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4 K 437/02

Einheitswert und Grundsteuermessbetrag

In dem Rechtsstreit

...

hat das Finanzgericht des Landes Sachsen-Anhalt - 4. Senat -

aufgrund mündlicher Verhandlung vom 4. März 2008

durch

den Vorsitzenden Richter am Finanzgericht Görlitz,

den Richter am Verwaltungsgericht Just,

den Richter am Finanzgericht Simböck,

den ehrenamtlichen Richter ... und

den ehrenamtlichen Richter ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Das Verfahren wird hinsichtlich des Grundsteuermessbetrages auf den 1.1.1999 und den 1.1.2001 eingestellt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten über die Frage, ob für das Grundstück in M. eine Art- bzw. Wertfortschreibung erfolgen darf.

Auf dem Grundstück wurde im Jahr 1933 ein Wohnhaus mit Ladenanteil sowie eine Garage und eine Waschküche errichtet. Auf den 01.01.1935 wurde daraufhin mit Bescheid vom 11. Januar 1936 ein Einheitswert von 5.400,00 RM und als Grundstücksart "Einfamilienhaus" festgestellt. Mit Wertfortschreibung auf den 01.01.1939 vom 3. Juni 1938 wurde der Einheitswert mit 13.400,00 RM und als Grundstücksart wiederum "Einfamilienhaus" festgestellt. Im Jahr 1956 erfolgten (nicht näher genannte) Maßnahmen, die zu einer Wertverbesserung des Grundstückes führten, in 1958 wurde das Hauptgebäude um einen Anbau erweitert. Eine Art- und/oder Wertfortschreibung auf die Folgestichtage wurde jeweils nicht durchgeführt.

Die gesamte Nutzfläche des Gebäudes beträgt 166 qm (hiervon ausgenommen sind Garage [ca. 14 qm] und Keller [ca. 97,44 qm]).

Im Jahr 1997 erwarb die Klägerin das besagte Grundstück.

Ein Teil des Erdgeschosses (ca. 40 qm) und der gesamte Anbau (ca. 25 qm) werden von ihr zu gewerblichen Zwecken an einen Friseursalon vermietet. Der Rest der Nutzfläche (ca. 126 qm) wird von den Gesellschaftern der Klägerin zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Der als Friseursalon genutzte Teil verfügt über mehrere große Schaufenster zur Straße und zur etwa rechtwinklig von dieser abgehenden Querstraße. Dort liegt auch der separate Eingang in den gewerblich genutzten Teil des Gebäudes. Vor dem gewerblich genutzten Anbau befindet sich eine große Reklametafel mit Hinweis auf den Friseursalon.

Im Rahmen der Prüfung der nach dem Erwerb durch die Klägerin notwendigen Zurechnungsfortschreibung kam der Beklagte zu dem Ergebnis, dass der auf den Stichtag 01.01.1935 festgestellte Einheitswert hinsichtlich der Grundstücksart fehlerhaft sei. Bereits zu diesem Feststellungszeitpunkt habe es sich um ein Wohngebäude mit Laden gehandelt, das nicht als Einfamilienhaus hätte bewertet werden dürfen. Auch im Rahmen der folgenden bewertungsrechtlichen Maßnahmen (Wertfortschreibung auf den 01.01.1939, Zurechnungsfortschreibungen auf den 01.01.1982 bzw. 01.01.1985, Neuveranlagung des Grundsteuermessbetrages auf den 01.01.1991) sei fehlerhaft eine Art- bzw. Wertfortschreibung unterblieben.

Der Beklagte erließ deshalb zunächst im Februar 2001 einen Einheitswertbescheid hinsichtlich Art-, Wert- und Zurechnungsfortschreibung auf den 01.01.1998, den er jedoch hinsichtlich der Art- und Wertfortschreibung wieder aufhob. Sodann erließ der Beklagte am 6. August 2001 einen Einheitswertbescheid - Artfortschreibung auf den 01.01.1999, mit dem er als Grundstücksart "gemischtgenutztes Grundstück" feststellte. Den Einheitswert stellte er unverändert mit 13.400,00 DM fest. Gleichzeitig erließ er einen entsprechenden Grundsteuermessbescheid. Am 21. August 2001 schließlich erließ der Beklagte einen weiteren Einheitswertbescheid - Wertfortschreibung auf den 01.01.2001, mit dem nunmehr der Einheitswert des Grundstückes auf 23.900,00 DM festgestellt wurde. Ein entsprechender Grundsteuermessbescheid erging unter demselben Datum. Insgesamt ging der Beklagte hierbei - abgesehen von der Einstufung als "gemischtgenutztes Grundstück" - von den Flächenangaben der Klägerin in deren Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts auf den 1. Januar 1998 vom 23. Juli 2000 aus.

