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Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 29.11.2001
Aktenzeichen: 5 U 191/00
Rechtsgebiete: BGB, DUG, ZPO, GBO


Vorschriften:

BGB § 894
BGB § 399
BGB §§ 986 ff.
BGB § 925
BGB § 883
BGB § 433
BGB § 326
BGB § 454
BGB § 326 Abs. 1 Satz 3
BGB § 325 Abs. 1 Satz 2
BGB §§ 994 ff.
BGB § 873 Abs. 2
DUG § 1
ZPO § 511
ZPO § 511 a
ZPO § 516
ZPO § 518
ZPO § 519
ZPO § 91
ZPO § 100 Abs. 1
ZPO § 708 Ziff. 10
ZPO § 711
GBO § 13
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil

5 U 191/00 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 29.11.2001

verkündet am 29.11.2001

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 20. September 2001 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Kühnholz, den Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt sowie die Richterin am Oberlandesgericht Kiepe

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Kläger wird das Teilversäumnis- und Schlussurteil des Landgerichts Potsdam vom 22. September 2000 - 1 O 193/99 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, ihre Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs von S (des Amtsgerichts K ), Band, Blatt, II. Abteilung insofern zu erteilen, als die dort unter der lfd. Nr. 5 eingetragene Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Beklagten zu 1., eingetragen am 22. August 1995 auf Grund der Bewilligung vom 31. Oktober 1994, gelöscht wird.

Der Beklagte zu 2. wird verurteilt, seine Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs von S (des Amtsgerichts K ), Band Blatt, II. Abteilung insofern zu erteilen, als die dort an den Beklagten zu 2. eingetragene Teilabtretung des vorgemerkten Anspruchs vom 22. Dezember 1994, eingetragen am 22. August 1995, gelöscht wird.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Hilfswiderklage des Beklagten zu 2. wird abgewiesen.

Die Gerichtskosten des ersten Rechtszuges tragen die Beklagte zu 1. zu 1/2 und der Beklagte zu 2. zu 1/2. Die außergerichtlichen Kosten des Klägers im ersten Rechtszug tragen die Beklagte zu 1. zu 1/2 und der Beklagte zu 2. zu 1/2 im Übrigen tragen die Beklagten ihre jeweiligen außergerichtlichen Kosten selbst.

Die Kosten des zweiten Rechtszuges trägt der Beklagte zu 2.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten zu 2. bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.300.000,00 DM abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Wert der Beschwer des Beklagten zu 2.: 10.985.505,00 DM.

Tatbestand:

Die Kläger verlangen im Wege der Grundbuchberichtigung von dem Beklagten zu 2. Löschung einer in Abteilung II, Spalte 5, eingetragenen Abtretung einer Vormerkung, widerklagend verlangt der Beklagte zu 2. von den Klägern die Anweisung an den Notar zur Vertragsdurchführung hinsichtlich einer Teilfläche sowie im Wege der Hilfswiderklage Ersatz seiner Aufwendungen.

Ursprünglicher Eigentümer des im Grundbuch von S des Amtsgerichts K, Band, Blatt, Flur 3, Flurstück 69 mit einer Größe von 11.149 m² verzeichneten Grundstücks war die Erbengemeinschaft V, bestehend aus den beiden Klägern und ihrem Vater M V,, der mit notariellem Erbauseinandersetzungsvertrag vom l. September 1992 seinen hälftigen Miteigentumsanteil an die Kläger übertrug. Diese veräußerten durch notariellen Grundstückskaufvertrag vom 31. Oktober 1994 (Urkunde des Notars D M mit Amtssitz in B, UR-Nr. 330/1994) dieses Grundstück der Flur 3, Flurstück 69 mit der postalischen Anschrift R Straße in S an die Beklagte zu 1. zu einem Kaufpreis von 320,70 DM/m², mithin 3.575.484,30 DM. Hinsichtlich der Belegung dieses Kaufpreises hatten die Vertragsparteien Folgendes vereinbart:

"Einen Teilkaufpreis in Höhe von 160,35 DM/m², mithin 1.787.742,15 DM, zahlt der Käufer spätestens am 20. Dezember 1994 auf ein vom Notar noch anzulegendes Notaranderkonto.

Den Restkaufpreis in Höhe von 1.787.742,15 DM zahlt der Käufer auf das Notaranderkonto, sobald

- ein positiver bestandskräftiger Bauvorbescheid erteilt wurde und

- ein Vertrag über die Weiterveräußerung des Kaufgegenstandes abgeschlossen wurde.

Der Käufer hat den amtierenden Notar und Verkäufer unverzüglich nach Abschluss eines Weiterveräußerungsvertrages schriftlich zu informieren.

Die Zahlung des Restkaufpreises erfolgt jedoch spätestens am 31. Mai 1995."

Zur Sicherung der Zahlung des Restkaufpreises sollte der Käufer spätestens am 20. Dezember 1994 eine Bankbürgschaft hinterlegen. Dem Käufer wurde eingeräumt, den Kaufgegenstand mit Grundpfandrechten in unbeschränkter Höhe zu belasten.

In § 11 des notariellen Grundstückskaufvertrags erklärten die Vertragsparteien die Auflassung. In § 10 des Vertrages bewilligten die Kläger als Verkäufer die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Kaufgegenstand.

Mit am 11. November 1994 beim Grundbuchamt eingegangenem Antrag beantragte der beurkundende Notar die Eintragung der Eigentumsverschaffungsvormerkung zu Gunsten der Beklagten zu 1. Diese wurde am 22. August 1995 eingetragen. Eine Eigentumsumschreibung auf die Beklagte zu 1. ist bisher nicht erfolgt.

Durch notariellen Kaufvertrag vom 22. Dezember 1994 (Urkunde des Notars M mit Amtssitz in B - UR-Nr. 662/1994) verkaufte die Beklagte zu 1. an den Beklagten zu 2. ein noch zu vermessendes Trennstück zu einer Größe von ca. 2.900 m², "wie dieses aus dem beigefügten Lageplan ersichtlich ist, in dem es in "Rot" eingezeichnet ist (Anlage 1 zum notariellen Grundstückskaufvertrag)". Die Beklagte zu 1. als Verkäuferin verpflichtete sich, auf diesem Trennstück ein schlüsselfertiges Gebäude für gewerbliche Nutzung (Produktions- und Bürohaus) gemäß dem Vertrag als Anlage 2 beigefügter Baubeschreibung und als Anlage 3 beigefügter Objektmappe (Bauzeichnungen) zu errichten. Als Kaufpreis für Grund und Boden, Außenanlagen und für von der Verkäuferin, der Beklagten zu L, zu errichtende Gebäude waren 8.130.500,00 DM vereinbart, wobei 605.000,00 DM auf das Grundstück einschließlich Erschließung entfielen.

Gemäß § 9 des notariellen Vertrages vom 22. Dezember 1994 trat die Beklagte zu 1. als Verkäuferin den Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus dem Kaufvertrag vom 31. Oktober 1994 mit der Erbengemeinschaft V hinsichtlich des Kaufgegenstandes (unvermessene Teilfläche) an den Käufer, den Beklagten zu 2., ab. Die Parteien beantragten, die Abtretung bei der in Abt. II einzutragenen Vormerkung zu vermerken.

Vereinbarungsgemäß haben die Vertragsparteien im notariellen Kaufvertrag die Auflassung nicht erklärt. Diese sollte erklärt werden nach erfolgter Vermessung des Kaufgrundstücks.

Die Beklagte zu 1. leistete zu den im Vertrag vom 31. Oktober 1994 vereinbarten Zahlungsfristen den Kaufpreis nicht.

Unter dem 10. Juli 1995 beurkundete der Notar M zur Urkunde 241/95 einen Darlehensvertrag zwischen der M GmbH & Co. KG, dem Generalunternehmer des beabsichtigten Bauvorhabens, und der Beklagten zu 1., wonach die M GmbH & Co. KG der Beklagten zu 1. ein Darlehen in Höhe von 1.787.742,15 DM gewährte. Die Auszahlung des Darlehensbetrages erfolgte per Scheck und diente als Ausgleich des ersten Teilkaufpreises aus dem Kaufvertrag der Darlehensnehmerin mit den Klägern aus dem Vertrag vom 31. Oktober 1994. Zur Sicherung der Rückzahlung der Darlehenssumme bestellte die Darlehensnehmerin eine Grundschuld über den Darlehensbetrag auf dem Grundstück Flur 3, Flurstück 69.

Durch weiteren notariellen Vertrag vom 10. Juli 1995 (Urkunde des Notars M UR-Nr. 242/95) schlössen die Kläger mit der Beklagten zu 1. eine Ergänzungsvereinbarung hinsichtlich des Vertrages vom 31. Oktober 1994, wobei für die Kläger Rechtsanwalt von P als bevollmächtigter Vertreter handelte. Die Vertragsparteien änderten § 2 betreffend den Kaufpreis des ursprünglichen Vertrages, wobei der Kaufpreis wie folgt belegt wird:

"1. ...

2. ... Einen Teilkaufpreis in Höhe von 160,35 DM/m², mithin 1.787.742,15 DM, zahlt der Käufer spätestens am 20. Dezember 1994.

3. Die Zahlung des Restkaufpreises in Höhe von 1.787.742,15 DM erfolgt spätestens am 31. Dezember 1995, verzinslich entsprechend § 5 dieses Vertrages ab dem 01. Juni 1995 mit der Maßgabe, dass ab 01. Oktober 1995 5 % Zinsen über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank für den noch fälligen Restbetrag zu zahlen sind."

Hinsichtlich der Übergabe vereinbarten die Parteien, dass die Übergabe des Kaufgegenstandes am Tag der Zahlung der ersten Kaufpreisrate in Höhe von 1.787.742,15 DM erfolgt. Im Übrigen sollte es bei den Vereinbarungen im Grundstückskaufvertrag vom 31. Oktober 1994, UR-Nr. 330/1994 des amtierenden Notars verbleiben, wobei allerdings Einigkeit zwischen den Vertragsparteien bestand, dass dem Verkäufer ein Rücktrittsrecht gemäß § 6 Ziff. 2 a und b des Ursprungsvertrages nicht mehr zustand.

Unter Ziff. III - Scheckübergabe - erklärten die Parteien:

1.

Der Käufer übergibt dem amtierenden Notar einen Scheck in Höhe von 1.787.742,15 DM mit der Maßgabe, diesen Scheck an den Erschienenen zu 1. als Vertreter des Verkäufers erst weiterzuleiten, wenn der amtierende Notar es für sichergestellt hält, dass die für die Firma M, GmbH & Co. KG am heutigen Tage bestellte Grundschuld und die Abtretung der Auflassungsvormerkung zu Gunsten der vorgenannten Firma M auf Grund der Abtretung in der Urkunde UR-Nr. 241/95 des amtierenden Notars eingetragen werden.

2.

Die Parteien erklären, dass dieser erste Teilkaufpreis wie folgt auf den Kaufgegenstand anzurechnen ist, wobei vorauszuschicken ist, dass der Käufer beabsichtigt, den Kaufgegenstand in drei Teilgrundstücke aufzuteilen, und zwar entsprechend der dieser Verhandlung beigefügten Planskizze. Die erste Teilfläche ist dort mit den Eckbuchstaben G-F-E-H-G eingezeichnet, die zweite Teilfläche mit den Eckbuchstaben H-E-D-I-H und die dritte Teilfläche mit den Eckbuchstaben I-D-C-B-A-J-I. Auf jede dieser Teilflächen entfällt nach Angaben der Parteien 1/3 des Kaufpreises, so dass von dem per Scheck zu zahlenden ersten Teilkaufpreis ein Betrag in Höhe von 1.191.828,10 DM auf die Fläche H-E-D-I-H (zweite Teilfläche) und ein Restbetrag in Höhe von 595.914,05 DM anteilig auf die Fläche G-F-E-H-G (erste Teilfläche) entfällt.

Dieser Ergänzungsvereinbarung wurde eine im Maßstab 1:500 gefertigte Skizze mit den Buchstabenangaben beigefügt, die mittlere Teilfläche mit den Eckpunkten H-E-D-I-H wurde handschriftlich mit B II bezeichnet.

Die Abtretung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung an den Beklagten zu 2. wurde am 22. August 1995 in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Das Flurstück der Gemarkung S Flur 3, Flurstück 69 wurde auf Grund einer Teilungsgenehmigung geteilt und in die Flurstücke 84 bis 89 aufgeteilt. Bei dem Flurstück 87 handelt es sich um das von dem Beklagten zu 2. erworbene, nicht vermessene Teilstück. Die Bestandsänderung wurde am 21. Juni 1997 im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen.

Über die Scheckzahlung hinaus erfolgten keine weiteren Zahlungen der Beklagten zu 1. an die Kläger. Die Beklagte zu 1. hat zwischenzeitlich ihre Geschäftstätigkeit eingestellt.

Mit Schreiben vom 15. Oktober 1997 forderten die Kläger die Beklagte zu 1. unter Fristsetzung bis zum 24. Oktober 1997 zur Zahlung des Restkaufpreises auf unter Hinweis darauf, dass nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Annahme der Leistung abgelehnt werde und die zustehenden gesetzlichen Rechte geltend gemacht werden.

Mit Schreiben vom 18. November 1997 lehnten die Kläger die Erfüllung des gesamten Vertrages und des Zusatzvertrages vom 10. Juli 1995 ab und verlangten Schadenersatz wegen Nichterfüllung und forderten die Erteilung der Löschungsbewilligung für die eingetragene Auflassungsvormerkung.

Die Kläger haben geltend gemacht, der mit der Beklagten zu 1. geschlossene Grundstückskaufvertrag sei in seiner Gesamtheit nicht ordnungsgemäß erfüllt worden. Das Grundbuch sei in Ansehung der durch den Vertrag vom 31. Oktober 1994 bewilligten Auflassungsvormerkungen nebst Abtretung an den Beklagten zu 2. unrichtig.

Die Kläger haben beantragt,

1. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs von S, Band, Blatt, II. Abteilung insofern zu erteilen, als die dort unter der lfd. Nr. 5 eingetragene Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Beklagten zu L, eingetragen am 22. August 1995 auf Grund der Bewilligung vom 3. Oktober 1994, gelöscht wird;

2. den Beklagten zu 2. zu verurteilen, seine Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs von S, Band Blatt, II, Abteilung insofern zu erteilen, als die dort an den Beklagten zu 2. eingetragene Teilabtretung des vorgemerkten Anspruchs vom 22. Dezember 1994, eingetragen am 22. August 1995, gelöscht wird.

Das Landgericht hat durch Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 22. September 2000 der Klage gegenüber dem Beklagten zu 1. im Wege des Versäumnisurteils stattgegeben und die Klage gegenüber dem Beklagten zu 2. abgewiesen und dessen Widerklage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagte zu 1. habe trotz Fristsetzung, verbunden mit Ablehnungsandrohung, ihre Verpflichtung aus dem Grundstückskaufvertrag vom 31. Oktober 1994 nicht erfüllt, so dass ein Rückabwicklungsverhältnis entstanden sei mit der Folge der Verpflichtung zur Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung. Gegenüber dem Beklagten zu 2. bestehe kein Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB. Durch die Ergänzungsvereinbarung sei der einheitliche Kaufvertrag vom 31. Oktober 1994 in mindestens zwei selbstständige Verträge aufgeteilt worden, was für die Klägerin auf Grund der Zahlung des Kaufpreises durch den Beklagten zu 2. und der vereinbarten Verrechnungsabrede für die Kläger erkennbar gewesen sei. Hinsichtlich der Bestimmbarkeit des Kaufgegenstandes bestünden in Anbetracht der beigefügten Maßstabsskizzen keine Bedenken. Daraus ergebe sich zugleich die Begründetheit der Widerklage.

Gegen das ihnen am 12. Oktober 2000 zugestellte Urteil haben die Kläger mit Schriftsatz vom 8. November 2000, eingegangen bei Gericht am 9. November 2000, Berufung eingelegt und dieselbe - nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis einschließlich 21. Februar 2001 - mit weiterem Schriftsatz vom 20. Februar 2001, eingegangen bei Gericht am selben Tage, begründet.

Unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens tragen die Kläger vor, dass im Vertrag der Beklagten zu 1. mit dem Beklagten zu 2. keine Auflassung erklärt worden sei. Im Übrigen sei die Abtretung des Eigentumsverschaffungsanspruchs gemäß § 399 BGB unzulässig, da sich der Inhalt der Leistung ändere. Sie sähen sich nunmehr verschiedenen Gläubigem gegenüber. Im Übrigen habe das Landgericht die Verrechnungsabrede fehlerhaft gewürdigt. Außerdem habe es nicht dem wirklichen Willen der Parteien entsprochen, den Grundstückskaufvertrag in zwei verschiedene Grundstückskaufverträge aufzuspalten. Vielmehr sei das Gegenteil der Fall. Es sei nur die Fälligkeit abweichend geregelt worden.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 22. September 2000 zu dem Aktenzeichen 1 O 193/99 die Widerklage abzuweisen und den Beklagten zu 2. zu verurteilen, seine Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs von S, Band, Blatt, II. Abteilung insofern zu erteilen, als die dort an den Beklagten zu 2. eingetragenen Teilabtretung des vorgemerkten Anspruchs vom 22. Dezember 1994, eingetragen am 22. August 1995, gelöscht wird.

Der Beklagte zu 2. beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte zu 2. verteidigt unter Wiederholung seines Vorbringens das erstinstanzliche Urteil. Das Verlangen von Schadenersatz führe nicht dazu, dass die abgetretene Forderung nachträglich erloschen sei und somit keine wirksame Abtretung hätte erfolgen können. Wegen der Verwendungen auf das Teilgrundstück stehe ihm ein Zurückbehaltungsrecht zu.

Im Wege der Hilfswiderklage, mit der der Beklagte zu 2. einen Verwendungsersatzanspruch nach § 986 ff. BGB geltend macht, beantragt der Beklagte zu 2.,

die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 7.221.505,00 DM nebst Zinsen ab Rechtshängigkeit in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB gemäß § 1 DUG zu zahlen.

Die Kläger haben hierzu keinen Gegenantrag gestellt und sich nicht eingelassen.

Wegen des Parteivorbringens im Einzelnen wird auf die jeweiligen Schriftsätze der Parteien sowie auf die hierzu überreichten Unterlagen, insbesondere auf den Inhalt der notariellen Verträge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die gemäß der §§ 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO zulässige Berufung der Kläger hat auch in der Sache Erfolg.

Die Kläger können von dem Beklagten zu 2. gemäß § 894 BGB Grundbuchberichtigung dahingehend verlangen, dass die zu Gunsten des Beklagten zu 2. im Grundbuch vermerkte Abtretung der Auflassungsvormerkung gelöscht wird, weil der durch die Auflassungsvormerkung gesicherte Eigentumsverschaffungsanspruch nicht mehr besteht. Die Widerklage hingegen ist nicht begründet, weil der Beklagte zu 2. keinen Anspruch gegen die Kläger auf Direkterwerb des Grundstücks hat.

Die Kläger können Grundbuchberichtigung hinsichtlich der Eintragung der Abtretung des vorgemerkten Eigentumsverschaffungsanspruchs an einer Teilfläche gemäß § 894 BGB verlangen, da diese Eintragung wegen des Wegfalls des vorgemerkten Eigentumverschaffungsanspruchs unrichtig ist.

Nach § 9 des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 22. Dezember 1994 hat die Beklagte zu 1. ihren Eigentumverschaffungsanspruch betreffend einer Teilfläche von ca. 2.900 m² an den Beklagten zu 2. abgetreten und nicht ein etwaiges dingliches Anwartschaftsrecht. Denn im Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages vom 22. Dezember 1994 hatte die Beklagte zu 1. noch keine dinglich gesicherte Rechtsposition erworben.

Zu einem dinglichen Anwartschaftsrecht erstarkt die Rechtsstellung des Erstkäufers nämlich erst dann, wenn er grundbuchmäßig eine derart gesicherte Rechtsposition erlangt hat, dass sie der Verkäufer nicht mehr einseitig zerstören kann. Unerläßliche Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass die nach § 873 Abs. 2 bindende Auflassung erklärt sein muss, was hier ausweislich des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 31. Oktober 1994 der Fall ist. Des Weiteren ist für die Entstehung eines Anwartschaftsrechtes erforderlich, dass zur erklärten Auflassung entweder der Eintragungsantrag des Auflassungsempfängers (Erstkäufers) nach § 13 GBO zur eingereichten Auflassung beim Grundbuchamt gestellt ist (BGH NJW 1989, S. 1093), was hier unstreitig nicht der Fall ist, oder für den Erstkäufer eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgte jedoch erst am 22. August 1995.

Dem Inhalt des Vertrages vom 22. Dezember 1994 ist zu entnehmen, dass eine Abtretung des Anwartschaftsrechtes nicht erfolgt ist. Denn die Übertragung des Anwartschaftsrechtes erfolgt entsprechend § 925 BGB durch Auflassung. Die Auflassungserklärung des Erstkäufers an den Zweitkäufer ist als Abtretung des Anwartschaftsrechts anzusehen. Da es sich beim Anwartschaftsrecht um ein dingliches Recht handelt, scheidet die Eintragung einer Vormerkung nach § 883 BGB aus, da nur schuldrechtliche Ansprüche vormerkungsfähig sind. Nach überwiegender Meinung kann die Abtretung des Anwartschaftsrechts in dieser Konstruktionsform auch nicht bei einer für den Erstkäufer eingetragenen Auflassungsvormerkung vermerkt werden, was zur Konsequenz hat, dass der Erwerber des stärkeren Rechts weniger gegen beeinträchtigende Verfügungen geschützt werden kann als der Erwerber des schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruchs. Der Erwerber, das heißt der Zweitkäufer, tritt in vollem Umfang in die Rechtsstellung des Erstkäufers ein. Er kann die unmittelbare Eigentumsumschreibung auf sich ohne Zwischeneintragung des Erstkäufers verlangen (BGH NJW 1968, S. 493 = BGHZ 49, S. 1977 ff).

Diese Form der Übertragung der Eigentumsposition haben die Vertragsparteien des Grundstückskaufvertrages vom 22. Dezember 1994 jedoch gerade nicht gewählt. Denn in diesem notariellen Vertrag wurde die Auflassung, da es sich um ein noch unvermessenes Teilstück handelt, nicht erklärt. Vielmehr handelte es sich nur um einen schuldrechtlichen Grundstückskaufvertrag, bei dem der Anspruch der Beklagten zu 1. auf Eigentumsverschaffung hinsichtlich einer Teilfläche sodann an den Beklagten zu 2. abgetreten wurde. Diese Abtretung kann im Grundbuch verlautbart werden, wenn für den Erstkäufer eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist.

Der dem Beklagten zu 2. hinsichtlich einer Grundstücksteilfläche übertragene Eigentumsverschaffungsanspruch aus § 433 BGB ist jedoch durch die Erklärung der Kläger vom 18. November 1997 gegenüber der Beklagten zu 1. entfallen. Denn durch diese Erklärung wurde der notarielle Grundstückskaufvertrag vom 31. Oktober 1994 zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1. (Bl. 11 ff. d. A.) gemäß § 326 BGB in ein Abwicklungsverhältnis umgewandelt, so dass ein Anspruch auf Eigentumsverschaffung nicht mehr besteht. Konsequenterweise hat daher das Landgericht den Beklagten zu 1. im Wege des Versäumnisurteils sodann auch zur Zustimmung zur Löschung der zu dessen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung verurteilt.

Die Voraussetzungen des § 326 BGB lagen bei Abgabe der Erklärung vom 18. November 1997, mit der die Kläger die Erfüllung dieses Vertrages ablehnten und Schadenersatz wegen Nichterfüllung des gesamten Vertrages verlangten, vor. Der Anwendung des § 326 BGB steht § 454 BGB nicht entgegen, da dessen Anwendung in § 6 Ziff. 1 des notariellen Kaufvertrages vom 31. Oktober 1994 ausgeschlossen wurde und insoweit eine abweichende Vereinbarung in dem Abänderungsvertrag vom 10. Juli 1995 (Bl. 40 ff. d. A.) nicht erfolgte. Die Beklagte zu 1. befand sich zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung, deren Zugang nicht bestritten wurde, mit ihrer Verpflichtung zur Zahlung der zweiten Kaufpreisrate in Höhe von 1.787.742,15 DM in Verzug. Auf Grund der notariellen Änderungsvereinbarung vom 10. Juli 1995, mit der u. a. die Fälligkeit des Kaufpreises einvernehmlich abgeändert wurde, war die Restkaufpreisforderung spätestens am 31. Dezember 1995 zu zahlen. Unstreitig hat die Beklagte zu 1. weder zu diesem kalendermäßig bestimmten Zeitpunkt noch später die Restkaufpreisforderung geleistet, obgleich die Kläger ihr mit Schreiben vom 15. Oktober 1997 eine Nachfrist, verbunden mit Ablehnungsandrohung, gesetzt hatten.

Die Kläger waren auch berechtigt, wegen der ausstehenden Teilleistung die Erfüllung des gesamten Vertrages vom 31. Oktober 1994 in Verbindung mit dem Abänderungsvertrag vom 10. Juli 1995 abzulehnen, § 326 Abs. 1 Satz 3 BGB. Eine nur teilweise Erfüllung nimmt den Gläubigern nämlich nicht das Recht, beim Vorhandensein der sonstigen Voraussetzungen, vom ganzen Vertrag zurückzutreten oder die Erfüllung des gesamten Vertrages abzulehnen, wie dies die Kläger ausdrücklich getan haben.

Die Kläger als Verkäufer des Grundstückes hatten an der teilweisen Erfüllung des Vertrags kein Interesse, § 326 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 325 Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese Voraussetzung kann nicht dahingehend verstanden werden, dass der Nichtsäumige an der Teilleistung kein Interesse mehr hat, denn ein solches Interesse ist in aller Regel an jeder Vermögensleistung anzunehmen, sondern dahingehend, dass er kein Interesse an der teilweisen beiderseitigen Erfüllung des Vertrages hat. Dies trifft aber immer dann zu, wenn es sich, wie im vorliegenden Fall, um einen untrennbaren Vertrag über einen unteilbaren Gegenstand handelt. Zwar ist die Leistung der Beklagten zu 1. als Geldforderung teilbar, demgemäß hatten die Vertragsparteien auch eine Leistung in zwei Raten vereinbart, jedoch nicht die Leistung der Kläger. Diese schulden die Übereignung des Grundstücks der Gemarkung S, Flur 3, Flurstück 69 sowie die Mitwirkung am Vollzug dieser Übereignung. Bei einem Grundstück handelt es sich um einen einheitlichen Kaufgegenstand, der sich rechtlich als eine unteilbare Leistung darstellt (vgl. MüKo-Emmerich, BGB, 4. Aufl., § 326, Rn. 104; Erman-Battes, BGB, 10. Aufl., § 326, Rn. 44, RGZ 50, S. 138 ff).

Die Vertragsparteien haben in der Änderungsvereinbarung vom 15. Juli 1995 diesen einheitlichen Kaufgegenstand auch nicht dahingehend abgeändert, dass das Flurstück 69 nunmehr in bestimmten Teilflächen an die Beklagte zu 1. zu übereignen ist. Insbesondere lässt sich der Änderungsvereinbarung nicht eine Aufspaltung in zwei Kaufverträgen entnehmen. Nach dem notariellen Änderungsvertrag vom 10. Juli 1995 zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1. wurde im Wesentlichen § 2 des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 30. Oktober 1994 geändert. Im Übrigen wurde in Ziff. II. 3. des Änderungsvertrages ausdrücklich festgehalten, dass es im Übrigen bei den Vereinbarungen des Grundstückskaufvertrages vom 31. Oktober 1994 - UR-Nr. M 330/1994 - verbleibt. Wenn eine Aufspaltung in zwei eigenständige Kaufverträge gewollt gewesen wäre, wäre dies gerade aus Anlass der Beurkundung vom 10. Juli 1995 möglich gewesen. Auch die Verrechnungsvereinbarung hinsichtlich der ersten Teilkaufpreiszahlung auf die jeweiligen bezeichneten Teilflächen spricht nicht für eine Aufspaltung des einheitlichen Kaufvertrages in zwei, gegebenenfalls drei, Kaufverträge. Denn zum einen war ausweislich dieser Vereinbarung eine Realteilung des Flurstücks 69 noch nicht erfolgt, zum anderen hatten die Kläger letztlich ihre Verpflichtung aus dem Kaufvertrag vom 31. Oktober 1994 erfüllt, da sich die Vertragsparteien über den Eigentumsübergang an dem Flurstück 69 einig waren und die Kläger als Verkäufer die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch hinsichtlich des Kaufgegenstandes bereits bewilligt haben. Daraus folgt aber, dass es allein im Machtbereich der Beklagten zu 1. lag, dem Beklagten zu 2. das Eigentum an der von ihm erworbenen Teilfläche zu verschaffen.

Daraus folgt aber zugleich, dass die Widerklage unbegründet ist und der Beklagte zu 2. von den Klägern nicht die Anweisung an den Urkundsnotar des Grundstückskaufvertrages vom 31. Oktober 1994 verlangen kann, den Vollzug hinsichtlich der vermessenen Teilfläche des Flurstücks 87 zu betreiben.

Dies gilt umso mehr, als ein Fall der echten Kettenauflassung nicht vorliegt, sondern lediglich eine Teilfläche veräußert wurde und sich die Abtretung lediglich auf diese Teilfläche beschränkte. Denn durch diese Gestaltung der Abtretung des Auflassungsanspruchs hinsichtlich der Teilfläche wurde der bereits begründete und hier sogar durch die Kläger bereits erfüllt Auflassungsanspruch verändert.

Die Hilfswiderklage des Beklagten zu 2. ist unbegründet. Dem Beklagten zu 2. steht wegen seiner Aufwendungen in Höhe von 7.221.505,00 DM kein Verwendungsersatzanspruch gemäß § 994 ff. BGB zu. Dabei kann offen bleiben, ob und wann der Beklagte zu 2. unberechtigter Besitzer gewesen oder geworden ist. Er selbst trägt vor, er sei berechtigter Besitzer, ohne dies zu substantiieren, da sowohl die Beklagte zu 1. auf Grund des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 31. Oktober 1994 als auch er selbst auf Grund des notariellen Vertrages vom 22. Dezember 1994 zum Besitz an der gekauften Teilfläche, dem späteren Flurzieren ist. So, wenn ein Bauhandwerker eigenes Material in ein fremdes Grundstück im Auftrag und für Rechnung des Grundstücksmieters oder Grundstückspächters einbaut, ebenso dann, wenn ein Werkunternehmer im Auftrag des angeblichen Grundstückseigentümers ein Fertighaus auf einem Grundstück errichtet, an dem die Lebensgefährtin des Werkbestellers ein Erbbaurecht hat (so OLG Hamm in NJW-RR 1992, S. 1005).

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 100 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziff. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung

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