Judicialis Rechtsprechung

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 06.03.2008 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:

Die Kläger nehmen die Beklagte auf Schadensersatz im Zusammenhang mit einem Darlehensvertrag in Anspruch, den sie zum Zwecke der Finanzierung eines halben Anteils an einer Eigentumswohnung in dem Objekt P./K.-/C. Straße 5 in O. geschlossen haben.

Im Juni 1995 fanden zwischen den Klägern und den Vermittlern S. und Ü. Gespräche über den Erwerb eines Anteils an einer Eigentumswohnung in dem oben genannten Objekt in O. und dessen Finanzierung statt.

Im Rahmen eines dieser Gesprächstermine am 16.06.1995 ist ein sogenannter Besuchsbericht erstellt worden. Darüber hinaus haben die Kläger verschiedene weitere Unterlagen, u.a. eine Vereinbarung über die Mietenverwaltung (Beitritt zum Mietpool), unterzeichnet.

Unter dem 04.07.1995 unterbreitete die L. GmbH der Klägerin ein Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über den Anteil an einer Eigentumswohnung zu einem Preis von 111.963,00 DM. Dieses Angebot wurde von den Klägern mit Urkunde vom 18.09.1995 angenommen.

Unter dem 04.07.1995/19.09.1995 schlossen die ehemalige B.-Bank, vertreten durch die Beklagte, und die Kläger einen Darlehensvertrag über eine Darlehenssumme von 136.000,00 DM. Dieser Vertrag ist inzwischen von der Beklagten übernommen und prolongiert worden.

Die Beklagte hat die klägerseits unter verschiedenen rechtlichen und tatsächlichen Gesichtspunkten geltend gemachten Rückabwicklungs- bzw. Schadensersatzansprüche in Abrede gestellt. Darüber hinaus hat sie die Einrede der Verjährung erhoben.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 06.03.2008 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Ansprüche der Kläger seien jedenfalls verjährt.

Die Verjährung beginne gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB zwar erst, wenn der Gläubiger von den seinen Antrag begründenden Tatsachen und der Person des Schuldners Kenntnis erlange oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Dies sei im Streitfall jedoch bereits vor Ablauf des 31.12.2001 der Fall gewesen mit der Folge, dass die Verjährung mit Ablauf des 31.12.2004 eingetreten und die Klageerhebung am 29.12.2005 nicht mehr geeignet gewesen sei, eine Hemmung des Verlaufs der Verjährung herbeizuführen. Die Tatsachen, mit denen die Kläger ihre Ansprüche begründeten, seien ihnen im Kern bereits vor Ablauf des 31.12.2001 bekannt gewesen.

Die Finanzierungskonstruktionen und die Finanzierungsbedingungen ergäben sich unmittelbar aus den den Klägern vorliegenden Vertragsunterlagen. Der tatsächliche, nach den Behauptungen der Kläger gegenüber der ursprünglichen Kalkulation evident niedrigere Mietertrag sei aus den Mietpoolabrechnungen für die dem Erwerbsjahr folgenden Wirtschaftsjahre ersichtlich, die den Klägern jedenfalls bis zum Wirtschaftsjahr 2000 noch vor dem 31.12.2001 vorgelegen hätten. Bereits im Erwerbsjahr hätten die Kläger auch Kenntnis von den Tatsachen gehabt, die nach der Rechtsprechung des BGH das institutionalisierte Zusammenwirken bedeuteten.

Nicht erforderlich sei, dass die Kläger sich vor Ablauf des Jahres 2001 tatsächlich zu einer erfolgversprechenden Klage in der Lage gesehen hätten. Etwas anderes ergebe sich insbesondere nicht aus dem Urteil des OLG Hamm vom 27.07.2006. Auch danach verbleibe es bei dem in der Rechtsprechung gefestigten Grundsatz, dass die erforderliche Kenntnis bereits gegeben sei, wenn der Anspruchsteller auf der Grundlage der ihm bekannten oder erkennbaren Tatsachen eine hinreichend aussichtsreiche, wenn auch nicht risikolose Klage erheben könne .

Dass es den Klägern für die Klageerhebung nicht auf die in den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 16.05.2006 aufgestellten Grundsätze und die Erleichterung der Darlegungs- und Beweislast angekommen sei, ergebe sich bereits daraus, dass sie nicht etwa erst nach, sondern vielmehr schon vor Erlass dieser Entscheidung Klage erhoben hätten. Bis zu diesem Zeitpunkt sei die Rechtslage auch nicht in der Weise besonders unübersichtlich oder verwickelt gewesen, dass sie erhebliche rechtliche Zweifel an der Durchsetzbarkeit der Ansprüche hätte begründen können.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Klagebegehren in vollem Umfang weiter verfolgen und dies darüber hinaus um weitere Hilfsanträge ergänzen. Sie vertreten die Auffassung, das Landgericht habe die Verjährung der Ansprüche zu Unrecht bejaht. Im Übrigen hätte das Landgericht hinsichtlich seiner Ansicht zur Verjährung einen rechtlichen Hinweis erteilen müssen, was nicht geschehen sei. Darüber hinaus habe es nicht berücksichtigt, dass die Beklagte zur Kenntnis der Kläger nichts Stichhaltiges vorgetragen habe. Die Kläger behaupten nunmehr, sie hätten vor der Beratung durch ihre Prozessbevollmächtigten im Jahr 2005 keine Kenntnis von der Beklagten als möglicher Schuldnerin gehabt.

Im Hinblick auf die Mietpoolentwicklung berufen sich die Kläger weiterhin darauf, dass der einem Kaufvertrag vom 02.04.1994 anliegenden Mieterliste Bruttomieteinnahmen von 8,25 DM und damit unter Berücksichtigung der üblichen Abschläge für die Bewirtschaftung von 15 % eine Nettomietausschüttung von 7,00 DM zu entnehmen sei. Der von den Klägern erworbene hälftige Eigentumsanteil an der Wohnung mit der Nr. 92 habe ausweislich der Mieterliste einen Mietertrag von 364,32 DM erbracht. Das Mietversprechen der Vermittler habe jedoch im Juni 1995 bei 381,31 DM gelegen. Darüber hinaus legen die Kläger erstmals die Mietpoolabrechnung für das Jahr 1995 vor und behaupten, daraus ergebe sich ein Mietertrag von 5,86 DM bzw. bei alternativer Rechenweise von 5,08 DM. Aus der ebenfalls erstmals vorgelegten Mietbescheinigung für das Jahr 1996 ergebe sich ein Mietpoolergebnis von 8,57 DM/m², das um eine Position Sonderwerbungskosten bereinigt werden müsse mit der Folge, dass sich eine Monatsmiete von 315,62 DM (=5,03 DM/m²) ermitteln lasse.

Die Kläger beantragen,

1. die Berufungsbeklagte zu verurteilen, die Berufungskläger von den Darlehensverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag vom 04.07.1995 und allen darauf und daraus folgenden Darlehensverträgen, so auch aus dem Prolongationsvertrag mit der Beklagten vom 26.07./05.08.2000 und den Bausparverträgen der Beklagten, Bausparvertragsnummern 49144322601 und 4914432602, freizustellen, Zug um Zug gegen notarielle Übertragung des zugunsten der Kläger im Hause C. Straße 5 in O. gelegenen und im Grundbuch des Amtsgerichts O. von O., Blatt 37146 eingetragenen Wohnungserbbaurechts, bestehend aus einem 12,55/1.000 Miterbbaurechtsanteil nach WEG, verbunden mit 1/2 Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 92 bezeichneten Eigentumswohnung nebst Abstellraum, frei von über die zugunsten der Beklagten eingetragenen Grundschuld hinausgehenden Belastungen in Abteilung III.

2. festzustellen, dass die Berufungsbeklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens, der sich auch in den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung verwirklicht, verpflichtet ist, soweit er im Zusammenhang mit dem Erwerb des im Antrag zu 1. näher bezeichneten Wohnungseigentumsrechts steht.

3. weiter festzustellen, dass sich die Berufungsbeklagte hinsichtlich der im Klageantrag zu 1. bezeichneten Immobiliar-Rechte in Annahmeverzug befindet.

4. die Beklagte zu verurteilen, das sich aus dem Antrag zu 1. ergebende Angebot der Kläger durch notariell beurkundete Erklärung anzunehmen.

Hilfsweise wird ferner beantragt,

a) festzustellen, dass die Berufungsbeklagte zum Ersatz des Schadens verpflichtet ist, der sich aus der Differenz der Kosten der Finanzierung einer Eigentumswohnung in O., C. Straße 5, durch Gewährung eines Vorausdarlehens mit Vertrag vom 04.07.1995 durch die B. AG, Filiale D., jetzt S. AG, vertreten durch die Beklagte, über DM 136.000,00 mit Tilgung durch zwei nacheinander anzusparende Bausparverträge über jeweils DM 68.000,00 mit herabgesetzten Ansparraten für den ersten Bausparvertrag und Gewährung von Bauspardarlehen nach Zuteilungsreife über Bausparverträge über jeweils DM 68.000,00 mit herabgesetzten Ansparraten für den ersten Bausparvertrag und Gewährung von Bauspardarlehen nach Zuteilungsreife über Bausparverträge (sog. Dortmunder Modell) im Vergleich zu den Kosten einer Finanzierung durch Gewährung eines Vorausdarlehens mit Tilgungsaussetzung gegen Abtretung und Ansparung eines Bausparvertrags mit einer tariflichen Ansparung von 4,17 ? zu im Übrigen gleichen Konditionen ergibt.

b) festzustellen, dass die Berufungskläger der Berufungsbeklagten aus dem streitgegenständlichen Darlehensvertrag vom 04.07.1995, Kontonummer 4914432/6 01, keine weiteren Zahlungen mehr schulden.

4. die Beklagte zu verurteilen, das sich aus dem Antrag zu 1. ergebende Angebot der Kläger durch notariell beurkundete Erklärung anzunehmen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts. In Bezug auf die Mietpoolergebnisse macht sie weiterhin geltend, für eine Immobilie in dem streitgegenständlichen Objekt sei noch Jahre nach dem Vertragsschluss mit den Klägern eine Nettokaltmiete von 11,50 DM/m² nachhaltig erzielbar gewesen, wie sich aus dem bereits erstinstanzlich als Anlage C 81 vorgelegten Gutachten ergebe. Sie bestreitet den nunmehrigen Vortrag der Kläger zum Mietpoolergebnis im Jahr 1995 und trägt vor, die Abrechnung für das Jahr 1995 sei bereits deshalb ohne Aussagekraft, weil es sich um das Mietpooljahr in der Anfangsphase gehandelt habe, in dem zahlreiche Wohnungseigentümer erst unterjährig dem Mietpool beigetreten seien. Darüber hinaus bestreitet sie, dass sich der Mietpool im Jahr 1995 insgesamt auf eine Fläche von 5.646,89 m² bezogen habe. Im Übrigen weist sie darauf hin, dass ihr erstinstanzlicher Vortrag, wonach der Mietpool im Jahr 1996 ein Ergebnis von 8,57 DM/m² erwirtschaftet habe, unstreitig geblieben sei. Sie beruft sich auch weiterhin auf die Einrede der Verjährung und tritt der Auffassung der Klägerseite zu ihren Hilfsanträgen in Bezug auf eine Haftung wegen einer "unüblichen Finanzierungskonstruktion" entgegen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig; in der Sache bleibt sie jedoch ohne Erfolg.

Die insgesamt zulässige Klage ist weder mit den Hauptanträgen noch mit den Hilfsanträgen begründet.

1. Allerdings bestehen Bedenken gegen die Annahme des Landgerichts, die Klage sei bereits deshalb unbegründet, weil die von den Klägern geltend gemachten Ansprüche verjährt seien.

Der insoweit vom Landgericht gegebenen Begründung kann bereits deshalb nicht gefolgt werden, weil die Frage der Verjährung für jeden der in Betracht kommenden Ansprüche, d.h. auch für jede der einen Schadensersatzanspruch begründende Pflichtverletzung und deren jeweilige Tatbestandsvoraussetzungen, getrennt zu prüfen wäre.

Jedenfalls im Hinblick auf einen hier in Betracht kommenden Anspruch der Kläger aus Verschulden bei Vertragsschluss aufgrund einer eigenen Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs wegen Täuschung der Kläger über die erzielbaren Ausschüttungen des Mietpools bestehen jedoch auch im Ergebnis erhebliche Bedenken gegen die Annahme einer Verjährung.

Das Landgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass für den Beginn der Verjährung auch in den der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB unterliegenden Fällen erforderlich ist, dass auch die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB gegeben sind (so schon BGH, Urteil vom 23.01.2007 - XI ZR 44/06; Urteil vom 27.05.2008 - XI ZR 132/07 - Rn. 29 ff auch im Folgenden jeweils zitiert nach Juris). Für die Annahme der danach erforderlichen Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen reicht es jedoch nicht aus, dass den Klägern als Darlehensnehmern vor dem 01.01.2000 (bei Kenntnis nach Ablauf des 31.12.2002 wäre die Verjährung durch Einreichung der Klage am 29.12.2005 rechtzeitig gehemmt worden) die Mietpoolabrechnungen bis zum Jahre 2000 und aus den ihnen vorliegenden Vertragsunterlagen sowie den Umständen der Vertragsanbahnung eine Zusammenarbeit zwischen der L. GmbH als Verkäuferin, den Vermittlern und der Beklagten bekannt waren. Erforderlich ist vielmehr, dass der Gläubiger die Umstände, insbesondere auch die wirtschaftlichen Zusammenhänge, kennt, aus denen sich die Rechtspflicht der finanzierenden Bank zur Aufklärung ergibt, und da diese nur ausnahmsweise zur Risikoaufklärung in Bezug auf das finanzierte Geschäft verpflichtet ist, auch die Umstände kennt oder infolge grobe Fahrlässigkeit nicht kennt, aus denen sich ergibt, dass insoweit gerade die finanzierende Bank, obwohl sie nicht unmittelbare Geschäftspartnerin des finanzierten Geschäfts war, als mögliche Haftende in Betracht kommt (BGH, Urteil vom 27.05.2008 - XI ZR 132/07 - Rn. 34 ). Den Anlegern müssen Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt gewesen sein, aus denen sich herleiten lässt, dass sie im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb arglistig getäuscht worden sind, und zusätzlich Umstände, die den Schluss auf einen insoweit bestehenden Wissensvorsprung der Beklagten zulassen (BGH, Urteil vom 03.06.2008 - XI ZR 319/06). Hinreichende Anhaltspunkte für eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger von diesen weitergehenden Umständen lassen sich dem erstinstanzlichen Vortrag der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten indes nicht entnehmen.

Ob sich eine solche weitergehende Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger aus dem von der Beklagten erstmals im Berufungsverfahren als Anlage D 221 vorgelegten "Informationsschreiben" ergibt, bedarf letztlich im vorliegenden Verfahren keiner abschließenden Entscheidung durch den Senat, da, wie auszuführen sein wird, ein Anspruch der Kläger unabhängig von der Frage der Verjährung unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt begründet ist. Die Frage, ob das Informationsschreiben, dessen von der Beklagten behaupteten Erhalt vor Ablauf des 31.12.2001 die Kläger erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 05.11.2008 bestritten haben, inhaltlich überhaupt ausreichend sein kann, um eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger von Umständen zu begründen, die auf ein institutionelles Zusammenwirken zwischen der L. GmbH als Verkäuferin, den Vermittlern und der Beklagten sowie eine arglistige Täuschung in Bezug auf die Angaben über die erzielbaren Mietausschüttungen im konkreten, das Anlagegeschäft der Kläger betreffenden Fall, schließen lassen, kann deshalb offenbleiben.

2. Ein Anspruch entsprechend den Hauptanträgen auf Freistellung von den Verpflichtungen der Kläger aus dem Darlehensvertrag Zug um Zug gegen Übereignung des Anteils an der Eigentumswohnung an die Beklagte, Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz weiterer Schäden, des Annahmeverzuges in Bezug auf die Gegenleistung und Verpflichtung zur notariellen Beurkundung der Annahme der Zug um Zug Leistung steht den Klägern unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

a) Ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Schadensersatz wegen einer Pflichtverletzung in Gestalt einer fehlenden oder unrichtigen Belehrung über die Möglichkeit des Widerrufs ihrer Willenserklärung zum Abschluss des Darlehensvertrages nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil die Kläger selbst vortragen, dass das erste Beratungsgespräch, in dem ihnen das konkrete Anlagemodell vorgestellt worden ist, in den Geschäftsräumen des Vermittlungsunternehmens U. in B., für das der Vermittler S. tätig war, stattgefunden hat und damit nicht in einer Haustürsituation im Sinne des § 1 Abs. 1 HWiG.

b) Die Kläger können ihren Anspruch auf Schadensersatz auch nicht mit Erfolg auf eine der Beklagten gemäß § 278 BGB zuzurechnende Aufklärungspflichtverletzung der Vermittler S. und/oder Ü. im Pflichtenkreis der Beklagten, also in Bezug auf den Darlehensvertrag als solchen und seine Bedingungen, stützen.

aa) Soweit die Kläger unter diesem Gesichtspunkt in erster Linie eine fehlende Aufklärung über die Kombination eines endfälligen Darlehens mit zwei nacheinander anzusparenden Bausparverträgen rügen, könnten diese nach der inzwischen gefestigten Rechtsprechung des BGH (vgl. dazu nur: Urteil vom 20.05.2003 - XI ZR 248/02 - Rn. 27; Urteil vom 16.05.2006 - XI ZR 6/04 - Rn. 49), der der Senat ebenfalls in bereits ständiger Rechtsprechung folgt (vgl. etwa Urteil vom 19.03.2008 - 4 U 208/06 - S. 7) allenfalls einen Anspruch auf Erstattung des Differenzschadens zur Folge haben.

bb) Entsprechendes gilt auch für eine mögliche Pflichtverletzung in Gestalt einer fehlenden Aufklärung über die Funktion des Disagio.

cc) Auch der Vorwurf einer fehlenden Aufklärung über die in Bezug auf den Darlehensvertrag vom 04.07./19.09.1995 für die Dauer der dortigen fünfjährigen Zinsbindungsfrist erfolgten Zinssubventionen durch die Verkäuferin verhilft dem Anspruch der Kläger nicht zum Erfolg.

Insoweit ist bereits die Annahme einer Pflichtverletzung durch die Beklagte zweifelhaft. Allein daraus, dass der 5. Zivilsenat des BGH eine Pflicht des Verkäufers einer Eigentumswohnung, der den Käufer über die Möglichkeiten der Finanzierung des Kaufs berät, dahingehend bejaht, dass dieser den Käufer auch darüber aufklären müsse, dass er (der Verkäufer) für den Zeitraum der ersten fünf Jahre den Zinssatz für das Darlehen subventioniere, lässt sich eine gleich gelagerte Aufklärungspflicht der Beklagten nicht herleiten. Eine derartige Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank wird man allenfalls im Rahmen eines Finanzierungsberatungsvertrages annehmen können. Dafür, dass zwischen den Parteien ein solcher Finanzierungsberatungsvertrag geschlossen worden ist, fehlt es jedoch an hinreichenden Anhaltspunkten.

Darüber hinaus könnte ein Aufklärungsfehler auch in Bezug auf die Zinssubventionen ebenfalls nur einen Anspruch in Höhe des Differenzschadens begründen.

Schließlich fehlt es jedenfalls an einem hinreichenden Vortrag der Kläger dafür, dass sie, wären sie ordnungsgemäß darüber aufgeklärt worden, dass der Zinssatz in den ersten fünf Jahren nur deshalb so niedrig wie vereinbart ausfiel, weil die Beklagte von der Verkäuferin entsprechende Zinssubventionen erhielt, nicht nur den Darlehensvertrag, sondern auch den Kaufvertrag über den Anteil an der Eigentumswohnung nicht abgeschlossen hätten.

c) Auch für die Annahme eines Anspruches aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen einer eigenen Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten in Bezug auf die Risiken des finanzierten Geschäfts, d.h. des Kaufs des hälftigen Anteils an der Eigentumswohnung in O., reicht der Vortrag der Kläger nicht aus.

aa) Eine Aufklärungspflicht über Risiken des finanzierten Geschäfts besteht für ein Kreditinstitut nur im Ausnahmefall unter besonderen Voraussetzungen. Hier kommt nach dem Vortrag der Kläger eine Aufklärungspflicht der Beklagten in erster Linie unter dem Gesichtspunkt eines konkreten Wissensvorsprungs in Betracht.

aaa) Einen solchen können die Kläger jedoch nicht mit Erfolg auf die von ihnen behauptete sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises stützen.

Eine sittenwidrige Überteuerung wäre nur anzunehmen, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert der Eigentumswohnung um annähernd 100 % überstiegen hätte; dies müssten die Kläger darlegen und beweisen.

Für ihre Behauptung, der Wert (des Anteils an) der Eigentumswohnung habe statt der aufgrund des Kaufvertrages vom 29.06./18.09.1995 gezahlten 111.963,00 DM (= 2.498,75 DM/m²) lediglich 1.287,10 DM/m² betragen, haben sich die Kläger lediglich auf ein Verkehrswertgutachten betreffend eine Eigentumswohnung im J. Weg in O., bezogen auf den Stichtag 16.09.1996, berufen. Dieser Vortrag reicht schon im Hinblick auf die um ein ganzes Jahr differierenden Bewertungsstichtage, aber auch die nicht nachvollziehbare Angabe, die Wohnung J. Weg liege "in unmittelbarer Nähe" zu der streitgegenständlichen Wohnung und die von den Klägern nicht weitergehend erläuterte Vergleichbarkeit der Wohnungen in Bezug auf Baujahr, Bauart und Ausstattung für die schlüssige Behauptung einer sittenwidrigen Überteuerung nicht aus.

Auf die weitere Frage, ob die Kläger hinreichende Tatsachen für eine Kenntnis der Beklagten von der angeblich sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises vorgetragen haben, kommt es deshalb nicht an.

bbb) Auch für einen aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung der Beklagten in Bezug auf eine Täuschung durch die Vermittler über die erzielbaren Mietpoolausschüttungen fehlt es an einem hinreichenden Vortrag der Beklagten.

Zwar ist eine Bank, die weiß, dass der Kreditnehmer vom Partner des finanzierten Geschäfts oder auch einem Vermittler arglistig etwa über den Zustand einer verkauften Wohnung, den Mietzins etc. getäuscht worden ist, gegenüber dem Kreditnehmer zur Aufklärung verpflichtet. In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen dem Verkäufer, den von ihm beauftragten Vermittler und der finanzierenden Bank kommt hinzu, dass dann, wenn die Angaben objektiv evident so grob falsch waren, dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung gerade zu verschlossen, eine Beweislastumkehr zu Gunsten des Kreditnehmers dahin eingreift, dass die Kenntnis der Bank vermutet wird (dazu grundlegend nur: BGH, Urteil vom 16.05.2006 - XI ZR 6/04 - Rn. 50 ff).

Erste Voraussetzung für einen Wissensvorsprung im vorgenannten Sinne ist danach, dass dem Kreditnehmer gegenüber im Rahmen der Vertragsverhandlungen vor Abschluss des Darlehensvertrages objektiv evident grob falsche Angaben gemacht worden sind.

Dies lässt sich jedoch auf der Grundlage des Vortrages der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger für die Angaben über die zu erwartenden Mietpoolausschüttungen nicht feststellen.

Die Angaben, die die Vermittler gegenüber den Klägern über die zu erwartenden Mietpoolausschüttungen gemacht haben, ergeben sich aus dem Besuchsbericht vom 16.06.1995 (Anlage B 4; Bl. 373). Dort sind "Mietüberweisungen von H. an D. Bank" in Höhe von monatlich 381,00 DM (= 8,49 DM/m²) ausgewiesen. Diese Angabe durften die Kläger dahin verstehen, dass sie damit rechnen konnten, dass der von der H. GmbH verwaltete Mietpool ausgehend von den Erkenntnisstand im Juni 1995 in der Lage sein würde, entsprechende ausschüttungsfähige Einnahmen zu erwirtschaften.

Für die Annahme, dass diese Angaben grob falsch waren, fehlt es an einem hinreichenden Vortrag der Kläger.

(1) Sie können sich insoweit nicht mit Erfolg auf die einem Kaufvertrag vom 02.12.1994 beigefügte Mieterliste stützen. Selbst wenn sich aus dieser Liste tatsächlich ergäbe, dass danach bezogen auf den 02.12.1994 für sämtliche Eigentumswohnungen, die zur WEG P. Straße/K.straße/C. Straße in O. gehörten, nur durchschnittliche Mieteinnahmen von 6,21 DM/m² (bei Abzug von Verwaltungskosten) bzw. 6,70 DM/m² zu erzielen waren, kann dem, bezogen auf die Unrichtigkeit der Angaben gegenüber den Klägern im Juni 1995, schon deshalb kein hinreichend erheblicher Aussagewert zukommen, weil sich aus dem Kaufvertrag vom 02.12.1994 ergibt, dass im Jahr 1994 erhebliche Baumaßnahmen durchgeführt worden waren bzw. bis zum 31.12.1994 abgeschlossen werden sollten. Es lässt sich deshalb nicht ausschließen, dass aufgrund dieser Baumaßnahmen in der Folgezeit mit höheren Mieteinnahmen gerechnet werden konnte. Darüber hinaus ist gerade anhand der Wohnung Nr. 92, auf die sich der von den Klägern erworbene Wohnungseigentumsanteil bezieht, festzustellen, dass hier bereits in der Mieterliste zum Vertrag vom 02.12.1994 ein voraussichtlicher Netto-Mietertrag von 8,12 DM/m² ausgewiesen ist. Daraus lässt sich jedoch schließen, dass es nach dem Erkenntnisstand Ende 1994 grundsätzlich durchaus möglich war, für die zu der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erzielen, die jedenfalls nicht evident (nämlich nur um 4,5 %) von den gegenüber den Klägern im Juni 1995 angegebenen ausschüttungsfähigen Einnahmen von 8,94 DM/m² abwichen. Entgegen der Auffassung der Kläger kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass von den in der Liste angegebenen Nettomieterträgen noch 15 % Bewirtschaftskosten abzuziehen seien. Insoweit berücksichtigen die Kläger nämlich nicht, dass Verwaltungskosten und der Erbbauzins zum einen aus den in der Mieterliste ausgewiesenen Netto-Mieteinnahmen bereits herausgerechnet waren und sie zum anderen ausweislich des Besuchsberichtes jedenfalls die für die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten zu zahlenden Beiträge, letztere darüber hinaus in einer die Angaben aus der Liste zum Vertrag vom 02.12.1994 deutlich übersteigenden Höhe (Liste 32,00 DM/Besuchsbericht 81,00 DM), zusätzlich zahlen mussten.

(2) Eine objektiv grobe Unrichtigkeit der gegenüber den Klägern am 16.06.1995 angegebenen zu erwartenden Mietausschüttungen von 8,49 DM/m² lässt sich auch nicht aus den von diesen vorgelegten Mietpoolabrechnungen herleiten.

Da sich die Mietpoolabrechnungen auf einen Zeitraum von 1995 bis 2005 beziehen, d. h. auf einen Zeitraum, der nach dem 16.06.1995 liegt, ist von vornherein deren lediglich begrenzte Aussagekraft für einen Rückschluss auf eine arglistige Täuschung durch die am 16.06.1995 erfolgten Angaben zu beachten. Dies bedeutet - wie der Senat bereits in anderen Entscheidungen (etwa Urteil vom 19.03.2008 - 4 U 208/09 - S. 11) ausgeführt hat -, dass für einen Rückschluss auf eine Täuschung zum Zeitpunkt der Verhandlungen mit den Klägern allenfalls relativ zeitnah nach dem Vertragsschluss erstellte Mietpoolabrechnungen herangezogen werden können. Auch danach lässt sich eine evidente Unrichtigkeit der Angaben in dem Besuchsbericht vom 16.06.1995 nicht feststellen.

(a) Aus der als solcher unstreitigen Abrechnung für das Jahr 1995 (Anlage K 6 zur Berufungsbegründung) ergibt sich zwar im Ergebnis der beiden dort aufgeführten Ausgabenblöcke das Erfordernis einer Nachzahlung durch die Mitglieder des Mietpools. Allein dies reicht jedoch nicht für die Annahme aus, dass die Angabe zu den erwartenden Mieteinnahmen von 8,94 DM/m² falsch war. Nach dem unbestritten Vortrag der Beklagten, der im Übrigen durch die der Anlage K 6 beigefügte Liste bestätigt wird, handelt es sich bei dem Jahr 1995 um das erste Mietpooljahr, das insbesondere dadurch gekennzeichnet war, dass die Mitglieder des Mietpools diesem zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Verlaufe des Jahres beigetreten sind. Dies bedeutet jedoch, dass sich die in den Ausgabenblock 2 der Abrechnung eingestellten Ausgaben in ihrem Verhältnis zu den Einnahmen auf das wirtschaftliche Gesamtergebnis des Pools anders ausgewirkt haben, als dies bei einem Mietpool mit konstanter Mitgliederzahl über das volle Abrechnungsjahr der Fall gewesen wäre. Schon deshalb lässt sich aus der Mietpoolabrechnung für 1995 kein Schluss darauf ziehen, dass die im Juni 1995 gemachten Angaben über die zu erwartenden Mieteinnahmen auf bewusst zu hoch kalkulierten Ausschüttungen beruhten. Aus demselben Grund kann - unabhängig davon, dass die Beklagte die bei der Berechnung der Kläger für den Mietpool zugrunde gelegte Fläche bestritten hat und sich insoweit das Problem der Zulassungsfähigkeit des Vortrages der Kläger der Kläger gemäß § 531 Abs. 2 ZPO stellt - die Berechnung der Kläger zu einem Mietertrag von nur 5,86 DM/m² bzw. 5,08 DM/m² nicht als schlüssig erachtet werden. Auch dabei berücksichtigen die Kläger nicht, dass sich die Anzahl der zum Mietpool gehörenden Wohnungen im Verlauf des Jahres 1995 erheblich verändert hat.

(b) Für das Jahr 1996 weist die von beiden Parteien vorgelegte Mietbescheinigung (Anlage K 7 zur Berufungsbegründung = Anlage C 60) für den Wohnungseigentumsanteil der Kläger ein erwirtschaftetes Ergebnis von 8,57 DM/m² und damit sogar ein höheres Ausschüttungsergebnis als die im 16.06.1995 angegebenen 8,49 DM/m² aus. Entgegen der Auffassung der Kläger sind von den in der Mietpoolabrechnung ausgewiesenen 8,57 DM/m² auch nicht die als Sonderwerbungskosten ausgewiesenen Zahlungen für WEG Verwalter- und Mietpoolgebühren in Höhe von 828,00 DM in Abzug zu bringen. Insoweit berücksichtigen die Kläger wiederum nicht, dass nach den Angaben in dem Besuchsbericht die Zahlungen der WEG Verwalter- und Mietpoolgebühren durch die Kläger gesondert erfolgen sollte. Aber selbst wenn man den Klägern insoweit folgen und nur eine tatsächliche Ausschüttung von 7,03 DM/m² annehmen wollte, hätte dies nicht zur Folge, dass die Angabe von 8,49 DM/m² evident grob falsch war; dafür reicht eine Abweichung von nur 17,2 % nicht aus.

(c) Können die Kläger danach ihre Behauptung, die Angabe zielbarer Mietausschüttungen von 8,49 DM/m² am 16.06.1995 sei evident grob falsch gewesen, nicht auf die Mietpoolabrechnungen für die Jahre 1995 und 1996 stützen, ist ein weitergehender Schluss allein gestützt auf die Abrechnungen für die Jahre 1997 und die Folgejahre, auch wenn sich aus diesen größere Abweichungen im Verhältnis zu den Angaben vom 16.06.1995 ergeben mögen, nicht möglich. Diese Abweichungen können ebenso gut auf im Jahr 1995 nicht prognostizierbaren Änderungen des Wohnungsmarktes, der Kostenstruktur oder ähnlichen Gründen beruhen.

Auf die weitergehenden Bedenken, die der 5. Zivilsenat des BGH in seinem Urteil vom 18.07.2008 - V ZR 70/07 - gegen einen Rückschluss aus erst im Nachhinein festzustellenden Unterdeckungen eines Mietpools auf eine fehlerhafte Kalkulation der einem Käufer durch den Verkäufer in Aussicht gestellten Mieteinnahmen äußert, kommt es danach für den vorliegenden Rechtsstreit ebenso wenig an wie darauf, dass nach dem Vortrag der Beklagten ausweislich eines Gutachtens über den Verkehrswert einer Eigentumswohnung in dem selben Objekt im Jahr 1999 noch Mieteinnahmen von 11,50 DM/m² erzielbar gewesen sein sollen.

Es besteht auch kein Anlass, den Klägern - wie mit Schriftsatz vom 04.11.2008 beantragt - Gelegenheit zu weitergehendem Vortrag einzuräumen. Dass es darauf ankam, ob die von den Klägern vorgelegten Unterlagen zur Darlegung der Unrichtigkeit der Angaben über die Mietpoolausschüttungen ausreichten und dass dies möglicherweise nicht der Fall sein könnte, war den anwaltlich vertretenen Klägern ausweislich ihrer schriftsätzlichen Ausführungen bereits aufgrund der Einwendungen der Beklagten und nicht etwa erst aufgrund von erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 05.11.2008 erteilten Hinweisen bekannt.

bb) Kann danach eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten wegen eines Wissensvorsprunges nicht angenommen werden, kommt auch unter anderen Gesichtspunkten, insbesondere unter dem Gesichtspunkt des Schaffens oder Aufrechterhaltens eines besonderen Gefährdungstatbestandes im Zusammenhang mit der Verpflichtung der Kläger zum Beitritt zu dem Mietpool, ein die Hauptanträge begründender Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss für die Kläger nicht in Betracht.

3. Aus den bereits zu 2. ausgeführten Gründen ist auch der mit dem Hilfsantrag der Kläger aus dem Schriftsatz vom 27.10.2008 (Hilfsantrag b)) geltend gemachte Antrag auf Feststellung, dass die Kläger aus dem Darlehensvertrag keine Zahlungen mehr schulden, unbegründet.

Dieser Antrag könnte - und nur im Hinblick darauf ist er auch gestellt worden - lediglich im Falle der Annahme einer Verjährung eines im Übrigen begründeten Schadensersatzanspruches der Kläger im Hinblick auf ein Zurückbehaltungsrecht oder einen gegenüber einem Zahlungsanspruch der Beklagten aufrechenbaren Gegenanspruch Bedeutung erlangen.

4. Mit dem Hilfsantrag aus der Berufungsbegründung (Hilfsantrag a)) haben die Kläger ebenfalls keinen Erfolg.

Auch für den mit dem Hilfsantrag verfolgten Anspruch auf Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung des Differenzschadens zwischen der streitgegenständlichen Finanzierung im Wege eines tilgungsfreien Vorausdarlehens, das durch zwei nacheinander anzusparenden Bauverträge abgelöst werden soll, und einer Finanzierung im Wege eines tilgungsfreien Vorausdarlehens, das mittels eines Bausparvertrages mit einer tariflichen Ansparung von 4,17 ? abgelöst würde, kommt als Grundlage nur ein Anspruch aufgrund einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten in Betracht.

Aufklärung über die Nachteile einer bestimmten Finanzierungsart im Verhältnis zu anderen Finanzierungsmöglichkeiten - etwa eine Kombination eines Festkredits mit einer Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag im Verhältnis zu einem marktüblichen Annuitätendarlehen - schuldet eine Bank grundsätzlich nur im Rahmen eines Finanzierungsberatungsvertrages (Nobbe, WM Sonderbeilage 1/2007, S. 28). Etwas anderes kann auch nicht für die hier von den Klägern in Betracht gezogenen Nachteile einer Kombination zwischen einem Festkredit mit zwei in der Ansparleistung dynamisch ansteigenden nacheinander anzusparenden Bausparverträgen im Vergleich mit der Kombination eines Festkredits mit nur einem Bausparvertrag zu über die Laufzeit der Ansparung unveränderlichen üblichen Tarifkonditionen gelten. Das Zustandekommen eines Beratungsvertrages zwischen den Parteien lässt sich hier jedoch nicht feststellen.

Außerhalb eines eigens geschlossenen Finanzierungs- und Beratungsvertrages ist eine kreditgebende Bank zur Aufklärung über Nachteile einer bestimmten Finanzierungsart im Vergleich zu anderen Finanzierungsmöglichkeiten allenfalls dann verpflichtet, wenn sie dem Kunden statt der von ihm ausdrücklich nachgefragten Finanzierungsart von sich aus eine andere Finanzierungsmöglichkeit anbietet - etwa statt eines vom Kunden gewünschten üblichen Ratenkredits einen Festkredit in Kombination mit einer Lebensversicherung. Über diese besondere Konstellation einer vom Kundenwunsch abweichenden Empfehlung hinaus sind hauseigene Mitarbeiter einer Bank dagegen außerhalb eines Finanzierungsberatungsvertrages zur Aufklärung über Nachteile des angebotenen Finanzierungsmodells auch bei einem Kombinationsmodell von Festzinskredit und Bausparvertrag nicht verpflichtet. Eine weitergehende Verpflichtung lässt sich deshalb auch nicht daraus herleiten, dass die Vermittler im Hinblick auf die Art der angebotenen Finanzierung im Pflichtenkreis der Bank gehandelt haben.

Etwas anderes lässt sich ferner nicht damit begründen, dass es sich bei hier vorliegenden Finanzierungsart mittels eines Festkredites in Kombination mit zwei dynamisch nacheinander anzusparenden Bausparverträgen um eine für den Darlehensnehmer in ihren Auswirkungen auf die Dauer und die nach einiger Zeit eintretende Parallelität der Belastungen mit Zinszahlungen auf das Vorausdarlehen, Ansparbeiträgen auf den zweiten Bausparvertrag und Zins- und Tilgungsleistungen auf das erste Bauspardarlehen besonders schwer zu durchschauende Finanzierungskonstruktion handelte. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 06.09.2006 (4 U 175/05 - dort S. 18/19) ausgeführt hat, ergeben sich die wesentlichen Informationen, deren die Kläger auch hier zur Beurteilung der Finanzierungskonstruktion bedurften, mit hinreichender Deutlichkeit aus den Regelungen in dem von ihnen unterzeichneten Darlehensvertrag. So ist insbesondere in § 1 des Darlehensvertrages mehrfach darauf hingewiesen, dass das Darlehen in der Vorfinanzierungszeit nicht getilgt werde und dass die Tilgung durch die Bausparverträge nach deren Ansparung erfolge, wobei die Steigerung der Sparraten bis zum 10. Jahr ebenso genau beziffert wird wie die auf das jeweilige Bauspardarlehen zu erbringenden Tilgungsbeiträge. Schließlich ist darauf hingewiesen, dass das Bauspardarlehen von der Zuteilung der Bausparverträge abhängig ist. Diese Angaben sind jedenfalls so deutlich, dass sie es den Klägern ermöglichten, ein etwaiges Informations- oder Verständnisdefizit zu erkennen und - sei es bei den Vermittlern, der Beklagten oder auch bei fachkundigen Dritten - von sich aus um weitergehende Auskünfte nachzusuchen.

Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen können die Hilfsanträge der Kläger aber auch deshalb keinen Erfolg haben, weil - dies würde selbst bei Bestehen eines Finanzierungsberatungsvertrages gelten - für eine schlüssige Darlegung der Verletzung einer Aufklärungspflicht durch die Beklagte auch ein hinreichend substanziierter Vortrag zu den konkreten wirtschaftlichen Nachteilen der tatsächlich vereinbarten Kombination eines Festkredites mit zwei dynamischen, nacheinander anzusparenden Bauverträgen im Vergleich zu einem Festkredit in Kombination mit nur einem Bausparvertrag zu üblichen tariflichen Bedingungen erforderlich ist. Dazu bedarf es der Darlegung sämtlicher Vor- und Nachteile der beiden Finanzierungsmodelle (so für die Darlegung eines Beratungsfehlers bei der Kombination von Festzinskredit mit einer als Tilgungsersatz dienenden Kapitallebensversicherung im Vergleich mit einem Annuitätendarlehen: BGH, Urteil vom 15.10.2004 - V ZR 223/03). Auch insoweit reicht der Vortrag der Kläger nicht aus. Diese haben lediglich den in der längeren Dauer der Gesamtfinanzierung und der damit einhergehenden längeren Dauer der Tilgungsfreiheit und entsprechend höheren Belastung mit Zinsen für das Vorausdarlehen bestehenden Nachteil der vereinbarten Finanzierungsart dargestellt. Darin erschöpft sich der Unterschied zwischen der vereinbarten Kombination des Festkredits mit zwei dynamischen, nacheinander anzusparenden Bausparverträgen im Vergleich zu einem Festkredit in Kombination mit nur einem Bausparvertrag zu üblichen tariflichen Bedingungen eine Ansparung von 4,17 ? jedoch nicht. Immerhin bot das tatsächlich vereinbarte Finanzierungsmodell auch Vorteile in Form einer längeren Dauer der zu erwartenden staatlichen Förderung der Ansparleistungen auf die Bausparverträge durch Zahlung vermögenswirksamer Leistungen und Gewährung von Bausparprämien und die längere Dauer der Möglichkeit zur steuerlichen Geltendmachung der (höheren) auf das Vorausdarlehen zu zahlenden Zinsen. Zwar mag es zutreffen, dass den Klägern eine abschließende Bezifferung dieser Auswirkungen im Vergleich zu den hypothetischen Auswirkungen eines Festkredits in Kombination mit nur einem Bausparvertrag zu üblichen tariflichen Bedingungen einer Ansparung von 4,17 ? derzeit noch nicht möglich ist. Dies mag die Zulässigkeit der Feststellungsanträge anstelle von bezifferten Zahlungsanträgen rechtfertigen. Es ändert jedoch nichts daran, dass ein - und sei es von bestimmten hypothetischen Annahmen ausgehender - Vergleich der Vor- und Nachteile der beiden zu vergleichenden Finanzierungsmodelle schon für hinreichende Darlegung des behaupteten Beratungsfehlers erforderlich wäre.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung aufweist und eine Befassung des Revisionsgerichts auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung veranlasst ist (§§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 89.535,69 € festgesetzt. Dieser Streitwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Freistellungsantrages zu 1. in Höhe von 69.535,69 € (Darlehenssumme: 136.000,- DM) sowie dem Wert des Feststellungsantrages zu 2., der gemäß § 3 ZPO nach den plausiblen Angaben der Kläger in der Klageschrift mit 20.000,- € bemessen wird. Die Hauptanträge zu 3. und zu 4. haben wertmäßig keine eigenständige Bedeutung.

Die Hilfsanträge sind für den Streitwert nicht gesondert in Ansatz zu bringen; sie sind vielmehr in ihrem wirtschaftlichen Wert von den Hauptanträgen mit umfasst und betreffen deshalb denselben Gegenstand im Sinne des § 45 Abs. 1 S. 3 GKG.

Ende der Entscheidung