Judicialis Rechtsprechung

1. Die Errechenbarkeit und damit die Fälligkeit des auf einen Wohnungseigentümer entfallenden Anteils einer mehrheitlich beschlossenen Sonderumlage liegen nicht vor, wenn die Gemeinschaft die Kostenverteilung auf anteilige Wohnflächen umgestellt hat, die anteiligen Wohnflächen streitig sind und der Umstellungsbeschluss zudem nach der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 148,158 = NJW 2000, 3500) ohnehin nichtig ist.

2. Mit der fehlenden Fälligkeit des Umlageanteils entfällt auch die Verpflichtung zur Zahlung von Prozesszinsen sowie die Kostentragungspflicht im gerichtlichen Verfahren.

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KAMMERGERICHT Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 366/01

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnanlage

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 6. November 2001 - 85 T 58/01 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und die Richterin am Landgericht Hinrichs am 21. August 2002 beschlossen:

Tenor:

Es wird festgestellt, dass der Zahlungsanspruch von 3.224,39 DM in der Hauptsache erledigt ist.

Im Übrigen wird der angefochtene Beschluss des Landgerichts aufgehoben und der Zahlungsantrag hinsichtlich der Zinsen zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten aller drei Instanzen werden der Eigentümergemeinschaft zu Lasten des Verwaltungsvermögens auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 1.648,60 Euro (3.224,39 DM) festgesetzt.

Gründe:

I.

Nach der Gemeinschaftsordnung errechnet sich das Hausgeld für Betriebs- und Instandsetzungskosten nach Miteigentumsanteilen. Der Antragsgegner ist seit dem 23. September 1994 Eigentümer der Einheit Nr. 12, die über 329/10000 Miteigentumsanteile und eine Wohnfläche von 82,87 m2 verfügt. Mit Eigentümerbeschluss vom 18. Februar 1986 zu TOP 2 war festgelegt worden, dass die Verteilung der Kosten für die Bewirtschaftung der Wohnanlage nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Quadratmetern Wohnfläche zu erfolgen hat. Daraufhin wurden in der Vergangenheit bei Abrechnungen als Kostenverteilungsschlüssel nicht Miteigentumsanteile, sondern anteilige Quadratmeter-Flächen zugrundegelegt. Mit Eigentümerbeschluss vom 21. Juni 1999 zu TOP 4 wurde die Instandsetzung der Fassaden des Gebäudes beschlossen. Auf der Eigentümerversammlung vom 10. Juli 2000 wurde ein Mehrheitsbeschluss betreffend die Finanzierung der Fassadensanierung beschlossen. Dieser Eigentümerbeschluss ist am 31 Oktober 2000 rechtskräftig für ungültig erklärt worden.

Bereits vorher wurde auf der Eigentümerversammlung vom 7. September 2000 zu TOP 1 der Beschluss gefasst, eine Sonderumlage zur Fassadensanierung in Höhe von 200.000 DM zu erheben, die zu 50 % sofort, zu weiteren 50 % am 31. Januar 2001 fällig sein sollte. Ein Verteilungsschlüssel ist in diesem Beschluss nicht genannt.

Mit Schreiben vom 12. September 2000 forderte die frühere Verwalterin den Antragsgegner zur Zahlung des auf die Einheit Nr. 12 entfallenden Anteils an der Sonderumlage in Höhe von 6.448,78 DM auf, wobei der erste Teilbetrag in Höhe von 3.224,39 DM bis zum 18. September 2000 und der zweite Teilbetrag von 3.224,39 DM am 31. Januar 2001 gezahlt werden sollte. Dabei berechnete die frühere Verwalterin den auf die Einheit Nr. 12 entfallenden Anteil an der Sonderumlage nach Quadratmeter-Flächen, wobei ausgehend von einer Gesamtwohnfläche der Wohnanlage von 2.570,10 m2 für die Einheit Nr. 12 bei einer Wohnfläche von 82,87 m2 ein Anteil in Höhe von 6.448,78 DM errechnet wurde. Der Antragsgegner hat bestritten, dieses Schreiben erhalten zu haben. Mit Anwaltsschreiben vom 2. Oktober 2000 wurde der Antragsgegner zur Zahlung von 3.224,39 DM aufgefordert.

Den Zahlungsantrag hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 25. Januar 2001 zurückgewiesen, nachdem es bereits am 24. Januar 2001 den Eigentümerbeschluss vom 7. September 2000 zu TOP 1 über die Sonderumlagen für ungültig erklärt hatte. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 6. November 2001 den Antragsgegner zur Zahlung von 3.224,39 DM nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 1 Diskontsatzüberleitungsgesetz seit dem 19. September 2000 verurteilt und ihm die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten erster und zweiter Instanz auferlegt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, die erfolgreich ist.

II.

1. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts kann aus Rechtsgründen nicht Bestand haben.

2. Hinsichtlich des Hauptsachebetrages von 3.224,39 DM kann in dritter Instanz lediglich festgestellt werden, dass die Hauptsache insoweit erledigt ist. Neue Tatsachen (die nach Erlass der Erstbeschwerdeentscheidung eingetreten sind) können in dritter Instanz jedenfalls dann verwertet werden, wenn sie unstreitig sind. Der Antragsgegner hat den Hauptsachebetrag in Höhe von 3.224,39 DM ohne Zinsen am 22. Januar 2002, also nach Erlass der Entscheidung des Landgerichts, bezahlt. Der anwaltlich vertretene Antragsgegner hat dazu vorgetragen, dass diese Zahlung nur aufgrund des sich aus der Abrechnung 2000 zu seinen Lasten ergebenden Saldos und nicht aufgrund der Entscheidung des Landgerichts Berlin im vorliegenden Verfahren erfolgt ist und deshalb auch nicht die Zinsen ausgeglichen worden sind. Angesichts dieses Vorbehalts war der Antragsgegner nicht gezwungen, eine Hauptsachenerledigungserklärung abzugeben. Unter diesen Umständen kann die Zahlung auch nicht etwa einen Wegfall der Beschwer oder gar insoweit einen Rechtsmittelverzicht bewirken (vgl. BGH NJW 1994, 942 = MDR 1994, 1185). Ungeachtet des Vorbehalts hat der Senat deklaratorisch die Erledigung des Hauptsachebetrages festgestellt, weil die Zahlung des Antragsgegners trotz der Zweckbestimmung auf den eingeklagten Betrag zu verrechnen ist und eine Aufrechterhaltung der vom Landgericht ausgesprochenen Zahlungsverpflichtung nicht in Betracht kommt.

3. Die Verurteilung des Antragsgegners zur Zahlung von Zinsen - sei es in Gestalt von Verzugszinsen, sei es in Gestalt von Prozesszinsen - scheidet aus. Allerdings ist der Senat prozessual gehalten, eine Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners durch den Eigentümerbeschluss vom 7. September 2000 zu TOP 1 dem Grunde nach anzunehmen. Denn in dem parallel verlaufenden Beschlussanfechtungsverfahren hat das Landgericht Berlin mit Beschluss vom 2. November 2001 den Beschlussanfechtungsantrag u. a. des Antragstellers zurückgewiesen, weil die Fassadensanierung dem Grunde nach bereits am 21. Juni 1999 bestandskräftig beschlossen war, die Festlegung der Sonderumlage am 7. September 2000 ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und bei Fehlen eines besonders bestimmten Kostenverteilungsschlüssels für die Sonderumlage der allgemein geltende Kostenverteilungsschlüssel gilt. Allerdings hat das Landgericht in dem Beschlussanfechtungsverfahren ausgeführt, dass sich dieser hier nicht nach den anteiligen Wohnflächen richte, die der Verwalter bei Abruf der Sonderumlage seiner Berechnung zugrunde gelegt habe, sondern die Verteilung nach Miteigentumsanteilen erfolge, weil der vereinbarungsersetzende Eigentümerbeschluss vom 18. Februar 1986 wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig sei (BGHZ 148, 158 = NJW 2000, 3500). Deshalb hatte die Zahlung des Antragsgegners ihren Rechtsgrund nicht nur in dem Abrechnungsbeschluss für das Jahr 2000, sondern auch in dem nicht für ungültig erklärten Umlagebeschluss vom 7. September 2000.

4. Mit der rechtskräftigen Aufrechterhaltung des Sonderumlagebeschlusses vom 7. September 2000 ist jedoch unter den Beteiligten nicht rechtskräftig entschieden, dass der auf den Antragsgegner entfallende Umlageanteil damals auch fällig gestellt worden ist. Dies kann nicht mit der Begründung bejaht werden, dass die Einzelbeträge der Wohnungseigentümer nach objektiven Maßstäben eindeutig bestimmbar waren. Der Senat hält freilich an seiner Rechtsauffassung fest, dass es für die Fälligstellung einer Sonderumlage ausreicht, wenn sich der geschuldete Betrag ohne weiteres errechnen lässt (Senat NJW-RR 1991, 912; ebenso BayObLG ZMR 1997, 42 = FGPrax 1997, 19 = GE 1997. 123; BayObLG NJW-RR 1998, 1386 = ZMR 1998, 445 = NZM 1998, 337 = WuM 1998. 306). Denn es wäre eine unnötige Förmelei, die Fälligkeit zu verneinen, wenn allen beteiligten Wohnungseigentümern der von einer Umlage auf sie entfallende Anteil (etwa durch einen Taschenrechner) leicht errechenbar ist. Von einer leichten Errechenbarkeit kann aber dann nicht mehr ausgegangen werden, wenn die Gemeinschaftsordnung die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorschreibt, die Gemeinschaft die Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss auf anteilige Wohnflächen umgestellt hat, die anteiligen Wohnflächen überdies streitig sind und der Umstellungsbeschluss zudem nach geläuterter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 148, 158 = NJW 2000, 3500) ohnehin nichtig ist, was den Wohnungseigentümern am 7. September 2000 noch nicht bekannt sein konnte, weil die Entscheidung des Bundesgerichtshofs erst unter dem 20. September 2000 ergangen ist. Auch auf den Abruf durch die frühere Verwalterin entsprechend § 28 Abs. 2 WEG mit Schreiben vom 12. September 2000 und auf das Anwaltsschreiben vom 2. Oktober 2000 kann es nicht ankommen, weil diese Berechnung sich nach den anteiligen Wohnflächen ausrichtet. Demgemäß konnte das Landgericht in seinem Beschluss vom 2. November 2001 die Errechenbarkeit nur ersatzweise auf die Miteigentumsanteile stützen, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Damit mag der Umlagebetrag für den Antragsgegner dem Grunde nach festgelegt worden sein. Mangels der maßgeblichen Errechenbarkeit kann der Umlagebetrag aber zu Lasten des Antragsgegners nicht fällig geworden sein. Die Fälligstellung ist auch bis zu der unstreitigen Zahlung am 22. Januar 2002 nicht nachgeholt worden. Mangels Fälligkeit können weder Verzugszinsen nach §§ 284, 286 BGB noch Prozesszinsen nach § 291 BGB angefallen sein.

5. Mit der fehlenden Fälligstellung des Sonderumlagebetrages gegen den Antragsgegner können ihm auch nicht nach § 47 WEG die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des vorliegenden Zahlungsverfahrens aufgebürdet werden. Allerdings kommt auch umgekehrt eine Kostenerstattung der Gemeinschaft an den Antragsgegner nach § 47 Satz 2 WEG nicht in Betracht, weil die Eigentümergemeinschaft bei der Festlegung der Sonderumlage davon ausgehen konnte, dass sich die Sonderumlage an den durch Mehrheitsbeschluss bestimmten anteiligen Wohnflächen ausrichtet. Dabei ist ausreichend, wenn die Sonderumlage nach den damals üblichen anteiligen Wohnflächen berechnet worden ist. Unerheblich ist, dass der Antragsgegner auch die Richtigkeit dieser anteiligen Flächen in Zweifel zieht.

Die vorgenannten Kostengrundsätze gelten auch für die Kostenentscheidung in dritter Instanz.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung