Judicialis Rechtsprechung

2. Die Einstellung der von einer Baugenehmigung gedeckten Nutzung führt nicht dazu, dass die Baugenehmigung ganz oder teilweise erlischt. Es bleibt offen, ob das auch dann gilt, wenn sich die bauplanungsrechtliche Lage ändert.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Im Namen des Volkes

In der Verwaltungsstreitsache

wegen

Versagung einer Baugenehmigung;

hier: Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts Regensburg vom 21. März 2000,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 15. Senat, durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Happ, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Ganzer, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Wünschmann

aufgrund mündlicher Verhandlung vom 18. Februar 2003

am 20. Februar 2003

folgendes

Urteil:

Tenor:

I. Die Berufung wird zurückgewiesen.

II. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tra-gen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

1. Die Beteiligten streiten um die Erteilung einer Baugenehmigung.

Der Kläger ist seit dem 27. Januar 1994 Eigentümer des mit einem gemischt genutzten Gebäude bebauten Grundstücks FlNr. 128/1, Gemarkung R*************. Das Grundstück liegt im Zentrum des Marktplatzes der Gemeinde R*************. Ein Bebauungsplan besteht für das maßgebliche Gebiet nicht.

Der Kläger beantragte unter dem 16. September 1994 eine Baugenehmigung für das Vorhaben "Wohn- und Geschäftshaus R************* Marktplatz 28" (Umbau des bestehenden Gebäudes). Nach den eingereichten Bauvorlagen soll die Nutzung im Erdgeschoss des Gebäudes unverändert bleiben (Bank/Büro). Im ersten Obergeschoss sollen neben einer Wohnung Räume für drei Büros entstehen. Für das zweite Obergeschoss sind vier Wohnungen und für das Dachgeschoss fünf Wohnungen geplant.

Das Landratsamt Passau lehnte den Bauantrag mit Bescheid vom 23. November 1998 ab mit der Begründung, das Bauvorhaben löse unter Anrechnung von drei Stellplätzen für die bestehende Nutzung im ersten Obergeschoss (Art. 52 Abs. 3 Satz 1 BayBO) einen Bedarf von 14 Stellplätzen aus (EG: keine Veränderung, 1. OG: fünf Stellplätze, 2. OG: vier Stellplätze, DG: fünf Stellplätze). Der Kläger habe demgegenüber nur die Errichtung von 5 Stellplätzen nachgewiesen. Für das zweite Obergeschoss könne der Stellplatzbedarf des Altbestands nicht angerechnet werden. Dessen Nutzung (Fremdenzimmer) sei spätestens im Jahre 1960 aufgegeben worden.

Die Regierung von Niederbayern wies den Widerspruch des Klägers mit Widerspruchsbescheid vom 15. Februar 1999 als unbegründet zurück.

2. Das Verwaltungsgericht Regensburg hat den Bescheid des Landratsamts vom 23. November 1998 und den Widerspruchsbescheid der Regierung vom 15. Februar 1999 mit Urteil vom 21. März 2000 aufgehoben und den Beklagten verpflichtet, über den Bauantrag des Klägers neu zu entscheiden. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt:

Das Wohn- und Geschäftshaus sei unstreitig (irgendwann) baurechtlich genehmigt und bis zur streitgegenständlichen Bauantragstellung genutzt worden. Selbst wenn das zweite Obergeschoss, wie von der Beklagten behauptet, seit Jahren leergestanden hätte, wäre die Baugenehmigung nicht isoliert für das zweite Obergeschoss entfallen. Innerhalb einer Gebäudeeinheit könne sich eine erteilte Baugenehmigung nicht teilweise "erledigen" oder "verbrauchen". Es verbleibe folglich nach Abzug von drei Stellplätzen für das erste Obergeschoss und vier Stellplätzen für das zweite Obergeschoss ein Bedarf von zehn Stellplätzen. Für fünf Stellplätze liege eine rechtliche Sicherung vor. Es verbleibe mithin ein Bedarf von fünf Stellplätzen. Sollte insoweit ein Stellflächennachweis gelingen, wäre die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

3. Zur Begründung der vom Verwaltungsgerichtshof zugelassenen Berufung führt der Beklagte aus:

Das Verwaltungsgericht habe nicht ausreichend zwischen dem Bestandsschutz für das Gebäude und dem für die Nutzung unterschieden. Die Baugenehmigung habe (auch) eine Feststellungswirkung bezüglich der mitgenehmigten Nutzung. Der insoweit vermittelte Bestandsschutz erlösche dann, wenn eine genehmigte Nutzung endgültig aufgegeben worden sei. Das bestimme sich nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in Abhängigkeit von der seit der Nutzungsaufgabe verstrichenen Zeit (Zeitmodell).

Der Beklagte beantragt:

Die Klage wird unter teilweiser Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 21. März 2000 insgesamt abgewiesen.

Der Kläger beantragt:

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Kläger lässt seinen Antrag im Wesentlichen wie folgt begründen:

Die Behauptung, die Nutzung des zweiten Obergeschosses als Beherbungsbetrieb sei mehr als 40 Jahre aufgegeben, werde bestritten. Unabhängig davon vermittle die ursprüngliche Baugenehmigung einen durchgehenden Bestandsschutz für das gesamte Gebäude. Die Stellplätze des zweiten Obergeschosses seien daher in ihrem gesamten fiktiven Stellplatzbedarf auf den durch die Nutzungsänderung hervorgerufenen zusätzlichen Bedarf anzurechnen. Der einfachrechtliche, durch die Baugenehmigung bewirkte Bestandsschutz genieße Vorrang vor dem verfassungsunmittelbaren Bestandsschutz aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Inhalt und Umfang des Bestandsschutzes ergäben sich daher aus den landesrechtlichen Bestimmungen der Bayerischen Bauordnung. Insoweit bestehe keine Bestimmung, welche die Legalisierungswirkung der Baugenehmigung entfallen ließe. Art. 77 Abs. 1 BayBO könne nach seinem Wortlaut nicht unmittelbar angewendet werden. Eine analoge Anwendung komme mit Blick auf § 18 Abs. 1 Nr. 2 BImSchG mangels planwidriger Regelungslücke nicht in Betracht. Zudem enthalte Art. 77 Abs. 1 BayBO einen nicht analogiefähigen Sondertatbestand. Die Baugenehmigung habe sich auch nicht auf andere Weise erledigt (Art. 43 Abs. 2 BayVwVfG). Die Baugenehmigung wirke mit Blick auf ihren feststellenden Charakter, weil sie nicht zurückgenommen oder widerrufen worden sei, solange fort, wie die bauliche Anlage funktionsfähig sei. Die Baugenehmigung wäre auch dann nicht beschränkt auf die Nutzung erloschen, wenn für deren Bestandswirkung zwischen der Bausubstanz und deren Nutzung zu unterscheiden wäre. Eine Übertragung des vom Bundesverwaltungsgericht entwickelten Zeitmodells scheide aus. Die Baugenehmigung sei auch nicht etwa deshalb erloschen, weil Bodenrecht der Nutzungswiederaufnahme im zweiten Obergeschoss widerspreche. Zwar werde ausgeführt, dass Nutzungen, die solange nicht mehr ausgeübt worden seien, dass sie die planungsrechtliche Situation nicht mehr prägten, keinen Bestandsschutz mehr genössen. Eine solche Entwicklung sei aber nicht eingetreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten beider Rechtszüge sowie auf die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

I.

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Ohne Erfolg wendet sich der Beklagte dagegen, dass das Verwaltungsgericht den Bescheid des Landratsamts Passau vom 23. November 1998 und den Widerspruchsbescheid der Regierung von Niederbayern vom 15. Februar 1999 aufgehoben und den Beklagten verpflichtet hat, über den Bauantrag des Klägers neu zu entscheiden. Das Verwaltungsgericht hat, und nur insoweit besteht zwischen den Beteiligten Streit, bei der Ermittlung der für das Bauvorhaben des Klägers erforderlichen Stellplätze im Ergebnis zutreffend die frühere Nutzung im zweiten Obergeschoss des Anwesens Marktplatz 28 bedarfsmindernd berücksichtigt.

1. Stellplätze sind in ausreichender Zahl (und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit) herzustellen, wenn bauliche Anlagen oder andere Anlagen errichtet werden, bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist (Art. 52 Abs. 2 Satz 1 BayBO). Bei Änderungen baulicher Anlagen oder ihrer Benutzung sind Stellplätze in solcher Zahl herzustellen, dass sie die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können (Art. 52 Abs. 3 Satz 1 BayBO). Der Mehrbedarf ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Stellplatzbedarf der früheren und dem der geänderten Benutzung; er ist nach der im maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt bestehenden Sach- und Rechtslage zu ermitteln (vgl. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, RdNr. 80 ff. zu Art. 52).

