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Die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde der Notarin M.T. - UR-Nr. 266/2006 - vom 13. März 2006 wird für unzulässig erklärt.

Die Beklagte wird verurteilt, die vollstreckbare Ausfertigung der vorgenannten notariellen Urkunde an die Kläger herauszugeben.

Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 725.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleich Höhe leisten.

Tatbestand: I.

Die Kläger wenden sich im Wege der Vollstreckungsgegenklage gegen die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde und verlangen zudem deren Herausgabe.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird mit den folgenden Ergänzungen und Korrekturen auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen (§ 540 Abs. 1 ZPO):

Die Kläger sind miteinander verheiratet. Beide sind bzw. waren Eigentümer umfangreichen Grundbesitzes. Die Klägerin zu 1. war Gesellschafterin der Möbel Sch. GmbH und der Möbel Sch. Vertriebs GmbH Co. KG, der Kläger zu 2. ist Betriebswirt und im Bereich der gewerblichen Vermietung und Immobilienverwaltung tätig, darüber hinaus war und ist er Inhaber diverser Unternehmen. Die Klägerin zu 1. war Eigentümerin des mit einem Gewerbezentrum bebauten Grundbesitzes F. 7 in ., eingetragen im Grundbuch auf Blatt 2276 und 2432. Sie und der Kläger zu 2., der bis zur Eintragung der Klägerin zu 1. am 7. Februar 2006 Grundstückseigentümer gewesen war, beabsichtigten, den unter anderem mit einer Grundschuld i.H.v. 3 Mio DM zugunsten der Aachener und Münchener Lebensversicherung AG und einer Zwangssicherungshypothek zugunsten des Landes Brandenburg i.H.v. 54.213,17 € belasteten Grundbesitz, dessen Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung am 25. April 2005 angeordnet worden war, zu veräußern, wobei ein Kaufpreis von 2,5 Mio. € einschließlich der Kosten des Umbaus des Erdgeschosses des Einkaufszentrums erzielt werden sollte. Der Umbau der früheren Lagerräume in Einzelhandelsflächen mußte bis zum 31. März 2006 fertiggestellt sein, weil hiervon die Mietverträge mit den neu gewonnenen Hauptmietern T. und D. abhingen.

Nachdem die Beklagte am 18. Januar 2006 über die klägerseits eingeschaltete Maklerfirma T.B. Kenntnis von dem beabsichtigten Verkauf erhalten hatte, ließ sie Ende Januar den Kläger zu 2. im Zusammenhang mit der seinerzeit als Kaufinteressentin gewonnenen späteren Grundstückserwerberin eine Quellen- und Kundenschutzvereinbarung (Bl. 421 d.A. f.) unterzeichnen und übermittelte ihm das Schreiben der N. Projektentwicklung vom 29. Januar 2006, die für ein anderes Unternehmen ebenfalls Interesse an dem Objekt bekundet hatte. Am 3. Februar 2006 fand ein erstes Gespräch vor Ort zwischen dem Mitarbeiter der Beklagten M. und dem Kläger zu 2. statt.

Am 14. Februar 2006 kam zwischen den Klägern - die Klägerin zu 1. wurde hierbei durch den Kläger zu 2. vertreten - und der Beklagten eine Mehrerlösvereinbarung des Inhalts zustande, dass die Beklagte einen Käufer für das Gewerbezentrum zu einem Verkaufpreis inklusive der Umbauarbeiten von 2,5 Millionen € vermittelt und "Herr Sc. (...) den über den Verkaufspreis hinausgehenden Kaufpreisanteil unwiderruflich" an die Beklagte abtritt. Die Vereinbarung lautet weiter: "Sollte ein Verkaufspreis von EUR 3,2 Mio. zzgl. gesetzlicher MwSt. erzielt werden, sind demnach EUR 700.000,00 zzgl. gesetzlicher MwSt. (...) auszukehren".

Nachdem die Beklagte erfahren hatte, dass der Kläger zu 2. nicht (mehr) Eigentümer des Grundbesitzes war, erachteten beide Vertragsparteien die am 14. Februar 2006 getroffene Vereinbarung als gegenstandslos und es wurde unter dem 23. Februar 2006 unmittelbar vor dem Notartermin betreffend die Veräußerung des Gewerbegrundstücks "zwischen Frau Ina Sch. (...) in der Folge - Partei 1 - genannt" und der Beklagten eine neue Vereinbarung geschlossen, die der Kläger zu 2. zunächst in Vertretung für seine Ehefrau unterzeichnete; jene leistete ihre Unterschrift am 25. Februar und am 13. März 2006. Auszugsweise heißt es darin wie folgt:

"Die Partei 1 veräußert derzeit das in ihrem Eigentum stehende Einkaufszentrum. An der F. 7.

Der Verkauf bzw. die Verkaufsmöglichkeiten sind schwierig, da eine Ablösung der Grundpfandrechte, welche die bestehenden Kredite sichern, mit einem wesentlichen Abschlag auf die derzeitigen Darlehensforderungen der Aachener Versicherung nur bis zum 31.03.2006 möglich ist.

Des weiteren muß die Partei 1 ihre eingegangenen Bankverpflichtungen zu den Mietverträgen mit den Firmen D., T. und der . u .Getränkemarkt GbR bis zum 31.03.2006 nachkommen, wobei die Bezahlung der dafür notwendigen Handwerkerleistungen nur aus dem Verkaufserlös des Einkaufszentrums generiert werden kann.

Die Partei hat trotz der schwierigen Konstellation einen Käufer für das Einkaufszentrum identifizieren können und maßgeblich dazu beigetragen, dass die vorstehenden Problemkonstellationen einer Lösung zugeführt werden konnten. Dies vorausgeschickt, schließen die Parteien folgenden Vertrag:

1. Die Partei 2 erhält mit dem Abschluß eines notariellen Kaufvertrages über das Einkaufszentrum Gewerbezentrum B.. mit der von ihr vermittelten Luckenwalde P. BV & Co. KG einen Betrag von 575.000,00 € zzgl. 16 % MwST von der Partei 1.

2. die Partei 2 wird eine entsprechende Rechnung für die Käufervermittlung der Partei 1 legen. (...)"

