Judicialis Rechtsprechung

I. Die Klägerin und Revisionsbeklagte (Klägerin) ist eine Wohnungsbaugesellschaft, die die Aufgabe hat, Bedienstete der X mit Dienstmietwohnungen zu versorgen. Als solche ist sie Eigentümerin eines Grundstücks, auf dem sie 1958 mehrere Wohngebäude mit insgesamt 10 Wohnungen unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) errichtete. Der Finanzierung der Baukosten diente ferner ein Darlehen über 207 000 DM, aus Wohnungsfürsorgemitteln. Auf die vertraglich vereinbarten Zinsen in Höhe von 4 v.H. wurde seitens der Darlehensgeberin widerruflich verzichtet. Die Klägerin war nach dem Darlehensvertrag verpflichtet, die Wohnungen bis zur Tilgung des Darlehens, mindestens jedoch für 20 Jahre von dem Fertigstellungstermin an, nur an solche Personen zu vermieten, die ihr die X benannte (Wohnungsbesetzungsrecht; § 3 des Darlehensvertrages), und keine höhere Miete als die Richtsatzmiete bzw. --nach Beendigung der Eigenschaft der Wohnungen als öffentlich gefördert-- für die Dauer des Wohnungsbesetzungsrechts nur eine "nach der Zinssenkung sich ergebende, von der X festgesetzte Miete zu erheben" (Mietpreisbindung; § 4 des Darlehensvertrages).

Die Klägerin hat die öffentlichen Mittel am 16. November 1982 ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt; die Eigenschaft der Wohnungen als öffentlich gefördert endete mit Ablauf des 31. Dezember 1990. Durch Bescheid vom 8. Oktober 1990 schrieb der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt --FA--) den Einheitswert des Mietwohngrundstücks zum 1. Januar 1991 auf 198 200 DM (von bisher 114 300 DM) unter Hinweis auf den Wegfall der Eigenschaft "öffentlich gefördert" fort. Der Einheitswertfeststellung legte es die Marktmiete (Miete für freifinanzierten Wohnraum) seines Mietspiegels in Höhe von 2,70 DM/qm zugrunde.

Die nach erfolglos gebliebenem Einspruch erhobene Klage führte zur Herabsetzung des Einheitswerts auf 145 300 DM. Das Finanzgericht (FG) ging bei seiner Entscheidung davon aus, daß der mit Darlehen aus Wohnungsfürsorgemitteln geförderte Wohnungsbau im wesentlichen den gleichen Mietpreisbindungen wie der öffentlich geförderte Wohnungsbau unterliege. Bei der Schätzung der üblichen Miete sei deshalb von der Mietspiegelmiete für öffentlich geförderten Wohnungsbau auszugehen. Dieser betrage 1,75 DM/qm. Hierauf seien Zuschläge für Schönheitsreparaturen (5 v.H.) und für die Grundsteuerbelastung (0,15 DM) zu machen, so daß eine übliche Miete von 1,98 DM/qm anzusetzen sei.

Das FG-Urteil ist in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1998, 18 veröffentlicht.

Mit seiner Revision wendet sich das FA gegen den Ansatz der Spiegelmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Allenfalls könne eine Kostenmiete von 2,55 DM/qm angesetzt werden, die zu einem Einheitswert von 187 200 DM führe.

Das FA beantragt sinngemäß, das FG-Urteil aufzuheben und den Einheitswert unter Abänderung des Feststellungsbescheids vom 8. Oktober 1990 und der Einspruchsentscheidung vom 14. Dezember 1992 auf 187 200 DM festzustellen.

Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzuweisen.

II. Die Revision des FA ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und --dem Revisionsantrag des FA entsprechend-- zur Feststellung des Einheitswerts auf 187 200 DM (§ 126 Abs. 3 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung --FGO--).

1. Soweit das FG die übliche Miete für die Wohnungen der Klägerin im Hinblick auf die mit der Darlehensgewährung aus Wohnungsfürsorgemitteln zusammenhängende Mietpreisbindung bzw. im Hinblick auf das Wohnungsbesetzungsrecht aus dem Mietspiegelwert für öffentlich geförderten Wohnungsbau abgeleitet hat, vermag sich dem der Senat nicht anzuschließen.

a) Nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 4 des Bewertungsgesetzes (BewG) wird wegen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse beim Grundbesitz der Einheitswert bei Erreichen der näher bezeichneten Wertgrenzen neu festgestellt. Das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" stellt für öffentlich geförderte Wohnungen eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse im Sinne dieser Vorschrift dar. Da bei der Bewertung eines Grundstücks im Ertragswertverfahren der Grundstückswert durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete (unter Berücksichtigung der §§ 81 und 82 BewG) ermittelt wird (§ 78 Satz 2 BewG), gehören zu den wertbestimmenden tatsächlichen Verhältnissen auch die die zulässige Miete beeinflussenden rechtlichen Eigenschaften (vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 18. Dezember 1985 II R 229/83, BFHE 146, 95, BStBl II 1986, 445, und vom 15. Oktober 1986 II R 230/81, BFHE 148, 174, BStBl II 1987, 201).

Der Wegfall der Wohnungsbindung (vgl. §§ 15, 16 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen --WoBindG--) hat zur Folge, daß die mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen aus der Mietpreisbindung fallen und mietpreisrechtlich zu freifinanzierten Wohnungen werden (BFH in BFHE 146, 95, BStBl II 1986, 445). Ausgangspunkt für die Wertermittlung im Zuge einer dadurch erforderlichen Wertfortschreibung ist zur Sicherstellung einer gleichmäßigen Bewertung die übliche Miete für freifinanzierten Wohnraum im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 79 Abs. 5 i.V.m. § 27 BewG; BFH-Urteil vom 29. November 1995 II R 17/93, BFH/NV 1996, 458, 459).

b) An diesen Rechtsfolgen änderte sich durch die der Klägerin aufgrund des Darlehensvertrages mit der Bundesrepublik vom 2. Mai 1958 auferlegten und auch am Stichtag 1. Januar 1991 noch fortbestehenden Beschränkungen hinsichtlich der Miethöhe und der Auswahl der Mieter nichts.

Bei der Einheitsbewertung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus ist nach Auffassung der Finanzverwaltung (vgl. Abschn. 23 Abs. 1 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens 1990) und nach der Rechtsprechung des BFH (BFH-Urteil vom 10. August 1984 III R 18/76, BFHE 142, 297, BStBl II 1985, 200, 203) die im Vergleich zum freifinanzierten Wohnungsbau regelmäßig niedrigere, preisrechtlich zulässige Richtsatz- oder Kostenmiete zugrunde zu legen. Bei der Schätzung der üblichen Miete für solchen Wohnraum ist deshalb regelmäßig von der Jahresrohmiete auszugehen, die für öffentlich geförderten Wohnraum gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Diese Handhabung ist aufgrund des --mit den Wohnungen des Grundstücks verknüpften-- Umstandes gerechtfertigt, daß sich der Eigentümer/Erwerber von öffentlich gefördertem Wohnraum von den Beschränkungen hinsichtlich Miethöhe und Wohnungsbesetzung nicht kurzfristig befreien kann, sondern selbst bei vollständiger vorzeitiger Rückzahlung der als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel die Wohnungen ihre Eigenschaft als öffentlich gefördert erst nach Ablauf der sogenannten Nachwirkungsfrist des § 16 Abs. 1 WoBindG --von am maßgeblichen Stichtag 1. Januar 1991 10 Jahren-- verlieren.

Nach der Rechtsprechung des BFH kann auch außerhalb des Rahmens des öffentlich geförderten Wohnungsbaus bei der Gewährung von Wohnungsfürsorgemitteln öffentlich-rechtlicher Körperschaften von der Jahresrohmiete ausgegangen werden, die für öffentlich geförderten Wohnraum gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird, soweit die Wohnungen den gleichen Beschränkungen unterliegen wie öffentlich geförderte Wohnungen (vgl. BFH-Urteile in BFHE 142, 297, BStBl II 1985, 200; vom 10. August 1984 III R 82/75, BFHE 142, 303, BStBl II 1985, 234, und III R 41/75, BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36, unter 3. c, sowie vom 5. Mai 1993 II R 71/90, BFH/NV 1994, 10, 11).

Diese Voraussetzung liegt im Streitfall jedoch nicht vor. Entgegen der Auffassung des FG unterlagen die Wohnungen der Klägerin nicht den gleichen Mietpreisbindungen wie öffentlich geförderte Wohnungen. Die Klägerin war zwar am Stichtag 1. Januar 1991 gegenüber der Darlehensgeberin verpflichtet, im Hinblick auf die Zinslosigkeit des ihr aus Wohnungsfürsorgemitteln gewährten Darlehens nur die nach der vorgenommenen Zinssenkung sich ergebende, von der Darlehensgeberin festgesetzte (Kosten-)Miete zu erheben. Dieser Verpflichtung konnte sich die Klägerin jedoch am Stichtag kurzfristig entledigen. Denn die geförderten Wohnungen unterlagen der Mietpreisbindung nur "für die Dauer des Wohnungsbesetzungsrechts", welches nach § 3 des Darlehensvertrages (nur) bis zur --auf den 1. Januar eines jeden Jahres möglichen-- Kündigung und Rückzahlung des Darlehens, mindestens jedoch für 20 Jahre von der Fertigstellung der Wohnungen an Bestand haben sollte. Die Mindestfrist war am Stichtag 1. Januar 1991 bereits abgelaufen; es bedurfte somit im Streitfall zur Beseitigung der Mietpreisbindung und des Wohnungsbesetzungsrechts nur noch der --kurzfristig möglichen-- Kündigung und vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Kann aber der Eigentümer eines Grundstücks, der für die Errichtung von Wohnraum Wohnungsfürsorgemittel einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft in Anspruch genommen hat, jederzeit durch vorzeitige Kündigung und Rückzahlung des Darlehens die mit der Gewährung der Wohnungsfürsorgemittel verknüpften Beschränkungen hinsichtlich Miethöhe und Wohnungsbesetzung kurzfristig beseitigen, unterliegen die Wohnungen nicht den gleichen Beschränkungen wie öffentlich geförderte Wohnungen.

In einem solchen Fall kann nicht mehr davon ausgegangen werden, daß die sich aus der Mietpreisbindung und dem Wohnungsbesetzungsrecht ergebenden Beschränkungen mit den Wohnungen des Grundstücks verknüpft sind. Vielmehr liegt der Grund für den Fortbestand dieser Bindungen allein in der --offensichtlich von der Gesellschafterin der Klägerin mitbestimmten-- Willensentscheidung und damit in den persönlichen Verhältnissen der Klägerin, die nach § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG nicht berücksichtigt werden dürfen (BFH-Urteil vom 17. Januar 1990 II R 65/87, BFHE 159, 549, BStBl II 1990, 530). Der Ansatz der Spiegelmiete für öffentlich geförderten Wohnraum ist deshalb nicht gerechtfertigt.

2. Die Sache ist spruchreif.

Das FA hat ohne Rechtsverstoß seiner Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1991 als übliche Miete die Marktmiete für freifinanzierten Wohnraum zugrunde gelegt. Einwände gegen die Schätzung der Marktmiete sind seitens der Klägerin nicht erhoben worden, Rechtsfehler insoweit nicht erkennbar.

Gleichwohl sind der angefochtene Einheitswertbescheid sowie die Einspruchsentscheidung zu ändern und der Einheitswert --dem Revisionsantrag des FA entsprechend-- auf 187 200 DM herabzusetzen, weil der BFH gemäß § 121 i.V.m. § 96 Abs. 1 Satz 2 FGO über das Revisionsbegehren des FA nicht hinausgehen darf.

Ende der Entscheidung