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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Beschluss verkündet am 07.01.2004
Aktenzeichen: 24 W 210/02
Rechtsgebiete: WEG, BGB


Vorschriften:

WEG § 16 II
WEG § 21 III
BGB § 634
BGB § 816 I 1
Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verfolgung von vertraglichen Gewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums durch Eigentümerbeschluss zur Verwaltungsangelegenheit gemacht, kommt es jedoch zu verschiedenen Prozessen der Wohnungskäufer mit dem Verkäufer und differenzierten Vergleichsergebnissen, kann die Gemeinschaft nach § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls die Anteile der Kaufpreisreduzierung, die nachweislich im Hinblick auf das mangelhafte Gemeinschaftseigentum erstritten worden sind, vorschussweise zu den voraussichtlichen Kosten der ordnungsgemäßen Erstherstellung herausverlangen.
Kammergericht Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 210/02

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnanlage S D Straße 9, 1 B

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts vom 22. Januar 2002 - 85 T 240/01 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke und die Richterin am Kammergericht Kingreen

am 7. Januar 2004 beschlossen:

Tenor:

Unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Beschlusses und des Beschlusses des Amtsgerichts vom 29. Mai 2001 wird die Antragsgegnerin verpflichtet, an die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnungsanlage S D Straße 9, B F, zu Händen des Verwalters 4.807,68 Euro als Vorschuss auf die Kosten der ordnungsgemäßen Erstherstellung nebst 4 % Zinsen seit dem 21. Januar 1999 zu zahlen.

Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten aller Instanzen werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt.

Außergerichtliche Kosten aller Instanzen sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 19.060,96 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage. Sie streiten vorliegend um einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 37.280,00 DM (= 19.060,96 Euro).

Das Wohnungseigentum wurde etwa 1993/94 von der D A GmbH, der Beteiligten zu I. 27. begründet.

Mit Kaufvertrag vom 5. August 1994 zu UR-Nr. E 265/94 des Notars Dr. Y erwarb die Antragsgegnerin die Einheit Nr. 13. In diesem Vertrag verpflichtete sie sich, 326.400,00 DM sofort, den Rest von 81.600,00 DM nach Fertigstellung der unter § 3 Absatz 4 des Vertrages aufgeführten Restarbeiten zur Sanierung und Modernisierung zu zahlen (Bl. 12 ff. der Akte).

Am 27. Dezember 1994 wurden die ersten Erwerber im Grundbuch eingetragen.

Während der Abwicklung der Kaufverträge kam es zu Streitigkeiten hinsichtlich der Erledigung bzw. mangelfreien Erledigung der Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten durch die Veräußerin.

Im Mai 1995 wurde zwischen einigen Käufern und der Beteiligten zu I. 27. eine Einigung erörtert, nach der es bei den Käufern, die ihren Kaufpreis vollständig auf das Anderkonto gezahlt hatten, zu einem 15%-igen Zurückbehalt kommen sollte, bis sämtliche Arbeiten erledigt wären. Die Antragsgegnerin sollte die noch offenen 81.600,-- DM erst nach der Fertigstellung der Mängelbeseitigungsarbeiten zahlen.

In der Folgezeit wurden dann einige Arbeiten ausgeführt, teilweise mangelhaft.

Im Juli 1996 erhob die Beteiligte zu I. 27. Zahlungsklage gegen die Käufer, die nicht vollständig gezahlt hatten und in Berlin wohnhaft waren (Aktenzeichen 3 O 350/96 Landgericht Berlin).

In der Eigentümerversammlung vom 2. Dezember 1996 wurde zu TOP 4 beschlossen, den Verwalter zu ermächtigen, die Beteiligte zu I. 27. wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum gemäß der Liste vom 24. September 1996 zur Mängelbeseitigung aufzufordern, Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend zu machen, bzw. die Beklagten des Prozesses vor dem Landgericht zu ermächtigen, im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft die Schadensersatz- oder Minderungsansprüche geltend zu machen. In der Folgezeit hat der Verwalter die Beklagten des genannten Landgerichtsprozesses ermächtigt, die Gewährleistungsansprüche für das Gemeinschaftseigentum geltend zu machen, bzw. den sogenannten kleinen Schadensersatz zu fordern oder hilfsweise zu mindern. Die Beklagten in jenem Prozess stützten ihre Widerklageforderung erstrangig auf die Ansprüche der Gemeinschaft.

