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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 08.08.2003
Aktenzeichen: 7 U 39/02
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 242
BGB § 985
Zum dem aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft folgenden Gemeinschaftsverhältnis zwischen benachbarten Eigentümern bei Abweichung des tatsächlichen Flächenbestandes vom eingetragenen Eigentum. (Nachfolgend: BGH - V ZR 349/03, Beschluss vom 20. April 2005: Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde)
Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 7 U 39/02

Verkündet am : 08. August 2003

hat der 7. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 30. Mai 2003 durch den Richter am Kammergericht Steinecke als Einzelrichter

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Klägers wird das am 18. Dezember 2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 14 des Landgerichts Berlin - 14 O 316/01 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 820, 00 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 27. Februar 2003 zu zahlen;

2. es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger für die Zeit ihrer Stellung als Eigentümerin der im Grundbuch von nnnnnnnnnn des Amtsgerichts nnnnnnnnnn (ETW 14) verzeichneten Eigentumswohnung die Nachteile zu ersetzen, die dem Kläger dadurch entstanden sind und noch entstehen, dass er als Eigentümer der im Grundbuch von nnnnnnnnnn des Amtsgerichts nnnnnnnnnnn verzeichneten Eigentumswohnung im Rahmen der Abrechnung der Lasten und Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG sowie der Belastung mit Grundsteuer nach einem Miteigentumsanteil von 371, 59 / 10.000-stel und nicht nach einem solchen von 291, 17 / 10.000-stel belastet oder so behandelt wird, als habe die im Grundbuch von nnnn nnnnnnnn verzeichnete Wohnung eine Wohnfläche von 124, 74 qm statt 97, 74 qm.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Das weitergehende Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Von den Kosten der ersten Instanz haben der Kläger 95 % und die Beklage 5 % zu tragen. Die Kosten der Berufungsinstanz hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:

Wegen der Einzelheiten des Vortrags der Parteien in der ersten Instanz, der dort gestellten Anträge, des Urteilstenors und der Entscheidungsgründe wird auf das angefochtene Urteil der Zivilkammer 14 des Landgerichts Berlin Bezug genommen, das dem Kläger am 15. Januar 2002 zugestellt worden ist. Der Kläger hat dagegen am 13. Februar 2002 Berufung eingelegt und diese am 12. März 2002 begründet.

Der Kläger, der zunächst seine erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgt, hat mit der Berufungsbegründung einen neuen Hilfsantrag zu dem Klageantrag zu 1. in den Rechtsstreit eingeführt und hat sodann mit Schriftsatz vom 20. Februar 2003 zwei weitere Hilfsanträge geltend gemacht, die sich auf die Erstattung der auf die streitige Teilfläche entfallenden Kosten durch die Beklagte beziehen. Ansonsten vertieft er seinen erstinstanzlichen Vortrag.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen,

1.

a. an den Kläger die im Hause nnnnnnnnnnnnnnnn in nnn Berlin belegene Fläche, die im Aufteilungsplan (Bestandteil der Teilungserklärung vom 30. 01. 1993 - UR.-Nr. 29 / 1993 des Notars nnnn in Berlin) als Wohnung mit der Nummer 13 versehen, zu der im Aufteilungsplan mit der Nummer 14 bezeichneten Wohnung hin gelegen und von der restlichen mit der Nummer 13 im vorbezeichneten Aufteilungsplan bezeichneten Fläche durch eine Wand abgetrennt ist, die das gemäß Aufteilungsplan neben dem Bad / WC (nunmehr: Küche) links gelegene Zimmer von diesem (Bad / WC, nunmehr: Küche) trennt und die sich auf einer Geraden bis zur straßenseitigen Außenwand der Wohnung Nummer 13 (Kreuzung nnnnnnnnnnnnn ) fortsetzt, geräumt herauszugeben;

b. die im Antrag zu Ziffer 1. a. bezeichnete Trennwand sach- und fachgerecht abzureißen und zu entfernen, und zwar in dem Bereich zwischen der zum Flur hin gelegenen Wand des Bades / WC (nunmehr: Küche) bis zur straßenseitigen Außenwand (ohne Einbeziehung der Trennwand zwischen dem zur Straße hin gelegenem Zimmer sowie dem Flur), und den Flur der Wohnung Nummer 14 vom Flur der Wohnung Nummer 13 (einschließlich Abstellraum) durch eine Wand sach- und fachgerecht abzutrennen;

hilfsweise

zu dulden, dass der Kläger die vorbezeichneten Arbeiten (Antrag Ziffer 1. b.) ausführen lässt und ihm zu diesem Zwecke den Zutritt zur Wohnung Nummer 14 zu ermöglichen;

2. an den Kläger (DM 6.210, 00 =) 3175, 12 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

3. hilfsweise, nämlich für den Fall der Abweisung der Klageanträge zu Ziffer 1. an den Kläger (DM 37.800, 00 =) 19.326, 83 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, und zwar Zug-um-Zug gegen lastenfreie Auflassung eines Miteigentumsanteils von 80, 42 / 10.000 - stel am Grundstück Gemarkung nnnnnnnnn , Flurstück nnnnnnnnnnnnnnnnnnnn vom Kläger an die Beklagte sowie Auflassung des Sondereigentums an der im Klageantrag zu Ziffer 1. a. bezeichneten Teilfläche vom Kläger an die Beklagte, und zwar jeweils dergestalt, dass Miteigentumsanteil und Sondereigentum mit dem im Grundbuch von nnnnnnnnnn des Amtsgerichts nnnnnnnnnn verzeichneten Wohnungseigentumsrecht verbunden werden soll;

4. weiter hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 821, 64 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

5. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger für die Zeit ihrer Stellung als Eigentümerin der im Grundbuch von nnnnnnnnnn des Amtsgerichts nnnnnnnnnn (ETW 14) verzeichneten Eigentumswohnung die Nachteile zu ersetzen, die dem Kläger dadurch entstanden sind und noch entstehen, dass er als Eigentümer der im Grundbuch von nnnnnnnnnn des Amtsgerichts nnnnnnnnnnn verzeichneten Eigentumswohnung im Rahmen der Abrechnung der Lasten und Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG sowie der Belastung mit Grundsteuer nach einem Miteigentumsanteil von 371, 59 / 10.000-stel und nicht nach einem solchen von 291, 17 / 10.000-stel belastet oder so behandelt wird, als habe die im Grundbuch von nnnnnnnnnn verzeichnete Wohnung eine Wohnfläche von 124, 74 qm statt 97, 74 qm.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen;

Die Beklagte vertieft und wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Parteien haben sich mit der Entscheidung durch den Einzelrichter einverstanden erklärt.

Entscheidungsgründe:

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers ist zulässig. In der Sache hat das Rechtsmittel aber nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang (Klageanträge zu 4. und 5.) Erfolg, denn dem Kläger stehen die mit der Klage geltend gemacht Ansprüche (Klageanträge zu 1. bis 3.) nicht zu.

I.

Auf das Berufungsverfahren waren die Vorschriften der Zivilprozessordnung in der am 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden, denn die mündliche Verhandlung, auf die das angefochtene Urteil erging, ist vor dem 1. Januar 2002 geschlossen worden (§ 26 Nr. 5 EGZPO).

Die materielle Rechtslage richtet sich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuch in der vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechtes geltenden Fassung, denn das den Rechtsbeziehungen der Parteien zugrunde liegende Schuldverhältnis ist vor dem 1. Januar 2002 entstanden (Art. 229 § 5 EGBGB). Die zitierten Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beziehen sich daher auf diese Fassung des Gesetzes.

Das Landgericht hat zu Recht die in erster Instanz bereits geltend gemachten Ansprüche auf Herausgabe der Teilfläche (Klageantrag zu 1.), Versetzung der Trennwand zwischen den Wohnungen (Klageantrag zu 2.) und Zahlung eines Nutzungsentgeltes für die Teilfläche (Klageantrag zu 3.) nicht zugesprochen. Der Senat nimmt auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung, denen er folgt, Bezug und führt ergänzend folgendes aus:

Im Ergebnis kann für die Entscheidung dahinstehen, ob der Kläger Eigentum an der von ihm heraus verlangten Teilfläche erworben hat. Für die Bestimmung dessen, was Gegenstand des von ihm erworbenen Sondereigentums ist, ist die Grundbucheintragung maßgeblich. Bei deren Auslegung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 130, 159, 166) vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Diese Grundsätze sprechen eher für einen Erwerb der Teilfläche durch den Kläger. Anderseits können Umstände außerhalb dieser Urkunden dann zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechtes herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ a.a.O.). Hier sprechen der beiden Parteien vor dem jeweiligen Erwerb der Wohnungen bekannte tatsächliche Zuschnitt der Wohnungen und die Abweichung der tatsächlichen Verhältnisse von dem Aufteilungsplan eher gegen einen Erwerb des Eigentums an der Teilfläche durch den Kläger.

Aber selbst unterstellt der Kläger hätte insoweit Eigentum erworben, stände ihm der geltend gemachte Herausgabeanspruch nicht zu, denn der Beklagten steht ihrerseits ein Anspruch gegen den Kläger auf Anpassung der grundbuchlichen Situation an die tatsächlichen Verhältnisse aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses und den diesem innewohnenden Treuepflichten zur Seite, die es dem Kläger nach den Grundsätzen von Treu und Glauben selbst dann verwehren (vgl. hierzu: BayObLG, NZM 1998, 973, 975), die Herausgabe der Teilfläche aus § 985 BGB zu verlangen, wenn er tatsächlich Eigentümer der Teilfläche geworden sein sollte. Wie bereits das Landgericht zutreffend heraus gearbeitet hatte, war der Kläger in dem Grundstückskaufvertrag vom 21. Dezember 1995 ausdrücklich auf die Abweichung der tatsächlichen Verhältnisse von dem Aufteilungsplan hingewiesen worden. Er hat im Verhältnis zu dem damaligen Verkäufer die Wohnung ausdrücklich so gekauft, "wie sie in der Natur beschaffen ist". Zugleich hat er im Verhältnis zum Verkäufer akzeptiert, dass er "Ansprüche aus der Abweichung zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Wohnfläche ... nicht herleiten [kann]". Zwar begründet dieser Vertrag zunächst nur Rechte und Pflichten im Verhältnis der Kaufvertragsparteien. Die Beklagte kann sich aber aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses hierauf mit Erfolg berufen, sodass das Herausgabeverlangen treuwidrig ist. Damit ist der gesamte Klageantrag zu 1. unbegründet.

Entsprechendes gilt für die vom Kläger mit dem Klageantrag zu 2. verlangte Nutzungsentschädigung. Auch einem solchen Anspruch, sein Bestehen einmal unterstellt, stehen die aus dem dargelegten Gemeinschaftsverhältnis folgenden Treuepflichten entgegen.

Die erstmals in der Berufungsinstanz geltend gemachten Ansprüche (Klageanträge zu 3. bis 5.) waren als sachdienlich zuzulassen.

Dem Kläger steht auch der mit dem Klageantrag zu 3. erstmals im Berufungsrechtszug geltend gemachte Anspruch auf Zahlung eines Ausgleichsbetrages nicht zu. Zwar hat das Bayerische Oberste Landesgericht in dem umgekehrten Fall der Klage auf Zustimmung der Anpassung der Teilungserklärung an die tatsächlichen Verhältnisse die Verurteilung nur gegen eine Zug-um-Zug zu leistende Zahlung in Höhe der Hälfte des Verkehrswertes mit der Begründung hingenommen, dass die Festsetzung einer solchen Ausgleichszahlung aus Rechtsgründen unabhängig von der Höhe des Kaufpreises, den der den Ausgleichsbetrag verlangende beim Erwerb seiner Wohnung gezahlt hat, nicht zu beanstanden sei, denn dieser erleide aufgrund der Zustimmung zu der Anpassung einen Rechtsverlust (BayObLG, Das Grundeigentum, 2001, 1470). Der Senat hält die Festsetzung einer solchen Ausgleichszahlung jedenfalls im vorliegenden Fall aber nicht für geboten. In der zitierten Entscheidung bestand die Besonderheit, dass schon bei dem Verkauf der Wohnung an den Erwerber zwischen dem Veräußerer und dem Nachbarn, der die Teilfläche tatsächlich nutzte, ein Rechtsstreit über diese Fläche anhängig war (BayObLG, NZM 1998, 973, 974). Zwar sollte wirtschaftlich, unbeschadet der rechtlichen Zuordnung, die Wohnung ohne den streitigen Raum verkauft werden. Der Erwerber hatte aber zumindest noch die Chance den streitigen Raum zugesprochen zu erhalten. Vorliegend war aber in dem Kaufvertrag, mit dem der Kläger seine Wohnung erwarb, eindeutig klargestellt, dass der Aufteilungsplan mit den tatsächlichen Gegebenheiten nicht übereinstimmt und nur die Wohnung in ihrem tatsächlichen Bestand veräußert werden sollte. Über die Zuordnung der streitigen Fläche bestand somit zumindest im Verhältnis der Parteien des Veräußerungsvertrages keinerlei Unsicherheit. Der Kläger sollte und wollte die Wohnung nur in ihrem tatsächlichen Bestand erwerben. In dieser Situation rechtfertigt auch die herangezogene Anspruchsgrundlage, das Gemeinschaftsverhältnis, keinen Anspruch auf eine Ausgleichszahlung.

Dem Kläger stehen aber die weiteren erstmals mit Schriftsatz vom 20. Februar 2003 hilfsweise geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagte im Wesentlichen zu.

Der Kläger hat gegen die Beklagte aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses einen Anspruch darauf, hinsichtlich der Lasten und Kosten so gestellt zu werden, als wenn die tatsächliche der grundbuchrechtlichen Situation entspräche. Die Beklagte hat dem Kläger die Kosten zu erstatten, die ihm dadurch entstanden sind und entstehen werden, dass seine Wohnung nach dem Aufteilungsplan größer ist und sein Miteigentumsanteil ebenfalls entsprechend als größer eingetragen ist. Der Senat hat den für die Zeit vom 1. Mai 1999 bis zum 31. Dezember 2001 zum Ausgleich des auf die Teilfläche entfallenden Wohngeldes und der Grundsteuer (ohne bisher nicht geltend gemachter Sonderumlagen) gemäß § 287 Abs. 2 ZPO auf 820,-- Euro geschätzt. Die teilweise nur geringfügig divergierenden Angaben der Parteien zu den einzelnen Beträgen dürften im Wesentlichen darauf beruhen, dass der Kläger der streitigen Fläche einem Miteigentumsanteil von 80, 42 / 10.000-stel zuordnet, während die Beklagte mit 80, 25 10.000-stel rechnet. Die vollständige Aufklärung dieser Divergenz und anderer Unterschiede in den Ansätzen (z. B. Umrechnung der Verwaltungspauschale) wäre mit Schwierigkeiten verbunden, die zu der Bedeutung des streitigen Teils der Forderung in keinem Verhältnis stehen. Der Senat hat seiner Schätzung den Betrag zugrunde gelegt, den die Parteien ihrem Vergleich vom 30. Mai 2003 zugrunde gelegt haben. Zwar hat der Kläger diesen Vergleich wirksam widerrufen, weil die Beklagte bei der Umsetzung der getroffenen Regelungen nicht mitgewirkt hat. Der Senat geht aber davon aus, dass dieser Betrag nach dem Vortrag der Parteien der tatsächlichen Höhe der Ausgleichsforderung weitestgehend entspricht, denn dies war Grundlage der Vergleichsgespräche.

Soweit die Beklagte behauptet hat, die Ausgleichsbeträge teilweise direkt an die Hausverwaltung bzw. an das Finanzamt geleistet zu haben, steht einer Anrechnung entgegen, dass der Beklagte im Einzelnen dargelegt hat, die jeweils fälligen Beträge bereits vollständig gezahlt zu haben. Die Beklagte ist daher darauf angewiesen, diese Beträge von dem jeweiligen Zahlungsempfänger zurückzufordern oder mit anderen Forderungen zu verrechnen.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Soweit der Kläger die Ausgleichsforderung für die Vergangenheit und die Zukunft noch nicht zu beziffern in der Lage war, war die begehrte Feststellung auszusprechen. Dabei hat der Senat seiner Entscheidung hinsichtlich der Miteigentumsanteile die von dem Kläger angegebenen Zahlen zugrunde gelegt, denn der Kläger hat diese nachvollziehbar erläutert. Dagegen sind die von der Beklagten vorgetragenen Zahlen, die teilweise geringfügig abweichen, nicht so darlegt, dass sie einer Überprüfung zugänglich wären.

II.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO n. F.).

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 und 2, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung

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