Das Vorhaben des Klägers ist in seiner Gesamtheit eine dem Art. 52 Abs. 3 Satz 1 BayBO unterfallende Änderung der Benutzung. Der Terminus "Änderung der Benutzung" deckt sich mit dem Begriff der Nutzungsänderung. Er setzt jedenfalls bei genehmigten bisherigen Nutzungen nicht voraus, dass sich die neue Nutzung an eine bisher konkret ausgeübte Nutzung anschließt (hierzu 2.). Es genügt, wenn die frühere Nutzungsart noch von einer Baugenehmigung gedeckt ist, was hier der Fall ist (hierzu 3.).

2. Die Bayerische Bauordnung gebraucht verschiedentlich den Begriff der (Änderung der) Benutzung, neben Art. 52 Abs. 3 Satz 1 etwa auch in Art. 3 Abs. 3, Art. 17 Abs. 2 und Art. 90 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3. In Art. 52 Abs. 3 Satz 1 BayBO ist dieser Begriff mit dem der Nutzungsänderung identisch, wie er in Art. 60 Abs. 2 Satz 1, Art. 62 BayBO verwendet wird (vgl. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, a.a.O., RdNr. 78 zu Art. 52; Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 3. Aufl. 2000, RdNr. 18 zu Art. 52).

Eine Nutzungsänderung im bauordnungsrechtlichen Sinn liegt vor, wenn die Veränderung der Nutzung einer baulichen Anlage - wie hier - aus dem Blickwinkel der maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften möglicherweise anders zu beurteilen ist als die bisherige Nutzung und sich so die Genehmigungsfrage neu stellt (vgl. Schwarzer/König, a.a.O., RdNr. 3 zu Art. 62). Der Begriff der Nutzungsänderung setzt jedenfalls bei genehmigten bisherigen Nutzungen keine zeitliche Kontinuität zwischen bisheriger genehmigter und neuer Nutzung voraus in dem Sinn, dass von einer bisher genehmigten und ausgeübten zu einer neuen Nutzung gewechselt wird, Beendigung der bisherigen und Beginn der neuen Nutzung also einen einheitlichen Lebensvorgang bilden (a.A. NdsOVG vom 25.4.1994 NVwZ-RR 1995, 6 und Koch/Molodovsky/Famers, Bayerische Bauordnung, Anm. 6.2.1 zu Art. 63, jeweils unter unzutreffender Berufung auf BVerwG vom 18.8.1982 DVBl 1982, 1101; die dort entwickelte Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts, der zufolge der in § 35 Abs. 4 BBauG - jetzt § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB - enthaltene Gesetzestatbestand "Änderung der bisherigen Nutzung" den Wechsel von einer bisher ausgeübten Nutzung zu einer neuen andersartigen Nutzung meint, beruht auf dem besonderen Wortlaut und der Zielsetzung des § 35 Abs. 4 BBauG; sie ist auf den landesrechtlichen Begriff der Nutzungsänderung nicht übertragbar. Mit dieser Rechtsprechung ist nicht allgemein der Begriff der Nutzungsänderung präzisiert, sondern, wie insbesondere der Hinweis auf die Zielrichtung des § 35 Abs. 4 BBauG zeigt, einengend bestimmt, unter welchen Voraussetzungen im Außenbereich eine Nutzungsänderung teilprivilegiert vorgenommen werden darf). Die Bayerische Bauordnung stellt - außer an den Abbruch und die Beseitigung - im Wesentlichen nur an die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen rechtliche Anforderungen (vgl. z. B. Art. 3 und Art. 62 BayBO). Die Aufnahme einer neuen Nutzung nach Unterbrechung oder Aufgabe der bisherigen (genehmigten) Nutzung lässt sich bereits nach dem Sprachgebrauch nicht als Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage bezeichnen. Damit verbleibt, wenn dieser Lebenssachverhalt nicht dem bauordnungsrechtlichen Regime des Art. 52 Abs. 3 Satz 1 BayBO entzogen sein soll (mit der Folge, dass gar keine Stellplatzpflicht entstehen würde), lediglich die Einordnung als Nutzungsänderung. Auch bundesrechtlich wird der Begriff der Nutzungsänderung (auch) für den Fall verwendet, dass aufgegebene Gebäude neu genutzt werden (vgl. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB und hierzu Roeser in Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, RdNr. 117 zu § 35).