Im Gegensatz zur Mehrerlösvereinbarung vom 14. Februar 2006 sollte der Makler B. seine Provision von rund 125.000,00 € gesondert gegenüber der Klägerin zu 1. abrechnen, was letztlich auch erfolgt ist. Unmittelbar im Anschluß an die Vereinbarung vom 23. Februar 2006 mit der Beklagten schlossen die Klägerin zu 1., wiederum vertreten durch den Kläger zu 2., und die Luckenwalde P. BV & Co. KG den notariellem Kaufvertrag, mit dem der Grundbesitz zu einem Kaufpreis von 3,2 Millionen € veräußert wurde.

Unter dem 13. März 2006 gaben die Kläger gegenüber der Beklagten ein notarielles Schuldanerkenntnis über einen Betrag von 575.000,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer ab. In der notariellen Urkunde der Notarin M. T. heißt es: "Dem Schuldanerkenntnis liegen Forderung aus unserer Abtretungserklärung vom 23. Februar 2006 zugrunde".

Ebenfalls am 13. März 2006 gewährte die Beklagte den Klägern ein Darlehen i.H.v. 100.000,00 € zur Begleichung fälliger Handwerkerrechnungen und ließ sich hierüber ein notarielles Schuldanerkenntnis nebst Vollstreckungswerfung ausstellen.

Die Kläger machten unter verschiedenen Gesichtspunkten geltend, dass sowohl das Grundgeschäft als auch das notarielle Schuldanerkenntnis sittenwidrig gemäß § 138 BGB und damit nichtig sei. Der Provisionsanspruch, der mehr als das sechsfache der üblichen Provision von 3 % bzw. 6 % betragen habe, gründe auf der Verpflichtung zu bloßer Vermittlungstätigkeit - selbst wenn die Beklagte weitere Leistungen erbracht habe, sei sie hierzu nicht verpflichtet gewesen - und sei wegen groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig. Die Klägerin zu 1. habe sich seinerzeit zudem in einer finanziellen Notlage befunden. Der Kläger zu 2. habe sich in Anbetracht des anstehenden Notartermins gezwungen gesehen, die Vereinbarung vom 23. Februar 2006 zu unterzeichnen. Der Kläger zu 2. könne sein notarielles Schuldanerkenntnis zudem nach § 812 BGB kondizieren, da es ohne Rechtsgrund abgegeben worden sei.

Die Beklagte wandte gegen ihre Inanspruchnahme im Hinblick auf die Klägerin zu 1. ein, das dem notariellen Schuldanerkenntnis zugrunde liegende Rechtsgeschäft sei nicht sittenwidrig. Ihre Tätigkeit habe sich, wie aus der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 ersichtlich, nicht auf die Vermittlung eines Interessenten beschränkt, sondern sie sei in die Durchführung der Bauarbeiten, Baubetreuung und Überwachung der Einhaltung/Sicherstellung der Termine, Besprechung von Aufträgen, Zahlungsmodalitäten und Rechnungslegung in Zusammenarbeit mit den Architekten eingebunden gewesen. Das notarielle Schuldanerkenntnis des Klägers zu 2. hat die Beklagte zunächst als selbständiges Schuldanerkenntnis angesehen mit der Folge, dass Einwendungen gegen das Grundgeschäft seine Wirksamkeit nicht berührten. Mit Schriftsatz vom 21. September 2007 vertritt sie die Auffassung, der Kläger zu 2. habe sein Schuldanerkenntnis für die (fremde) Schuld der Klägerin zu 1. abgegeben; es liege mithin ein Schuldversprechen gemäß § 780 BGB vor. Erhebliche Einwendungen gegen das Grundgeschäft seien nicht erhoben worden, der Kondiktion stünde ohnehin § 814 BGB entgegen.

Das Landgericht hat der Klage, bezogen auf den Kläger zu 2., stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Die Klägerin zu 1. könne mit ihrer Vollstreckungsgegenklage und dem Herausgabeverlangen nicht durchdringen, denn Einwände gegen die Schuldurkunde selbst habe sie nicht erhoben und das dem Schuldversprechen zugrunde liegende Grundgeschäft sei nicht sittenwidrig. Bei der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 handle es sich in Verbindung mit der Vereinbarung vom 14. Februar 2006 um einen Maklervertrag. Inhalt der letztgenannten Vereinbarung sei die Vermittlung des Gewerbeobjekts zu einem Kaufpreis von 2,5 Mio € gewesen und die Bestimmung, dass der Mehrerlös aus einer Veräußerung von 3,2 Mio € der Beklagten zustünde. Diese Vereinbarung sei Grundlage der am 23. Februar 2006 geschlossenen Vereinbarung gewesen; es handle sich mithin auch insoweit um eine Übererlösvereinbarung. Diese sei nicht sittenwidrig. Eine Übererlösvereinbarung mit einem Makler verstoße nicht ohne weiteres gegen § 138 BGB. Der Makler müsse den Auftraggeber über den objektiv erzielbaren Preis informieren und ihm die Höhe des Übererlöses mitteilen. Das sei indes erfolgt. Daher komme es nicht darauf an, welchen Prozentsatz des Gesamtpreises der Maklerlohn ausmache. Die Beklagte habe auch keine Treuepflichten verletzt und weitere Umstände für eine Sittenwidrigkeit lägen nicht vor. Zwar könne sein, dass sich die Klägerin zu 1. in einer gewissen Zwangssituation befunden habe und im Falle der Nichtunterzeichnung der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 der Kaufvertrag nicht geschlossen worden wäre. Konkrete Anhaltspunkte für eine Einflußnahme der Beklagten seien aber weder vorgetragen noch ersichtlich.

Der Kläger zu 2. könne indes sein - selbst nach dem Beklagtenvorbringen - rechtsgrundlos erteiltes Schuldanerkenntnis kondizieren. Etwas anderes gelte nur dann, wenn das selbständige Schuldanerkenntnis nach dem Parteiwillen den Sinn gehabt hätte, für die Zukunft eine klare Beweis- und Rechtslage zu schaffen. Dazu sei indes von der darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten nichts dargetan. Die Grundsätze, nach denen ein abstraktes Schuldanerkenntnis für fremde Schuld abgegeben werden könne, griffen nicht. Es sei auch nicht erkennbar, dass es der Beklagten auf das Schuldanerkenntnis des Klägers zu 2. deshalb angekommen sei, um die Realisierbarkeit der Forderung zu erhöhen.

Gegen dieses Urteil richten sich die Berufung der Klägerin zu 1. einerseits und der Beklagten andererseits, die jeweils ihr erstinstanzliches Begehren weiterverfolgen.

Die Klägerin zu 1. rügt unter Wiederholung ihres Sachvortrages die Verletzung materiellen Rechts. Das Landgericht habe zwar zutreffend einen Maklervertrag angenommen, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderliche Prüfung, ob das vereinbarte Honorar in einem groben Mißverhältnis zur Leistung gestanden habe, indes rechtsfehlerhaft unterlassen. Der BGH habe in seiner Entscheidung BGHZ 144, 343 die Frage, ob eine Überschreitung von 100 % der üblichen Vergütung die Sittenwidrigkeit begründe, nur deshalb offen gelassen, weil er zu dem Ergebnis gekommen sei, dass die Maklerprovision ohnehin völlig unangemessen gewesen sei. Vorliegend überschreite die vereinbarte Provision das sechs- bzw. siebenfache der üblichen Vergütung, ohne dass hierfür besondere Gründe vorgelegen hätten.

Die Klägerin zu 1. beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Cottbus vom 17. Oktober 2007 die Zwangsvollstreckung gegen sie aus der vollstreckbaren Urkunde der Notarin M. T., UR-Nr. 266/2006 vom 13. März 2006 für unzulässig zu erklären und die Beklagte zu verurteilen, die ihr erteilte vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde an die Klägerin zu 1. herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen,

hilfsweise,

den Rechtsstreit an das Landgericht Potsdam zurückzuverweisen sowie die Berufung der Klägerin zu 1. zurückzuweisen.

Die Beklagte meint, im Hinblick auf die eheliche und wirtschaftliche Verbundenheit der Kläger sei auch der Kläger zu 2. Partei der Vereinbarung vom 23. Februar 2006. Nach dem Wortlaut des notariellen Schuldanerkenntnisses vom 13. März 2006 habe für die Zukunft Klarheit geschaffen werden sollen, dass beide Kläger Schuldner der Maklerprovision seien. Dies ergebe sich auch daraus, dass beide Kläger Inhaber des Kontos gewesen seien, von dem die Maklerprovision habe ausgezahlt werden sollen. Selbst wenn ein abstraktes Schuldanerkenntnis vorläge, stünde dem Kläger zu 2. die Einrede des § 821 BGB nicht zu. Das Landgericht habe den erforderlichen Hinweis unterlassen, klarzustellen, welchen Zweck das notarielle Schuldanerkenntnis habe erfüllen sollen. Wäre ein solcher Hinweis erteilt worden, hätte sie - die Beklagte - diesen wie ausgeführt dargelegt. Darüber hinaus habe das notarielle Schuldanerkenntnis zusätzliche Sicherheit für das am selben Tag ausgekehrte Darlehen geboten. Schließlich sei die Bereicherungseinrede gemäß § 242 BGB ausgeschlossen. Bei Erteilung eines entsprechenden richterlichen Hinweises hätte sie zudem Ausführungen dazu gemacht, dass das Schuldanerkenntnis die Chancen der Realisierbarkeit der Forderung habe erhöhen sollen.

Die Berufung der Klägerin zu 1. betreffend, habe sie - die Beklagte - nur deshalb nicht dem klägerischen Vorbringen im Schriftsatz vom 28. August 2007 widersprochen, weil die Vereinbarung vom 23. Februar 2006 nach der vorläufigen Rechtsauffassung der Kammer nicht sittenwidrig gewesen sei. Die Unterzeichnung der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 im Kaffee P. sei im größten Einvernehmen erfolgt. Im übrigen gingen ihre erbrachten Leistungen über die eines Maklers weit hinaus und seien mit denen eines Projektsteuerers vergleichbar. So habe sie mit den Beteiligten diverse Telefonate geführt, SMS ausgetauscht, Faxverbindungen hergestellt. Sie habe den Kaufvertragsentwurf vorab geprüft, die erforderlichen Änderungen seien im Rahmen von persönlichen Gesprächen über die Beklagte erfolgt. Die Unvollständigkeit und Widersprüchlichkeit der Unterlagen habe ein erhöhtes Engagement erfordert. Es habe eine neue Kostenkalkulation erstellt werden müssen, die Beklagte habe die Einhaltung des Zahlungsplanes kontrollieren müssen und über sie seien geeignete Handwerksbetriebe vermittelt worden.

Der Kläger zu 2. beantragt,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Er verteidigt die ihm gegenüber ergangene Entscheidung des Landgerichts mit näheren Ausführungen.

Entscheidungsgründe: II.

Die Berufungen der Klägerin zu 1. und der Beklagten sind zulässig.

Lediglich die Berufung der Klägerin zu 1. hat in der Sache Erfolg, diejenige der Beklagten ist unbegründet. Die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde der Notarin M.T. - UR-Nr. 266/1006 - vom 13. März 2006 ist insgesamt unzulässig. Dies hat zur Folge, dass die Beklagte die ihr erteilte vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde an die Kläger herauszugeben hat.

1. Das Landgericht hat die Vollstreckungsabwehrklage gemäß den §§ 767, 795, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO der Klägerin zu 1. zu Unrecht abgewiesen.

Gegen die Zulässigkeit der Vollstreckungsgegenklage der Kläger bestehen keine Bedenken, insbesondere besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage, denn die Beklagte hat bereits Maßnahmen der Vollstreckung aus der notariellen Urkunde eingeleitet, indem sie sich unter dem 3. Mai 2006 eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde ausstellen ließ und am 5. Mai 2006 ein vorläufiges Zahlungsverbot erwirkte.

Die Vollstreckungsabwehrklage ist auch begründet, denn die Vergütungsabrede in der Vereinbarung vom 23. Februar 2006, die nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut der notariellen Schuldurkunde vom 13. März 2006 dem darin erklärten Schuldanerkenntnis zugrunde lag, ist sittenwidrig und damit gemäß § 138 BGB nichtig. Dabei kann offen bleiben, ob es sich bei dem notariellen Schuldanerkenntnis um ein deklaratorisches oder ein abstraktes Schuldanerkenntnis handelt. Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis ist nicht nur nichtig, soweit es selbst gegen die guten Sitten verstößt, sondern auch, soweit es sich auf ein sittenwidriges Ausgangsverhältnis bezieht und die Nichtigkeitsgründe bei seiner Abgabe noch vorliegen - was hier der Fall ist. Als selbständiges, konstitutives Schuldanerkenntnis unterliegt das von der Klägerin zu 1. abgegebene Anerkenntnis jedenfalls der Rückforderung wegen ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. Abs. 2 BGB.

Sittenwidrigkeit wegen des Verhaltens gegenüber dem Geschäftspartner bei einem konkreten Rechtsgeschäft ist insbesondere im Sonderfall des Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB gegeben. Aber auch bei wucherähnlichen Geschäften, bei denen ein auffälliges Mißverhältnis zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung besteht, ist Sittenwidrigkeit im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB dann zu bejahen, wenn weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, wie etwa eine verwerfliche Gesinnung oder die Ausnutzung einer schwierigen Lage oder auch der Unerfahrenheit des Partners für das eigene übermäßige Gewinnstreben. Demgemäß macht allein der Umstand, dass die versprochene Provision im Verhältnis zur üblichen außergewöhnlich hoch ist, einen Maklervertrag zwar noch nicht sittenwidrig. Gleichwohl ist - so der Bundesgerichtshof in seiner grundlegenden Entscheidung vom 16. Februar 1994 - IV ZR 35/93 - für die Beantwortung der Frage nach dem auffälligen Mißverhältnis die Gegenüberstellung der vereinbarten und der üblichen Maklerprovision der maßgebliche Ausgangspunkt.

a) Um die Vereinbarung einer Maklerprovision handelte es sich hier.

Bei verständiger Würdigung der in der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 getroffenen Regelungen war wesentlicher Inhalt des Vertrages eine Vermittlungstätigkeit der Beklagten; Anhaltspunkte dafür, dass die vertragsgemäß von der Beklagten zu erbringenden, vergütungspflichtigen Leistungen die eines "Projektentwicklers" sein sollten, lassen sich der Vertragsurkunde nicht entnehmen.

Unter einer provisionsfähigen Vermittlung ist zu verstehen, dass der Makler bewußt und aktiv auf die Willensentschließung des Vertragspartners des Auftraggebers einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluß des beabsichtigten (Haupt-)Vertrages zu fördern. Bereits der Wortlaut der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 legt nahe, dass eine solche Vermittlungsleistung Grundlage des Provisionsversprechens war. So heißt es in Ziffer 1., dass die Beklagte mit dem Abschluß des notariellen Kaufvertrages mit der "von ihr vermittelten" Luckenwalde P. BV & Co.KG eine Vergütung von 575.000,00 € erhalte. In Ziffer 2. ist zudem geregelt, dass eine entsprechende Rechnung "für die Käufervermittlung" gelegt werde. Dass die Vermittlung wesentlicher Inhalt der von der Beklagten im Zusammenhang mit dem Verkauf des Gewerbeobjekts erbrachten Tätigkeiten war, ergibt sich auch aus dem Wortlaut der beiden mit den Klägern geschlossenen Darlehensverträge vom 13. und 31. März 2006 (Bl. 190 f. d.A.). Darin heißt es, dass die Beklagte den Verkauf des Einkaufszentrums "vermittelt" habe; von einer "Projektentwicklung" ist nicht die Rede.

Der Formulierung in der Vereinbarung vom 23. Februar 2006, die Beklagte habe "trotz der schwierigen Konstellation einen Käufer für das Einkaufszentrum identifizieren können und maßgeblich dazu beigetragen, dass die vorstehenden Problemkonstellationen einer Lösung zugeführt werden konnten", läßt weder isoliert, noch in Zusammenschau der vorangestellten Vertragspassagen einen Schluß darauf zu, dass die Vertragsparteien über die bloße Vermittlungstätigkeit der Beklagten hinausgehende Tätigkeiten haben vergüten wollen. Die Vertragsparteien haben damit lediglich zum Ausdruck gebracht, dass der Verkauf bzw. die Verkaufsmöglichkeit schwierig war, weil eine Ablösung der Grundpfandrechte bis zum 31. März 2006 durchgeführt und die Bankverpflichtungen zu den Mietverträgen mit den künftigen Hauptmietern zum selben Zeitpunkt erfüllt werden mußten, die für den Umbau erforderlichen Handwerkerleistungen nur aus dem Verkaufserlös gezahlt werden konnten. Über Inhalt und Umfang weiterer Tätigkeiten, namentlich solcher eines "Projektentwicklers" - wie sie nach dem Beklagtenvortrag erforderlich gewesen sein sollen -, läßt sich der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 nichts entnehmen.

b) Die übliche Maklerprovision wird als Prozentzahl bezogen auf den Endpreis des nachgewiesenen oder vermittelten Geschäftes angegeben. Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Provision das Mehrfache der üblichen Provision, dann - so der Bundesgerichtshof weiter - wird der Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners immer mehr eingeengt. Je mehr dessen Bruttogewinn sinkt, weil der Makler als Provision den überwiegenden Anteil daran von vornherein erhält, umso mehr wird der Makler auf Kosten des Geschäftspartners der eigentliche Herr des Geschäfts, obwohl er die mit dem Geschäft verbundenen Risiken nicht übernimmt; sie verbleiben beim Geschäftspartner. Darin wird das auffällige Mißverhältnis deutlich. Die Rechtsprechung hat in diesem Zusammenhang stets die Notwendigkeit der "angemessenen Ausgewogenheit" von versprochener Vergütung und zu erbringender Leistung hervorgehoben. Demgemäß muß der die Provision verlangende Makler besondere Gründe darlegen, dass ein auffälliges Mißverhältnis nicht gegeben ist, wenn die geforderte Provision das Mehrfache der üblichen Provision in einem solchen Ausmaß bedeutet, dass sein Geschäftspartner kaum noch als Herr des Geschäfts angesehen werden kann.

aa) Der Senat braucht hier letztlich nicht entscheiden, ob es gerechtfertigt ist, die Vereinbarung von Maklerprovisionen ebenso wie den Preis bei gegenseitigen Verträgen als sittenwidrig anzusehen, wenn die übliche Vergütung um 100 % oder mehr überschritten wird - einen sachlichen Grund für eine Privilegierung von Maklern gegenüber den Vertragspartnern anderer gegenseitiger Verträge vermag der Senat allerdings nicht zu erkennen.

Der Bundesgerichtshof hat bislang noch nicht abschließend entschieden, ab welcher Höhe eines Übererlöses die Vereinbarung einer ungewöhnlich hohen Provision einen Maklervertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist. Er hat - in der zitierten Entscheidung vom 16. Februar 1994 - davon abgesehen, in Fällen einer Übererlösklausel eine absolute Grenze festzusetzen, von der ab immer die Vereinbarung einer außergewöhnlich hohen Provision den Bereich der Sittenwidrigkeit erreicht, weil die denkbaren Fälle zu unterschiedlich seien.

In seinem Urteil vom 25. Juni 1969 - IV ZR 793/68 - hat der Bundesgerichtshof eine Sittenwidrigkeit für die sogenannte Übererlösklausel deshalb verneint, weil die Höhe der als Betrag des Übererlöses zugesagten Maklerprovision nicht absehbar und Verdienst des Maklers gewesen sei. Die Vertragsparteien hätten bei Abschluß des Maklervertrages nicht übersehen können, ob überhaupt und gegebenenfalls in welcher Höhe ein Mehrerlös erzielt werden würde, so dass schon deshalb kein augenfälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung angenommen werden könne.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts läßt sich diese Entscheidung aber im vorliegenden Fall gerade nicht heranziehen, denn der zugrunde liegende Sachverhalt ist in einem entscheidenden Punkt anders.

Im vorliegenden Fall konnte die Beklagte bei Abschluß der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 nämlich sicher sein, mit der von ihr geforderten Vergütung eine außergewöhnlich hohe Provision zu verdienen. Sie wußte, dass sich die Klägerin mit einem Kaufpreis von 2,5 Mio € zufrieden geben würde. Sie wußte bei Abschluß der Vereinbarung weiter, dass die Luckenwalde P. BV & Co.KG den bereits in der Vereinbarung vom 14. Februar 2006 genannten Kaufpreis von 3,2 Mio € zahlen würde. Mag dieser Kaufpreis auch in der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 selbst nicht genannt sein, ergibt sich gleichwohl unzweifelhaft aus dem feststehenden Sachverhalt, dass bereits bei Unterzeichnung dieser Vereinbarung klar war, dass die Erwerberin diesen Kaufpreis zu zahlen bereit war. Unstreitig erfolgte die Unterzeichnung der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 unmittelbar vor dem Notartermin, in dem der notarielle Kaufvertrag mit der Erwerberin geschlossen wurde. Dass bis zum Notartermin am 23. Februar 2006 überhaupt noch wesentliche Teile des Kaufvertrages offen waren, ist weder vorgetragen noch ersichtlich; insbesondere lassen sich keinerlei Anhaltspunkte dafür erkennen, dass zu diesem Zeitpunkt die Höhe des Kaufpreises noch zur Disposition stand. Nach dem Vortrag der Beklagten in ihrer Berufungserwiderung vom 10. März 2008 (dort S. 8, Bl. 712 d.A.), hat es im Notartermin lediglich eine Abänderung des Vertragsentwurfs im Hinblick auf zwei Zahlungsfristen gegeben. Für die Annahme, dass der Kaufpreis bereits feststand, sprechen im übrigen auch Hintergrund und Inhalt der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 zwischen der Beklagten und der Klägerin zu 1. Die ursprüngliche, unter dem 14. Februar 2006 geschlossene Mehrerlösvereinbarung (Anlage K 4, Bl. 34 d.A.), mit der die Beklagte dem Kläger zu 2. einen Käufer vermitteln und hierfür den über dem Kaufpreis von 2,5 Mio € hinausgehenden Erlös erhalten sollte, betrachteten beide Vertragsparteien als gegenstandslos, nachdem sich herausgestellt hatte, dass nicht (mehr) der Kläger zu 2., sondern seine Ehefrau Eigentümerin des Grundstücks war. In jener Vereinbarung hatten die Vertragsparteien den bei einem Kaufpreis von 3,2 Mio € zu erzielenden Erlös mit 700.000,00 € errechnet, wobei Einigkeit darüber bestand, dass hierin die an den Makler B. zu zahlende Vermittlungsvergütung von rund 125.000,00 € enthalten sein sollte. Mit der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 reduzierten die Vertragsparteien die der Beklagten zustehende Vergütung lediglich insoweit, als der Nominalbetrag nunmehr 575.000,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer betragen sollte, dabei war man sich darüber einig, dass der Makler B. seine Provision gesondert gegenüber der Klägerin geltend machen sollte, wie es dann auch geschehen ist. Damit steht indes fest, dass die Beklagte bereits wußte, welchen Kaufpreis die Erwerberin zahlen würde, denn dem Parteivorbringen läßt sich nicht entnehmen, dass die Vertragsparteien über diese "Reduzierung" des Nominalbetrages hinaus weitere Änderungen der Berechnungsgrundlage für die der Beklagten zustehenden Vergütung haben vornehmen wollen.

Aus dem Umstand, dass in dem vorerwähnten Fall des Bundesgerichtshofs wegen nicht bzw. der Höhe nach nicht feststehenden Mehrerlöses die Sittenwidrigkeit verneint wurde, kann nicht etwa im Umkehrschluß gefolgert werden, bei - wie hier - bereits feststehender Höhe des Mehrerlöses die Sittenwidrigkeit gegeben ist.

