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4 U 175/05 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 6. September 2006

Verkündet am 6. September 2006

hat der 4. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 9. August 2006 durch

die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schäfer den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt und die Richterin am Oberlandesgericht Woerner

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Neuruppin vom 6. September 2005 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe:

I.

Die Kläger nehmen die Beklagten in erster Linie auf Rückzahlung von auf ein Vorausdarlehen geleisteten Zinsen aus Schadensersatz wegen Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungs- und Hinweispflichten, Freistellung von künftigen Zins- und Tilgungsleistungen sowie Feststellung, dass keine Zins- und Tilgungsansprüche bestehen, bzw. auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages gemäß § 3 HWiG, hilfsweise auf Zahlung des Differenzschadens und Neuberechnung der Raten sowie Rückzahlung zuviel geleisteter Zinsen gemäß den §§ 6 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG, 812 BGB in Anspruch.

Im Januar 1996 ließen sich die Kläger von einem Untervermittler der ... AG, E... J..., bezüglich eines Angebots zur Vermittlung einer fremdvermieteten Immobilie beraten. Das Objekt war den Klägern zuvor von ihrem Neffen vorgestellt worden, der zweimal bei ihnen zu Hause gewesen war und die Anlage erläutert hatte. Daraufhin vereinbarten die Kläger mit dem Vermittler J... - was in erster Instanz unstreitig (geworden) war, klägerseits im Berufungsrechtszug indes wieder in Zweifel gestellt wird - zwei Beratungsgespräche bei jenem in B...; bei diesen erläuterte der Vermittler J... die Vorteile des Erwerbs einer fremdvermieteten und steuerfinanzierten Immobilie als Kapitalanlage zum Zwecke des Vermögensaufbaus und zur Alterssicherung.

Er informierte die Kläger anhand eines persönlichen Berechnungsbeispiels über ihre konkreten Belastungen bei dem - später erfolgten - Erwerb der 1 1/2 Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 161 in der ...-Str. ... in H.... Bei dem Gespräch am 9. Februar 1996 wurden die "Risikohinweise bei Nutzung durch Vermietung" (Bl. 308 d.A. = D 2), ein Besuchsbericht (Bl. 309 d.A.) und einen Vordruck "Vereinbarung über die Mietenverwaltung", der den Beitritt zum Mietpool und die Übertragung der Mietenverwaltung auf die H... GmbH (Bl. 310 f. d.A. = D 4) beinhaltete, besprochen und von den Klägern unterzeichnet. Die Mietausschüttungen sollten nach der durch Ankreuzen gewählten Variante in Ziffer 13 der "Vereinbarung über die Mietenverwaltung" unmittelbar auf das Darlehenskonto bei der Beklagten zu 1. ausgezahlt werden, was letztlich - in unbekannter Höhe - auch erfolgte. Die Risikohinweise enthielten u.a. den Hinweis, dass "die Immobilie als langfristige Vermögensanlage zu sehen" sei, der "Immobilienmarkt Schwankungen" unterliege und der Eigentümer daher "beim Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt einen Preisverlust erleiden" könne. Des weiteren unterzeichneten die Kläger am 9. Februar 1996 einen "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag" (Bl. 312 d.A.), mit dem sie die I... GmbH und die B... GmbH mit der Vermittlung des obigen Anlageobjekts und das Notariat S... zur Weiterleitung der darin aufgeführten Beträge an die jeweiligen Empfänger beauftragten.

Mit notarieller Urkunde des Notars S... vom 20. Februar 1996 gab die A... (im Folgenden: A... AG) ein Kaufangebot für die Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 147.546,00 DM ab (Bl. 8 ff. Anlbd = A 4). Dieses Angebot nahmen die Kläger am 6. Mai 1996 an. Zuvor, am 15. Februar 1996, hatte die Beklagte zu 1. die Anträge auf Abschluss zweier Bausparverträge über jeweils 89.000,00 DM angenommen (Bl. 28, 29 Anlbd = A 8) und die Kläger hatten am 15. März 1996 das ihnen von der Beklagten zu 1. im Namen der Beklagten zu 2. unter dem 23. Februar 1996 unterbreitete Angebot auf Abschluss eines Darlehensvertrages über ein Vorausdarlehen in Höhe von 178.000,00 DM (Bl. 314 ff. d.A. = D 8) unterzeichnet. Das Vorausdarlehen sollte erst mit den zugeteilten Bausparsummen und -darlehen der beiden Bausparverträge getilgt werden. Nach § 3 der Auszahlungsbedingungen durften das Vorfinanzierungsdarlehen und die Bauspardarlehen nur ausgezahlt werden, wenn der Beitritt in die Mieteinnahmegemeinschaft vorliegt; die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft durfte nur mit Zustimmung der Beklagten zu 1. gekündigt werden. Bei den "dynamischen" Bausparverträgen der Kläger wurde der Sparbetrag, der an sich nach den Allgemeinen Bedingungen der Beklagten zu 1. monatlich 4,17 von Tausend der Bausparsumme beträgt, auf anfänglich 1,5 je Tausend gesenkt und die Rate in der Folgezeit schrittweise bis 3,7 je Tausend erhöht. Die Absenkung der Bausparbeiträge führt zu einer Absenkung der monatlichen Belastung, erhöhte aber zugleich die Dauer bis zur Zuteilungsreife um mehrere Jahre auf mindestens 12 Jahre. Den Darlehensnehmern stand allerdings frei, von Anfang an höhere Ansparleistungen zu erbringen.

Wie im Darlehensvertrag vereinbart, ließ sich die Beklagte zu 1. zur Sicherung der Darlehensforderung eine Grundschuld an dem erworbenen Wohnungseigentum bestellen, nebst persönlicher Haftungsunterwerfung der Kläger. Das Darlehen wurde nicht an die Kläger, sondern auf ein Treuhandkonto des Notars S... ausbezahlt und von diesem an die Verkäuferin und andere Empfänger weitergeleitet.

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die Klägerin zu 1. 35 und der Kläger zu 2. 45 Jahre alt und ledig. Die Kläger verfügten über ein gemeinsames monatliches Nettoeinkommen von rund 5.000,00 DM; Eigenkapital oder sonstiges Vermögen war nicht vorhanden. Infolge ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse waren die Kläger mit einer komplexen Kapitalanlage wie der vermittelten Immobilie nicht vertraut; die persönlichen Verhältnisse der Kläger waren dem Vermittler aufgrund der Gespräche bekannt.

Hinter dem auf Provisionsbasis angebotenen Kapitalanlagekonzept stand die H... Gruppe aus D..., die Immobilien und die damit verbundene Finanzierung vertrieb; die Beklagten selbst sind gegenüber den Klägern nicht in Erscheinung getreten. Sie überließen sämtliche zur Anbahnung des Kreditvertrages relevanten Unterlagen - etwa Kreditantragsformulare - dem Vertrieb. Die Beklagte zu 1. hat mit der H... Gruppe von 1989 bis 2000 zum Zwecke der Vermarktung des Finanzierungsmodells, wie es auch vorliegend zur Anwendung kam, zusammengearbeitet, insgesamt in mehr als 7.000 Erwerbsfällen. Die der H... Gruppe überlassenen Kreditantragsunterlagen wurden regelmäßig vom Vermittler mit den Interessenten ausgefüllt und sodann unter Beifügung des persönlichen Berechnungsbeispiels über die H... Gruppe an die Beklagten weitergeleitet. Wie im Fall der Kläger sah die Finanzierungskonstruktion stets ein tilgungsfreies Vorausdarlehen der Beklagten zu 2. vor, das später durch Bausparverträge der Beklagten zu 1. abgelöst werden sollte. Teil des durch die H... Gruppe vermittelten Immobilienerwerbs war regelmäßig - wie auch im Fall der Kläger - der Beitritt zu dem sogenannten Mietpool, einem "Komplettservice" der zur H... Gruppe gehörenden H... GmbH (im Folgenden: H... GmbH), durch den die Verwaltung getragen und das Risiko des Mietausfalls auf alle Eigentümer einer Wohnanlage verteilt werden sollte.

Die Kläger nahmen am 18. Januar 2001 ein Angebot der Beklagten zu 1. auf Prolongation des Vorausdarlehens an. Unter dem 21. Juni 2002 erklärten sie den Widerruf des Darlehensvertrages gegenüber den Beklagten und forderten diese zur Rückabwicklung auf. Mit der Klage erklärten sie zudem den Widerruf des Kaufvertrages mit der A... AG, der sie den Streit verkündeten.

Die Kläger haben behauptet, vor dem Vertrieb neuer Anlageobjekte sei es zu persönlichen Treffen von Vertretern der A... AG und der H... Gruppe sowie Herrn A... gekommen, bei denen Verkaufpreise, Nebenkosten, Vertriebsprovisionen, Finanzierungsvermittlungsgebühren und Disagio besprochen worden seien. Hierbei seien die Gesamtaufwendungen jeweils auf 120 % des von der A... AG festgesetzten Verkaufspreises festgesetzt worden; der Gesamtbetrag sei dann als Verkehrswert deklariert worden, aus dem wiederum der Beleihungswert abgeleitet worden sei. Die hiernach allein nach dem benötigten Kapitalbedarf ermittelten Verkaufspreise seien in eine "Objektliste" aufgenommen worden, die dann dem Vertrieb zur Verfügung gestellt worden sei. In der Absicht, die Beleihungsgrenzen für Bausparkassen zu umgehen, seien dann durch die Beklagte zu 1. die vollen Gesamtaufwendungen an den Notar ausgezahlt worden; lediglich formell sei die Beklagte zu 2. einbezogen worden.

Der Vermittler habe ihnen gegenüber erklärt, die angebotene Finanzierung sei das Instrument, um die Altersabsicherung zu verwirklichen, die Beklagte zu 1. würde das Objekt finanzieren und habe daher die Werthaltigkeit der Immobilie geprüft. Der Vermittler habe ihnen eine monatliche Belastung vor Steuern von 430,00 DM versprochen und die Finanzierungsdauer habe ca. 20 Jahre betragen sollen.

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die Beklagten hafteten ihnen gegenüber aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen Verletzung von Aufklärungspflichten: Eine gesteigerte Aufklärungspflicht habe vorliegend aufgrund der - unstreitig - dem Vermittler bekannten persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse bestanden, dessen Erklärungen und Kenntnisse sich die Beklagten zurechnen lassen müssten.

Hinzu trete die eine Aufklärungspflicht begründende Finanzierungsform einer Vollfinanzierung durch ein tilgungsfreies Vorausdarlehen verbunden mit zwei nacheinander zur Tilgung vorgesehenen Bausparverträgen über je 50 % der Darlehenssumme, die mit der klassischen Bausparfinanzierung - "erst sparen, dann bauen" - keinerlei Gemeinsamkeiten aufweise und deren Vertragsgestaltung undurchschaubar sei. Insofern sei den Beklagten im Hinblick auf die Vereinbarung des Disagios eine Falschberatung vorzuwerfen, denn entgegen der Darstellung des Vermittlers J... sei ein Disagio nicht sinnvoll im Rahmen eines Steuersparmodells. Zudem hätten sie darüber aufgeklärt werden müssen, dass nach Ende der Zinsfestschreibung nicht mehr der über das Disagio verbilligte Zins, sondern der marktübliche Zins gezahlt werden müsse. Das Tilgungsaussetzungsmodell sei für die Kläger deshalb nachteilig, weil ihnen angesichts des auf sie anwendbaren Grenzsteuersatzes von 33,4 % keine nennenswerten Steuervorteile erwachsen könnten.

Eine Aufklärungspflicht habe auch unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs der Beklagten im Hinblick auf die mit der erworbenen Immobilie erzielbaren Mieten bestanden. So hätten die Beklagten für die Beleihungswert- und Belastungsberechnung eine Miete von monatlich 674,88 DM, mithin 16,00 DM/qm zugrunde gelegt, tatsächlich habe im Erwerbsjahr ein Nettomietertrag von 5,55 DM/qm zugrunde gelegt werden müssen. Anstelle der Beispielrechnung hätte zur Darstellung der monatlichen Belastungen der Kläger eine langfristige Liquiditätsrechnung erstellt werden müssen.

Des weiteren hätten die Beklagten einen Gefährdungstatbestand zu Lasten der Anleger dadurch geschaffen, dass sie in Kenntnis der planmäßig übersetzten Vorabausschüttungen von der He... GmbH und deren fortlaufend vertragswidrigem Verhalten - nämlich der überzogenen Mietausschüttungen - weitere Erwerbsverträge finanziert habe, ohne auf die Verschuldung der Mieteinnahmegemeinschaften hinzuweisen. Zudem habe ein aufklärungspflichtiger Interessenkonflikt darin bestanden, dass die Beklagte zu 1. - unbestritten - der H... Gruppe zur Überbrückung einer seit 1995 andauernden Liquiditätskrise mehrere Darlehen und Finanzierungshilfen gewährt habe.