3. Für das zweite Obergeschoss besteht noch im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung eine Baugenehmigung, die dessen Nutzung für einen Beherbergungsbetrieb erlaubt. Deren Feststellungswirkung schützt diese Nutzung: Solange und soweit die Baugenehmigung wirksam besteht, ist das genehmigungsgemäß errichtete Vorhaben (zumindest) formell rechtmäßig und es darf entsprechend genutzt werden (vgl. Schwarzer/König, a.a.O., RdNr. 9 zu Art. 77; Grotefels in Hoppe/Bönker/Grotefels, Öffentliches Baurecht, 2. Aufl. 2002, § 16 RdNr. 58 m.w.N.). Die Baugenehmigung ist weder zurückgenommen noch widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt (Art. 43 Abs. 2 BayVwVfG).

Der Rechtsstreit hat nicht ergeben, dass die Baugenehmigung aufgehoben worden ist. Die Baugenehmigung ist, unabhängig von der Frage, ob sie überhaupt wegen eines einzelnen Geschosses teilunwirksam hätte werden können (vgl. zur Teilunwirksamkeit Dürr/König, Baurecht, 4. Aufl. 2000, RdNr. 374 einerseits und Kopp/Schenke, VwGO, 13. Aufl. 2003, RdNr. 16 zu § 113 andererseits), des Weiteren nicht etwa deshalb beschränkt auf das zweite Obergeschoss des Anwesens erloschen, wenn die dortige Nutzung vor mittlerweile mehr als 40 Jahren eingestellt worden wäre.

a) Eine Erledigung durch Zeitablauf im Sinn von Art. 43 Abs. 2 BayVwVfG folgt nicht aus Art. 77 Abs. 1 BayBO oder der im Zeitpunkt der Genehmigungserteilung geltenden Vorgängerbestimmung (vgl. hierzu Bauer in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, RdNr. 1 f. zu Art. 77). Danach erlischt die Baugenehmigung nur, wenn nicht rechtzeitig mit der Ausführung des Vorhabens begonnen oder (seit der Bayerischen Bauordnung vom 1.10.1962) die Bauausführung für eine bestimmte Zeit unterbrochen wird. Den hier maßgeblichen Sachverhalt einer späteren (teilweisen) Einstellung der Nutzung erfasst die Vorschrift nicht.

Eine analoge Anwendung des Art. 77 Abs. 1 BayBO verbietet sich mangels (planwidriger) Regelungslücke. Es darf angenommen werden, dass der Landesgesetzgeber den hier zu beurteilenden Sachverhalt mit Bedacht nicht geregelt hat. Er hat das Bedürfnis für ein Erlöschen einer erteilten Genehmigung oder Anerkennung nach Einstellung des Betriebs in anderen Regelungsbereichen durchaus erkannt, wie etwa die Bestimmungen des Art. 98 Abs. 2 Satz 1 BayEUG und des Art. 17 Satz 1 Kindergartengesetz zeigen. Dennoch hat er es trotz zahlreicher Novellierungen und in Kenntnis des § 18 Abs. 1 Nr. 2 BImSchG (Erlöschen der Genehmigung bei Betriebsunterbrechung) unterlassen, eine entsprechende Bestimmung in die Bayerische Bauordnung aufzunehmen. Das erlaubt die Schlussfolgerung, dass es sich bei Art. 77 Abs. 1 BayBO nach dem Willen des Gesetzgebers im Baurecht um einen nicht erweiterungsfähigen Sondertatbestand handeln soll. Zudem sind die zu beurteilenden Sachverhalte nicht vergleichbar. Art. 77 Abs. 1 BayBO ist das Ergebnis einer sachgerechten Abwägung privater und öffentlicher Interessen. Die Bestimmung räumt dem Bauherrn eine angemessene, verlängerbare Frist ein, um sein Vorhaben ohne Rücksicht auf mögliche Veränderungen der materiellen Rechtslage verwirklichen zu können. Das rechtfertigt es, dem öffentlichen Interesse, die Übereinstimmung von nicht ins Werk gesetzten oder nicht zu Ende geführten Vorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Zulässigkeitsanforderungen nach einer angemessenen Zeit erneut zu prüfen, zwingend den Vorrang einzuräumen (vgl. hierzu BVerwG vom 22.2.1991 DÖV 1991, 556). Der hier zu beurteilende Sachverhalt unterscheidet sich demgegenüber in einem für die Interessenbewertung wesentlichen Punkt. Der Inhaber einer nicht ausgenutzten Baugenehmigung hat sein Vertrauen in den Bestand der Genehmigung nicht (hinreichend) betätigt. Er ist weit weniger schutzwürdig als der Bauherr, der von der Baugenehmigung unter Aufwand eines regelmäßig nicht unerheblichen Kapitals Gebrauch gemacht hat (vgl. Ruffert, BayVBl 2003, 33/36; Uechtritz, Festschrift für Konrad Gelzer, S. 259/265 f. m.w.N.; anders Ganter, BayVBl 1985, 267). Im Übrigen widerspräche eine Analogie, ohne dass es hierauf noch ankäme, dem Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung (Art. 20 Abs. 3, Art. 28 Abs. 1 GG). Art. 77 Abs. 1 BayBO beseitigt unmittelbar kraft Gesetzes eine zuvor erteilte Baugenehmigung und damit eine Rechtsposition. Für einen solchen Eingriff in die Rechtssphäre des Bürgers ist eine gesetzliche Grundlage erforderlich, die nicht im Wege der Analogie geschaffen werden darf (vgl. BVerfG vom 14.8.1996 DVBl 1997, 351 und Ruffert a.a.O.).

b) Ebenso wenig hat sich die für das verfahrensgegenständliche Bauwerk erteilte Baugenehmigung auf andere Weise erledigt (Art. 43 Abs. 2 letzte Alternative BayVwVfG). Die Erledigung auf andere Weise erfasst die Fälle, bei denen nicht ein (Behörden-) Handeln, sondern die Sach- und Rechtslage selbst bewirkt, dass der Verwaltungsakt seine Regelungsfunktion verliert (vgl. BVerwG vom 27.3.1998 NVwZ 1998, 729), sich seine Rechtswirkung also erschöpft (vgl. Schäfer in Obermayer/Fritz, Kommentar zum Verwaltungsverfahrensgesetz, 3. Aufl. 1999, RdNr. 26 zu Art. 43). In Betracht kommen dabei nur solche Änderungen der Sach- und Rechtslage, die zur Gegenstandslosigkeit der getroffenen Regelung führen (vgl. VGH BW vom 19.7.1989 NVwZ-RR 1990, 171; Kopp/Ramsauer, Verwaltungsverfahrensgesetz, 7. Aufl. 2000, RdNr. 42).

Damit ist in erster Linie die Frage nach dem Inhalt der in der erteilten Baugenehmigung getroffenen Regelung aufgeworfen. Die Baugenehmigung für das zweite Obergeschoss liegt mit ihrem genauen Wortlaut nicht vor. Der Senat geht, wie auch die Beteiligten, davon aus, dass diese Genehmigung im Wesentlichen den in der Bauaufsicht allgemein gebräuchlichen Inhalt hatte, das Vorhaben werde entsprechend den mit Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen bauaufsichtlich genehmigt. Das gestattet die Bauausführung und umfasst die Feststellung, dass dem Vorhaben (bauliche Anlage mit der zugedachten Funktion), dessen Ausführung gestattet ist, zum Zeitpunkt der Genehmigung geltende und zu prüfende Vorschriften des materiellen Rechts nicht entgegenstehen (vgl. BVerwG vom 11.5.1989 DVBl 1989, 1055/1058). Von diesem, am Empfängerhorizont zu orientierenden Verständnis des Inhalts der erteilten Baugenehmigung (vgl. BVerwG vom 7.6.1991 BVerwGE 88, 286/292) führt kein auch für den Betroffenen nachvollziehbarer Weg zu der Folgerung, eine - zudem: wie zeitlich zu definierende? - Einstellung der bestimmungsgemäßen Nutzung mache jenen feststellenden Inhalt der Baugenehmigung teilweise (auf die Nutzung bezogen) gegenstandslos. Auf die Frage, ob es eine Einheit von Substanz und Funktion des Vorhabens gibt, die einer Teilunwirksamkeit der Baugenehmigung hinsichtlich der der Bausubstanz zugedachten Funktion von vornherein entgegenstehen könnte (vgl. Jäde, UPR 1998, 206/208f.), kommt es deshalb nicht an.

