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Die Bestimmung in einem mit Rücksicht auf das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-Gesetz) geschlossenen Kaufvertrag, wonach im Verkaufsfall das Grundstück dem Magistrat von Berlin (Verkäufer) zum Rückkauf zu den jetzigen Vertragsbedingungen angeboten werden muss, stellte keine Vorkaufsrechtsvereinbarung dar, weshalb die Form des § 297 ZGB einzuhalten war.

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Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 20 U 119/05

verkündet am: 26.10.2006

In dem Rechtsstreit

hat der 20. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 26. Oktober 2006 durch seine Richter Budde, Balschun und C. Kuhnke für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 31. Mai 2005 verkündete Urteil der Zivilkammer 13 des Landgerichts Berlin geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % Sicherheit leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe:

I.

Die Beklagte und ihr verstorbener Ehemann, dessen Alleinerbin sie ist, waren Eigentümer eines Gebäudes, das auf volkseigenem Grundstück stand. Ihnen war ein Nutzungsrecht am Grundstück verliehen. Mit notariellem Vertrag vom 7. Juni 1990 verkaufte der Mnnnn von Bnnn ihnen auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-Gesetz) das Grundstück. In Nr. 2 des Kaufvertrages ist u.a. vereinbart:

Die Erwerber verpflichten sich das Grundstück nicht zu veräußern. Im Verkaufsfall muss das Grundstück dem Magistrat von Berlin zum Rückkauf angeboten werden, zu den jetzigen Vertragsbedingungen.

Die Beklagte veräußerte das Grundstück ohne den Kläger zu unterrichten. Dieser begehrt mit der Klage nunmehr von der Beklagten die Zahlung von 32.550 € als Schadenersatz in Höhe der Hälfte des Bodenwertes (§ 68 Abs. 1 SachRBerG).

Die Parteien streiten im Wesentlichen über die Wirksamkeit der oben zitierten Rückkaufsvereinbarung.

Wegen des Parteivorbringens erster Instanz und der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat durch am 31. Mai 2005 verkündetes Urteil der Klage stattgegeben. Es hat ausgeführt, dass vorliegend ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht wirksam vereinbart worden sei. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Mit ihrer rechtzeitigen Berufung macht die Beklagte weiterhin geltend, das Vorkaufsrecht habe nicht wirksam vereinbart werden können. Die Klausel verstoße gegen § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB sowie gegen den Grundgedanken des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude. Jedenfalls habe der Kläger auf ein Vorkaufsrecht verzichtet, indem er die Löschung eines zuvor von Amts wegen eingetragenen Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs bewilligt habe. Sie rügt ferner, das Landgericht habe den Vortrag des Klägers zum Wert des Grundstücks zu Unrecht als unstreitig zu Grunde gelegt. Des Weiteren habe ein Abzug nach § 19 Abs. 3 SachRBerG erfolgen müssen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.

Dem Kläger steht ein Schadenersatzanspruch gemäß §§ 90 Abs. 3, 93, 330 ff. ZGB i.V.m. Art. 232 § 1 EGBGB wegen Vereitelung des vereinbarten "Rückkaufsrechts" nicht zu, weil ein solches nicht wirksam vereinbart war.

Der hier streitige Teil der Vereinbarung ist formnichtig und zudem wegen Verstoßes gegen § 6 Abs. 1 S. 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-Gesetz) (teil-) nichtig.

1. Die Klausel ist gemäß §§ 297, 66 Abs. 2 ZGB (form-) unwirksam.

a) Es handelte sich nicht um ein Vorkaufsrecht, sondern um eine inhaltlich bereits festgelegte Verpflichtung zum Angebot auf Rückkauf, die der Form des § 297 ZGB bedurft hätte. Die Auslegung der hier streitigen Klausel als eines "als Vorkaufsrecht anzusehenden Rückkaufrechts" (KG - 1. Zivilsenat - ZOV 1995, 464 = KGR 1996, 28), also wohl als Vorkaufsrecht, vermag der Senat mit Rücksicht auf den Wortlaut nicht zu teilen. Die Veräußerung und damit auch der Weiterverkauf an Dritte waren endgültig untersagt und es konnte nur zurückverkauft werden. Zwar kann es zu einem "Verkaufsfall" an einen Dritten kommen, aber der Kaufvertrag (bezüglich des Grundstücks, nicht des Hauses) darf wegen des Veräußerungsverbots nicht erfüllt werden, vielmehr ist der Rückkauf anzubieten. Was zu geschehen hat, wenn das Angebot abgelehnt wird, ist nicht vereinbart. Das Veräußerungsverbot ist uneingeschränkt vereinbart. Selbst wenn die Formulierungen annähernd als "Vorkaufsrecht" zu interpretieren wären, d.h. der Magistrat hätte sich die Entscheidung, ob er zurückkauft noch vorbehalten und es zulassen wollen, dass im Ablehnungsfall an den Dritten veräußert werden kann, dann entspricht auch dies inhaltlich nicht einem Vorkaufsrecht, denn immerhin ist bereits vollständig der Vertragsinhalt festgelegt und es werden gerade nicht die Vertragsbedingungen des anderen Kaufvertrages übernommen, was aber - ungeachtet des Umstandes, dass nach dem BGB in gewissem Umfang abweichende Vereinbarungen möglich wären (Palandt-Putzo, BGB, 65. Aufl., Vorb v § 463 Rn. 3) - das Wesen des Vorkaufsrechts ist (§ 307 ZGB, § 464 Abs. 2 BGB). Ein Wiederkauf (vgl. § 456 BGB) wäre das Recht des Verkäufers zurückzukaufen. Ein Rückkauf wäre die Pflicht des Verkäufers zurückzuverkaufen. Vorliegend liegt eine Mischform vor, nämlich die bedingte Wiederverkaufspflicht des Käufers.

b) Dementsprechend galt mangels Anwendbarkeit des § 306 ZGB die Formvorschrift des § 297 ZGB. Das ZGB hat nicht zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Vertrag unterschieden, was auch daran deutlich wird, dass der Kauf in § 25 ZGB als Form des Erwerbs von Eigentum aufgeführt wird. Auch Vorverträge bedürfen der Form (vgl. sinngemäß zum vergleichbaren § 311b Abs. 1 BGB Palandt-Grüneberg, BGB, 65. Aufl., § 311b Rn. 11). § 297 ZGB erfüllte daher nicht nur die Funktion des § 873 BGB, vielmehr galt er für den gesamten Vertrag, d.h. auch die Kaufabreden. (Entsprechend war vorliegend der Kaufvertrag ohne irgendwelche Trennungen beurkundet worden.) Nach § 297 Abs. 1 ZGB müssen Verträge, durch die Eigentum an Grundstücken übertragen werden soll, die unbedingte und unbefristete Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers enthalten, dass das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen soll; ferner bedürfen sie der Beurkundung und der staatlichen Genehmigung. Da vorliegend in der streitigen Klausel aber eine "Bedingung" bzw. "Befristung" vereinbart ist, denn der "Verkaufsfall" hängt vom Willen der Beklagten ab, das Grundstück wieder veräußern zu wollen, ist der Vertrag gemäß § 66 Abs. 2 ZGB formunwirksam. Im Übrigen ist nur das Angebot geregelt, aber nicht die Annahme.

2. Die Vereinbarung wäre aber auch dann formunwirksam, wenn sie als Vorkaufsrecht anzusehen wäre, weil sie gegen § 306 ZGB verstößt.

a) Die Auffassung, es käme neben §§ 306 ff. ZGB eine rein schuldrechtliche Vorkaufsrechtsvereinbarung an Grundstücken in Betracht (so KG ZOV 1995, 464 [465] = KG-Report 1996, 28 [29]; KG ZOV 1994, 306 [307] = KG-Report 94, 135) vermag der Senat nicht zu teilen, zumal dem offenbar die - wie ausgeführt (1.b)) - unzutreffende Annahme zu Grunde liegt, das ZGB hätte zwischen schuldrechtlicher und dinglicher Abrede unterschieden. § 306 ZGB regelte die Möglichkeit der Einräumung eines Vorkaufsrechts an einem Grundstück durch Vertrag und bestimmte für diesen zwingende Formvoraussetzungen (§ 45 Abs. 3 ZGB gilt nur für den Inhalt). Schon die Begriffswahl eines vertraglichen Vorkaufsrechts im Gesetz schließt eine (weitere) Differenzierung zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Vertrag aus. §§ 306 ff. ZGB regeln als Spezialnormen erkennbar das Vorkaufsrecht an einem Grundstück insoweit abschließend. § 306 Abs. 1 S. 1 ZGB enthält keine Einschränkung und regelt erst in Satz 2 die notwendige Form des Vertrages. Ein abweichendes Verständnis würde § 66 ZGB unterlaufen, weil der Formverstoß im Hinblick auf die Wirksamkeit keine Folge hätte und auch mündliche Vereinbarungen wirksam wären. Nach dem BGB, das bis 1976 auch in der DDR galt, bedurften aber schuldrechtliche Vereinbarungen über Grundstücke ebenfalls notarieller Form (§ 313 BGB a.F. bzw. § 311b Abs. 1 BGB n.F.), was das ZGB entsprechend geregelt hat (§ 297 ZGB), weshalb es nicht plausibel ist, anzunehmen, nach dem ZGB sei eine formlose Vereinbarung zur Einräumung eines Vorkaufsrecht an Grundstücken zulässig. Der Hinweis des KG jeweils aaO auf Göhring, Zivilrecht, Lehrbuch 1, S. 376, überzeugt nicht. Dort ist nur die Möglichkeit angesprochen, ob in anderen Fällen ein Vorkaufsrecht vertraglich vereinbart werden kann. Das Unterlaufen des Gesetzes in den bereits geregelten Fällen wird dort nicht angesprochen. Mit §§ 8, 43 ZGB, die Verträge auf der Grundlage des Gesetzes ansprechen, lässt sich das Unterlaufen von §§ 306 ff. ZGB nicht vereinbaren. Im Übrigen ist dies auch entsprechend in anderem Zusammenhang kommentiert worden. Für Gebäudeeigentum an Wochenendhäusern gab es in § 296 Abs. 1 S. 2 ZGB eine Sonderregelung: "Für das Eigentum an diesen Baulichkeiten gelten die Bestimmungen über das Eigentum an beweglichen Sachen entsprechend." (u.a. Kaufrecht für bewegliche Sachen in §§ 133 ff. ZGB), was dahin kommentiert wird, dass deshalb kein vertragliches Vorkaufsrecht bestellt werden kann (ZGB-Kommentar, § 306 Anm. 0). Das schließt aus, dass ein vertragliches Vorkaufsrecht in Gestalt eines "schuldrechtlichen" als zulässig angesehen worden wäre. Diese Differenzierung von dinglichem und schuldrechtlichem Vorkaufsrecht nahm das ZGB so schon nicht vor, vielmehr diente der Begriff des vertraglichen Vorkaufsrechts zur Abgrenzung zu einem gesetzlichen Vorkaufsrecht.

b) Das völlige Abweichen von der gesetzlichen Regelung führt daher zur Formunwirksamkeit. Die inhaltlich mögliche Abweichung darf - unterstellt §§ 307 ff. ZGB seien z.T. abbedingbar - jedenfalls nicht zur völligen Entstellung des Vorkaufsrechts dienen, weshalb die Entkoppelung vom Kaufvertrag mit dem Dritten und die vollständige Vertragsfestlegung wirksam nicht möglich waren (so bereits lediglich für die Preisbindung KG ZOV 1994, 306 = KG-Report 1994, 135; KG FamRZ 1995, 42 = KG-Report 1994, 218; KG Neue Justiz 1995, 92 = KG-Report 1994, 243; KG-Report 1996, 161).

3. Die Klausel ist aber auch gemäß § 68 Abs. 1 Nr. 1 (entspricht § 134 BGB) und Nr. 2 ZGB (entspricht § 138 Abs. 1 BGB; keine Prüfung der sozialistischen Moral, vgl. Art. 1 Abs. 2 S. 1 und S. 2 des Verfassungsgrundsätze-Gesetzes vom 17. Juni 1990 [GBl. 1990, Teil I, S. 299], BGHZ 118, 34 [42], Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl., Art. 230 § 1 Rn. 4; Art. 232 § 1 Rn. 5, 5a m.w.Nw.) nichtig.

a) Die Vereinbarung eines solchen Vorkaufsrechts verstößt gegen das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-Gesetz), denn dessen § 6 Abs. 1 S. 1 sieht vor, dass Gebäude und Grundstücke vom Erwerber wieder veräußert werden können ("Gebäude, Grundstücke und Miteigentumsanteile an Grundstücken, die auf der Grundlage dieses Gesetzes gekauft wurden, können veräußert und vererbt werden. Zwischen dem Kauf und der Veräußerung muss eine Frist von mindestens 3 Jahren liegen."). Mit Ausnahme der gesetzlichen Frist eines Veräußerungsverbots innerhalb von drei Jahren in § 6 Abs. 1 S. 2 ist dort eine weitere Einschränkung nicht geregelt, weshalb das Veräußerungsverbot mit Rückverkaufsverpflichtung in der vorliegenden unbefristeten Fassung bereits gesetzwidrig ist. Die abweichende Rechtsauffassung des Klägers, die so auch vom 1. Zivilsenat des Kammergerichts vertreten worden ist (vgl. ZOV 1994, 306 [308 f.]) übersieht, dass § 6 Abs. 1 S. 1 weitere Einschränkungen oder die Verlängerung der Frist ersichtlich ausschließt und lediglich in S. 2 eine Einschränkung in Form des befristeten Veräußerungsverbots geregelt ist. Dass dann die Behörde entgegen S. 1 noch weitere Hürden aufbauen oder gar die Frist beliebig ändern können sollte, lässt sich nicht mehr vertreten. Auch wenn im Gesetz (§ 4 Abs. 2 S. 2 i.V.m. S. 3) nur die Möglichkeit des Verkaufs geregelt ist ("kann"), besagt dies nicht, dass im Verkaufsfall das Gesetz missachtet werden darf. Es bestand insoweit eine gesetzliche Regelung, die jedenfalls kein Ermessen in der Ausformung mehr zuließ.

b) § 6 Abs. 1 S. 1 beinhaltet mit der Vorgabe der freien Veräußerbarkeit als Gebot das Verbot weiterer Einschränkungen als der Frist nach S. 2, die kraft Gesetzes schon galt und nicht vereinbart werden musste.

c) Jedenfalls handelte die Behörde mit dem offensichtlichen Verstoß gegen das Gesetz auch sittenwidrig, weil damit - gleichgültig wie man zu dem Sinn und Zweck des Gesetzes stehen mag - dieses offenkundig unterlaufen wurde und lediglich formal ein Verkauf ohne Übertragung der freien Verfügbarkeit und des wirtschaftlichen Wertes erfolgte.

d) Der Senat weist mangels Entscheidungserheblichkeit lediglich darauf hin, dass er ebenfalls nicht der Auffassung einer Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages (KG - 4. ZS. - KG-Report 1996, 161; KG - 1. ZS. - KG-Report 1994, 135, 243; KG - 18. ZS. - KG-Report 1994, 218) folgen würde. § 68 Abs. 2 ZGB lautet:

Ein Vertrag ist teilweise nichtig, wenn sich der Nichtigkeitsgrund nur auf einen Teil des Vertrages bezieht und der Vertrag auch ohne diesen Teil abgeschlossen worden wäre. [Bei Preisverstößen ist der Vertrag mit dem zulässigen Preis wirksam.

aa) Wegen der Intention des Gesetzes, die hier gerade unterlaufen werden sollte, wäre nur von Teilnichtigkeit auszugehen, denn das Verbot betraf nicht den Kaufvertrag, sondern ausschließlich die unzulässige Einschränkung. Die Absicht zu einer nachträglichen Wertabschöpfung ist im Gesetz nirgends angedeutet; dann hätte der Gesetzgeber die Ermöglichung von Verkäufen unterlassen können.

bb) Wenn der Magistrat erkannt hätte, dass er sich an das Gesetz halten muss, kann man nicht unterstellen, er hätte gesetzwidrig handeln, das Gesetz unterlaufen und von jeglichen Verkäufen absehen wollen. Auf das anzunehmende rechtmäßige Handeln hat im Übrigen bereits die Beklagte hingewiesen, ohne dass der Vortrag bestritten worden wäre.

4. Dementsprechend ist auch der Zinsanspruch unbegründet.

5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

6. Die weiteren Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO; § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung