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Geschäftsnummer: 25 U 186/03

verkündet am : 10.09.2004

In dem Rechtsstreit

hat der 25. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 10. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin am Kammergericht Böhrenz, die Richterin am Kammergericht Diekmann und den Richter am Kammergericht Helmers

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung des Klägers gegen das am 24. September 2003 verkündete Urteil der Zivilkammer 23 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf Seite 2 - 3 dritter Absatz (Blatt 46/47 = AH 2/3 d. A.) des Urteils des Landgerichts Berlin Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO.

Der Kläger hat behauptet, die Parteien seien davon ausgegangen, dass das Bootshaus und der Steg zum Ufergrundstück und damit zum veräußerten Grundstück gehörten.

Er hat die Auffassung vertreten, dass durch das auf die Klage von Frau Dnnn gegen die Gnnnn Fnn GmbH ergangene Urteil rechtskräftig festgestellt sei, dass Frau Dnnn als Eigentümerin des Snnnn Sees auch Eigentümerin der Steganlage samt Bootshaus sei. Die Beklagte habe aus diesem Grunde ihre Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung nicht erfüllt.

Der Kläger hat weiter behauptet, beide Parteien seien davon ausgegangen, dass er den See nutzen könne, was im Hinblick auf die Sperrung zum Steg und zur Bootshausanlage durch Frau Dnnn nicht mehr der Fall sei.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, dass der Grundstückswert ohne diese Zugangsmöglichkeit jedenfalls um 1.022.583,80 EUR gemindert sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten seines Vorbringens wird auf die Klageschrift vom 28. Dezember 2002 (Bl. 1 - 7 d. A.) sowie die Schriftsätze seiner Prozessbevollmächtigten vom 12. Mai 2003 (Bl. 21 - 23 d. A.) sowie 29. August 2003 (Bl. 33 - 38 d. A.) mit den entsprechenden Anlagen verwiesen.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.022.583,70 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 1. September 2002 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat behauptet, das Grundstück habe aufgrund der freien Zugänglichkeit des Snnnnn Sees auch jetzt noch Wasserzugang. Es sei ausschließlich beabsichtigt gewesen, das Grundstück samt Inventar und Bestandteilen zu veräußern und zu übereignen.

Sie hat die Einrede der Verjährung erhoben.

Wegen der weiteren Einzelheiten ihres Vorbringens wird auf die Schriftsätze ihrer Prozessbevollmächtigten vom 4. April 2003 (Bl. 14 - 19 d. A.) und 13. Juni 2003 (Bl. 28 - 32 d. A.) verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage durch am 24. September 2003 verkündetes Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt:

Der Kläger könne keine Minderung des Kaufpreises verlangen. Die Beklagte habe ihre vertragliche Hauptpflicht, ihm Besitz und Eigentum an der verkauften Sache zu übertragen, erfüllt. Sie sei nur verpflichtet gewesen, die in § 1 des Vertrages aufgeführten Flurstücke einschließlich der darauf aufstehenden Gebäude zu übereignen. Der Kläger könne sich nicht darauf stützen, dass sich die Verpflichtung der Beklagten auch auf die Übereignung des Bootssteges und des - hauses erstrecke. Eine Übereignungsverpflichtung, die sich isoliert darauf erstrecke, hätten die Parteien nicht vereinbart und auch nicht gewollt. Minderungsansprüche aufgrund kaufrechtlicher Sachmängel-Gewährleistung seien nach den vertraglichen Regelungen entweder ausgeschlossen oder verjährt. Dem Kläger helfe es nicht, das Bootshaus zu Eigentum zu erhalten, da es ihm darum gehe, den See vor dem Bootshaus zu nutzen. Die Nutzungsmöglichkeit sei jedoch nicht Gegenstand des Kaufvertrages.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil (Bl. 45 - 54/AH 1 - 10 d. A.) verwiesen.

Dieses Urteil ist der Prozessbevollmächtigten des Klägers am 1. Oktober 2003 zugestellt worden. Der Kläger hat mit am 31. Oktober 2003 eingegangenem Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten Berufung eingelegt, die er nach Verlängerung der Begründungsfrist mit am 30. Dezember 2003 eingegangenem Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten begründet hat.

Er erachtet die landgerichtliche Entscheidung für unzutreffend. Er vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 30. Dezember 2003 (Bl. 70 - 75 d.A.) mit den entsprechenden Anlagen verwiesen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilenn, an ihn unter Aufhebung des angefochtenen Urteils einen Betrag in Höhe von 1.022.583,70 EUR nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1. September 2002 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie erachtet die landgerichtliche Entscheidung für zutreffend und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens wird auf den Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 28. April 2004 (Bl. 87 - 90 d. A.) verwiesen.

II.

Die Berufung des Klägers ist form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 517, 519, 520 ZPO), sie ist mithin zulässig. Sie hat in der Sache keinen Erfolg. Es unterliegt im Ergebnis keinen Rechtsbedenken, dass das Landgericht einen Anspruch des Klägers auf Minderung des Kaufpreises verneint hat.

1. Dem Kläger steht bereits aufgrund seines eigenen Vorbringens kein entsprechender Anspruch nach § 440 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 323 ff. BGB (a.F.) zu. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Nach § 440 Abs. 1 BGB (a.F.) ist Voraussetzung eines entsprechenden Anspruches, dass die Beklagte ihre Verpflichtung nach § 433 Abs. 1 BGB nicht erfüllt hat, nämlich dem Kläger die Kaufsache zu übergeben (hier den Besitz zu verschaffen) und ihm das Eigentum an der Sache zu verschaffen (Satz 1).

Der Umfang der der Beklagten obliegenden Verpflichtungen ergibt sich aus der Auslegung des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages. Nach § 2 Ziffer. I hat die Verkäuferin den unter § 1 bezeichneten Grundbesitz zu Alleineigentum mit allen Rechten und Bestandteilen, Zubehör und Inventar, insbesondere mit den aufstehenden Gebäuden verkauft. Welcher Grundbesitz gemeint ist, ergibt sich aus § 1 des Vertrages, nämlich das Waldhaus Pnnn , Grundbuch von Pnnn , GBA Knnn -Wnnnnnn , Band 14, Blatt 441, Bestandsblatt 424 - und zwar bestehend aus den auf Seite 3 des Vertrages im Einzelnen aufgeführten Flurstücken. Zieht man das vom Kläger eingereichte Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 9. Juni 2000 - Geschäftsnummer 17 C 746/99 - heran, ergibt sich, dass der Snnnnn See im Grundbuch Band 12, Blatt 10384, Flur 4, Flurstück 95 eingetragen war (Seite 2 des Urteils).

Geht man - wie das Landgericht - davon aus, dass nur die im Kaufvertrag aufgeführten Flurstücke mit etwa darauf befindlichen Gebäuden o.ä. veräußert werden sollten, hat die Beklagte ihre Eigentumsverschaffungspflicht erfüllt. Nach dem Vortrag des Klägers liegen der Bootssteg und das - haus im Wasser, sind also auf dem Seegrundstück befindlich. Darauf erstreckte sich die Eigentumsverschaffungspflicht dann nicht.

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass in § 1 Nr. 10 des Kaufvertrages aufgeführt ist, dass der Grundbesitz mit einem Bootshaus bebaut ist. Folgt man dem Vortrag des Klägers, haben beide Parteien angenommen, dass das Bootshaus und der Steg von den im Grundbuch von Pnnn , Bestandsblatt 4, Flur 4 und den auf Seite 3 des Vertrages genannten Flurstücken umfasst und damit mitveräußert waren. Unter diesen Umständen wäre allein dieser übereinstimmende Wille der Parteien rechtlich maßgeblich; nicht entscheidend ist, wenn ein entsprechender Wille in der Vertragsurkunde nur einen unzulänglichen Ausdruck gefunden hat (BGHZ 20, 110; 71, 247; NJW 1996, 1679 - falsa demonstratio).

Unterstellt man weiter zu Gunsten des Klägers, dass Frau Dnnn Eigentümerin des Sees und des Steges (bzw. Bootshauses) ist, wäre die Beklagte ihrer Eigentumsverschaffungspflicht nicht nachgekommen.

Gleichwohl kann der Kläger daraus den geltend gemachten Anspruch nicht herleiten. Er hat nämlich keine hinreichenden Darlegungen zur Höhe des Anspruches erbracht. Maßgeblich ist insoweit allein, in welcher Höhe sich der Kaufpreis dadurch mindern könnte, dass - den Vortrag des Klägers als zutreffend unterstellt - nicht auch das Eigentum am Bootshaus und evtl. Steg übertragen worden ist. Entscheidend sind der Wert des Bootshauses und des Steges als Sache. Der Kläger hat insoweit vor dem Landgericht in der dortigen mündlichen Verhandlung ausweislich Seite 9 des angefochtenen Urteils selbst angegeben, dass das Bootshaus und der Bootssteg wertmäßig von zu vernachlässigender Bedeutung seien. Der geltend gemachte Minderungsbetrag kann damit keinesfalls angesetzt werden.

Nach vorstehenden Erwägungen kann dahinstehen, ob der Steg und das Bootshaus wesentliche Bestandteile des Grundstücks, Zubehör oder grundstücksgleiche Rechte sind (vgl. insoweit die Ausführungen in der Klageerwiderung vom 4. April 2003, Bl. 14 ff. d.A.).

2. Ein Anspruch nach §§ 440, 433, 434, 323 ff. BGB (a.F.) scheidet ebenfalls aus. Es kann dahinstehen, ob Frau Dnnnn Eigentümerin des Steges und des Bootshauses ist und der Kaufgegenstand einen entsprechenden Rechtsmangel aufweist. Ein etwaiger Minderungsanspruch kommt aus den unter Ziffer 1. dargelegten Gründen nicht in Betracht.

3. Der Kläger hat allerdings auch darauf abgestellt, dass das Grundstück keinen Seezugang habe. Ihm sei es auf eine direkte Nutzungsmöglichkeit des Wassers angekommen. Die Verschaffung einer entsprechenden Nutzungsmöglichkeit ist nach Ansicht des Senats von einer etwaigen Verpflichtung, Eigentum am Bootshaus bzw. Steg zu verschaffen, zu trennen. Auch aus einer etwaigen fehlenden Zugangsmöglichkeit kann der Kläger keine Rechte herleiten.

Insoweit ist zunächst zu berücksichtigen, dass sich aus dem Vertrag selbst kein Anhalt dafür ergibt, dass das Areal einen entsprechenden Zugang aufweisen musste.

Unterstellt man aber zu Gunsten des Klägers, dass die Parteien ungeachtet der Bezeichnung als See- oder Wassergrundstück wollten, dass es sich um ein solches handeln sollte, das einen Zugang hatte, kommt eine Haftung des Klägers nur nach Gewährleistungsregelungen (§§ 459 ff. BGB) in Betracht. Der Seezugang betrifft die Beschaffenheit eines Grundstückes. Der Bundesgerichtshof hat hinsichtlich des Kaufes eines Grundstückes, das mit einem gemieteten Uferstreifen von ein und derselben Hecke eingefriedet war, Folgendes ausgeführt (BGHZ 60, 319 ff.):

"(...) Die vom Berufsrichter vermisste Aufklärung betraf die Frage, ob das Grundstück an den See stoße, mithin eine Eigenschaft der Kaufsache. Auf fahrlässige Angaben oder Nichtangaben des Verkäufers über Eigenschaften der verkauften Sache kann aber ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens wie ihn der Kläger erhebt, nicht gegründet werden. Vielmehr bestimmt sich die Haftung des Verkäufers für Eigenschaften der Sache (...) allein nach den Gewährleistungsvorschriften der §§ 459 ff BGB: der Käufer kann seine Vertragserklärung nach Gefahrübergang nicht mehr wegen Irrtums über eine Eigenschaft der Kaufsache anfechten (§ 119 Abs. 2 BGB) und sich nicht darauf berufen, dass eine bestimmte Eigenschaft für beide Teile Geschäftsgrundlage des Vertrages gewesen sei (RGZ 135, 339, 346; BGHZ 34, 42). (...) Die §§ 459 ff. BGB enthalten eine ins einzelne geltende Regelung für den Fall, dass die Kaufsache bestimmte für den Käufer wichtige Eigenschaften nicht besitzt. (...)".

Diesen Ausführungen schließt sich der Senat an (vgl. im Übrigen zur gleichen Rechtsfolge, wenn man eine etwaige, die Nutzungsmöglichkeit ausschließende Eigentumsstellung von Frau Dnnnn als öffentlich-rechtliche Beschränkung ansieht, s. RGZ 161, 193). Die Haftung für die Eigenschaft der Sache war vorliegend gemäß § 9 Ziffer 3 des Kaufvertrages ausgeschlossen.

Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte den etwaigen Mangel arglistig verschwiegen hätte (vgl. § 476 BGB a.F.), sind nicht ersichtlich.

4. Ein Anspruch kann auch nicht auf das vormals maßgebliche Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gestützt werden.

Die Grundsätze über den Fortfall der Geschäftsgrundlage sind zwar nicht schon deswegen unanwendbar, weil infolge des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses das Risiko der Verwendung eines Kaufgegenstandes beim Käufer liegt (vgl. BGH WM 1977, 118; für Bebaubarkeit; dazu auch Senat, KG-Report 2003, 200, 201 li. u. re. Sp.). So ist in Fällen, bei denen die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Frage steht, anerkannt, dass bei einer Umverteilung des Verwendungsrisikos ein Vertrag erkennen lassen muss, dass nach der ihm zugrunde liegenden - ggfls. im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu entnehmenden - Risikoverteilung das Risiko der Bebaubarkeit des Grundstücks ausnahmsweise beim Verkäufer liegt (BGH NJW 1979, 1818, 1819). Eine vergleichbare Fallkonstellation liegt hier nicht vor. Zum einen handelt es sich bei der Frage des Seezugangs nicht um einen der Bebaubarkeit vergleichbaren Faktor. Denn er ist nicht von einer künftigen, ungewissen Entwicklung abhängig. Zum anderen ergibt sich aus dem Kaufvertrag kein Hinweis auf einen Seezugang. Insoweit ist nicht maßgeblich, wie das vom Kläger erworbene Grundstück früher genutzt wurde.

5. Der Senat weist abschließend darauf hin, dass derzeit der Geltendmachung jeglichen etwaigen Anspruches gegenüber der Beklagten schon entgegensteht, dass die Eigentumsverhältnisse hinsichtlich des Sees nicht für die Parteien verbindlich durch das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 9. Juni 2000 - 17 C 746/99 - festgestellt worden sind. Die subjektive Rechtskraft erstreckt sich nur auf die Parteien jenes Prozesses, Frau Dnnnn und die Gnnnn GmbH.

Dahinstehen kann, ob etwaige Ansprüche des Klägers verwirkt wären Ausweislich des vorgenannten Urteils verhandelten Frau Dnnn und die Gnnnn GmbH, deren Geschäftsführer der Kläger war, bereits seit Ende 1992 über den Abschluss eines Pachtvertrages zur Nutzung des Bootssteges nebst Bootshauses.

Auf die Problematik der Verjährung kommt es nach Vorstehendem nicht an.

Eine Beweiserhebung war entbehrlich.

6. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision ergibt sich aus § 543 Abs. 2 ZPO. Die Rechtssache hat angesichts des hier vorliegenden Einzelfalles keine grundsätzliche Bedeutung, § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Desweiteren erfordert sie keine Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung, § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung