Judicialis Rechtsprechung

Mit der integrierten Volltextsuche, die vom Suchmaschinenhersteller "Google" zur Verfügung gestellt wird, lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 10.04.2008
Aktenzeichen: 5 U 10/07
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 166
BGB § 241 Abs. 2
BGB § 278
BGB § 280 Abs. 1
BGB § 280 Abs. 1 Satz 1
BGB § 311 Abs. 2
BGB § 421
BGB § 427
BGB § 433
BGB § 433 Abs. 1
BGB § 434
BGB § 437
BGB § 437 Nr. 3
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil

5 U 10/07 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 10. April 2008

Verkündet am 10. April 2008

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt sowie die Richter am Oberlandesgericht Grepel und Tombrink auf die mündliche Verhandlung vom 24. Januar 2008

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das am 22. Dezember 2006 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 10 O 26/06 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung von 5.005,40 € als Schadensersatz aus Sachmängelgewährleistung nach dem Kauf eines Wohnhausgrundstücks in Anspruch.

Der Beklagte war seit 1991 Miteigentümer mit einem Anteil von 50% an dem Grundstück W...straße 30 in B..., eingetragen im Grundbuch von N... Blatt 11350 (Flur 108, Flurstück 14, mit einer Größe von 573 m²). Das Grundstück ist bebaut mit einem um 1900 errichteten Mehrfamilienhaus, bestehend aus einem Vorderhaus, einem Seitenflügel und einer Remise, mit insgesamt 23 Wohneinheiten und einer in der Remise untergebrachten Gewerbeeinheit. Der Beklagte unterhielt in der Remise einen Heizungsinstallationsbetrieb.

Seit dem Jahre 1995 trug sich der Beklagte mit Verkaufsabsichten und führte er über seine Ehefrau C... R... Gespräche mit verschiedenen Kaufinteressenten. Im Jahre 2003 übersandte der Beklagte bzw. seine Ehefrau dem Makler W... W... eine Objektbeschreibung. Über diesen Makler erfuhr der Kläger von dem Hausgrundstück.

Am 17. Mai 2004 fand unter Beteiligung des Klägers, des Maklers W... und der Ehefrau des Beklagten ein Besichtigungstermin statt. Am 10. Juni 2004 folgte ein weiterer Besichtigungstermin, an dem neben dem Makler W... und der Ehefrau des Beklagten auch ein Sachverständiger der finanzierenden Bank des Klägers teilnahm.

Nachfolgend reduzierte der Kläger unter Hinweis auf den "mäßigen baulichen Zustand" der Remise, den Holzbockbefall des Dachstuhles und die "durchsotteten" Schornsteine sein Kaufangebot von 450.000,- € auf 425.000,- €.

Am 29. Juni/26. August/10. September 2004 (Angebot des Klägers vom 29. Juni 2006 zur UR-Nr. 310/2004 des Notars B... in O...; modifizierende Annahme der Verkäufer vom 26. August 2004 zur UR-Nr. 108/2004 des Notars W... M... in B...; Annahme des Klägers vom 10. September 2004 zur UR-Nr. 411/2004 des Notars R... B... in O...) schloss der Kläger mit dem Beklagten und den weiteren Miteigentümern einen Vertrag über den Kauf des Hausgrundstücks für einen Preis von 425.000,- €. In § 9 des Kaufvertrages ist unter anderem folgendes bestimmt:

"§ 9 Gewährleistung

Der Verkäufer übernimmt wegen der Größe und etwaiger Sachmängel des Grundeigentums keine Gewähr.

Der Verkäufer hat den Käufer darüber aufgeklärt, dass im Dachstuhl des Vorderhauses und des linken Seitenflügels Holzbockbefall festgestellt worden und darüber hinaus ein Schornstein versottet ist, ferner die Giebelwände unverputzt und zum Teil rissig sind. Die Schadensbeseitigungskosten (für Holzbockbeseitigung und versotteten Schornstein) sind von dem Verkäufer vorvertraglich mit ca. 16.500,- € ermittelt worden. Entsprechende Kostenvoranschläge sind dem Käufer ausgehändigt worden und diesem bekannt.

Im übrigen versichern die Verkäufer, dass ihnen über das Vorgesagte hinaus nicht bekannt ist, dass das Gebäude von Hausschwamm oder Hausbock befallen ist oder war und behördliche Auflagen oder widerrufliche Genehmigungen bestehen. Sie versichern ferner, dass ihnen auch sonstige aufklärungspflichtige Baumängel nicht bekannt sind.

(...)"

Am 15. September 2004 fand unter Beteiligung der Sachverständigen für Holzschutz Dipl.-Ing. E... S... ein "Ortstermin mit holzschutztechnischer Einschätzung des Dachgeschosses" statt. Die Übergabe des Hausgrundstücks an den Kläger erfolgte am 1. Oktober 2004. Am 31. Januar 2005 beauftragte der Kläger die Ingenieur-Büro P... GmbH mit der Begutachtung des Dachgeschosses. In seinem Gutachten vom 15. April 2005 kam der Sachverständige Dipl.-Ing. K... P... zu dem Ergebnis, dass ehedem durchgeführte Sanierungsmaßnahmen "vielfach nicht den anerkannten und geltenden Regeln der Technik entsprechen", die Balkenanlage durch echten Hausschwamm stark zerstört sei, "Gefahr im Verzug für Leib und Leben" bestehe und "eine sofortige Abstützung des Deckenbereiches zu veranlassen" sei. Die Dachverbandshölzer und die Balkenlagen seien durch Schwamm und weitere Schädlinge geschädigt. Die Sanierungskosten schätzte der Sachverständige auf insgesamt ca. 133.000,- € (netto).

Der Kläger hat geltend gemacht, der Beklagte habe ihn über den Zustand des Dachstuhls arglistig getäuscht. Der gesamte Dachstuhl sei durch Schwamm und Holzschädlinge massiv beschädigt bzw. zerstört und eine kostenaufwendige umfassende Sanierung erforderlich. Anfang/Mitte der 90er Jahre habe der Beklagte den Dachstuhl mit Schädlingsbekämpfungsmitteln gegen Hausbock behandelt. 1995/96 habe der Beklagte eine unzureichende Schwammsanierung durchgeführt. Unter der Regie des Beklagten seien Reparaturarbeiten am Dachstuhl durchgeführt und eine fußballtorähnliche Abstützung ("Pfette") im Seitenflügeldach eingebaut worden, da in diesem Bereich die Balken bereits durch Nässe, Fäulnis, Holzschwamm und Holzschädlinge zerstört gewesen seien. Hierüber habe der Beklagte mit dem damaligen Bezirksschornsteinfegermeister Si... mehrfach gesprochen. Der Beklagte sei regelmäßig mit Ausbesserungsarbeiten am Dachstuhl beschäftigt gewesen, da das Dach undicht gewesen und es immer wieder zu Schäden durch eindringende Nässe gekommen sei. Der Schornstein sei vollständig - also: nicht nur im Bereich des Dachbodens - versottet gewesen. Im Juni 2001 habe der Beklagte eine mangelhafte und unvollständige Sanierung des Daches - im Sinne einer provisorischen Notreparatur - vorgenommen, wobei keine Sanierung gegen den Hausschwamm erfolgt sei, der hierbei habe erkannt werden müssen. Im August 2003 habe der Mieter A... A... einen Kaufinteressenten namens "L..." und einen inzwischen verstorbenen Dachdecker auf das Dachgeschoss geführt. Dabei habe man festgestellt, dass speziell im Bereich des Seitenflügels die Balkenköpfe der Dachkonstruktion total durchgefault und von Hausschwamm befallen gewesen seien und die Balken keine Tragfähigkeit mehr gehabt hätten; der Sanierungsaufwand sei von dem Dachdecker auf 80.000,- bis 100.000,- € geschätzt worden. Der Mieter A... habe die Ehefrau des Klägers hierüber informiert, woraufhin diese erwidert habe, dass sie von dem Schwammbefall und dem damit verbundenen Sanierungsbedarf wisse, aber nicht die Mittel für eine Reparatur habe, und dass das Haus verkauft werden solle. Auch der Beklagte selbst sei von den Mietern A... A... und E... D... auf das schadhafte Dach angesprochen worden, insbesondere auf Feuchtigkeit, Undichtigkeit und die Gefahr der Bildung von Hausschwamm; der Beklagte habe jedoch nur entgegnet, dass für die erforderliche Neueindeckung des Hauses kein Geld zur Verfügung stehe. Im Frühjahr 2004 habe ein türkischer Erwerbsinteressent das Haus besichtigt, einen starken Schimmel- und Schädlingsbefall im Dach festgestellt und hierüber mit der Ehefrau des Beklagten gesprochen; hierauf habe diese den Mieter A... beschimpft, weil er zu viel über die Mängel des Hauses erzählt und Erwerbsinteressenten das Dach gezeigt habe; die Ehefrau des Beklagten habe den Schwamm- und Schädlingsbefall gekannt und erklärt, dass sie den Beklagten über diese Mängel informiere. Somit hätten der Beklagte und seine Ehefrau um den schadhaften Zustand des Daches gewusst und diesen gegenüber dem Kläger arglistig verschwiegen bzw. verharmlost. Der Beklagte müsse sich die Kenntnis seiner Ehefrau zurechnen lassen, da diese die Kaufverhandlungen für die Eigentümergemeinschaft allein geführt und auch die Verkaufsaufgabe vom 8. Dezember 2003 unterzeichnet habe; der Makler W... habe ausschließlich mit der Ehefrau des Beklagten gesprochen und verhandelt, und allein die Ehefrau des Beklagten habe an den Besichtigungen des Hauses teilgenommen und Gespräche über etwaige Mängel geführt. Die Ehefrau des Beklagten sei folglich als dessen Verhandlungsgehilfe anzusehen. Der Beklagte habe über die wesentlichen Mängel im Dach aufklären müssen.

Für seine Schadensberechnung (insgesamt: 5.005,40 €) hat der Kläger folgende Positionen zugrunde gelegt:

a) 365,40 € gemäß Rechnung der Dipl.-Ing. E... S... vom 16. September 2004 für das Honorar für den "Ortstermin mit holzschutztechnischer Einschätzung des Dachgeschosses am 15.09.04" und das "Protokoll 1 vom 16.09.2004";

b) 4.118,- € gemäß Rechnung der Ingenieurbüro P... GmbH vom 19. April 2005 für ein "Gutachten über den baulichen Zustand der Balkenanlagen und Dachverbandshölzer im Dachgeschoss sowie der Weichdach- und Hartdacheindeckung im gesamten Objekt" ;

c) 522,- € für Kosten der Abstützung des Dachstuhls gemäß Kostenangebot der H... Bau GmbH vom 21. April 2005, wozu der Kläger vorträgt, dass diese Arbeiten tatsächlich durchgeführt worden seien.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 5.005,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 2. Oktober 2004 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat erwidert, der Kläger habe nach Mitteilung des Maklers W... von vornherein das Dachgeschoss als Wohnraum ausbauen und den Dachstuhl zu diesem Zweck abreißen und komplett erneuern wollen, weshalb der Zustand des Daches für den Kläger von untergeordneter Bedeutung gewesen sei. Der Kläger habe unter Hinzuziehung von Sachverständigen eigene Untersuchungen insbesondere auch am Dachstuhl und zum baulichen Zustand der Remise durchgeführt. Der fortgeschrittene Alterungszustand der gesamten Dachkonstruktion sei dem Kläger daher bekannt gewesen und der Kaufpreis deshalb auch von vorher 450.000,- € auf nurmehr 425.000,- € reduziert worden; dabei handele es sich um das 7,1-fache des Jahresnettomietzinses und somit um einen sehr niedrigen Kaufpreis. Weder er, der Beklagte, noch seine Ehefrau hätten von einem Schwammbefall oder einem dahingehenden Verdacht gewusst, sondern nur von den im Kaufvertrag beschriebenen Versottungserscheinungen am Schornstein und dem Holzbockbefall; hierfür habe ein Kostenangebot aus März 2004 vorgelegen, das dem Kläger übergeben worden sei. 1994/95 seien Auslaschungen zur Beseitigung kriegsbedingter Schäden vorgenommen worden; hierbei hätten sich keine Hinweise auf Schädigungen durch Hausschwamm oder ähnliches erge-ben.1996 seien keine Arbeiten am Dach durchgeführt worden. Der damalige Bezirksschornsteinfegermeister Si...habe keine Hinweise auf einen Sanierungsbedarf für das Dach erteilt, sondern bei seinen periodischen Besichtigungen keine Schäden festgestellt. Der versottete Schornstein sei 1999 durch vollständiges Ausbrennen und Austrocknen saniert und die Versottung beseitigt worden. Im Jahre 2001 seien keine Sanierungsarbeiten am Dachstuhl ausgeführt, sondern nur die Schornsteineinfassungen, Kappleisten und Dachbahnen erneuert worden. Es hätten zu keiner Zeit "Notreparaturen" stattgefunden, sondern nur normale, altersbedingt anfallende Dachreparaturen. Die in der Zeit bis zum 1. Juni 2004 mit der Hauswartstätigkeit betraute Ehefrau des Beklagten habe das Dach nach heftigen Regenfällen stets kontrolliert; Hinweise auf die Gefahr von Hausschwammbildung seien ihr nicht bekannt gegeben worden oder aufgefallen. Verkaufsverhandlungen mit einem Erwerbsinteressenten namens "L..." oder einem türkischen Interessenten seien nicht geführt worden, und die Mieter A... und D... hätten dem Beklagten oder seiner Ehefrau auch keine Mitteilungen über Schwamm- oder Schädlingsbefall oder sonstige Schäden am Dachstuhl gemacht. Die Ehefrau des Beklagten sei nicht als Verhandlungsperson der Verkäufer aufgetreten und habe weder Verkaufs- noch Preisverhandlungen geführt. Die von dem Kläger beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. S... habe bei der Untersuchung des Daches weder Schwammbefall noch Durchfeuchtungen oder Undichtigkeiten festgestellt. Der Gutachtenauftrag an das Ingenieurbüro P... sei zur Vorbereitung für den Ausbau des Dachgeschosses in Auftrag gegeben worden, so dass die hieraus entstandenen Kosten kein ersatzfähiger Schaden seien.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme (Vernehmung der Zeugen A... A..., E... D..., W... W..., L... Si... und C... R... im Termin vom 30. November 2006) die Klage mit seinem Urteil vom 22. Dezember 2006 abgewiesen und zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Dem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch aus §§ 433, 434, 437, 280 Abs.1 BGB zu. Es bestünden bereits Zweifel an der hinreichenden Darlegung eines Sachmangels und am Eintritt eines ersatzfähigen Schadens. Jedenfalls sei die Haftung der Verkäufer wirksam ausgeschlossen worden. Eine Gewährübernahme oder eine Beschaffenheitszusage sei nicht erfolgt. Ein arglistiges Verhalten der Verkäuferseite habe der Kläger nicht zu beweisen vermocht. Schon ein Schwammbefall in der Zeit bis zur Übergabe des Hauses sei nicht bewiesen worden. Gleiches gelte für eine Kenntnis oder ein Verdacht des Beklagten in Bezug auf das Vorliegen eines - offenbarungspflichtigen - Befalls mit Hausschwamm. Auch die Behauptung, dass die Ehefrau des Beklagten von einem solchen Verdacht unterrichtet gewesen sei, habe der Kläger nicht nachgewiesen. Zudem sei dem Beklagten eine etwaige Kenntnis seiner Ehefrau nicht zuzurechnen, da sie nicht als Verhandlungsperson fungiert, sondern nur Hilfstätigkeiten bei der Durchführung von Besichtigungsterminen wahrgenommen habe. Das "Kennenmüssen" eines Mangels genüge für die Annahme von Arglist nicht. Der altersentsprechende erhebliche Sanierungsbedarf am Dachstuhl sei als solcher kein offenbarungspflichtiger Umstand.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner - rechtzeitig eingelegten und begründeten - Berufung. Er rügt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens im Wesentlichen eine fehlerhafte Beweiswürdigung des Landgerichts. Die Ehefrau des Beklagten habe nachgewiesenermaßen Kenntnis vom schlechten Zustand des Daches, von der dort herrschenden Trockenfäule und vom Hausschwammbefall gehabt. Für Arglist genüge das Verschweigen eines Verdachts auf gravierende Mängel. Die Ehefrau des Beklagten habe als Verhandlungsführer der Verkäufer gehandelt. Der geltend gemachte Schaden betreffe - ersatzfähige - Schadensfeststellungskosten. Die Mängel ergäben sich aus dem vorgelegten Gutachten des Dipl.-Ing. Klaus P... und hätten sich über Jahre hinweg entwickelt.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 5.005,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 2. Oktober 2004 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und hält die Berufung des Klägers mangels ordnungsgemäßer Berufungsbegründung für unzulässig. Ergänzend trägt der Beklagte vor, dass der Kläger inzwischen einen Dachausbau ohne substantielle Dacherneuerung durchgeführt habe, was gegen das Vorliegen eines wesentlichen Mangels spreche. Das Dach sei bis zur Übergabe des Hauses an den Kläger trocken gewesen. Es liege kein Schwammbefall und keine dahingehende Kenntnis des Beklagten oder seiner Ehefrau - die nicht als seine Repräsentatin gehandelt habe - vor.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

1. Die Berufung des Klägers ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und Abs.2 Nr.1, §§ 517, 519, 520 ZPO). Dem Erfordernis einer ordnungsgemäßen Berufungsbegründung (§ 520 Abs.1 und 3 ZPO) ist genügt.

2. Das Rechtsmittel hat jedoch in der Sache selbst keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht als unbegründet abgewiesen.

Maßgebliche Anspruchsgrundlage ist § 280 Abs.1 Satz 1 i.V.m. § 433 Abs.1, § 434, § 437 Nr.3 BGB bzw. i.V.m. § 311 Abs.2, § 241 Abs.2 BGB, jeweils i.V.m. §§ 427, 421 BGB.

Geht es - wie hier - um einen Schaden, der durch eine mangelfreie Nacherfüllung (§ 437 Nr.1, § 439 BGB) nicht beseitigt werden kann (Mangelfolgeschaden), so kann Schadensersatz insoweit ohne vorherige Fristsetzung verlangt werden (s. etwa Palandt/Weidenkaff, BGB, 67.Aufl.2008, § 437 Rdn.35, 39; Münch.Komm.-H.P.Westermann, BGB, Bd.3, 5.Aufl.2008, § 437 Rdn.30 [ff.]).

Im Hinblick auf den als solchen wirksamen umfassenden Sachmängelgewährleistungsausschluss in § 9 Absatz 1 des Kaufvertrages ist streitentscheidend, ob der Beklagte selbst oder eine ihm gemäß §§ 166, 278 BGB zurechenbare Hilfsperson dem Kläger (Käufer) gegenüber einen Mangel arglistig verschwiegen hat; wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat und von der Berufung nicht angegriffen wird, bestehen keine Anhaltspunkte für die Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie durch die Verkäuferseite (§ 444 BGB).

Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht den erforderlichen Nachweis eines arglistigen, dem Beklagten zuzurechnenden Verhaltens als nicht geführt angesehen.

Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er einen offenbarungspflichtigen Mangel oder die ihn begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält und er weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Aufklärung über diesen Mangel den Kaufvertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte (s. BGH NJW 2007, S.835, 836 m.w.Nw.; KG, MDR 2006, S.200; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 442 Rdn.18 und § 444 Rdn.11; Münch.Komm.-H.P.Westermann, aaO., § 438 Rdn.29). Fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers vom Mangel genügt für Arglist nicht (s. nur BGH NJW 2004, S.1032, 1033; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 444 Rdn.11). Arglistig handelt indes auch, wer wider besseres Wissen irreführende, grob verharmlosende Angaben über vorhandene Mängel macht (s. KG, NJW-RR 2006, S.1213, 1214 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 444 Rdn.11).

Eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht für alle wesentlichen Mängel der Kaufsache, die für den Vertragszweck von erkennbar erheblicher Bedeutung sind. Hierzu zählt insbesondere der (auch: frühere) Befall mit Hausschwamm, eine frühere Hausschwammsanierung (wegen der damit verbundenen Gefahr eines erneuten Auftretens von Hausschwamm) und der bestehende Verdacht auf das Vorhandensein von Hausschwamm (s. dazu BGH NJW-RR 2003, S.772, 773; WM 1968, S.1220, 1221; KG, NJW-RR 1989, S.972 f.; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, aaO., § 123 Rdn.5b und 8; Münch.Komm.-H.P.Westermann, aaO., § 438 Rdn.32; Münch.Komm.-Kramer, BGB, Bd.1, 5.Aufl.2006, § 123 Rdn.18 und 21).

Der Verkäufer muss sich gemäß §§ 166, 278 BGB die Kenntnis eines Verhandlungsgehilfen oder Wissensvertreters zurechnen lassen, den er im Rechtsverkehr als seinen Repräsentanten mit der eigenverantwortlichen Erledigung bestimmter Aufgaben betraut hat (s. dazu BGHZ Bd.117, S.104, 106 f.; BGH NJW 2001, S.1062; NJW 1992, S.899, 900; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, aaO., § 123 Rdn.13; Münch.Komm.-Kramer, aaO., § 123 Rdn.23; Münch.Komm.-H.P.Westermann, aaO.; § 438 Rdn.34).

Im vorliegenden Fall spricht - entgegen der Ansicht des Landgerichts - viel dafür, dass die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin C... R..., von den Verkäufern als Verhandlungsgehilfe eigenverantwortlich mit der Durchführung von Vertragsverhandlungen und -gesprächen betraut worden ist. Gespräche mit Erwerbsinteressenten, insbesondere auch mit dem Kläger und dem Makler W..., sind von Seiten der Verkäufer ausschließlich durch die Ehefrau des Beklagten geführt worden. Dies hat letztlich auch die Zeugin R... bestätigt, indem sie bei ihrer Vernehmung bekundet hat, dass sie mehrere Gespräche mit dem Kläger und dem Makler W... geführt, die Besichtigungen durchgeführt und die Verwaltungsunterlagen an den Kläger übergeben und erläutert habe. Nach der Aussage des Zeugen W... war sie die "hauptsächliche Kontaktperson" und die "treibende Kraft" auf der Verkäuferseite. An den Besichtigungsterminen und den Gesprächen über die Kaufsache war auf der Verkäuferseite allein die Ehefrau des Beklagten beteiligt. Sie hatte sich zuvor - jedenfalls: bis zum 1. Juni 2004 - auch verantwortlich als "Hauswartin" um das Haus gekümmert und (nach ihrer Aussage) das Exposé (den "Flyer") des Maklers W... gebilligt. Nach dem - wohl unstreitigen - Vortrag des Klägers wurde die Verkaufsaufgabe vom 8. Dezember 2003 auch von der Ehefrau des Beklagten unterzeichnet und an den Makler W... übersandt. Zwar sind nach der Aussage des Maklers W... mündlich keine echten "Verhandlungen" über den Inhalt des Kaufvertrages, insbesondere nicht über den Kaufpreis, geführt, sondern insoweit nur wenige Schriftstücke gewechselt worden. In Bezug auf die Verkaufsgespräche "vor Ort" und die Informationen über den Kaufgegenstand war aber die Ehefrau des Beklagten offenkundig "Repräsentantin" der Verkäufer; anders wird man ihre Stellung kaum zutreffend beschreiben können; der Beklagte oder ein anderer Miteigentümer ist - soweit ersichtlich - an den "Verkaufsgesprächen" überhaupt nicht beteiligt gewesen, und die Ehefrau des Beklagten stand zweifelsfrei "im Lager" der Verkäufer.

Das Landgericht ist aber zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass der Kläger den ihm obliegenden Beweis für das arglistige Verschweigen eines Befalls des Dachstuhls mit Hausschwamm oder eines anderen wesentlichen und daher offenbarungspflichtigen Mangels des Wohngebäudes oder eines dahingehenden Verdachts nicht erbracht hat (§ 286 ZPO).

Es ergeben sich keine konkreten Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der diesbezüglichen Feststellung des Landgerichts (§ 529 Abs.1 Nr.1 ZPO).

Der Zeuge A... A... hat zwar bekundet, dass er im Herbst (2003) einem Erwerbsinteressenten mit dem Vornamen "L..." und dem inzwischen verstorbenen Dachdecker und Zimmermannsmeister K... Pa... den Dachboden gezeigt habe; der Dachdecker Pa... habe gesagt, das Dach sei insgesamt marode, Trockenfäule, Schwamm und Nässe festgestellt und mitgeteilt, dass das Dach schleunigst saniert werden müsse, wobei mit Kosten von 80.000,-€ bis 100.000,- € zu rechnen sei; hiervon habe er, der Zeuge A..., die Ehefrau des Beklagten etwa eine Woche später unterrichtet und ihr drei Holzstücke als Nachweisproben übergeben. Zudem habe es oft durch das Dach geregnet, deshalb seien Kübel aufgestellt und Planen ausgelegt worden. Das Holz sei nass und von Wurmlöchern durchsetzt gewesen. - Die Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen A... ist jedoch Zweifeln ausgesetzt. Während der Zeuge zunächst zum Ausdruck gebracht hat, dass er den Dachboden zuerst mit dem Erwerbsinteressenten "L..." und nachfolgend mit dem Dachdecker Pa... besichtigt habe, hat er später den Eindruck erweckt, dass er gemeinsam mit beiden Personen die Besichtigung unternommen habe, dies dann im weiteren Verlauf seiner Vernehmung korrigiert und ausgeführt, dass die Besichtigung zunächst mit dem Dachdecker Pa... und eine Woche später mit dem Interessenten "L..." erfolgt sei - was indes nicht mit der Ausführung des Zeugen übereinstimmt, dass er erst durch die Besichtigung mit dem Interessenten L... darauf gestoßen worden sei, dass am Dach etwas "komisch" sei und es durch einen Dachdecker begutachtet werden müsse. Zudem ist der Zeuge A... nach dem unstreitigen Parteivorbringen erst ab dem 1. Juni 2004 (gemeinsam mit seiner Lebensgefährtin, der Zeugin D...) mit Hauswartstätigkeiten befasst gewesen, und es ist nicht erklärlich, wie der Zeuge A... zuvor hätte Zugang zum Dachstuhl gehabt haben können oder Anlass und Befugnis gehabt hätte, fremden Kaufinteressenten das Haus zu zeigen. Widersprüche und Ungereimtheiten weist die Aussage des Zeugen A... auch zu anderen Punkten auf. Der Erwerbsinteressent "L..." soll ein Bekannter des Zeugen A... sein, doch kennt er dessen Nachnamen nicht. Zunächst hat der Zeuge in seiner Aussage den Anschein erweckt, als habe die Ehefrau des Beklagten auch ihm den Zugang zum Dachboden durch Anbringung von "zwei neuen Vorhängeschlössern" verwehrt, später aber ausgeführt, er selbst habe ein Vorhängeschloss am Dachboden angebracht und einen Schlüssel hierzu für sich behalten. Die Aussage des Zeugen A..., es habe oft durch das Dach geregnet, steht auch nicht im Einklang mit der Aussage der Zeugin E... D.... Nach deren Bekundung habe es - erst - im Frühjahr 2005, also nach der Übergabe des Hauses an den Kläger, durch das Dach geregnet. Die nachfolgenden Aussagen der Zeugin D... beziehen sich offenbar allein auf Wahrnehmungen aus der Zeit nach der Übernahme der Hauswartstelle am 1. Juni 2004 und wohl sogar erst nach der Übergabe des Gebäudes an den Kläger. Von Hausschwamm oder Fäule habe die Zeugin D... nichts bemerkt und dem Beklagten oder seiner Ehefrau auch keine Mitteilung gemacht.

Danach erscheint schon aufgrund der isolierten Betrachtung der Aussagen der Zeugen A... und D... zweifelhaft, ob in der Zeit vor der Übergabe des Wohngebäudes an den Kläger überhaupt Hausschwamm oder Trockenfäule vorhanden gewesen und der Beklagte oder seine Ehefrau hiervon (oder auch nur: von einem dahingehenden Verdacht) unterrichtet worden sind.

Diese Zweifel mehren und verstärken sich bei der gebotenen Berücksichtigung der übrigen Zeugenaussagen. Der ehemalige Bezirksschornsteinfegermeister L... Si... hat ausgesagt, dass er im Dach des Hauses keinen dringenden Sanierungsbedarf und keinen Schaden bemerkt habe; nur einmal, im Jahre 1994, sei eine weiche Stelle auf der Bitumenbahn aufgefallen, die nachgegeben habe und später beseitigt worden sei. Schäden durch Fäulnis oder Schwamm habe er nicht festgestellt. Die Zeugin C... R..., die Ehefrau des Beklagten, hat ausgesagt, dass sie keine Kenntnis von Fäulnis oder Schwammbefall gehabt, hierüber auch keine Gespräche mit dem Zeugen A... geführt und von diesem auch keine Holzproben erhalten habe; sie habe das Dach regelmäßig auf Undichtigkeiten kontrolliert und diese gfs. beseitigt. Nur einmal, im Jahre 2003, sei für etwa eine Woche ein Wasserauffangkübel im Dachboden aufgestellt worden. - Obschon die Aussage der Zeugin R... wenig Details und Substanz aufweist, steht sie doch in direktem Gegensatz zur - ihrerseits nicht zweifelsfreien - Bekundung des Zeugen A.... Die Zeugin R... ist als Ehefrau und Verhandlungsperson des Beklagten in ihren mutmaßlichen Interessen vom Ausgang des Rechtsstreits betroffen. Andererseits führte der Zeuge A... in der Zeit von Mitte Juni 2006 bis Mitte Februar 2007 (also in der Zeit der Beweiserhebung durch das Landgericht) entgeltliche Bauarbeiten (Abbruch- und Sanierungsarbeiten) für den Kläger durch und mag deshalb insbesondere zum Zeitpunkt seiner Aussage vor dem Landgericht (30. November 2006) auch dem Interesse des Klägers am Ausgang des Rechtsstreits nahe gestanden haben.

Insgesamt verbleiben nach der erstinstanzlichen Beweisaufnahme Zweifel daran, ob in der Zeit vor der Übergabe des Wohngebäudes an den Kläger überhaupt Hausschwamm oder Trockenfäule vorhanden gewesen und der Beklagte oder seine Ehefrau hiervon (oder auch nur: von einem dahingehenden Verdacht) unterrichtet worden sind. Diese Zweifel gehen zum Nachteil des Klägers, der insoweit die Beweislast trägt.

Zusätzliche Zweifel erwachsen letztlich noch daraus, dass weder dem Bezirksschornsteinfegermeister Si... noch dem mit dem Kostenvoranschlag für die Arbeiten am Dachgeschoss in 2003/2004 beauftragten Betrieb noch den an den Besichtigungsterminen vom 17. Mai und 10. Juni 2004 beteiligten Personen (hierunter insbesondere auch: dem Sachverständigen der finanzierenden Bank des Klägers) noch der vom Kläger beauftragten Sachverständigen Dipl.-Ing. S... ein Befall des Dachstuhles mit Hausschwamm oder Trockenfäule aufgefallen ist.

Dass der Dachstuhl alt und aus diesem Grunde der Sanierung bedürftig und außerdem mit Holzbock befallen ist, wie dies insbesondere auch die Zeugin D... geschildert hat, war dem Kläger bekannt und ersichtlich und ist in § 9 Absatz 2 des Kaufvertrages zum Ausdruck gebracht worden. Hierauf hat - teilweise - auch das vorvertragliche Begehren des Klägers und seiner finanzierenden Bank nach Minderung des Kaufpreises Bezug genommen. Auch der Makler W... hat bestätigt, dass eine (gewisse) Schadhaftigkeit des Daches bei der Besichtigung ersichtlich gewesen sei. Insoweit findet sich kein tragfähiger Anhalt für ein arglistiges Verschweigen der Verkäuferseite.

Nach alldem hat der Kläger den ihm obliegenden Beweis für das arglistige Verschweigen eines wesentlichen Mangels des Hausdaches (insbesondere: Hausschwamm und Trockenfäule) oder eines dahingehenden Verdachts in der Zeit vor der Übergabe des Hausgrundstücks an ihn nicht erbracht.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs.1 ZPO sowie auf § 708 Nr.10, §§ 711, 713, 544 ZPO, § 26 Abs.1 Nr.8 EGZPO. Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Ende der Entscheidung

Zurück