Judicialis Rechtsprechung

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand: I.

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Zahlung einer Vergütung aus einem als "Beratungsvertrag" bezeichneten Vertrag vom 03.07.2001, mit dem der Beklagte die Klägerin mit der Beratung und Erstellung eines betriebswirtschaftlichen Konzeptes zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens Teilerwerb des Grundstücks ...straße 12 beauftragt hat, wofür eine Vergütung von 6.000,00 DM vereinbart wurde, die seitens des Beklagten bezahlt wurde. Zusätzlich wurde die Klägerin entsprechend dem Wortlaut des Vertrages damit beauftragt, den Verkauf des Gewerbegrundstücks ...straße 12 an den Beklagten "zu vermitteln". Hierfür wurde bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages ein Honorar in Höhe von 3 % des Nettokaufpreises sowie bei einem Netto-Verkaufspreis unter 1 Mio. DM 50 % der Differenz zwischen Kaufpreis und 1 Mio. DM vereinbart. Wegen der weiteren Einzelheiten zum Inhalt des Vertrages wird auf Bl. 47 - 49 d. A. Bezug genommen und wegen des Sachverhaltes im Übrigen auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und hat gemeint, der Klägerin stehe ein Anspruch auf Maklerlohn aus dem Vertrag vom 03.07.2001 i.V.m. § 652 BGB nicht zu. Aus dem Vortrag der Klägerin folge, dass sie Lohn für ihre Maklertätigkeit verlange, wofür Voraussetzung sei, dass sie die Abschlussbereitschaft der Eltern des Beklagten und des Beklagten selbst bewusst und aktiv herbeigeführt habe, wovon nicht ausgegangen werden könne. Vielmehr seien seine Eltern und der Beklagte bereits zum Abschluss eines Kaufvertrages entschlossen gewesen. Deshalb sei erforderlich, dass die Klägerin etwas über die Kenntnis hinaus zum Abschluss des Kaufvertrages getan habe. Soweit sie behaupte, sie habe 600 Arbeitsstunden geleistet, beschränke sich der entsprechende Vortrag auf eine finanzielle Beratung des Beklagten, wofür eine gesonderte Vergütung vereinbart gewesen sei. Soweit die Klägerin meine, die Verhandlungen mit der ... Bank AG seien dem Maklerhonorar zugrunde zu legen, fehle es an einer klaren Abgrenzung der Tätigkeit des für sie nach ihrer Behauptung handelnden Herrn K., der zugleich für den Steuerberater D. im Auftrag der Eltern des Beklagten Leistungen erbracht habe. Die Honorarforderung der Klägerin habe auch deshalb keinen Erfolg, weil Bedenken an der inhaltlichen Kongruenz zwischen Maklerauftrag und Hauptvertrag, dem Grundstückskaufvertrag, bestünden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils.

Gegen das der Klägerin am 25.10.2007 zugestellte Urteil hat sie mit einem am 05.11.2007 beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und hat diese mit einem Schriftsatz vom 29.11.2007, der den Eingangsstempel des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 03.11.2007 trägt, begründet.

Sie meint, zu den Beratungsleistungen hinreichend vorgetragen zu haben. Ziel ihrer Tätigkeit sei eine Schuldensanierung des Objektes C. gewesen, wobei es im Rahmen der von Herrn K. geführten Finanzierungsverhandlungen darum gegangen sei, die Zustimmung der ... Bank AG zu einem Verkauf des Grundstücks gegen einen möglichst geringen und deshalb finanzierbaren Betrag - und zwar unter Freigabe der Grundschulden - zu erreichen. Außerdem habe der vom Vater des Beklagten betrieblich genutzte Gebäudeteil der Familie erhalten werden sollen. Zu diesem Zweck habe der Beklagte das Teilgrundstück erwerben sollen. Für die zweite Grundstückshälfte habe die Klägerin einen Käufer gesucht und gefunden und in einer Vielzahl von Bankgesprächen die erforderlichen Finanzierungskonzepte entwickelt und durchgesetzt. Die Vergütung sei erfolgsunabhängig für den Fall vereinbart worden, dass es der Klägerin gelingen sollte, die Zustimmung der ... Bank zu erreichen. Dabei handele es sich um eine selbständige Provisionsvereinbarung und nicht um einen Maklervertrag. Dass Herr K. auch für das Steuerberaterbüro D. gearbeitet habe, sei kein Beleg dafür, dass er nicht auch für die Klägerin tätig geworden sei. Die Abschlussbereitschaft für den Kaufvertrag sei von der Klägerin durch ihren Mitarbeiter K. hergestellt worden, wofür auch Beweis angetreten worden sei.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 26.09.2007, Az.: 17 O 488/06 den Beklagten zu verurteilen, an sie 40.000,00 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit Klageerhebung zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er meint, bereits nach dem Wortlaut des zweiten Teils der Vereinbarung sei von einer Vermittlung eines Kaufvertrages über das Gewerbegrundstück die Rede, weshalb beide Parteien vom Bestehen eines Maklervertrages ausgegangen seien. Die Klägerin habe in Bezug auf die Abschlussbereitschaft der Parteien des Kaufvertrages keine Leistungen erbracht. Die Eltern des Beklagten als Verkäufer seien zum Abschluss eines Kaufvertrages nur bereit gewesen, wenn sie im Zuge der Abwicklung des Kaufvertrages gleichzeitig aus der persönlichen Schuldhaft für die an dem Grundstück besicherten Darlehen entlassen worden wären. Dass die Klägerin dies erreicht habe, trage sie selbst nicht vor. Dies sei auch nicht möglich, da die maßgeblichen Gespräche vom Prozessbevollmächtigten des Beklagten geführt worden seien. Die Verhandlungen mit der ... Bank durch den Prozessbevollmächtigten hätten erst stattgefunden, nachdem der Beklagte mit Schreiben vom 02.10.2003 das Vertragsverhältnis gekündigt habe. Die Klägerin habe auch keine Ursachen für die Verkaufsfähigkeit des Gewerbegrundstücks gesetzt, denn Gegenstand des Kaufvertrages sei ein Teileigentumsrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz gewesen und dieses Teileigentum sei erst unter dem 30.12.2003, mithin lange nach der Tätigkeit der Klägerin begründet worden. Auf die Bildung des Teileigentums, die erst den Verkauf ermöglicht habe, habe die Klägerin keinen Einfluss genommen.

Entscheidungsgründe: II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht ein weitergehender Vergütungsanspruch aus dem "Beratungsvertrag" nicht zu. Dieser Vertrag enthält zwei unterschiedliche Komponenten, und zwar einerseits die Beratung und Erstellung eines betriebswirtschaftlichen Konzeptes zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens und andererseits die "Vermittlung" des Verkaufs des Gewerbegrundstücks an den Auftraggeber, mithin an den Beklagten. Der erste Teil des Vertrages wurde sozusagen abgewickelt, d. h. die vertraglich geschuldeten Beratungsleistungen wurden erbracht und vergütet. Hinsichtlich des zweiten Teils des Vertrages handelt es sich im Kern um einen Maklervertrag hinsichtlich dessen die Klägerin aber keine Vergütung gem. § 652 Abs. 1 BGB beanspruchen kann. Für das Zustandekommen eines Maklervertrages hinsichtlich der Vermittlungstätigkeit spricht bereits der Wortlaut, wonach zusätzlich zu den im Vertrag zuvor genannten Beratungsleistungen die Klägerin beauftragt wurde, den Verkauf "zu vermitteln", wofür sie ein Honorar erhalten sollte und zwar nur für den Fall, dass es tatsächlich auch zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages kommt, also nicht etwa sollten bereits Bemühungen der Klägerin in Bezug auf den Abschluss eines solchen Kaufvertrages honoriert werden. Dies spricht gegen das Vorliegen eines so genannten Maklerdienstvertrages, bei dem der spätere Abschluss des Kaufvertrages nicht das maßgebliche Kriterium, sein muss. Vielmehr ist im Kern von einem Maklervertrag auszugehen, wenn es sich trotz einer vereinbarten Tätigkeitspflicht um eine Vermittlungstätigkeit des Maklers handelt, die Entschlussfreiheit des Kunden gewahrt bleibt und die Vergütungspflicht erfolgsbezogen ist (MünchKomm-Roth, BGB, 4. Aufl., § 652 Rn. 25). So liegt der Fall auch hier, denn die Klägerin sollte entsprechend dem Wortlaut der Vereinbarung den Verkauf vermitteln, wobei aus den übrigen vertraglichen Vereinbarungen und auch aus dem Parteivortrag zu entnehmen ist, dass die Entschlussfreiheit des Beklagten gewahrt blieb und die Vergütungspflicht erfolgsbezogen ist. Auch ein "Vermitteln" i.S.v. § 652 BGB ist gegeben. Es liegt in der Regel vor, wenn der Makler bewusst und aktiv auf die Willensentschließung des Vertragspartners des Auftraggebers einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages zu fördern (Palandt-Sprau, BGB, 67. Aufl., § 652 Rn. 27). Zwar sollte eine solche Vermittlung hier nicht stattfinden, da der Beklagte als potentieller Käufer eines Teils des Grundstücks bereits feststand, wie bereits aus dem Beratungsvertrag folgt, wonach der Auftraggeber, also der Beklagte, den Teilerwerb des hier maßgeblichen Grundstücks plante und in der Folge ist von einer Vermittlung des Verkaufs "an den Auftraggeber" die Rede. Gleichwohl ist vorliegend "vermitteln" zu verstehen als ein Ermöglichen des Verkaufs des Objektes bzw. des Kaufs durch den Beklagten im Sinne einer Vermittlung der Finanzierung des beabsichtigten Verkaufs, sofern die zuvor dargestellten Voraussetzungen (Entschlussfreiheit und Vergütungspflicht erst nach erfolgreicher Vermittlung) vorliegen (vgl. dazu auch BGH NJW 1985, 2477). Während der erste Teil des "Beratungsvertrages" die Erstellung eines Konzeptes zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens beinhaltete, war Gegenstand des zweiten Teils des Vertrages die Umsetzung des eigentlich angestrebten Teilerwerbs des Grundstücks durch den Beklagten, die mit einer dem Maklervertrag zuzuordnenden Finanzierungsvermittlung gleichzustellen ist. Demgegenüber liegt ein selbstständiges Provisionsversprechen nicht vor. Soweit sich die Klägerin insoweit auf eine Entscheidung des BGH vom 12.10.2006 (NJW-RR 2007, 55) bezieht, lag dieser Entscheidung der Fall zugrunde, dass der Käufer selbst einen Kaufinteressenten gefunden hatte, gleichwohl aber dem Makler vor Abschluss des Kaufvertrages zugesichert haben soll, er zahle beim Verkauf des Hauses auf jeden Fall eine Maklerprovision und zwar vor dem Hintergrund bereits geleisteter Dienste des Maklers, der bereits Verkaufsbemühungen entfaltet hatte. Solche Leistungen wären an sich nicht nach § 652 Abs. 1 BGB provisionspflichtig gewesen, so dass eine etwaige Zusage des Auftraggebers, der Makler solle gleichwohl eine Provision erhalten, ein selbstständiges Provisionsversprechen darstellen kann. So liegt der Fall hier aber gerade nicht.

Kann sich damit grundsätzlich ein Provisionsanspruch der Klägerin aus § 652 Abs. 1 BGB ergeben, ist dies hier deshalb nicht der Fall, weil mangels hinreichendem Vortrag nicht festgestellt werden kann, inwieweit eine etwaige von der Klägerin entfaltete Vermittlungstätigkeit für den Vertragsabschluss ursächlich gewesen ist, wofür es genügt, wenn zwischen dem Vertrag, den der Makler nach dem Maklerauftrag herbeiführen sollte, und dem, der tatsächlich abgeschlossen wurde, Gleichwertigkeit besteht (Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 5. Aufl., Rn. 528). Das ist hier der Fall. Die Ausführungen des Landgerichts zur fehlenden Kongruenz überzeugen nicht, denn entsprechend dem Vertragsinhalt war von Anfang an nur der Teilerwerb des Grundstücks beabsichtigt und es ist auch unstreitig, dass der Beklagte, wie beabsichtigt, den Teil des Grundstücks erworben hat, der das Betriebsgrundstück betraf und das nach dem Willen des Beklagten und seiner Eltern im Zuge der Sanierung des elterlichen Betriebes der Beklagte von den Eltern erwerben sollte. Der Vermittlungsauftrag richtete sich auch auf den Verkauf des "Gewerbegrundstücks", weshalb die Feststellung des Landgerichts, bei wörtlicher Auslegung der Klausel sei Gegenstand des Auftrages die Vermittlung des gesamten Grundstücks als Kaufobjekt gewesen, verfehlt erscheint.

Ungeachtet dessen muss aber die Klägerin eine Tätigkeit entfaltet haben, die zumindest mitursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages geworden ist. Ausreichend ist, wenn sich der Hauptvertrag zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerber wesentlichen Maklerleistung darstellt (Schwerdtner/Hamm, a.a.O., Rn. 531). Der Makler wird also nicht für den Erfolg schlechthin entlohnt. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Klägerin solche Leistungen erbracht hat, liegt bei ihr. Die Klägerin beschreibt ihre Tätigkeit in der Weise, dass sie vom Vertragsschluss an bis Oktober 2003 bezüglich der Zustimmung zu einer freihändigen Veräußerung erfolgreich mit allen Gläubigerbanken verhandelt habe, einen Erwerber für die zweite Grundstückshälfte gesucht und gefunden sowie auf der Grundlage von Wirtschaftlichkeitsgutachten diverse Finanzierungskonzepte entwickelt und in einer Vielzahl von Bankgesprächen auch durchgesetzt habe. Hierfür will die Klägerin insgesamt 600 Arbeitsstunden aufgewandt haben. Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass das Suchen und Finden eines Erwerbers für die zweite Grundstückshälfte jedenfalls ausweislich des Vertragstextes nicht Gegenstand der Vermittlungstätigkeit war, die eine Vermittlung des Teilerwerbs des Grundstücks an den Beklagten vorsah. Die Entwicklung von Finanzierungskonzepten war bereits Gegenstand der ersten Komponente des "Beratungsvertrages" und stellt deshalb ebenfalls keine schlüssige Darstellung der Vermittlungstätigkeit dar. Soweit von einem Verhandeln mit allen Gläubigerbanken und einer Durchsetzung der Finanzierungskonzepte in einer Vielzahl von Bankgesprächen die Rede ist, ist dieses Vorbringen unsubstanziiert, worauf die Klägerin wiederholt hingewiesen wurde. Zwar ist grundsätzlich nicht zu verlangen, dass sie den Umfang ihrer Tätigkeit in allen Einzelheiten mit den jeweils hierfür aufgewendeten Stunden darstellt. Unter Berücksichtigung der hier maßgeblichen Besonderheiten der Mitwirkung mehrerer Beteiligter, insbesondere des Steuerberaterbüros D. sowie der von der Klägerin bereits hinsichtlich der ersten Komponente des Vertrages entfalteten Tätigkeiten genügt es nicht, auf eine Vielzahl von Bankgesprächen hinzuweisen, hinsichtlich derer nicht erkennbar ist, dass sie seitens der Klägerin geführt wurden sowie auf die Entwicklung diverser Finanzierungskonzepte, die, wie bereits ausgeführt, Gegenstand des anderen, bereits vergüteten Vertragsteils waren. Dass nicht das für die Eltern des Beklagten tätige Steuerberaterbüro D. mit der Vermittlungstätigkeit beauftragt wurde, sondern die Klägerin, erfolgte letztlich unter Umgehung des § 57 Abs. 4 StBG, wonach sich Steuerberater jeder gewerblichen Tätigkeit zu enthalten haben, worunter auch der Maklervertrag fällt. Zwar führt dies nicht zur Nichtigkeit des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages gem. § 134 BGB, weil bereits ein Handeln des Steuerberaters selbst entgegen § 57 Abs. 4 StBG nicht zur Nichtigkeit gem. § 134 BGB führt (vgl. dazu BGH NJW 1981, 399); gleichwohl entpflichtet dies die Klägerin nicht, ihr Tätigwerden im Rahmen ihrer provisionsbegründenden Vermittlungstätigkeit näher zu beschreiben, und zwar nicht zuletzt auch deshalb, weil nach dem seitens der Parteien zur Akte gereichten Schriftverkehr ein Tätigwerden einzig durch das Steuerberaterbüro D., vertreten durch Herrn K., feststellbar ist, und zwar ausdrücklich handelnd für die Eltern des Beklagten. Die Klägerin hat zur Substanziierung ihres Vortrages u. a. ein Schreiben des Steuerberaters D. vom 28.05.2003 vorgelegt, aus dem sich ergeben soll, dass die mit der ... Bank AG geführten Verhandlungen auch zum Erfolg geführt haben. Dieses Schreiben stammt aber nicht aus dem Hause der Klägerin, sondern in dem Schreiben sind als Mandantin des Steuerberaters die Eltern des Beklagten ausgewiesen. Das Schreiben enthält eine Bestätigung von am 07.05.2003 getroffenen Absprachen, die in Anwesenheit u. a. auch des Beklagten getroffen worden sein sollen. Herr K., der hier maßgeblich die Verhandlungen geführt haben soll, wird ausdrücklich als Mitarbeiter des Steuerberaters bezeichnet. Mithin spricht auch der Inhalt des Schreibens für ein Zustandekommen von Vereinbarungen unter Mitwirkung des Mitarbeiters K., und zwar als Mitarbeiter des Steuerberaterbüros und nicht als Mitarbeiter der Klägerin. Folgerichtig hat auch die ... Bank den Steuerberater D. als ihren Gesprächspartner angesehen und hat mit Schreiben vom 08.09.2003 "z. H. d. Herrn W. K." ein Antwortschreiben verfasst. Unter Beweis gestellter Vortrag zu etwaigen weiteren Bankgesprächen, die Herr K. für die Klägerin geführt hat oder etwaiger Schriftwechsel zwischen der Klägerin und Banken existiert offensichtlich nicht. Mithin kann lediglich festgestellt werden, dass am 07.05.2003 Absprachen mit der ... Bank getroffen wurden, an denen auch Herr K. beteiligt war, ohne dass erkennbar wird, dass er insoweit für die Klägerin gehandelt hat.

Eine Klärung dieser Frage ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil in dem Beratungsvertrag davon die Rede ist, dass eine Delegierung von Teilaufgaben in der Entscheidung des die Beratung durchführenden Herrn K. liegt. Unabhängig davon, dass sich diese Befugnis allein in dem Vertragsteil befindet, der die Beratung und Erstellung eines betriebswirtschaftlichen Konzeptes zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens beinhaltete und nicht auch den die Vermittlungstätigkeit enthaltenden Teil erschließt sich nicht, dass mit der Delegierungsbefugnis auch eine Delegation auf sich selbst gemeint gewesen sein soll. Herr K. ist selbst Steuerberater, weshalb nicht erkennbar ist, weshalb er ein etwaiges Tätigwerden auf das Steuerberaterbüro D. hat delegieren müssen, um dann wiederum selbst für dieses Steuerberaterbüro tätig zu werden. Insgesamt lässt sich daraus nachvollziehbarer Vortrag zur Entfaltung einer Tätigkeit durch die Klägerin, der zum Abschluss des Kaufvertrages geführt hat, nicht feststellen, wobei eine Mitursächlichkeit genügt hätte, wenn sich der Hauptvertrag zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerber wesentlichen Maklerleistung darstellt (Schwerdtner/Hamm, a.a.O., Rn. 531), weshalb es einer Vergütungspflichtigkeit nicht entgegenstehen würde, dass auch Dritten wie z. B. dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten gewisse Handlungen zuzuschreiben sind, die dem Zustandekommen des Kaufvertrages dienlich waren.

Da es nach alledem an schlüssigem Vorbringen zur für den Abschluss des Kaufvertrages zumindest mitursächlichen Tätigkeit der Klägerin fehlt, kommt es auf die Beantwortung der Frage, inwieweit die vom Beklagten erklärte Kündigung einer Vergütungspflichtigkeit entgegensteht, nicht mehr entscheidend an. Lediglich der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass entgegen der Auffassung des Beklagten dies nicht der Fall sein dürfte, da die Kündigung grundsätzlich nur für die Zukunft wirkt und jedenfalls in einem Fall, in dem der Makler im Zeitpunkt der Kündigung seine Maklerleistung bereits im Wesentlichen erbracht hat, die Beendigung des Maklervertrages die Entstehung eines Provisionsanspruches nicht mehr verhindern kann, sofern der Hauptvertrag erst zeitlich nach der Kündigung zustande kommt, da es ansonsten der Auftraggeber in der Hand hätte, den Makler beliebig auszuschalten (vgl. Palandt-Sprau, § 652 Rn. 12, 46). Vorliegend war ein etwaiges Mitwirken am Zustandekommen der Finanzierung bis Ende September 2003 erfolgt, weshalb die erst unter dem 02.10.2003 durch den Beklagten erfolgte Kündigung einer etwaigen Vergütungspflicht nicht entgegenstünde.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 S. 1, 2 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO bestehen nicht. Es handelt sich um eine Entscheidung, die unter Berücksichtigung der Besonderheiten des vorliegenden Falles ergeht und die zu grundsätzlichen Fragen auch nicht von höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abweicht.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 40.000,00 €

Ende der Entscheidung