Judicialis Rechtsprechung

1. Der Verfügungsberechtigte ist ab Inkrafttreten des Vermögensgesetzes am 29. September 1990 bis zum Ablauf der Anmeldefristen unabhängig von dem Vorliegen eines Antrages nach § 30 Abs.1 VermG in jedem Fall verpflichtet, die in § 3 Abs.3 Satz 1 VermG genannten Rechtsgeschäfte zu unterlassen, sofern der Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes in Bezug auf die betroffenen Vermögenswerte durch § 1 VermG eröffnet war.

2. Als gewöhnliche Erhaltungskosten, die aus den gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind, werden solche Kosten bezeichnet, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils angesprochenen Zusammenhang regelmäßig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten. Besteht die Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Größenordnungen vor, ist nicht von einer reinen Erhaltungsmaßnahme auszugehen.

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Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 8 U 131/04

verkündet am: 25.04.2005

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 14. April 2005 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, die Richterin am Kammergericht Dr. Henkel und die Richterin am Kammergericht Spiegel für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 30. März 2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 13 des Landgerichts Berlin abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 216.208,71 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. November 2001 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die Kosten der ersten und zweiten Instanz tragen die Beklagte zu 97 % und die Klägerin zu 3 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe:

I.

Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 30. März 2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 13 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

1. Bezüglich der für die Dach- und Schornsteinsanierung geltend gemachten Kosten in Höhe von 416.647,05 DM lägen die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 a, Satz 4 VermG vor. Schon aus Art und Umfang der Maßnahmen sei abzuleiten, dass es sich um eine Instandsetzung handele, für die eine Rechtspflicht bestanden habe. Denn die Sanierung eines maroden Daches sei für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich. Ihrer Darlegungspflicht hinsichtlich des baulichen Zustandes des Daches sei sie hinreichend nachgekommen.

Gleiches gelte hinsichtlich der Schornsteinköpfe. Sie habe hinreichend dargelegt, dass sämtliche Schornsteinköpfe erneuerungsbedürftig gewesen seien. Wenn das Landgericht davon ausgegangen sei, dass nur ein Teil der Schornsteinköpfe erneuerungsbedürftig gewesen sei, so hätte es darauf hinweisen müssen, damit sie, die Klägerin, die Aufteilung der Kosten entsprechend darlegen könne.

Für den behaupteten und bestrittenen Zustand des Daches habe sie, die Klägerin auch Beweis angeboten. Die in Rechnung gestellten Leistungen seien ortsüblich und angemessen.

Der Vortrag der Beklagten, die Klägerin habe diese Kosten aus Mieteinnahmen zu finanzieren, gehe fehl, denn der Anspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG bestehe unabhängig von etwaigen Mieteinnahmen, weil es um eine solche Maßnahme gehe, die üblicherweise nicht aus Mieteinnahmen bestritten werde.

Dem Grundstücksübergabeprotokoll sei kein "Erlassvertrag" zu entnehmen.

2. Bezüglich des für die Instandsetzung der Fenster geltend gemachten Betrages in Höhe von 6.020,42 DM lägen die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG vor.

Der Vortrag der Klägerin bezüglich des auf die Mieter umgelegten und somit nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG abzuziehenden Betrages sei schon deshalb hinreichend belegt, weil er nicht bestritten sei.

Das Bestreiten der Beklagten im Hinblick auf die Isolierglasfenster sei unbeachtlich, weil gerade die Instandsetzung, die durch die besseren Fenster bewirkt worden sei, habe zu dem Recht geführt, ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen.

Auch bezüglich der Fenster der Wohnung Cnnnn sei § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG ohne Beweisaufnahme anzuwenden. Zum einen hätten die Mieter die entsprechende Mieterhöhung akzeptiert, was sie nicht gemacht hätten, wenn ordnungsgemäße Fenster ersetzt worden wären. Zum anderen amortisierten sich die Kosten über die Mieterhöhung.

3. Auch die für die Installation einer Gemeinschaftsantennenanlage entstandenen Kosten in Höhe von 12.418,41 DM seien gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 a, sowie gemäß § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG erstattungsfähig.