Unabhängig davon wird die Funktion der baulichen Anlage durch die beabsichtigte Nutzung bestimmt, ohne dass es insoweit darauf ankommt, ob diese Nutzung tatsächlich ausgeübt wird. Erst wenn die bauliche Anlage nicht mehr besteht, kann sie die ihr zugedachte Funktion nicht mehr erfüllen und die Baugenehmigung verliert ihren Regelungsgegenstand. Entfiele die Funktion eines Bauwerks und damit teilweise der Regelungsgegenstand der Baugenehmigung mit der Folge eines Teilerlöschens bereits dann, wenn dessen Nutzung eingestellt wird, ergäbe sich daraus eine Nutzungsobliegenheit, die das geltende Bauordnungsrecht nicht kennt. Während der Landesgesetzgeber das Erlöschen der Baugenehmigung angeordnet hat, wenn das genehmigte Vorhaben nicht errichtet wird (Art. 77 Abs. 1 BayBO), hat er auf eine entsprechende Regelung für den Fall, dass die Nutzung nicht aufgenommen oder eingestellt wird, wie dargelegt (3. a)), verzichtet (vgl. hierzu ThürOVG vom 29.11.1999 DVBl 2000, 826; OVG Saarl vom 29.6.1990 BRS 50 Nr. 165; VGH BW vom 19.7.1989, NVwZ-RR 1990, 171).

Will die Bauaufsichtsbehörde verhindern, dass eine mittlerweile baurechtswidrige Nutzung wieder aufgenommen wird, kann sie die Baugenehmigung unter den Voraussetzungen des Art. 49 BayVwVfG widerrufen.

Vorstehende Gründe geben keinen Anlass, der Frage nachzugehen, ob das so genannte Zeitmodell, wonach der Bestandsschutz für ein Vorhaben im Falle der Nutzungsaufgabe innerhalb gewisser Fristen endet, weil die bauplanungsrechtliche Situation von einer aufgegebenen Nutzung nur noch vorübergehend geprägt wird (vgl. BVerwG vom 18.5.1995 BVerwGE 98, 235/240), auf die Erledigung eines Verwaltungsakts auf andere Weise übertragen werden kann (vgl. hierzu BVerwG vom 7.11.1997 DVBl 1998, 587; Halama in Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, 3. Aufl. 2002, RdNr. 4 zu § 29). Es kann offen bleiben, welche Konsequenzen sich für die Baugenehmigung ergeben haben würden, wenn die bauplanungsrechtlichen Umstände sich zwischenzeitlich in einer Weise geändert hätten, die einer Nutzung des zweiten Obergeschosses als Beherbungsbetrieb entgegenstehen (vgl. hierzu Jäde, ThürVBl 2000, 102/103 f.). Eine solche Änderung ist nicht eingetreten. Der früher im zweiten Obergeschoss ausgeübten Nutzung stehen auch heute bauplanungsrechtliche Gründe nicht entgegenstehen. Das Bauvorhaben liegt im planungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB) und die umliegende Bebauung verleiht dem Gebiet den Charakter eines Mischgebiets (vgl. Niederschrift über die mündlichen Verhandlung am 18. Februar 2003 S. 2). Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes wäre damit nach wie vor allgemein zulässig (§ 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO).

Die Baugenehmigung ist schließlich nicht (teilweise) durch einen Verzicht erloschen. Die hierfür erforderliche Verzichtserklärung müsste eindeutig und unmissverständlich, gegebenfalls im Wege der Auslegung, zu ermitteln sein (vgl. P. Stelkens/Sachs in Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 6. Aufl. 2001, RdNr. 17 d zu § 53 m.w.N.). Das ist nicht der Fall. Die Beteiligten haben nichts dafür vorgebracht, dass der Voreigentümer eine ausdrückliche Verzichtserklärung abgegeben hat. Sein tatsächliches Verhalten lässt bei objektiver Würdigung nicht mit der notwendigen Eindeutigkeit erkennen, dass er auf die durch die Baugenehmigung vermittelte Rechtsposition verzichten wollte. Dagegen spricht schon, dass der Voreigentümer die Nutzung allenfalls in einem Geschoss eingestellt hat. Ein Rechtsfolgewille wird mit einem solchen Verhalten regelmäßig nicht verbunden sein, zumal das Baurecht keine Nutzungsobliegenheit kennt. Unabhängig davon hat der Voreigentümer im zweiten Obergeschoss keine neue Nutzung aufgenommen. Er hat so sich und jedem Rechtsnachfolger die Möglichkeit offen gelassen, die bisherige Nutzung jederzeit fortzusetzen, was ebenfalls gegen einen Verzicht spricht.

II.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

2. Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO, § 708 ZPO.

3. Gründe für eine Zulassung der Revision bestehen nicht (§ 132 Abs. 2 VwGO).

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 15.338,76 Euro festgesetzt (entspricht 30.000,00 DM).

Ende der Entscheidung