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Es verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmers aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat übertragt.

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Kammergericht Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 141/02

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 8. März 2002 - 85 T 352/01 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 10. September 2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsstellerinnen haben die Gerichtskosten dritter Instanz als Gesamtschuldner zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 5.112,92 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Antragsteller begehren die Ungültigerklärung zweier Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 26. April 2001 zu TOP I. 2 und 3, die die Sanierung der Treppenaufgänge in der Wohnungseigentumsanlage betreffen.

Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 26. April 2001 enthielt u.a. die folgenden Punkte (TOP):

"I. Beschlussfassungen

Sonderumlage in Höhe von 100.000,- DM für die Sanierung der Treppenaufgänge und Eingangstüren

Die Wahl der auszuführenden Firma (Kostenvoranschläge vorhanden)

Die Farbabstimmung für Wände, Geländer etc.

II. Verschiedenes."

In der Eigentümerversammlung vom 26, April 2001 wurden zu TOP I. mehrheitlich die folgenden Beschlüsse gefasst:

"TOP I.-1.:

.... Es wird eine Sonderumlage in Höhe von 100.000,- DM zur Finanzierung der Sanierung der Treppenaufgänge und Eingangstüren beschlossen.

Sie ist fällig am 15. Mai 2001.

TOP I. 2.:

.... Es wird auf die mit Schreiben vom 19. April 2001 übersandten Kostenangebote Bezug genommen. ........

Die zu beauftragende Firma bestimmt der Verwaltungsbeirat.

Die Auftragsvergabe erfolgt, sobald die Finanzierung gesichert ist.

TOP I. 3.:

.... Die Farbabstimmung soll geregelt werden.

.... Die Farbabstimmung erfolgt durch den Beirat."

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den angefochtenen Beschluss des Landgerichts Berlin Bezug genommen.

Das Amtsgericht Schöneberg hat die Anträge der Antragsteller, die Anträge der ETV vom 26. April 2001 zu TOP I.2 und zu TOP I.3. für ungültig zu erklären, zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde hat das Landgericht Berlin mit Beschluss vom 8. März 2002 zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss haben die Antragsteller sofortige weitere Beschwerde erhoben und tragen zur Begründung vor:

Die Beschlüsse der ETV zu TOP 1.2. und 1.3. entsprächen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie seien bereits wegen formeller Mängel für ungültig zu erklären, da im Einladungsschreiben die Beschlussgegenstände nicht ausreichend bezeichnet worden seien. Ferner weiche die Beschlussfassung erheblich vom Einladungstext ab, da Beschlusskompetenzen auf andere Entscheidungsträger übertragen worden seien. Aber auch aufgrund materieller Mängel seien die Beschlüsse für ungültig zu erklären. Die Beschlüsse verstießen gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, da die Übertragung eines Auftrages auf eine Firma für die Ausführung der Malerarbeiten im Treppenhaus nicht von der Eigentümergemeinschaft beschlossen worden sei. Zu TOP I.1 sei allein die Sonderumlage zur Sanierung des Treppenhauses beschlossen worden. Im Übrigen lägen auch keine vergleichbaren Kostenangebote vor. Die Übertragung der Auswahl der zu beauftragenden Firmen als auch der Farbauswahl auf den Verwaltungsbeirat verstoße gegen §§ 29 Abs. 2, 23 Abs. 1 WEG. Dem Beirat käme allein unterstützende Funktion zu.

Die Antragsteller beantragen,

den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 8. März 2001 - 85 T 352/01 WEG - aufzuheben und wie vorinstanzlich beantragt zu entscheiden.

Die Antragsgegner beantragen,

die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

Zur Begründung nehmen sie auf die Ausführungen der Vorinstanzen Bezug.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist in der Sache aber nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG) weist der angefochtene Beschluss nicht auf. Nach § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG finden auf das Rechtsbeschwerdeverfahren Revisionsvorschriften der ZPO entsprechende Anwendung. Nach § 561 ZPO a.F. wie auch nach § 559 ZPO n.F. sind der Beurteilung durch die dritte Instanz die verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen der zweiten Instanz zugrunde zu legen. Auf der Basis des vom Landgericht verfahrensfehlerfrei ermittelten Sachverhalts sind hier auch die rechtlichen Schlussfolgerungen des Landgerichts aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Die Beschlüsse der ETV vom 26. April 2001 zu TOP I. 2 und I. 3 entsprechen - wie das Landgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat - den formellen und materiellen Anforderungen ordnungsmäßiger Verwaltung.

1. Die Ladung zur Eigentümerversammlung erfolgte ordnungsgemäß. Die Beschlussgegenstände sind in der Ladung ausreichend bezeichnet (§ 23 Abs. 2 WEG). Die Übertragung der Auswahl der zu beauftragenden Firma und der Farbauswahl auf den Verwaltungsbeirat stellt keine wesentliche Abweichung von den Beschlussgegenständen dar und ist insoweit von der Einladung gedeckt.

a) Der Gegenstand der Beschlussfassung ist in der Ladung genügend genau zu bezeichnen. Es genügt, dass der Geladene erkennen kann, was Gegenstand der vorgesehenen Beschlussfassung ist. Der Gegenstand ist derart anzugeben, dass die Beteiligten weitgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit der Vorbereitung und der Überlegung, ob ihre Teilnahme veranlasst ist, gegeben ist. Maßgeblich ist das von der Bedeutung des Beschlussgegenstandes abhängige Informationsbedürfnis. Erforderlich und genügend ist jede Angabe, die erkennen lässt, worüber beraten und beschlossen werden soll. Es ist im Allgemeinen nicht notwendig, dass das Ladungsschreiben bereits alle Einzelheiten des Beschlussgegenstandes enthält (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, Bearb. Merle, Rz 79 zu § 23; Weitnauer, WEG, 8. Auflage, Rz 19 zu § 23; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage, Rz. 365).

b) Aus der dem Einladungsschreiben beigefügten Tagesordnung der ETV des 26. April 2001 ist für die Antragsteller hinreichend erkennbar, dass über eine Sonderumlage für die Sanierung der Treppenaufgänge und Eingangstüren und zugleich in diesem Zusammenhang aufgrund der mitübersandten Kostenanschläge über die Wahl der zu beauftragenden Firma und die Bestimmung der Farbauswahl eine Diskussion und Beschlussfassung erfolgen sollte. Alle mit der Sanierung des Treppenhauses und der Eingangstüren einhergehenden Fragenkomplexe werden erkennbar von dem Einladungsschreiben umfasst, so auch die Ausgestaltung der Umsetzung der Beauftragung und die Übertragung von Tätigkeiten auf den Verwaltungsbeirat. Dem Informationsbedürfnis der Antragsteller ist damit hinreichend Genüge getan.

2. Die Beschlüsse leiden auch - wie das Landgericht rechtsfehlerfrei ausführt - nicht an materiellen Mängeln.

a) Eine Übertragung von Beschlusskompetenzen auf andere Entscheidungsträger erfolgte nicht. Die Eigentümergemeinschaft hat sich ihrer Beschlusskompetenz nicht dadurch begeben, dass sie die Auswahl der zu beauftragenden Firma aufgrund der eingereichten und der Versammlung vorliegenden Kostenvoranschläge bzw. die Farbauswahl auf den Verwaltungsbeirat übertragen hat. Die Eigentümerversammlung hat zu TOP 1.1. über die Vorfrage - das "Ob" - einer Sanierung der Treppenaufgänge und der Eingangstüren mittelbar entschieden und die Sonderumlage in Höhe von 100.000 DM beschlossen. Dieser Beschluss ist bestandskräftig. Zugleich hat die Eigentümerversammlung über das "Wie", die Ausgestaltung der Sanierung, der Beauftragung der Firma und die Farbauswahl zu TOP I.2 und 3. beschlossen. Sie hat die ihr allein zustehende Beschlusskompetenz nicht aus der Hand gegeben und diese Entscheidung nicht generell auf andere Entscheidungsträger übertragen. Vielmehr hat sie durch Mehrheitsbeschluss für einen Einzelfall bestimmt, dass sowohl die zu beauftragende Firma als auch die Farbabstimmung durch den Beirat erfolgt. Sie hat damit die ihr zustehende Beschluss- und Entscheidungskompetenz wahrgenommen. Sie ist entgegen der Ansicht der Antragsteller nicht von diesen Entscheidungen ausgeschlossen worden, sondern hat die weitere Ausführung in einem vorgeschriebenen Rahmen dem Beirat übertragen. Diese Beschlüsse sind wirksam und verstoßen nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.

b) Die Übertragung der Auswahl der zu beauftragenden Firma als auch die Farbauswahl auf den Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer verstößt nicht gegen §§ 29 Abs. 2, 23 Abs. 1 WEG. Der Eigentümerversammlung stand insoweit die Beschlusskompetenz zu. Allein eine generelle Übertragung weiterer, über § 29 Abs. 2 WEG hinausgehender Aufgaben und Befugnisse auf den Verwaltungsbeirat, bedarf einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., Bearb. Merle, Rz78 zu § 29). Durch die zu TOP I.2. und I. 3 gefassten Beschlüsse hat die Eigentümerversammlung dem Verwaltungsbeirat nicht über den gesetzlichen Regelungsbereich des § 29 Abs. 2 WEG hinausgehende Aufgaben übertragen, sondern die Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats lediglich für einen bestimmten Einzelfall konkretisiert. Änderungen von Kompetenzen des Verwaltungsbeirats finden ihre Grenze in den zwingenden Mindestbefugnissen des Verwalters (§ 27 Abs. 3 WEG) und dem unentziehbaren Kernbereich des Wohnungseigentums. Diese sind durch die Beschlussfassung nicht tangiert.

c) Dem Verwaltungsbeirat kommt eine beratende und unterstützende Funktion des Verwalters gemäß § 29 Abs. 2 WEG zu. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist die Durchführung der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums eine Aufgabe, die zum Kernbereich der Tätigkeiten des Verwalters zählt. Dieser Kernbereich ist durch die Beschlussfassung zu TOP I. 2 und 3. nicht berührt. Die ETV hat dem Verwaltungsbeirat nicht die Kompetenz übertragen, die ausführende Firma zu beauftragen. Eine solche Beschlussfassung wäre nichtig, da sie die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung überschreitet (§ 27 Abs. 3 WEG; BGH NJW 2000, 3500 ff = ZMR 2000, 877 ff). Nach dem Wortlaut des Protokolls der Eigentümerversammlung haben die Wohnungseigentümer jedoch allein die Auswahl der zu beauftragenden Firma anhand der übersandten Kostenangebote als auch die Farbauswahl dem Verwaltungsbeirat übertragen. Rechtsfehlerfrei sind sowohl das Amts- als auch das Landgericht in den angefochtenen Beschlüssen davon ausgegangen, dass hierin allein eine Konkretisierung der Beratungs- und Unterstützungsfunktionen des Verwaltungsbeirats im Einzelfall der Sanierung der Treppenaufgänge und der Eingangstüren zu sehen ist, ohne dass die Kompetenzen des Verwalters hierdurch eingeschränkt worden wären. Die Beauftragung und die Überwachung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oblag weiterhin dem Verwalter.

d) Einer erneuten Beschlussfassung über die Vergabe der Arbeiten durch den Verwalter bedürfte es nicht. Bestandskräftig haben die Eigentümer zu TOP I. 1 über das "Ob" der Sanierung und aufgrund der eingereichten Kostenvoranschläge, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung allen Eigentümern vorlagen, auch über die Höhe der Sonderumlage beschlossen. Zu TOP I. 2 und 3. wurde nur über die weitere Ausführung beschlossen. TOP I. 1. umfasst seinem Inhalt nach auch die Beauftragung einer der Firmen, die sich aus den eingereichten Kostenvoranschlägen ergeben, so dass es einer erneuten Beschlussfassung hierzu nicht bedurfte. Hiervon gehen die Vorinstanzen ohne Rechtsfehler aus.

e) Im Übrigen sind die Kostenvoranschläge auch vergleichbar. Ein konkretes Leistungsverzeichnis lag den anbietenden Firmen nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts Berlin nicht vor. Ein Aufmaß war zum Zeitpunkt der Angebotserstellung ebenfalls nicht erstellt. Aus den unterschiedlichen Angeboten ergeben sich aber die auszuführenden Arbeiten und die insoweit von den Firmen in Rechnung zu stellenden beabsichtigten Einheitspreise. Die Massendifferenzen zwischen den Angeboten vom 15. und 22. Februar 2001 sind nicht derart gravierend, dass sie eine Vergleichbarkeit hinderten. Die Differenz zu dem Kostenangebot vom 5. Februar 2002 ergibt sich aus der unterschiedlichen Aufteilung der Arbeiten. So unterscheidet allein dieses Angebot nach Treppenhäusern, Vestibül und Durchfahrt.

f) Es kann dahinstehen, ob eine optisch auffällige, grundlegende Veränderung der Anstrichfarben von Fassaden oder Treppenhäusern unter den Begriff der baulichen Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG fällt (hierzu Deckert ETW 2/5055 in einer kritischen Anmerkung zu LG Bonn NJW-RR 2002, 442; bestätigt von OLG Köln, Beschluss vom 17. August 2001, 16 Wx 182/01). Von einer durchgreifenden Farbänderung ist nach dem Akteninhalt hier nicht die Rede. Vielmehr war das zu sanierende Treppenhaus derart schadhaft, dass Farben "allenfalls rudimentär" erkennbar waren.

3. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die Gerichtskosten ihres erfolglosen Rechtsmittels trägt (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Abs. 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung