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Beginn der Entscheidung

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 20.03.2008
Aktenzeichen: 5 U (Lw) 32/07
Rechtsgebiete: LwVG, BGB, EGBGB, ZPO


Vorschriften:

LwVG § 1 Nr. 1 a
BGB § 278
BGB §§ 315 ff
BGB § 317
BGB § 318
BGB § 319
BGB § 319 Abs. 1
BGB § 319 Abs. 1 Satz 2
BGB § 372
BGB § 581 Abs. 1 S. 2
BGB § 585 Abs. 1
BGB § 593 Abs. 1
BGB § 593 Abs. 4
BGB § 596 Abs. 1
EGBGB § 594 e
EGBGB § 596
ZPO § 281
ZPO §§ 1025 ff
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil

5 U (Lw) 32/07 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 20.03.2008

Verkündet am 20.03.2008

In dem Rechtsstreit

hat der Landwirtschaftssenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 28. Februar 2008 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Huth, die Richterin am Oberlandesgericht Kiepe sowie die ehrenamtlichen Richter Dipl.-Agrar-Ing.-Ökonomin R... und den Landwirt B...

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 8. Februar 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Guben - Landwirtschaftsgericht - 70 Lw 13/05 - teilweise, unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung, abgeändert, soweit der Beklagte gemäß Ziffern 1., 2. und 3. des Tenors zur Zahlung von 3.999,84 € nebst Zinsen, zur Zustimmung zur Erhöhung des Pachtzinses auf 8.190,00 € pro Jahr und zur Zahlung weiterer 2.067,86 € nebst Zinsen verurteilt worden ist. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Im Übrigen, zu Ziffer 4. des Tenors zur Hauptsache, bleibt das Urteil aufrechterhalten.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 3/4, der Beklagte zu 1/4.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin zu 8/13, der Beklagte 5/13.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

Die Klägerin als Verpächterin eines Fischteichgeländes verlangt mit der Klage von dem Beklagten als Pächter neben der Zahlung rückständigen Pachtzinses sowie Erstattung von hälftigen Sachverständigenkosten Zustimmung zu einer Pachtzinserhöhung sowie Räumung und Herausgabe der Pachtflächen.

Die Klägerin verpachtete dem Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 31. Januar 1996 rückwirkend für die Zeit vom 01. Juli 1992 an auf 30 Jahre diverse Grundstücke in G... und P... zur binnenfischereilichen Nutzung. In § 4 war der Pachtzins für die Zeit bis zum 30. Juni 1995 mit 435,00 DM und für die Zeit vom 01. Juli 1995 bis zum 30. Juni 2004 mit 9.759,91 DM/Jahr vereinbart und jeweils am 01. Juli des beginnenden Pachtjahres im Voraus fällig. § 4 (Pachtzins) enthält in Abs. 3 eine Pachtzinsanpassungsklausel, wegen deren Inhalt und auch wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages auf die in Ablichtung vorgelegte Urkunde (Bl. 7 ff d.A.) verwiesen wird.

Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 verlangte die Klägerin von dem Beklagten einem erhöhten Pachtzins in Höhe von 9.754,08 € für die Zeit vom 01. Juli 2004 an zuzustimmen und setzte hierzu eine Frist bis zum 31. Januar 2004. Der Beklagte widersprach mit am 28. Januar 2004 bei der Klägerin eingegangenem Schreiben. Daraufhin beauftragte die Klägerin den ihr von dem Landesamt für Verbraucherschutz und Landwirtschaft benannten Sachverständigen Dipl.-Ing. U... P... mit der Ermittlung des marktüblichen Pachtzinses und informierte den Beklagten hierüber mit Schreiben vom 20. Februar 2004. Der Sachverständige erstellte unter dem Datum vom 18. Oktober 2004 das Gutachten für die Teichwirtschaft, allerdings nur für die Grund- und Teichflächen. Die zum Pachtobjekt gehörenden Gebäude hatte der Sachverständige von einem weiteren Sachverständigen (S...) bewerten lassen. Diese Bewertungen sollten, wie der Sachverständige P... in der Zusammenfassung seines Gutachtens ausführt, bei Bestimmung des Gesamtpachtzinses für die Teichwirtschaft heranzuziehen sein.

Mit Schreiben vom 12. November 2004 übersandte die Klägerin dem Beklagten die Gutachten und verlangte rückwirkend für die Zeit vom 01. Juli 2004 an Zahlung eines Pachtzinses in Höhe von insgesamt 23.060,00 € pro Jahr. Zugleich forderte sie den Beklagten auf, den im Hinblick auf die seit dem 01. Juli 2004 vergangene Zeit entstandenen Rückstand für das Pachtjahr 2004/2005 in Höhe von 18.069,84 € bis zum 23. November 2004 auszugleichen.

Der Beklagte entrichtete den Pachtzins für das Jahr 2004 /2005 in Höhe von 4.990,16 €. Die Jahrespacht für das Abrechnungsjahr 2005/2006 hinterlegte er am 28. Juni 2005 in Höhe von 5.257,32 € bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts Cottbus. Daraufhin kündigte die Klägerin den Pachtvertrag mit Schreiben vom 04. Oktober 2005 fristlos gestützt auf den Zahlungsrückstand.

Der Beklagte hat bestritten, dass der von der Klägerin, gestützt auf das Gutachten P... unter Einschluss des Gutachtens S..., verlangte Pachtzins von 23.060,00 € von dem Sachverständigen zutreffend entsprechend den Marktverhältnissen ermittelt worden sei.

Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt,

a) für das Pachtjahr 2004/2005 3.199,84 € nebst Zinsen zu zahlen,

b) einer Erhöhung des Pachtzinses von 4.990,16 € auf 8.190,00 € mit Wirkung ab 1. Juli 2004 zuzustimmen,

c) die hälftigen Sachverständigenkosten in Höhe von 2.067,86 € zu zahlen und

d) das Pachtgelände zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Klage sei, soweit zuerkannt, zulässig und begründet.

Das Landwirtschaftsgericht sei gemäß § 1 Nr. 1 a LwVG in Verbindung mit § 585 Abs. 1 BGB zuständig. Die Binnenfischereiwirtschaft unterliege den landpachtlichen Bestimmungen. Gemäß der Regelung in § 4 Ziff. 3 des Pachtvertrages könne die Klägerin die Erhöhung der Jahrespacht ab dem 01. Juli 2004 von ursprünglich 4.990,16 € auf 8.190,00 € verlangen. Wegen des Widerspruchs des Beklagten vom 27. Januar 2004 sei die Klägerin berechtigt gewesen, das Gutachten einzuholen. Die Klägerin habe an die Regelungen in der Pachtzinsanpassungsklausel. Der Sachverständige habe entsprechend dem Wortlaut der Regelung die neue Pachthöhe verbindlich für beide Seiten festlegen sollen. Da diese Festlegung unter Umständen zu untragbaren Ergebnissen führen könne, insbesondere, wenn das Gutachten an schweren Mängeln leide, sei eine Vertragsanpassung durch das Gericht jedoch unumgänglich. Der Vertrag sei deswegen so auszulegen, dass die Parteien im Pachtvertrag hätten regeln wollen, dass eine nachfolgende Überprüfung des Gutachtens und, bei einem objektiv oder in wesentlichen Punkten falschem Gutachten, dessen Korrektur durch das Gericht möglich sein solle, während dann, wenn das Gutachten nur an geringen Mängeln leide, die Berufung hierauf beiden Seiten verwehrt sei.

Das Gutachten des Sachverständigen P... leide allenfalls nur an geringen Mängeln. Das Ergebnis des Gutachtens stehe damit für beide Parteien mit 8.190,00 € fest. Der Sachverständige habe die Teichwirtschaft in Augenschein genommen, vom Beklagten betriebswirtschaftliche Unterlagen angefordert und auch jedenfalls teilweise erhalten. Auch sei die von dem Sachverständigen gewählte Methodik, nämlich die funktionelle Analyse, nicht zu beanstanden. So habe der Sachverständige die Teichwirtschaft ausführlich beschrieben, das Ertragsniveau errechnet und auch die tatsächlichen Verhältnisse, wie die langen Vermarktungswege und das Fehlen einer eigenen Hälteranlage am Wirtschaftshof, berücksichtigt. Dabei habe der Sachverständige, was die Produktionsergebnisse angehe, zutreffend Durchschnittswerte dargestellt, weil der Beklagte dem Sachverständigen als Besatzmengen für die letzten fünf Jahre einen Durchschnitt angegeben habe, nicht aber die Produktionsergebnisse aus den Jahren 1999 bis 2003. Auch im Übrigen habe der Sachverständige die vom Beklagten angegebenen Werte, wie etwa Maschinenkosten etc., berücksichtigt. Die Einwendung des Beklagten, er habe die Anlagen in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, sei unerheblich. Insoweit seien die Aufwendungen des Beklagten als betriebliche Aufwendungen bei der Ertrags-/Gewinn-betrachtung berücksichtigt worden. Für die Ermittlung des marktüblichen Pachtzinses sei es entgegen der Ansicht des Beklagten auch nicht unbedingt erforderlich, einen Vergleich mit Pachtzinsen für andere Teichwirtschaften anzustellen. Der Sachverständige habe sich nicht für die vergleichende Betrachtung sondern für die funktionelle Analyse entschieden. Da dem Sachverständigen insoweit keine Vorgaben gegeben worden seien, habe er frei wählen dürfen. Seine Wahl sei nicht zu beanstanden, weil diese Methode allgemein anerkannt sei, während bei einer rein vergleichenden Betrachtung örtliche Besonderheiten nicht hinreichend genau berücksichtigt werden könnten. Weil die vom Beklagten angegebenen Ertragszahlen deutlich unter dem Durchschnitt anderer Teichwirtschaften lägen, sei auch der Ausgangspunkt des Sachverständigen von einem möglichen Ertrag nicht zu beanstanden. Die ortsübliche Pacht müsse sich unter Beachtung der Besonderheiten immer am möglichen Durchschnittsertrag orientieren. Denn der Verpächter wolle natürlich keine schlechte Verzinsung seines Kapitals, wenn der Pächter schlecht wirtschafte. Im Hinblick darauf, dass der Beklagte keine Daten zu seinen Produktionsergebnissen mitgeteilt habe, könne der Beklagte auch nicht einwenden, der Sachverständige sei von unzutreffenden Preisen ausgegangen. Sofern der Sachverständige bei seiner Inaugenscheinnahme die Besonderheiten der einzelnen Teiche nicht habe genau erkennen können, liege auch dies im Verantwortungsbereich des Beklagten, der den Sachverständigen bei der Erstellung der Analyse nicht unterstützt habe. Die Vermarktungssituation habe der Sachverständige hinreichend berücksichtigt. Dem Beklagten sei jedoch zuzustimmen, soweit er das Gutachten S... außer Ansatz lassen wolle. Dieses Gutachten könne nicht eins zu eins übernommen werden. Der Sachverständige S... ermittele den Pachtwert für die auf dem Pachtgrundstück stehende Speicherhalle, für das Wirtschaftsgebäude mit Anbau und die Garage. Diese Gebäude nutze der Beklagte aber nicht privat. Zudem trage er die Kosten der Instandsetzung der Gebäude und sämtliche öffentlichen Abgaben und Lasten. Eine Einzelbetrachtung der Flächen mit den Gewässern einerseits und der Gebäude andererseits sei unzulässig. Das gesamte betriebliche Objekt sei als Einheit zu sehen und auch als Einheit zu bewerten. Erst aufgrund der Gesamtheit der Grundstücke, Gewässer und Gebäude könne der Pächter sein Unternehmen führen und daraus einen Ertrag realisieren, während eine Einzelnutzung der Gebäude nicht möglich sei. Es sei denn, diese hätten einen eigenen Nutzungswert etwa in Gestalt von Miet- oder Pachteinnahmen. Vorliegend nutzte der Beklagte das Gelände jedoch rein betrieblich.

Der Beklagte sei daher nur verpflichtet, einer Pachtzinserhöhung von 4.990,16 € auf 8.190,00 € zuzustimmen. Ferner habe er die über die bereits gezahlten 4.990,16 € hinaus gehenden Pachtansprüche der Klägerin aus dem Pachtjahr 2004/2005 in Höhe restlicher 3.199,84 € nachzuzahlen. Schließlich habe er die hälftigen Sachverständigenkosten der Klägerin auszukehren.

Das Räumungs- und Herausgabebegehren sei gemäß §§ 596, 594 e EGBGB in Verbindung mit § 2 Ziffer 2, Ziffer 5 und in Verbindung mit § 10 Ziffer 1 lit. a des Pachtvertrages gerechtfertigt. Der Beklagte sei zum 01. Juli 2004 und zum 01. Juli 2005 verpflichtet gewesen, zunächst den ursprünglich vereinbarten Pachtzins von 4.990,16 € gemäß § 4 Nr. 3 Satz 3 des Fischereipachtvertrages zu entrichten. Mit Eingang des Gutachtens bei dem Beklagten im November 2004 habe seither der seit dem zum 01. Juli 2004 geschuldete Pachtzins der Höhe nach festgestanden. Das Gutachten P... gehe von einer Jahrespacht von 8.190,00 € aus, das Gutachten S... von weiteren 14.870,00 €. Spätestens aber mit der Klage hätten den Beklagten beide Gutachten erreicht. Mit Kenntnis des Gutachtens hätten beide Seiten davon ausgehen müssen, dass der neue ab dem 01. Juli 2004 geschuldete Pachtzins den Betrag von 4.990,16 € nicht unterschreite. Jedenfalls hätte der Beklagte den bis zum 1.Juli 2004 vereinbarten Pachtzins in Höhe von 4.990,16 € auch ab dem 01. Juli 2005 weiter an die Klägerin zahlen müssen. Dies sei nicht geschehen. Auf die Hinterlegung könne sich der Beklagte nicht berufen, da ein Hinterlegungsgrund nicht vorgelegen habe.

Gegen das Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung.

Der Beklagte hält die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts für widersprüchlich, wenn er einerseits verurteilt werde, für das Pachtjahr 2004/2005 eine Pacht von 3.199,84 € zu zahlen, andererseits aber verpflichtet werde, einer Pachtzinserhöhung vom 01. Juli 2004 an auf 8.190 € zuzustimmen. Das Gutachten des Sachverständigen P... sei fehlerhaft. Der Sachverständige habe falsche Ansatzpunkte bei der Ermittlung des marktüblichen Pachtzinses zugrunde gelegt. Die Parten hätten eine Pachtzinsanpassung unter Beachtung der tatsächlichen Veränderungen am Markt gewollt. Der Sachverständige habe deswegen nicht nur die entsprechenden Marktverhältnisse zum Zeitpunkt des Verlangens der Pachtzinsanpassung berücksichtigen müssen, sondern die am 01. Januar 1995 bestehenden Marktverhältnisse denen zum 01. Juli 2004 gegenüberstellen müssen und eine entsprechende Veränderung herausarbeiten müssen. Hätte der Sachverständige entsprechend dem Willen der Vertragsparteien die Marktverhältnisse vergleichsweise analysiert, wäre er zu dem Ergebnis gekommen, dass sich die Marktverhältnisse zwischen 1995 und 2004 negativ verändert hätten. Der Sachverständige habe auch nicht die auf § 6 Ziffer 2 des Vertrages beruhenden materiellen Verpflichtungen des Beklagten berücksichtigt. Bereits bei Übergabe der Pachtsache habe diese erhebliche Mängel aufgewiesen. Bei realistischer Ermittlung des Sachverhalts wäre es deswegen zu einer Pachtzinsreduzierung gekommen. Er, der Beklagte, sei auch zur Hinterlegung des Pachtzinses berechtigt gewesen, denn jedenfalls hinsichtlich der Gebäude sei die Eigentumssituation unklar gewesen.

Ein Pachtzins habe auch nur bis zum 30. Juni 2004 in Höhe von 9.759,91 DM gezahlt werden müssen. Denn im Pachtvertrag eine Regelung dahingehend, dass ab dem 01. Juli 2004 dieser Pachtzins in dieser Höhe weiter zu zahlen sei nicht getroffen worden sei, vielmehr ab dem 01. Juli 2004 eine Neuvereinbarung habe gelten sollen. Der neu vereinbarte Pachtzins habe also erst nach Feststellung dessen Höhe gezahlt werden müssen. Zudem habe kein voller Jahrespachtzinsrückstand bestanden. Gemäß dem Urteilsausspruchs zu Ziffer 1 habe der Berufungskläger für das Jahr 2004/2005 den Pachtzins nur in Höhe von 3.199,84 € zahlen müssen. Die Überzahlung in Höhe von 1.790,32 € sei auf das Pachtjahr 2005/2006 anzurechnen. Ebenso habe das Landwirtschaftsgericht berücksichtigen müssen, dass der Beklagte als Gegenleistung für die Pacht nicht nur den Pachtzins zu zahlen habe. Gemäß § 6 des Vertrages habe er, der Beklagte, einen Teil des marktüblichen höheren Pachtzinses durch Leistung realisieren sollen, indem er erfüllungshalber eine entsprechende Instandhaltungslast übernommen habe. Dieser Verpflichtung sei er, der Beklagte, nachgekommen und er habe auch die weiteren Abgaben und Lasten der Grundstücke getragen.

Schließlich, so behauptet der Beklagte, habe die Klägerin sich den hinterlegten Pachtzins, wie ihrem Schreiben vom 12. September 2006 zu entnehmen sei, auszahlen lassen.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Guben vom 08. Februar 2007 - 70 Lw 13/05 - teilweise abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil mit näherer Darlegung. Sie meint, der Beklagte habe zumindest den für das Vorjahr gezahlten Betrag auch für das Pachtjahr 2005/2006 weiter zahlen müssen, um der mit Schreiben vom 07. Juli 2005 angedrohten Kündigung zu entgehen. Wenngleich die aufstehenden Gebäude einen höheren Pachtzins rechtfertigen könnten, so sei jedenfalls der vom Sachverständigen P... ermittelte Pachtzins gerechtfertigt.

Wegen des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie der vorgelegten Unterlagen und auf die Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.

II.

Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO, §§ 513, 517, 519, 520 ZPO).

In der Sache hat die Berufung des Beklagten, soweit er zur Zahlung restlichen Pachtzinses und der anteiligen Sachverständigenkosten sowie zur Zustimmung der Pachtzinserhöhung verurteilt worden ist, Erfolg; im Übrigen - hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabebegehrens - keinen Erfolg.

1.

Zutreffend hat das Landwirtschaftsgericht sich als zuständig angesehen und insgesamt im ZPO-Verfahren entschieden.

Die auf Binnengewässern betriebene Fischerei wird zur Landwirtschaft gerechnet (§ 1 Abs. 2 Grundstücksverkehrsgesetz), so dass für Streitigkeiten aus Fischereipachtverhältnissen die Landwirtschaftsgerichte zuständig sind und im ZPO-Verfahren zu entscheiden haben (§ 1 Nr. 1 a, § 48 LwVG).

Dieses Verfahren gilt auch für den Antrag auf Zustimmung zur Pachtzinserhöhung und sein Annex auf anteilige Erstattung der Sachverständigenkosten. Denn es geht nicht um einen Antrag nach § 593 Abs. 4 BGB, für den das FGG Verfahren vorgesehen wäre. Die Klägerin verlangt keine Pachtzinsanpassung nach § 593 Abs. 1 BGB sondern aufgrund einer vertraglichen Pachtzinsanpassungsklausel. Hierbei handelt es sich um eine Schiedsgutachtervereinbarung, da im Nichteinigungsfalle ein Sachverständiger für beide Parteien verbindlich die Höhe des ab dem 1. Juli 20054 zu zahlenden Pachtzinses feststellen sollte. Auf diese Klausel sind mangels anderweitiger Vereinbarung §§ 317 bis 319 BGB entsprechend anwendbar und Klagen hieraus im ZPO-Verfahren zu entscheiden (FHL, 3. Aufl. § 593 Rn. 15 m.w.N.). Es spricht auch nichts dafür, dass die Parteien mit dieser Vereinbarung gänzlich den ordentlichen Rechtsweg hätten ausschließen und damit ein Schiedsverfahren im Sinne von §§ 1025 ff ZPO hätten vereinbaren wollen.

Im Übrigen liegt eine gemäß § 281 ZPO bindende Verweisung an das Landwirtschaftsgericht vor.

Soweit die Klägerin mit der Klage Zustimmung zu der Pachtzinserhöhung verlangt, fehlt ihr jedoch das Rechtschutzbedürfnis. Nach der Pachtpreisanpassungsklausel in § 4 des Pachtvertrages hat die eine Vertragspartei gegen die andere bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen einen Anspruch auf Mitwirkung bei der Neufestsetzung des Pachtzinses. Bei Nichtzustandekommen einer Erhöhungsvereinbarung wollten die Parteien ihren Streit oder ihre Ungewissheit über die Pachtzinshöhe nicht selbst beilegen, sondern damit einen Dritten beauftragen (MünchKomm/Gottwaldt, 4. Aufl., § 317 Rn. 39).Das Gutachten wirkt, wenn es verbindlich ist, rechtsgestaltend, anderenfalls wird ein verpflichtender Leistungsinhalt durch das gemäß § 319 Abs. 1 BGB rechtsgestaltende Urteil herbeigeführt. Nach Ablehnung der Zustimmung mit Schreiben des Beklagten vom 27. Januar 2004 bedarf es zur Pachtzinserhöhung also keiner Zustimmung mehr, wenn der Sachverständige den Leistungsinhalt verbindlich konkretisiert hat. Hat er dies nicht getan, muss der Beklagte auch nicht der Erhöhung zustimmen, so dass es auf die Zustimmung des Beklagten nicht ankommt. Das Rechtsschutzbedürfnis ist auch nicht deswegen zu bejahen, weil bei einer entsprechenden Zahlungsklage nur der zugesprochene Betrag in Rechtskraft erwachsen würde, nicht jedoch die Höhe des Pachtzinses für die Zukunft geklärt wäre. Denn die Klägerin könnte den einfacheren und preisgünstigeren Weg der Inzidentfeststellungsklage wählen.

2.

Die Berufung des Beklagten hat keinen Erfolg, soweit er sich mit ihr gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Pachtflächen wendet. Dies kann die Klägerin von dem Beklagten gemäß § 596 Abs. 1 BGB verlangen. Das Pachtverhältnis ist durch die von der Klägerin am 4. Oktober 2005 ausgesprochene Kündigung gemäß § 10 Abs. 1 lit. a des Pachtvertrages wirksam beendet worden. Der Beklagte befand sich trotz erfolgter Mahnung mit einer fälligen Pachtzinszahlung länger als drei Monate im Verzuge.

Der Pachtzins für das Pachtjahr 2005/2006 war am 1. Juli 2005 fällig. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Sachverständige P... den neuen Pachtzins zwar noch nicht ermittelt. Dieser Umstand führt jedoch nicht dazu, dass aus diesem Grund am 1. Juli 2005 der Beklagte den Pachtzins in voller Höhe hätte einbehalten dürfen. Denn bei verständiger Würdigung kann die Regelung in § 4 Abs. 3, Abs. 4 und 5 des Vertrages nur so verstanden werden, dass jedenfalls zum 01. Juli 2005 der bis zum 30. Juni 2004 zu zahlende Pachtzins zu entrichten war. Die Parteien haben eine Neufestsetzung vereinbart. Dies bedeutet, dass der bisherige Pachtzins gegebenenfalls an die Marktsituation angepasst werden, also nach oben oder unten verändert werden soll. Diese Änderung tritt aber erst mit der rechtsgestaltenden Feststellung des Sachverständigen oder durch das rechtsgestaltende Urteil gemäß § 319 Abs. 1 BGB ein. Bis dahin ist der vereinbarte alte Pachtzins zu zahlen, ohne dass es einer entsprechenden Klarstellung im Vertrag bedurft hätte.

Den vereinbarten Pachtzins hat der Beklagte zum 01. Juli 2005 nicht gezahlt. Er mag zwar die bei der Bestimmung der Pachtzinshöhe mitberücksichtigten Verpflichtungen erfüllt haben. Hierauf kommt es für das Recht zur Kündigung wegen Pachtzinsrücktands aber nicht an.

In § 10 Abs. 1 lit. a des Pachtvertrages, der das außerordentliche Kündigungsrecht des Verpächters regelt, geht es ausschließlich um die Nichtleistung des Pachtzinses, das ist der in § 4 Ziff. 1, 2 angesprochene Pachtzins, und nicht etwa um sonstige bei der Pachthöhe berücksichtigte Verpflichtungen des Pächters, so dass deren Erfüllung die § 10 zugrunde liegende Zahlungspflicht unberührt lässt.

Bei Fälligkeit hat der Beklagte den Pachtzins gemäß § 4 Ziff. 2 nicht der Klägerin bezahlt.

Die Hinterlegung des Pachtzinses bei dem Amtsgericht Cottbus hat nicht zur Tilgung der am 01. Juli 2005 fälligen Pachtzinsschuld geführt. Die Hinterlegung war unrechtmäßig, weil die Voraussetzungen des § 372 BGB nicht vorlagen. Die Klägerin stand als die Gläubigerin der Pachtzinsforderung fest. Soweit der Beklagte in zweiter Instanz darauf hinweist, dass die Eigentumsfrage hinsichtlich einiger Pachtgrundstücke nicht geklärt gewesen sei, ist dies unbeachtlich, da der Anspruch der Klägerin aus dem Pachtvertrag hergeleitet wird und die Eigentumsfrage hierbei keine Rolle spielt, solange der Verpächter in der Lage ist, dem Pächter das Grundstück zur Verfügung zu stellen. Eine unrechtmäßige Hinterlegung hätte nur dann zur Schuldtilgung geführt, wenn die Klägerin die Hinterlegung angenommen hätte. Dies hat die Klägerin aber entgegen der Behauptung des Beklagten mit ihrem an die Hinterlegungsstelle bei dem Amtsgericht Cottbus gerichtetem Schreiben vom 11. November 2005 gerade nicht getan. Die Hinterlegung vermag den Beklagten - sofern sie auf Anraten seines Anwalts geschah - nicht von dem Vorwurf des Verschuldens zu entlasten, da er sich gemäß § 278 BGB das Anwaltsverschulden zurechnen lassen müsste.

Der Beklagte befand sich auch mit der Zahlung länger als drei Monate im Verzuge, da nicht ersichtlich ist, dass die Klägerin den Pachtzins von der Hinterlegungsstelle herausverlangt und erhalten hätte.

Die Mahnung ist in dem Schreiben der Klägerin vom 7. Juli 2005 enthalten. Die Zuvielforderung auf der Grundlage des Gutachtens P... ist unschädlich, da die Klägerin mit Entgegennahme des Pachtzinses für das Pachtjahr 2004/2005 gezeigt hat, dass sie zur Annahme der gegenüber ihren Vorstellungen geringeren Leistung bereit gewesen wäre und der Beklagte aufgrund des Inhalts des Schreibens die Mahnung als Aufforderung zur Erbringung jedenfalls der tatsächlich geschuldeten Leistung verstehen musste.

3.

Zu Unrecht hat das Landwirtschaftsgericht hingegen der Klägerin den Anspruch auf Zahlung der Differenzbeträge zwischen dem ursprünglich vereinbarten Pachtzins von 4.999,16 € und dem von dem Sachverständigen P... für die reinen Flächen ohne die Bebauung als angemessenen ermittelten Pachtzins von 8.190,- € zugesprochen. Die Zahlung des Differenzbetrages könnte die Klägerin gemäß §§ 585 Abs. 1, 581 Abs. 1 S. 2 BGB nur verlangen, wenn das eingeholte Gutachten des Sachverständigen P... für die Parteien verbindlich den neuen Pachtzins festgelegt hätten. Das wäre dann der Fall, wenn das Gutachten P... nicht wegen offenbarer Unbilligkeit unverbindlich wäre (§ 317 Abs. 1 BGB). Nähere Begründungsmängel machen die Bestimmung des Sachverständigen in grober, einem unbefangenen Beobachter sich aufdrängender Weise fehlsam. Dies lässt ihre Verbindlichkeit entfallen (BGH WM 982, 767, BGH-R 2001, Bl. 276, 277). So liegt der Fall hier.

Der Sachverständige P... hat einerseits den Pachtzins für die Grundstücke bewertet, andererseits hat er selbst einen weiteren Sachverständigen mit der Ermittlung des Pachtzinses für die Gebäude beauftragt. Dies bedeutet, dass beide Gutachten nur insgesamt betrachtet werden können, da der Sachverständige P... der Ansicht war, dass auch die Gebäude bewertet werden müssten. Beide Gutachten stellen daher eine Einheit dar. Sind sie aber als Einheit zu sehen, muss sich eine offenbare Unrichtigkeit des einen Gutachtens auf das andere auswirken. Hingegen verbietet es sich, nur das Gutachten P... bei der Beantwortung der Frage der Verbindlichkeit zu berücksichtigen.

Soweit der Sachverständige P... den Sachverständigen S... eingeschaltet hat, stellt dies schon einen gravierenden Verfahrensfehler dar. Die Klägerin hat allein den Sachverständigen P... als den vom Landwirtshaftsamt benannten bzw. bestimmten Sachverständigen beauftragt und sich insoweit an die in der Anpassungsklausel vereinbarte Verfahrensweise gehalten. Tatsächlich hat aber der Sachverständige P... das Objekt nicht allein bewertet, sondern auch das Ergebnis des Gutachtens S... ungeprüft übernommen, ohne sich den Inhalt des Gutachten zu Eigen zu machen und ohne die Verantwortung für dessen Inhalt und seine Richtigkeit zu übernehmen.

Damit ist jedenfalls dieser Teil unverwertbar, zumal es sich bei dem Sachverständigen S... unstreitig nicht - wie vereinbart - um einen allgemeinvereidigten Sachverständigen handelt. Hinzukommt, dass das Gutachten S... nicht den Vorgaben der Parteien in der Anpassungsklausel entspricht, indem der Sachverständige S... die Pachthöhe lediglich aufgrund des Sachwertverfahrens ermittelt hat. Gewollt war aber eine Anpassung an den Marktpreis. Der Marktpreis ist der am 1. Juli 2004 anlegbare Preis für Neuabschlüsse. Dies legt das Ertragswertverfahren nahe. Hinzukommt, dass nach der Rechtsprechung des BGH eine Grundstücksbewertung offenbar unrichtig ist, wenn das Gutachten keinen Preisvergleich mit geeigneten Vergleichsobjekten vornimmt. Bei dem Gutachten P... mag der fehlende Preisvergleich zu akzeptieren sein, denn dieser hat die Wahl der funktionellen Analyse unter Ausschluss des Pachtzinsvergleichs mit der fehlenden Aussagekraft vergleichbaren Datenmaterials begründet. Gleiches gilt jedoch nicht für die Gebäude. Hierfür ist der reine Sachwert allenfalls theoretischer Natur und dann praktisch unbrauchbar, wenn der Markt die danach ermittelten Mietzinsen oder Pachtzinsen nicht hergeben würde. Die Bestimmung eines an der Realität des Marktes vorbeikalkulierten Pachtzinses als neue Leistung muss aber als offenbar unbillig bezeichnet werden, zumal wenn die Parteien, wie vorliegend, die Mitberücksichtigung der Entwicklung des Marktwertes im Vertrag festgelegt hatten, sie also von entscheidender Bedeutung war. Dies hat zur Folge, dass das Gutachten insoweit nicht nur in diesem Punkt, sondern zugleich im Gesamtergebnis des Sachverständigen P... unbillig ist.

Die Unbrauchbarkeit des Gutachtens führt vorliegend nicht dazu, dass der Senat gemäß § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB die Leistung durch Urteil gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Sachverständigen zu bestimmen hätte.

Die Regelungen in §§ 315 ff BGB betreffen die ursprüngliche Leistung aus dem Schuldverhältnis (vgl. § 241 BGB). Nachdem der Pachtvertrag aus den genannten Gründen durch die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung vom 4. Oktober 2005 wirksam beendet worden ist, stellt dieser nicht nur keine Rechtsgrundlage für die danach fälligen Zahlungsansprüche mehr dar. Mit dem Pachtverhältnis sind zugleich auch die willensabhängigen Gestaltungsmöglichkeiten erloschen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. IV 667). Es existiert kein Vertragsverhältnis mehr, auf das rechtsgestaltend eingewirkt werden könnte. Anders wäre es nur, wenn die Parteien entsprechende Pachtzinserhöhungen im Vertrag, etwa durch Vereinbarung eines Staffel- oder Indexpachtzinses, bestimmbar festgelegt hätten (BGH ZMR 1973, 238), oder wenn den Vertragsparteien ein solches nachvertragliches Bestimmungsrecht ausdrücklich eingeräumt worden wäre (Soergel/ Wolf § 315, Rn. 8; Staudinger/Rieble, § 315 Rn. 277). Beides ist vorliegend nicht geschehen.

Der Umstand, dass die Klägerin das Anpassungsverfahren bereits vor Ausspruch der Kündigung durch Einholung des Gutachtens eingeleitet hatte, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Ohne die nach der Anpassungsvereinbarung notwendige Einigung war ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines erhöhten Pachtzinses nicht entstanden. Das fehlende Einverständnis des Beklagten und die offenbar unbillige Leistungsbestimmung durch den Sachverständigen P... hat zwar dazu geführt, dass die fehlende Einigung der Parteien durch die Gestaltungswirkung der gerichtlichen Entscheidung gemäß § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB zu ersetzen gewesen wäre. Die gestaltende Wirkung wäre aber erst mit Rechtskraft des Urteils eingetreten (Palandt/Grüneberg, BGB, 63. Aufl. § 315 Rn. 17), also zu einem Zeitpunkt, als ein Vertragsverhältnis, auf das gestaltend hätte eingewirkt werden können, nicht mehr existierte.

4.

Ein Anspruch auf Erstattung hälftiger Gutachterkosten steht der Klägerin mangels Brauchbarkeit des Gutachtens nicht zu.

III

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 92, 708 Ziffer 10, 713 ZPO.

Streitwert der Berufung: 13.457,69 € (2 x 3.199,84 + 2.067,86 + 4.990,15).

Ende der Entscheidung

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