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Geschäftsnummer: 8 U 195/02

Verkündet am: 26.06.2003

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf die mündliche Verhandlung vom 5. Juni 2003 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber und die Richter am Kammergericht Markgraf und Dr. Müther für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufungen der Klägerin und der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin

a) weitere 11.921,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB aus 1.070,38 EUR seit dem 6.2., 6.3., 5.4., 7.6., aus je 1.094,92 EUR seit dem 5.7., 4.8., 6.9., 5.10., 6.11. und 6.12.2001 je bis zum 31. Dezember 2001 und auf 39.717,02 EUR seit dem 1. Januar 2002 und

b) weitere 4.374,68 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz der EZB aus 1.094,92 EUR seit dem 7.1., 6.2., 6.3. und 5.4.2002 zu zahlen.

Die Klage wird abgewiesen, soweit die Klägerin Rechnungslegung über die Umsätze für die Jahre 1998 bis 2001 verlangt.

Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 74.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Beklagte nutzt auf Grund eines schriftlichen Mietvertrages vom September 1998 ein als Tränenpalast bekanntes Gebäude in der Nähe des Bahnhofes Friedrichstraße in Berlin Mitte. Der nach diesem Mietvertrag zu zahlende Mietzins betrug in dem hier relevanten Zeitraum von Februar bis Juni 2001 insgesamt 13.956,60 DM und ab Juli 2001 14.276,52 DM jeweils monatlich, wobei in den Mieten jeweils 1.160,00 DM als Nebenkostenvorschuss inkl. Mehrwertsteuer enthalten sind. Daneben ist die Beklagte verpflichtet, ab einem bestimmten Umsatz weitere Beträge an die Klägerin zu zahlen. Auf diese Beträge zahlte die Beklagte nur Teilbeträge.

Angaben zu ihren Umsätzen machte die Beklagte nicht.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache wegen einer Zahlung der Beklagten übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hat die Klägerin von der Beklagten noch die Zahlung von Teilmietzinsbeträgen für die Zeit von Februar 2001 bis April 2002 nebst Zinsen und Auskunft über die Umsätze für 1998 bis 2001 verlangt.

Das Landgericht hat die Beklagte insoweit uneingeschränkt zur Auskunft und teilweise zur Zahlung verurteilt. Es ist der Auffassung, dass der Mietzins wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zwar nicht in dem von der Beklagten angenommenen Umfang von 50 % der vereinbarten Miete aber immerhin um 15 % reduziert sei. Wegen der genauen Einzelheiten des Vortrags der Parteien, ihrer Anträge und der Entscheidung des Landgerichts wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen.

Die Klägerin hat gegen dieses ihr am 11. Juli 2002 zugestellte Urteil am 17. Juli 2002 Berufung eingelegt, die sie nach der entsprechenden Verlängerung der Frist bis zum 25. November 2002 mit einem am 21. November 2002 eingegangenen Schriftsatz begründet hat. Die Beklagte hat gegen dieses ihr ebenfalls am 11. Juli 2002 zugestellte Urteil mit einem am 9. August 2002 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach der Verlängerung der Frist bis zum 25. November 2002 mit einem am gleichen Tag eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

Die Klägerin wendet sich gegen die Abweisung ihrer Klage wegen einer angeblichen Mietzinsreduzierung und begehrt weitere Zinsen. Das landgerichtliche Urteil sei richtig, soweit dort die Annahme einer Minderung abgelehnt werde. Soweit das Landgericht die Mietzinsreduzierung auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage stütze, sei die Entscheidung aber falsch. Herr....habe niemals erklärt, dass das Schreiben vom 10. August 1998 verbindlich sein solle. Die entsprechende Behauptung sei auch in der mündlichen Verhandlung vom 6. Juni 2002 nicht unbestritten geblieben. Das Schreiben vom 22. Mai 1998 könne nicht herangezogen werden, weil dort nur Verhandlungspositionen wiedergegeben würden. Der reduzierte Zins für die Monate Juli und August 1998 lasse sich dadurch erklären, dass für diesen Zeitraum der ursprüngliche Mietzins weiter gelten sollte. Das Landgericht hätte die Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage aber auch überhaupt nicht anwenden dürfen. Die Regeln über die Gewährleistung seien vorrangig und schlössen eine Anwendung der Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage aus.

Letztlich lägen deren Voraussetzungen aber auch nicht vor. Denn sie sei auch nach Auffassung des Landgerichts zur Durchführung der Investitionen nicht verpflichtet gewesen, so dass diese auch nicht Geschäftsgrundlage geworden sein könnten. Eine Vertragsanpassung sei als Rechtsfolge aber auch nur dann gerechtfertigt, wenn sonst untragbare, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarende Auswirkungen eintreten würden. Der vereinbarte Mietzins von 15,00 DM/qm netto sei aber keineswegs unzumutbar. Die Beklagte habe eine unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung nicht dargelegt. Der Tränenpalast könne auch uneingeschränkt genutzt werden. Dies geschehe auch. Die Schätzungen des Landgerichts seien nicht nachvollziehbar. Darüber hinaus habe das Landgericht ihren weitergehenden Zinsantrag überhaupt nicht beschieden.

Die Klägerin beantragt,

unter teilweiser Abänderung des am 27. Juni 2002 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin, Aktenzeichen: 12 O 574/01, die Beklagte über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinaus zur Zahlung

a) weiterer 11.921,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB aus 1.070,38 EUR seit dem 6.2., 6.3., 5.4., 7.6., aus je 1.094,92 EUR seit dem 5.7., 4.8., 6.9., 5.10., 6.11. und 6.12.2001 je bis zum 31. Dezember 2001 und auf 39.717,72 EUR seit dem 1. Januar 2002 und

b) weiterer 4.374,68 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz der EZB aus 1.094,92 EUR seit dem 7.1., 6.2., 6.3. und 5.4.2002 zu verurteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte wendet sich nicht nur gegen die Berufung der Klägerin, sondern mit ihrer eigenen Berufung gegen ihre Verurteilung. Sie ist der Auffassung, dass die vom Landgericht angenommene Mietzinsreduzierung bei weitem nicht ausreichend ist. Wegen der erheblichen Störung des Äquivalenzverhältnisses stünde der Klägerin auch kein Umsatzmietzins zu, so dass sie keine Auskunft verlangen könne. Es fehle aber auch an einer Fälligkeit des Auskunftsanspruches. Dabei ist unstreitig, dass die Beklagte in der Berufung mit einem Schriftsatz vom 16. Mai 2003 eine Aufstellung über die Umsatzzahlen für die Jahre 1998 bis 2002 vorgelegt hat.

Das Landgericht hätte die Mietzinsreduzierung bereits aus § 536 BGB herleiten müssen, weil das Minderungsrecht nach § 1 Ziffer 1.1. des Mietvertrages nicht wirksam ausgeschlossen ist. Aber selbst wenn man eine Äquivalenzstörung annehme, die über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu lösen sei, erweise sich das Urteil hinsichtlich ihrer Verurteilung als unrichtig. Wie sie erst jetzt erfahren habe, habe der Mitarbeiter der Klägerin.....in einem am 11. August 1998 im SFB ausgestrahlten Interview die Notwendigkeit und Bereitschaft der Klägerin zur Durchführung umfassender Modernisierungs- und Restaurierungsarbeiten am Tränenpalast bekräftigt. Bei der Ermittlung der Höhe der Äquivalenzstörung habe das Landgericht zu Unrecht einen Fassadenanstrich durch die Klägerin berücksichtigt. Diesen habe es nicht gegeben.

Lediglich an der Südfront des Gebäudes sei Graffiti entfernt worden und eine malermäßige Instandsetzung durchgeführt worden. Die Änderung der Wärmeversorgung sei nur durch Umbauten im Bahnhof Friedrichstraße notwendig geworden, so dass zunächst ein Provisorium eingerichtet worden sei. Dieses und die nachfolgende Endlösung hätten dann aber zu einer Unterversorgung mit Wärme geführt. Die Erwärmung der Räume sei nunmehr um fünf bis acht Grad niedriger als zuvor. Bei kühler Witterung müssten nunmehr kostspielige strombetriebene Heizgebläse eingesetzt werden.