Die Klägerin beantragt,

das am 30. März 2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 13 des Landgerichts Berlin abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 222.558,14 € (435.285,88 DM) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 Diskontsatz-Überleitungs-Gesetz vom 9. Juni 1998 seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:

1. Die Dach- und Schornsteinarbeiten seien im geltend gemachten Umfang nicht notwendig gewesen.

Der Bezirksschornsteinmeister habe nur die Sanierung von 4 Schornsteinköpfen angeordnet. Die Erneuerung aller 17 Schornsteinköpfe sei nicht erforderlich gewesen.

Auffällig sei auch dass in der Schlussrechnung vom 14. Dezember 1992 mehr abgefahrener Bauschutt berechnet worden sei als tatsächlich durch Abriss entstanden sei.

Auffällig sei auch, dass die Maurerarbeiten, die in Rechnung gestellt worden, seien nahezu doppelt so hoch seien wie im Kostenangebot aufgeführt. Ebenso differierten weiter Positionen, so dass letztlich die Schlussrechnung 159.336,39 DM höher ausgefallen sei, als im Angebot veranschlagt.

2. Die für die Fenster geltend gemachten Kosten seien nicht erstattungsfähig, da die Klägerin nach wie vor die konkrete Mietentwicklung nicht dargelegt habe.

3. Die Installation einer Gemeinschaftsantennenanlage stelle keine Rechtspflicht des Eigentümers als Vermieter gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG dar. Auch der Gebrauchswert sei durch die Antennenanlage nicht erhöht worden.

Es werde bestritten, dass im Zuge der Dachsanierung sämtliche Antennen und Satellitenanlagen entfernt worden seien.

Darüber hinaus habe die Klägerin die nunmehr geltend gemachten Kosten im Übergabeprotokoll vom 4. Mai 2000 erlassen.

Der Senat hat über die Behauptungen der Klägerin entsprechend den Beweisbeschlüssen vom 10. Januar 2005 (Bd. II Bl. 107, 110, 111), 28. Februar 2005 (Bd. II Bl. 136) und 29. März 2005 (Bd. II Bl. 151) durch Vernehmung der Zeugen Un Rnnnn , Wnnnn Rnnnn , Wnnnnnnn Hnnnn und Mnnn Pnnn Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Verhandlungsprotokolle vom 10. Januar 2005 (Bd. II Bl. 107 - 110) und vom 14. April 2005 (Bd. II Bl. 157 - 160).

II.

Die Berufung der Klägerin ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG einen Anspruch auf Erstattung der für die Sanierung des Daches, der Schornsteine und den Austausch von vier Fenstern aufgewandten Kosten in Höhe von insgesamt 216.208,71 €.

Unbegründet ist die Klage, soweit die Klägerin von der Beklagten die für die Installation einer Gemeinschaftsantennenanlage aufgewandten Kosten in Höhe von 6.349,43 € verlangt. Insoweit besteht weder ein Anspruch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG noch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Absatz 3 Satz 3 VermG.

§ 3 Abs. 3 VermG findet Anwendung, obgleich die Beklagte erst am 8. Mai 1992 einen Antrag auf Rückübertragung gestellt hat, ein Großteil der hier streitigen Positionen aber bereits zuvor von der Klägerin in Auftrag gegeben worden sind. Der Verfügungsberechtigte, hier die Klägerin, ist ab Inkrafttreten des Vermögensgesetzes am 29. September 1990 bis zum Ablauf der Anmeldefristen unabhängig von dem Vorliegen eines Antrages nach § 30 Abs. 1 VermG in jedem Fall verpflichtet, die in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG genannten Rechtsgeschäfte zu unterlassen, sofern der Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes in Bezug auf die betroffenen Vermögenswerte - wie hier - durch § 1 VermG eröffnet war (Säcker, Vermögensrecht, Kommentar, § 3 VermG, Rdnr. 134).

Dachsanierung

Die Klägerin hat gegen die Beklagte sowohl gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2 a) VermG als auch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2 b) VermG einen Anspruch auf Erstattung der für die Dachsanierung geltend gemachten Kosten.

Über den von der Klägerin behaupteten Zustand des Daches war entgegen der Auffassung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Beweis zu erheben, denn die Klägerin hat den baulichen Zustand des Daches und die Erforderlichkeit einer umfassenden Sanierung ausreichend substantiiert dargelegt. Soweit das Landgericht meint, die Klägerin habe bei der Zustandsbeschreibung mehr ins Detail gehen müssen, überspannt es die Anforderungen an die Substantiierungspflicht (vgl. insoweit auch BGH, ZOV 2002, 156).

Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahmen steht zur Überzeugung des Senates fest, dass folgende von der Klägerin mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2001 vorgetragene Beschreibung des vor der Sanierung bestehenden Zustandes des Daches des Hauses Knnnnnnnn zutreffend ist:

"Im Haus Knnnnnnnn kam es zu Undichtigkeiten an den Dächern der einzelnen Gebäudeteile. Als Ursache wurde der schlechte bauliche Zustand der Dacheindeckung festgestellt. Die Dachsteine waren verwittert, brüchig und teilweise gerissen. Der Fugenstrich war versandet und teilweise herausgebrochen. An den Weichdachflächen war die Dacheindeckung durch langjährige Witterungseinflüsse und die damit verbundenen Alterungsprozesse porös und undicht. An den Bitumendachbahnen waren Blasen und Risse entstanden, durch die Niederschläge ungehindert in das Dachgeschoß eindringen konnten. .... Die Kehlbleche, die Regenrinnen und die Regenfallrohre waren korrodiert und undicht. Der schlechte Zustand des Daches stellte eine erhebliche Gefahr für die Bausubstanz des Hauses dar."

Die Zeugin Rnnnn , die seit 1991 bei der Klägerin als Technikerin tätig ist, konnte sich insoweit an den Zustand des Daches Knnnnnnnn erinnern, als es in der im Quergebäude befindlichen Mansardenwohnung zu Durchlaufschäden gekommen ist. Sie konnte sich zwar im Einzelnen nicht mehr an den Zustand des Daches erinnern, hatte aber noch genauer Erinnerung daran, dass es Probleme mit dem schlechten Zustand des Daches gab und dass das ganze Haus "ziemlich kaputt" war. Detailliert konnte sie sich erinnern, dass es Probleme mit den Fallrohren gab, dass die Kehlbleche an der Mansardenwohnung korrodiert waren und dass es in den Winkeln des Quergebäudes zu Durchlaufschäden in die Mansardenwohnung gekommen ist. Die Zeugin hat ihre Aussage ruhig und sachlich gemacht, ohne sich in Widersprüche zu verwickeln. Anhaltspunkte, die für Zweifel an ihrer Glaubwürdigkeit sprechen könnten, waren in keiner Weise ersichtlich.

Der Zeuge Wnnnn Rnnnn , der seit 1982 bei der Knnnnnnnnn tätig gewesen war und seit 1996 im Innenbereich bei der Klägerin tätig ist, kannte den Zustand des Hauses aus verschiedenen Besichtigungen, die er vor Beginn der Bauarbeiten durchgeführt hat. Er konnte sich daran erinnern, dass es immer wieder zu Sturmschäden gekommen ist, die repariert werden mussten. Er bezeichnete den Gesamtzustand des Daches, ebenso wie die Zeugin Rnnnn als schlecht. Insbesondere war ihm die Dacheindeckung im Quergebäude erinnerlich, da in die darunter liegende Mansardenwohnung regelmäßig Nässe eingedrungen sei. Ursache hierfür seien, wie er bekundete, die undichten Ziegel bzw. schadhaften Bleche gewesen. Die Blecheindeckung sei überwiegend an den Lötstellen eingerissen gewesen. Der Zeuge konnte sich an den Zustand des Daches des Vorderhauses insoweit erinnern, als zum einen die Laufstege für den Schornsteinfeger marode gewesen seien und zum anderen immer wieder einzelne Ziegel hätten erneuert werden müssen. Da die auf dem Dach vorhandenen Ziegel in dieser Form nicht mehr hergestellt werden würden, seien sie über jeden Ziegel dankbar gewesen, den sie auf dem Dachboden gefunden hätten. Sie hätten sogar Provisorien benutzt, um das Dach abzudichten. Er habe das gesamte Dach des Hauses für sanierungsbedürftig gehalten. In der Zeit, in der er für die Kn tätig gewesen sei, sei keines der Dächer saniert worden. Er könne auch nur vermuten, dass der Zustand der Dächer so gewesen sei, wie vor dem zweiten Weltkrieg. Der Zeuge Rnnnn hat seine Aussage ebenso wie die Zeugin Rnnnn ruhig und sachlich gemacht, ohne sich in Widersprüche zu verwickeln. An seiner Glaubwürdigkeit bestehen keine Zweifel.

Der Zeuge Hnnnn war 1991 Geschäftsführer der Firma Gnnn , die die Arbeiten am Dach des Hauses Knnnnnnnn im Auftrag der Klägerin durchgeführt hat. Nach seinem Bekunden hat er vor Durchführung der Arbeiten den Zustand des Objektes mit dem Auftrag bzw. dem Leistungsverzeichnis verglichen, um festzustellen, ob vielleicht nicht etwa Arbeiten gar nicht notwendig gewesen seien. Nach seiner Überzeugung seien sämtliche in Auftrag gegebenen und dann auch durchgeführten Arbeiten am Dach erforderlich gewesen. Als "ehrlicher Handwerker" hätte er es abgelehnt, nicht erforderliche Arbeiten durchzuführen. Finanziell habe sich die Firma zum damaligen Zeitpunkt so gestellt, dass er sich diese Einstellung auch habe leisten können. Konkret konnte sich der Zeuge Hnnnn an die Dachpappe auf dem Dach erinnern, die zumindest teilweise aus der Zeit vor 1930 gestammt habe. Aus dem Umstand, dass bei der Sanierung viel Holz benötigt worden ist, schloss der Zeuge Hnnnn , dass, wie von der Zeugin Rnnnn aus eigener Wahrnehmung bekundet, die Kehlbleche erheblich beschädigt gewesen sein müssen. Der Zeuge Hnnnn schloss aus, dass das Dach in dem letzten 10 Jahren vor seiner Besichtigung vollständig saniert worden ist und bekundete zudem, dass er aufgrund seiner Erfahrung als Dachdecker wisse, dass bei Dachdeckungsarbeiten, die länger als 10 Jahre zurückliegen, in großem Umfang Erneuerungs- und Ausbesserungsarbeiten notwendig seien. Ebenfalls wisse er aus seiner Erfahrung, dass mit Dachpappe gedeckte Flächen nach etwa 10 Jahren Risse und Blasen aufwiesen, dass Kehlbleche undicht würden und die Mörtelabdichtungen auf den Ziegeln nicht mehr vorhanden seien. Diese vom Zeugen Hnnnn wiedergegebene Erfahrung deckt sich mit den aus eigener Erfahrung gesammelten Erkenntnissen des Senates.

Auch der Zeuge Hnnnn hat seine Aussage ruhig und sachlich gemacht, ohne sich in Widersprüche zu verwickeln. Es sind keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Zeuge Hnnnn bei seiner Vernehmung als Zeuge die Unwahrheit gesagt habe und dass es sich bei ihm nicht um einen "ehrlichen Handwerker" handeln könnte.

Aufgrund des nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senates feststehenden Sachverhaltes hat die Klägerin mit der durchgeführten Dachsanierung eine Rechtspflicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG erfüllt. Sie hat im Verhältnis zu ihren Mietern aus der Gebrauchsüberlassungspflicht fließende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietobjekts und zum Schutz des Eigentums der Mieter getroffen. Die Klägerin hätte ihrer Fürsorge- und Sicherungspflicht nicht genüge getan, wenn sie sich auf ein Flicken oder Ausbessern des Daches beschränkt hätte. Die Dacheindeckung des Hauses Knnnnnnnn war nach dem unstreitigen Vortrag der Klägerin zum Zeitpunkt der Sanierung mehrere Jahrzehnte alt war. Dieser unstreitige Vortrag deckt sich mit der Einschätzung des Zeugen Rnnnn , der die letzte Komplettsanierung in der Zeit vor dem zweiten Weltkrieg vermutete. Es befand sich in einem derartig heruntergekommenen Zustand, dass allein die von der Klägerin durchgeführten Maßnahmen zur Wahrung der Fürsorge- und Sicherungspflicht geeignet war. Die Erfüllung einer solchen Rechtspflicht des Eigentümers hat der Berechtigte - hier die Beklagte - ohne weiteres hinzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bezieht sich der Kostenerstattungsanspruch des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in erweiterter Auslegung auch auf solche Aufwendungen (BGH, ZOV 2002, 156).

Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich bei den Kosten der Dachsanierung nicht um gewöhnliche Erhaltungskosten, die von der Klägerin aus den ihr (bis zum 30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind. Als gewöhnliche Erhaltungskosten werden solche Kosten bezeichnet, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils angesprochenen Zusammenhang regelmäßig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten. Besteht - wie im vorliegenden Fall - die Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Größenordnungen vor, ist nicht von einer reinen Erhaltungsmaßnahme auszugehen (BGH, a.a.O).

Darüber hinaus liegen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zumindest teilweise auch die Voraussetzungen eines Erstattungsanspruches gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG vor. Danach sind von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG Maßnahmen ausgenommen, die zur Erhaltung des Vermögenswertes erforderlich sind. Eine Maßnahme der Erhaltung liegt vor, wenn die Substanz des Vermögenswertes vor einem Verlust bewahrt werden soll. Der Vermögenswert muss bei Nichtvornahme der Maßnahme konkret von (Teil-)Zerstörung bedroht sein (Fiebig / Reichenbach / Messerschmidt / Neuhaus, VermG, § 3 Rdnr. 253).

Zwar ist die Klägerin für die Behauptung, die Holzbauteile der Dachkonstruktion durch seien durch Destruktionsfäule und Pilzbefall geschädigt gewesen, beweisfällig geblieben, denn keiner der gehörten Zeugen konnte hierzu Angaben machen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht aber zur Überzeugung des Senates fest, dass es die Erneuerung der korrodierten Kehlbleche und Regenfallrohre schon deshalb unabdingbar war, weil ansonsten durch unkontrolliert abfließenden Niederschlag schwerwiegende Bauwerksschäden hätten entstehen können.

Dies ergibt sich zum einen aus der Aussage der Zeugin Rnnnn , die bekundet hat, dass die Kehlbleche an der Mansardenwohnung korrodiert waren und dass es Probleme mit den Fallrohren gab. Zum anderen hat der Zeuge Hnnnn bekundet, dass in bestimmten Bereichen, wie z.B. den Kehlen erhebliche Beschädigungen vorhanden gewesen sein müssen, weil bei der Sanierung sehr viel Holz benötigt worden sei. Insgesamt habe nach seinem Eindruck der Zustand des Daches zumindest zum Teil, jedenfalls aber in den Kehlbereichen, eine Gefährdung für die Bausubstanz bedeutet.

Soweit die Beklagte die Ortsangemessenheit und Üblichkeit der in Rechnung gestellten Arbeiten bestreitet, ist ihr Vortrag unsubstantiiert.

Soweit die Beklagte moniert, dass 274 cbm abgefahrener Bauschutt berechnet wurde obgleich nur 69,62 Mauerwerk abgerissen worden sein soll, verkennt sie, dass nicht nur Mauerwerk, sondern auch Holz- und Blechteile in großem Umfang als Bauschutt angefallen sind. Soweit die Beklagte darüber hinaus moniert, dass die Schlussrechnung höher ausgefallen sei, als im Angebot vom 8. April 1991 vorgesehen, verkennt sie, dass das tatsächlich erforderliche Ausmaß einer Dachsanierung in der Regel erst bei Durchführung der Arbeiten, Abtragen der Ziegel und der Dachhaut ersichtlich ist. Dass die letztlich in Rechnung gestellten Arbeiten nicht durchgeführt worden sein sollen, behauptet die Beklagte nicht.

Schornsteine

Die Klägerin hat gegen die Beklagten sowohl gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2b VermG als auch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2 b) VermG einen Anspruch auf Erstattung der für die Sanierung der Schornsteine aufgewandten Kosten.

Über den von der Klägerin behaupteten Zustand der Schornsteine war entgegen der Auffassung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Beweis zu erheben, denn die Klägerin hat den Zustand der Schornsteine und die Erforderlichkeit einer umfassenden Sanierung ausreichend substantiiert dargelegt. Soweit das Landgericht meint, die Klägerin habe bei der Zustandsbeschreibung mehr ins Detail gehen müssen, überspannt es die Anforderungen an die Substantiierungspflicht (vgl. insoweit auch BGH, ZOV 2002, 156).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senates fest, dass folgende von der Klägerin vorgetragene Beschreibung des vor der Sanierung bestehenden Zustandes der Schornsteine des Daches Knnnnnnnn zutreffend ist:

"Des Weiteren waren die Schornsteinköpfe auf Grund alters- und witterungsbedingter Einflüsse in einem schlechten baulichen Zustand. Teile der Schornsteinköpfe waren eingestürzt. Ziegel, Abscherbelungen und Mörtelstücke fielen auf das Dach, auf die Straße bzw. in die Schornsteinzüge. Auch hier kam es zur Beschädigung der Dacheindeckung. Die herabfallenden Schornsteinteile stellten eine akute Unfallgefahr für Mieter und Passanten dar."

Der Zeuge Rnnnn konnte sich bei seiner Vernehmung an insgesamt 12 bis 15 vorhandene Schornsteine erinnern. Er war sich sicher, dass auf jeden Fall an zwei Dritteln der vorhandenen Schornsteine die Steine los gewesen seien. Teilweise seien sie an die Schornsteine aber nicht herangekommen. Soweit sie an die Schornsteine herangekommen seien, hätten sie die losen Steine abgenommen und auf das Dach gelegt. Darüber hinaus hat der Zeuge Rnnnn auch bekundet, dass ein Teil der von ihm besichtigten Schornsteine auch versottet gewesen sei.

Der Zeuge Hnnnn konnte sich zwar an den Zustand der Schornsteine im Einzelnen nicht mehr erinnern, hat aber bekundet, dass er die 17 vorhandenen Schornsteine nicht erneuert hätte, wenn dies nicht notwendig gewesen wäre. Eine Erneuerungsbedürftigkeit kann sich seinem Bekunden nach aus verschiedenen Umständen ergeben, so etwa wenn die Fugen weich und die Steine abgefallen sind oder auch wegen Versottung. Seiner Erinnerung nach war auch die Bausubstanz aufgrund des Zustandes der Schornsteine gefährdet. Die Zeugen haben ihre glaubhaften Aussagen auch insoweit ruhig und sachlich gemacht, ohne sich in Widersprüche zu verwickeln.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme war die Sanierung der Schornsteine zum einen erforderlich, um der der Klägerin obliegenden Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietobjektes zu genügen, denn die Klägerin hat die Mieter vor herabfallenden Schornsteinteilen zu schützen.

Zum anderen war die Sanierung der Schornsteine aber auch erforderlich, um die Substanz des Hauses vor (Teil-)Zerstörung zu schützen.

Zwar hat der zuständige Schornsteinfegermeister mit Schreiben vom 7. Februar 1991 nur zur fachgerechten Instandsetzung von vier Schornsteinen unter Fristsetzung nach § 13 Abs. 1, 3 SchfG aufgefordert. Dass der Schornsteinfegermeister nicht zur Instandsetzung aller Schornsteine aufgefordert hat, widerspricht nicht dem Vortrag der Klägerin und auch nicht dem Beweisergebnis, wonach alle Schornsteine zum Schutz der Mieter und der Bausubstanz erneuerungsbedürftig waren. Die Aufforderung des Schornsteinfegermeisters erfolgte nicht nur zur Vermeidung möglicher Schadensbildung an der Liegenschaft des Klägerin, sondern auch im Interesse der öffentlichen Sicherheit, dass heißt zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens für die Öffentlichkeit, was nicht bedeutet, dass die übrigen Schornsteine nicht auch so schadhaft waren, wie von der Klägerin beschrieben. Letztlich hätte sich die Klägerin gegenüber der Beklagten schadensersatzpflichtig gemacht, wenn sie die Dachsanierung vorgenommen hätte, ohne die Schornsteine zu sanieren, denn die nicht sanierten Schornsteine hätten nach wie vor eine Gefahr für die Mieter und die Bausubstanz insbesondere das neu erstellte Dach bedeutet. Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich bei den Kosten der Schornsteinsanierung nicht um gewöhnliche Erhaltungskosten, die von der Klägerin aus den ihr (bis zum 30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind. Als gewöhnliche Erhaltungskosten werden - wie bereits dargelegt - solche Kosten bezeichnet, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils angesprochenen Zusammenhang regelmäßig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten. Besteht - wie im vorliegenden Fall - die Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Größenordnungen vor, ist nicht von einer reinen Erhaltungsmaßnahme auszugehen (BGH, a.a.O).

Fenster

Die Klägerin hat gegen die Beklagten gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG einen Anspruch auf Ersatz der für den Einbau vier neuer Küchenfenster aufgewandten Kosten in Höhe von 3.078,19 €.

Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senates fest, dass alle vier Fenster, also auch das Küchenfenster des Mieters Cnnnn , wegen witterungs- und altersbedingter Verschleißerscheinungen so verrottet und brüchig waren, dass eine Reparatur nicht mehr möglich war. Der zu dem Zustand des Küchenfensters des Mieters Cnnnn gehörte Zeuge Rnnnn hat bei seiner Vernehmung glaubhaft bekundet, dass es sich bei diesem Küchenfenster um ein uraltes Einfachfenster gehandelt habe, welches in einem äußerst maroden Zustand gewesen sei. Das Fenster sei undicht gewesen. Seiner Auffassung nach habe es nicht repariert werden können, weil die Holzschäden zu groß gewesen seien. Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen Rnnnn bestehen, wie bereits dargelegt, nicht.

Soweit die Fenster angesichts des unstreitigen, bzw. bewiesenen Zustandes erneuert werden mussten, handelt es sich um eine den Mietern gegenüber bestehende Rechtspflicht (§ 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG), wobei die Aufwendungen über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgingen (BGH ZOV 2002, 156).

Der Anspruch kann in voller Höhe geltend gemacht werden, obgleich er einen Modernisierungsanteil enthält. Dass Modernisierungsmaßnahmen, auch wenn sie zu einer Mieterhöhung geführt haben, nicht der Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG unterliegen, hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden (BGH, WM 2001, 1346). Der Senat schließt sich dieser Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofes an.

Die in der Erneuerung der Fenster enthaltene Modernisierungsmaßnahme kann aber - wie hier - für sich betrachtet auch durch die Rechtspflicht des Eigentümers im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG veranlasst sein (BGH, a.a.O.).

Die Einfachglasfenster wurden nach dem unstreitigen Vortrag der Klägerin durch Isolierglasfenster ersetzt. Sie hatte dabei die Vorgaben des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WoAufG Bln) zu beachten. Gemäß § 2 a WoAufG Bln ist der Eigentümer zur Erhaltung der Wohnräume in einem für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten zustand verpflichtet. Sind Mängel an dem Wohnraum zu verzeichnen, trifft ihn die Instandsetzungspflicht des § 3 Wo Aufg Bln. Nach § 3 Abs. 2 Nr. 1 WoAufG Bln handelt es sich insbesondere dann um einen zu beseitigenden Mangel, wenn ein Fenster keinen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse sowie gegen Lärm, Wärmeverluste und Feuchtigkeit bietet. Einfachfenster schützen nicht ausreichend vor Wärmeverlusten und Lärm. Da es sich bei den ausgewechselten Fenstern um Einfachfenster handelte, war die in der Erneuerung der Fenster enthaltene Modernisierungsmaßnahme durch die Rechtspflicht des Eigentümers im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG veranlasst.

Entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2001 hinreichend schlüssig dargelegt, in welchem Umfang die aufgewandten Kosten durch eine Mieterhöhung bereits ausgeglichen wurden (§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG). Die Klägerin hat sämtliche maßgeblichen Mieterhöhungserklärungen zu den Akten gereicht und hat die gezahlten Mieterhöhungen in der Anlage 2470 , auf die sie in ihrem Schriftsatz vom 30. Oktober 2001 ausdrücklich Bezug genommen hat, anschaulich dargestellt, berechnet und von den entstandenen Kosten in Abzug gebracht. Ein weiterer Vortrag hierzu war nicht erforderlich.

Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die Klägerin ihr durch Unterzeichnung des Grundstücksübergabeprotokolls vom 4. Mai 2000 die hier streitgegenständlichen Forderungen auch nicht erlassen. Der Erlass gemäß § 397 BGB setzt den rechtsgeschäftlichen Willen voraus, auf die Forderung zu verzichten. An die Feststellung eines solchen Willens sind strenge Anforderungen zu stellen. Es ist ein Erfahrungssatz, dass ein Erlass nicht zu vermuten und im Zweifel eng auszulegen ist (Palandt/Heinrichs, BGB Kommentar, 63. Auflage, § 397, Rdnr. 4).

Ein Erlass liegt hier schon dem Wortlaut nach nicht vor. Das Grundstücksübergabeprotokoll lautet unter Ziffer 11. a) wie folgt:

"Aufstellungen über durchgeführte Baumaßnahmen nach dem 01.07.1990 ohne Inanspruchnahme von Fördermitteln:

keine."

Unter Ziffer 11.b) lautet das Protokoll wie folgt:

"Aufstellung über MOD./Ins.-Maßnahmen aus öffentlichen Mitteln nach dem 1.07.1990:

keine."

Die Überschrift über Ziffer 11.a) und 11.b) lautet "Die Verwaltungsübergabe findet statt am 04.05.2000. Dazu werden folgende Unterlagen von der WBG übergeben: ..."

Demzufolge lautet auch die den Ziffern 11.a) und 11.b) folgende Ziffer 12:

"Folgende weitere Unterlagen werden übergeben: ..."

Das Übergabeprotokoll diente dazu, die Verwaltungsübergabe und die bei dieser Gelegenheit übergebenen Unterlagen zu dokumentieren. Eine rechtsgeschäftliche Erklärung ist in dem Übergabeprotokoll nicht enthalten (so auch BGH, VIZ 1998, 87).

Gemeinschaftsantennenanlage

Die für die Installation einer Gemeinschaftsantennenanlage aufgewandten Kosten kann die Klägerin von der Beklagten weder gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG noch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Absatz 3 Satz 3 VermG ersetzt verlangen.

Die Klägerin war gegenüber den Mietern rechtlich nicht zu der Installation einer Gemeinschaftsantennenanlage verpflichtet (Münchener Kommentar, BGB, 2004, § 535, Rdnr. 78). Sie war lediglich verpflichtet, die durch die Dachsanierung bedingt abgebauten Einzelanlagen wieder aufzubauen. Dass der ihr obliegende Wiederaufbau der Einzelanlagen ohne Beschädigung des neuen Daches nicht möglich gewesen soll, hat die Klägerin nicht schlüssig vorgetragen.

Da es sich bei der Installation einer Gemeinschaftsantennenanlage nicht um eine Instandsetzungsmaßnahme, sondern um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, liegen auch die Voraussetzungen eines Kostenerstattungsanspruches gemäß § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG nicht vor (BGH, WM 2001, 1346).

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 229 EGBGB § 1 Abs. 1 Satz 3.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da weder die Sache grundsätzliche Bedeutung hat, noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Absatz 1 Nr.1, Absatz 2 ZPO n. F.).

Ende der Entscheidung