Nachdem die Antragsgegnerin jenem Prozess beigetreten war, kam es am 6. Juni 1997 zu einem Widerrufsvergleich, aufgrund dessen sie 22.440,-- DM an die dortige Klägerin und 42.840,-- DM an den Verwalter hätte zahlen sollen. Der Vergleich wurde widerrufen.

In einem neuen Vergleich vom 22. August 1997, an dem die Antragsgegnerin nicht mitgewirkt hat, wurde vereinbart, dass jeder Beklagte oder Beigetretene 4 % des jeweiligen Kaufpreises sollte behalten dürfen.

Mit Schriftsatz vom 12. Januar 1998 erhob die Antragsgegnerin gegen die Beteiligte zu I. 27. Vollstreckungsabwehrklage in Würzburg. Dieser Prozess wurde am 11.11.98 durch einen Vergleich zwischen der Antragsgegnerin und der Beteiligten zu I. 27. beendet, nach dem u. a. sich die Antragsgegnerin verpflichtet, 28.000,-- DM an die Beteiligte zu I. 27. zu zahlen. Die Kaufpreisforderung und die streitgegenständlichen Mängel wurden für erledigt erklärt, Gewährleistungsansprüche im Übrigen sollten unberührt bleiben. Den Rest der 81.600,-- DM sollte die Antragsgegnerin behalten dürfen.

In der Eigentümerversammlung vom 27. November 1998 erklärte ein Vertreter der Antragsgegnerin, man könne sich vorstellen, für die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum unter bestimmten Voraussetzungen 20.000,-- DM an die Gemeinschaft zu zahlen. Zu TOP 5 wurde dann beschlossen, den Verwalter zu ermächtigen, gegen die Antragsgegnerin einen Betrag von 42.840,-- DM geltend zu machen (Blatt 66 ff. der Akte).

Mit Anwaltsschreiben vom 29. Dezember 1998 forderte der Verwalter die Antragsgegnerin vergeblich auf, 42.840,-- DM an die Gemeinschaft zu zahlen. Mit Anwaltsschreiben vom 9. Februar 1999 ließ die Antragsgegnerin dem Verwalter von dem in Würzburg abgeschlossenen Vergleich berichten. Sie wurde dann mit Schreiben vom 21. Mai 1999 noch einmal zur Zahlung bis zum 8. Juni 1999 aufgefordert.

Mit Erklärung vom 12. Juni 2000 genehmigte der Verwalter die Verfügung der Antragsgegnerin in dem Vergleich vor dem Landgericht Würzburg (Bl. 93 der Akte).

Mit Schriftsatz vom 29. Februar 2000 machen die Antragsteller gegen die Antragsgegnerin einen Zahlungsanspruch auf Schadensersatz über 37.280,-- DM nebst 4 % Zinsen seit dem 21. Januar 1999 für die Sanierung der Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend. Sie errechnen diesen Betrag aus der ursprünglich zurückbehaltenen Kaufpreisforderung der Beteiligten zu I. 27. von 81.600,-- DM, abzüglich der nach dem Vergleich in Würzburg zu zahlenden 28.000,-- DM und abzüglich des allen Käufern im Vergleich vom 22.08.97 eingeräumten Nachlasses von 4 % des - hier von der Antragsgegnerin ursprünglich geschuldeten - Kaufpreises, also von 16.320,-- DM.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 29. Mai 2001 den Antrag zurückgewiesen. Gegen diesen am 19. Juni 2001 zugestellten Beschluss wenden sich die Antragsteller mit ihrer sofortigen Beschwerde, die am 2. Juli 2001 bei Gericht eingegangen ist. Zur Begründung führen sie aus, das Amtsgericht habe zu Unrecht angenommen, die Antragsgegnerin habe mit dem Vergleich in Würzburg nicht auf Gewährleistungsansprüche verzichtet. Unrichtig sei auch die Ansicht, es stünden ihnen keine Bereicherungsansprüche zu. Die Antragsgegnerin habe als Nichtberechtigte verfügt und sei demnach verpflichtet, das Erlangte herauszugeben.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 22. Januar 2002 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die nur zu einem geringen Teil Erfolg hat.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist in der Sache teilweise gerechtfertigt, weil der angefochtene Beschluss zum Teil auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG). Die Antragsgegnerin war im tenorierten Umfang zur Zahlung zu verpflichten, weil die Antragsteller gegen die Antragsgegnerin einen Zahlungsanspruch in Höhe von 9.403,00 DM = 4.807,68 Euro aus § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB haben.

Die Ausführungen des Landgerichts sind weitgehend rechtsfehlerfrei. Ohne Rechtsirrtum verneint der angefochtene Beschluss einen Schadensersatzanspruch aus positiver Forderungsverletzung, weil es bereits an einer Pflichtverletzung der Antragsgegnerin fehlt. Mit der Vollstreckungsabwehrklage vor dem Landgericht Würzburg hat sich die Antragsgegnerin unter Berufung auf ihre Rechte aus ihrem Kaufvertrag gegen die Vollstreckung aus der Unterwerfungserklärung gewandt, indem sie vor allem Gewährleistungsansprüche in Bezug auf ihr Sondereigentum geltend gemacht hat. In dem Prozessvergleich vom 11. November 1998 hat die Antragsgegnerin nur in geringem Umfang auch wegen ihrer Rechte hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eine Verringerung des Kaufpreises erlangt, während im Übrigen die Gewährleistungsansprüche unberührt bleiben sollten. Es kann somit nicht festgestellt werden, dass den Antragstellern im Wege des Schadensersatzes ein unmittelbarer Zugriff auf einen wesentlichen Teil der Kaufpreisminderung zusteht. Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht in dem angefochtenen Beschluss aus, dass es Aufgabe der Gemeinschaft ist, die bemängelten Arbeiten am Gemeinschaftseigentum durchzuführen, während die Antragsgegnerin sich mit ihrem Kostenanteil gemäß § 16 WEG daran zu beteiligen hat, was die Antragsgegnerin auch im Verlaufe dieses Verfahrens immer wieder vorgeschlagen hat.

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht ferner Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Antragsgegnerin aus unerlaubter Handlung verneint, weil eine Verletzung des Gemeinschaftsvermögens nicht erkennbar ist. Schließlich steht den Antragstellern - wie das Landgericht rechtlich einwandfrei ausgeführt hat - auch nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß §§ 812 ff. BGB ein direkter Anspruch auf die von der Antragsgegnerin im Vergleichswege erlangter voller Kaufpreisreduzierung zu, die im Wesentlichen auch damit zusammenhängt, dass die Antragsgegnerin in ihrem Kaufvertrag einen höheren Kaufpreiseinbehalt als andere Wohnungserwerber vereinbart hatte.

Die Antragsgegnerin ist allerdings zur Herausgabe des Erlangten verpflichtet, soweit sie als Nichtberechtigte durch die vergleichsweise Minderung des von ihr zu zahlenden Kaufpreises wegen der mangelhaften Trittschalldämmung und die Erledigterklärung dieses Mangels eine Verfügung getroffen hat, die der Gemeinschaft gegenüber wirksam ist. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verfolgung von vertraglichen Gewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums durch Eigentümerbeschluss zur Verwaltungsangelegenheit gemacht, kommt es jedoch zu verschiedenen Prozessen der Wohnungskäufer mit dem Verkäufer und differenzierten Vergleichsergebnissen, kann die Gemeinschaft nach § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls die Anteile der Kaufpreisreduzierung, die nachweislich im Hinblick auf das mangelhafte Gemeinschaftseigentum erstritten worden sind, vorschussweise zu den voraussichtlichen Kosten der ordnungsgemäßen Erstherstellung herausverlangen.

1.

Wohnungseigentümer können den Anspruch auf kleinen Schadensersatz oder auf Minderung wegen eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum nur gemeinschaftlich durchsetzen.

Diese Rechtsprechung berücksichtigt einerseits die Interessen der Gemeinschaft an der Durchsetzung gemeinschaftsbezogener Ansprüche, andererseits aber auch die Interessen des Schuldners an einer übersichtlichen Haftungslage, die eine unterschiedliche Inanspruchnahme ausschließt. Die Gemeinschaft kann den von einem Mangel am Gemeinschaftseigentum betroffenen Wohnungseigentümer ermächtigen, selbstständig Schadensersatz mit dem Antrag auf Zahlung an die Gemeinschaft oder Minderung zu verlangen (BGHZ 114, 383 ff.; BGHZ 74, 258 ff., BGH NJW 1983, 453 ff., jeweils zitiert nach juris).

Hier hat die Gemeinschaft mit Beschluss vom 02.12.1996 zu TOP 4 den Verwalter für berechtigt erklärt, die Eigentümer, die von der Beteiligten zu I. 27. wegen des Restkaufpreises in Anspruch genommen werden, zu ermächtigen, Schadensersatz- und Minderungsansprüche im Rahmen gewillkürter Prozessstandschaft mit der Maßgabe geltend zu machen, dass die von der Beteiligten zu I. 27. zu bewirkenden Zahlungen an den Verwalter erfolgen. Die Antragsgegnerin hat vom Verwalter die Ermächtigung erhalten, die der Gemeinschaft gegen die Beteiligte zu I. 27. zustehenden Forderungen, und zwar in erster Linie den "kleinen" Schadensersatz und hilfsweise Minderung geltend zu machen.

Die Antragsgegnerin hat in ihrer Vollstreckungsabwehrklage vom 12.01.1998 die fehlende Fälligkeit der Kaufpreisforderung u. a. damit begründet, dass die Außenanlagen einschließlich der in den Höfen gelegenen Terrassen nicht erfolgt sei, Mängel am Gemeinschaftseigentum vorliegen würden, deren Beseitigungskosten ca. 200.000,00 DM betrügen, und dass wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum den Erwerbern Ansprüche auf kleinen Schadensersatz bzw. hilfsweise Minderung zustehen würden. Mit Schriftsatz vom 23.03.1998 hat sie weiter zu den für die Herbeiführung der Fälligkeit durchzuführenden Arbeiten Stellung genommen. Ersatzvornahmekosten für durchgeführte Arbeiten am Sondereigentum mit 23.197,04 DM, Kosten für die Überarbeitung der Decken in Höhe von 12.000,00 DM, für die der Fenster und Türen von 5.000,00 DM und für die Säuberung der durch Putzreste verschmutzten Heizkörper sowie Ausbauarbeiten in Höhe von 4.000,00 DM geltend gemacht und mit den Rechnungspositionen vorsorglich die Aufrechnung erklärt. Außerdem hat sie Minderung wegen der fehlenden Trittschalldämmung in der über ihrer Wohnung liegenden Wohnung begehrt. Sie hat dann am 11.11.1998 einen Vergleich geschlossen, dass sie an die Beteiligte zu I. 27. noch 28.000,00 DM zahlt und damit die Kaufpreisforderungen (von 81.600,00 DM) und die streitgegenständiich geltend gemachten Mängel erledigt sind, Gewährleistungsansprüche im Übrigen unberührt bleiben.

Dieser Vergleich, der sich jedenfalls auch auf Mängel am Gemeinschaftseigentum bezogen hat, war nicht durch die Ermächtigung des Verwalters gedeckt, weil die Antragsgegnerin wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum weder Schadensersatz noch Minderung durch Zahlung der Beteiligten zu I. 27. an den Verwalter vereinbart hat, sondern durch eine Reduktion ihres individuellen Kaufpreises.

Damit war dieser Vergleich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst unwirksam (vgl. OLG Hamm MDR 2001, 1110 = NZM 2001, 1144).

2.

Mit Beschluss vom 27.11.1998 zu TOP 5 hat die Gemeinschaft den Verwalter ermächtigt, die Ansprüche gegen die Antragsgegnerin notfalls auch gerichtlich durchzusetzen und einen Verfahrensbevollmächtigten zu beauftragen. Am 12.06.2000 hat der Verwalter - auf Anraten des Verfahrensbevollmächtigten - die Verfügung der Antragsgegnerin über die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Gewährleistungsansprüche genehmigt. Diese Genehmigung ist durch die Ermächtigung der Gemeinschaft gedeckt.

3.

Die Gemeinschaft kann nur das verlangen, was die Antragsgegnerin im Hinblick auf die Mängel am Gemeinschaftseigentum an Schadensersatz bzw. Minderung erhalten hat, was unterscheidbar von dem im Hinblick auf die Mängel am Sondereigentum Erzielten sein muss. Das sind - wie die Antragsteller zu Recht meinen - nach den eigenen Angaben der Antragsgegnerin die 9.403,OO DM (4.807,68 Euro), die sich auf die Minderung wegen der fehlerhaften Trittschalldämmung beziehen, weil es um einen Mangel am Gemeinschaftseigentum geht, mag er sich auch in besonderer Weise auf das Sondereigentum der Antragsgegnerin auswirken.

4.

Darüber hinaus steht den Antragstellern kein Anspruch zu.

Gegenstand der Vollstreckungsgegenklage waren neben den Mängeln am Sondereigentum sämtliche mit der Klageschrift und dem Schriftsatz vom 23.03.1998 aufgeführten Mängel am Gemeinschaftseigentum, deren Beseitigung Kosten von 350.000,00 DM verursacht hätten. In diesem Umfang jedoch hat die Antragsgegnerin keine Rechte auf Schadensersatz oder Minderung geltend gemacht. Sie hat sich nur auf diese Mängel berufen, um die fehlende Fälligkeit zu begründen.

Dass von der Kaufpreisreduktion noch mehr auf die unzureichende Trittschalldämmung, die Mängelbeseitigungskosten von mehr als 150.000,00 DM verursachen soll, entfallen ist, lässt sich dem Vergleich nicht entnehmen, wie schon das Amtsgericht rechtlich einwandfrei ausgeführt hat.

Im Übrigen sind Gewährleistungsrechte der Gemeinschaft durch den Vergleich nicht berührt. Soweit die Antragsgegnerin in der Vollstreckungsabwehrklage mit Schriftsatz vom 23.03.1998 weitere Mängel geltend gemacht hat, so beziehen sich diese auf die Ausstattung sowie Schönheitsreparaturen an Decken, Fenstern und Türen sowie Heizkörpern im Innenbereich der Wohnung, betreffen also Sondereigentum. Grundsätzlich wollen auch die Antragsteller diesen Punkt bei der Berechnung ihrer Forderung außer Acht lassen.

5.

Der angefochtene Beschluss war schließlich mit der Maßgabe zu ändern, dass die Zahlung einen Vorschuss auf die Kosten der ordnungsgemäßen Erstherstellung darstellt. Nach dem für die Kostenverteilung der Gemeinschaft vorrangigen § 16 Abs. 2 WEG muss der Antragsgegnerin jedenfalls die von ihr erzielte und nun an die Gemeinschaftskasse abgeführte Minderung als Vorableistung auf die Sanierungskosten angerechnet werden. Von den behaupteten Gesamtkosten in Höhe von 350.000,00 DM werden sie bei einem Miteigentumsanteil von 4,09 % etwa 14.315,00 DM = 7.319,14 Euro treffen, also ein Betrag, der über dem zugesprochenen liegt, so dass dieser jedenfalls gerechtfertigt ist. Zur Klarstellung weist der Senat darauf hin, dass der Vorschussbetrag innerhalb einer angemessenen Zeit für die anteiligen Kosten der Trittschalldämmung zu verwenden ist.

Der Zinsanspruch folgt aus § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. seit Ablauf der mit Schreiben vom 29.12.1998 gesetzten Zahlungsfrist bis zum 20.01.1999.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft aufzuerlegen, § 47 Satz 1 WEG. Es bestand jedoch kein Anlass, ausnahmsweise eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten vorzusehen, § 47 Satz 2 WEG, zumal die Antragsgegnerin ihre Beteiligung an den Kosten der ordnungsgemäßen Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums nie in Abrede gestellt hat.

Die Festsetzung des Geschäftswerts richtet sich nach § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung

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