Schließlich stellte sich der Kaufvertrag lediglich als Bestandteil des kreditfinanzierten Kapitalanlagemodells dar mit der Folge, dass sich die Beklagten nach Treu und Glauben auch Einwendungen aus dem Kaufvertrag entgegenhalten lassen müssten. Darüber hinaus habe ein Wissensvorsprung der Beklagten darüber bestanden, dass der Ertragswert, den zu ermitteln sich die Beklagte zu 1. in ihren "Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge Tarif T 1" selbst verpflichtet habe, und der 68.971,11 DM betrage, in besonderem Missverhältnis zum Kaufpreis stünde. Eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des Kaufpreises ergebe sich zudem daraus, dass in den Verkaufspreis eine Innenprovision von 20-23 % für den Vertrieb eingerechnet und dies der Beklagten zu 1. bekannt gewesen sei. Diese habe - bezogen auf den Verkehrswert - zu einer Überteuerung von mindestens 100 % geführt.

Mit der Auskunft des Vermittlers gegenüber dem Kreditnehmer, es handle sich um eine für ihn optimale Finanzierungsform, die genau auf das Steuersparkonzept der Kapitalanlage abgestimmt sei, sei ein stillschweigender Auskunftsvertrag mit der Beklagten zustande gekommen. Ihren daraus resultierenden Verpflichtungen sei die Beklagte nicht durch Vorlage des Besuchsprotokolls und der umseitig abgedruckten Risikohinweise nachgekommen. Regelmäßig seien die betroffenen Erwerber ohnehin erst nach Unterzeichnung und Weiterleitung sämtlicher Verträge mit jenen Unterlagen konfrontiert worden und über die - auf Bl. 109 d.A. aufgelisteten - besonderen Nachteile sei nicht informiert worden.

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, angesichts des tatsächlichen Wertes der Immobilie von umgerechnet 35.264,37 € betrage der grundpfandrechtlich abgesicherte Teil des Kredits gerade einmal 38,75 % und es liege ein Fall des § 18 Satz 2 VerbrKrG vor mit der Folge, dass der Einwendungsdurchgriff gemäß § 9 VerbrKrG gerechtfertigt sei.

Sie machen im Wege des Schadensersatzes in erster Linie Ansprüche auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages und der Bausparverträge geltend, wobei sie meinen, ihnen seien die erlangten Steuervorteile nicht im Wege des Vorteilsausgleichs anzurechnen, weil diese im Rahmen der Nachversteuerung wieder entfielen. Hilfsweise verlangen sie - mit dem Hilfsantrag Ziffer 7. a) - ihre vermeintlichen Mehraufwendungen an Zinsen gegenüber einem Annuitätendarlehen zuzüglich des Disagios als Schadensersatz, den sie auf 57.041,70 € beziffern. Hinsichtlich der Einzelheiten der Berechnung wird auf Bl. 53-59 d.A. und die Anlage B 18 (Bl. 62 R d.A.) Bezug genommen. Ferner könnten sie eine Neuberechnung der Raten und Rückzahlung der über dem gesetzlichen Zinssatz geleisteten Zinsen verlangen, was sie mit ihrem Hilfsantrag geltend machen, weil entgegen § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b) VerbrKrG die sich aus dem Vorausdarlehen in Abhängigkeit von der jeweiligen Laufzeit der hintereinander geschalteten Bausparverträge ergebenden Gesamtbelastungen nicht angegeben worden seien.

Schließlich sei der Darlehensvertrag wegen wirksamen Widerrufs nach § 1 HWiG unwirksam.

Die Beklagten haben den Sachvortrag der Kläger mangels hinreichend Zuschnitts auf den vorliegenden Fall für unschlüssig gehalten. Die Darlegungen zu den vermeintlichen wirtschaftlichen Nachteilen der gewählten Finanzierung gegenüber einem Annuitätendarlehen seien unsubstantiiert und - was im einzelnen ausgeführt wird (Bl. 243 - 248 d.A.) - zudem inhaltlich falsch. Sie haben die Auffassung vertreten, durch die Prolongation des Vorausdarlehens im Jahre 2001 sei die Finanzierung bestätigt worden. Die den Klägern angebotene Finanzierung sei nicht zwingend gewesen, hätten diese eine andere Form der Finanzierung gewünscht, hätten sie die Immobilie gleichwohl erwerben können. Die Verkaufspreise seien ausschließlich von der A... AG festgelegt worden, nicht durch die Beklagten oder Dritte. Es habe auch keine gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen zwischen der A... AG und einer der Gesellschaften der H... Gruppe gegeben. Dass die A... AG im vorliegenden Fall an die H... Gruppe eine Innenprovision bezahlt habe, werde bestritten, sie selbst hätten hiervon jedenfalls keine Kenntnis gehabt. Darüber hinaus sei der diesbezügliche Vortrag der Kläger unerheblich, da eine Aufklärungspflicht der Finanzierungsbank nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verneint werde, solange durch die Provision nicht eine so wesentliche Verschiebung der Verhältnisse zwischen Kaufpreis und Verkehrswert eintrete, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers ausgehen musste. Die von den Klägern behauptete Verschuldung von Mieteinnahmegemeinschaften werde bestritten, jedenfalls sei hiervon die in Rede stehende Mieteinnahmegemeinschaft nicht betroffen und dieser sei auch kein Darlehen gewährt worden.

Eine Kreditberatung derart, dass sie über die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung und deren Vor- und Nachteile hätten informieren müssen, sei nicht geschuldet gewesen. Ohnehin handle es sich bei der Immobilienfinanzierung mittels Vorausdarlehen um eine gebräuchliche Gestaltungsform, zumal wenn die Immobilie zum Zwecke der Steuerersparnis erworben werden solle. Eine Aufklärungspflicht habe weder zu dem Disagio noch zur Tilgungsdauer bestanden und auch die Voraussetzungen, nach denen sich ausnahmsweise Aufklärungspflichten im Hinblick auf die erworbene Immobilie ergäben, lägen nicht vor. Insbesondere sei die Beleihungswertbemessung eigenständig und ohnehin nur im eigenen Interesse erfolgt.

Im übrigen sei der Klägervortrag zur Schadensberechnung in vielerlei Hinsicht, was im einzelnen dargelegt wird (Bl. 287 ff. d.A.) fehler- und lückenhaft.

Eine - auch analoge - Anwendung des § 9 VerbrKrG werde nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für Realkredite wie dem vorliegendem abgelehnt; ein Widerruf gemäß § 1 HWiG scheide mangels Vorliegens einer Haustürsituation aus, jedenfalls sei angesichts des Zeitraums von 5 Wochen zwischen der behaupteten Haustürsituation und dem Vertragsschluss die Kausalität zu verneinen. Ein Widerrufsrecht sei aber auch - 6 Jahre nach Vertragsschluss und nach Prolongation des Darlehensvertrages - verwirkt. Höchst vorsorglich erklären die Beklagten gegenüber einem etwaigen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Zinsen die Aufrechnung mit der Kapitalnutzungsvergütung und - sekundär - dem Anspruch auf Rückgewähr des Darlehenskapitals.

Im übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 529 ZPO).

Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung (pVV) scheitere bereits daran, dass die Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Beratungsvertrages nicht dargelegt seien. Der Auffassung der Kläger, weiterer Sachvortrag zum stillschweigend zustande gekommenen Beratungsvertrag erübrige sich "aus der Natur der Sache", könne nicht gefolgt werden. Für die Annahme eines Vertragsschlusses durch schlüssiges Verhalten fehle es bereits an schlüssigem Vortrag der Kläger dazu, dass sie eine Finanzierungsberatung durch die Beklagten überhaupt gewollt hätten.

Auch ein Anspruch aus c.i.c. wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten bestünde nicht, denn es fehle sowohl hinsichtlich des finanzierten Geschäfts als auch der gewählten Finanzierungsart an einer Aufklärungspflicht der Beklagten. Diese bestünde nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lediglich in Ausnahmefällen; ein solcher läge hier aber nicht vor.

Woraus sich ein Wissensvorsprung hinsichtlich des Wertes der verkauften Wohnung ergeben könne, sei nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Auf einen angeblich höheren Beleihungswert könnten sich die Kläger nicht berufen, denn dessen Ermittlung habe keine drittschützende Wirkung. Ein Interessenkonflikt wegen der Zahlung von Innenprovisionen könne ebenfalls keine Aufklärungspflicht begründen. Dies sei nur dann anzunehmen, wenn die Innenprovision zu einer sittenwidrigen Verschiebung des Kaufpreises im Verhältnis zum tatsächlichen Verkehrswert führe, die vorliegend nicht dargetan sei. Zudem lasse der Klägervortrag keinen hinreichenden Fallbezug erkennen. Letzteres gelte auch für das Vorbringen, die Beklagten hätten die Finanzierung von einem Beitritt zum Mietpool abhängig gemacht, und hierdurch wegen finanzieller Unterdeckung des Mietpools einen Gefährdungstatbestand geschaffen oder begünstigt. Woraus sich die Unterdeckung des konkreten Mietpools zum Zeitpunkt des Beitritts der Kläger ergeben soll, lasse deren Vortrag nicht erkennen.

Die Beklagten hätten auch ihre Rolle als Kreditgeber nicht überschritten und damit eine Aufklärungspflicht begründet. Dies setze voraus, dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen, auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen habe. Für die Annahme, dass die Beklagten werbend an die Kläger herangetreten seien, genüge der klägerische Vortrag nicht. Es sei hierfür nicht ausreichend, dass die Beklagten in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsvertrag erwähnt würden. Das Erfordernis, dem Mietpool beizutreten, begründe keine Rollenüberschreitung; es entspreche dem banküblichen Bestreben nach Absicherung.

Die Beklagten seien schließlich nicht zu einer Beratung hinsichtlich möglicher Nachteile der Finanzierungsmethode verpflichtet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei eine Aufklärungspflicht anzunehmen, wenn die Bank statt zu dem vom Kunden gewünschten üblichen Ratenkredit zu einem mit Lebensversicherung gekoppelten Kredit mit Tilgungsaussetzung rate. Dieser Fall sei indes mit der hier gewählten Finanzierungskonstruktion nicht vergleichbar. Es sei bereits zweifelhaft, ob die Kläger die behaupteten Nachteile der Finanzierungsform gegenüber einem annuitätischen Darlehen hinreichend dargelegt hätten. Das könne jedoch offen bleiben, denn ausweislich der eingereichten Unterlagen seien die Kläger hinreichend über die Risiken der Finanzierung belehrt worden.

Ein etwaiges Fehlverhalten des Vermittlers könne den Beklagten auch nicht gemäß den §§ 278, 166 BGB zugerechnet werden. Dies setze voraus, dass der Vermittler im Pflichtenkreis der Beklagten tätig geworden sei, woran es hier fehle. Angaben des Vermittlers zur Rentabilität des Objekts und zur Höhe der monatlichen Belastung der Kläger fielen nicht in den Verantwortungskreis der finanzierenden Bank.

Den Klägern stünde auch nicht die Möglichkeit des Einwendungsdurchgriffs nach § 9 VerbrKrG zu, denn die Anwendung dieser Vorschrift sei gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen, da der Kredit von der Bestellung eines Grundpfandrechts zu den üblichen Bedingungen abhängig gemacht worden sei. Für die Verneinung üblicher Bedingungen sei eine mehr als nur geringfügige Überschreitung der in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen oberen Streubreitengrenze der Zinssätze erforderlich, die hier nicht festzustellen sei.

Eine Rückabwicklung der Verträge nach dem Haustürwiderrufsgesetz scheitere daran, dass es an einem Haustürgeschäft fehle, denn nach dem übereinstimmenden Parteivortrag sei der Vermittler nicht ohne vorherige Bestellung an die Kläger herangetreten.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr Klagebegehren weiter verfolgen.

Die Kläger wiederholen weitgehend ihr erstinstanzliches Vorbringen und tragen nunmehr weiter vor:

Der Vermittler habe sie im Februar 1996 in ihrer Privatwohnung aufgesucht, sie hätten ihn nicht zu sich bestellt. Er habe die Finanzierung über die Beklagte zu 1. als festen Bestandteil der Kapitalanlage vorgesehen und eine solche über eine andere Bank ausgeschlossen; auf konkrete Nachfrage nach einer Finanzierung über die Hausbank, habe der Vermittler dies abgelehnt. Aus dem Darlehensantrag hätten sie die Abweichungen vom Regelsparbetrag und auch nicht erkennen können und auch nicht, dass sie ein tilgungsfreies Vorausdarlehen erhalten würden.

Die Kläger vertreten weiterhin die Auffassung, die Beklagten hätten sie über das Finanzierungsmodell der Kombination von Kreditvertrag mit Bausparvertrag aufklären müssen, denn die Initiative für dieses Finanzierungskonzept sei vom Vermittler, also von den Beklagten, ausgegangen. Auf ihre Argumentation zu den erheblich überhöhten Mieteinnahmenprognosen sei das Landgericht ebensowenig eingegangen wie darauf, dass eine Immobilienfinanzierung mit einer Dauer von mindestens 33 Jahren für den seinerzeit 46 Jahre alten Kläger ungeeignet gewesen sei. Die Kläger halten auch an ihrer Auffassung zur Rollenüberschreitung und - unter Verweis auf das Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 24. November 2004 (15 U 4/01) - daran fest, dass der Zwangsbeitritt zum Mietpool eine Aufklärungspflicht begründe. Ausweislich des Schreibens der Beklagten zu 1. vom 25. Mai 1998 (Bl. 1019 d.A.) habe diese spätestens ab 1998 von dem Missverhältnis zwischen dem Mietansatz und den tatsächlichen Mietausschüttungen Kenntnis gehabt.

Von "üblichen" Bedingungen i.S.v. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG, dessen Voraussetzungen die Beklagten darlegen und beweisen müssten, könne keine Rede sein. Ein erhöhtes Risiko, das einen höheren Zinssatz rechtfertige, läge bei der Kombination von Festkredit mit Bausparverträgen gerade nicht vor. Das Vorausdarlehen als tilgungsfreie Zwischenfinanzierung habe, um als marktüblich zu gelten, nach den Kriterien des Bundesaufsichtsamtes eine Höchstlaufzeit von 8 Jahren nicht überschreiten dürfen. Zudem bewirkten die für das hier streitgegenständliche Objekt - insoweit unstreitig - gezahlten Zinssubventionen von 117 DM/qm von der A... AG, auf die die Beklagte zu 1. auch habe hinwiesen müssen, eine Tatbestandserschleichung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG.

Die Kläger beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils

1. die Beklagten zu verurteilen, an sie die Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von 56.244,18 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit dem 21. Juli 2002 zu zahlen,

2. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, die Kläger von den bestehenden Darlehensrückzahlungsund Zinszahlungsverpflichtungen aus dem zwischen ihnen und der Beklagten zu 2. bestehenden Vorausdarlehensvertrag vom 23. Februar 1996, Konto-Nr. 4915106/301 freizustellen,

3. festzustellen, dass aus dem unter Ziffer 2. bezeichneten Vorausdarlehensvertrag keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten zu 2. gegenüber den Klägern bestehen, jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 538/100.000 an dem Grundstück der Gemarkung G..., Flurstück 2749, Gebäude und Freiflächen, mit einer Größe von insgesamt 5.480 qm, verbunden mit Sondereigentum der Wohnung im 15. Obergeschoß mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 161, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts H... von O... auf Blatt 678, an die beklagten Gesamtschuldner sowie Bewilligung der Eintragung im Grundbuch,

4. festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme des Übereignungsanspruchs seit dem 21. Juli 2002 in Verzug befinden,

5. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, das Bausparguthaben der Kläger nebst Zinsen aus dem Bausparvertrag Nr. 4915106/3 01 abzurechnen und sich den aus der Abrechnung ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen,

6. festzustellen, dass die Beklagten den Klägern gesamtschuldnerisch den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen haben, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der unter Ziffer 3. bezeichneten Eigentumswohnung entstehen,

hilfsweise gegenüber den Anträgen Ziffern 1., 2., 3., 4. und 6.,

7. a) die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Kläger 57.041,70 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

b) die Beklagte zu 2. zu verurteilen, eine Neuberechnung des effektiven Jahreszinses des Darlehensvertrages vom 23. Februar 1996, Konto-Nr. 4915106/301 auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes vorzunehmen und den sich aus der Neuberechnung zugunsten der Kläger ergebenden Betrag an diese zu zahlen,

hilfsweise,

8. das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das Erstgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie bestreiten den neuen Vortrag der Kläger zu den Äußerungen des Vermittlers und nehmen hinsichtlich der Aufklärungspflichten bei Verbindung von Kreditverträgen mit Bausparverträgen, der angeblichen Täuschung über tatsächliche Mieteinkünfte oder Tilgungsdauer, der behaupteten Risiken bei älteren Darlehensnehmern, zum Mietpoolbeitritt, dem vermeintlichen Beratungsvertrag, der angeblichen Rollenüberschreitung wegen wirtschaftlicher Einheit und sittenwidriger Überteuerung des Objekts Bezug auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Sie tragen weiter vor, die Kläger habe nichts an einer eingehenden Lektüre und Prüfung des Darlehensangebotes gehindert. Nach dem aktuellen Stand der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Urteile vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02 - und 18. November 2003 - XI ZR 322/01) ergebe sich eine Verpflichtung zur ungefragten Aufklärung nicht bei einer Immobilienfinanzierung, in deren Rahmen sowohl der Lebensversicherungskredit als auch die Bausparfinanzierung völlig gebräuchliche Gestaltungsformen bildeten.

Die herangezogenen statistischen Streubreiten der Deutschen Bundesbank seien ungeeignet, um den Realkreditcharakter der vorliegenden grundpfandrechtlich gesicherten Finanzierung zu verneinen, denn es handle sich - im Gegensatz zu den der Statistik zugrunde liegenden Beleihungen - um eine Vollfinanzierung mit naturgemäß höherem Risiko. Die Beklagten bestreiten, dass es einen Kombinationszinssatz gebe, der effektiv mindestens 1-2 Prozentpunkte über dem jeweiligen Effektivzinssatz für Vorausdarlehen und Bauspardarlehen liege; ohnehin seien die Verträge gesondert auf ihre Realkreditüblichkeit zu überprüfen.

Soweit Zinssubventionen gezahlt worden seien, hätten diese ohnehin zu einer gleichmäßigen Senkung des Nominalzinses über die gesamte Laufzeit geführt - die in dem klägerseits zitierten Prüfbericht aufgeführte Reduzierung um 1-2 Prozentpunkte beziehe sich auf eine Reduzierungsdauer von 3 Jahren -, weshalb mit allenfalls 0,5-1 Prozentpunkten habe kalkuliert werden können. Zinssubventionen stellten lediglich einen Teil der internen Nominalzinskalkulation dar und müssten deshalb nicht ausgewiesen werden. Als Vermittlungsgebühren beträfen sie keine Zinskomponente und fänden daher keinen Eingang in die Streubreiten der Bundesbankstatistik.

Soweit es den Vortrag der Kläger zu Verstößen gegen die GewO betreffe, übersähen diese, dass es an einer schlüssigen Darlegung der Haustürsituation fehle. Entgegen der klägerischen Darstellung habe es ein festes Muster der Vertragsanbahnung im Hinblick auf die örtlichen Umstände gerade nicht gegeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei jedenfalls nach Inkrafttreten des Haustürwiderrufsgesetzes § 56 Abs. 1 Nr. 6 GewO kein Schutzgesetz i.S.d. §§ 134, 823 Abs. 2 BGB bezogen auf das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien des Darlehenvertrages.

Die ungefragte Übergabe eines die gesamte Laufzeit des Kredits erfassenden Finanzierungsplans sei nicht - wie das Oberlandesgericht Hamm in seinem rechtskräftigen Urteil vom 1. Dezember 2003 ausgeführt habe - geschuldet. Es entspreche der übereinstimmenden und teilweise höchstrichterlich bestätigten Auffassung der Oberlandesgerichte, dass mit dem Text des Darlehensangebotes die Verpflichtungen zur ungefragten Aufklärung erfüllt seien.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

Die Kläger können die geltend gemachten (Schadensersatz)Ansprüche gegen die Beklagten nicht auf die Verletzung eines zwischen den Parteien geschlossenen Finanzierungsberatungsvertrages stützen.

Die Beklagten, die mit den Klägern unstreitig keinen persönlichen Kontakt hatten, haben einen solchen Vertrag mit den Klägern nicht geschlossen. Auch durch die Beratung des Vermittlers J... ist ein Finanzierungsberatungsvertrag mit den Beklagten nicht zustande gekommen. Die Kläger haben schon nicht dargetan, dass der Vermittler J..., der nach ihrem eigenen Vortrag nicht bei einer der Beklagten angestellt, sondern Mitarbeiter der A... Immobilienvermittlungs AG war, von den Beklagten bevollmächtigt war, einen solchen Vertrag abzuschließen. Zutreffend weist die Kammer auch darauf hin, dass es an hinreichendem Vortrag dazu gefehlt hat, dass die Beklagten Vertragspartner eines allenfalls stillschweigend geschlossenen Beratungsvertrages werden sollten. Hierzu genügte nämlich nicht, dass der Vermittler J... den Klägern im Rahmen der Gespräche über die Kapitalanlage die Darlehensantragsformulare der Beklagten zu 1. vorgelegt und ihnen gegenüber - so ihr Vorbringen - erklärt haben soll, die Beklagte zu 1. würde das Objekt finanzieren und habe daher die Werthaltigkeit der Immobilie geprüft. Darüber hinaus haben die Kläger in erster Instanz keine tatsächlichen Umstände dargetan, die darauf schließen ließen, dass sie - wenn überhaupt - nicht das Vermittlungsunternehmen, dessen Mitarbeiter der Vermittler J... war, sondern die Beklagten als Vertragspartner eines konkludent geschlossenen Beratungsvertrages angesehen haben. Ihr erstinstanzliches Vorbringen - etwa auf den Seiten 104 f. der Klageschrift vom 17. November 2004 (Bl. 104 d.A.) und auf den Seiten 66 ff. der Replik vom 12. Mai 2005 (Bl. 408 ff. d.A.) - erschöpfte sich in allgemeinen Rechtsausführungen zu den Voraussetzungen eines stillschweigenden Auskunfts- oder Beratungsvertrages mit einer Bank, die einen tatsächlichen Bezug zu dem vorliegenden Sachverhalt nicht erkennen ließen.

Soweit die Kläger in ihrer Berufungsbegründung erstmals behaupten, die Finanzierungsberatung durch den Vermittler sei "im Namen der Beklagten zu 1." erfolgt, haben die Beklagten dies bestritten. Abgesehen davon, dass es sich um neuen Vortrag im Berufungsrechtszug handelt, der mangels Zulassungsgründen nicht zuzulassen ist (§ 531 Abs. 2 ZPO), fehlt diesem Vorbringen jegliche Substanz.

Entgegen der Auffassung der Kläger in ihrer Berufungsbegründung lässt sich auch aus dem Umstand, dass Vermittler in dem in den Bausparanträgen dafür vorgesehenen Kästchen - "Unterschrift ... Anlagevermittler" - unterschrieben haben sollen, nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont der Anleger/Darlehensnehmer eine auf Abschluss eines Finanzierungsberatungsvertrages mit der Beklagten zu 1. gerichtete Willenserklärung des Vermittlers nicht herleiten. Inwieweit in der Unterzeichnung eines Bausparantrages mit dem Zusatz "Vermittler" eine derartige Willenserklärung liegen soll, ist nicht nachvollziehbar. Das Vorbringen der Kläger lässt aber auch nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit erkennen, welche Eintragungen und Zusätze der Vermittler J... im konkreten Fall gemacht haben soll. Die Kläger beziehen sich auf einen als Anlage V 3 (Bl. 963 d.A.) eingereichten Antrag auf Abschluss eines Bausparvertrages der Eheleute H..., der den Stempelzusatz "Agentur R... P... ..." und eine handschriftlich zugefügte Personal-Nr enthält. Welchen konkreten Inhalt insoweit der Bausparantrag im vorliegenden Fall hatte, bleibt indes unklar.

Selbst wenn der Vermittler J... den Antrag in dem dafür vorgesehenen Kästchen oberhalb der Zeile "Unterschrift ... Vermittler" ohne Stempelzusatz unterzeichnet hätte, könnte hieraus gleichwohl nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont nicht auf ein Handeln im Namen der Beklagten zu 1. geschlossen werden, denn den Klägern, die nach den bindenden Tatsachenfeststellungen des landgerichtlichen Urteils den Vermittler J... in dessen Geschäftsräumen in B... aufsuchten, musste schon aufgrund dieses Umstandes klar sein, dass er weder Mitarbeiter der Beklagten zu 1. ist, noch quasi "in deren Lager" steht. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Kläger ausdrücklich am 9. Februar 1996 einen "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag" eben nicht gerichtet an die Beklagte zu 1., sondern an die I... Immobilien H... GmbH und die B... GmbH unterzeichneten.

2.

Die Beklagten müssen sich aus den nachfolgenden Gründen, die sämtlich Gegenstand der Erörterungen im Verhandlungstermin des Senats vom 9. August 2006 waren, nicht ein Fehlverhalten des Anlagevermittlers J... durch unrichtige Erklärungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04) - und des Senats - wird der im Rahmen von Bauherren-, Bauträger- oder Erwerbermodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft. Möglicherweise falsche Erklärungen zum Wert des Objekts und zur monatlichen Belastung der Kläger betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank.

a) Dass die in dem Berechnungsbeispiel enthaltenen Angaben über das Darlehen unrichtig waren, ist nicht ersichtlich. Soweit die Kläger vorgetragen haben, der Vermittler habe "eine monatliche Belastung in Höhe von 430,- DM vor Steuern" versprochen, lässt dieses - bestrittene - Vorbringen ohne nähere Angaben zum Erklärungsinhalt schon nicht erkennen, ob dies von den Klägern überhaupt dahin verstanden werden durfte, dass der Betrag von 430,00 DM langfristig, oder gar über die gesamte Laufzeit des Darlehens- und der Bausparverträge nicht überschritten werden würde. Darüber hinaus muss den Klägern aufgrund der in die Berechnung dieses Betrages eingeflossenen Aufwendungen und Abzugsposten, die sämtlich in dem von ihnen unterzeichneten Besuchsbericht aufgeführt sind, klar gewesen sein, dass der - in der Zeile 10 ausgewiesene - "Aufwand vor Steuern" i.H.v. 430,00 DM keineswegs ein dauerhaft feststehender Betrag sein kann. Abgesehen davon, dass nach Ende der Zinsbindungsfrist von fünf Jahren ein neuer Zinssatz vereinbart werden musste, war offenkundig, dass die mit 505,00 DM "kalkulierte Netto-Mieteinnahme" nicht mit der tatsächlich erzielten Miete identisch ist; Mieterträge hängen darüber hinaus von der Rentabilität des Objekts ab und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank. Zudem ließ sich der Berechnung ohne weiteres entnehmen, dass sich der monatliche "Aufwand vor Steuern" dadurch erhöhen würde, dass die Ansparleistungen - wie gesondert in dem Besuchsbericht aufgeführt - ab dem 4. Jahr auf 1,05 DM/1000,00 DM, ab dem 7. Jahr auf 1,45 DM/1000,00 DM und ab dem 10 Jahr auf 1,85 DM/1000,00 DM ansteigen.

b) Die Kläger können sich auch nicht darauf stützen, dass die Gesamtfinanzierungsdauer nach den behaupteten Angaben des Vermittlers "ca. 20 Jahre" betragen sollte. Abgesehen davon, dass nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont der Kläger darin schon aufgrund der Ca.-Angabe keine verbindliche Angabe zur Finanzierungsdauer gesehen werden kann, lassen die ausführlichen und klaren Erläuterungen in § 1 Ziffer I des Darlehensvertrages vom 15. März 1996 keinen Zweifel daran, dass die Gesamtfinanzierungsdauer - also bis zur endgültigen Tilgung auch des zweiten von den beiden Bauspardarlehen - durchaus einen größeren Zeitraum als 20 Jahre einnehmen kann. So musste schon der Umstand, dass die monatlichen Sparraten in dem Darlehensvertrag unübersehbar vom 1. bis "ab dem 10. Jahr" aufgelistet sind und im Anschluss daran erläutert wird, dass bei mehreren Bausparverträgen diese nacheinander zu besparen sind, den Klägern vor Augen führen, dass bereits die Ansparungsphasen für die beiden Bausparverträge einen Zeitraum von etwa 20 Jahren einnehmen würden. Es kommt hinzu - und auch dies ist im Darlehensvertrag unmissverständlich dargestellt -, dass die Bauspardarlehen erst nach Ende der Ansparphase und Zuteilung getilgt werden, so dass den Klägern klar gewesen sein muss, dass sich an die Ansparphase auf den zweiten Bausparvertrag noch die Tilgungszeit anschließen würde, mithin mit einer längeren Finanzierungsdauer als "ca. 20 Jahre" zu rechnen war.

Soweit die Kläger in ihrer Berufungsbegründung vom 7. Dezember 2005 erstmals behaupten, der Vermittler habe die Finanzierungsdauer "mit 20 Jahren" angegeben, handelt es sich um neues Vorbringen im Berufungsrechtszug, das mangels Zulassungsgründen nicht zuzulassen ist (§ 531 Abs. 2 ZPO).

c) Die Kläger können auch nicht mit Erfolg geltend machen, der Vermittler habe sie über etwaige Nachteile der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufklären müssen.

Es ist zunächst allein Aufgabe der Kaufinteressenten, sich die notwendigen Informationen zu beschaffen. Wenn die Kläger eine Beratung gewünscht hätten, so hätte dies besonders vereinbart werden müssen. Auch eine etwaige Geschäftsunerfahrenheit der Kläger ändert nichts daran, dass es nicht zum Aufgabenbereich eines Kreditgebers gehört, die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit des Erwerbs durch Interessenten für diese von sich aus zu prüfen, wenn nicht der Kunde um eine entsprechende Beratung bittet. Eine schwer durchschaubare Finanzierungskonstruktion, deren spezifische Nachteile der Kunde nicht ohne weiteres versteht und die daher möglicherweise eine besondere Aufklärung erfordert, ist bei dem streitgegenständlichen Finanzierungsmodell nicht gegeben.

aa) Die Kläger beanstanden, dass das sogenannte Ba...-Modell undurchschaubar sei; es ermögliche etwa nicht, die Gesamtbelastung oder andere Überblicksdaten auszurechnen. Das spätere massive Ansteigen der Belastung sei nicht dargestellt worden. Auch die extrem lange Laufzeit dieses Finanzierungsmodells von - wie sie behaupten - über 30 Jahren bei planmäßigem Verlauf sei nicht angegeben worden. Dieses Vorbringen ist aber nicht nachvollziehbar. In dem Darlehensvertrag selber sind der Darlehensbetrag, der nominale Zinssatz, der anfängliche effektive Jahreszins, die Zinsbindung und der Nettokreditbetrag angegeben, außerdem die Abschlussgebühr und die monatliche Zinsrate. Ebenso geht aus dem Vertrag deutlich hervor, dass die monatliche Sparrate für die Bausparverträge in den ersten drei Jahren 133,50 DM beträgt und dann alle drei Jahre um etwa 30-40 % ansteigt. Es kommt nicht darauf an, dass die Laufzeit nicht angegeben wurde. Eine Bank ist nur zur Information des Kunden verpflichtet, wenn ein Informationsbedürfnis des Kunden besteht und für die Bank erkennbar ist. Der Kunde kann aber nicht ohne weiteres erwarten, dass die Bank ihn über alle irgendwie erheblichen Umstände aufklärt. Er kann lediglich darauf vertrauen, dass die Bank ihn nicht sehenden Auges Schaden erleiden lässt, der durch eine Aufklärung über wesentliche Umstände verhindert werden könnte. Wenn der Kunde erkennt, dass er ein Informationsdefizit hat, muss er sich Auskünfte oder fachkundigen Rat einholen.

bb) Ein erkennbares Informationsbedürfnis bestand auch nicht im Hinblick auf das Alter des Klägers zu 2. bei Abschluss des Darlehensvertrages und die behauptete Gesamtfinanzierungsdauer von mindestens 30 Jahren. Die Kläger übersehen insoweit, dass nicht der Kläger zu 2. allein den Darlehensvertrag abgeschlossen hatte, sondern gemeinsam mit seiner (späteren) Ehefrau, deren Alter seinerzeit 35 Jahre betrug, so dass dem kreditfinanzierten Immobilienerwerb aus diesem Grund die Eignung einer zweckentsprechenden Alterssicherung nicht ohne weiteres abgesprochen werden kann. Dies gilt selbst für den Fall, dass bei Eintritt der Klägerin zu 1. ins Rentenalter zwar das Vorausdarlehen, nicht aber das zweite Bauspardarlehen vollständig getilgt gewesen sein sollte. Selbst nach der Berechnung der Kläger wäre letzteres bei Erreichen des 65. Lebensjahres der Klägerin zu 1. jedenfalls nahezu vollständig getilgt gewesen. Es gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass sie nicht in der Lage gewesen wäre, die monatlichen Belastungen durch Zins und Tilgung von dann noch rund 530,00 DM alleine zu tragen, zumal diesen Ausgaben Mieteinnahmen gegenüber gestanden hätten.

cc) Wie der Senat im Termin am 9. August 2006 ausgeführt hat, ist ein Beratungsfehler entgegen der Auffassung der Kläger auch nicht bereits durch die - zwar durch Berechnungen unterlegte -Behauptung dargetan, die Kombination von endfälligem Darlehen mit zwei hintereinander zu besparenden Bausparverträgen erhöhe die Finanzierungskosten gegenüber einem Annuitätendarlehen um 51.581,10 €, angesichts des auf sie anwendbaren Grenzsteuersatzes von 33,4 % hätten ihnen keine nennenswerten Steuervorteile erwachsen können.

Wer aufgrund eines - hier nicht anzunehmenden - Beratungsvertrags zu richtiger und vollständiger Information hinsichtlich der für eine Finanzierung wesentlichen tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, muss den anderen Teil über die mit der Kombination von Festkredit und Bausparvertrag verbundenen spezifischen Nachteile und Risiken dann aufklären, wenn sie sich für den Kreditnehmer ungünstiger darstellt als ein marktüblicher Tilgungsdarlehen. Angesichts der Vielzahl der für die Finanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung relevanten Faktoren erfordert die Darlegung eines Beratungsfehlers jedoch einen Vergleich der Konditionen der zur Finanzierung abgeschlossenen Verträge mit den Bedingungen eines marktüblichen, durch eine Belastung des zu erwerbenden Wohnungseigentums gesicherten Tilgungsdarlehens. Dabei sind nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03 -, der über eine Kombination von Festkredit und Kapitallebensversicherung zu befinden hatte, die Vor- und Nachteile der jeweiligen Finanzierungsmodelle zu berücksichtigen, insbesondere die Zinsaufwendungen einschließlich etwaiger Zinsrisiken, die - garantierten und prognostizierten - Erträge der Lebensversicherung, die steuerlichen Auswirkungen der Finanzierungsmodelle (Abzugsfähigkeit der Versicherungsprämien, Verlustabzug der Zinsen), die Nebenkosten der jeweiligen Verträge und die bei einem Annuitätendarlehen für eine von der Bank geforderte Absicherung des Todesfallrisikos möglicherweise zusätzlich anfallenden Kosten. Entsprechendes gilt nach der im Termin dargelegten Rechtsauffassung des Senats für die vorliegende Vertragsgestaltung eines endfälligen Darlehens und (zwei) Bausparverträgen. Nur wenn sich die Kombination aus Festkredit und Bausparvertrag - auch unter Berücksichtigung der sich für den Erwerber jeweils ergebenden monatlichen Vorteile - im Gesamtvergleich deutlich ungünstiger darstellt als die Abwicklung über ein Annuitätendarlehen, kommt eine Verletzung von Beratungspflichten in Betracht.

Den dargestellten Anforderungen an die Darlegung der aus der gewählten Finanzierungsform resultierenden Nachteile haben die Kläger - worauf die Beklagten bereits in ihrer Klageerwiderung vom 14. April 2005 (Seiten 28 ff., Bl. 243 ff. d.A.) unmissverständlich hingewiesen haben und sich die geäußerten Bedenken der Kammer in dem angefochtenen Urteil bezogen - nicht genügt. Ihr Vortrag in erster Instanz beschränkte sich nämlich darauf, die vermeintlichen Nachteile einer Kombination aus Festkredit und Bausparverträgen im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen mit 2 %iger Tilgung im Hinblick auf die höheren Zinsaufwendungen darzulegen. Einen Gesamtvergleich, der auch die Vorteile des Kombinationsmodells einbezog, wie vom Bundesgerichtshof zu Recht gefordert, stellten sie hingegen nicht an.

Insofern genügte es ersichtlich nicht zu behaupten, nennenswerte Steuervorteile hätten sie angesichts des Grenzsteuersatzes von 33,4 % nicht erzielen können, ohne auch nur ansatzweise - was die Beklagten explizit gerügt haben - zur Höhe der erzielten steuerlichen Vorteile vorzutragen. Diese liegen nämlich bei dem Vergleich von tilgungsfreiem Festkredit und Annuitätendarlehen auf der Hand. Der darlehensfinanzierte Erwerb einer fremdvermieteten Eigentumswohnung bringt steuerliche Vorteile dadurch, dass die daraus erzielten Gewinne Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG darstellen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb entstehenden Aufwendungen, namentlich die Finanzierungszinsen, als Werbungskosten (§ 9 EStG) in vollem Umfang abzugsfähig sind. Gerade darin, in der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Zinsaufwendungen, liegt aber der bedeutende (steuerliche) Vorteil, den die Kombination eines endfälligen Darlehens mit einem Bausparvertrag gegenüber einem üblichen Ratenkredit bietet: Steuerlich abzugsfähig sind nämlich diejenigen Aufwendungen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Einkunftsart - hier der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - stehen. Hierzu zählen die Darlehenszinsen, wenn das Darlehen - wie hier - zur Erzielung dieser Einkünfte aufgenommen und tatsächlich verwendet worden ist. Die Höhe der abzugsfähigen Darlehenszinsen bleibt indes bei dieser Finanzierung durch endfälliges Darlehen während der gesamten Dauer der vereinbarten Zinsbindungsfrist gleich; sie unterliegt über den gesamten Darlehenszeitraum von - wie die Kläger behaupten - mindestens 30 Jahren lediglich den Veränderungen, die für jedes Darlehen nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindungsfristen aufgrund der dann erforderlichen Zinsanpassung entstehen. Bei einem üblichen Ratenkredit beinhaltet die monatlich zu zahlende Darlehensrate hingegen einen prozentual (nicht absolut) gleichbleibenden Tilgungsanteil, der nicht steuerlich absetzbar ist.

