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Die Berufung der Klägerin gegen das am 12. Juli 2007 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Neuruppin - 2 O 223/07 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Beklagten nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Klägerin begehrt die Verurteilung der Beklagten zur Bewilligung und Beantragung der Eintragung einer Grunddienstbarkeit (Wegerecht [Geh- und Fahrrecht]).

Die Klägerin entwickelte in G... ein etwa 30 ha großes Wohnungsbauprojekt "S...", zu dem unter anderem auch die Wohnhäuser ...weg Nr. 22a - 22h (Flurstücke 972 bis 979 der Flur 3 der Gemarkung G...) und Nr. 26a, 31a, 31c, 30a und 30c (Flurstücke 817, 822, 824, 825 und 827 der Flur 3 der Gemarkung G...) gehören. Zu den in ost-westlicher Richtung nebeneinander liegenden Wohngrundstücken ...weg Nr.22a - 22h (im Folgenden: No...) und den hieran südlich angrenzenden, ebenfalls in ost-westlicher Richtung nebeneinander liegenden Wohngrundstücke ...weg Nr. 26a, 31a, 31c, 30a und 30c (im Folgenden: Sü...) führt ein Privatweg, der im Bereich der Grenze zwischen den Grundstücken der No... und den Grundstücken der Sü... verläuft. Dieser Weg hat derzeit eine Breite von insgesamt etwa 2,8 m; hiervon entfallen 1,2 m Breite auf einen mit Betonsteinen gepflasterten Gehweg und etwa 1,6 m Breite auf einen mit Rasenfugensteinen befestigten Fahrweg; der 1,2 m breite Gehweg befindet sich jeweils zur Hälfte (je 0,6 m Breite) auf den Grundstücken der No... und der Sü...; der etwa 1,6 m breite Fahrweg liegt nördlich von diesem Gehweg und somit vollständig auf den Grundstücken der No....

Die Klägerin begann mit der Entwicklung des Wohnungsbauprojektes "S..." im Jahre 1999. Nach der damaligen Planung war im Grenzbereich der heutigen Grundstücke der No...- und Sü... ein etwa 4,5 m breiter Weg geplant, der jeweils zur Hälfte seiner Breite (jeweils 2,25 m) auf den Grundstücken der No...- und Sü... liegen und aus einem mittig gelegenen 1,2 m breiten Gehweg sowie hieran nördlich und südlich angrenzenden Fahrwegen mit einer Breite von jeweils 1,65 m bestehen sollte; am östlichen Ende des Weges sollte eine Wendemöglichkeit geschaffen werden. Die Realisierung des Projektes begann mit der Vermarktung und Fertigstellung der Wohngrundstücke der Sü... im Jahre 2000/2001. Im Jahre 2001 änderte die Klägerin die Wegeplanung; der Weg wurde danach auf seine heutige Breite von etwa 2,8 m reduziert; der südlich vom Gehweg geplante Fahrweg über die Grundstücke der Sü... wurde nicht ausgeführt und der Weg in seiner heutigen Gestalt angelegt (1,2 m breiter Gehweg - hälftig auf den Grundstücken der No...- und Sü... gelegen - und nördlich anschließender etwa 1,6 m breiter Fahrweg - der vollständig auf den Grundstücken der No... liegt). Diese Gestalt hatte der Weg bereits, als die Klägerin im Jahre 2002/2003 die Vermarktung und Fertigstellung der Wohngrundstücke der No... vornahm.

Durch notariellen Vertrag vom 1. Oktober 2002 zur UR-Nr. 211/2002 des Notars ... in B... erwarben die Beklagten das Flurstück 979 (...weg 22a) mit einer Größe von 278 m² sowie - als Stellplatzfläche - das 11 m² große Flurstück 807 zu je 1/2 (ideelle Hälfte) für einen Preis von insgesamt 185.500,- €.

In § 4 Ziffer 7 lit. a) des Vertrages ist folgendes geregelt:

"Dem Käufer ist bekannt, dass die Zuwegung zum Kaufgrundstück ganz/teilweise durch einen Privatweg erfolgt. Sie ergibt sich aus dem zur Anlage 1 genommenen Lageplan. Durch diesen Weg werden auch Nachbargrundstücke erschlossen. Der Käufer stimmt demzufolge bereits jetzt dahingehend zu, dass zu Lasten bzw. zu Gunsten des Kaufgegenstandes für Eigentümer benachbarter Grundstücke betreffend Grenzabstand sowie Geh- und Fahrrechten Dienstbarkeiten im Grundbuch des Kaufgegenstandes eingetragen werden. Es handelt sich hierbei um die in der Anlage - grün - gekennzeichneten Flächen. Die Kosten für diese Grundbucheintragung übernimmt der Verkäufer.

Der Käufer erteilt sowohl dem Verkäufer wie auch den in § 11 des Vertrages genannten Angestellten Vollmacht, derartige Erklärungen auch für ihn abzugeben und entsprechende Anträge, insbesondere Grundbuchanträge, zu stellen."

Ab Herbst 2005 kam es insbesondere wegen der Benutzung des Weges für die Befahrung mit Kraftfahrzeugen durch die Sü... zu Streitigkeiten zwischen den No...- und Sü.... Einige der No... stellten Steine und Pflanzkübel auf den Fahrweg. Mit Schreiben vom 23. April 2006 kündigten die No... den Sü... an, den (Fahr-)Weg für Fahrzeuge unpassierbar zu machen und den Gehweg bestehen zu lassen. Mit Vereinbarung vom 8. Mai 2006 verzichteten die No... wechselseitig auf die Fahrrechte an dem Weg. Mit Schreiben vom 21. Juni 2006 forderte die Klägerin die Beklagten erfolglos zur Bewilligung der Eintragung des streitgegenständlichen Wegerechts (Grunddienstbarkeit) auf. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2006 boten die No... die Bewilligung einer Grunddienstbarkeit für den 1,2 m breiten Gehweg (Benutzung als Gehweg und zur Befahrung mit Fahrzeugen ohne Motorantrieb) an. Zu einer Einigung kam es nicht.

Die Klägerin hat die Bewilligung und Beantragung der Eintragung der verlangten Dienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für den streitigen Weg zunächst zu Gunsten der Flurstücke 972 bis 978 sowie 817, 822, 824, 825 und 827 begehrt und dieses Begehren nachfolgend auf die Begünstigung der Flurstücke 817, 822, 824, 825 und 827 beschränkt.

Sie hat geltend gemacht, die Beklagten seien gemäß § 4 Ziffer 7 lit. a) des Kaufvertrages in Verbindung mit § 335 BGB zur Bewilligung und Beantragung der Eintragung der verlangten Grunddienstbarkeit verpflichtet. Aus der kaufvertraglichen Regelung ergebe sich eindeutig, dass auch den Sü... das Geh- und Fahrrecht einzuräumen sei. Bei der Beurkundung des Kaufvertrages sei den Beklagten durch den beurkundenden Notar erklärt worden, dass die Sü... das Recht hätten, den Weg zur Erschließung ihrer Grundstücke zu benutzen, und daher auch zu deren Gunsten eine Grunddienstbarkeit bestellt werde.

Die Beklagten haben entgegnet, der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch nicht zu. Er ergebe sich insbesondere nicht aus § 4 Ziffer 7 lit. a) des Kaufvertrages. Danach sei eine Grunddienstbarkeit nur zugunsten der "Eigentümer benachbarter Grundstücke" zu bewilligen. Hierunter fielen indes nur die No..., nicht aber auch die Sü.... Deren Grundstücke würden in dem Lageplan der Anlage 1 nur ungenau und lediglich im nördlichen Teilbereich wiedergegeben. Das Gesamtbild der Anlage 1 zum Kaufvertrag vermittle den Eindruck, dass es allein um die Erschließung der No... Grundstücke gehe. Dass den Sü... danach kein Fahrrecht einzuräumen sei, ergebe sich im Umkehrschluss auch daraus, dass in den Kaufverträgen mit den Sü... im Gegensatz zu den Kaufverträgen mit den No... konkrete durch einzutragende Grunddienstbarkeiten begünstigte Flurstücke und (teilweise) ausdrücklich auch die Grundstücke der No... erwähnt worden seien. Dieses Ergebnis sei auch von der Sache her gerechtfertigt. Denn die Grundstücke der Sü... verfügten über anderweitige Zuwegungen, und die Sü... hätten in Abweichung von der früheren Planung bewusst davon abgesehen, südlich von dem Gehweg einen Fahrweg über ihre Grundstücke anzulegen bzw. anlegen zu lassen. Nach dieser früheren Planung habe der nördlich vom Gehweg gelegene - dann auch ausgeführte - Fahrweg allein den Grundstücken der No... dienen sollen und der südlich vom Gehweg vorgesehene - dann aber nicht angelegte - Fahrweg ausschließlich den Grundstücken der Sü...; die Sü... hätten auf "ihren Fahrweg" bewusst verzichtet und an dessen Stelle Bepflanzungen vorgenommen oder Stellplätze errichtet. Vor diesem Hintergrund stehe es den Sü... nicht zu, den nördlich vom Gehweg gelegenen Fahrweg über die Grundstücke der No... zu benutzen.

Das Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 12. Juli 2007, auf das ergänzend Bezug genommen wird, als unbegründet abgewiesen und zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Bewilligung und Beantragung der Eintragung der verlangten Grunddienstbarkeit gegen die Beklagten aus § 335 BGB in Verbindung mit § 4 Ziffer 7 lit. a) des Kaufvertrages zu, denn die Sü... seien nicht "Eigentümer benachbarter Grundstücke" im Sinne dieser Regelung. Der Lageplan in der Anlage 1 zum Kaufvertrag weise als grün gekennzeichneten Bereich nur die nördliche Hälfte des Weges, nicht auch dessen südliche Hälfte aus. Hieraus ergebe sich eindeutig, dass nur die Erschließung der Grundstücke der No... gemeint sei. Hierfür spreche auch die Unklarheitenregelung in § 305c Abs.2 BGB. Ein Anspruch aus § 917 BGB stehe der Klägerin ebenfalls nicht zu.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer rechtzeitig eingelegten und begründeten Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Ergänzend führt sie aus: Die grüne Markierung in der Anlage 1 zum Kaufvertrag kennzeichne nur die mit den Dienstbarkeiten zu belastenden Flächen, nicht aber die herrschenden Grundstücke. Dies sei im Notartermin auch so erläutert worden. Bereits in einem Vorgespräch am 26. September 2002 mit der Mitarbeiterin K... Sch... von der mit dem Vertrieb beauftragten Al... GmbH sei den Beklagten anhand eines Lageplans erklärt worden, dass der streitige Weg als Zuwegung und Zufahrt zu den Grundstücken der No... und der Sü... vorgesehen sei. § 305c Abs.2 BGB greife nicht ein, da die Auslegung keine unbehebbaren Zweifel lasse. Die Flurstücke 822, 825 und 827 hätten ohne den streitigen Weg keinen Anschluss an das öffentliche Straßenland. Der streitige Weg sei bei Abschluss des Kaufvertrages zwischen den Parteien schon fertig gestellt und als solcher erkennbar gewesen und von den Sü... auch benutzt worden. Die Wohnhäuser der Sü... seien in der Zeit vom 27. Februar 2001 bis zum 15. Dezember 2002 an diese übergeben worden. Da diese Wohnhäuser eine Wohnfläche von mehr als 100 m² aufwiesen, sei nach den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen ein zweiter Stellplatz notwendig; dementsprechend seien auch zwei Stellplätze je Wohngrundstück der Sü... vorgesehen gewesen, nämlich ein Stellplatz auf dem Wohngrundstück und ein weiterer Stellplatz auf einem gesonderten Flurstück entlang des ... Weges. Ohne - erreich- und nutzbaren - zweiten Stellplatz seien die Grundstücke der Sü... bauordnungsrechtlich nicht ordnungsgemäß erschlossen. Für die Auslegung des Kaufvertrages müsse im Übrigen auch die Darstellung des Kaufgegenstandes im Lageplan der Anlage 1 (rot umrandet, s. § 1 Nr.1 des Kaufvertrages) mit berücksichtigt werden.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Beklagten zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Eintragung folgender Grunddienstbarkeit in das Grundbuch des Amtsgerichts Oranienburg von G... Blatt 5598, eingetragener Grundbesitz Flurstück 979 der Flur 3 der Gemarkung G..., an nächst offener Rangstelle im Gleichrang mit den bereits eingetragenen Dienstbarkeiten zu Gunsten der W... GmbH & Co KG, der T... AG; den Flurstücken 981, 972, 973, 974, 975, 976, 977 und 978 jeweils Flur 3 - Geh- und Fahrrecht; den Flurstücken 975, 976, 977, 978 jeweils Flur 3 - Regenentwässerung; den Flurstücken 972, 973, 974, 975, 976, 977, 978 jeweils Flur 3 - leitungsgebundene Medien; zu bewilligen und zu beantragen:

Grunddienstbarkeit zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des im Grundbuch von G... Blatt 5597, 5531, 5430, 5530 und 5535 verzeichneten Grundstücks Flur 3 Flurstück 817, 822, 824, 825 und 827 folgenden Inhaltes:

Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks gestattet dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks, auf dem dienenden Grundstück entlang der Grundstücksgrenze zu den Flurstücken 978 und 817 einen befestigten und befahrbaren Weg von ca. 2,3 m Breite und ca. 11,0 m Länge mit PKW, LKW mit einem zulässigen Gesamtgewicht von bis zu 3,5 Tonnen und sonstigen Kraftfahrzeugen als Zu- und Abfahrt auf dem herrschenden Grundstück anzulegen und zu befahren.

Die Dienstbarkeit darf nur ausgeübt werden im Rahmen der derzeitigen zulässigen baulichen Nutzung des herrschenden Grundstücks. Das Recht, die Zuwegung zu befahren und zu begehen, haben auch die vom jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks ermächtigten Personen wie Mitbewohner, Bedienstete, Besucher, Mieter oder Pächter sowie Lieferanten und Versorgungsunternehmen. Die Zuwegung darf vom jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks mitgenutzt werden.

Die Verpflichtung zur Unterhaltung der Zuwegung einschließlich seiner Verkehrssicherung obliegt dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks.

Der Ausübungsbereich ist in dem der Klage als Anlage K 1 beigefügten Lageplan grün gekennzeichnet.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung des Landgerichts unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie entgegnen ferner: Der streitige Weg sei bei Kaufver-tragsabschluss nur als "Baustraße" ausgestaltet und zu erkennen gewesen. Über ein Wegerecht zugunsten der Sü... sei vor und bei Vertragsabschluss nicht gesprochen worden. Die Verträge und Bezugsurkunden für die Grundstücke der Sü... seien ihnen, den Beklagten, bei Vertragsschluss nicht bekannt gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Senat hat Beweis erhoben über die Behauptung der Klägerin, wonach die Beklagten vor sowie bei dem Abschluss des Kaufvertrages darauf hingewiesen worden seien, dass die Sü... das Recht hätten, den vorhandenen Weg (Fahrweg und Gehweg) zur Erschließung ihrer Grundstücke zu benutzen, und daher auch zu deren Gunsten eine entsprechende Grunddienstbarkeit bestellt werden solle, durch uneidliche Vernehmung der Zeugen P... As... und Notar .... Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 28. August 2008 verwiesen.

II.

1. Die Berufung der Klägerin ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und Abs. 2 Nr.1, §§ 517, 519, 520 ZPO).

2. Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst jedoch keinen Erfolg. Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

a) Ein Notwegerecht nach § 917 Abs.1 BGB vermag den Klageantrag nicht zu begründen.

Das Notwegerecht als solches ist im Grundbuch nicht eintragbar (s. etwa Palandt/Bassenge, BGB, 68.Aufl.2009, § 917 Rdn.11; Münch.Komm.-Säcker, BGB, Bd.6, 4.Aufl.2004, § 917 Rdn.23). Zudem ist es unklar, zugunsten welcher Grundstücke die Klägerin (insoweit gfs. als gewillkürter Prozessstandschafter) ein Notwegerecht begehren wollte. Letztlich sind die Voraussetzungen eines Notwegerechts nicht hinreichend vorgetragen oder sonst ersichtlich: Die Flurstücke 817 und 824 haben ausweislich des aktuellen Lageplans einen direkten Zugang zum Straßenland. Die Flurstücke 822, 825 und 827 sind mit Gehwegen an das öffentliche Straßenland angebunden, und das öffentliche Straßenland ist maximal 30 m vom jeweiligen Hauseingang entfernt gelegen. Das Notwegerecht nach § 917 Abs.1 BGB gibt grundsätzlich kein Recht auf direkte Befahrung des Grundstücks mit einem Kraftfahrzeug, jedenfalls dann nicht, wenn in der Nähe auf dem öffentlichen Straßenland Parkmöglichkeiten vorhanden sind (s. BGHZ Bd.75, S.315, 318 ff.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1995, S.1042, 1043; OLG Saarbrücken, NJW-RR 2002, S.1385; OLG Schleswig, MDR 2003, S.25 f.; Palandt/Bassenge, aaO., § 917 Rdn.6). Die Flurstücke 822, 825 und 827 verfügen hier - wie aus den eingereichten Kaufvertragsauszügen und Lageplänen ersichtlich ist - über eigene erworbene Stellplätze in der näheren Umgebung. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 12. Dezember 2008, V ZR 106/07; MDR 2009, S.374, 375 = NJW-RR 2009, S.515, 517) gehört freilich auch die Erreichbarkeit (nicht: "Befahrung") eines Wohngrundstücks mit einem Kraftfahrzeug (z.B. auch zum Zwecke der Müllentsorgung oder der Anlieferung von Heizöl oder von Gegenständen) zur ordnungsmäßigen Benutzung des Grundstücks im Sinne von § 917 Abs.1 BGB. Auch hiernach aber käme ein - der örtlichen Lage nach: durchaus denkbares - Notwegerecht zugunsten der Flurstücke 822, 825 und 827 nicht zum Zuge. Denn ein Notwegerecht scheidet aus, wenn ein anderer (Fahr-)Weg, auch über eigene Grundstücke oder aufgrund eines dinglichen oder schuldrechtlichen Wegerechts, zur Verfügung steht (s. BGH NJW 2006, S.3426, 3427; Palandt/Bassenge, aaO., § 917 Rdn.5). So liegt es auch hier: Die Sü... haben sich ausweislich der eingereichten Vertragsauszüge ausdrücklich unter anderem auch zugunsten der Flurstücke 822, 825 und 827 zur Einräumung einer Grunddienstbarkeit für ein Wegerecht über ihre Grundstücke verpflichtet. Eines "Notwegerechtes" der Sü... bedarf es sonach nicht.

b) Die Klage kann auch nicht mit Erfolg auf das Institut des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses gestützt werden.

Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis (§ 242 BGB) begründet eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Es handelt sich um ein subsidiäres Rechtsinstitut, das in Ausnahmefällen Ansprüche nach § 903 Satz 1, § 1004 Abs.1 BGB beschränken oder auch ausschließen kann (vgl. BGHZ Bd.113, S.384, 389; BGH NJW 2001, S.3119, 3120 f.; NJW-RR 2001, S.1208, 1209; NJW 2003, S.1392; NJW-RR 2003, S.1313, 1314; Palandt/Bas-senge, BGB, 68.Aufl.2009, § 903 Rdn.13). Einen Anspruch auf Bewilligung der begehrten Dienstbarkeit kann die Klägerin (insoweit gfs. als gewillkürter Prozessstandschafter) hieraus nicht herleiten. Ein Rückgriff auf dieses Rechtsinstitut kommt für die Einräumung eines Wegerechts im Hinblick auf die insoweit abschließende Regelung in § 917 BGB ohnehin nicht in Betracht (s. BGH NJW 1990, S.2555, 2556; OLG Saarbrücken, MDR 2006, S.1166 m.w.Nw.; Palandt/Bassenge, aaO., § 903 Rdn.13). Zudem begründet das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis allenfalls bestimmte Duldungs-, Handlungs- oder Unterlassungspflichten, nicht aber einen Anspruch auf Bewilligung und Eintragung einer Dienstbarkeit. Letztlich erfordert das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis und der ihm zu Grunde liegende Gedanke von Treu und Glauben (§ 242 BGB) hier auch in der Sache selbst kein Wegerecht für die Sü..., da deren Grundstücke - wie dargelegt - den streitigen Weg zu ihrer Erschließung nicht dringend benötigen und sich die Sü... ausdrücklich unter anderem auch zugunsten der Flurstücke 822, 825 und 827 zur Einräumung einer Grunddienstbarkeit für ein Wegerecht über ihre eigenen Grundstücke verpflichtet haben.

c) Letztlich steht der Klägerin auch kein Anspruch aus § 335 BGB in Verbindung mit § 4 Ziffer 7 lit. a) des Kaufvertrages vom 1. Oktober 2002 zu.

Freilich ist die Vereinbarung in § 4 Ziffer 7 lit. a) des Kaufvertrages als ein Vertrag zugunsten Dritter (nämlich: der hierdurch begünstigten "Nachbarn") im Sinne von § 328 BGB einzuordnen und steht der Klägerin als Versprechensempfängerin gemäß § 335 BGB das Recht zu, die Leistung (hier: Einräumung der begehrten Grunddienstbarkeit) an die begünstigten "Nachbarn" zu verlangen.

Aus der Auslegung der vertraglichen Vereinbarung (§§ 133, 157 BGB) ergibt sich jedoch kein Anspruch gegen die Beklagten auf Einräumung der begehrten Grunddienstbarkeit zugunsten der Flurstücke 817, 822, 824, 825 und 827 (Sü...).

Von Bedeutung für die Auslegung sind der Wortlaut der (Willens-)Erklärung und die den Vertragsparteien bekannten Umstände zum Zeitpunkt der Abgabe (bzw. des Zugangs) der Erklärung. Nachträglich eintretende Umstände sind nur insoweit relevant, als sie Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen und das tatsächliche Verständnis des Erklärenden zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung zulassen (s. dazu BGH NJW 1988, S.2878, 2879; NJW 1998, S.3268, 3269 f.; NJW-RR 2007, S.529 f.; Palandt/Ellenberger, aaO., § 133 Rdn.6b m.w.Nw.). Entscheidend ist stets der tatsächliche übereinstimmende Wille der Parteien (s. BGH NJW 1998, S.746, 747 m.w.Nw.; NJW 2002, S.1038, 1039 m.w.Nw.; Palandt/Ellenberger, aaO., § 133 Rdn.8 m.w.Nw.). Da die Übernahme der Verpflichtung zur Einräumung einer Grunddienstbarkeit keinem Formzwang unterliegt und auch stillschweigend geschehen kann (s. etwa Palandt/Bassenge, aaO., § 1018 Rdn.33 m.w.Nw.; Münch. Komm.-Falckenberg, BGB, Bd.6, 4.Aufl.2004, § 1018 Rdn.6), sind etwaige Besonderheiten bei der Auslegung formbedürftiger Erklärungen im vorliegenden Fall nicht zu berücksichtigen. Da es sich bei der hier auszulegenden Regelung unstreitig um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) im Sinne von § 305 BGB handelt, ist indes die Unklarheitenregelung in § 305c Abs.2 BGB zu beachten. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel verbleibt und mindestens zwei Auslegungen vertretbar sind (s. BGHZ Bd.112, S.65, 68 f.; BGH NJW 2002, S.3232, 3233; NJW 2007, S.504, 506 m.w.Nw.; Palandt/Heinrichs, aaO., § 305c Rdn.18).

Nach diesen Maßgaben ergibt die Auslegung der Vereinbarung in § 4 Ziffer 7 lit. a) des Kaufvertrages keine Verpflichtung der Beklagten zur Einräumung des mit der Klage verlangten Wegerechts zugunsten der Sü....

Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, wird der Begriff des "Nachbarn" (hier: "Eigentümer benachbarter Grundstücke") nicht nur für den Bewohner eines direkt angrenzenden Grundstücks verwendet, sondern auch für Bewohner weiterer, "nahe bei" liegender Grundstücke. "Nachbar" ist ein aus den Worten "nah(e)" und "Bauer" zusammengesetzter Begriff und bedeutet "nahebei Wohnender" (s. nur Duden, Etymologie, 2.Aufl.1989, S.477 f.). Danach können "Eigentümer benachbarter Grundstücke" auch die Sü... sein. Die Worte "Eigentümer benachbarter Grundstücke" stehen im Zusammenhang mit den voranstehenden Sätzen, wonach durch einen "Privatweg", der als "Zuwegung zum Kaufgrundstück" dient, "auch Nachbargrundstücke erschlossen" werden. Demzufolge sind Begünstigte der Grunddienstbarkeit nur solche Nachbarn, deren Grundstücke durch einen Privatweg erschlossen werden, der als Zuwegung zum Kaufgrundstück dient. Die davon betroffene Wegefläche soll in der Anlage 1 zum Kaufvertrag grün gekennzeichnet sein. Für die weitere Auslegung maßgeblich sind somit vor allem die Anlage 1 zum Kaufvertrag (Urschrift) und ferner die den Kaufvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages bekannten örtlichen Verhältnisse. Bei den in der - maßgeblichen - Urschrift der Anlage 1 zum Kaufvertrag grün markierten Flächen handelt es sich einerseits um einen etwa 1,2 m breiten (Geh-)Weg an der Nordgrenze der Grundstücke der No... und andererseits um den insgesamt 1,6 m breiten Fahrstreifen nördlich des Gehweges an der Südgrenze der Grundstücke der No...; der 1,2 m breite Gehweg an der Südgrenze der Grundstücke der No..., der je zur Hälfte (0,6 m Breite) auf den Grundstücken der No...- und der Sü... verläuft, ist hingegen nicht (bzw. nur teilweise und ungleichmäßig am nördlichen Rand seiner nördlichen Hälfte) grün markiert. Dass der "gemeinsame" - d.h. je zur Hälfte auf den Grundstücken der Sü...- und No... gelegene - Gehweg (im wesentlichen) nicht grün markiert ist, spricht gegen die Annahme, dass auch die Sü... Begünstigte des Wegerechts auf dem grün markierten, nördlich vom Gehweg gelegenen Fahrweg sein sollen. Ginge es nämlich auch um die Begünstigung der Sü..., so hätte es nahe gelegen - sich geradezu aufgedrängt -, auch den Gehweg zu markieren; denn es wäre unverständlich, wenn die Sü... zwar kein Wegerecht am ("gemeinsamen") Gehweg, wohl aber an dem nördlich davon gelegenen Fahrweg erhalten sollten, den sie mit Fahrzeugen von ihren Grundstücken aus nur erreichen können, wenn sie den auf den Grundstücken der No... gelegenen Teil des Gehweges überfahren. Ohne ein Wegerecht am Gehweg (insbesondere: an der auf den Grundstücken der No... gelegenen Hälfte des Gehwegs) könnten die Sü... ein Fahrrecht an dem nördlich vom Gehweg gelegenen Fahrweg nicht sinnvoll ausüben. Dies und das Gesamtbild des Lageplanes der Anlage 1 zum Kaufvertrag, worin die Grundstücke der No... von den grün markierten Wegen gleichsam eingerahmt und die Grundstücke der Sü... nur teilweise, nämlich in ihrem nördlichen Bereich, und eher undeutlich abgebildet sind (wobei die undeutlich eingezeichneten Stellplätze der Sü... ["St"] durch einen Grundstücksstreifen vom Gehweg getrennt sind, so dass durchaus der Eindruck vermittelt wird, dieser Grundstücksstreifen diene gfs. als "Fahrweg" für die Sü... [wie ursprünglich auch vorgesehen]), spricht dafür, dass nach dem objektiven Erklärungswert der Regelung im Kaufvertrag nur die No..., nicht aber auch die Sü... Begünstigte des Wegerechtes sein sollen. Der nördlich vom Gehweg befindliche Fahrweg ist zwar eine "Zuwegung zum Kaufgrundstück" der Beklagten, dient ohne Hinzunahme des nicht markierten Gehweges aber nicht eigentlich der "Erschließung" der Grundstücke der Sü.... Deren Grundstücke sind, wie zu § 917 BGB ausgeführt, sämtlich unabhängig von diesem Fahrweg "erschlossen": Die Flurstücke 817 und 824 haben ausweislich des aktuellen Lageplans einen direkten Zugang zum Straßenland. Die Flurstücke 822, 825 und 827 sind mit Gehwegen an das öffentliche Straßenland angebunden; das öffentliche Straßenland ist maximal 30 m vom jeweiligen Hauseingang entfernt gelegen. Die Flurstücke 822, 825 und 827 verfügen zudem über eigene erworbene Stellplätze in der Umgebung. Der objektive Erklärungswert der kaufvertraglichen Regelung geht sonach dahin, dass das Wegerecht an dem hier streitigen Fahrweg nahe der südlichen Grenze der Grundstücke der No... allein den No..., nicht aber auch den Sü... einzuräumen ist. Damit gibt die Vertragsurkunde als solche insgesamt keinen tragfähigen Anhalt für die Auslegung, dass die Beklagten verpflichtet seien, das verlangte Wegerecht (auf einer Breite von ca. 2,3 m - Fahrweg und Gehweg) zugunsten der Sü... zu bestellen. Dies gilt jedenfalls bei Mitberücksichtigung der Unklarheitenregelung des § 305 Abs.2 BGB, da die Auslegung, das Wegerecht beschränke sich auf die No..., danach zumindest "ebenso gut vertretbar" ist wie die Auslegung, das Wegerecht umfasse auch die Sü....

Die Vereinbarung eines Wegerechts zugunsten der Sü... an dem hier streitigen Fahrweg nahe der südlichen Grenze der Grundstücke der No... und dem sich südlich anschließenden Gehweg käme sonach nur dann in Betracht, wenn die Vertragsparteien dies - entgegen dem objektiven Erklärungsinhalt der vertraglichen Abrede - übereinstimmend tatsächlich so gewollt hätten. Einen dahingehenden gemeinsamen Geschäftswillen der Parteien hat die Klägerin aber nicht zur nötigen Überzeugung des Senats nachzuweisen vermocht (§ 286 ZPO).

Aus dem Vertragswerk betreffend die Grundstücke der Sü... ergibt sich kein Anhalt für einen bestimmten übereinstimmenden Geschäftswillen der Vertragsparteien, da es den Beklagten bei Vertragsschluss nicht bekannt gewesen ist. Auch aus den örtlichen Verhältnissen bei Vertragsabschluss lässt sich nichts Eindeutiges herleiten. Die vorliegende Fotografie der Anlage B 17 (aus der Zeit vor Beginn der Bebauung der Grundstücke der No... und nach Fertigstellung der Häuser der Sü...) gibt zu Grundstücksgrenzen und Wegerechten keinen Aufschluss. Es war für die Beklagten nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit ersichtlich, dass die vorhandene ("Bau"-)Straße auf dem von ihnen erworbenen Grundstück liege und zugleich dauerhaft mit einem Wegerecht zugunsten der Sü... "belegt" werden sollte. Die Bezugsurkunde vom 7. Februar 2002 zur UR-Nr. 28/2002 des Notars ... in B... wird in § 1 Nr.1 des Kaufvertrages erwähnt, aber nur hinsichtlich der "Art der Bebauung". Über Wegerechte sagt die Bezugsurkunde nichts aus. Die bauordnungsrechtliche Pflicht zur Anlage eines zweiten Stellplatzes gibt für sich allein noch keinen Aufschluss für einen bestimmten übereinstimmenden Willen der Parteien bei Vertragsabschluss (§§ 133, 157 BGB). Hierzu hätte dieser Umstand den Beklagten zumindest bekannt gewesen sein müssen, was aber nicht dargelegt worden ist. Im Übrigen ergibt sich weder aus § 52 BrbgBauO (1998) noch aus § 43 BrbgBauO (2003) eine strikte Pflicht zur Anlegung eines zweiten Stellplatzes. Diese Normen enthalten keine Angabe zu einer "Mindestzahl", sondern verweisen auf örtliche Bauvorschriften der Gemeinde und sehen zudem die Möglichkeit der Ablösung der Stellplatzpflicht durch eine Geldzahlung vor.

Auch durch die Vernehmung der von ihr angebotenen Zeugen hat die Klägerin nicht bewiesen, dass beide Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages übereinstimmend den tatsächlichen Willen hatten, dass eine Dienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) zugunsten der Sü... einzuräumen sei:

Der als Zeuge vernommene Urkundsnotar ... vermochte sich an die einzelnen Beurkundungsvorgänge, insbesondere auch den Beurkundungstermin der Beklagten, nicht mehr zu erinnern, sondern nur Aussagen über eine allgemein von ihm praktizierte Verfahrensweise bei der Beurkundung von Kaufverträgen für Grundstücke im Projektgebiet "S..." zu treffen. Danach seien die Vertragsentwürfe auf der Grundlage eines von ihm selbst erstellten "Grundlagenentwurfes" gefertigt worden, wohingegen die schon farbig markierte jeweilige Anlage 1 zum Kaufvertrag erst kurz vor oder zu dem Beurkundungstermin von der Verkäuferseite übergeben worden sei. Er habe während der Beurkundung die Erreichbarkeit des Kaufgrundstücks und der angrenzenden Grundstücke über den eingezeichneten Weg anhand der Anlage 1 zum Kaufvertrag erläutert. Konkreteres wusste der Zeuge indes nicht mitzuteilen. Der Zeuge P... As... hat bestätigt, dass der Urkundsnotar in der Regel das Wegerecht anhand des vorgelegten Planes (Anlage 1 zum Kaufvertrag) erläutert habe, und zwar dahingehend, dass der (markierte) Weg sowohl von den nördlichen als auch von den südlichen Grundstückseigentümern genutzt werden müsse. An den konkreten Beurkundungstermin der Beklagten hatte der Zeuge As... jedoch ebenfalls keine Erinnerung mehr, zumal er knapp 100 Beurkundungsvorgänge für das Projektgebiet betreut habe. Demgegenüber haben die Beklagten in ihrer persönlichen Anhörung durch den Senat im Termin vom 18. Juni 2009 ausgeführt, dass Ihnen der Urkundsnotar im Beurkundungstermin auf ihre entsprechende Nachfrage hin bestätigt habe, dass mit der Zufahrt bzw. dem Wegerecht die Grundstücke ...weg Nr. 22a bis 22h (No...) gemeint seien; auf die Berechtigung der Sü... sei nicht hingewiesen und vor der Vertragsbeurkundung über das Wegerecht überhaupt nicht gesprochen worden. Das Beweisergebnis genügt insgesamt nicht, um es als erwiesen anzusehen, dass sich die Vertragsparteien darüber einig gewesen seien, dass zugunsten der Sü... eine Dienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) eingeräumt werden solle. Die Bekundungen der von der Klägerin benannten Zeugen sind letztlich unergiebig geblieben. Zwar enthält die Aussage des Zeugen As... gewisse Anhaltspunkte für einen Hinweis an die Beklagten in dem von der Klägerin behaupteten Sinne. Der Zeuge As... steht indes "im Lager" der Klägerin. Er ist weiterhin Mitarbeiter der Klägerin (bzw. ihrer Alleingesellschafterin) und war an dem Vertrieb der Grundstücke und an den Vertragsbeurkundungen maßgeblich beteiligt, so dass es nahe liegt, dass er die Vorgänge im Beurkundungstermin mit der Prägung eines der Klägerin (und ihm selbst) günstigen Verständnisses wiedergibt. Vor allem aber vermochte er sich an den konkreten Beurkundungstermin der Beklagten nicht mehr zu erinnern, was angesichts der insgesamt knapp 100 Beurkundungen im Projektgebiet und des seitherigen Zeitablaufes unmittelbar einleuchtet. Auch unter Betrachtung der Gesamtumstände des Falles ist es plausibel und nicht widerlegt, dass die Beklagten davon ausgegangen sind und berechtigter Weise davon ausgehen durften, dass sich das vereinbarte Wegerecht allein auf die Berechtigung der benachbarten No... beziehe.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs.1 ZPO sowie auf § 708 Nr.10, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Ende der Entscheidung