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Geschäftsnummer: 20 U 47/02

verkündet am: 15. März 2004

In dem Rechtsstreit

hat der 20. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2004 durch seine Richter Budde, C. Kuhnke und Balschun

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 13.12.2001 verkündete Anerkenntnisteil- und Schlussurteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin teilweise geändert und in Ziffer 2) und 3) wie folgt neu gefasst:

2.) und 3.) Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 50.677,54 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG von 24.093,61 EUR (47.123,00 DM) seit 9.September 2001, von 11.266,83 EUR (22.036,00 DM) seit 9. Oktober 2001, von 6.929,87 EUR (13.553,65 DM) seit 9. November 2001, von 3.002,50 EUR (5.872,38 DM) seit 9. Dezember 2001 und von 5.384,73 EUR (10.531,61 DM) seit 9. Januar 2002 zu zahlen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin 54 % und die Beklagte 46 % zu tragen. Die Kosten des zweiten Rechtszuges haben die Klägerin zu 90 % und die Beklagte zu 10 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % Sicherheit leistet.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Räumung eines Bürogebäudes, einer Lagerhalle mit Nebengebäuden sowie angrenzenden Freiflächen, die Herausgabe gezogener Nutzungen im Zeitraum 1.2.2001 bis 30.6.2001 in Höhe von 469.457,12 EUR (918.178,33 DM), Zahlung künftigen Nutzungsentgelts in Höhe von 94.402,14 EUR (184.634,53 DM) monatlich ab Juli 2001, Auskunft über die Namen und Anschriften der Untermieter der Beklagten sowie die Feststellung, dass der Rechtsstreit wegen eines Betrages von 4.994,32 DM in der Hauptsache erledigt ist.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens erster Instanz und der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat durch am 13.12.2001 verkündetes Anerkenntnisteil- und Schlussurteil den Beklagten wegen des Anerkenntnisses zur Räumung verurteilt und im Übrigen der Klage hinsichtlich der Herausgabe gezogener Nutzungen, der Zahlung künftigen Nutzungsentgelts und der Auskunft stattgegeben. Hinsichtlich des Feststellungsantrages hat es die Klage abgewiesen.

Wegen der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Die Beklagte macht mit der rechtzeitigen Berufung geltend, dass das Landgericht zu Unrecht die herauszugebenden Gebrauchsvorteile nach dem objektiven Mietwert bemessen habe. Es seien vielmehr die mittelbaren Sachfrüchte in Form des eingezogenen Untermietzinses herauszugeben, für deren Höhe die Klägerin darlegungs- und beweispflichtig sei. Die Mieteinnahmen hätten sich auf Grund eines etwa 80 %igen Leerstandes der Halle nur wie folgt dargestellt:

Juli 2001 47.123,00 DM

August 2001 22.036,00 DM

September 2001 13.553,65 DM

Oktober 2001 5.872,38 DM

November 2001 10.531,61 DM

Im Übrigen sei bei der Bemessung des objektiven Mietwertes nicht die subjektive Vorstellung des Mieters bezüglich der Miethöhe zugrundezulegen. Wegen des fortdauernden Preisverfalls für vergleichbare Gewerbehallen nebst Bürogebäuden sei sie auch nicht an ihren früheren Zusagen während der Vertragsverhandlungen festzuhalten.

Außerdem seien bei der Bemessung der Gebrauchsvorteile werterhöhende Investitionen des Schuldners nicht zu berücksichtigen. In den Jahren 1999 und 2000 habe sie Investitionen in Höhe von 1.584.429,00 DM für den Einbau von Leichtbauwänden und Holztüren sowie Rettungstunnel, Sprinkleranlage, Notstromanlage, Lüftung, Rauchabzug, Brandmeldeanlage, Heizung, Sanitäranlagen, elektrische Lautsprecheranlage, Elektrogrundversorgung der einzelnen Hallenräume und Notbeleuchtung getätigt. Die Klägerin habe die Höhe des Nutzungswertes ohne Berücksichtigung der Investitionen darzulegen.

Bei der Bestimmung des objektiven Mietwertes seien auch nur die tatsächlich angefallenen Nebenkosten anzusetzen. Seit Mitte 2001 sei die Wärmebelieferung durch die B__ eingestellt worden.

Der marktangemessene Mietzins belaufe sich auf allenfalls 108.055,74 DM brutto.

Da das Grundstück am 8.1.2002 an die Klägerin zurückgegeben worden sei, entfalle ab diesem Zeitpunkt die Verpflichtung zur Zahlung eines Nutzungsentgelts.

Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs der Klägerin sei sie zu einer unmöglichen Leistung verurteilt worden, da allen damaligen Untermietern fristlos zum 21.9.2001 gekündigt worden sei.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des am 13.Dezember 2001 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin, Az. 25 O 443/01, die Klage auch hinsichtlich der Klageanträge zu 2), zu 3) und zu 4) abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie ist der Auffassung, dass sie im Rahmen der Nutzungsherausgabe auch Geldersatz in Höhe des objektiven Wertes der Gebrauchsvorteile der Flächen und Gebäude verlangen könne.

Wäre ihr im Falle der weiteren Untervermietung kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe des objektiven Mietwertes zuzusprechen, so könnte sich der Vindikationsgegner regelmäßig dem Risiko eines gegen ihn gerichteten Anspruchs aus § 987 BGB vollständig entziehen. Die von der Beklagten vertretene Auffassung würde zu dem absurden Ergebnis führen, dass bei einer "symbolischen" Untervermietung für 1 EUR der Eigentümer stets nur diesen Ertrag beanspruchen könne.

Im Übrigen sei es ihr unmöglich, zwischen den von der Beklagten unmittelbar selbst genutzten Flächen und Räumen und solchen, die an Dritte vermietet seien, zu unterscheiden. Auch habe sie keine Informationen über die Höhe des eingenommenen Untermietzinses.

Die Angabe der Beklagten, dass 80 % der Halle leergestanden habe, führe auch dazu, dass dieser Anteil der Halle und die übrigen Nutzflächen von der Beklagten selbst genutzt worden seien. Dafür wäre jedenfalls der objektive Mietwert anzusetzen, der entsprechend den Vorstellungen der Beklagten mit 23,00 DM/m² anzusetzen sei.

Die geltend gemachten Betriebskosten in Höhe von 2,10 DM/m² sowie die geltend gemachten Heizkosten in Höhe von 1,50/m² seien angemessen. Im Jahr 2001 seien Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 958.246,94 DM angefallen.

Die Verpflichtung zur Zahlung eines Nutzungsentgelts entfalle erst ab 7.6.2002, da ihr die beauftragte Gerichtsvollzieherin das Grundstück erst zu diesem Zeitpunkt übergeben habe. Die Beklagte habe ihre Räumungs- und Herausgabeverpflichtung zuvor nicht erfüllt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig, insbesondere frist- und formgerecht eingelegt worden (§§ 511 ff. ZPO a. F.) und überwiegend begründet.

1. Sie ist insoweit begründet, als der Klägerin gegen die Beklagte die begehrte Herausgabe von Nutzungen gemäß §§ 987 Abs.1, 990 Abs.1 BGB in Höhe von 469.457,12 EUR nicht zusteht.

Die neben der hier nicht mehr streitigen Vindikationslage weitere Voraussetzung des Anspruchs nach §§ 987 Abs.1, 990 Abs.1 BGB, die Bösgläubigkeit des Besitzers hinsichtlich seines Besitzrechts, lag seit dem Schreiben der Klägerin vom 4.1.2001 (Anlage K 8) bei der Beklagten vor.

Herauszugeben sind nach dieser Vorschrift die Gebrauchsvorteile nach § 100 BGB. Dabei ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht auf den objektiven Wert abzustellen. Die Bewertung der Gebrauchsvorteile nach deren objektiven Wert ist nur dann maßgeblich, wenn es um die Vorteile des Eigengebrauchs einer Sache geht, also etwa um die Vorteile, die der Besitzer einer Wohnung daraus zieht, dass er sie nicht vermietet, sondern selbst nutzt. Ausweislich des Tatbestandes des erstinstanzlichen Urteils, der gemäß § 314 ZPO Beweis für das mündliche Parteivorbringen liefert, ist zwischen den Parteien aber unstreitig, dass die Beklagte das Objekt (mit mehreren Gebäuden bebautes Grundstück M____ S___ 17, ______ ) aufgeteilt und an mehrere überwiegend asiatische Händler weitervermietet hat. Dass teilweise Gebäudeteile nicht untervermietet wurden, bedeutet dabei aber nicht - wie die Klägerin meint -, dass die Beklagte diese selbst nutzte, sondern nur, dass diese Flächen ungenutzt blieben mit der Folge, dass die Beklagte allenfalls nach § 987 Abs.2 BGB für schuldhaft nicht gezogene Nutzungen haften müsste. Dafür fehlt jedoch jeglicher Vortrag der Klägerin.

In dem Fall, dass tatsächliche Nutzungen in Form von Früchten (z. B. Mietzins) gezogen worden sind, kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 988 BGB der Anspruch auf Herausgabe von Nutzungen nicht nach dem objektiven Ertragswert der Gebrauchsvorteile bemessen werden; dann kann vielmehr allein die Herausgabe dieser tatsächlichen Nutzungen verlangt werden (BGH NJW 2002, 60). Nichts anderes kann für die Herausgabe von Nutzungen nach § 987 Abs.1 BGB gelten, denn dort greift ebenfalls das Argument, dass man anderenfalls in Widerspruch zu § 987 Abs.2 BGB gerate, der die Herausgabe nicht gezogener Nutzungen nur nach Rechtshängigkeit bzw. Bösgläubigkeit und unter der zusätzlichen Voraussetzung des Verschuldens anordnet. § 987 Abs.2 BGB liefe leer, wenn der Eigentümer schon nach § 988 BGB bzw. hier nach § 987 Abs.1 BGB stets den objektiven Mietwert herausverlangen könnte.

Die für die gezogenen Nutzungen darlegungs- und beweispflichtige Klägerin hat jedoch die Mieteinnahmen der Beklagten im Zeitraum von Februar bis Juni 2001 nicht vorgetragen und auch nicht substanziiert dargelegt, welche Gebäude oder Gebäudeteile von der Beklagten selbst genutzt wurden. Ebensowenig hat sie dargelegt, in welcher Höhe Nutzungen nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft von der Beklagten schuldhaft nicht gezogen worden sind, § 987 Abs.2 BGB.

Soweit sie sich darauf beruft, es sei ihr nicht möglich, die Mieteinnahmen der Beklagten darzulegen, hätte sie zunächst ihren Auskunftsanspruch nach § 260 BGB gegen die Beklagte geltend machen können (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl., § 987 Rdnr.7 unter Hinweis auf BGHZ 31, 76, 96).

2. Hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten zur Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts in Höhe von 94.402,14 EUR (184.634,53 DM) ab Juli 2001 bis zum Zeitpunkt der Räumung des Objekts ist die Berufung insoweit begründet, als der Klägerin ein über die von der Beklagten zugestandenen Mieteinnahme hinausgehendes Nutzungsentgelt monatlich zugesprochen worden ist.

Wie bereits oben unter 1. ausgeführt wurde, hat die Klägerin von der Beklagten gezogene Nutzungen in Höhe von 94.402,14 EUR monatlich ab Juli 2001 nicht substanziiert dargelegt, sodass ihr Anspruch nur in der von der Beklagten eingeräumten Höhe der Untermieteinnahmen wie folgt begründet ist:

Juli 2001 47.123,00 DM

August 2001 22.036,00 DM

September 2001 13.553,65 DM

Oktober 2001 5.872,38 DM

November 2001 10.531,61 DM

Die Beklagte kann dabei nicht einwenden, dass bei der Bemessung der Gebrauchsvorteile nicht die von ihr behaupteten Investitionen zu berücksichtigen sind und sich daher der Anspruch der Klägerin weiter reduziert.

Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich bei der baulichen Umgestaltung und Aufteilung der Lagerhalle und der Gebäude in kleinere abgeschlossene Gewerbeeinheiten, die untervermietet werden sollten, nicht um die Einrichtung eines "Gewerbebetriebes", dessen Gewinne nicht als Früchte der herauszugebenden Sache angesehen werden könnten (BGHZ 63, 365, 368). Die Investitionen der Beklagten dienten nämlich allein der baulichen Herrichtung der Lagerhalle zum Zwecke der Untervermietung an einzelne Gewerbetreibende. Dass darüber hinaus noch weitere Leistungen an die Untermieter erbracht worden seien, ist von der Beklagten nicht dargelegt worden.

Der Beklagten ist zwar zuzugestehen, dass Gebrauchsvorteile, die auf sonstigen werterhöhenden Investitionen des Besitzers beruhen, nicht als Früchte der herauszugebenden Sache angesehen werden ( BGH NJW 1992, 892). Soweit die Beklagte aber meint, die Klägerin müsse den Nutzungswert "ohne Berücksichtigung der Aufbauten" darlegen, verkennt sie die Darlegungs- und Beweislast.

Grundsätzlich trägt zwar der Eigentümer wie ein Bereicherungsgläubiger die Darlegungs- und Beweislast für die von dem Besitzer gezogenen Nutzungen. Werterhöhende Investitionen des Besitzers müssen dabei außer Betracht bleiben. Aus der Tatsache, dass dem Eigentümer die Vorteile aus einem Investitionsmehrwert nicht zustehen, kann jedoch nicht gefolgert werden, dass er den von dem Besitzer geschaffenen Investitionsmehrwert beweisen müsste. Insoweit haben vielmehr dieselben Grundsätze zu gelten, wie sie für den Bereicherungsausgleich im Wege der Saldierung entwickelt wurden ( BGH NJW 1995, 2627 ). Danach trägt für eine Entreicherung derjenige die Beweislast, der sie geltend macht (BGH BB 1990, 18, 20). Die Beklagte hat jedoch nicht darlegen können, dass aus ihren Investitionen eine sich in einem erhöhten Mietwert widerspiegelnde Wertsteigerung resultierte. Nach ihrem eigenen Vortrag lagen die von ihr erzielten Untermieteinnahmen unter dem Mietzins, den die Klägerin zuvor für die Vermietung der Gebäude als Lagerhallen erzielte. Dass die Vermietung der Gebäude ohne weitere Investitionen als Lagerhallen ab Juli 2001 nicht möglich gewesen wäre oder einen geringeren Ertragswert als die eingenommenen Untermieten erbracht hätte, hat die Beklagte nicht vorgetragen.

Im Übrigen hat die Beklagte keinen Beweis für die von der Klägerin bestrittenen Aufwendungen in Höhe von 1.584.429,00 DM angeboten. Soweit sich die Beklagte auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens bezieht, ist dieses Beweismittel nicht geeignet, den Nachweis für von ihr getätigte Investitionen zu erbringen. Entsprechende, an sie gerichtete Rechnungen und Belege für ihre Zahlungen hat die Beklagte nicht vorgelegt. Die Zeugin Dr. T__ T__ N_ ist nur für die Durchführung des Innenausbaus durch die Beklagte benannt, nicht jedoch für die behauptete Finanzierung durch die Beklagte.

3. Die Berufung ist unbegründet, soweit die Beklagte zur Auskunftserteilung hinsichtlich des Namens, der Firmierung und der Anschrift ihrer Untermieter verurteilt worden ist.

Soweit die Beklagte einwendet, sie sei zu einer unmöglichen Leistung verpflichtet worden, weil die Untermietverhältnisse bereits im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung wirksam gekündigt gewesen seien, ist dies unbeachtlich. Durch Auslegung anhand der Entscheidungsgründe ist klar, dass Auskunft über die auf dem Grundstück verbliebenen, ehemaligen Untermieter der Beklagten zu erteilen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO a. F. i.V.m. § 26 Nr. 7 EGZPO

Ende der Entscheidung