Judicialis Rechtsprechung

1. Sind in der Teilungserklärung unklare Regelungen betreffend die Bewirtschaftungskosten (hier: Gartenpflegekosten) von Sondernutzungsflächen enthalten, fehlen insbesondere jegliche Zahlenangaben zu den anteiligen Flächen und kann diese Regelung deshalb nicht praktiziert werden, so ist der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nicht wirksam abbedungen.

2. Bis zu einer zahlenmäßigen Neufestlegung der Gartenpflegekosten durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder - falls die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind - durch ersetzende rechtskräftige gerichtliche Entscheidung hat der Verwalter in Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen den in der Teilungserklärung vorgesehenen allgemeinen bzw. den gesetzlichen Kostenschlüssel anzuwenden.

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KAMMERGERICHT Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 364/01

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnanlage B

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu I. 1, 3, 4, 5 und 6 gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 12. Oktober 2001 - 85 T 128/01 (WEG) - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 28. April 2003

beschlossen:

Tenor:

Auf die sofortige Beschwerde wird unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses des Landgerichts Berlin der Beschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 20. März 2001 - 70 II 209/00 WEG - teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 16. Juni 2000 zu TOP 3 gefasste Wohnungseigentümerbeschluss betreffend die Entlastung der Verwaltung für das Abrechnungsjahr 1999 wird für ungültig erklärt.

Die Weitergehenden Anfechtungsanträge werden zurückgewiesen.

Die weitergehende sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die weitergehende sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten werden dem Verwaltungsvermögen der Miteigentümergemeinschaft auferlegt; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 3.000 €.

Gründe:

Die Beteiligten zu I. und II. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum bezeichneten Wohnanlage, die aus drei separaten Gebäuden besteht, nämlich dem "Straßenhaus", dem "Seehaus" und dem "Bootshaus". Die Antragstellerin (Beteiligte zu II.) ist Eigentümerin der im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichneten Wohnung, die dem Seehaus zugehörig ist. An Teilflächen des Gartens bestehen gemäß Teil I § 3 der Teilungserklärung vom 26. Juni 1991 Sondernutzungsrechte zugunsten einiger Wohnungseigentumsrechte; hinsichtlich der vier Wohnungseigentümer des (von der Straße aus vorderen) Straßenhauses gemeinsam "als Gesamtberechtigte im Sinne des § 428 BGB" an der Fläche rund um das Straßenhaus. Nr. 3 dieser Regelung lautet:

"Die Sondernutzungsrechte beinhalten die Verpflichtung, die dem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterworfenen Frei- und Gebäudeflächen einschließlich der darauf und darunter befindlichen Anschlüsse und Anlagen, soweit sie das dazugehörige Sondernutzungsrecht betreffen, zu unterhalten und zu bewirtschaften. Sie sind als Gartenland zu nutzen mit Ausnahme der Pkw-Stellplätze ...".

Hinsichtlich der Verteilung der Kosten enthält die Gemeinschaftsordnung unter anderem folgende Regelungen:

"Teil II Gemeinschaftsordnung § 6:

1. Jeder Wohnungseigentümer ist... verpflichtet, .... die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung - letztere gegebenenfalls nach Maßgabe der in § 4 getroffenen Regelung - ... und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile zu tragen, soweit nicht nachfolgend etwas anderes vereinbart ist.

2. Auf die Umlage der Betriebskosten soll grundsätzlich - soweit zulässig - auf die drei auf dem Gemeinschaftsgrundstück befindlichen Häuser und die dazugehörigen jeweiligen Wohnungseigentümer umgelegt werden. Mit dieser Maßgabe sind die Betriebskosten gemeinsam zu tragen.

Betriebskosten im Sinne dieser Bestimmung sind Kosten nach Maßgabe der zweiten Berechnungsverordnung, die durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks oder des Gebäudes laufend entstehen. Dazu gehören insbesondere ... die Kosten der Be- und Entwässerung, der Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Beleuchtung - soweit sie nicht das Sondereigentum betrifft, ...

4. Wohnungseigentümer, die durch ihr Verhalten die gemeinschaftlichen Lasten erhöhen, haben die dadurch entstehenden Kosten allein zu tragen."

Teil 2 Gemeinschaftsordnung § 4 lautet unter anderem wie folgt:

"1. ... die Gartenpflege der zum Straßenhaus gehörenden Sondernutzungsfläche geht ausschließlich zu Lasten der hierzu gehörenden Eigentümer.

2. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die dem Sondereigentum die seiner Sondernutzung unterliegenden Teile des Gebäudes und der Freianlagen ordnungsgemäß instandzuhalten. ..."

Auf der Eigentümerversammlung vom 9. Juni 1995 wurde durch einstimmigen Beschluss der acht teilnehmenden von insgesamt zehn Wohnungseigentümern beschlossen, die durch die Gartenpflege entstehenden Kosten nach Miteigentumsanteilen auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen. In den Folgejahren wurde die Gartenpflege sowohl der gemeinschaftlichen Flächen als auch der zur Sondernutzung zugewiesenen Flächen einer Gartenbaufirma übertragen und die entstandenen Kosten nach Miteigentumsanteilen auf sämtliche Wohnungseigentümer umgelegt.

Mit den Beschlüssen zu TOP 2 und 3 der Eigentümerversammlung vom 16. Juni 2000 wurden die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen für das Jahr 1999 mehrheitlich genehmigt und die im Abrechnungsjahr 1999 entstandenen Gesamtkosten für die Gartenpflege in Höhe von 19.287,91 DM durch die Gesamtmiteigentumsanteile geteilt und mit den Miteigentumsanteilen der betreffenden Wohnungseigentümer multipliziert. Dies ergab für die Antragstellerin einen Kostenanteil von 2.833,39 DM für die Gartenpflege. Zugleich wurde zu TOP 3 der Verwaltung für das Kalenderjahr 1999 Entlastung erteilt. Zu TOP 4 wurde auf der Grundlage der für das Jahr 1999 geltenden Werte der Wirtschaftsplan für das Jahr 2000 beschlossen.

Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass eine Umlegung der Kosten für die Pflege der Gartenfläche, an denen Sondernutzungsrechte bestehen, auf die übrigen Miteigentümer nicht erfolgen dürfe, da dies den in der Teilungserklärung vom 26. Juni 1991 niedergelegten Regelungen widerspreche. Darüber hinaus habe sie von anderen Firmen Kostenangebote zur Gartenpflege eingeholt, die wesentlich preisgünstiger seien als die beauftragte Firma. Hiervon hat sie die Hausverwaltung in Kenntnis gesetzt, ohne dass diese reagiert habe. Daher sei auch der Verwaltung die Entlastung zu versagen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 15. Dezember 2000 die Tagesordnungspunkte 2 und 3 insoweit für ungültig erklärt, als durch den Eigentümerbeschluss die die Antragstellerin betreffende Einzelabrechnung für das Jahr 1999 genehmigt und die Entlastung der Verwaltung für das Abrechnungsjahr 1999 beschlossen worden ist. Es hat den TOP 4 insoweit für ungültig erklärt, als der die Antragstellerin betreffende Einzelwirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2000 genehmigt worden ist. Den Antrag auf Ungültigerklärung des TOP 6 betreffend Änderung des Umlageschlüssels für die Kostenbeteiligung an der Gartenpflege hat es zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht mit Beschluss vom 12. Oktober 2001 die sofortige Beschwerde mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Genehmigung der Jahresabrechnung 1999 und des Wirtschaftsplanes 2000 nur insoweit für ungültig erklärt wird, als es um die Gartenpflegekosten geht. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu I. 1., 3., 4., 5. und 6. (im Folgenden Antragsgegner.).

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß den §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel hat in der Sache zum Teil Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts ist nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).

1. Zu TOP 2 (Jahresabrechnung 1999) und TOP 4 (Wirtschaftsplan 2000)

Das Landgericht hat die Mehrheitsbeschlüsse zur Jahresabrechnung 1999 hinsichtlich der Gartenpflegekosten und zum Wirtschaftsplan 2000 hinsichtlich der Gartenpflegekosten in den Einzelabrechnungen für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Mehrheitsbeschluss vom 9. Juni 1995, nach dem die Gartenpflegekosten auf alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile umzulegen sind, eine Änderung des in der Teilungserklärung geregelten Verteilungsschlüssels darstellt und daher nichtig sei, da eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur im Wege einer Vereinbarung herbeigeführt werden könne.

Diese Begründung des Landgerichts ist nicht frei von Rechtsfehlern, da der bestandskräftige Mehrheitsbeschluss vom 9. Juni 1995 dem gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG entspricht und sich aus den unklaren und widersprüchlichen Bestimmungen in der Teilungserklärung kein anderer Kostenverteilungsschlüssel ableiten lässt (den das Landgericht übrigens selbst auch nicht zahlenmäßig hat feststellen können).

Sind in der Teilungserklärung unklare Regelungen betreffend die Bewirtschaftungskosten von Sondernutzungsflächen enthalten, fehlen insbesondere jegliche Zahlenangaben zu den anteiligen Sondernutzungsflächen kann diese Regelung deshalb nicht praktiziert werden, so ist der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nicht wirksam abbedungen. Dies folgt auch daraus, dass ein Hausverwalter die entstandenen Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wirtschaftsplan veranschlagen und in der Jahresabrechnung abrechnen und demgemäß den Verteilungsschlüssel zahlenmäßig vorher genau bestimmen muss und beim Fehlen klarer Vorgaben nur auf den subsidiär geltenden gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel zurückgreifen kann.

a) Der gesetzliche Schlüssel ist nur dann wirksam abbedungen, wenn die an dessen Stelle tretende Regelung in der Teilungserklärung klar und eindeutig ist. Das ist sie nur dann, wenn sie für jeden unbefangenen Betrachter nachvollziehbar ist. Den widersprüchlichen Regelungen der hier vorliegenden Gemeinschaftsordnung kann nicht zweifelsfrei entnommen werden, auf welche Art und Weise die Gartenpflegekosten zu verteilen sind. So verweist Teil II Gemeinschaftsordnung § 6 Nr. 1 zum einen auf die nachfolgenden Regelungen und zum anderen auf § 4 der Gemeinschaftsordnung, auf letztere jedoch nur "gegebenenfalls", ohne dass geregelt ist, in welchen Fällen nach Maßgabe der in § 4 getroffenen Regelung zu verfahren ist. Nach § 6 Nr. 2 soll die Umlage der Betriebskosten "grundsätzlich - soweit zulässig -" auf die drei Häuser und dazugehörigen jeweiligen Wohnungseigentümer umgelegt werden. Unter welchen Voraussetzungen eine Umlage der Betriebskosten auf die drei Häuser zulässig oder unzulässig sein soll, lässt sich der Teilungserklärung nicht entnehmen. Mit dieser Maßgabe sollen jedoch die Betriebskosten gemeinsam getragen werden, wozu nach § 6 Nr. 2 Abs. 2 auch die Gartenpflegekosten gehören. Abweichend hiervon ist in § 4 Nr. 1 geregelt, dass Aufwendungen für die einzelnen Häuser von den jeweiligen Eigentümern dieser Einheiten unter Freistellung der übrigen Wohnungseigentümer zu tragen sind. Nach Absatz 2 sind die Kosten der Gartenpflege der zum Straßenhaus gehörenden Sondernutzungsflächen von den hierzu gehörenden Eigentümern zu tragen. Eine Regelung der Gartenpflegekosten der zu den beiden anderen Einheiten gehörenden Sondernutzungsflächen findet sich nicht. Unter Nr. 2 ist lediglich festgehalten, dass jeder Sondernutzungsberechtigte die ihm zugewiesenen Sondernutzungsflächen in Form von Naturalleistungen ordnungsgemäß instand zu halten hat. Regelungen für den Fall, dass statt Naturalleistungen die gesamte Gartenpflege einem Dritten überlassen wird, finden sich nicht.

b) Nach diesen Vorgaben kann lediglich festgestellt werden, dass die Sondernutzungsberechtigten die Gartenpflege der ihnen zugewiesenen Sondernutzungsflächen als Naturalleistung zu erbringen. Entgegen dieser Regelung haben die Wohnungseigentümer eine Drittfirma mit der Pflege sowohl der gemeinschaftlichen als auch der zur Sohdernutzung zugewiesenen Gartenflächen beauftragt. Hierfür hält die Teilungserklärung keinen nachvollziehbaren Kostenverteilungsschlüssel bereit. Hinzu kommt, dass die Wohnungseigentümer ersichtlich wegen der Nichtpraktizierbarkeit der Teilungserklärung durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss vom 9. Juni 1995 zu der gesetzlichen Kostenverteilung des § 16 Abs. 2 WEG zurückgekehrt sind. Entgegen der Rechtsansicht des Landgerichts ist dieser Mehrheitsbeschluss nicht nichtig, da die Rückkehr zum Gesetz beim Fehlen nachvollziehbarer anderweitiger Regelungen immer in der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer liegt. Selbst wenn man aber von der Nichtigkeit dieses Mehrheitsbeschlusses ausgeht, würde subsidiär wieder die gesetzliche Ersatzregelung des § 16 Abs. 2 WEG gelten. Da sowohl die Jahresabrechnung 1999 als auch der Wirtschaftsplan 2000 hinsichtlich der Gartenpflegekosten die Kosten nach dem gesetzlichen Schlüssel verteilt, entsprechen diese Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung.

c) Bis zu einer zahlenmäßigen Neufestlegung der Gartenpflegekosten durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder - falls die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind - durch ersetzende rechtskräftige gerichtliche Entscheidung hat der Verwalter in Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen den in der Teilungserklärung vorgesehenen allgemeinen beziehungsweise den gesetzlichen Kostenschlüssel anzuwenden. Es kann hier offen bleiben, ob eine zahlenmäßige Neufestlegung der Gartenpflegekosten durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer verlangt werden kann. Nach den Vorgaben der Teilungserklärung die Sondernutzungsberechtigten hinsichtlich ihrer Sondernutzungsflächen die Gartenpflege als Naturalleistung zu erbringen. Folglich kann jeder Wohnungseigentümer zunächst allenfalls verlangen, dass die Gartenpflege der Sondernutzungsflächen - künftig - nicht mehr von einer durch die Gemeinschaft beauftragten Fachfirma vorgenommen wird. Dies würde freilich zwangsläufig zu einem von der Wohnungseigentümergemeinschaft wohl nicht gewünschten uneinheitlichen Erscheinungsbild der Gartenfläche führen. Um dies zu vermeiden, müsste die Gemeinschaft, um die Verteilung der Gartenpflegekosten zahlenmäßig durch Vereinbarung neu festlegen zu können, gemäß einem noch zu erfolgenden Eigentümerbeschluss die zu verteilenden Flächen vermessen lassen und die prozentuale Kostenverteilung dann in einer Vereinbarung festhalten, die in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen wird, um auch gegen Sondernachfolger zu wirken (§ 10 Abs. 2 WEG). Da die Kostenverschiebungen gegenüber dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel nicht abzuschätzen sind, kann bisher nicht prognostiziert werden, ob die relativ strengen Voraussetzungen für eine ersetzende gerichtliche Entscheidung vorhanden sind.

2. TOP 3 (Entlastung für das Jahr 1999)

Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Landgericht den Beschluss zu TOP 3 betreffend die Entlastung der Hausverwaltung für das Jahr 1999 für ungültig erklärt. Die Antragstellerin hat im Einzelnen vorgetragen, dass die Gartenpflege kostengünstiger hätte vorgenommen werden können und sie der Hausverwaltung entsprechende Angebote anderer Fachfirmen übersandt habe, ohne dass seitens der Verwaltung eine Reaktion erfolgt sei. Diese von der Antragstellerin erhobenen Bedenken reichen aus, um dem Verwalter die Entlastung zu versagen, da Ersatzansprüche in Betracht kommen. Gegen die Verwalterin geltend gemacht werden könnten diese Ansprüche allerdings nur mit Ermächtigung seitens der Eigentümergemeinschaft. Dagegen bedarf es hier keiner Entscheidung, ob eine Entlastung des Verwalters grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (BayObLG NZM 2003,154,155; differenzierend Niederführ NZM 2003, 305).

Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzuerlegen, da die Klärung der vorliegenden Rechtsfrage bezüglich der Berechnung der Kostenverteilung für die Gemeinschaft und somit für alle Wohnungseigentümer von grundsätzlicher Bedeutung ist (§ 47 Satz 1 WEG; BayObLGZ 1973, 145, 150; vgl. auch KG OLGZ 1989, 438 = WuM 1989, 469, 469). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO n. F.

Ende der Entscheidung