Selbst wenn die Beklagte am 14. Februar 2006 - obwohl der Wortlaut der Vereinbarung vom 14. Februar 2006 nahe legt, dass die Beklagte zu jenem Zeitpunkt zumindest für wahrscheinlich hielt, dass die spätere Erwerberin, mit der die Beklagte ausweislich der Kunden- und Quellenschutzvereinbarung vom 24. Januar 2006 (Bl. 420 d.A.) bereits Kontakt aufgenommen hatte, anstelle des von der Verkäuferseite geforderten Kaufpreises von 2,5 Mio € insgesamt 3,2 Mio € zu zahlen bereit sein würde - noch keine hinreichend sichere Kenntnis von der Höhe des erzielbaren Kaufpreises gehabt haben sollte, hilft ihr dieser Umstand nicht, da es für die Kenntnis nicht auf jenen Zeitpunkt abzustellen ist. Die Beklagte selbst hat in ihrer Klageerwiderung vom 9. August 2006 (dort S. 2, Bl. 374 d.A.) vorgetragen, dass die Vertragsparteien diese Übererlösvereinbarung "frühzeitig" als gegenstandslos betrachtet haben, nachdem sich die fehlende Eigentümerstellung des Klägers zu 2. herausgestellt hatte und in der Vereinbarung die Vermittlung an diesen geregelt war.

bb) Die vereinbarte Provision ist außergewöhnlich hoch.

Kommt ein Kaufvertrag über ein Grundstück durch Vermittlung des Maklers zustande, steht ihm üblicherweise gegen die Partei, die ihn beauftragt hat, eine Provision zwischen 3 und 5 % des Kaufpreises zu (so zuletzt BGH, Urteile vom 20. Februar 2003 - III ZR 184/02 - und vom 30. Mai 2000 - IX ZR 121/99 -). Auf dieser Basis hätte sich im Streitfall bei einem Kaufpreis von 3,2 Mio € ein Maklerhonorar von bis zu bis zu 160.000,00 € ergeben. In diesem Rahmen bewegte sich denn auch die vom Makler B. ausweislich seiner Rechnung vom 31. März 2006 (Bl. 288 d.A.) verlangte Maklercourtage von rund 125.000,00 €, das sind 3,37 % des Kaufpreises. Die Klägerin ist jedoch nach der am 23. Februar 2006 geschlossenen Vereinbarung verpflichtet, 575.000,00 € an die Beklagte abzuführen. Das sind rund 18 % der Summe, die die Erwerberin ihr schuldete, und etwa das Dreieinhalb- bis nahezu Sechsfache der im Regelfall üblichen Provision. Selbst unter Berücksichtigung einer im Großraum Berlin üblichen Provision von bis zu 6 % beträgt die Provision, die sich die Beklagte hat versprechen lassen, noch nahezu das Dreifache der üblichen Vergütung.

Es gibt auch keinen sachlichen Grund für diese ungewöhnlich hohe Maklervergütung.

Daran besteht, ausgehend vom Klägervortrag, wonach sich die Tätigkeit der Beklagten im wesentlichen auf die üblicherweise im Rahmen des Maklervertrages zu erbringenden Leistungen beschränkte, nämlich die Übergabe der Objektunterlagen und der Teilnahme an insgesamt drei Terminen, kein Zweifel.

Eine andere Sichtweise ist indes auch aufgrund des Beklagtenvorbringens nicht geboten.

Soweit die Beklagte vorgetragen hat, sie habe einen Kunden finden müssen, der zur frühzeitigen und ungesicherten Teilkaufpreiszahlung bereit gewesen sei, die Objektunterlagen übergeben, die käuferseits geforderten Unterlagen bei den Klägern eingeholt und diese mit den Rechtsanwälten der Käuferseite besprochen, handelt es sich letztlich um typische Maklertätigkeiten. Als Leistung im Rahmen der Vermittlungstätigkeit eines Maklers ist auch die behauptete Erörterung des Kaufvertragsentwurfs zu werten. Die in erster Instanz behauptete Prüfung der Mietverträge erfolgte ausweislich des von der Beklagten selbst eingereichten Schreibens der P&B L. Rechtsanwalts GmbH vom 23. Februar 2006 (Anlage BB 8, Bl. 749 f. d.A.) durch jene von der Erwerberin eingeschalteten Rechtsanwälte; dass der Beklagten insoweit Aufwendungen entstanden sind, wird von ihr nicht behauptet.

Soweit die Beklagte im Schriftsatz vom 9. August 2006 behauptet hat, sie habe den Kaufvertragsentwurf erstellt, hat sie diese Behauptung in ihrer Berufungserwiderung vom 10. März 2008 (dort S. 7 f., Bl. 711 d.A.) dahin revidiert, dass sie den ihr von den Klägern am 13. Februar 2006 überreichten Vertragsentwurf inhaltlich geprüft und die zur Abänderung erforderlichen Vorbesprechungen und Verhandlungen mit den Beteiligten bzw. deren Vertretern geführt habe. In welcher Weise die Beklagte eine "inhaltliche" Prüfung des Kaufvertragsentwurfs durchgeführt haben will, bleibt unklar; darüber hinaus weisen die von der Beklagten selbst als Anlagen zum Schriftsatz vom 10. März 2008 eingereichten Schreiben der P&B L. Rechtsanwalts GmbH vom 20. und 21. Februar 2006 (Anlagen BB 6 und BB 7, Bl. 746 ff. d.A.) darauf hin, dass die "Prüfung" des Kaufvertragsentwurfs - deren Ergebnis der letztlich geschlossene Vertrag war - offenbar durch die von der Käuferseite eingeschaltete Rechtsanwaltskanzlei erfolgt ist. Letztlich kommt es hierauf indes nicht an, denn auch bei diesen Leistungen handelt es sich um solche, die im Rahmen der Vermittlung eines bereits vermieteten und im Umbau befindlichen Gewerbeobjekts (Einkaufszentrum) zur Maklertätigkeit gehören.

Auch dass im Vorfeld der Veräußerung des Objekts "eine nicht unerhebliche Reihe von Nachforderungen bedingt durch die Feststellung der Unvollständigkeit der Objektunterlagen bzw. deren Widersprüchlichkeit (...) ein erhöhtes Engagement" der Beklagten erforderlich machte (Schriftsatz vom 10. März 2008, S. 8, Bl. 712 d.A.), vermag keine außerhalb der bei derartigen Objekten im Regelfall vom Makler zu erbringenden - und daher gesondert zu vergütenden - Leistungen begründen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die übliche Maklervergütung, die als Prozentzahl bezogen auf den Endpreis des nachgewiesenen oder vermittelten Geschäftes angegeben wird, typisierend ist und daher nicht in jedem Einzelfall sichert, dass die Provision genau dem Wert und dem Umfang der Maklertätigkeit entspricht. Sie kann im konkreten Fall hinter dem Aufwand zurückbleiben oder ihn übersteigen. Der Makler kann mithin eine Mischkalkulation vornehmen und dabei die Vorteile der Vergütung in Höhe von bis zu 5 % bzw. 6 % des Endpreises des nachgewiesenen oder vermittelten Geschäfts nutzen. Ein Mehraufwand des Maklers bei hochpreisigen Vermittlungsobjekten wie dem vorliegenden schlägt sich in der zwar prozentual gleichbleibenden, aber nominal höheren Vergütung nieder.

Soweit es die Darlehen von 20.000,00 € und 100.000,00 € betrifft, die die Beklagte den Klägern zur Zwischenfinanzierung bis zum 15. April 2006 gewährt hat, ist angesichts des Zeitpunktes des Vertragsschlusses - am 13. März 2006 wurden 20.000,00 € und am 31. März 2006 100.000,00 € zugebilligt - sowie des Umstandes, dass sich die Beklagte für die Darlehen jeweils einen Zinssatz von 1,5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz hat versprechen lassen, nicht ersichtlich, dass es sich um Leistungen handelt, die mit der bereits am 23. Februar 2006 vereinbarten Vergütung abgegolten werden sollten. Aus den jeweiligen Darlehensvertragsurkunden ergibt sich hierfür ebenfalls nichts.

Soweit die Beklagte in ihrer Berufungserwiderung vom 10. März 2008 (S. 9 ff. Bl. 713 ff. d.A.) erstmals Einzelheiten zu weiteren Tätigkeiten vorträgt, ist dieser neue Sachvortrag nicht zulassungsfähig gemäß § 531 Abs. 2 ZPO. Das Landgericht hat bei der Beurteilung der Sittenwidrigkeit der vereinbarten Vergütung Inhalt und Umfang der von der Beklagten im Zusammenhang mit der Vermittlung des Objekts erbrachten Leistungen für unerheblich gehalten. Das genügt indes nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht. Der Tatbestand dieser Norm ist vielmehr um ein weiteres, ungeschriebenes Merkmal zu ergänzen. Danach ist zusätzliche Voraussetzung, dass die (objektiv fehlerhafte) Rechtsansicht des Gerichts den erstinstanzlichen Sachvortrag auch beeinflußt hat und daher, ohne dass deswegen ein Verfahrensfehler gegeben wäre, (mit-)ursächlich dafür geworden ist, dass sich Parteivorbringen in das Berufungsverfahren verlagert (BGH Urteil vom 19. Februar 2004 - III ZR 147/03, bestätigt durch Urteil vom 19. März 2004 - V ZR 104/03). Das kommt vor allem in Betracht, wenn das Gericht des ersten Rechtszugs bei richtiger Rechtsauffassung zu einem Hinweis nach § 139 Abs. 2 ZPO verpflichtet gewesen wäre, den jetzt, falls erforderlich, das Berufungsgericht nachzuholen hätte, oder wenn die Partei durch die Prozeßleitung des Erstrichters oder dessen sonst erkennbare rechtliche Beurteilung des Streitverhältnisses davon abgehalten worden ist, zu bestimmten Gesichtspunkten (weiter) vorzutragen.

Hieran fehlt es. Zwar hat die Kammer im Termin vom 5. September 2007, auf den das angefochtene Urteil erging, dargelegt, dass es für die Sittenwidrigkeit der Mehrerlösvereinbarung - allein - darauf ankomme, ob der Makler eine ihm obliegende Treupflicht verletzt habe (Sitzungsprotokoll Bl. 576 d.A.). Es ist jedoch nicht erkennbar, dass dies ursächlich dafür war, dass die Beklagte zu den von ihr erbrachten Leistungen in erster Instanz nicht weiter vorgetragen hatte. Die Kläger sind der - ohnehin nur schlagwortartigen und erkennbar unzureichenden - Behauptung der Beklagten, sie habe u.a. an der Kostenkalkulation der Umbauarbeiten und der Bauzeitenplanung mitgewirkt, mit Schriftsatz vom 28. August 2006 mit konkretem Sachvortrag entgegengetreten. Sie haben vorgetragen, mit der Planung, Kostenkalkulation und Bauleitung betreffend die Umbaumaßnahmen sei der Architekt Dipl. Ing. G. beauftragt gewesen, die Beklagte habe sich an diesen Aufgaben nicht beteiligt, zumal die Aufträge an die ausführenden Unternehmen bereits vor Abschluß des notariellen Kaufvertrages durch den Architekten vergeben worden seien. Der Architekt S. habe allein im Auftrag der Erwerberin die Baumaßnahmen kontrolliert. Auf diesen Sachvortrag hin, kam bis zu jenem Verhandlungstermin der Kammer am 5. September 2007, also mehr als ein Jahr später, keinerlei Sachvortrag der Beklagten.

cc) Es kommen weitere Aspekte hinzu, die in einer Gesamtschau mit den obigen Erwägungen die Vergütungsvereinbarung vom 23. Februar 2006 als sittenwidrig erscheinen lassen.

Zwar reicht der klägerische Vortrag zur ihrer - der Beklagten bekannten - finanziellen Situation zwar nicht aus, um selbständig eine Sittenwidrigkeit der Vergütungsvereinbarung vom 23. Februar 2006 begründen zu können; bei der im Rahmen der Prüfung einer Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB notwendigen Gesamtschau aller bei Vertragsschluß vorliegenden Umstände stellt sich die außergewöhnlich hohe Vergütung, die sich die Beklagte hat versprechen lassen, indes als - sittenwidrige - Ausnutzung einer Zwangslage dar.

Der Beklagten war vor Abschluß der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 bekannt, dass über den zu veräußernden Grundbesitz die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung angeordnet war und die Kläger Gefahr liefen, bei Fortsetzung der Zwangsvollstreckungsmaßnahmen das selbstbewohnte Hausgrundstück in D. zu verlieren. Soweit die Beklagte mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 23. Juli 2008 erstmals behauptet, das im Grundbuch von N. auf Blatt 694 eingetragene Grundstück, dessen Eigentümerin die Klägerin zu 1. war, sei unbelastet gewesen, steht dem der von der Beklagten als Anlage B 13 zum Schriftsatz vom 22. Mai 2006 eingereichte Grundbuchauszug entgegen; danach war über dieses Grundstück die Zwangsversteigerung und -verwaltung angeordnet gewesen, die erst am 5. April 2006 gelöscht wurde, ferner beliefen sich die eingetragenen Grundschulden nominal auf insgesamt 2,5 Mio DM. Ähnliches gilt hinsichtlich der im Grundbuch von Sch. auf Blatt 1004 eingetragenen Grundstücke, die ausweislich des Grundbuchauszuges vom 18. Mai 2006 (Bl. 252 ff.) mit einer Grundschuld in Höhe von nominal 500.000,00 DM und zudem bis zum 28. März 2006 mit der Anordnung der Zwangsversteigerung und -verwaltung belastet waren. Der Beklagten war ebenfalls bekannt, dass die Kläger den Grundbesitz "Gewerbezentrum" veräußern mußten, da sie nicht in der Lage waren, die notwendigen weiteren Umbaumaßnahmen zu finanzieren. Die Beklagte wußte auch, dass die Kläger einen Kaufpreis von (mindestens) 2,5 Mio € erzielen mußten, um die Umbaumaßnahmen zu Ende führen zu können und den Grundbesitz lastenfrei veräußern zu können. Sie hatte bei Abschluß der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 Kenntnis davon, dass die Veräußerung in kürzester Zeit realisiert werden mußte, denn die Umbauarbeiten mußten für die neu gewonnenen Mieter T. und D. bis schon zum 31. März 2006 abgeschlossen sein und zur Finanzierung benötigten die Kläger einen Großteil des Kaufpreises. Schließlich war der Beklagten bekannt, dass die Kläger den von ihnen eingeschalteten Makler B. würde bezahlen müssen - auf dessen Angebot hin ist die Beklagte ja erst auf das Objekt aufmerksam geworden - und dass sich dessen Provision auf rund 125.000,00 € belief.

Vor diesem Hintergrund stellt sich das Versprechenlassen des gesamten Mehrerlöses auf dem vermittelten Kaufvertrag, der mindestens das Dreifache der üblichen Maklervergütung ausmachte, als - auch in subjektiver Hinsicht - sittenwidrig dar. Aufgrund der dargestellten Umstände ist davon auszugehen, dass die Klägerin zu 1. sich - was der Beklagten auch bekannt war - allein aufgrund der wirtschaftlich und finanziellen Notlage nicht in der Lage gesehen hat, den Abschluß der Vergütungsvereinbarung verweigern zu können. Dieser Beurteilung steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin zu 1. insofern geschäftlich nicht völlig unerfahren war, als sie Gesellschafterin der Möbel Sch. GmbH und der Möbel Sch. Vertriebs GmbH & Co. KG - ausweislich der Anlage B 16 (Bl. 272 d.A.) für einen Tag - gewesen war. Dass sie aus ihrer bloßen Gesellschafterstellung über eine hinreichende Geschäftsführung verfügte, um dem Vergütungsverlangen der Beklagten in der gegebenen Situation etwas entgegensetzen zu können, ist - auch angesichts des Eindrucks, den der Senat im Termin zur mündlichen Verhandlung von der Klägerin zu 1. gewonnen hat - nicht festzustellen.

c) Entgegen der im Schriftsatz der Beklagten vom 23. Juli 2008 vertretenen Auffassung erstreckt sich die Nichtigkeit gemäß § 138 BGB auf die Vergütungsvereinbarung vom 23. Februar 2006 im Ganzen; der Anwendbarkeit des § 139 BGB steht der Schutzgedanke des § 138 BGB entgegen. Sittenwidrige Rechtsgeschäfte dürfen für den Gläubiger nicht das Risiko verlieren, mit dem sie durch die gesetzlich angeordnete Nichtigkeitssanktion behaftet sind; das wäre aber der Fall, wenn er im allgemeinen damit rechnen könnte, schlimmstenfalls durch gerichtliche Festsetzung das zu bekommen, was gerade noch rechtlich vertretbar und damit sittengemäß ist (vgl. BGH, Urteil vom 14. November 2000 - XI ZR 248/99). Sittenwidrige und vor allem wucherische Rechtsgeschäfte sind daher grundsätzlich als Einheit zu werten und dürfen auch nicht durch eine geltungserhaltende Reduktion oder Umdeutung im Sinne des § 140 BGB mit einem zulässigen Inhalt aufrechterhalten werden (BGH a.a.O.). Es liegt hier kein Ausnahmefall vor, bei dem der sittenwidrige Teil der Vergütungsvereinbarung aufgrund der objektiven Umstände und Verhältnisse genau bestimmt und infolgedessen ohne weiteres ausgesondert werden kann. Etwas anderes hat der Senat - anders als es die Beklagte im Schriftsatz vom 23. Juli 2008 verstanden haben will - auch im Verhandlungstermin nicht dargelegt.

2. Danach muß der Berufung der Beklagten der Erfolg versagt bleiben, ohne dass es darauf ankäme, ob - wie die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung vom 4. Februar 2008 ausführt -, auch der Kläger zu 2. Vertragspartner der Vereinbarung vom 23. Februar 2006 und diese damit auch Rechtsgrund für das von diesem abgegebene notarielle Schuldanerkenntnis ist.

Nicht entscheidungserheblich ist auch, ob das Anerkenntnis - wie von der Beklagten erstmals in der Berufungsbegründung vorgetragen - den Zweck gehabt habe, für die Zukunft klarzustellen, dass beide Kläger Schuldner der Maklerprovision sind und bei Nichtauszahlung des Betrages gegen beide vollstreckt werden kann.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F.).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 47, 48 GKG n.F. auf 667.000,00 € festgesetzt.

Ende der Entscheidung