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5 U 3/99 Brandenburgisches Oberlandesgericht 1 O 528/97 Landgericht Potsdam

Anlage zum Protokoll vom 29. März 2001

verkündet am 29. März 2001

Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 1. März 2001 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Kühnholz, den Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt und die Richterin am Oberlandesgericht Kiepe und

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das am 23. Oktober 1998 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 1 O 528/97 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 48.000.00 abwenden, wenn nicht die Kläger jeweils vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Wert der Beschwer: 452.192,00 DM.

Tatbestand:

Der Beklagte ist im Grundbuch von G Blatt eingetragen als Eigentümer der unter lfd. Nr. 5 und 6 eingetragenen Grundstücke Flur 3 Flurstück 51 (327 m = groß) und Flur 3 Flurstück 52 (2.045 m² groß). Die Grundstücke liegen im Außenbereich von G.

Das Flurstück 51 grenzt unmittelbar an den Z an, das Flurstück 52 liegt zwischen dem unbefestigten Weg und dem Flurstück 51. Das Flurstück 52 ist seit dem Jahr 1931 bebaut, und zwar zunächst mit einem Wochenendhaus.

Mit der Klage begehren die Kläger bezüglich der Grundstücke die Feststellung einer Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz.

Die Kläger bewohnten die Grundstücke zunächst aufgrund eines am 20. Oktober 1960 mit dem seinerzeitigen Verwalter des (West-)Grundstücks, dem Rat der Gemeinde G geschlossenen Mietvertrages. 1964 finanzierte die Gemeinde einen Anbau an das Haus, wodurch ein zusätzliches Zimmer entstand. Im Jahr 1968 wurde das Grundstück durch einen Sachverständigen bewertet. In der Wertermittlung vom 14. Mai 1968 ist festgehalten, dass das 1931 errichtete, voll unterkellerte, massive und im Jahr 1964 angebaute Haus über zwei Zimmer, Küche, Bad und Toilette, sowie Vorraum sowie einem Zimmer im Anbau mit einer Grundfläche von insgesamt 58,40 m² verfüge. Am 1. Januar 1969 kam es zum Abschluss eines "Vertrages zur Überlassung eines bebauten, belasteten Grundstückes", mit dem der Rat der Gemeinde G den Klägern das 2.372 m² große und mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in G zur eigenen Nutzung für persönliche Wohn- oder Erholungszwecke überließ. Gemäß § 2 des Vertrages waren die Kläger berechtigt, die Grundstücke für diese Zwecke zu bebauen bzw. an den vorhandenen Gebäuden bauliche Veränderungen vorzunehmen, wenn hierzu eine staatliche Baugenehmigung vorlag. § 4 des Vertrages gibt den Wert der überlassenen Grundstücke mit 10.141 M/DDR für die Gebäude und 7.116.00 M/DDR für Grund und Boden sowie 606.00 M/DDR für Grundstückseinrichtungen an. Die Vertragslaufzeit war mit 30 Jahren festgelegt. Den Klägern wurde an dem Grundstück ein Vorkaufsrecht eingeräumt, welches neben einer Hypothek für die Ablösung der Grundpfandrechte sowie die Verwaltungsgebühr und einer Sicherungshypothek am 1. August 1973 in das Grundbuch eingetragen wurde.

Am 5. November 1971 beantragte der Kläger bei dem Rat der Gemeinde G die Zustimmung zur Errichtung einer Garage, die ihm am 31. März 1972 erteilt wurde. Die Kläger errichteten die Garage mit angeschlossenem Werkstattgebäude. Es entstand dadurch eine Nutzfläche von 22,8 m². Im Jahre 1976 erhielt der Kläger vom Rat der Gemeinde G die Zustimmung zur Errichtung einer Terrasse. Die Kläger erweiterten aufgrund dieser Zustimmung die 4 m² große Terrasse auf 17,33 m² und errichteten darunter einen Bootsstand. Am 15. August 1977 wurde dem Kläger die Zustimmung zur Veränderung von Fenstern und der Veranda erteilt. Die Kläger bauten daraufhin die Fenster im Flur um und verlegten den Hauseingang von der Süd- zur Westseite. Im Jahr 1978 wurde dem Kläger von der staatlichen Bauaufsicht ein Prüfbescheid für den Umbau und die Modernisierung des Wohnhauses erteilt. Am 28. Mai 1979 gewährte die Stadt- und Kreissparkasse P den Klägern für Um- und Anbaumaßnahmen einen Kredit in Höhe von 11.650,00 M/DDR. In den Folgejahren wurde von den Klägern die Küche um 5,83 m² erweitert, der Keller wurde zu einem um 20.61 m² vergrößerten Kohlenkeller ausgebaut und Arbeiten an dem in den 60'er Jahren vom Vermieter errichteten Anbau, deren Umfang unter den Parteien streitig ist, durchgeführt. Die durch diese Arbeiten angefallenen Handwerker- und Baumittelrechnungen beglich die Stadt- und Kreissparkasse aufgrund des Kreditvertrages vom 28. Mai 1979.

Die Kläger haben behauptet, sie hätten die Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes von 41,56 m² um 21,11 m² auf 62,67 m² (Wohnfläche) bzw. von 51,16 m² um 48,48 m² auf 99,64 m² (Nutzfläche) erweitert. Der von dem Vermieter 1964 angebaute Schuppen sei nicht als Wohnraum nutzbar gewesen. Sie hätten ihn abgerissen und an dessen Stelle ein 14,88 m² großes Kinderzimmer geschaffen. Allein der Wett von ihnen 1978/79 ausgeführter Investitionen, so haben die Kläger, gestützt auf ein von ihnen eingeholtes Privatgutachten des Sachverständigen S vom 3. August 1998, behauptet, habe die Hälfte des damaligen Gebäudewertes überstiegen.

Die Kläger haben beantragt.

festzustellen, dass sie an dem Grundstück in G , eingetragen im Grundbuch von G Blatt , lfd. Nr. 5, Flur 3, Flurstück 521 mit einer Größe von 327 m² sowie lfd. Nr. 6. Flur 3, Flurstück 52 mit einer Größe von 2.045 m² berechtigte Nutzer im Sinne des § 12 Abs. 2 Nr. 1 bzw. Nr. 2 SachenRBerG seien.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Klage sei im Hinblick auf den Streit der Parteien über die grundsätzliche Anspruchsberechtigung zulässig. Die Klage sei auch begründet. Den Klägern stehe ein Ankaufsanspruch zu, da sie mit ihren An- bzw. Umbauten die Wohn- und Nutzfläche des Eigenheims um mehr als 50% vergrößert hätten. Bei dem Vergleich sei nicht nur die reine Wohnfläche zu berücksichtigen, sondern auch der von den Klägern geschaffene Kellerraum und die freistehende Garage mit Werkstatt.

Gegen das Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung.

Der Beklagte meint, bei dem Flächenvergleich gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG dürfe die von den Klägern geschaffene reine Nutzfläche nicht berücksichtigt werden. Bezüglich der Keller- und Küchenerweiterung bezweifelt der Beklagte eine Billigung staatlicher Stellen.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 23. Oktober 1998 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil mit näherer Darlegung. Die Kläger stützen ihren Bereinigungsanspruch weiterhin auch auf bauliche Investitionen. Hierzu wiederholen und vertiefen sie ihren erstinstinzlichen Vortrag.

Wegen des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze und die vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.

Der Senat hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens sowie eines Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen V und durch Anhörung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung Beweis erhoben über die Frage, ob die Kläger am Wohnteil des Hauses in G die von dem Sachverständigen S in seinem Privatgutachten aufgeführten Aufwendungen für bauliche Investitionen vorgenommen haben und ob der Wert der festgestellten baulichen Investitionen unter Ansatz des Bonus für nicht nachweisbare Investitionen gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 2 a und b SachenRBerG die Hälfte des Sachwerts des Gebäudes ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen der Kläger zum Zeitpunkt der Vornahme übersteige. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird verwiesen auf das Gutachten (Bl. 412 ff d. A.), das Ergänzungsgutachten vom 28. Juli 2000 (Bl. 535 ff d. A.) und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 1. März 2001 (Bl. 592, 593 d.A.).

Entscheidungsgründe:

I.

Die Berufung ist statthaft Lind zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 511 a. 516, 518, 519 ZPO).

II.

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

Die gemäß § 108 SachenRBerG zulässige Klage ist begründet. Die Kläger können vom Beklagten gemäß §§ 15 Abs. 1. 61 Abs. 1 SachenRBerG die Annahme eines Angebots für einen Grundstückskaufvertrag verlangen. Ihnen steht gemäß §§ 1 Abs. 1 Buchst. c, 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz ? Buchst. c, 12 Abs. 2 SachenRBerG ein Bereinigungsanspruch zu. Hiernach ist die Nutzung eines Grundstücks auf der Grundlage eines Überlassungsvertrages dann in die Sachenrechtsbereinigung einzubeziehen, wenn es sich um eine Überlassung für Wohnzwecke handelt (§ 5 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG) und wenn die Aufwendungen des Nutzers für bauliche Investitionen den Wert der Hälfte des Sachwerts des Gebäudes zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen übersteigen (§ 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG) oder die Wohnfläche des Gebäudes um mehr als 50 % vergrößert wurde (§ 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG).

Die Kläger sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG Nutzer im Sinne von § 3 Abs. 1 SachenRBerG, da ihnen das Grundstück aufgrund des Überlassungsvertrages vom 1. Januar 1969 zur Nutzung überlassen worden ist. Dabei handelt es sich um einen Überlassungsvertrag zu Wohnzwecken. da die Kläger das Grundstück von Anfang an zu Wohnzwecken genutzt haben.

Der Senat vermag zwar nicht festzustellen, dass die Kläger als Voraussetzung für einen Bereinigungsanpruch nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SachenrBerG durch Um- oder Ausbauarbeiten der Kläger die Wohn- oder Nutzfläche des ihnen überlassenen Gebäudes um mehr als 50% erweitert haben.

Bei der Vergleichsrechnung nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG ist nur die reine Wohnfläche zu berücksichtigen. Garage mit Werkstatt, Keller, nicht überdachter Freisitz haben bei der Vergleichsrechnung unberücksichtigt zu bleiben. Denn bei § 12 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG handelt es sich um eine Ausnahmebestimmung. Sie soll eine Gleichstellung zu Errichtungen von Eigenheimen bzw. wohntauglichen Gebäuden im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 c oder e SachenRBerG darstellen (Schnabel, DtZ 1995. 263). Der Gesetzgeber hat deswegen in der Begründung mitgeteilt, daß die Wohn- oder Nutzfläche des Gebäudes entsprechend § 42 ff. der II. Berechnungsverordnung festzustellen ist (Begr. BR-Drucks. 515/93. S. 111 und einhellige Meinung der Kommentarliteratur, Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 12 Rn. 17; Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 12 Rn. 10; Trittel in Eickmann, § 12 SachenRBerG Rz. 9). Gern. §§ 42 Abs. 4, 44 Abs. 2 der 11. Berechnungsverordnung sind Garagen, Keller, nicht überdachte Freisitze zur Ermittlung der Wohnfläche nicht anzurechnen. Dafür daß dennoch derartige Flächen zu berücksichtigen seien, gibt auch der Wortlaut des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nichts her. Dort ist zwar von Wohn- oder Nutzflächen die Rede. Dabei bezieht sich die Nutzfläche jedoch auf den Nutzer dem aufgrund eines Überlassungsvertrags ein Grundstück zu gewerblichen Zwecken übergeben worden ist. Durch die Um- und Ausbauarbeiten der Kläger ist die Wohnfläche des ihnen überlassenen Raumes nicht im Sinne der Il. Berechnungsverordnung um mehr als 50 % erweitert worden. Dies wird auch vom Sachverständigen V in seinem Gutachten (Bl. 442, 443 d.A.) bestätigt.

Die Kläger können den Bereinigungsanpruch jedoch auf § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG stützen.

Die Kläger haben in den Jahren 1972 bis 1978/81 Bebauungen an einem Eigenheim gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 c SachenRBer6 vorgenommen. Diesen Baumaßnahmen lag die gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG erforderliche Bewilligung staatlicher Stellen zugrunde, nämlich die Zustimmungen zur Errichtung oder Veränderung eines Bauwerks vom 31. März 1972, aus dem Jahr 1976, vom 15. August 1977, l3. Dezember 1978 und vom 12. Dezember 1979. Darüber hinaus gilt, nachdem mehr als fünf Jahre nach Fertigstellung der Umbaumaßnahmen abgelaufen sind, die Bewilligung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG als erteilt. Die Kläger haben auf der Grundlage des Überlassungsvertrages Investitionen in einem Umfang getätigt. der die Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz rechtfertigt.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass der Wett der Aufwendungen der Kläger für bauliche Investitionen in das vorhandene Eigenheim zum Zeitpunkt ihrer Vornahme den hälftigen Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung dieser Aufwendungen überschreitet.

Nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG ist der Wert der Aufwendungen des Nutzers zum Zeitpunkt ihrer Vornahme dem hälftigen Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung dieser Aufwendungen gegenüberzustellen (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs zum seinerzeitigen § 11 Abs. 2 SachenRBerG - E, BT-Drucks. 12/5992 vom 27.10.1993). Ausgangspunkt ist hiernach der Sachwerts des Gebäudes ohne Berücksichtigung der Aufwendungen. zur Ermittlung dieses Wertes sind die in §§ 21 ff. Wertermittlungsverordnung anzuwenden (BT-Drucks. 123/5992: BR-Drucks. 515/93). Der Sachverständige V hat diesen Wert für den Beginn des Vertragsverhältnisses unter Anwendung dieser Vorschriften nachvollziehbar mit 21.9000 DM ermittelt. Er hat in seinem Erstgutachten vom 4. März 2000 von den Parteien unbeanstandet den umbauten Raum mit 333 m3 zugrunde gelegt. Als Herstellungskosten für das Basisjahr 1913 hat er die Herstellungskosten mit 16 Reichsmark/m3 im Basisjahr ermittelt, weil es sich bei dem Gebäude um einen Mauerwerksbau mit einem Anbau in Leichtbauweise und damit um ein eher einfaches Siedlungsgebäude handelt, wie es sich auch in den Fotos Bl. 350, 352 d. A. widerspiegelt.

Soweit der Beklagte beanstandet, dass der Sachverständige in seinem Gutachten eine zu niedrige ursprüngliche Mauerstärke zugrunde gelegt hat, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Ein höherer Ansatz als der von 16 Reichsmark/m3 ist auch dann nicht gerechtfertigt. Denn auch in diesem Falle würde sich an der Einschätzung des Gebäudes als eines typischen Kleinsiedlungshauses nicht ändern, das für ein familiengerechtes, dauerhaftes Wohnen nur bedingt geeignet war. Auch soweit der Beklagte beanstandet, dass der Sachverständige nicht berücksichtigt habe, dass das Gebäude mit doppelwandigen Holzfenstern versehen gewesen sei. führt dies nicht zu einer Höherbewertung, da mehr oder weniger vorhandene Doppelholzfenster an der im Ganzen einfachen Bauweise des Gebäudes nichts ändern würden.

Zutreffend hat der Sachverständige gemäß § 22 Abs. 2 WertV die Baunebenkosten mit einem Zuschlag von 15 % berücksichtigt. Den Herstellungswert des Jahres 1913 hat der Sachverständige mit dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Baupreis-Index auf den Herstellungswert zum ersten Wertermittlungsstichtag. dem 1. Januar 1969 mit einem Teuerungsfaktor von 552,40 Reichsmark auf 33.847.00 DM angepasst. Er hat unter Berücksichtigung einer gewöhnlichen Lebensdauer des als Sommerhaus errichteten Gebäudes von 80 Jahren dessen Alterswertminderung gemäß § 23 WertV mit 24.7 % = 8.359,00 DM angesetzt und die Wertminderung wegen Baumängeln gemäß § 24 WertV auf der Grundlage der Wertermittlung vom 14. Mai 1968 mit 16 % (4.080,00 DM) vom Restwert abgesetzt. Als besonderen Bauteil hat er die Terrasse mit 500,00 DM berücksichtigt.

An Investitionen der Kläger hat der Sachverständige folgende Maßnahmen festgestellt: Für die Jahre 1969 bis 1977: Erneuerung der westlichen Außenwand verbunden mit dem Einbau neuer Fenster und die Errichtung der unterkellerten Westterrasse im Zeitraum 1967/1977. Für die Jahre 1978 bis 1981: Verstärkung des Außenmauerwerks an Süd- und Ostfassade, Abriss des alten und Neubau eines beheizbaren Anbaus mit Erweiterung der Küche, Errichtung der unterkellerten Ostterrasse und Anbringung einer Putzfassade.

Für die Zeit 01.01.1982 bis zum 31.12.1986: Erneuerung von Be- und Entwässungsleitungen in Bad und Küche. Anschaffung- und Montage eines Kohlebadeofens, Verfliesungen in Küche und Bad.

Bei der Frage, ob und wenn ja, welche Investitionen die Kläger erbracht haben, hat der Sachverständige nicht, wie ihm der Beklagte vorwirft, die Artgaben im Privatgutachten S kritiklos übernommen. Er hat einen Vergleich anhand vorhandener Fotografien vorgenommen, Einzelmaßnahmen an dem Gebäude in Augenschein genommen und von den Klägern vorgelegte Belege von Materialeinkäufen wie Rechnungen und Kassenanweisungen sowie Bauantragsunterlagen geprüft. die genannten Maßnahmen aufgrund von Belegen als erbracht angesehen. Sie sind hiernach als erwiesen anzusehen und dem Gebäudesachwert im Zeitpunkt ihrer Vornahme (was eine zeitliche Zusammenfassung zusammenhängender Maßnahmen nicht ausschließt) gegenüberzustellen.

Bei dieser Gegenüberstellung ist auch der von den Klägern vorgenommene Austausch der Fenster zu berücksichtigen, auch wenn im Zeitpunkt des Abschlusses des Überlassungsvertrages bereits Doppelfenster eingebaut waren. In diesem Fall mag zwar der Austausch der Fenster nach allgemeiner Anschauung keine Verbesserung am Objekt darstellen, weil auch schon zuvor Doppelfenster vorhanden waren, ist der Einbau der 3 Stück Thermofenster berücksichtigungsfähig. Ihr Einbau ist durch den Beleg Bl. 118 d. A. für das Jahr 1979 nachgewiesen. Nach dem Wortlaut des Gesetzes kommt es nur darauf an, dass eine bauliche Maßnahme ergriffen wurde. Dies reicht aus, dass ein wertmäßiger Anteil am Gesamtobjekt bestimmt werden muss.

Dahingestellt bleiben kann, ob Baumaßnahmen, die nicht den Wohnteil des Hauses betreffen. wegen der gebotenen Gleichstellung zu Errichtungen von Eigenheimen im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 c, e SachenRBerG unberücksichtigt zu bleiben haben. Der Wortlaut des Gesetzes spricht für eine Berücksichtigung auch dieser Maßnahmen. Denn in § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG geht es um den Sachwert des Gebäudes. Danach sind Aufwendungen für bauliche Investitionen, deren Wert die Hälfte des Sachwertes des Gebäudes übersteigen, zu berücksichtigen. Wie ausgeführt ist der Sachwert des Gebäudes nach §§ 21 ff. Wertermittlungsverordnung zu ermitteln. Die Wertermittlungsverordnung unterscheidet nicht zwischen zum Wohnteil des Gebäudes gehörenden Anlagen und den nicht dazu gehörenden. § 21 Abs. 1 WertVO führt als bauliche Anlagen neben den Gebäuden und den besonderen Betriebseinrichtungen auch die Außenanlagen auf.

Diese Frage kann jedoch letztlich dahinstehen. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme übersteigt der Wert der von den Klägern vorgenommenen Investitionen zu den Wertermittlungsstichtagen die Hälfte des Gebäudewertes auch dann, wenn man nicht zum Wohnteil des Hauses gehörende Maßnahmen unberücksichtigt lässt.

Der Sachverständige V hat 4 Stichtage gewählt, nämlich jeweils zum Jahresende der Jahre 1977, 1981. 1986 und 1990. Die Wahl der Stichtage ist sachgerecht. Zu diesen Zeitpunkten haben jeweils umfangreiche Baumaßnahmen der Kläger ihren Abschluss gefunden. Durch die Berechnung von Altersabschreibungen bedingte etwaige Verschiebungen sind, wie der Sachverständige ausgeführt hat, so geringfügig. dass sie vernachlässigt werden können (Vogel. Grundeigentum 1996. 438, 444: Zank/Simon. NJ 1999, 57, 66).

Zu diesen Stichtagen betrug der Gebäudezeitwert des Altbaus 34.700,00 DM (31. Dezember 1977), 43.800,00 DM (31. Dezember 1981). 42.100,00 DM (= 1. Dezember 1986) und 43.400,00 DM (2. Oktober 1990).

Diesen Werten ist der Wert der Investitionen der Kläger gegenüberzustellen.

Der Sachverständige V hat den Wert der Investitionen der Kläger unter Berücksichtigung von Wägungstabellen als Anteil am Wert des Gesamtgebäudes ermittelt und dargestellt. Dies ist sachgerecht. Denn durch diese Art der Bewertung lässt sich besser als mit dem Ansatz der tatsächlich entstandenen Kosten sowohl der Wertverzehr durch (gegebenenfalls unterschiedliche) Abschreibungen als auch eine Werterhöhung durch die Veränderung der Baupreisindices nachvollziehbar darstellen. Hierdurch wird ebenfalls die nach dem Gesetzeswortlaut unzutreffende Methode ausgeschlossen, nicht den Wert der Investition, sondern lediglich - die nach heutigen Maßstäben oftmals nur sehr geringen - Aufwendungen des Nutzers in Mark der DDR zu berücksichtigen. Eine Bemessung des Wertes der Investitionen am Wert des Gesamtgebäudes berücksichtigt zutreffend auch eine Eigenarbeit des Nutzers, wenn hierdurch werthaltige Ergebnisse erzielt worden sind. Auf die tatsächlich den Klägern entstandenen Kosten kommt es hiernach nicht an. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist auch nicht darauf abzustellen, ob die Maßnahmen zumal bei unentgeltlichen Überlassungsverträgen üblicherweise vom Nutzer zu tragen waren, weil dieser im Überlassungsvertrag die Verpflichtung übernommen hatte, das Haus auf eigene Kosten instand zu halten und deswegen vom Mietzins befreit war. Das Gesetz berücksichtigt vielmehr sämtliche Aufwendungen für bauliche Investitionen ohne Unterschied, ob diese aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung oder überobligationsgemäß vorgenommen wurden.

Die Gegenüberstellung ergibt, dass schon am 31. Dezember 1981 die Kritische Größe überschritten worden ist, und zwar auch dann, wenn man den Investitionswert auf 57 % ermäßigt, weil nicht bewiesen ist, dass die Kläger das gesamte Mauerwerk verstärkt haben.

Zu diesem Stichtag sind zunächst die nicht nachweisbaren Aufwendungen mit der Pauschale von 6.130,00 DM zu berücksichtigen.

Hinzu kommen die bis dahin vorgenommenen Aufwendungen am Altbau. nämlich die Erneuerung, der westlichen Außenwand, der Einbau neuer Fenster, die Küchenerweiterung. die Verstärkung des Außenmauerwerks mit der o.g. Einschränkung und die anteilige Putzfassade mit einem Zeitwert von 57% von 9.240 = 5.267,00 DM.

Der unterkellerte Anbau hatte damals einen Zeitwert von 12.640,00 DM.

Die berücksichtigungsfähigen Aufwendungen der Kläger betragen hiernach 24.037,00 DM. Sie übersteigen den hälftigen Gebäudezeitwert zum 31.12.1981 von 21.900,00 DM um 2.137.00 DM.

Hiernach war bereits zum zweiten Wertermittlungsstichtag die kritische Größe überschritten worden. Dies gilt umso mehr für die weiteren Wertermittlungsstichtag, die ein noch deutlicheres Ergebnis widerspiegeln.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 108, 546 Abs. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung