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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Beschluss verkündet am 21.05.2001
Aktenzeichen: 24 W 94/01
Rechtsgebiete: WEG, BGB


Vorschriften:

WEG § 15 II
WEG § 21 III
BGB § 858
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei erheblichen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers für die Vergangenheit berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer und auch seinem Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Heizung und Wasser bis zum Ausgleich der Rückstände zu unterbinden (a. A. OLG Köln, NJW-RR 2001, 301).
KAMMERGERICHT Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 94/01 85 T 338/00 LG Berlin

In der Wohnungseigentumssache

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 2. März 2001 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 9. März 2001 -- 85 T 338/00 WEG -- durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, den Richter am Kammergericht Weichbrodt und den Richter am Landgericht Kuhnke am 21. Mai 2001 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen und dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft die notwendigen außergerichtlichen Kosten dritter Instanz zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 10.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

Die Parteien streiten um die Verpflichtung des Antragsgegners, den Antragstellern Zutritt zu der im Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung in seinem Eigentum stehenden Wohnung zum Zweck der Durchsetzung einer Versorgungssperre (Wasser- und Wärmelieferung) zu gewähren. Die Antragsteller sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Antragsgegner war seit dem 8. September 1981 und im Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung Eigentümer der Wohnung Nr. 12 im zweiten Obergeschoss. Die Versorgung der in dem Gebäude liegenden Einheiten mit Heizung und Wasser erfolgt über eine Zentralheizung und eine zentrale Wasserversorgung, Nach Teil II § 9 der Teilungserklärung vom 13. Juli 1979 richtet sich in der Eigentümerversammlung das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen. Die Teilungserklärung enthält keine Vorschriften über die Entziehung des Wohnungseigentums oder die Anordnung einer Versorgungssperre, sondern verweist ergänzend auf die §§ 10 bis 29 WEG. Der Antragsgegner hatte mit notariellem Kaufvertrag vom 11. April 1996 die Einheit Nr. 12 verkauft. Die Käuferin wurde in der Folgezeit jedoch zunächst nicht als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Der Antragsgegner hatte die Einheit Nr. 12 in der Vergangenheit vermietet. Er zahlte nicht die auf die Einheit Nr. 12 entfallenden Wohngelder. Am 31. Juli 1998 betrug der Wohngeldrückstand 27.157,13 DM und wuchs weiter stetig an. Im Hinblick auf die Wohngeldrückstände des Antragsgegners wurde durch Eigentümerbeschluss vom 12. August 1998 zu TOP 1. 2. bei einer Anwesenheit von 6746/10.000stel MEA mit 11 Ja-Stimmen folgender Beschluss gefasst, der nicht angefochten wurde:

"TOP Nr. I. 2. Kappung der Versorgungsleitungen hinsichtlich des Wohnungseigentums 12

Beschlussantragsbegründung:

Die Verwaltung weist darauf hin, dass das Wohngeldkonto J. (WE 12) gemäß Saldenliste zum 31.7.1998 einen Wohngeldrückstand in Höhe von 27.157,13 DM aufweist. Der Wohnungseigentümer wurde regelmäßig auf Zahlung des Wohngeldes verklagt...

Aufgrund der Vollstreckungsbescheide wurde die Zwangsvollstreckung ohne Erfolg durchgeführt. In Ermangelung anderer erfolgversprechender Vollstreckungsmaßnahmen hat das Anwaltsbüro ...-G... die künftigen Rentenansprüche gepfändet. Wann und in welcher Höhe Rentenbeträge an Herrn J. ausgezahlt werden, ist aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht zu erfahren.

Es ergeht folgender Beschluss:

Aufgrund der bislang erfolgtosen Vollstreckungsmaßnahmen sowie im Hinblick auf den o. a. erheblichen Wohngeldrückstand machen die Wohnungseigentümer gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht in bezug auf die Wärme- und Wasserlieferung geltend Gemäß § 15 Abs. 2 wird deshalb die Trennung der entsprechenden Versorgungsleitungen -- soweit praktisch möglich -- zu der Einheit Nr. 12 (...) beschlossen. (OLG Celle vom 9.11.90, Az: 4 W 211/90)

Abstimmungsergebnis Ja-Stimmen: 11 Nein-Stimmen: ./. Stimmenthaltungen: ./.

Der Beschlussantrag wurde somit angenommen."

Am 14. Dezember 1998 wurde erneut ein Zwangsversteigerungsvermerk in das Wohnungsgrundbuch der Einheit Nr. 12 eingetragen. Der Antragsgegner leistete auch in der Folgezeit keine Wohngeldzahlungen. Ferner gewährte er nicht den Zutritt zu seiner Wohnung. Daraufhin wurde mit Eigentümerbeschluss vom 1. Juli 1999 zu TOP I. 6. bei einer Anwesenheit von 5352/10.000stel MEA folgender Beschluss gefasst, der ebenfalls bestandskräftig wurde:

"TOP Nr. I. 6. Beauftragung der Verwaltung zur klageweisen Durchsetzung des Zutritts zur Wohneinheit J.

Beschlussantragsbegründung:

Da zu erwarten ist, dass der Eigentümer Herr ... den Zutritt zu seiner Wohneinheit zum Zwecke der Kappung der Versorgungsleitungen verweigern wird, ist eine entsprechende Beschlussfassung erforderlich....

Es ergeht folgender Beschluss:

Der Verwalter wird bevollmächtigt, zur Durchsetzung des Beschlusses der Versammlung vom 12. August 1998, TOP I. 2., klageweise den Zutritt zu erzwingen.

Zur Bevollmächtigung eines Rechtsanwalts ist er berechtigt.

Abstimmungsergebnis Ja-Stimmen: 11 Nein-Stimmen: ./. Stimmenthaltungen ./.

Der Beschlussantrag wurde somit angenommen."

Mit der Antragsschrift vom 29. Mai 2000 haben die Antragsteller beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, ihnen, vertreten durch den Verwalter, den Zutritt zu der Wohnung Nr. 12 zu gewähren, um die Abtrennung der Versorgungsleitungen für Heizung und Wasser von der zentralen Versorgung durchzuführen. Diesem Antrag hat das Amtsgericht stattgegeben und seinen Beschluss im Wege der einstweiligen Anordnung für sofort vollstreckbar erklärt. Nach Eingang der rechtzeitigen Erstbeschwerde wurde in dem Zwangsversteigerungsverfahren am 16. Oktober 2000 der Zuschlag betreffend die Einheit Nr. 12 erteilt. Daraufhin haben die Antragsteller das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Antragsgegner hat sich dem nicht angeschlossen und behauptet, im Fall der Unterbrechung der Heizung würden die durch die Einheit Nr. 12 verlaufenden und im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsleitungen Schaden nehmen. Der Eigentümerbeschluss vom 12. August 1998 sei nichtig. Eine Versorgungssperre stelle eine nach § 858 BGB unzulässige verbotene Eigenmacht dar. Die Einheit Nr. 12 sei dann auch nicht mehr vermietbar, wodurch ein wirtschaftlicher Schaden entstehe. Die Versorgungssperre hätte zunächst unter Fristsetzung angedroht werden müssen. Der Antragsgegner hat in zweiter Instanz zusätzlich beantragt, den Eigentümerbeschluss vom 12. August 1998 für nichtig zu erklären. Unter Nichtzulassung des Feststellungsantrages hat das Landgericht die Erledigung des Verfahrens in der Hauptsache festgestellt und dem Antragsgegner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten auferlegt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann, weist der angefochtene Beschluss nicht auf.

1. Hauptsachenerledigung

a) Zutreffend nimmt das Landgericht an, dass nach einseitiger Erledigungserklärung, welche eine zulässige Antragsänderung darstellt, darüber zu entscheiden ist, ob das Verfahren in der Hauptsache erledigt ist. Das erledigende Ereignis liegt in dem Zuschlagsbeschluss vom 16. Oktober 2000. mit dem der Ersteigerer gemäß § 90 Abs. 1 ZVG Eigentum an der Einheit Nr. 12 erworben hat. Vor dem erledigenden Ereignis war der Antrag der Antragsteller zulässig und begründet.

Auch nach dem Zuschlagsbeschluss vom 16. Oktober 2000 und dem damit verbundenen Ausscheiden des Antragsgegners aus der Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümer der Einheit Nr. 12 ist das vorliegende Verfahren entsprechend §§ 523, 263, 265, 325 ZPO zwischen den Beteiligten fortzusetzen. Der Verwalter war gemäß Eigentümerbeschluss vom 1. Juli 1999 zu TOP I. 6. zur Einleitung des vorliegenden Verfahrens und zur Einschaltung eines Rechtsanwalts befugt. Die Eigentümerversammlung vom 1. Juli 1999 war beschlussfähig. Es ist unschädlich, dass über den Beschlussantrag nach Objektstimmrechten anstatt nach Miteigentumsanteiligen abgestimmt wurde. Denn auch bei Zugrundelegung einer Abstimmung nach Miteigentumsanteilen wurde der Beschluss mehrheitlich gefasst, der im übrigen auch bestandskräftig geworden ist.

b) Der von den Antragstellern geltend gemachte Verpflichtungsantrag auf Duldung der Unterbrechung der Versorgungsleitungen für Heizung und Wasser in der Wohnung Nr. 12 war begründet. Der Eigentümergemeinschaft stand aus § 15 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 273 Abs. 1 BGB gemäß dem Eigentümerbeschluss vom 12. August 1998 zu TOP I. 2. ein Anspruch gegen den Antragsgegner auf Zutritt zu der Wohnung Nr. 12 zum Zwecke der Abtrennung der Versorgungsleitungen zu. Bereits die Versammlung vom 12. August 1998 war beschlussfähig und hat bestandskräftig entschieden. Der Beschluss zu TOP I. 2. wurde sowohl bei Anwendung des Objektstimmrechts als auch bei Anwendung des Stimmrechts nach Miteigentumsanteilen mit der erforderlichen Mehrheit gefasst. Er betraf eine Verwaltungsmaßnahme und lag deshalb in der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft.

c) Ungeachtet seiner Bestandskraft entsprach der Eigentümerbeschluss vom 12. August 1998 inhaltlich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit einfacher Mehrheit gegenüber einem säumigen Wohngeldschuldner eine Versorgungssperre derart beschließen, dass die in der Wohnung des säumigen Wohngeldschuldners vorhandenen Leitungen von den zentralen Versorgungsleitungen abgetrennt werden (vgl. OLG Celle, NJW-RR 1991, 1118; BayObLG MDR 1992, 967 = WuM 1992, 207; OLG Hamm, OLGZ 1994, 269 = NJW-RR 1994, 145 = MDR 1994, 163; Bärmann/Pick/Merle, WEG. 8, Auflage, § 28 Rdnr. 133; Staudinger/Bub, WEG, § 28 Rdnr. 146). Die Vorschrift des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums im Falle eines Zahlungsrückstandes) stellt hinsichtlich der möglichen Maßnahmen der Gemeinschaft gegenüber dem säumigen Wohngeldschuldner keine abschließende Sonderregelung dar. Keinem Wohnungseigentümer ist es zumutbar, auf Dauer für einen anderen Wohnungseigentümer den auf diesen entfallenden Kostenanteil zu übernehmen. Nach § 273 Abs. 1 BGB ist die Gemeinschaft berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohngeldschuldner in bezug auf die Lieferung von zentralen Versorgungsleistungen ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, wenn der säumige Wohngeldschuldner den auf ihn entfallenden Anteil an den Kosten für die zentral angebotenen Versorgungsleistungen, die zunächst aus den Mitteln der Gemeinschaft im Voraus gezahlt werden, seinerseits nicht an die Gemeinschaft leistet. Dabei ist allerdings Voraussetzung für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts, dass der Wohnungseigentümer sich mit der Zahlung der auf ihn entfallenden Anteile in erheblichem Umfang in schuldhaftem Verzug befindet. Die nach § 273 Abs. 1 BGB erforderliche Konnexität der wechselseitig geschuldeten Leistungen liegt darin, dass der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft Wohngeldbeiträge auf die Gesamtkosten der Bewirtschaftung der Wohnanlage schuldet, während die Gemeinschaft über die im Gemeinschaftseigentum gelegenen Versorgungsleitungen dem einzelnen Wohnungseigentümer die Versorgung seiner Einheit verschafft (vgl. Bielefeld ZWE 2000, 516).

d) Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts seitens der Gemeinschaft ist von dem betroffenen Wohnungseigentümer hinzunehmen, da er diese Reaktion durch sein vorangehendes Verhalten, nämlich durch die Nichtzahlung der von ihm geschuldeten Wohngelder, verursacht hat. Es überwiegt das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, auf Dauer nicht anteilig die Kosten des säumigen Wohngeldschuldners tragen zu müssen. Die Erwägungen des Antragsgegners betreffend die Pflicht von öffentlichen Versorgungsunternehmen zur Belieferung von privaten Abnehmern finden auf das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander keine Anwendung; abgesehen davon haben auch die Versorgungsunternehmen die Möglichkeit einer Liefersperre (vgl. BayObLG MDR 1992, 967; OLG Hamm OLGZ 1994, 269 = MDR 1994, 163 m.w.N, BGHZ 115, 99 = NJW 1991, 2645).

Die Voraussetzungen für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts der Gemeinschaft liegen vor. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12. August 1998 zu TOP I. 2. ist bestandskräftig. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts waren die damals festgestellten Wohngeldrückstände des Antragsgegners in Höhe von 27.157,13 DM erheblich. Der Antragsgegner befand sich in Verzug. Der Eigentümerbeschluss vom 12. August 1998 hielt sich auch im Rahmen der Regelungskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Es handelte sich um eine Einzelfallmaßnahme, die im Rahmen der Bestimmungen der §§ 20 ff. WEG liegt. Im Hinblick auf das Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) ist keine unzulässige bauliche Veränderung durch die Sperre der Versorgungsleitungen anzunehmen; ferner scheidet auch verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) aus, weil die Gemeinschaft zu der Maßnahme berechtigt ist. Den Antragsgegner trifft eine Duldungspflicht.

e) Der Eigentümerbeschluss vom 12. August 1998 ist auch in inhaltlicher Sicht ausreichend bestimmt. Er deckt nach seinem Wortlaut und Sinngehalt der von ihm erstrebten Regelung den Zutritt der Gemeinschaft zur Wohnung Nr. 12 sowie die Durchführung der Abtrennung der Versorgungsleitungen für Heizung und Wasser von den zentralen Versorgungsleitungen. Eine weitere Ankündigung der geplanten Vorgehensweise durch die Gemeinschaft gegenüber dem Antragsgegner vor der Einleitung des vorliegenden Verfahrens bedurfte es nicht, da dem Antragsgegner bereits mit den Beschlussfassungen vom 12. August 1998 und 1. Juli 1999 die Vorgehensweise der Antragsteller bekannt gemacht war. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist eine Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch die Unterbrechung der Versorgung mit Wasser und Heizung nicht zu befürchten, weil die Wohnung im zweiten Obergeschoss zwischen bewohnten Wohnungen belegen ist.

f) Der vom Rechtsbeschwerdeführer zitierte Rechtsentscheid des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 25. Juni 1990 (NJW 1990, 3218 = NJW-RR 1990, 1166 = WuM 1990, 376 = ZMR 1990, 336) begründet keine abweichende rechtliche Beurteilung. Allerdings hat das Kammergericht dort entschieden: Der Mieter einer Eigentumswohnung hat gegen seinen Vermieter auch dann einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig machen und -- soweit erforderlich -- ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt. Damit ist jedoch noch nicht endgültig darüber befunden, ob es zu primären oder sekundären Gewährleistungsansprüchen kommt, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt. Der Senat sieht sich im übrigen durch die später ergangene Entscheidung des BGH vom 29. November 1996 (NJW 1996, 714 = ZMR 1996, 147 = MDR 1996, 355 = WM 1996, 487) bestätigt. Dort heißt es: Es gehört zum Risikobereich des Vermieters, dass die Vermietung von Teileigentum mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist. Wurde ihm gemäß § 15 Abs. 3 WEG die Vermietung untersagt, kann er sich in der Regel nicht deswegen durch Kündigung aus wichtigem Grund von dem Mietverhältnis lösen. Daraus ergibt sich nach Auffassung des Senats, dass der Vermieter gegebenenfalls sekundären Schadensersatzansprüchen des Mieters ausgesetzt ist und diesem jedenfalls nicht mehr Rechte verschaffen kann, als er selbst gegenüber der Eigentümergemeinschaft hat.

2. Feststellungsantrag

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der gesonderte Feststellungsantrag betreffend die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses vom 12. August 1998 unzulässig ist, weil darüber bereits im Rahmen des Duldungsanspruches zu entscheiden ist. Nach den dortigen Ausführungen ist eine Nichtigkeit nicht anzunehmen. Ungeachtet der Bestandskraft der beiden Beschlüsse vom 12. August 1998 und vom 1. Juli 1999 ist festzuhalten, dass diese inhaltlich Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

3. Eine Vorlagepflicht gemäß § 28 Abs. 2 FGG ist nicht gegeben. Zwar vertritt das OLG Köln in seinem Urteil vom 15. März 2000 (NJW-RR 2001, 301 = ZMR, 2000, 639 = WM 2000, 488 = NZM 2000, 1026 = ZWE 2000, 543) die Auffassung, die Wohnungseigentümergemeinschaft sei auch bei erheblichem Wohngeldrückstand eines Wohnungseigentümers für die Vergangenheit nicht berechtigt, gegenüber dem Mieter des säumigen Wohnungseigentümers die Versorgung der vermieteten Räume mit Energie (Elektrizität, Wasser und Strom) bis zum Ausgleich der Rückstände zu unterbinden. Dieses Urteil ist aber im Zivilprozess ergangen und nicht auf weitere Beschwerde im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, wie es § 28 Abs. 2 FGG für die Vorlagepflicht vorsieht. Aus der Sicht des Senats ist freilich kaum zu begründen, weshalb dem Mieter eine bessere Rechtsstellung einzuräumen ist als dem Wohnungseigentümer bei einer Selbstnutzung, weil der Wohnungseigentümer dem Mieter nur die Nutzungsbefugnis verschaffen kann, die er selbst inne hat. Eine Vorlagepflicht folgt auch nicht daraus, dass das OLG Hamm OLGZ 1984, 278 = NJW 1984, 2704 ein Zurückbehaltungsrecht verneint hat, weil es sich in der dortigen Entscheidung um den Sonderfall der Fertigstellung eines steckengebliebenen Bauvorhabens in der Anfangsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft gehandelt hat und überdies das OLG Hamm OLGZ 1994, 269 = MDR 1994, 163 inzwischen für einen Fall wie den vorliegenden eine andere Auffassung vertreten hat. Kein Hindernis für die Vorlagepflicht wäre allerdings der Umstand, dass es im vorliegenden Verfahren lediglich noch um die Feststellung der Hauptsachenerledigung und damit im wesentlichen um den Kostenpunkt geht. Anders als bei reinen Kostensachen (Gebührenangelegenheiten) reicht es für die Vorlagepflicht, dass die Abweichung in einer Rechtsfrage für die Entscheidung im Kostenpunkt maßgebend ist (vgl. RGZ 134, 304; BGHZ 28, 117; BGHZ 31, 92; Jansen, FGG, 2. Auflage, § 28 Rdnr. 6 bei Fußnote 26).

Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsgegner die Gerichtskosten seines erfolglosen Rechtsmittels trägt (§ 47 Satz 1 WEG). Angesichts der sorgfältigen und überzeugenden Begründung des angefochtenen Beschlusses besteht auch Veranlassung, dem Antragsgegner die außergerichtlichen Kosten dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 Satz 2 WEG). Die entsprechende Entscheidung für die Vorinstanzen in dem angefochtenen Beschluss ist jedenfalls aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Ermessensgebrauch des Landgerichts ist im Sinne einer Rechtsprüfung nur darauf zu kontrollieren, ob er sich in den rechtlich gesetzten Grenzen verhält, was der Fall ist.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung

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