Nachdem die Klägerin gegen o.g. Bescheide erfolglos Einspruch eingelegt hatte, erhob sie Klage, die sie wie folgt begründet:

Seit dem Zeitpunkt seiner Errichtung sei das Gebäude - bis zum Erlass der streitgegenständlichen Bescheide - als Einfamilienhaus bewertet worden. Die gewerbliche Mitbenutzung sei unschädlich, solange sie von untergeordneter Bedeutung bleibe und die Eigenart des Gebäudes als Einfamilienhaus nicht beeinträchtige. Die gewerbliche Nutzung betrage im Streitfall lediglich 39,4 v.H. Eine gravierende Beeinträchtigung des Grundstückes durch die gewerbliche Mitbenutzung liege weder nach dem äußeren Erscheinungsbild noch aufgrund der inneren Gestaltung der Räumlichkeiten vor. Die zur Straßenseite hin vorhandenen großen Fenster der Gewerbeeinheit könnten nicht als derart große Beeinträchtigung angesehen werden, da ansonsten bereits zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1935 eine falsche Einordnung erfolgt wäre. Auch der (Flachdach)Anbau führe nicht zu einer Beeinträchtigung. Außerdem seien auch in der Umgebung des streitigen Grundstückes mehrere Einfamilienhäuser vorhanden, deren bewertungsrechtliche Einordnung entsprechend der neuen Bewertung des klägerischen Grundstückes überprüft und ggf. geändert werden müssten. Im Übrigen seien auch keine Baumaßnahmen vorgenommen worden, die eine Artfortschreibung rechtfertigen würden.

Nachdem die Klägerin die Klage hinsichtlich des Grundsteuermessbetrages auf den 01.01.1999 und den 01.01.2001 zurückgenommen hat, beantragt sie nunmehr,

die Einheitswertbescheide auf den 01.01.1999 und 01.01.2001 vom 06. bzw. 21. August 2001 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 16. September 2002 aufzuheben,

hilfsweise

bei der Flächenberechnung zu berücksichtigen, dass nur 31 qm als Ladenfläche, 8 qm als Lager und sonstige Räume sowie 30 qm (Anbau) als Büro (nicht Ladenfläche) genutzt werden,

höchst hilfsweise

für den Fall des teilweisen oder vollständigen Unterliegens, die Revision zuzulassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Einfamilienhaus durch gewerbliche Mitbenutzung in seiner Eigenart nicht wesentlich beeinträchtigt werde, lasse sich nur auf Grund einer Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalles beantworten. Eine Beeinträchtigung liege nicht vor, wenn der Wohncharakter des Gebäudes dem Grundstück sein Gepräge gebe. Dies sei in erster Linie nach dem äußeren Erscheinungsbild und (sodann) nach dem Umfang der gewerblichen Nutzung und der inneren Gestaltung des Gebäudes zu beurteilen. Weise das äußere Erscheinungsbild eines Grundstückes Merkmale auf, die eine gewerbliche Mitbenutzung deutlich in den Vordergrund rücken und damit dem Gebäude das Gepräge geben, komme es auf das Verhältnis der gewerblich genutzten Fläche zur Wohnfläche nicht mehr an. Im Streitfall sei das äußere Erscheinungsbild des Grundstückes durch die gewerbliche Mitbenutzung (Frisörgeschäft mit großen Schaufenstern, eigenem Eingang und Gewerbehinweis, sowie gewerblichem Anbau mit Fenster und eigenem Eingang) wesentlich beeinträchtigt. Die gewerbliche Nutzung trete durch die großen Schaufenster in den Vordergrund. Die innere bauliche Gestaltung als Gewerbeeinheit sei auch von außen ersichtlich. Das Grundstück sei deshalb zutreffend als gemischt genutztes Grundstück bewertet worden. Im Übrigen wäre eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung auch bei einer Beibehaltung der Grundstücksart "Einfamilienhaus" vorzunehmen gewesen. Der Einheitswert würde dann nach überschlägiger Berechnung sogar bei ca. 25.400,00 DM liegen.

Dem Senat lagen die den Streitfall betreffenden Verwaltungsakten des Beklagten vor.

Entscheidungsgründe:

Hinsichtlich der Grundsteuermessbeträge auf den 01.01.1999 und den 01.01. 2001 wird das Verfahren eingestellt, da die Klage insoweit zurückgenommen wurde.

Die im Übrigen zulässige Klage ist unbegründet, denn die streitigen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten. Der Beklagte hat das streitige Grundstück zu Recht als gemischtgenutztes Grundstück bewertet.

Nach § 129 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG) gelten für die im Beitrittsgebiet liegenden wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke die festgestellten und noch festzustellenden Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1935 weiter. Nach Abs. 2 dieser Vorschrift werden - vorbehaltlich der §§ 129a bis 130 BewG - für die Ermittlung der Einheitswerte 1935 statt der §§ 27, 64 bis 68 BewG im Einzelnen genannte Bestimmungen des Bewertungsgesetzes der ehemaligen DDR (BewG DDR) und der Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz (RBewDV) weiter angewandt. Danach sind gemischt genutzte Grundstücke (§ 32 Abs. 1 Nr. 3 RBewDV) mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten (§ 33 Abs. 1 RBewDV). Diese stellt nach § 34 Abs. 1 RBewDV das Gesamtentgelt dar, das Mieter für die Benutzung des Grundstückes aufgrund vertraglicher oder gesetzlicher Bestimmungen umgerechnet auf ein Jahr zu entrichten haben.

Bei dem Grundstück der Klägerin handelt es sich um ein gemischtgenutztes Grundstück. Nach § 32 Abs. 1 Nr. 3 RBewDV gelten als gemischtgenutzte Grundstücke solche Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken dienen und dabei weder als Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück oder Einfamilienhaus anzusehen sind.

Das Grundstück der Klägerin ist kein Geschäftsgrundstück (§ 32 Abs. 1 Nr. 2 RBewDV), da es nicht zu mehr als 80 v.H. gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dient. Auch als Mietwohngrundstück (§ 32 Abs. 1 Nr. 1 RBewDV) ist es nicht anzusehen, da es nicht mehr als eine Wohnung enthält.

Entgegen der Ansicht der Klägerin ist das Grundstück auch nicht als Einfamilienhaus einzustufen. Nach § 32 Abs. 1 Nr. 4 RBewDV gelten als Einfamilienhäuser solche Wohngrundstücke, die nach ihrer baulichen Gestaltung nicht mehr als eine Wohnung enthalten, (§ 32 Abs. 1 Nr. 4 Satz 1 RBewDV). Im Streitfall enthält das Gebäude zwar nicht mehr als eine Wohnung, jedoch dient es durch die Vermietung an einen Friseursalon auch fremden gewerblichen Zwecken. Dies ist nach § 32 Abs. 1 Nr. 4 Satz 4 RBewDV unschädlich, wenn hierdurch die Eigenart des Grundstückes als Einfamilienhaus "nach der Verkehrsauffassung nicht wesentlich beeinträchtigt wird". § 32 Abs. 1 Nr. 4 Satz 4 RBewDV weicht insoweit von der entsprechenden bundesdeutschen Regelung des § 72 Abs. 5 Satz 4 BewG ab, in dem der Hinweis auf die Verkehrsauffassung nicht (mehr) enthalten ist. Auch der Bundesfinanzhof führt in seiner ständigen Rechsprechung zu § 72 Abs. 5 BewG aus, dass der Begriff des Einfamilienhauses im bewertungsrechtlichen Sinn nicht (mehr) ein von der Verkehrsauffassung, sondern ein durch die Umschreibung im Gesetz gekennzeichneter Rechtsbegriff sei, von dem ausgehend die Frage der wesentlichen Beeinträchtigung durch die Mitbenutzung zu anderen als Wohnzwecken zu beantworten sei (BFH Urteil vom 5. Februar 1986 - II R 31/85 BStBl. II 1986, 448). Entscheidend für diese Beurteilung ist eine Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalles (Gürsching/Stenger Bewertungsrecht § 75 BewG Rn. 71). Grundsätzlich ist die Eigenart eines Einfamilienhauses durch seine Mitbenutzung zu gewerblichen Zwecken nicht wesentlich beeinträchtigt, wenn der Wohncharakter dem Grundstück das Gepräge gibt. Ob dies der Fall ist, entscheidet sich wiederum in erster Linie nach dem äußeren Erscheinungsbild unter Berücksichtigung und im Vergleich zu solchen Einfamilienhäusern, die nicht zu gewerblichen Zwecken mitbenutzt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes hängt es vom Umfang der gewerblichen Nutzung, dem äußeren Erscheinungsbild des Grundstücks und der inneren baulichen Gestaltung des Gebäudes ab, ob die Eigenart als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird. Der räumliche Umfang der jeweiligen Nutzungen ist hierbei kein ausschließliches Beurteilungsmerkmal, sondern stellt nur einen Anhaltspunkt dar, der im Zusammenhang mit weiteren Merkmalen von Bedeutung ist. Neben der inneren Gestaltung des Gebäudes ist dem äußeren Erscheinungsbild vorrangige Bedeutung beizumessen (BFH Urteil vom 27. Mai 1970 - III R 65/68 BStBl. II 1970, 678; Urteil vom 2. Juli 1976 - III R 54/75 BStBl. II 1976, 640).

Diese Rechtsprechung ist zwar zu § 72 Abs. 5 BewG ergangen, der insoweit vom Wortlaut des § 32 Abs. 1 Nr. 4 RBewDV abweicht. Da der Bundesfinanzhof im Vergleich zum Abstellen auf die Verkehrsauffassung strengere Anforderungen an das Vorliegen eines gemischtgenutzten Grundstückes stellt, sind die (insoweit geringeren) Anforderungen des Reichsbewertungsgesetzes jedenfalls dann erfüllt, wenn nach Bewertungsgesetz und der hierzu ergangenen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes von einem gemischtgenutzten Grundstück auszugehen ist.

Im Streitfall verfügt der in dem Gebäude betriebene Friseursalon über mehrere große Schaufenster und einen separaten Eingang. Vor dem Gebäude befindet sich eine auffällige Reklametafel, mit der auf den Friseursalon hingewiesen wird. Schon allein dadurch spricht das äußere Erscheinungsbild deutlich gegen den Charakter des Gebäudes als reines Einfamilienhaus. Eine wesentliche Beeinträchtigung ist deshalb zu bejahen. Da die Mitbenutzung zu gewerblichen Zwecken im Streitfall jedoch schon nach dem äußeren Erscheinungsbild die Eigenart des Gebäudes als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt, sind der Umfang des Geschäfts sowie die Art seiner inneren Gestaltung zweitrangig. Es kommt daher auch nicht auf das Verhältnis der gewerblichen Nutzung zur Nutzung zu Wohnzwecken an (so auch BFH Urteil vom 9. Oktober 1985 - II R 189/80 BStBl. II 1986, 171 für ein Ladengeschäft mit zwei großen Schaufenstern). Auch nach den insoweit strengeren Anforderungen des § 32 Abs. 1 Nr. 4 Satz 4 RBewDV, der noch auf die Verkehrsauffassung abstellt, kann bei dem streitigen Gebäude nicht mehr von einem Einfamilienhaus ausgegangen werden, da angesichts der großen Schaufenster, des separaten Eingangs und der Werbetafel nach der Verkehrsauffassung die gewerbliche Nutzung des Gebäudes von nicht lediglich untergeordneter Natur ist.

Für dieses Ergebnis spricht auch die Tatsache, dass ein beträchtlicher Anteil der Nutzfläche des Gebäudes (knapp 40%) gewerblich genutzt wird und dass etwa 75% (3.312,00 DM) der gesamten Jahresrohmiete (4.359,00 DM) gewerblicher Natur sind.

Auch der Bescheid vom 21. August 2001, mit dem eine Wertfortschreibung des Grundstückes erfolgte hält einer Überprüfung stand. Der Beklagte ging davon aus, dass eine Fläche von 69 qm gewerblich genutzt wird. Diese Fläche entspricht zum einen den Angaben der Klägerin in ihrer Erklärung vom 23. Juli 2000 und zum anderen in der Summe den von der Klägerin in ihrem Hilfsantrag aufgezählten Flächen. Eine Differenzierung zwischen Ladenlokal, Nebenräumen und Büro ist nicht notwendig, da sämtliche dieser Räume als gewerblich genutzt anzusehen sind, unabhängig davon, ob in ihnen Kundenverkehr stattfindet oder nicht. Aus diesem Grund war auch dem ersten Hilfsantrag nicht stattzugeben. Hinsichtlich der Jahresrohmiete des Friseursalons legte der Beklagte sogar einen niedrigeren Betrag zugrunde als von der Klägerin in ihrer Erklärung vom 23. Juli 2000 angegeben.

Im Übrigen durfte die Art und Wertfortschreibung nach § 22 Abs. 3 Satz 1 BewG auch zur Beseitigung der fehlerhaften Bewertungen der Vorjahre erfolgen.

Der Vergleich, den Klägerin mit anderen Häusern in ihrer Nachbarschaft zieht, greift demgegenüber nicht durch, da ausschlaggebend immer der konkrete Steuerfall ist.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch dies zur Fortbildung des Rechtes oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung notwendig ist (§ 115 Abs. 2 FGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

Die Revision ist nicht zugelassen worden. Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.

Ende der Entscheidung