Judicialis Rechtsprechung

2. In konfliktträchtigen Wohnanlagen kann eine Notverwalterbestellung auch für zwei oder drei Jahre rechtlich vertretbar sein.

Geschäftsnummer: 24 W 341/01

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnanlage

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu I.5. gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 2. Oktober 2001 - 85 T 40/00 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 14. Mai 2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu I.5. hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 5.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Beteiligten zu I., II. und IV. sind die Wohnungseigentümer der Anlage. Die Beteiligte zu III. ist die amtierende Verwalterin, der Beteiligte zu V. hat sein Verwalteramt nach einer angefochtenen Verwalterwahl nicht angetreten.

Nach den in dritter Instanz nicht mehr angegriffenen Feststellungen des Landgerichts sind die Voraussetzungen zur Einsetzung einer Notverwaltung gegeben, sei es nach § 26 Abs. 3 WEG oder in Ersetzung eines Eigentümerbeschlusses im Rahmen des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG. Der Antragsteller hat im vorliegenden Hauptsacheverfahren die Einsetzung eines Notverwalters beantragt, mit Beschluss vom 25. Januar 2000 hat das Amtsgericht die Beteiligte zu III. als Notverwalterin für die Zeit bis zum 31. Dezember 2002 eingesetzt, die Abberufung nur aus wichtigem Grunde zugelassen und diese beiden Entscheidungen im Wege der einstweiligen Anordnung für sofort wirksam erklärt. Die im Erstbeschwerdeverfahren noch umstrittene Höhe der monatlichen Verwaltervergütung ist in dritter Instanz nicht mehr Verfahrensgegenstand. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 2. Oktober 2001 die Erstbeschwerde der 10 Beteiligten zu I. zurückgewiesen und auch diesen Beschluss im Wege der einstweiligen Anordnung für sofort vollstreckbar erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu I.5., mit der er die zeitliche Ausdehnung der Notverwalterbestellung bis zum 31. Dezember 2002 angreift und hilfsweise festgestellt haben will, dass das Notverwalteramt auch vor dem Ablauf des 31. Dezember 2002 mit einer Verwalterwahl durch die Eigentümergemeinschaft endet. Das Rechtsmittel bleibt erfolglos.

1. Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu I.5. ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die nach § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Beschwer erreicht. Das Rechtsmittel ist jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt.

Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.

2. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts lag sowohl bei Erlass der Entscheidung erster Instanz am 25. Januar 2000 als auch am 2. Oktober 2001 ein verwalterloser Zustand der Wohnanlage vor. Die Einsetzung einer Notverwaltung durch den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 3. Dezember 2000 in einem Parallelverfahren scheiterte daran, dass die eingesetzte Verwalterin das Amt abgelehnt hat. Der am 13. Juni 2000 von der Eigentümermehrheit entgegen der einstweiligen Anordnung des Amtsgerichts vom 25. Januar 2000 gewählte neue Verwalter hat sein Amt ebenfalls nicht angetreten. Der Rechtsbeschwerdeführer räumt in seiner Beschwerdebegründung auch selbst ein, dass die Voraussetzungen für die Einsetzung einer Notverwaltung gegeben sind. Er bekämpft lediglich die Einsetzung der Notverwalterin auf die Dauer bis zum 31. Dezember 2002 und möchte hilfsweise die Zulässigkeit einer Verwalterneuwahl durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer festgestellt haben.

3. Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, dass das Wohnungseigentumsgericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers einen Verwalter nicht nur unter den Voraussetzungen des § 26 Abs. 3 WEG, sondern auch nach § 21 Abs. 4 WEG bestellen darf, jedenfalls wenn ein Wohnungseigentümer dies im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung beantragt (zum Antrag eines Dritten vgl. § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG, der sich naturgemäß nur auf § 26 Abs. 3 WEG stützen kann). Da der Richter gemäß § 43 Abs. 2 WEG eine Entscheidung nach billigem Ermessen zu treffen hat, ist er auch bei einem auf § 21 Abs. 4 WEG gestützten Antrag nicht darauf beschränkt, die übrigen Wohnungseigentümer lediglich zur Mitwirkung bei der Bestellung des gewünschten und geeigneten Verwalters zu verpflichten, sondern kann, insbesondere wenn tiefgreifende Meinungsverschiedenheiten zwischen mehreren Gruppen von Wohnuhgseigentümern bestehen, auch unmittelbar einen Verwalter bestellen (vgl. BayObLGZ 1987, 66 = NJW-RR 1987; BayObLG NJW-RR 1989, 461).

4. Je nach den Umständen des Einzelfalles und den sich daraus ergebenden Erfordernissen kann der WEG-Richter die Einsetzung des Notverwalters bis zu einer Verwalterbestellung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer bestimmen, aber auch eine Mindestdauer festsetzen, vor deren Ablauf eine Verwalterbestellung durch die Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist. Wenn etwa ein Dritter nach §§ 26 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG die Einsetzung eines Notverwalters beantragt, dürfte es am ehesten den Gegebenheiten entsprechen, die Einsetzung des Notverwalters bis zu einer Verwalterbestellung durch die Eigentümergemeinschaft vorzusehen. Wenn etwa der verwalterlose Zustand schon länger dauert und die Einsetzung eines Notverwalters nur für längere Zeit sinnvoll ist, bietet sich eine längere Dauer an. Dasselbe gilt bei einer hohen Konfliktbereitschaft einzelner Wohnungseigentümergruppen. Demgemäß kann aus Rechtsgründen auch für die gerichtliche Notverwalterbestellung lediglich die absolute Grenze von 5 Jahren (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG) gelten, die freilich in den meisten Fällen nicht erforderlich sein wird. Angesichts der verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen ist im vorliegenden Fall eine Notverwalterbestellung auf knapp 3 Jahre rechtlich nicht zu beanstanden. Damit setzt sich der Senat auch nicht in Widerspruch zu seiner früheren Entscheidung vom 25. Juli 1990 (OLGZ 1990, 432 = MDR 1990, 1018 = DWE 1990, 115 = GE 1991, 305). Dort hat der Senat ausgeführt, die Amtszeit des gerichtlichen Notverwalters- ende, sofern das einsetzende Gericht nichts anderes bestimme, wie bei jedem anderen Verwalter durch Abberufung infolge eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, spätestens nach 5 Jahren. Anderenfalls würde dem Gerichtsbeschluss eine stärkere Wirkung als einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer beigelegt, nämlich eine stillschweigende Sperre für Neuwahlen durch die Gemeinschaft. Im Gegensatz zu jenem Fall hat hier das Gericht etwas anderes bestimmt und damit eine ausdrückliche Sperre für Neuwahlen durch die Gemeinschaft festgelegt. Demgemäß kann auch ein für die Dauer eines gerichtlichen Verfahrens im Wege einstweiliger Anordnung gemäß § 44 Abs. 3 WEG bestellter Notverwalter nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abberufen werden (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 612 = ZWE 2002, 373 = DWE 2002, 67). Demgemäß ist der Hauptantrag des Rechtsbeschwerdeführers zurückzuweisen.

5. Auch der Hilfsantrag des Rechtsbeschwerdeführers bleibt erfolglos. Er kann nicht die Feststellung verlangen, dass das Notverwalteramt auch vor dem Ablauf des 31. Dezember 2002 mit der Wahl einer Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss endet. Damit wäre eine jederzeitige mehrheitliche Abberufung des Notverwalters ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich, was der WEG-Richter nach den obigen Ausführungen zwar, gestatten kann, aber nicht gestatten muss, wenn die tatsächlichen Umstände dem entgegenstehen. Allerdings hält der Senat diesen Hilfsantrag entgegen dem Landgericht nicht für unzulässig, sondern für unbegründet. Im Übrigen könnte der Hilfsantrag auch als Anregung aufgefasst werden, die einstweilige Regelung dahin zu fassen, dass auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes die Herbeiführung eines Mehrheitsbeschlusses über die Abberufung des Notverwalters zulässig ist. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts kann dem jedoch nicht entsprochen werden. Das Landgericht hat im Einzelnen festgestellt, dass die Verwaltung der Wohnanlage aufgrund von Blockbildungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft zum Teil nur mit großer Mühe möglich und die finanzielle Situation der Wohnanlage wegen des immer wieder auftretenden Ausfalls mehrerer Eigentümer mit Wohngeldzahlungen äußerst angespannt ist. Deshalb entspricht es dem Interesse der gesamten Wohnanlage und aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, eine gewisse Kontinuität der Verwaltung herzustellen. Auch die Dauer der gerichtlichen Verfahren durch mehrere Instanzen lassen eine allzu eng begrenzte Einsetzung eines Notverwalters nicht zu. Mit der gleichlautenden rechtskräftigen Entscheidung des Senats in der Hauptsache ist somit festgelegt, dass eine Verwalterneubestellung (abgesehen von einer Abberufung aus wichtigem Grund) erst für die Zeit nach dem 31. Dezember 2002 möglich ist.

6. Allein der Hinweis des Rechtsbeschwerdeführers auf die Einschränkung der Privatautonomie der Eigentümergemeinschaft kann eine andere Entscheidung nicht rechtfertigen. Die Notverwalterbestellung setzt gerade voraus, dass die privatautonomen Gestaltungsmöglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gestört sind. Sofern eine durchgreifende Konfliktbereinigung nachgewiesen wird, kann im Übrigen jederzeit eine Änderung der einstweiligen Anordnung angeregt werden. Damit wird dann der Weg frei für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.

Es entspricht billigem Ermessen, dass der Rechtsbeschwerdeführer die Gerichtskosten dritter Instanz trägt (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung