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Beginn der Entscheidung

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 27.11.2008
Aktenzeichen: 5 U 98/07
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 280
BGB § 280 Abs. 1 Satz 1
BGB § 281
BGB § 433 Abs. 1
BGB § 434
BGB § 434 Abs. 1 Nr. 2
BGB § 437
BGB § 437 Nr. 3
BGB § 440
BGB § 444
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Tenor:

I. Auf die Berufung des Beklagten wird das am 30. Mai 2007 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Cottbus - 4 O 358/04 - abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

II. Die Revision wird nicht zugelassen.

III. Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 23.350,34 €.

Tatbestand:

I.

Die Klägerin als Erwerberin macht gegenüber dem Beklagten als Veräußerer Schadensersatzansprüche in Höhe von 23.350,34 € aus dem notariellen Kaufvertrag vom 14. August 2002 (UR-Nr. 0782/2002 der Notarin ... in F.) über die Veräußerung eines Grundstücks, bebaut mit einem im Jahre 1936 errichteten Einfamilienhaus, postalische Anschrift ...weg 15, F., geltend.

Der Beklagte bewohnte sei vielen Jahren das vorgenannte Einfamilienhaus. Die Klägerin hatte vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 14. August 2002 das Grundstück nebst Einfamilienhaus besichtigt.

Die Parteien regelten in dem notariellen Grundstückskaufvertrag mit Auflassung vom 14. August 2002 unter § 2:

"Der Verkäufer verkauft den vorbezeichneten Grundbesitz mit allen wesentlichen Bestandteilen und Zubehör dem dies annehmenden Käufer allein.

Der Grundbesitz befindet sich in F., ...weg 15 und ist mit einem Einfamilienhaus, Garage und Nebengebäude (EFH Baujahr 1936 ist in einem guten baulichen Zustand) bebaut.

Der Käufer übernimmt das Kaufobjekt in dem ihn bekannten altersbedingten Zustand."

Unter § 3 vereinbarten die Parteien ein Kaufpreis von 133.000,00 €. Des Weiteren heißt es unter § 5 "Weitere Vereinbarung" des Vertrages:

".

Sachmängel:

Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels sind ausgeschlossen.

Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich."

Nach ihrem Einzug in das Einfamilienhaus Anfang des Jahres 2003 stellte die Klägerin im Keller feuchte Stellen an den Wänden fest. Sie beauftragte den Bausachverständigen F. Ro. mit der Erstellung eines Privatgutachtens. Dieser nahm am 7. Oktober 2003 und am 6. Dezember 2003 dazu schriftlich Stellung.

Mit Schreiben vom 15. Dezember 2003 forderte die Klägerin den Beklagten auf, die von dem Bausachverständigen Ro. ermittelten Kosten in Höhe von 23.350,34 € als Schadensersatz zu leisten, da in dieser Höhe die Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden anzusetzen seien. Der Beklagte lehnte dies ab.

Die Klägerin hat gemeint, nach dem Gutachten des Bausachverständigen Ro. seien dem Beklagten die Feuchtigkeitsschäden im Keller bekannt gewesen. Der Bausachverständige Ro. habe darauf hingewiesen, dass die ersten Schäden vor mehr als fünf Jahren hätten erkennbar gewesen sein müssen und diese kurzfristig vor dem Verkauf des Hauses an die Klägerin nicht saniert, sondern nur optisch verdeckt worden seien. Mithin habe der Beklagte vor Abschluss des Kaufvertrages Kenntnis von den bestehenden Feuchtigkeitsschäden gehabt. Die Feuchtigkeitsschäden seien nicht durch Miet- oder Wohnverhalten (Heizen, Lüften) durch sie nach ihrem Einzug verursacht worden, sondern in Bauschäden begründet. Ebenso wenig sei durch Überflutung im Jahre 2003 diese Feuchtigkeit entstanden.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 23.350,34 € zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 20. Januar 2004 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat gemeint, entsprechend des im Jahre 1936 üblichen Baustandards seien die Kellerwände nicht als wasserdichte Wände ausgeführt worden. Daraus ergebe sich, dass die Kellermauerziegel von der vorhandenen Erdnässe permanent durchfeuchtet werden können. Auch sei es möglich, dass Niederschlagswasser durch die Kellerwände in den Keller eindringe. Möglicherweise sei die Feuchtigkeit auf einen Wolkenbruch im April 2003 zurückzuführen, wonach das Grundstück unter Wasser gestanden habe. Durchfeuchtungen oder Schimmelbefall habe er im Keller des Hauses nicht festgestellt. Der Beklagte hat vermutet, möglicherweise habe die Klägerin ungenügend geheizt oder nicht sachgerecht gelüftet.

Gemäß Beweisbeschluss des Landgerichts vom 18. Juli 2005 und Ergänzungsbeschluss vom 13. Februar 2006 hat das Landgericht Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Architekt Dr. U. G. vom 23. Juni 2006 sowie seine Ergänzung vom 10. Oktober 2006 Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit Urteil vom 30. Mai 2007 den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 23.350,34 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 20. Januar 2004 zu zahlen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Schadensersatz in geltend gemachter Höhe gemäß §§ 434, 437, 440, 280, 281 BGB zu. Das Einfamilienhaus leide an einem erheblichen Sachmangel. An den Kellerwänden treten erhebliche Durchfeuchtungen auf, die zum Schimmelpilzbefall geführt hätten. Insoweit könne sich der Beklagte nicht auf den unter § 5 Ziff. 2. und 3. des Kaufvertrages vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, da der Beklagte die Feuchtigkeitsmängel arglistig verschwiegen habe. Bei diesen Feuchtigkeitsmängeln handele es sich von vornherein um solche wesentlichen Umstände, die - auch ohne Nachfrage des Kaufinteressenten - so wichtig seien, dass hierzu seitens des Verkäufers von sich aus aufgeklärt werden müsse. Der Beklagte könne nicht damit gehört werden, dass die Bauweise - bei der die Kellerwände nicht als wasserdichte Wände ausgeführt worden seien - im Jahre 1936 üblich gewesen sei. Er habe nicht davon ausgehen können, dass die Klägerin in diesem Bereich soviel Sachverstand gehabt habe, dass ihr klar gewesen sei, dass bei dem Kaufobjekt feuchte Kellerwände zu erwarten seien. Vielmehr sei der Beklagte auf Grund der Bauweise aus dem Jahre 1936 - bei der Mauerziegelsteine selbst von der vorhandenen Erdnässe permanent durchfeuchtet werden und deshalb mehr oder weniger immer feucht sein könnten - um so mehr verpflichtet gewesen, auf diesen Umstand hinzuweisen. Dies gelte insbesondere, als die vom Beklagten vorgenommenen Maleranstriche in den Kellerräumen die Feuchtigkeitsschäden nicht ohne weiteres auf den ersten Blick erkennbar gewesen seien. Der vom Gericht betraute Sachverständige Dr. G. habe das Vorbringen der Klägerin - substantiiert durch den Parteigutachter Ro. - bestätigt, dass die Feuchtigkeitsschäden bereits vor dem Verkauf des Einfamilienhauses erkennbar gewesen seien. Der Sachverständige habe dies damit nachvollziehbar begründet, dass das Einfamilienhaus über keinerlei vertikale Bauwerksabdichtung verfügt habe. Keine Rolle habe in diesem Zusammenhang die von der Klägerin im Keller eingebaute Dusche sowie die Aufstellung einer Waschmaschine gespielt. Beide Maßnahmen mögen zwar durch die stark eingeschränkte Lüftungsmöglichkeit der Fenster den Schaden mit verursacht haben, entscheidend für die Herbeiführung der Feuchtigkeitsmängel sei jedoch der Umstand, dass das Gebäude keine vertikale Bauwerksabdichtung aufweise. Die Höhe des Schadens belaufe sich auf den von der Klägerin geltend gemachten Betrag in Höhe von 23.350,34 € als Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsmängel. Diese Kosten beziehen sich dabei allein auf die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden im Keller. Etwaige Schäden im Erdgeschoss seien mit der Klage nicht geltend gemacht worden.

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Beklagte mit der Berufung. Er rügt die Verletzung materiellen Rechts und macht unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens im Wesentlichen geltend, er habe Feuchtigkeitsmängel im Keller nicht arglistig verschwiegen. Die Annahme einer arglistigen Täuschung werde im angefochtenen Urteil im Wesentlichen auf Vermutungen gestützt, die gerade nicht durch den vom Landgericht betrauten Sachverständigen Dr. U. G. festgestellt worden seien. So habe sich das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung nicht ausreichend damit auseinandergesetzt, dass im Jahre 1936 bei Errichtung des Einfamilienhauses eine vertikale Bauwerksabdichtung nicht üblich gewesen sei. Erst im Laufe der Jahre hätten sich die Erkenntnisse und Fertigungsrichtlinien bei Errichtung von Einfamilienhäusern, insbesondere auch zur Feuchtigkeitsdämmung, mehrfach geändert. Des Weiteren behauptet der Beklagte, in den Kellerräumen habe er während der von ihm vorgenommenen Nutzung keine Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Anlässlich der Neuverlegung eines Gehweges am Haus im Jahre 1997 sei auch im unmittelbaren Bereich zur Kelleraußenwand ein Teil des Erdreichs aufgenommen und neu verfüllt worden. Der äußere Bereich des Mauerwerkes habe dabei in Augenschein genommen werden können, dieser sei vollkommen trocken gewesen. Die vom Sachverständigen angesprochenen Maler- und Renovierungsarbeiten im Jahre 1997 bzw. 1998 seien Folge des Einbaues einer Heizungsanlage sowie neuer Kellerfenster gewesen.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Cottbus vom 30. Mai 2007 - 4 O 358/04 - die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt im Wesentlichen das angefochtene Urteil. Des Weiteren behauptet sie, im Juli 2005 sei die Dusche in dem Kellerraum eingebaut worden, und zwar in dem Raum, in dem auch die Waschmaschine stehe. Dagegen habe sie bereits wenige Monate nach der Nutzungsnahme des Hauses im Jahre 2003 festgestellt, dass sich feuchte Stellen in verschiedenen Räumen im Keller gebildet hätten. Dies habe sie dem Beklagten auch mitgeteilt. Bei der Besichtigung - vor Abschluss des Kaufvertrages - seien keinerlei Mängel in Form von Nässe oder nassen bzw. feuchten Stellen im Keller erkennbar gewesen. Sie vermute, der Beklagte habe diese Stellen durch einen Anstrichoberflächlich lediglich optisch kaschiert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Der Senat hat aufgrund Beweisbeschlusses vom 12. Juni 2008 Beweis erhoben über die Frage, ob die Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss des Hauses ...weg 15 in F., die im schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Dr. U. G. vom 23. Juni 2006 sowie in seinem schriftlichen Ergänzungsgutachten vom 6. Oktober 2006 ausgeführt worden sind, bereits vor dem Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages zwischen den Parteien vom 14. August 2002 erkennbar gewesen sind bzw. erkennbar gewesen sein müssten, durch mündliche Erläuterung und gegebenenfalls Ergänzung des vorgenannten Gutachtens durch den Sachverständigen.

Der Sachverständige hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 6. November 2008 sein Gutachten mündlich erläutert.

Entscheidungsgründe:

II.

1. Die Berufung des Beklagten ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1, §§ 511, 519, 520 ZPO).

2. Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst Erfolg. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der Klägerin steht - entgegen der Auffassung des Landgerichts - kein Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 23.350,34 € gemäß der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. §§ 433 Abs. 1, 434, 437 Nr. 3 BGB zu. Insoweit ist eine Gewährleistung des Beklagten nach § 444 BGB ausgeschlossen, da nicht festgestellt werden kann, dass der Beklagte Feuchtigkeitsmängel an den Kellerwänden arglistig verschwiegen hat.

a. Für eine garantieähnliche Haftung lässt sich dem Kaufvertrag nichts entnehmen. Zudem spricht gegen eine solche Haftung auch der vereinbarte Gewährleistungsausschluss, der eine Auslegung der Erklärung als Garantieerklärung ablehnt.

b. Soweit im Grundstückskaufvertrag unter § 2 die Erklärung abgegeben ist, "der Grundbesitz befindet sich in F., ...weg 15 und ist mit einem Einfamilienhaus, Garage und Nebengebäude (EFH Baujahr 1936 und ist in einem guten baulichen Zustand) bebaut", liegt darin keine Beschaffenheitsgarantie seitens des Beklagten. Die Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie ist von der bloßen Beschaffenheitsangabe zur Kaufsache zu unterscheiden und erfordert eine bindende Gewährübernahme in dem Sinne, dass der Verkäufer dem Käufer zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der Beschaffenheit und die Folgen ihres Fehlens einstehen will bzw. dass der Käufer dies nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) so verstehen dürfte und musste (siehe etwa BGH NJW 2007, 1346, 1348; Palandt-Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 444 Rn. 12 u. § 443 Rn. 11 m. w. N.). Insbesondere die Formulierung "und ist in einem guten baulichen Zustand" kann nicht dafür angeführt werden, dass die Klägerin verstehen dürfte oder musste, dass der Beklagte - uneingeschränkt - für den Bestand, also die Mangelfreiheit, des Einfamilienhauses einstehen will. Dagegen ist bereits anzuführen, dass durch den Folgesatz unter "§ 2 Verkauf", nämlich: "Der Käufer übernimmt das Kaufobjekt in den ihm bekannten altersbedingten Zustand" sowie durch die Angabe des Zeitpunktes der Errichtung (also Baujahr) des Gebäudes auch verdeutlicht wird, dass alters- bzw. errichtungsspezifische Besonderheiten zu diesem Zeitpunkt von der Klägerin als eine einzuordnende Einschränkung der Angabe "und ist in einem guten baulichen Zustand" anzusehen sind.

c. Die Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 433 Abs. 1, §§ 434, 437 Nr. 3 BGB hinsichtlich der festgestellten Feuchtigkeitsmängel an den Kellerwänden liegen nicht vor.

Der Schadensersatzanspruch gemäß § 437 Nr. 3 BGB setzt nicht nur voraus, dass bei Übergang ein Sachmangel iSv. § 434 BGB vorlag; im Hinblick auf den als solchen zweifelsfrei wirksamen umfassenden Sachmängelgewährleistungsausschluss unter "§ 5 Weitere Vereinbarungen" des notariellen Kaufvertrages vom 14. August 2002 kommt es entscheidend darauf an, ob der Beklagte der Klägerin gegenüber Feuchtigkeitsschäden im Keller des Einfamilienhauses arglistig verschwiegen hat.

Die Klägerin hat den ihr obliegenden Beweis für das arglistige Verschweigen seitens des Beklagten von Feuchtigkeitsmängeln an den Kellerwänden nicht erbracht (§ 286 ZPO). Nach den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen waren diese Feuchtigkeitsmängel für den Beklagten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar.

aa. Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er einen offenbarungspflichtigen Mangel oder die ihn begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält und er weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Aufklärung über diesen Mangel den Kaufvertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGHZ 63, 382, 388; BGH NJW 2006, 2839, 2840; BGH NJW 2007, 835, 836 m.w.N.; KG MDR 2006, 200; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 442 Rn. 18 und § 444 Rn. 11). Fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers vom Mangel genügt für Arglist dagegen nicht (vgl. BGH NJW 2004, 1032, 1033; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 444 Rn.11). Eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht für alle wesentlichen Mängel der Kaufsache, die für den Vertragszweck von erkennbar erheblicher Bedeutung sind. Ein Handeln in betrügerischer Absicht für den Arglistvorwurf nicht erforderlich. Eine Verhaltensweise, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert ist - in diesem Sinne also Erklärungen "ins Blaue hinein" abgibt - und mit der kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss, genügt (vgl. BGHZ 63, 382, 388; BGH NJW 1998, 302, 303; NJW 2006, 2839, 2840).

bb. Den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen Dr. U. G. in seinem Gutachten vom 23. Juni 2006 sowie in der schriftlichen Ergänzung vom 6. Oktober 2006 folgend, steht zunächst fest, dass - bezogen auf die beiden Ortstermine vom 30. Januar 2006 und vom 17. Mai 2006 - Durchfeuchtungen an den Kellerwänden bis ca. 30 bis 40 cm über dem erdberührten Bereich, an den Außenwänden im Kellerbereich bis zu einer Höhe von ca. 1,20 m sowie Ablösungen von vorhandenen Tapeten und Anstrichen, Aussalzungen und Putzzerstörungen sowie Feuchtigkeitswerte zwischen 95 digit (feucht) bis 152 digit (nass) über Fußboden - wie auch von dem von der Klägerin vorprozessual betrauten Privatgutachter F. Ro. festgestellt - vorhanden waren. Der Sachverständige Dr. U. G. ist zu der Einschätzung gelangt, hauptschadensverursachend sei das vollständige Fehlen von vertikalen Bauwerksabdichtungen am Gebäude. Zum Zeitpunkt des Auftretens dieser Feuchtigkeitsmängel hat der Sachverständige angegeben, dass auf Grund der fehlenden vertikalen Bauwerksabdichtung Feuchtigkeitsschäden bereits vor dem Verkauf des Hauses vorhanden gewesen seien.

cc. Diese Feuchtigkeitsmängel stellen einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB dar, da ein feuchter Keller regelmäßig nicht der von den Vertragsparteien vorausgesetzten Eigenschaft entspricht. Die über Jahre immer wieder auftretende Durchfeuchtung an den Wänden im Keller ist in einem ganz erheblichen Maß schadensträchtig und hat damit maßgeblichen Einfluss zum "ob" und "wie" der Kaufentscheidung von Käufern eines Einfamilienhauses (vgl. BGH IBR 2002, 383, Volltext bei juris).

dd. Eine Offenbarungspflicht des Beklagten hinsichtlich der Feuchtigkeitsmängel bestand. Eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht für alle wesentlichen Mängel der Kaufsache, die für den Vertragszweck von erkennbar erheblicher Bedeutung sind. Selbstverständlich sind Fragen zutreffend, richtig und umfassend zu beantworten. Eine Verletzung der Offenbarungspflicht resultiert aber nicht daraus, dass der Kläger bei Vertragsschluss nicht angegeben hat, dass das Einfamilienhaus über keine vertikale Bauwerksabdichtung verfügt. Aus "§ 2 Verkauf" des notariellen Kaufvertrages ergibt sich das Baujahr 1936 des Einfamilienhauses, der Beklagte hat die zutreffende Angabe über das Baujahr getätigt. Der Sachverstände hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass der Keller eines zu jener Zeit errichteten Siedlungshauses als reine Nebenräume errichtet worden und Feuchtigkeit an den Wänden in Kauf genommen worden sei. Aus dieser Tatsache kann im Umkehrschluss entnommen werden, dass das verfahrensgegenständliche Gebäude in der seinerzeit üblichen Art und Weise hinsichtlich der Kellerräume errichtet worden ist. Davon ausgehend war ein Hinweis auf die Art der Errichtung der Kellerräume und der fehlenden vertikalen Bauwerkabdichtung nicht erforderlich.

ee. Im Ergebnis der Beweisaufnahme steht aber nicht fest, dass der Beklagte solche offenbarungspflichtigen Feuchtigkeitsmängel oder die sie begründenden Umstände im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages kannte oder zumindest für möglich hielt und er wusste oder damit rechnete und billigend in Kauf nahm, dass die Klägerin diesen Mängel nicht kennt und bei Aufklärung über diese Mängel den Kaufvertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte. Im Einzelnen:

Ein Indiz für eine positive Kenntnis des Beklagten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 14. August 2002 ergibt sich nicht daraus, dass zu einem genau nicht mehr feststellbaren Zeitpunkt vor Abschluss des Kaufvertrages auf den Oberflächen von weiteren Kellerwänden ein dünnes Spachtelsystem durch den Beklagten aufgebracht worden war, das die abgesandeten Putz-Oberflächen zumindest vorübergehend stabilisierte und anschließend mit Dispersionsfarbe überstrichen wurde. Die Tatsache des Aufbringens ergibt sich aus dem Vorbringen der Klägerin, substantiiert durch den Vortrag aus dem Gutachten des Privatgutachters F. Ro. vom 7. Oktober 2003 und ist belegt durch Ausführungen des Sachverständigen Dr. U. G.. Den Ausführungen des Sachverständigen folgend steht aber nicht fest, dass der Beklagte, von Beruf Malermeister, wie die Klägerin behauptet, durch das Aufbringen des Spachtelsystems und das anschließende Überstreichens mit Dispersionsfarbe, vor dem Verkauf des Hauses Feuchtigkeitsschäden lediglich optisch verdeckt hat. Der Sachverständige Dr. U. G. hat angeführt, der Zeitpunkt des optischen Verdeckens von Schäden an den Innenwänden der Kellerräume lasse sich nicht feststellen. Diese Einschätzung hat er auch bei seiner mündlichen Ergänzung und Erläuterung des Gutachtens vor dem Senat bestätigt. Er hat insoweit ausgeführt, er könne aus dem Zustand der vorgefundenen Putzschäden nicht schließen, dass diese schon im Zeitpunkt des Verkaufes vorhanden gewesen seien. Den Vortrag des Beklagten, im Hause sei im Jahre 1997 eine Erdgasheizung installiert worden, hierbei habe es auch eines Durchbruches der betreffenden Kellerwände bedurft, um den Hausanschluss zu installieren und anschließend habe er die Schäden (Durchbrüche, Abfall von Putz usw.) durch das Aufspachteln von Fassadenspachtel beseitigt und dann die gesamte Wand mit Fassadenfarbe gestrichen, weitere Ausbesserungsarbeiten seien im Jahre 2000 nach dem Einbau der Kellerfenster erforderlich geworden, widerlegt dies nicht.

Soweit der Sachverständige Dr. U. G. in seinem Gutachten vom 23. Juni 2006 (S. 34 des Gutachtens, Bl. 155 d.A.) ausgeführt hat, die Schäden seien bereits vor dem Verkauf erkennbar gewesen, hat diese Ausführung anlässlich der mündlichen Erläuterung des Gutachtens eine klarstellende Relativierung erfahren. Er hat nämlich erläutert, dass aus dem Zustand der in seinem Ausgangsgutachten - nämlich dem Gutachten vom 23. Juni 2006 - dokumentierten Putzschäden keine Schlussfolgerung gezogen werden könne, dass diese schon im Zeitpunkt des Verkaufs vorhanden gewesen seien. Soweit der Sachverständige bei der Erläuterung seines Gutachtens unter Bezugnahme auf die Fotos 2, 3 und 4 seines Gutachtens vom 23. Juni 2006 (S. 5 u. 6 des Gutachtens, Bl. 126 u. 127 d. A.) zunächst ausgeführt hat, was er unter Putzstellen verstehe und dass diese in Zusammenhang mit der vorhandenen Feuchtigkeit zu bringen seien, hat er in der weiteren Erörterung eingeschränkt, dass er hinsichtlich der Putzstelle dokumentiert auf Foto 2 seines Gutachtens (S. 5 des Gutachtens, Bl. 126 d.A.) nicht erklären könne, dass diese eine Folge der Feuchtigkeit sei. Die Ausführungen, die der Sachverständige zu sog. Putzfehlstellen unter Bezugnahme auf das Foto 16 (S. 13 des Gutachtens, Bl. 134 d. A.) getätigt hat, enthalten die Einschränkung, dass eine Konkretisierung des jeweiligen Zeitpunktes, wann diese Putzfehlstellen in Erscheinung getreten sind, nicht möglich sei.

Der Sachverständige hat in seinem Ergänzungsgutachten vom 6. Oktober 2006 (S. 3 des Ergänzungsgutachtens, Bl. 197 d. A.) zwar ausgeführt, die Feuchtigkeitserscheinungen hätten für die Bewohner des Einfamilienhauses erkennbar sein müssen, diese Einschätzung aber - wie auch bei seiner mündlichen Erläuterung im Termin - in Abhängigkeit zur konkreten Nutzung der Räume gesetzt. Es ergibt sich daraus gleichwohl kein durchgreifender Anknüpfungspunkt für eine Kenntnis des Beklagten über offenbarungspflichtige Feuchtigkeitsmängel oder die sie begründenden Umstände im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages oder dafür, dass er sie zumindest für möglich hielt. Denn der Sachverständige hat seine Schlussfolgerung unter den Vorbehalt gestellt, dass dies in den Kellerräumen eine Wohnbenutzung vorausgesetzt hätte. Dass durch die tatsächlich erfolgte Nutzung der Kellerräume durch den Beklagten vor dem Vertragsschluss die Feuchtigkeit für ihn erkennbar war, folgt daraus aber gerade nicht.

Auch aus der Tatsache, dass in dem im Gutachten als Raum 1 bezeichneten Raum (S. 5 des Gutachtens, Bl. 126 d. A.) beim Ortstermin hinter der zuvor mit Paneelen verkleideten Wand sog. Warzenschwamm festgestellt wurde, folgt nichts anderes. Insbesondere lässt dies keine Schlussfolgerung auf eine irgendwie geartete Kenntnis des Beklagten von diesem Befall vor Vertragsschluss zu. Der Sachverständige hat dazu nämlich ausgeführt, dass dieser Schwammbefall nicht erkennbar gewesen sei, solange die Paneelenwand Bestand gehabt habe. Diese Wand ist unstreitig erst nach Vertragsschluss entfernt worden. Soweit der Sachverständige in seinem Ausgangsgutachten ausgeführt hat, er habe bei der Messung der Baustofffeuchten in den Kellerräumen festgestellt, dass an nahezu allen Messstellen die Werte für die Ausgleichsfeuchte überschritten worden sei, folgt ebenfalls nicht, dass diese Feuchtigkeitswerte seitens des Beklagten so auch wahrgenommen worden sind.

Nach alldem hat die Klägerin hat den ihr obliegenden Beweis für das arglistige Verschweigen seitens des Beklagten von Feuchtigkeitsmängeln an den Kellerwänden nicht erbracht (§ 286 ZPO).

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 ZPO sowie auf § 708 Nr. 10, §§ 711, 709 Satz 2 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Ende der Entscheidung

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