Es kommt ein weiterer Vorteil gegenüber dem Annuitätendarlehen hinzu, auf den die Beklagten ebenfalls ausdrücklich und unmissverständlich hingewiesen haben, ohne dass sich die Kläger zu einer Konkretisierung ihres Vorbringens bemüßigt fühlten, nämlich die staatlichen Förderung von Ansparleistungen auf Bausparverträge durch Zahlung vermögenswirksamer Leistungen und Gewährung von Bausparprämien.

Im übrigen rechtfertigt - wie der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 nochmals betont hat - eine hieraus folgende Aufklärungspflichtverletzung die von den Klägern mit ihren Klageanträgen Ziffern 1-6 begehrte Rückabwicklung des Darlehensvertrages schon deshalb nicht, weil sie nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten führt. Insoweit haben die Beklagten zu Recht gerügt, dass diese nicht hinreichend schlüssig dargetan seien. So haben die Kläger bei ihrer Vergleichsrechnung lediglich die Tilgung in Höhe des 1. Bauspardarlehens berücksichtigt und die ebenfalls der Tilgung des Vorausdarlehens dienende Ansparleistung auf den ersten Bausparvertrag unberücksichtigt gelassen und für den angesetzten Zinsanteil von 39 % bei den Bauspardarlehen fehlte jegliche nachvollziehbare Begründung. Schließlich ist - auch im Hinblick darauf, dass eine fremdvermietete Wohnung finanziert wurde - nicht ersichtlich, dass eine Tilgung von 2 % marktüblich ist.

d) Schließlich vermögen die Darlegungen der Kläger auch keine Aufklärungspflicht im Hinblick auf die vermeintlichen Nachteile eines Disagios zu begründen. Es fehlt bereits an Vortrag dazu, dass der vereinbarte Disagio im vorliegenden Fall nachteilig war. Hiervon wäre nämlich nur dann auszugehen, wenn der Zinssatz nach Ende der Zinsbindungsfrist entsprechend angestiegen wäre; das war hier aber unstreitig nicht der Fall. Dass der mit Annahme des Prolongationsangebotes vereinbarte Zinssatz höher als (markt)üblich gewesen war, wird von den Klägern nicht behauptet; vielmehr haben die Beklagten unbestritten dargetan, dass jener innerhalb der von der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Streubreite lag.

Kann danach aus den aufgezeigten Gründen eine Verletzung von Aufklärungspflichten des Vermittlers J... im Pflichtenkreis der Beklagten nicht festgestellt werden, ergibt sich etwas anderes auch nicht aus der Entscheidung des XI. Zivilsenats des BGH vom 14.11.2000 (XI ZR 366/99 = NJW 2001, 358 f.).

3.

Auch ein Einwendungsdurchgriff gemäß § 9 VerbrKrG scheidet aus.

Die Anwendung dieser Norm ist ausgeschlossen, wenn es sich - wie hier - um einen Realkredit zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen handelt. Grundpfandkredit und finanziertes Immobiliengeschäft bilden dann nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt: Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 -) kein verbundenes Geschäft.

a) Entgegen der Auffassung der Kläger handelt es sich um ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG, auch wenn, wie sie behaupten, der Wert der erworbenen Wohnung niedriger sein sollte als der Betrag der bestellten Grundschuld. Nach ständiger Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (siehe nur Urteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01) - an der dieser auch im Hinblick auf vereinzelt geäußerte europarechtliche Bedenken festhält (vgl. Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 -) - setzt § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht voraus, dass der Kredit grundpfandrechtlich vollständig durch einen entsprechenden Wert des belasteten Grundstücks gesichert oder der Beleihungsrahmen der §§ 11, 12 HypBG eingehalten ist. An der von den Parteien gewollten Abhängigkeit des Kredits von der Bestellung eines Grundpfandrechts ändert sich auch nichts, wenn sie die Stellung weiterer Sicherheiten - hier die Abtretung der (noch anzusparenden) Guthaben aus den Bausparverträgen - vereinbaren.

§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ist vielmehr nur dann nicht anzuwenden, wenn die Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorliegen, etwa weil nur ein nicht wesentlicher Teil des Kredits grundpfandrechtlich abgesichert ist. Diese Voraussetzungen liegen indes nicht vor. Soweit die Kläger in ihrem Schriftsatz vom 12. Mai 2005 (Seite 100, Bl. 442 d.A.) behaupten, der durch das Grundpfandrecht gesicherte Teil des Kredits betrage lediglich 36 % ist die diesem Vorbringen zu Grunde gelegte Berechnung schon nicht nachvollziehbar und lässt auch einen konkreten Bezug zum vorliegenden Sachverhalt und den von ihnen selbst angegebenen Wertverhältnissen nicht erkennen, zumal - ohne weitere Erläuterung - in der Zusammenfassung auf Seite 108 des genannten Schriftsatzes von einer "Sicherung in einer Größenordnung von 20 %" die Rede ist.

Nach ihrem Sachvortrag zur sittenwidrigen Überteuerung der Eigentumswohnung in der Klageschrift soll sich deren Wert auf 68.971,11 DM belaufen mit der Folge, dass das Darlehen von 178.000,00 DM zu rund 39 % gesichert gewesen wäre. Diesen Verkehrswert der erworbenen Eigentumswohnung als richtig unterstellt - dazu unten Ziffer 4. a) dd) - , ist entgegen ihrer Auffassung dennoch die Wesentlichkeitsschwelle erreicht. Nach der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist selbst dann von einer nicht nur unwesentlichen Sicherung des Kredits auszugehen, wenn eine Grundschuld von 134.000,00 DM auf einem Grundstück lastet, dessen Wert lediglich 40.000,00-50.000,00 DM, mithin rund 30-40 % der Kreditsumme beträgt (Urteil vom 18. November 2003 - XI ZR 322/02). Soweit die Kläger mit ihren Ausführungen auf Seite 103 des Schriftsatzes vom 12. Mai 2005 (Bl. 445 d.A.) versuchen, die vorgenannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs dahin zu interpretieren, dass der mit dem Grundstückswert gesicherte Kreditbetrag durch Abzug von sechs Jahre nach Abschluss des Darlehensvertrages erfolgten Sondertilgungen aus der zur Sicherung abgetretenen Lebensversicherung und aus dem Bausparvertrag geringer gewesen sei mit der Folge, dass der Wert des dortigen Grundpfandrechts jedenfalls 48 % des gewährten Kredits betragen habe, findet dies weder in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs noch in Wortlaut, Sinn und Zweck des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG eine Stütze. Im Übrigen müsste, wäre die Auffassung der Kläger richtig, die gleiche Vorgehensweise bei dem hier zu entscheidenden Fall vorgenommen und die Ansparleistungen auf die Bausparverträge von der zu sichernden Kreditsumme in Abzug gebracht werden, wodurch sich das Verhältnis zwischen gesichertem und ungesichertem Kredit zu Gunsten des ersteren verschieben würde.

Der Annahme eines grundpfandrechtlich gesicherten Kredits im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG steht auch nicht entgegen, dass die Grundschuld nicht zugunsten der Darlehensgeberin des Vorausdarlehens, der Beklagten zu 2., sondern zugunsten der Beklagten zu 1. bestellt wurde. Aus dem Darlehensvertrag geht nämlich hervor, dass dieses Grundpfandrecht sämtliche aus beiden Kreditverhältnissen resultierenden Ansprüche, mithin auch das von der Beklagten zu 2. gewährte Vorausdarlehen, sichert. Andernfalls wäre - wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04 - zu Recht ausführt - nicht zu erklären, dass die Beklagte zu 1 gemäß § 2 Abs. 5 des Darlehensvertrages berechtigt ist, die valutierende Grundschuld für die Beklagte zu 2. treuhänderisch zu verwalten oder auf sie zu übertragen.

b) Der Kredit wurde auch zu den üblichen Bedingungen im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gewährt. Hierfür kommt es entscheidend auf die Zinshöhe und die sonstigen Kreditkonditionen an (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01 -), wobei die in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze einen Anhaltspunkt für die Marktüblichkeit darstellen. Allerdings ist nicht jeder Kredit, der einen außerhalb - insbesondere auch oberhalb - der dort ausgewiesenen Streubreite liegenden effektiven Jahreszins vorsieht, schon deswegen von der Privilegierung ausgenommen. Die Monatsberichte der Deutschen Bundesbank, die auf einer statistischen Stichprobenerhebung beruhen, erfassen nämlich nicht sämtliche Grundpfandkredite, sondern nur unter Einhaltung der Beleihungsgrenzen gewährte erstrangig gesicherte Realkredite für Wohngrundstücke zu Festzinsen mit einer Laufzeit von zwei, fünf und zehn Jahren bei einer Tilgung von 1% p.a.. Erfüllt ein Darlehensvertrag diese Kriterien nicht, kommt den in den Monatsberichten ausgewiesenen effektiven Jahreszinsen nur begrenzte Aussagekraft zu. So kann sich ein gegenüber den von der Bundesbank erfassten Krediten erhöhtes Risiko des Kreditgebers - etwa durch Überschreiten der gesetzlich vorgesehenen Beleihungsgrenze - in einem erhöhten Zinssatz niederschlagen.

Gemessen an diesen Anforderungen ist das Merkmal eines "zu üblichen Bedingungen" gewährten grundpfandrechtlich abgesicherten Kredits schon deshalb erfüllt, weil der im Darlehensvertrag vom 15. März 1996 - dieser Zeitpunkt ist als derjenige des Vertragsschlusses maßgeblich - vereinbarte anfängliche effektive Jahreszins von 7,20 % innerhalb der für diesen Zeitraum maßgeblichen Streubreite der als Anlage D 14 (Bl. 327 d.A.) eingereichten Monatsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze für Hypothekarkredite mit einer Laufzeit von fünf Jahren (6,17 % - 7,23 %) liegt.

Selbst wenn - mit den Klägern - auf die Streubreiten für Februar 1996 abzustellen wäre, wäre ihnen gleichwohl nicht darin zu folgen, dass nicht mehr von der Marktüblichkeit der konkreten Kreditvereinbarung ausgegangen werden kann. Die in der Monatsstatistik der Deutschen Bundesbank für Februar 1996 ausgewiesene Streubreitenobergrenze von 6,97 % wäre dann zwar überschritten, indes lediglich in einem äußerst geringen Maße, nämlich (absolut) um 0,23 Prozentpunkte, das sind rund 3 %. Darüber hinaus wurde - anders als bei den in der Bundesbankstatistik berücksichtigten Grundpfandkrediten - der Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten zu 100 % fremdfinanziert, was ein höheres Risiko für die finanzierende Bank beinhaltet, und es war auch keine regelmäßige Tilgung vorgesehen, sondern die Rückzahlung des Vorausdarlehens sollte erst nach Zuteilung der nacheinander zu besparenden Bausparverträge erfolgen. Bei dieser Sachlage und unter Berücksichtigung der in den letzten Monaten vor Abgabe des Darlehensangebotes im Februar 1996 ohnehin zwischen 7,23 % und 6,97 % schwankenden Streubreitenobergrenzen ist - ohne dass es einer weiteren Aufklärung etwa durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01) - von der Marktüblichkeit der vereinbarten Bedingungen auszugehen.

c) Entgegen der Auffassung der Kläger ist es schließlich sachlich nicht gerechtfertigt, aufgrund der unstreitig an die Beklagte zu 1. geleisteten Zinssubventionen von nicht mehr "üblichen Bedingungen" im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG oder dem Vorliegen eines Umgehungstatbestandes gemäß § 18 Abs. 2 VerbrKrG auszugehen. Wie oben dargelegt, kommt es für die Annahme von "üblichen Bedingungen" entscheidend auf die - tatsächlich vereinbarte - Zinshöhe und die sonstigen Kreditkonditionen an; diese lassen indes, wie ausgeführt, keine Zweifel an der Marktüblichkeit der vereinbarten Kreditbedingungen erkennen. Von einer mit den Zinssubventionen erzielten "künstlichen Reduzierung des Zinssatzes" für einen begrenzten Zeitraum von 3-5 Jahren - wie die Kläger behaupten - kann zudem schon deshalb keine Rede sein, weil weder dargetan noch ersichtlich ist, dass der nach Ablauf der Laufzeit des Darlehensvertrages vom 15. März 1996 mit Annahme des Prolongationsangebotes am 18. Januar 2001 vereinbarte (variable) anfängliche effektive Jahreszins von 6,68 % marktunüblich ist; vielmehr ist das Beklagtenvorbringen unbestritten geblieben, wonach auch dieser vereinbarte Zinssatz innerhalb der in dem Monatsbericht der Deutschen Bundesbank für den maßgeblichen Zeitraum ausgewiesenen Streubreite lag.

4.

Die Beklagten haften den Klägern gegenüber auch nicht wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht nach den Grundsätzen der c.i.c. (jetzt: §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 BGB) auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages und der Bausparverträge.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (zuletzt: Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 - ; BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20).

Eine derartige Aufklärungspflicht lässt sich indes hier nicht feststellen.

aa) Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Beklagte zu 1. dadurch, dass nach § 3 des Darlehensvertrages die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt in einen Mietpool abhängig war und dessen Mitgliedschaft nur mit Zustimmung der Beklagten zu 1. gekündigt werden durfte, weder über ihre Rolle als Finanzierungsbank hinausgegangen noch hat sie dadurch einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen.

Ihr Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements ist - wie der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 nochmals ausdrücklich festgehalten hat - banküblich und typischerweise mit der Rolle des Kreditgebers verknüpft.

Die Beklagte zu 1. hat - wie vom Senat am 9. August 2006 eingehend erörtert - durch diese an den Beitritt zum Mietpool geknüpfte Auszahlungsvoraussetzung auch keinen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen, der sie zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken verpflichtet hätte. Es fehlt hierfür bereits an hinreichend konkretem Vortrag der Kläger dazu, dass ihnen der Beitritt zum Mietpool für die von ihnen erworbene Eigentumswohnung in H..., durch den ihr Risiko, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu erzielen, auf alle Mietpoolmitglieder verteilt wurde, Nachteile brachte. Hierzu hätte etwa vorgetragen werden müssen, dass die Wohnung, die die Kläger erworben haben, stets vermietet und es deshalb für sie nachteilig war, über den Mietpool etwaige Leerstände anderer Wohnungen in dem Objekt mittragen zu müssen. Die Kläger haben auch nicht dargetan, dass die Mieteinnahmegesellschaft, der die Kläger beigetreten waren, zum Zeitpunkt ihres Beitritts im Februar 1996 aufgrund "überzogener Mietvorabausschüttungen" verschuldet war. In der Auflistung der verschuldeten Mieteinnahmegemeinschaften in der Klageschrift vom 17. November 2004 ist der hier maßgebliche Mietpool gerade nicht aufgeführt und es erfolgte, auch nachdem die Beklagten hierauf hingewiesen hatten, weder näherer Vortrag zu einer etwaigen Verschuldung oder Unterdeckung des Mietpools zum Objekt ...-Straße ... in H... zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages noch zur Kenntnis der Beklagten hiervon. Die Kläger haben auch zu keinem Zeitpunkt konkret vorgetragen, dass die Beklagten dem Mietpool, dem sie - die Kläger - beigetreten waren, ein Darlehen gewährt hatten. Von den erstmals im Berufungsrechtszug eingereichten Mietbescheinigungen und Mietpoolabrechnungen weist allein diejenige für das Jahr 1999 (Bl. 1196 ff. d.A.) "Zinsen und Tilgungen Mietpooldarlehen" aus, mithin für einen Zeitraum, der Jahre nach Abschluss der Darlehens- und Bausparverträge und dem Beitritt zum Mietpool liegt. Darüber hinaus handelt es sich nicht um ein von den Beklagten gewährtes Darlehen, sondern einen bei der C... AG aufgenommenen Kredit.

Da die Kläger Mietbescheinigungen und Mietpoolabrechnungen für die Jahre 1996 bis 2000 - wenngleich diese offenbar nicht die hier streitgegenständliche Wohnung Nr. 161 betreffen - vorlegen, kann eine besondere Gefährdung der Kläger auch nicht darin liegen, dass die H... GmbH - mit Kenntnis der Beklagten zu 1. - in der Vergangenheit ihrer jährlichen Abrechnungspflicht gegenüber den Erwerbern nicht nachgekommen ist und diese über die tatsächliche Rendite der Eigentumswohnung im Unklaren waren.

Zudem ist dem Klägervortrag nicht zu entnehmen, dass sie sich von dem Mietpool, dem sie bereits am 9. Februar 1996, mithin vor Abschluss des Darlehensvertrages am 15. März 1996 beigetreten waren, im Falle einer Aufklärung über die vermeintliche Überschuldung des Mietpools überhaupt noch hätten lösen können.

Auch aus den vermeintlich "überhöhten Vorabausschüttungen" als solchen können die Kläger die Schaffung eines Gefährdungstatbestands aufgrund des erforderlichen Beitritts zum Mietpool nicht herleiten. In welche Höhe überhaupt vorliegend Vorabausschüttungen - also unmittelbare monatliche Zahlungen an die Beklagte zu 1. - erfolgt und inwieweit diese mit Kenntnis der Beklagten zu 1. "überhöht kalkuliert" worden sein sollen, legen die Kläger schon nicht dar. Ihre Ausführungen beziehen sich auf diverse andere Mietpools und lassen - auch in diesem Punkt - einen konkreten Bezug zu demjenigen, dem die Kläger beigetreten sind, nicht erkennen. Die Kläger behaupten zudem unter Bezugnahme auf das Schreiben der Beklagten zu 1. vom 25. Mai 1998 (Bl. 1019 d.A.) lediglich, diese habe spätestens ab 1998 von dem Missverhältnis zwischen dem Mietansatz und den tatsächlichen Mietausschüttungen Kenntnis gehabt; zu jenem Zeitpunkt war der (Voraus-)Darlehensvertrag indes längst abgeschlossen. Dass der zugunsten des Darlehenskontos zu überweisende Betrag nicht mit dem tatsächlich erzielten, um die Kosten bereinigten Mieterlös identisch ist, ergibt sich zudem aus der von den Klägern unterzeichneten "Vereinbarung über Mietenverwaltung" selbst mit hinreichender Deutlichkeit, denn danach sollte die noch zu kalkulierende voraussichtliche Nettomiete und nicht ein etwaiger, erst nach jährlicher Abrechnung sämtlicher Mietpooleinnahmen und -ausgaben zu ermittelnder Überschuss monatlich zu Gunsten des Darlehenskontos überwiesen werden.

Es ist auch nicht erkennbar, wie die Gestaltung des Vertrages zum Mietpool bei den Klägern eine "falsche Vorstellung über die tatsächliche Rendite der Wohnung" aufkommen lassen konnte, denn die Höhe der vermeintlich "überhöhten Mietausschüttungen" an die Beklagte zu 1. war in der "Vereinbarung über Mietenverwaltung" noch nicht festgelegt, sondern musste noch kalkuliert werden. Nach dem eigenen Vorbringen der Kläger in der Klageschrift soll die H... GmbH im Übrigen stets erst nach Abschluss des Darlehensvertrages sowohl den Beklagten als auch den Erwerbern die Höhe des auf das Kreditkonto zu überweisenden Betrages mitgeteilt haben.

bb) Eine Aufklärungspflicht lässt sich auch unter dem Gesichtspunkt eines bestehenden schwerwiegenden Interessenkonflikts der Beklagten und/oder eines Hinausgehens über die Rolle als Kreditgeberin nicht feststellen.

Angesichts einer Beteiligung der Beklagten zu 1. an der A... AG - nach dem Klägervorbringen - mit einem Minderheitsanteil von 12,85 % hatte die Beklagte zu 1. weder wirtschaftlich noch gesellschaftsrechtlich ein solches tatsächliches Gewicht, dass es die Annahme einer schwerwiegenden Interessenkollision rechtfertigte. Der Umstand, dass das Vorstandsmitglied E... A... der Beklagten zu 1. im maßgeblichen Zeitraum - 1996 - zugleich Mitglied des Aufsichtsrates bei der A... AG war, genügt weder für sich betrachtet, noch in Zusammenschau mit der wirtschaftlichen Verflechtung der Beklagten zu 1. und der A... AG, um einen eine Aufklärungspflicht begründenden schwerwiegenden Interessenkonflikt bejahen zu können. Es lässt sich auch nicht erkennen, dass die Beklagte zu 1. in irgendeiner Weise mit ihrer Beteiligung an der A... AG an deren unternehmerischer Konzeption der Veräußerung von Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage nach außen hervorgetreten ist. Dem Klägervortrag lassen sich konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte zu 1. Tätigkeiten über die bloße Vermittlung des Kontakts zwischen der A... AG und der H... Gruppe hinaus entfaltet hat, nicht entnehmen. Dass die Beklagten den Erwerb des konkreten Objekts ...Straße ... in H... durch die A... AG finanziert oder dieser anderweitig ein Darlehen gewährt hätten, ist ebenfalls nicht konkret vorgetragen.

Mangels Sachvortrags dazu, dass dem hier maßgeblichen Mietpool seitens der Beklagten ein Darlehen gewährt wurde, fehlt es insoweit bereits an Anknüpfungspunkten für einen Interessenkonflikt. Die der H... Gruppe in 1988/1989 gewährte Anschubfinanzierung kann aufgrund des bis zum Vertragsschluss mit den Klägern vergangenen Zeitraums einen schwerwiegenden, eine Aufklärungspflicht auslösenden Interessenkonflikt nicht begründen, zumal zur konkreten Höhe etwaig offener Forderungen der Beklagten gegenüber der H... Gruppe im Frühjahr 1996 nichts vorgetragen ist.

cc) Aus den oben unter Ziffer 2. c) dargelegten Gründen, auf die vollumfänglich verwiesen wird, lässt sich eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines Wissensvorsprungs bezüglich spezieller Nachteile aus der Finanzierungsform durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen nicht begründen.

Die Kläger können sich in diesem Zusammenhang auch nicht darauf stützen, dass hier ausnahmsweise über mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der Kombination von Vorausdarlehen mit zwei Bausparverträgen hätte hingewiesen werden müssen. Nach den Feststellungen des Landgerichts haben die Beklagten den ihnen über den eingeschalteten Vermittler zugeleiteten Darlehensantrag, der die Tilgung des (Voraus-)Darlehens durch die Bausparverträge und -darlehen vorsah, entgegengenommen und daraufhin ohne jeden Kontakt mit den Klägern ihr Angebot zum Abschluss des Darlehensvertrages unterbreitet. Die Kläger sind also - entgegen der nunmehr von ihnen vertretenen Auffassung - mit einem vollständigen Finanzierungskonzept an die Beklagten herangetreten. Wegen dieser gezielten Nachfrage nach einer konkreten Kreditart durften die Beklagten davon ausgehen, dass auf Seiten der Kläger insoweit ein Informationsbedarf nicht vorlag. Eine Aufklärung über die möglichen Nachteile einer Koppelung eines Darlehensvertrages mit zwei Bausparverträgen schuldeten die Beklagten auch aus diesem Grund ungefragt nicht.

dd) Die Beklagten trifft auch wegen des angeblich sittenwidrig überteuerten Kaufpreises und einer im finanzierten Kaufpreis enthaltenen "versteckten Innenprovision" keine Aufklärungspflicht wegen eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs.

(1) Ein eine Aufklärungspflicht begründender Wissensvorsprung lässt sich entgegen der Auffassung der Kläger nicht daraus herleiten, dass die Beklagten - wie die Kläger vortragen - einen zu hohen Beleihungswert für die Wohnung zu Grunde gelegt haben. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 - nochmals ausdrücklich klargestellt, dass sich aus der eventuell fehlerhaften Ermittlung des Beleihungswerts keine (Aufklärungs-)Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer ergeben kann. Kreditinstitute prüfen den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems und es ist Sache des Erwerbers, sich vor Abschluss eines Kaufvertrages um die Werthaltigkeit der Immobilie zu kümmern. Die Ermittlung des Beleihungswerts dient lediglich internen Zwecken und nicht dazu, eine Kaufentscheidung auf dessen Wert und Gegenwert zu überprüfen. Daran ändert auch die in § 16 ABB getroffene Regelung nichts.

(2) Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt: Urteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 - und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04), wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ebenfalls ständiger Rechtsprechung erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.

Dass im hier vorliegenden Fall überhaupt eine versteckte Innenprovision gezahlt wurde, haben die Kläger nicht konkret vorgetragen. Dem in Bezug genommenen Schreiben des seinerzeitigen Vorstandsmitglieds der Beklagten zu 1., E... A..., vom 8. Januar 1998 (Anlage C 3 zur Klageschrift) lässt sich - abgesehen davon, dass es im vorliegenden Fall um Provisionen für einen bereits im Frühjahr 1996 geschlossenen Vertrag geht - weder die Zahlung einer versteckten Innenprovision noch deren Höhe entnehmen. Gleiches gilt hinsichtlich des als Anlage B 24 b zur Klageschrift eingereichten Schreibens des Polizeipräsidiums D... vom 28. Januar 2004, auf das sich die Kläger zum Nachweis für ihre Behauptung, es seien in erheblichem Umfang Innenprovisionen an die H... Gruppe geflossen, berufen. In dem genannten Schreiben wird ein einziger Fall benannt, in dem sich aufgrund einer von der H... GmbH der Verkäuferin der Eigentumswohnung ausgestellten Rechnung eine Vertriebsprovision von 23,3 % ergab; dies war Anlass für das Polizeipräsidium, im Rahmen des Ermittlungsverfahrens gegen Verantwortliche der H... Gruppe - mit diesem Schreiben an betroffene Erwerber - weitere Ermittlungen anzustellen. Irgendeinen Bezug zu der behaupteten Vermittlung der von den Klägern erworbenen Eigentumswohnung lassen weder das in Bezug genommene Schreiben noch der sonstige Klägervortrag erkennen; für die angebotene Beweiserhebung durch Zeugenvernehmung und Beiziehung der staatsanwaltlichen Ermittlungsakte war daher - es handelte sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis - kein Raum.

Zudem fehlt es - daran hält der Senat auch im Hinblick auf die im Termin vom Klägervertreter dagegen vorgebrachten Erwägungen fest - an hinreichendem Sachvortrag der Kläger zum Verkehrswert der erworbenen Eigentumswohnung, so dass die Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Behauptung, der Kaufpreis sei sittenwidrig überhöht, nicht in Betracht kommt.

So haben die Beklagten bereits in der Klageerwiderung den erzielbaren, angemessenen Nettokaltmietzins von 5,55 €/qm bestritten, ohne dass die Kläger ihre Behauptung durch Tatsachenvortrag unterlegt hätten. Sie sind auch dem durch Vorlage des im Rechtsstreit 7 O 4116/01 vom Landgericht Hannover eingeholten Verkehrswertgutachtens des Sachverständigen M... N... belegten Sachvortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 2. August 2006 nicht entgegengetreten, wonach für eine vergleichbare Eigentumswohnung in der ...-Straße ... in H... zum Stichtag Anfang 1998 - einem Zeitpunkt, zu dem die Nachfrage nach Wohnraum allgemein zurückgegangen war (Gutachten Seite 12, Bl. 1244 d.A.) - der nachhaltig erzielbare Mietertrag 15,00 DM/qm, also umgerechnet 7,67 €/qm, betragen habe.

Die Beklagten haben in ihrer Klageerwiderung dargetan, dass die von den Klägern angesetzten Bewirtschaftungskosten von 31 % in großem Maße auch Kosten enthalten, die auf den Mieter umgelegt werden, was für sämtliche Betriebskosten, aber auch die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gelte. Diesem Vorbringen sind die Kläger nicht entgegengetreten, sie haben insbesondere nicht konkret vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass es im vorliegenden Fall anders war und etwa die Betriebskosten nicht, wie im Regelfall, als Betriebskostenpauschale neben dem eigentlichen Mietzins vom Mieter zu tragen waren. Ohnehin stellen die Kläger hier auf die Tabellenwerte der alten Fassung der WertV 76, Anlage 3, ab; diese Tabelle ist indes für Mietwohngrundstücke im Jahre 1981 durch eine neue Fassung ersetzt worden (Simon/Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Aufl. 1996 Rdnr. 441 ff., S. 190 ff.), die durchschnittliche Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis von 15 % ausweist.

Es fehlt auch an einer nachvollziehbaren Begründung dazu, dass das Mietausfallwagnis entgegen dem Regelfall zusätzlich neben den Bewirtschaftungskosten - der Vomhundertsatz beinhaltet bereits das Mietausfallwagnis - und zudem - anstelle mit 2 % - mit 15 % anzusetzen sei. Diese Steigerung, die noch erheblich über dem höher als bei Mietwohngrundstücken anzusetzenden Wagnis bei gewerblich genutzten Räumen von bis zu 6 % liegt (dazu Simon/Kleiber a.a.O. Rdnr. 4.65, S. 200), lässt sich nicht damit begründen, dass die Kläger einer Mieteinnahmegemeinschaft beigetreten waren, denn da das Mietausfallwagnis im Regelfall nicht einzelwohnungsbezogen ermittelt wird, sondern als Durchschnittswert aus mehreren vergleichbaren Wohnungen, kann die Mitgliedschaft in einem Mietpool nicht ohne weiteres eine Erhöhung des Mietausfallwagnisses bewirken. Auch die von den Klägern - ohnehin nicht näher konkretisierte - "bisherige durchschnittliche Vermietungsdauer" vermag ein höheres Wagnis nicht zu rechtfertigen; entscheidend für die Höhe des Mietausfallwagnisses ist nicht die Dauer der einzelnen Mietperioden, sondern Häufigkeit und Dauer der Zeiträume, in denen die Wohnung nicht vermietet ist oder aus anderen Gründen keine oder nur geringere Mieteinnahmen erzielt werden können. Der schließlich angeführte Aspekt der "örtlichen Mietenmarktlage" ist als solcher nicht aussagekräftig und erkennbar nicht einlassungsfähig.

Auch der Ansatz der Kläger zur Ermittlung der Restnutzungsdauer ist nicht nachvollziehbar. Sie geben an, dass die Nutzungsdauer für ein Gebäude der vorliegenden Art 60-80 Jahre betrage; die wirtschaftliche Nutzung - hier als Mietwohngebäude - stellt indes nur einen der wesentlichen Faktoren dar, die zur Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden heranzuziehen sind. Des weitern sind die Bauart (Konstruktion und verwendet Baustoffe) und die Bauweise zu berücksichtigen; nach den allgemeinen Erfahrungssätzen ist für Objekte der vorliegenden Art -Kategorie Massivgebäude und Gebäude in Stahl- und Stahlbetonskelettkonstruktion - eine übliche Gesamtnutzungsdauer zwischen 60 und 100 Jahren anzusetzen (Simon/Kleiber a.a.O. Rdnr. 5.103, S. 363 f.). Inwieweit eine "ungünstige Wohnlage" eine Nutzungsdauer am unteren Rand dieser oder der von den Klägern gewählten Bandbreite rechtfertigen kann, ist nicht ersichtlich und wird von ihnen auch nicht erläutert. Soweit sie eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren mit einer "nicht ordnungsgemäßen Instandhaltung" begründen, fehlt diesem Vorbringen erkennbar jegliche Substanz. Dass vor der Veräußerung durch die A... AG die Wohnungen - wie die Kläger selbst vortragen - teilrenoviert wurden, wodurch sich die Restnutzungsdauer erhöht haben kann, lassen die Kläger völlig außer Betracht.

Selbst wenn zugunsten der Kläger die - bestrittene - Nettomiete von 5,55 €/qm - welcher Mietzins im konkreten Fall mit dem Mieter der Eigentumswohnung vereinbart war, legen die Kläger nicht dar - , ein Liegenschaftszins in der von den Klägern behaupteten Höhe von 5 % und Bewirtschaftungskosten einschließlich Mietausfallwagnis von 15 % zu Grunde gelegt werden, errechnet sich - unter Berücksichtigung einer mittleren (ausgehend von der klägerseits behaupteten Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren) Restnutzungsdauer von 40 Jahren, und einem Bodenwert von 13.114,36 € ein Ertragswert von 42.837,20 €:

Mithin ist die Grenze zur Sittenwidrigkeit nicht überschritten, denn der Kaufpreis von umgerechnet 75.439,07 € (147.546,00 DM) beträgt nicht knapp das Doppelte des Verkehrswertes.

ee) Eine Aufklärungspflicht resultiert auch nicht daraus, dass die Beklagte zu 2. - unstreitig - von der Verkäuferin Zinssubventionen erhalten hat, die es ihr - wohl eher der Beklagten zu 1. - ermöglichten, den Nominalzins des Vorausdarlehens niedrig zu halten. Unter dem Gesichtspunkt eines eine Aufklärungspflicht begründenden Wissensvorsprungs könnte dies allenfalls von Bedeutung sein, sofern sich durch die Zahlung von Zinssubventionen der Kaufpreis für die Eigentumswohnung erhöht hätte; hierzu fehlt indes jeglicher Sachvortrag. Auch anderweitige, den Erwerbern hieraus erwachsene Nachteile werden von den Klägern nicht konkret vorgetragen. Namentlich lässt das klägerische Vorbringen nicht erkennen, dass die "Zinssubventionen zur Verschleierung der tatsächlichen Belastungen nach dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist beigetragen" haben, wie in der Berufungsbegründung vom 7. Dezember 2005 (Seite 105, Bl. 957 d.A.) ausgeführt wird, denn dass der Zinssatz aus der Prolongationsvereinbarung höher als üblich war, ist - wie bereits dargelegt - nicht vorgetragen.

b) Der Senat hat das Vorliegen eines die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprungs der Beklagten auch unter Berücksichtigung der vom Bundesgerichtshof in seinem jüngst, am 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 - ergangenen Urteil entwickelten Kriterien geprüft, indes mangels hinreichenden Sachvortrags zu einer evident unrichtigen Angabe des Vermittlers nicht feststellen können.

aa) Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründende Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs wird unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Beweiserleichterung in Form einer widerleglichen Vermutung für die bislang von dem Darlehensnehmer darzulegende und zu beweisende Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer oder Fondsinitiator sowie der von ihnen eingeschalteten Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ergänzt.

Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren und die von ihnen beauftragten Vermittler sowie die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

Dabei ist für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht ausreichend, dass die Bank den übrigen am Vertrieb des Kapitalanlagemodells Beteiligten bereits vorab eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Vielmehr ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben.

Dass die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde, ist dann anzunehmen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung seines Erwerbsgeschäfts sucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte des Verkäufers oder Fondsinitiators dem Interessenten im Zusammenhang mit den Anlage- oder Verkaufsunterlagen, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich zuvor dem Verkäufer oder dem Fondsinitiator gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte.

Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

bb) (1) Gemessen an diesen Kriterien ist allerdings von einem institutionalisierten Zusammenwirken zwischen den Beklagten, der Verkäuferin der Eigentumswohnung und den eingeschalteten Vermittlern, die das Angebot einer Finanzierung von Eigentumswohnungen im Strukturvertrieb vorsah, auszugehen.

Die Finanzierung des Kaufpreises der durch die H... Gruppe oder deren Untervermittler vermittelten Eigentumswohnungen erfolgte in insgesamt 7.000 Erwerbsfällen der mehr als zehnjährigen Zusammenarbeit ausnahmslos durch den Abschluss eines tilgungsfreien Vorausdarlehens bei der Beklagten zu 2., das nach Zuteilung von zwei zeitgleich abgeschlossenen Bausparverträgen bei der Beklagten zu 1. getilgt werden sollte. Insoweit übernahmen die H... Gruppe oder deren eingeschaltete Untervermittler stets sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern, etwa die Erteilung der Selbstauskunft, die Beibringung sämtlicher für die Kreditgewährung erforderlichen Unterlagen sowie das Ausfüllen der Darlehens- und Bausparanträge, deren Formulare ihnen zur Verfügung gestellt worden waren. Dieser durch die H... Gruppe vermittelten Immobilienerwerb war regelmäßig mit einem Beitritt zu einem Mietpool abhängig, der von der zur H... Gruppe gehörenden H... GmbH verwaltet wurde; der Beitritt war stets Voraussetzung für die Auszahlung des von der Beklagten zu 2. gewährten Vorausdarlehens. Diese Umstände, die auch im Erwerbsfall der Kläger vorlagen, lassen - ohne dass es darauf ankommt, ob die Beklagten weitere konkrete Vorgaben für den Vertrieb gaben - auf eine planmäßige, arbeitsteilige und ständige Zusammenarbeit im Rahmen eines Vertriebskonzepts schließen.

(2) Weitere Voraussetzung für die Beweiserleichterung in Form einer widerleglichen Vermutung für die - ansonsten vom Darlehensnehmer darzulegende und zu beweisende - Kenntnis der finanzierenden Bank von einer etwaigen arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben des Vermittlers über das Anlageobjekt ist, dass die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falles so evident ist, dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

Derartig objektiv evident falsche Angaben des Vermittlers sind indes vorliegend nicht dargetan.

