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2. "Betreutes Wohnen" in einem "Wohnstift" ist als Wohnen im bauplanungsrechtlichen Sinn zu qualifizieren.

1 B 04.3531

In der Verwaltungsstreitsache

wegen Erteilung eines Vorbescheids für die Errichtung eines Wohnstifts (Fl.Nrn. ***/3, ***/11 und ***/12 Gemarkung ****);

hier: Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 9. Oktober 2001,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 1. Senat,

durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof König, die Richterin am Verwaltungsgerichtshof Müller, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Langer

aufgrund mündlicher Verhandlung vom 9. Mai 2006

am 22. Mai 2006

folgendes Urteil:

Tenor:

I. Das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 9. Oktober 2001 wird geändert.

Es wird festgestellt, dass der Beklagte vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans "** ******" der Gemeinde ******* am 20. Januar 2006 verpflichtet war, der Klägerin hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung einen Vorbescheid über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Wohnanlage für betreutes Wohnen auf den Grundstücken Fl.Nrn. ***/3, ***/11 und ***/12 Gemarkung **** zu erteilen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

II. Von den Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen trägt die Klägerin zwei Drittel; der Beklagte und die Beigeladene tragen je ein Sechstel dieser Kosten.

Die Klägerin trägt ferner zwei Drittel der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen; im Übrigen trägt die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren durch die Klägerin war notwendig.

III. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kostengläubiger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines "Wohnstifts".

1. Die Klägerin ist (u. a.) Eigentümerin der im Gemeindeteil ** ****** der Beigeladenen gelegenen Grundstücke Fl.Nrn. ***/3, ***/11 und ***/12 Gemarkung ****. Das unbebaute Grundstück Fl.Nr. ***/11 befindet sich zwischen dem ****bach im Westen und der *******straße im Osten; das mit einem Wohngebäude bebaute Grundstück Fl.Nr. ***/3 und das mit einer ehemaligen Wagenremise bebaute Grundstück Fl.Nr. ***/12 liegen östlich der *******straße. Die bebauten Grundstücke in der Umgebung werden in westlicher und nördlicher Richtung überwiegend für gewerbliche Zwecke genutzt; dominierend sind dort große Betriebsflächen von Zimmereien. In östlicher und südlicher Richtung finden sich vor allem Wohngebäude, ein ehemaliges landwirtschaftlichen Anwesen, ein ehemaliges Sägewerksgebäude und ein Elektrizitätswerk.

Die Grundstücke der Klägerin liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans "** ******" in der vom Gemeinderat der Beigeladenen am 6. Dezember 2005 als Satzung beschlossenen und am 20. Januar 2006 bekannt gemachten Fassung. Das Plangebiet ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in ein allgemeines Wohngebiet, ein Mischgebiet und ein Gewerbegebiet gegliedert. Die Grundstücke Fl.Nrn. ***/3 und ***/12 liegen im Mischgebiet; das Grundstück Fl.Nr. ***/11 befindet sich im Gewerbegebiet. Den Bebauungsplan "** ******" in der früheren Fassung vom 2. Juli 2002 hat der Senat im Bereich der (mit derselben Abgrenzung) als Gewerbegebiet und als Mischgebiet festgesetzten Teile auf Antrag der Klägerin mit Normenkontrollurteil vom 8. Juli 2004 (1 N 01.590) für unwirksam erklärt. Ausschlaggebend waren Festsetzungsmängel und die Grundstücke der Klägerin betreffende Abwägungsmängel. Die Fassung des Bebauungsplans vom 18. Februar 1999 hatte der Senat in seinem Berufungsurteil vom 3. August 2000 (1 B 98.3122), das ein anderes Bauvorhaben der Klägerin betrifft, wegen einer unzulässigen Gliederung des Mischgebiets teilweise für unwirksam gehalten. Die ursprüngliche Fassung hatte das Verwaltungsgericht in dem in jener Streitsache ergangenen erstinstanziellen Urteil für unwirksam gehalten.

Die Klägerin beantragte im November 1998 mit Plänen vom 18. November 1998, 26. Januar 2000 und 12. Februar 2000 die Erteilung eines baurechtlichen Vorbescheids für die Errichtung eines "Wohnstifts" auf den drei genannten Grundstücken ("Haus *" auf Fl.Nr. ***/3, "Haus *" auf Fl.Nr. ***/11 und "Haus *" auf Fl.Nr. ***/12). Die Beigeladene verweigerte mit Beschluss des Gemeinderats vom 4. April 2000 das Einvernehmen. Das Landratsamt ******* lehnte den Antrag mit Bescheid vom 8. August 2000 ab, weil das als Wohnbauvorhaben einzustufende "Wohnstift" dem Bebauungsplan "** ******" (in der damals maßgeblichen Fassung) widerspreche. Die Grundstücke Fl.Nrn. ***/3 und ***/12 lägen in dem Teil des Mischgebiets, in dem Wohnen ausgeschlossen sei; das Grundstück Fl.Nr. ***/11 befinde sich im Gewerbegebiet. Über den Widerspruch der Klägerin wurde nicht entschieden.

Ihre Verpflichtungsklage auf Erteilung des Vorbescheids wies das Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 9. Oktober 2001 ab. Es handele sich um ein einheitliches Vorhaben, das - unabhängig davon, ob es als "Wohnanlage" oder als Anlage für soziale Zwecke einzustufen sei - auch dann unzulässig wäre, wenn der Bebauungsplan insgesamt nichtig sein und sich die bauplanungsrechtliche Beurteilung somit nach § 34 BauGB richten sollte. Zur Umgebung des Grundstück Fl.Nr. ***/11 gehörten nämlich nur die westlich der *******straße gelegenen Grundstücke. Im maßgebenden Bereich seien weder Wohnungen noch Anlagen für soziale Zwecke vorhanden, so dass sich das Vorhaben nicht im Rahmen des Vorhandenen halte. Außerdem führe es wegen der benachbarten Gewerbebetriebe zu bodenrechtlichen Spannungen.

2. Mit der mit Beschluss vom 21. Dezember 2002 wegen besonderer tatsächlicher und rechtlicher Schwierigkeiten zugelassenen, zunächst unter dem Aktenzeichen 1 B 01.3137 geführten Berufung verfolgt die Klägerin ihr Anliegen weiter. Zur Begründung macht sie zuletzt vor allem geltend, dass auch die neue Fassung des Bebauungsplans unwirksam sei. Wenn man sich den gesamten Ablauf des Bebauungsplanverfahrens vor Augen halte, werde deutlich, dass Ziel der Planung von Anfang nicht der Schutz des Gewerbes, sondern die Ermöglichung weiterer Wohnbebauung sowie die Festschreibung des Vorhandenen gewesen sei. Das Grundstück Fl.Nr. ***/11, um das es letztlich ausschließlich gehe, sei weiterhin dem Gewerbegebiet zugeordnet, obwohl - auch im Hinblick auf das Normenkontrollurteil vom 8. Juli 2004 - alles für eine Ausweisung als Mischgebiet spreche. Diese sei auch aus immissionsschutzrechtlicher Sicht problemlos möglich, wie die für das Bebauungsplanverfahren erstellte schalltechnische Untersuchung sowie eine von der Klägerin vorgelegte schalltechnische Stellungnahme vom 11. April 2006 belegten. Das rechtliche Interesse für den Fortsetzungsfeststellungsantrag ergebe sich aus der Absicht, Schadensersatz- oder Entschädigungsansprüche geltend zu machen.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 9. Oktober 2001 zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids des Landratsamts ******* vom 8. August 2000 zu verpflichten, der Klägerin hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung einen Vorbescheid über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Wohnanlage für betreutes Wohnen auf den Grundstücken Fl.Nrn. ***/3, ***/11 und ***/12 Gemarkung **** zu erteilen,

hilfsweise,

festzustellen, dass der Beklagte vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans "** ******" der Gemeinde ******* am 20. Januar 2006 verpflichtet war, der Klägerin hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung einen Vorbescheid über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Wohnanlage für betreutes Wohnen auf den Grundstücken Fl.Nrn. ***/3, ***/11 und ***/12 Gemarkung **** zu erteilen.

Der Beklagte und die Beigeladene beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte macht vor allem geltend, dass das Vorhaben der Klägerin den Festsetzungen des im Januar 2006 in Kraft getretenen Bebauungsplans widerspreche. Auf dem als Gewerbegebiet festgesetzten Grundstück Fl.Nr. ***/11 sei eine Wohnnutzung unzulässig; außerdem würden die geplanten Wohngebäude das Mischgebiet "zum Kippen" bringen würden, nachdem auf dem Grundstück Fl.Nr. ***/14 inzwischen zwei Wohnhäuser mit jeweils acht Wohnungen genehmigt und errichtet worden seien.

Die Beigeladene tritt vor allem den Einwänden der Klägerin gegen die Wirksamkeit der letzten Fassung des Bebauungsplans entgegen.

Der Senat hat in dem damals noch unter dem Aktenzeichen 1 B 01.3137 geführten Berufungsverfahren (und im Normenkontrollverfahren 1 N 01.590) am 24. September 2003 einen Augenschein durchgeführt und am 4. November 2003 mündlich verhandelt. Nachdem die Beteiligten zunächst auf eine weitere mündliche Verhandlung verzichtet hatten und das Verfahren 1 B 01.2137 mit Verfügung vom 6. Dezember 2004 statistisch erledigt worden war, wurde in dem unter dem neuen Aktenzeichen fortgeführten Berufungsverfahren vor allem im Hinblick auf das Inkrafttreten des Bebauungsplans im Januar 2006 nochmals mündlich verhandelt. Der Senat hat die Akten der Verfahren 1 N 01.590 und 1 B 98.3122 beigezogen.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakten, die vom Beklagten vorgelegten Bauakten und die von der Beigeladenen vorgelegten Bebauungsplanakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

Gegenstand des Rechtstreits ist in erster Linie das bereits im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht geltend gemachte, mit der Berufung weiterverfolgte Begehren der Klägerin, den Beklagten zur Erteilung des beantragten Vorbescheids zu verpflichten. Insoweit hat die Berufung keinen Erfolg (I.). Für den Fall, dass der Hauptantrag keinen Erfolg hat, begehrt die Klägerin die Feststellung, dass der Beklagte vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans verpflichtet war, den beantragten Vorbescheid zu erteilen. Dieses Begehren, das die Klägerin erst während des Berufungsverfahrens zum Gegenstand des Rechtstreits gemacht hat, hat Erfolg (II.).

I.

Hinsichtlich des Hauptantrags ist die Berufung unbegründet.

Unter Zugrundelegung der für die Berufungsentscheidung maßgebenden Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 9. Mai 2006 hat das Verwaltungsgericht die Verpflichtungsklage auf Erteilung des Vorbescheids im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die Klägerin kann nicht beanspruchen, dass der Beklagte zur Erteilung des Vorbescheids verpflichtet wird (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Der auf die Zulässigkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung beschränkte Vorbescheidsantrag ist zwar zulässig (1.). Der Vorbescheid darf aber nicht erteilt werden, weil das zur Prüfung gestellte Vorhaben nach der jetzt gegebenen Rechtslage hinsichtlich der Nutzungsart den öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht (Art. 75 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Halbsatz 1, Art. 72 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, Art. 73 Abs. 1 Nr. 1 BayBO). Ob die bauplanungsrechtliche Rechtslage zu einem früheren Zeitpunkt des Verfahrens für das Vorhaben günstiger gewesen wäre, ist für die Entscheidung über das Verpflichtungsbegehren unerheblich (BVerwG vom 20.6.1973 BRS 27 Nr. 133; Eyermann/Jörg Schmidt, VwGO, 12. Aufl. § 113 RdNr. 53 mit weiteren Nachweisen).

1. Ein Anspruch der Klägerin auf Erteilung des Vorbescheids scheidet nicht schon deswegen aus, weil der Vorbescheidsantrag keinen prüffähigen Inhalt hat. Der Antrag ist hinreichend bestimmt; mit ihm wird (nur) die Feststellung begehrt, dass das Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zulässig ist.

Ein Vorbescheidsantrag (Art. 75 BayBO) muss nicht nur mit den erforderlichen Bauvorlagen gestellt werden (§ 4 BauVorlV); der Antrag muss auch hinreichend bestimmt sein. Ihm muss sowohl das Vorhaben, dessen Zulässigkeit geprüft werden soll, als auch der Umfang, in dem die Prüfung begehrt wird, entnommen werden können. Denn nur unter diesen Voraussetzungen kann mit der gebotenen Bestimmtheit (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG) über den Antrag entschieden werden (vgl. Koch/ Molodovsky, BayBO, Stand September 2002, Anm. 7.2 zu Art. 75 mit weiteren Nachweisen). Bei einem teilweise unbestimmten Antrag ist zu prüfen, ob sich durch Auslegung ein prüffähiger Antragsinhalt ermitteln lässt. Wird das Vorhaben in einem Vorbescheidsantrag, durch den - wie hier - die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (§§ 29 ff. BauGB) geklärt werden soll, jedenfalls hinsichtlich desjenigen der vier bauplanungsrechtlichen Hauptkriterien (Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche - vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB) ausreichend bestimmt beschrieben, das erkennbar im Vordergrund der Zulässigkeitsprüfung steht, dann schadet es nicht, wenn der Antrag in Bezug auf andere Zulässigkeitskriterien ungenau ist. In einem solchen Fall ist der Antrag nicht insgesamt unzulässig; vielmehr ist er so auszulegen, dass nur das Kriterium geprüft werden soll, in Bezug auf welches das Vorhaben ausreichend bestimmt beschrieben ist. Nach diesem Maßstab bleibt es ohne Folgen, dass der Antrag hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 16 ff. BauNVO), nämlich hinsichtlich der geplanten Grundfläche (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 Alt. 2 BauNVO), und - damit zusammenhängend - auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 BauNVO) die in dem Hinweisschreiben des Senats vom 8. Dezember 2005 zusammengefassten, nach wie vor nicht ausgeräumten Ungenauigkeiten aufweist. Der Antrag ist wegen dieser Mängel nicht unzulässig. Vielmehr war er - schon im Verwaltungsverfahren - in dem Sinn auszulegen, in dem der Prüfungsgegenstand in der mündlichen Verhandlung am 9. Mai 2006 von der Klägerin klargestellt wurde, nämlich dahingehend, dass Gegenstand der Prüfung nur die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung sein soll. Hinsichtlich dieser beim Vorhaben der Klägerin in erster Linie fraglichen Zulässigkeitsvoraussetzung genügt der Antrag jedenfalls seit dem Schreiben der Bevollmächtigten der Klägerin vom 29. März 2000 an das Landratsamt den Bestimmtheitsanforderungen. Denn mit diesem Schreiben wurde das geplante "Wohnstift" ausreichend genau umschrieben, um es bauplanungsrechtlich hinsichtlich der Nutzungsart so einordnen zu können, wie die Beigeladene und das Landratsamt das Vorhaben von Anfang an zutreffend behandelt haben, nämlich als Wohnbauvorhaben (dazu noch im Folgenden). Ungenauigkeiten bei den Angaben zur Zahl der Wohnungen wären unerheblich, weil die Wohnungszahl nicht nur im Rahmen von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB kein Kriterium für die Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ist (BVerwG vom 24.4.1989 NVwZ 1989, 1060); auch alle Fassungen des Bebauungsplans enthielten bzw. enthalten hierzu keine Festsetzung (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB). Damit kann dahinstehen, ob die Widersprüche bei den Angaben zur Zahl der Wohnungen durch die in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht zu Protokoll gegebene Erklärung wirksam ausgeräumt wurden.

2. Die Verpflichtungsklage hat aber deswegen keinen Erfolg, weil das "Wohnstift" hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässig ist. Maßstab für bauplanungsrechtliche Beurteilung ist der Bebauungsplan "** ******" (2.1.). Der auf dem Grundstück Fl.Nr. ***/11 geplante Teil des - einheitlichen und als "Wohnen" im bauplanungsrechtlichen Sinn einzustufenden - Vorhabens widerspricht den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung. Damit ist das Vorhaben insgesamt unzulässig (2.2.).

2.1. Das Vorhaben ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB nach den Festsetzungen des Bebauungsplans "** ******" zu beurteilen. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist der Bebauungsplan in der am 20. Januar 2006 bekannt gemachten Fassung wirksam. Die Mängel der früheren Fassung wurden behoben (2.1.1.). Andere Mängel liegen nicht vor (2.1.2.).

2.1.1. Die Antragsgegnerin hat die im Normenkontrollurteil vom 8. Juli 2004 festgestellten Mängel der früheren Fassung des Bebauungsplans behoben.

Die Bestimmtheitsmängel bei der Festsetzung der immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel (IFSP) wurden ausgeräumt. Das Berechnungsverfahren ist jetzt in § 8 der "textlichen" Festsetzungen geregelt. Der Beigeladenen sind bei der IFSP-Festsetzung auch keine neuen Fehler unterlaufen. Die Abgrenzung der Bereiche, für welche die neuen abgestuften Pegel gelten sollen (GE 1, GE 2, etc.), ist bestimmbar. Sie ergibt sich nicht erst aus der zugrundeliegenden, in der Begründung zum Änderungsbebauungsplan erwähnten schalltechnischen Untersuchung vom August/November 2005. Wenn man auch den "Übersichtsplan" heranzieht, der Bestandteil der Planzeichnung und damit der Satzung ist, lässt sich die Abgrenzung dem Bebauungsplan entnehmen.

Auch die Abwägungsmängel wurden behoben. Auf dem Grundstück Fl.Nr. ***/11 wurde die Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung der Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB), die etwa ein Viertel des Grundstücks einnahm, verkleinert. Gleichzeitig hat die Antragsgegnerin den Bauraum vergrößert, so dass insgesamt (zwar immer noch keine großzügige Regelung, aber) kein Widerspruch zur Zuordnung des Grundstücks zum Gewerbegebiet mehr besteht. Die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Fläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) ist jetzt so festgesetzt, dass das Grundstück der Klägerin nicht berührt wird. Die Sichtdreiecke für diese Zufahrtsfläche sind entfallen. Bei dem Grundstück Fl.Nr. ***/12 hat die Antragsgegnerin auf die unverhältnismäßig einengenden Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 und Nr. 20 BauGB verzichtet.

2.1.2. Auch im Übrigen bestehen keine Bedenken gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans in der aktuellen Fassung.

Der auch gegen diese Fassung erhobene Haupteinwand der Klägerin, dass ein Verstoß gegen den Erforderlichkeitsgrundsatz (§ 1 Abs. 3 BauGB) vorliege, weil die Planung letztlich nur das Ziel verfolge, Vorhaben der Klägerin, zunächst die Ferienwohnungen auf dem Grundstück Fl.Nr. ***/3 (***/12?) und jetzt das "Wohnstift", zu verhindern, ist nicht begründet. Die abgestufte Ausweisung eines Gewerbegebiets (§ 8 BauNVO), das hinsichtlich des "Emissionsverhaltens" der Betriebe durch die Festsetzung immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel gegliedert ist (§ 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO), eines daran anschließenden Mischgebiets (§ 6 BauNVO) und eines auf dieses folgenden allgemeinen Wohngebiets (§ 4 BauNVO) stellt nicht nur abstrakt gesehen eine "schulmäßige" Planung dar. Diese Abfolge ist auch durch die Verhältnisse in dem Plangebiet gerechtfertigt, dessen Charakter im Westen durch große Gewerbeflächen bestimmt, an die sich östlich zunächst - etwa in der Mitte des Gebiets - ein gemischt genutzter Bereich und dann von benachbarter Wohnbebauung geprägte Flächen anschließen. Der Schutz der Gewerbebetriebe ist als Planungsziel auch nicht nur zu dem Zweck vorgeschoben, Vorhaben der Klägerin zu verhindern. Die von der Klägerin hervorgehobene Tatsache, dass schon jetzt Wohnen und Gewerbe unmittelbar aneinandergrenzen, lässt nicht den gegenteiligen Schluss zu. Mit der Festsetzung eines Mischgebiets wird die für die Gewerbebetriebe nachteilige Entwicklung verhindert, dass die Wohnnutzung in dem an die Gewerbeflächen grenzenden Bereich die Überhand gewinnt. Bei einer Beurteilung der Vorhaben nach § 34 BauGB, die ohne Bauleitplanung erfolgen würde, wäre dies allenfalls dann gewährleistet, wenn die vorhandene Bebauung hinsichtlich der Nutzungsarten so voneinander abgegrenzt wäre, dass das Gebiet in ein "faktisches" Gewerbegebiet, ein "faktisches" Mischgebiet und eine "faktisches" allgemeines Wohngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 8, § 6 und § 4 BauNVO) zerfällt. Dies ist jedoch - gerade wegen der engen Nachbarschaft von Wohnen und das Wohnen störendem Gewerbe mit wechselseitiger Prägung der jeweils betroffenen Grundstücke - nicht der Fall. Schließlich ist die Mischgebietsausweisung nicht von Anfang funktionslos. Die Feststellung im Normenkontrollurteil vom 8. Juli 2004, dass das diesen Gebietstyp kennzeichnende, etwa gleichgewichtige Mischungsverhältnis von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe noch erreicht werden kann (Seite 7 des Urteilsabdrucks), erscheint trotz der Veränderungen, die im Plangebiet mit der Errichtung der beiden Mehrfamilienhäuser auf den früher unbebauten Teilen des Grundstücks Fl.Nr. ***/14 stattgefunden haben, weiterhin gerechtfertigt. Insbesondere liegen nach der letzten Mitteilung des Landratsamts (Schreiben vom 13.4.2006) keine Baugenehmigungen für Wohnbauvorhaben im Bereich der leerstehenden Gebäude auf den Grundstücken Fl.Nrn. ***/2 und ***/14 vor. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus dem Schriftsatz des Bevollmächtigten der Klägerin vom 4. Mai 2006. Der dort erwähnte Vorbescheid vom 29. März 2001 wurde nicht verlängert (vgl. Schreiben des Landratsamts vom 13.1.2005).

Die Zuordnung des Grundstücks Fl.Nr. ***/11 zum Gewerbegebiet ist auch unter Abwägungsgesichtspunkten (§ 1 Abs. 7 BauGB) vertretbar. Der Senat hat dies im Normenkontrollurteil vom 8. Juli 2004 wie folgt begründet: "... Die beim Augenschein festgestellten örtlichen Verhältnisse schließen diese Zuordnung nicht aus. Sie erscheint im Hinblick auf die Nähe zu dem westlich angrenzenden ausgedehnten Betriebsgelände vertretbar. Das Grundstück Fl.Nr. ***/11 wird durch diese gewerbliche Nutzung geprägt. Es ist deren Lärmimmissionen ausgesetzt. Der zwischen dem Betriebsgelände und dem Grundstück Fl.Nr. ***/11 verlaufende ****bach ist, wie der Augenschein ergeben hat, so schmal, dass er nicht stärker trennt als die *******straße, an die das Grundstück Fl.Nr. ***/11 im Osten grenzt."

Soweit die Klägerin dem entnimmt, der Senat habe die Festsetzung als Mischgebiet favorisiert, missversteht sie diese Ausführungen. Die Zuordnung des Grundstücks zum Mischgebiet ließe sich unter den gegebenen Umständen zwar genauso gut begründen wie die Zuordnung zum Gewerbegebiet. Die bereits erwähnten schalltechnischen Untersuchungen bestätigen dies. Da es sich aber nicht um die eindeutig vorzugswürdige Lösung handelt, stand es der Beigeladenen frei, an ihrer Planungsabsicht festzuhalten (vgl. BayVGH vom 13.3.1995 BayVBl 1995, 399). Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass das Grundstück Fl.Nr. ***/11 bei einer Festsetzung als Gewerbegebiet nicht in einer wirtschaftlich zumutbaren Weise genutzt werden kann, hat das Verfahren nicht erbracht.

Schließlich sind die Festsetzungen für die Grundstücke der Klägerin auch im Hinblick auf das Gleichbehandlungsgebot nicht zu beanstanden. Als Nutzungsmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1, §§ 16 ff. BauNVO) ist im Mischgebiet einheitlich eine Grundflächenzahl (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 Alternative 1 BauNVO) von 0,4 und ganz überwiegend "II" als Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) festgesetzt. Auch bei den überbaubaren Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, § 23 BauNVO) ist kein unter Abwägungsgesichtspunkten bedenkliches Missverhältnis zwischen den Grundstücken der Klägerin und anderen Grundstücken zu erkennen. Aus den als Anlage zum Schriftsatz der Bevollmächtigten der Klägerin vom 28. März 2006 vorgelegten "Vergleichszahlen", die unter anderem die unter Berücksichtigung der festgesetzten "Bauräume" erreichbaren Grundflächenzahlen umfassen, ergibt sich nichts Gegenteiliges. Diese Zahlen sind nicht aussagekräftig, weil bei der Berechnung der Grundflächenzahlen die zwingende Anrechungsregelung des § 19 Abs. 4 BauNVO offensichtlich nicht berücksichtigt wurde und weil Flächen, die nicht zum Bauland (§ 19 Abs. 3 BauNVO) zählen, wie Teilflächen des Gewässergrundstücks Fl.Nr. ***/6 sowie die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB festgesetzten Flächen, mitgerechnet wurden. 2.2. Das zwar drei "Häuser" (A, B und C) umfassende und auf drei Buchgrundstücke verteilte, aber - auch nach Auffassung aller Beteiligten - als ein Vorhaben im Sinn von § 29 Abs. 1 BauGB zu behandelnde "Wohnstift" ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässig. Es handelt sich um ein Wohnbauvorhaben; als solches widerspricht es - mit dem im Gewerbegebiet geplanten Teil - es den Festsetzungen des Bebauungsplans.

Das in dem "Wohnstift" geplante "betreute Wohnen" ist als Wohnen im bauplanungsrechtlichen Sinn zu qualifizieren. Nach den Regelungen der Baunutzungsverordnung (§ 3 Abs. 4 BauNVO) gehören zu den in den Baugebieten nach Maßgabe von § 3 Abs. 2 sowie § 4 bis § 7 BauNVO zulässigen Wohngebäuden auch solche, die - wie die drei Gebäude des "Wohnstifts" - ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege dienen (sollen). Diese Wertung ist bei der bauplanungsrechtlichen Einstufung des Vorhabens zu berücksichtigen. Eine Beurteilung des "Wohnstifts" als Anlage für soziale Zwecke (vgl. beispielsweise § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) kommt damit nicht in Betracht. Der auf dem Grundstück Fl.Nr. ***/11 geplante Teil des "Wohnstifts" ("Haus *") und damit das Vorhaben insgesamt widerspricht den Festsetzungen, weil ein Wohnbauvorhaben im Gewerbegebiet nicht zulässig ist (vgl. § 8 Abs. 2 und 3 BauNVO), und weil die Voraussetzungen für eine Befreiung von den Festsetzungen (§ 31 Abs. 2 BauGB) offensichtlich nicht erfüllt sind.

II.

Hinsichtlich des Hilfsantrages hat die Berufung Erfolg, weil der Fortsetzungsfeststellungsantrag der Klägerin zulässig (1.) und begründet (2.) ist.

1. Der Fortsetzungsfeststellungsantrag ist zulässig.

Der Antrag ist in entsprechender Anwendung von § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO auf die Verpflichtungsklage statthaft. Die Umstellung des Verpflichtungsbegehrens auf das Feststellungsbegehren ist gemäß § 173 VwGO in Verbindung mit § 264 Nr. 2 ZPO ohne weitere Voraussetzungen zulässig (BVerwG vom 22.1.1998 NVwZ 1999, 404/405 mit weiteren Nachweisen). Wenn in erster Linie das Verpflichtungsbegehren weiterverfolgt werden soll, kann der Fortsetzungsfeststellungsantrag auch hilfsweise gestellt werden (BVerwG vom 24.10.1980 BVerwGE 61, 128 = NJW 1981, 2426; Eyermann/Jörg Schmidt, VwGO, 12. Aufl., RdNr. 97 in Verbindung mit RdNr. 67 f. mit weiteren Nachweisen).

Auch die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen des Fortsetzungsfeststellungsbegehrens - die Zulässigkeit der ursprünglichen Verpflichtungsklage, der Eintritt eines erledigenden Ereignisses, das Bestehen eines feststellungsfähigen Rechtsverhältnisses und das Vorliegen eines Feststellungsinteresses (BVerwG vom 29.4.1992 NVwZ 1992, 1092) - sind erfüllt. Dass das Verpflichtungsbegehren der Klägerin zulässig war (und ist), ergibt sich aus dem unter I. Ausgeführten. Das erledigende Ereignis liegt in der Änderung der Rechtslage, die mit dem Inkrafttreten eines Bebauungsplans - ebenso wie mit dem Inkrafttreten einer Veränderungssperre - eintritt (vgl. BVerwG vom 2.10.1998 NVwZ 1999, 523). Mit dem behaupteten Anspruch auf Erteilung eines Vorbescheides besteht ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis.

Die Klägerin hat auch ein rechtlich geschütztes Interesse an der begehrten Feststellung. Das Interesse ergibt sich aus der in der mündlichen Verhandlung vom 9. Mai 2006 erklärten Absicht, Schadensersatz- oder Entschädigungsansprüche gegen den Beklagten bzw. die Beigeladene geltend zu machen. Ein hiermit begründetes Feststellungsinteresse darf - wegen "offensichtlicher Aussichtslosigkeit" des Ersatzanspruches - nur dann verneint werden, wenn "ohne eine ins einzelne gehende Prüfung ohne weiteres erkennbar ist, dass der behauptete zivilrechtliche Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt besteht" (BVerwG vom 29.4.1992 a.a.O.; vom 30.6.2004 NVwZ-RR 2005, 383). Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt. Zwar scheidet ein Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung mit großer Wahrscheinlichkeit aus, weil die Ablehnung der Bauvoranfrage von einem Kollegialgericht, nämlich von dem Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil, bestätigt worden ist und deshalb den handelnden Beamten wohl nicht der Vorwurf gemacht werden kann, sie hätten ihre Amtspflicht schuldhaft verletzt (BVerwG vom 30.6.2004 a. a. O.). Das Geltendmachen eines Anspruchs auf Entschädigung wegen eines enteignungsgleichen Eingriffs erscheint aber nicht offensichtlich aussichtslos. Die rechtswidrige Ablehnung einer Bauvoranfrage des Grundstückseigentümers kann nämlich zu dessen Lasten einen solchen Eingriff darstellen und einen auf die "Bodenrente" gerichteten Anspruch begründen (BGH vom 10.3.1994 BGHZ 125, 258 = NJW 1994, 1647; vgl. auch BGH vom 3.7.1997 BGHZ 136, 182 = NJW 1997, 3432 und vom 18.6.1998 NVwZ 1998, 1329 sowie BVerwG vom 30.6.2004 a. a. O.).

2. Der Feststellungsantrag hat in der Sache Erfolg, weil das Vorhaben der Klägerin, das wegen der Unwirksamkeit der früheren Fassungen des Bebauungsplans bis zum Inkrafttreten der letzten Fassung bauplanungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen war, hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zulässig war.

Das Vorhaben war nur nach § 34 Abs. 1 BauNVO zu beurteilen. Die Voraussetzungen des § 34 Abs. 2 BauGB waren nicht erfüllt, weil die Umgebung nicht einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entsprach. Insbesondere handelt es sich nicht um ein "faktisches" Gewerbegebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO) Wie bereits im Normenkontrollurteil vom 8. Juli 2004 angedeutet wurde (Seite 10 des Entscheidungsabdrucks), gehören nach dem beim Augenschein gewonnenen Eindruck nämlich nicht nur die westlich jenseits des ****bachs anschließenden Gewerbeflächen (Grundstücke Fl.Nrn. **** und **** sowie Fl.Nrn. **** und ****) und die südlich folgende Bebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. ***/7, ***/8 und ***/18 zur näheren Umgebung des Grundstücks Fl.Nr. ***/11, sondern - entgegen der Beurteilung des Verwaltungsgerichts - auch die Grundstücke östlich der *******straße. Die Straße wirkt in diesem Bereich nicht trennend. Damit reicht die Art der baulichen Nutzung in der Umgebung von Wohnen (auf dem Grundstück Fl.Nr. ***/3 [und im Übrigen auch auf dem Grundstück Fl.Nr. ***/18]) bis zu das Wohnen störendem Gewerbe. Entsprechendes gilt für die Umgebung des Grundstücks Fl.Nr. ***/3, an das sich nördlich - jenseits der von der *******straße abzweigenden Straße - das gewerblich genutzte Grundstück Fl.Nr. ***/9 anschließt. Diese Nutzungsmischung entspricht keinem Baugebietstyp der Baunutzungsverordnung.

Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und wenn die Erschließung gesichert ist. Ein Vorhaben fügt sich im Allgemeinen ein, wenn es sich hinsichtlich aller vier Zulässigkeitskriterien innerhalb des Rahmens hält, der durch die in der Umgebung vorhandene Bebauung gezogen wird. Ein den Rahmen wahrendes Vorhaben ist ausnahmsweise unzulässig, wenn es nicht die gebotene Rücksicht auf die Bebauung in der Nachbarschaft nimmt. Ein den Rahmen überschreitendes Vorhaben ist ausnahmsweise zulässig, wenn es trotz der Überschreitung keine "städtebauliche Spannungen" hervorruft (vgl. BVerwG vom 26.5.1978 BVerwGE 55, 369/386 f.). Nach diesem Maßstab hätte sich das "Wohnstift" hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung eingefügt.

Es hätte sich im Rahmen des "Vorhandenen" gehalten, obwohl in der Umgebung kein "Seniorenwohnen" vorhanden ist. Bei der Bestimmung des "Rahmens" hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ist grundsätzlich auf die in der Baunutzungsverordnung ausdrücklich genannten Nutzungsarten, seien sie abschließend geregelt oder nur als "bestimmte Nutzungsarten" im Sinne von § 1 Abs. 5 BauNVO erwähnt, abzustellen (BVerwG vom 15.12.1994 NVwZ 1995, 698). Danach verbietet es sich, bei der Erfassung des "Vorhandenen" zwischen "normalem" Wohnen und "Seniorenwohnen" zu unterscheiden, denn eine "bestimmte Nutzungsart" im Sinn von § 1 Abs. 5 BauNVO wird insoweit nur durch die Begriffe "Wohngebäude" bzw. "Wohnungen" (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 1, § 3 Abs. 2, § 4 Abs. 2 Nr. 1, § 4 a Abs. 2 Nr. 1, § 5 Abs. 2 Nr. 1 und § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) bezeichnet. § 3 Abs. 4 BauNVO schafft keine eigene Nutzungsart im Sinn von § 1 Abs. 5 BauNVO, sondern präzisiert bzw. erweitert den Begriff des "Wohngebäudes". Hierfür spricht auch, dass die Ermächtigung des § 1 Abs. 5 BauNVO, bei einer Baugebietsfestsetzung bestimmte, in den Baugebieten allgemein zulässige Nutzungen auszuschließen bzw. für nur ausnahmsweise zulässig zu erklären, nicht für das reine Wohngebiet (§ 3 BauNVO) gilt. Der Grund hierfür ist nämlich darin zu sehen, dass im reinen Wohngebiet ohnehin nur eine "bestimmte Nutzungsart", nämlich "Wohngebäude", allgemein zulässig ist.

Hielt sich das "Wohnstift" aber hinsichtlich der Nutzungsart im Rahmen des "Vorhandenen", dann lag ein Verstoß gegen das Einfügungsgebot nicht schon deswegen vor, weil die Wohnnutzung in dem Gebiet infolge des Vorhabens mehr Gewicht erhalten hätte und dies möglicherweise städtebaulich negativ zu beurteilen gewesen wäre. Derartige städtebauliche Spannungen sollten zwar ein Anlass für eine Bauleitplanung der Gemeinde sein. Ein Einfügen im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB schließen solche Spannungen aber nur ausnahmsweise, nämlich nur bei einem den Rahmen des Vorhandenen überschreitenden Vorhaben, aus. Bei einem Vorhaben, das, wie das "Wohnstift", den Rahmen einhält, stehen hingegen nur gravierendere Störungen, nämlich ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme, einem Einfügen entgegen. Ein solcher Verstoß war jedoch nicht zu erwarten. Insbesondere hätte sich das geplante "Wohnstift" nicht deswegen nicht im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hinsichtlich der Nutzungsart eingefügt, weil es unzumutbaren Belästigungen durch die westlich und nördlich benachbarten Gewerbebetriebe ausgesetzt gewesen wäre und aus diesem Grund nicht die gebotene Rücksicht auf die Umgebung genommen hätte (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 2 Alternative 2 BauNVO). Solche Störungen waren nicht zu befürchten. Sowohl die von der Beigeladenen für das neue Bebauungsplanverfahren in Auftrag gegebene schalltechnische Untersuchung als auch die von der Klägerin vorgelegte Stellungnahme zu dieser Untersuchung kommen nämlich zu dem Ergebnis, dass die Immissionsbelastung durch die benachbarten Gewerbebetriebe auch bei dem am stärksten betroffenen Grundstück Fl.Nr. ***/11 die in einem Mischgebiet zulässigen Werte nicht überschritten und sich somit in einem der geplanten Wohnnutzung noch zumutbaren Rahmen gehalten hätte.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 Alternative 2 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die Kostenquotelung berücksichtigt, dass das erfolglose Verpflichtungsbegehren für die Klägerin eine größere Bedeutung hat als das erfolgreiche Feststellungsbegehren. Da die Beigeladene in beiden Instanzen einen Antrag gestellt und somit ein Kostenrisiko übernommen hat (§ 154 Abs. 3 VwGO), erscheint es billig, dass ihre außergerichtlichen Kosten für erstattungsfähig erklärt werden, soweit sie obsiegt hat. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 ff. ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) sind nicht gegeben.

Beschluss:

Der Streitwert wird unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts München vom 9. Oktober 2001 für beide Rechtszüge auf 40.903,35 Euro (entspricht 80.000 DM) festgesetzt (§ 72 Nr. 1 Halbsatz 1 GKG n. F., § 13 Abs. 1 Satz 1, § 14 Abs. 1 Satz 1, § 19 Abs. 1 Sätze 2 und 3, § 25 Abs. 2 Satz 2 GKG a. F.).

Gründe:

Zur Begründung der Streitwertfestsetzung wird auf das Schreiben des Gerichts vom 6. Dezember 2004 (1 B 01.3137) Bezug genommen, mit dem den Beteiligten die vorläufige Streitwertfestsetzung im Zusammenhang mit der statistischen Erledigung mitgeteilt wurde.

Ende der Entscheidung