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Auf die Berufung der Klägerin wird das am 26. Februar 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) - Landwirtschaftsgericht - 12 Lw 29/07 - teilweise abgeändert:

Es wird festgestellt, dass der am 12. Juni 2005 zwischen Frau E. B., ...straße, B., mit der Klägerin geschlossene Landpachtvertrag über die Flächen der Flur 1 der Gemarkung B., Flurstücke 784, 786 und 616 durch die Kündigung der Beklagten vom 25. Juni 2007 nicht beendet worden ist und über den 31. Dezember 2007 fortbesteht.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer von den Beklagten ausgesprochen Kündigung eines Landpachtverhältnisses.

Mit Vertrag vom 12. Juni 2005 pachtete die Klägerin von Frau E. B. für die Zeit vom 1. Januar 2005 an auf 12 Jahre fest in B. gelegene landwirtschaftliche Flächen zu einem monatlichen Pachtzins von 227,11 Euro. Gemäß § 3 Abs. 1 des Pachtvertrages war der Pachtzins jeweils am 15. Dezember, erstmals am 15. Dezember 2005, fällig. § 12 räumt dem Verpächter ein Sonderkündigungsrecht für den Fall ein, dass Teile von verpachteten Grundstücken oder ganze Parzellen Bauland oder Gewerbefläche werden und die Grundstücke entsprechend genutzt werden.

Am 6. Juni 2006 schloss E. B. mit den Beklagten einen notariellen Grundstückskaufvertrag über die der Klägerin verpachteten Flächen. Mitte Juni 2006 erschienen die Beklagten bei der Klägerin, stellten sich ihr als die neuen Eigentümer vor und begehrten die Herausgabe der Pachtflächen. Daraufhin wandte sich ein Mitarbeiter der Klägerin an Frau B., ob sie nicht lieber ihr, der Klägerin, das Pachtland verkaufen wolle, was diese unter Hinweis auf den bereits abgeschlossenen notariellen Vertag ablehnte. Mit an den Beklagten zu 2. gerichtetem Schreiben vom 28. November 2006 bat die Klägerin um Bekanntgabe der Bankverbindung der Beklagten, weil die gesamte Pacht für 2006 nach Rücksprache mit Herrn B. an die Beklagten gezahlt werden solle. Sie wiederholte diese Bitte mit weiterem Schreiben vom 11. Dezember 2006, dessen Zugang an die Beklagten unter den Parteien streitig ist.

Am 19. Januar 2007 wurden die Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit Anwaltschreiben vom 25. Juni 2007 kündigten sie das Pachtverhältnis zum 31. Dezember 2007 mit der Begründung, die Klägerin habe den Pachtzins anteilig für das Jahr 2006 nicht an sie gezahlt, obwohl sie ihr ihre Bankverbindung im Dezember 2006 mitgeteilt hätten. Darüber hinaus kündigten sie das Pachtverhältnis gestützt auf § 12 des Landpachtvertrages mit der Begründung, sie benötigten die Flächen für das von ihnen betriebene Gewerbe.

Die Klägerin hat behauptet, sie habe den Pachtzins, nachdem die Beklagten auf ihre Aufforderung, deren Bankverbindung mitzuteilen, nicht reagiert habe, am 15. Januar 2007 auf das Konto der Frau B. überwiesen.

Die Beklagten haben behauptet, sie hätten nach Erhalt des Schreibens der Klägerin vom 28. November 2006 im Dezember einen Zettel mit ihrer Bankverbindung in den Briefkasten der Klägerin eingeworfen. Die Beklagten haben die Ansicht vertreten, dass ihre Kündigung auch deswegen gerechtfertigt sei, weil die Parteien heillos zerstritten seien.

Das Landwirtschaftsgericht hat die Klage auf Feststellung, dass der Landpachtvertrag vom 12. Juni 2005 durch die außerordentliche Kündigung vom 25. Juni 2007 nicht beendet worden sei und dass der Landpachtvertrag über den 31. Dezember 2007 hinaus fortbestehe, abgewiesen.

Zur Begründung hat das Landwirtschaftsgericht ausgeführt, der Landpachtvertrag sei durch die Kündigung der Beklagten vom 25. Juni 2007 zum 31. Dezember 2007 beendet worden. Die Klägerin habe sich mit der Entrichtung des Pachtzinses für das Jahr 2006 für mehr als drei Monate im Verzuge befunden. Dies rechtfertige die außerordentliche fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung, da die Nichtzahlung des Pachtzinses ein wichtiger Grund sei.

Verzug mit der Entrichtung des Pachtzinses sei mit Ablauf des 15. Dezember 2006 eingetreten, ohne dass es einer Mahnung bedurft habe. Die Klägerin habe den Umstand des Verzuges auch zu vertreten. Gemäß § 3 des Vertrages sei der Pachtzins am 15. Dezember eines jeden Jahres fällig und dem Verpächter an seinem Wohnsitz oder nach seiner Anweisung auf das Konto zu zahlen. Da nach dem Vortrag der Klägerin ihr am 6. Dezember 2006 ein Zettel mit der Kontonummer der Beklagten nicht zugegangen sei, habe sie bei Fälligkeit den Pachtzins den Beklagten an deren Wohnsitz zahlen müssen. Denn zu diesem Zeitpunkt sei, weil Frau B. die Klägerin angewiesen habe, die gesamte Pacht für das Jahr 2006 an die Beklagten zu zahlen, die Anweisung der Frau B. zur Zahlung auf deren Konto hinfällig gewesen. Die behauptete Zahlung der Klägerin an die vormalige Verpächterin B. habe weder Erfüllungswirkung gehabt, noch den Verzug beendet. Frau B. sei aus den genannten Gründen nicht mehr zum Empfang der Leistung der Klägerin befugt gewesen, so dass die Klägerin ihre Schuld mit einer etwaigen Zahlung an Frau B. nicht habe tilgen können.

Gegen das Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit der sie eine fehlerhafte rechtliche Würdigung rügt. Zur Begründung führt sie aus, dass im Zeitpunkt der Fälligkeit des Pachtzinses Unklarheit darüber bestanden habe, an wen dieser zu zahlen gewesen sei. Ihr sei lediglich durch den Ehemann der vormaligen Verpächterin mündlich mitgeteilt worden, dass Pachtflächen verkauft worden seien, während sie bis heute nicht erfahren habe, dass und wenn ja wann, der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen worden sei. Sie, die Klägerin, habe sich bemüht, ihren Pächterpflichten nachzukommen und den Pachtzins an die Beklagten zu zahlen, indem sie die Beklagten wiederholt aufgefordert hätten, die Kontoverbindung mitzuteilen. Diese Schreiben hätten die Beklagten veranlassen müssen, ihr, der Klägerin, zumindest mitzuteilen, dass sie Zahlung am Wohnort bevorzugten.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Frankfurt/Oder vom 26. Februar 2008 (12 Lw 29/07) festzustellen, dass der Landpachtvertrag vom 12. Juni 2005 über die Flächen der Flur 1 der Gemarkung B., Flurstücke 784, 786 und 616 durch die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 25. Juni 2007 nicht beendet worden sei und über den 31. Dezember 2007 hinaus fortbestehe.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung als unzulässig zu verwerfen,

hilfsweise,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten halten die Berufung bereits für unzulässig, da, wie sie meinen, sowohl die Berufungsschrift als auch die Berufungsbegründung nicht formgültig von dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin unterzeichnet worden sei.

Im Übrigen verteidigen die Beklagten das erstinstanzliche Urteil mit näherer Darlegung. Sie, die Beklagten, seien unabhängig von dem Zeitpunkt des Eintritts des Eigentumsübergangs bereits zuvor schon durch Vertragsübernahme mit Zustimmung der Beklagten in das Pachtverhältnis eingetreten. Denn die Klägerin habe zur Zeit der Fälligkeit des Pachtzinses für 2006 am 15. Dezember 2006 nicht nur Kenntnis von der Veräußerung der Pachtflächen an sie, die Beklagten, gehabt sondern auch gewusst, dass der gesamte Pachtzins für das Jahr 2006 an sie, die Beklagten, zu entrichten sei. Ihr Einverständnis damit habe die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 28. November 2006 erklärt, wonach nach Rücksprache mit Herrn B. die gesamte Pacht für das Jahr 2006 an sie, die Beklagten, gezahlt werden solle. Dadurch habe die Klägerin ihre Zustimmung zur vollen Leistung der Pacht für 2006 an sie, die Beklagten, erklärt, unabhängig von ihrer, der Beklagten, Eintragung im Grundbuch. Damit sei der Klägerin klar gewesen, dass die Pacht für das Pachtjahr 2006 mit schuldbefreiender Wirkung nur an sie, die Beklagten, habe geleistet werden können. Wenn die Klägerin tatsächlich keine Kenntnis von ihrer, der Beklagten, Kontoverbindung gehabt habe, hätte sie ihnen den Pachtzins bar zahlen müssen, wie dies im Pachtvertrag mit der Verpächterin B. vereinbart sei.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie der vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

1. Die Berufung ist statthaft, frist- und auch formgerecht eingelegt und begründet worden (§ 48 Abs. 1, § 1 Ziff. 1 a LwVG, §§ 517, 520 Abs. 2 ZPO). Insbesondere sind die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift in noch zu akzeptierender Weise von dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin unterzeichnet worden (§ 520 Abs. 5 ZPO, § 519 Abs. 4 ZPO, § 130 Nr. 6 ZPO).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes braucht die Unterschrift unter einem bestimmenden Schriftsatz weder voll ausgeschrieben noch muss sie so gestaltet sein, dass der Name des Unterschreibenden herausgelesen werden kann, um als Unterschrift anerkannt zu werden (BGH NJW 1989, 555 m.w.N). Es genügt ein die Identität des Unterzeichnenden ausreichend kennzeichnender individueller Schriftzug mit entsprechenden charakteristischen Merkmalen, der individuelle und entsprechend charakteristische Merkmale aufweist, die die Nachahmung erschweren, der sich ferner als Wiedergabe eines Namens darstellt und die Absicht einer vollen Unterschriftsleistung erkennen lässt, selbst wenn er nur flüchtig niedergelegt und von einem starken Abschleifungsprozess gekennzeichnet ist (BGHR ZPO § 130 Nr. 6 Unterschrift 7). Unter diesen Voraussetzungen kann selbst ein vereinfachter und nicht lesbarer Namenszug als Unterschrift anzuerkennen sein, wobei insbesondere von Bedeutung ist, ob der Unterzeichner auch sonst in gleicher oder ähnlicher Weise unterschreibt (BGH NJW 1994, 55; BGH FamRZ 1997, 737; BGH FamRZ 2006, 119). In Anbetracht der Variationsbreite, die selbst Unterschriften ein und derselben Person aufweisen, ist jedenfalls dann, wenn die Autorenschaft gesichert ist, bei den an eine Unterschrift zu stellenden Anforderungen ein großzügiger Maßstab anzulegen (BGH NJW 1977, 3380). Denn Sinn und Zweck des Unterschriftserfordernisses ist die äußere Dokumentation der vom Gesetz geforderten eigenverantwortlichen Prüfung des Inhalts der Berufungs- und Berufungsbegründungschrift durch den Anwalt (BGH NJW 2005, 2709), die gewährleistet ist, wenn feststeht, dass die Unterschrift von dem Anwalt stammt.

Bei Anlegung dieser großzügigen Maßstäbe sind die Schriftzüge des klägerischen Prozessbevollmächtigten auf der Berufungs- und Berufungsbegründungsschrift noch als Unterschriften im Sinne von § 130 Nr. 6 ZPO anzusehen. Insgesamt weisen sie charakteristische Merkmale auf, die nicht so ohne weiteres nachzuahmen sind. Sie lassen die Absicht erkennen, eine volle Unterschrift zu leisten und die Schriftstücke nicht lediglich mit einer Paraphe oder Abkürzung abzuzeichnen. Denn sie erfassen jeweils den gesamten maschinenschriftlich unter den Schriftzügen gesetzten Namen des Anwalts. Das Halbrund kann als Beginn eines mit weitem Bogen angesetzten lateinischen W gedeutet werden. Auf der Berufungsschrift ist der Bogen durch die Beifügung einer Schleife an seinem Ende, die als ein kleines lateinisches e und r gedeutet werden kann, individuell so ausgeführt, dass ihm insgesamt der Charakter einer Unterschrift nicht abgesprochen werden kann. Auch kann an der Autorenschaft des Prozessbevollmächtigten der Klägerin kein Zweifel aufkommen, weil, abgesehen von den maschinenschriftlichen Zusätzen des Namens des Anwalts sowie seiner Bezeichnung als Rechtsanwalt die Unterschriften in der Berufungs- und Berufungsbegründungsschrift keine wesentlichen Abweichungen von den Schriftgebilden aufweist, mit denen er die unstreitig von ihm stammenden erstinstanzlichen Schriftsätze in diesem Verfahren, aber auch den gesamten vorgerichtlichen Schriftwechsel unterzeichnet hat.

2. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Die auf Feststellung der Fortdauer des Pachtvertrages gerichtete Klage ist zulässig, Bei einem Streit wegen der Kündigung eines Pachtverhältnisses kann im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO nur dessen (Fort-)Bestand zum Gegenstand der begehrten Feststellung gemacht werden, nicht aber die Wirksamkeit der Kündigung, die bloß Vorfrage hierzu ist (BGH NJW 2000, 354, m.w.N.). Auch wenn die Parteien - wie vorliegend - nur darüber streiten, ob eine bestimmte Kündigung das Pachtverhältnis beendet hat, begründet dies ein ausreichendes Interesse an einer derartigen Feststellung, dass das Pachtverhältnis fortbestehe.

Die Klägerin hat mit Frau E. B. am 12. Juni 2005 einen Landpachtvertrag geschlossen. Dieser Landpachtvertrag war auf eine feste Zeit von zwölf Pachtjahren geschlossen worden, so dass er vor Ablauf dieser Zeit nicht ordentlich gekündigt werden konnte. Die von den Beklagten ausgesprochene Kündigung wäre also nur wirksam, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorgelegen hätte. Voraussetzung wäre also, dass die Klägerin den Beklagten gegenüber eine Pflichtverletzung begangen hat, die eine derartige Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen könnte. Dies vermag der Senat nicht festzustellen.

Zwar hat die Klägerin den am 15. Dezember 2006 fälligen Pachtzins für das Jahr 2006 an die Beklagten nicht innerhalb von drei Monaten gezahlt. Dies stellt jedoch keine Pflichtverletzung den Beklagten gegenüber dar, die sie zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 594 e Abs. 2 Satz 1 BGB berechtigen könnte. Im Zeitpunkt der Fälligkeit des Pachtzinses am 15. Dezember 2006 waren die Beklagten noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Pachtzins für das Jahr 2006 stand daher noch der vormaligen Verpächterin E. B. zu. Denn bei einem Verpächterwechsel durch Veräußerung entscheidet sich die Frage, welche pachtvertraglichen Rechte und Pflichten infolge des Eigentumsübergangs dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzuordnen sind, nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, danach fällig werdende Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (BGH NJW 1989, 451 f.). Dies beruht auf § 566 i.V.m. § 593 b BGB, dessen Wirkung gerade darin besteht, dass erst in dem Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht (BGH NJW 2000, 2346 m.w.N.). Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche bleiben daher bei dem bisherigen Verpächter.

Anders wäre es nur bei einem vorzeitigen Verpächterwechsel oder wenn die Voreigentümerin den Pachtzins für das Jahr 2006 an die Beklagten abgetreten hätte.

Dafür, dass die Beklagten vorzeitig in das von der Klägerin mit Frau B. abgeschlossene Pachtverhältnis eingetreten wären, gibt der Sachverhalt nichts her. Ein vorzeitiger Verpächterwechsel hätte eines dreiseitigen Vertrages bzw. der Zustimmung der Klägerin bedurft. Zu einer derartigen dreiseitigen Vereinbarung tragen die Beklagten aber nicht vor. Von einer stillschweigenden Zustimmung der Klägerin zu einem Austausch ihrer Verpächterin, wie sie die Beklagten in der Berufungserwiderung annehmen, kann nicht schon deswegen ausgegangen werden, weil sich die Klägerin zunächst auf die Information des Ehemannes der Frau B., dass der Pachtzins für das Jahr 2006 an die Beklagten zu entrichten sei, eingelassen und die Beklagten um die Angabe ihrer Kontoverbindung gebeten hat. Wie der Umstand beweist, dass die Beklagten im Juni 2006, also kurz nach Abschluss des Kaufvertrages, bei der Klägerin vorstellig waren, um die Herausgabe der Pachtflächen zu erwirken, ging es den Beklagten aus Sicht der Klägerin nicht um eine Übernahme des Pachtverhältnisses, dem sie hätte zustimmen sollen, sondern um eine Beendigung desselben. Zudem war die Klägerin, nachdem sie von der Veräußerung erfahren hatte, bei der Verpächterin vorstellig geworden, um zu bewirken, dass der Kaufvertrag mit den Beklagten rückgängig gemacht werde. Damit hat sie deutlich gemacht, gerade nicht mit dem Verpächterwechsel einverstanden zu sein.

Zwar mag es sein, dass die Beklagten mit der Verpächterin im Innenverhältnis vereinbart haben, dass der gesamte Pachtzins für das Jahr 2006 den Beklagten zustehe, wozu allerdings im Widerspruch steht, dass die Beklagten im Kündigungsschreiben die Kündigung lediglich darauf stützen konnten, dass ihnen der Pachtzins anteilig für das Jahr 2006 nicht gezahlt worden sei. In diesem Fall wäre die Klägerin gemäß § 410 Abs. 1 Satz 1 BGB aber nur dann zur Zahlung an die Beklagten verpflichtet gewesen, wenn ihr eine von der bisherigen Verpächterin über die Abtretung ausgestellte Urkunde etwa in Gestalt der Vorlage eines Vertragsauszuges vorgelegt worden wäre (Fassbender in Faßbender/Hötzel/Lukanow, 3. Aufl. § 593 b Rn. 63) Eine bloß mündliche Information, dass der Pachtzins dem Erwerber gezahlt werden solle, wie vorliegend geschehen, reicht hingegen nicht aus.

Da ein Recht zur fristlosen Kündigung darauf beruht, dass einer Vertragspartei die Fortsetzung des Pachtverhältnisses unzumutbar ist, wäre das nur in der Person der Veräußerin erstandene Kündigungsrecht auf die Beklagten als Erwerber nicht übergegangen (Fassbender, a.a.O. Rn. 17). Auf die Frage, ob tatsächlich, wie von der Klägerin behauptet und durch Vorlage einer Sammelüberweisung unter Beweis gestellt, der Pachtzins für das Jahr 2006 am 15. Januar 2007, also noch vor Ablauf der dreimonatigen Schonfrist des § 594 e Abs. 2 Satz 1 BGB gezahlt wurde, kommt es deswegen nicht an.

Da die Beklagten weder substantiiert vorgetragen noch nachgewiesen haben, dass aus den Ackerflächen nach den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen Bauland geworden ist bzw. die Flächen zur einer Gewerbefläche umgewidmet worden wären, hat auch die auf § 12 des Pachtvertrages gestützte Kündigung keinen Erfolg. Denn diese Bestimmung des Pachtvertrages sieht ausdrücklich vor, dass das Pachtland nicht nur als Bau- oder Gewerbeland genutzt wird sondern, dass es als solches auch umgewidmet worden ist. Allerdings berufen sich die Beklagten in zweiter Instanz auch nicht mehr auf diesen Kündigungsgrund.

Schließlich vermag auch eine von den Beklagten behauptete Zerrüttung des Vertragsverhältnisses eine Kündigung aus wichtigem Grund nicht zu rechtfertigen (Palandt/Weidenkaff, 68. Aufl. § 543 Rn. 31 m.w.N.).

Kann nach alledem eine Beendigung des Pachtverhältnisses zum 31. Dezember 2007 nicht festgestellt werden, erweist sich das Feststellungsbegehren der Klägerin als begründet.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus § 91, §708 Ziff. 10, § 713 ZPO.

Streitwert: 2.044,17 Euro

Ende der Entscheidung