(a) Dass die ihnen "verkaufte" - die nach dem Besuchsbericht kalkulierte - Nettomonatsmiete erheblich von der tatsächlich erzielbaren Miete abwich, ergibt sich aus dem Klägervortrag nicht. In welcher Höhe sie tatsächlich Mieteinnahmen erzielt haben und zu welchem Mietzins die erworbene Eigentumswohnung vermietet war, haben sie in erster Instanz nicht vorgetragen. Soweit der Besuchsbericht einen kalkulierten Nettomietzins von 505,00 DM ausweist, was einer Monatsmiete von 11,97 DM/qm entspricht, lässt sich eine "evidente" Abweichung zu dem ihren eigenen Berechnungen zum Verkehrswert zu Grunde gelegten angemessenen Nettokaltmiete von 5,55 €/qm - umgerechnet 10,85 DM/qm - nicht feststellen. Die Abweichung des kalkulierten von dem von den Klägern selbst als angemessen und erzielbar bezeichneten Mietzins beträgt lediglich 10 %.

Soweit die von den Klägern als Anlage 1/1 zum Schriftsatz vom 10. Juli 2006 eingereichte Mietpoolabrechnung für das Jahr 1996 überhaupt zur Ermittlung der tatsächlich erzielten Mieteinkünfte herangezogen werden kann - es ist angesichts der angegebenen Wohnungsnummer 155-144/2 nicht ersichtlich, dass die Abrechnung die von ihnen erworbene Eigentumswohnung Nr. 161 betrifft - lässt sich daraus ebenfalls keine evident überhöhte Kalkulation herleiten. Vielmehr betrugen die danach auf den Monat umgerechneten, um die Kosten für Bewirtschaftung reduzierten Mieteinnahmen 430,98 DM (1.723,91 DM : 4 Monate) und lagen damit im Erwerbsjahr über der im Besuchsbericht angegebenen, um die "Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage" reduzierten, kalkulierten Miete (505,00 DM - 107,00 DM = 398,00 DM).

Die Berechnung der Kläger auf Seite 11 ihres Schriftsatzes vom 10. Juli 2006, mit der sie einen monatlichen Mietertrag für 1996 von 3,93 DM/qm, für 1997 von 5,96 DM/qm, für 1998 von 6,21 DM/qm, für 1999 von 7,15 DM/qm und für 2000 von 6,57 DM/qm ermitteln, ist ohnehin, worauf der Senat im Termin vom 9. August 2006 hingewiesen hat, nicht nachvollziehbar. Zudem handelt es sich um neuen - und bestrittenen - Vortrag im Berufungsrechtszug, der mangels Zulassungsgründen gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen ist.

(b) Dass der Vermittler überhaupt Angaben zur Höhe des Verkehrswertes der Eigentumswohnung gemacht hat, behaupten die Kläger nicht; gleiches gilt für eine Innenprovision. Der Kaufpreis als solcher kann, wenn - wie hier - in dem Vermittlungsgespräch konkrete Aussagen zum Verkehrswert nicht gemacht werden, der Verkehrswertangabe auch nicht gleichgesetzt werden.

Im übrigen geht der Senat in Übereinstimmung mit den Beklagten nicht davon aus, dass der Bundesgerichtshof mit den im Urteil vom 16. Mai 2006 entwickelten Kriterien für eine Beweiserleichterung zugunsten des Anlegers für die Annahme eines die Aufklärungspflicht begründenden konkreten Wissensvorsprungs der finanzierenden Bank die nach der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung anzuwendenden Voraussetzungen, unter denen die finanzierende Bank bei einer Abweichung von Kaufpreis zum Verkehrswert zur Aufklärung verpflichtet ist, in der Weise ändern wollte, dass - für die oben genannten Fälle - nunmehr bereits eine "evidente" Unrichtigkeit ausreicht und die Schwelle zur Sittenwidrigkeit nicht überschritten werden muß. Letztlich kommt es hierauf aus den vorstehend genannten Gründen jedoch nicht an.

5.

Die Rückabwicklung des Darlehensvertrages Zug um Zug gegen Auflassung des 538/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Flurstück 2749 der Gemarkung G..., verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 161 bezeichneten Wohnung nach § 3 Haustürwiderrufsgesetz (Im Folgenden: HWiG) können die Kläger nicht verlangen, weil nach den bindenden Feststellungen des Landgerichts (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) eine Haustürsituation nicht vorliegt.

Danach ist den Klägern das Objekt in H... unbestritten zwar in ihrer Wohnung, aber aus ihrem privaten Umfeld heraus, nämlich von ihrem Neffen, vorgestellt worden. Die Kontaktaufnahme mit dem Vermittler J... ging sodann nicht von diesem, sondern von den Klägern aus, und die anschließenden zwei Gesprächstermine, in deren Verlauf die Kläger die maßgeblichen Anträge und sonstigen Schriftstücke unterzeichneten, fanden keineswegs in ihrer Wohnung in Ho... sondern bei dem Vermittler J... in B... statt.

Soweit die Kläger nunmehr in ihrer Berufungsbegründung vom 7. Dezember 2005 vortragen lassen, Vermittler habe sie im Februar 1996 in ihrer Privatwohnung aufgesucht, sie hätten ihn nicht zu sich bestellt und auch nicht die Absicht gehabt, eine Kapitalanlage zu tätigen, handelt es sich um neuen - und ausdrücklich bestrittenen - Vortrag im Berufungsrechtszug, der mangels Zulassungsgründen nicht zuzulassen ist (§ 531 Abs. 2 ZPO). Gründe, dieses Vorbringen im Berufungsrechtszug zuzulassen werden weder dargetan, noch sind solche ersichtlich, zumal der jetzige Vortrag den eigenen Angaben der Kläger bei ihrer persönlichen Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 14. Juni 2005 (Bl. 598 d.A.), auf den das angefochtene Urteil erging, widerspricht und Anhaltspunkte dafür, dass der Neffe der Kläger nicht lediglich "unabhängiger Dritter" war, nicht vorlagen.

6.

Bereits aus diesem Grund - das den Abschluss des Darlehensvertrages vorbereitende Gespräch mit dem Vermittler J... fand nach den bindenden tatsächlichen Feststellungen der Kammer eben nicht in der Wohnung der Kläger, sondern in den Räumen des Vermittlers statt - sind die Erwägungen der Kläger in der Berufungsbegründung zu einem unter Verstoß gegen § 56 Abs. 1 Nr. 6 GewO vermittelten Darlehensvertrag und der Folge der Nichtigkeit gemäß § 134 BGB bzw. eines Schadensersatzanspruchs gemäß § 823 Abs. 2 BGB unerheblich und dem insoweit gegen das Landgericht erhobenen Vorwurf des Übergehens von Sachvortrag fehlt vor vornherein jegliche Grundlage.

Selbst wenn der Anwendungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes eröffnet wäre, schieden -worauf die Beklagten zutreffend verweisen - jedenfalls auf die §§ 56 Abs. 1 Nr. 6 GewO, 134, 812 Abs. 1 BGB gestützte Rückabwicklungsansprüche nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16. Januar 1996 - XI ZR 116/95) aus, weil das Widerrufsrecht dem Kunden als Ausgleich für die Beeinträchtigung seiner Entscheidungsfreiheit bei Vertragsschluss angemessener ist als die unabhängig vom Willen des Darlehensnehmers eintretende Rechtsfolge der Nichtigkeit.

7.

Den Klägern steht ein Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB wegen Formnichtigkeit des Darlehenvertrages auf Rückzahlung der hierauf geleisteten Zahlungen in Höhe von 57.041,70 € nicht zu.

Der Darlehensvertrag vom 15. März 1996 ist nicht wegen Verstoßes gegen § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b VerbrKrG - fehlende Angabe des Gesamtbetrages aller vom Verbraucher zur Tilgung des Kredits sowie zur Zahlung der Zinsen und sonstigen Kosten zu entrichteten Zahlungen - gemäß § 6 Abs. 1 VerbrKrG nichtig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 18. Dezember 2001 - XI ZR 156/02) sind zwar bei endfälligen Krediten mit Tilgungsaussetzung, die bei Fälligkeit mittels in der Zwischenzeit angesparter Bausparverträge oder Lebensversicherungen abgelöst werden sollen, in den Gesamtbetrag gemäß § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b VerbrKrG auch die an die Bausparkasse oder Lebensversicherung zu zahlenden Beträge einzubeziehen, was vorliegend nicht erfolgt ist.

Ungeachtet möglicher Formmängel ist der Darlehensvertrag jedenfalls gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 VerbrKrG gültig geworden. Die Kläger haben das Darlehen zweckbestimmt zum Erwerb der Eigentumswohnung empfangen, auch wenn es ihnen nicht unmittelbar zugeflossen, sondern von den Beklagten weisungsgemäß auf ein Notaranderkonto und von dort an die Verkäuferin des Wohneigentums und die anderen, in dem "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag" (Bl. 312 d.A.) aufgeführten Empfänger geflossen ist.

Der Bundesgerichtshof hat wiederholt (zuletzt Urteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 - und vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04) entscheiden, dass ein Empfang des Darlehens im Sinne des § 6 Abs. 2 Satz 1 VerbrKrG und des § 607 BGB a.F. auch dann zu bejahen ist, wenn die Darlehensvaluta auf Weisung des Darlehensnehmers an einen Dritten ausgezahlt wird, es sei denn der Dritte ist nicht überwiegend im Interesse des Darlehensnehmers, sondern sozusagen als "verlängerter Arm" des Darlehensgebers tätig geworden.

Die hier erfolgte Auszahlung zunächst an den Notar auf ein Notaranderkonto und sodann an die A... AG und die weiteren Empfänger erfolgte entsprechend der Weisung der Kläger. Die Kläger haben mit notarieller Annahmeerklärung vom 6. Mai 1996 das Verkaufsangebot der A... AG vom 20. Februar 1996 angenommen, und damit gemäß § 5 Abs. 2 des Vertragsangebots ihren Anspruch auf Auszahlung des Darlehens bis zur Höhe des Kaufpreises an die A... AG abgetreten und den Notar beauftragt, die finanzierenden Kreditinstitute zu einer entsprechenden Auszahlung der Darlehensvaluta anzuweisen. Des weiteren haben sie mit Unterzeichnung des "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrages" vom 9. Februar 1996 - neben der Erteilung des Vermittlungsauftrages - den Notar mit der Weiterleitung der dort aufgeführten Beträge an die dort ebenfalls aufgeführten Empfänger beauftragt. Damit haben die Kläger - auch nach ihrem eigenen Vorbringen in ihrer Replik vom 12. Mai 2005 (Seite 111 vorl. Abs.; Bl. 453 d. A.) - eine Direktüberweisung der Darlehensvaluta über das Notaranderkonto an die Verkäuferin und die Empfänger der Erwerbsnebenkosten angewiesen.

Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass der Notar oder die Letztempfänger der Darlehensvaluta - die A... AG und die Empfänger der Erwerbsnebenkosten - als "verlängerter Arm" der Beklagten angesehen werden könnten. Insoweit ist bedeutungslos, ob - wie die Kläger meinen - der Darlehensvertrag und der finanzierte Kauf von Wohnungseigentum ein verbundenes Geschäft darstellen. Nach dem am 25. April 2006 ergangenen Urteil des Bundesgerichtshofes - XI ZR 219/04 -, dem nicht zu folgen kein Anlass besteht, bedeutet die wirtschaftliche Verbundenheit der Geschäfte nicht, dass der Partner des finanzierten Geschäfts die Valuta in erster Linie im Interesse des Darlehensgebers und nicht überwiegend im Interesse des Darlehensnehmers und Anlegers erhalten hat; weder lässt sich dem Wortlaut des Gesetzes entnehmen, dass der Empfang eines Darlehens bei verbundenen Geschäften anders zu verstehen sein könnte, als bei nicht verbundenen, noch lassen sich hierfür die Gesetzesmaterialien oder die Gesetzessystematik heranziehen.

8.

Der Hilfsantrag Ziffer 7.b) der Kläger, der gerichtet ist auf Neuberechnung des Darlehens vom 23. Februar 1996 auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes und Zahlung des sich aus der Neuberechnung zu ihren Gunsten ergebenden Betrages, könnte nur gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 VerbrKrG begründet sein.

Wie dargelegt, sind in den Gesamtbetrag gemäß § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b VerbrKrG auch die an die Bausparkasse zu zahlenden Ansparleistungen auf den Bausparvertrag einzubeziehen, mit dem der endfällige Kredit abgelöst werden soll. Die genannte Vorschrift findet indes nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich gesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung. Um einen solchen handelt es sich - wie oben (Ziffer 3.) ausgeführt - entgegen der Auffassung der Kläger hier.

§ 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 e) VerbrKrG, d.h. die Angabepflicht zum effektiven Jahreszins ist zwar auch auf einen Realkredit anwendbar, die Beiträge zu den Ansparleistungen auf Bausparverträge sind in den effektiven Jahreszins jedoch nicht einzurechnen. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Januar 2005 - XI ZR 17/04 - für Beiträge zur Lebensversicherung entschieden; diese Rechtsprechung lässt sich - wie der Senat bereits in anderen Verfahren vertreten hat - ohne weiteres auf Ansparleistungen für Bausparverträge übertragen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F.).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 47, 48 GKG n.F. auf 166.343,47 € festgesetzt.

Ende der Entscheidung