Der derzeitige Mietpreis sei angesichts der nicht durchgeführten Instandsetzungsarbeiten völlig überhöht. Selbst restaurierte Objekte seien derzeit zu einem Preis von unter 8,00 EUR/qm anmietbar. Die notwendigen Arbeiten würden insgesamt 566.420,00 EUR kosten. Bezogen auf eine 10-jährige Mietzeit und unter Berücksichtigung einer Finanzierung ergäbe sich ein monatlicher Wert von 8,63 EUR/qm, aus der sich das untragbare Verhältnis der Leistungen ergebe. Die Klägerin sei aber trotz Aufforderung nicht zu einer vertraglichen Vereinbarung über den Mietzins und einer Information des künftigen Eigentümers, des Landes Berlin, bereit gewesen. Lukrative Veranstaltungen könnten nicht mehr durchgeführt werden, die unzureichende Beheizung und schlechte Akustik habe sich bereits allgemein in der Veranstaltungsszene herumgesprochen.

Die Beklagte beantragt,

das am 11. Juli 2002 zugestellte Urteil des Landgerichts Berlin mit dem Aktenzeichen: 12 O 574/01 vom 27. Juni2 002 teilweise wie folgt zu ändern:

Soweit die Klägerin von der Beklagten Zahlung fordert und Rechenschaft über den jährlichen Umsatz in den Jahren 1998 bis 2001 begehrt, wird die Klage mit der gesetzlichen Kostenfolge abgewiesen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Angaben des Herrn....würden mit Nichtwissen bestritten. Die vom Landgericht der Berechnung zu Grunde gelegten Kosten der durchgeführten Investitionen seien zutreffend. Die eingereichte Aufstellung über die Umsatzzahlen ist nach Auffassung der Klägerin unzureichend, weil sie nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung entspreche und nicht durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer bestätigt sei.

II.

A.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat Erfolg. Die Berufung der Beklagten hat nur wegen der Verurteilung zur Rechnungslegung Erfolg, im Übrigen ist sie zurückzuweisen.

Die Beklagte ist nach § 535 Satz 2 BGB a.F. und für die Zeit nach dem 1. September 2001 nach § 535 Absatz 2 BGB zur Zahlung der vollständigen Mieten verpflichtet. Eine Mietzinsreduzierung ergibt sich weder aus der Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage noch ist die Miete gemindert.

1) Der Senat teilt nicht die Auffassung des Landgerichts, dass im vorliegenden Fall die Miethöhe wegen einer Störung des Äquivalenzverhältnisses unter Anwendung der Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzupassen war. Insoweit ist nämlich anerkannt, dass die Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage im Anwendungsbereich der Gewährleistungsvorschriften keine Anwendung finden (vgl. BGH, NJW-RR 1992, 267; BGHZ 98, 100, 103 = NJW 1986, 2824 zu § 459 BGB a.F.; Bub/Treier/Bub, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 631; Voelskow in Münchener Kommentar BGB, 3. Aufl., vor § 537 Rn. 12; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Beareitung, Vorbem. vor § 537 Rn. 31 f.), worauf der Klägervertreter zu Recht hingewiesen hat. Denn die Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage stellen außerordentliche Regeln dar, die nur dann eingreifen können, wenn das Gesetz keine Risikozuweisung vornimmt. Dies ist im Mietrecht aber der Fall, soweit Mängel der Mietsache betroffen sind. Denn dann hat grundsätzlich der Vermieter für diese einzustehen, wenn nicht vertraglich eine andere Regelung getroffen worden ist.

Die von der Beklagten geltend gemachten Umstände stellen grundsätzlich Sachmängel dar. Denn sie beeinträchtigen den Gebrauch der Mietsache. Insoweit geht auch die Beklagte davon aus, dass im vorliegenden Fall das Minderungsrecht anzuwenden ist.

2) Der von den Parteien vereinbarte Mietzins ist aber trotz des Vorliegens von Beeinträchtigungen nicht gemindert, wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat. Mängel im Sinne des § 537 BGB a. F. (§ 536 BGB n. F.) liegen nur dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht.

a) Dies ist hier nicht der Fall. In dem abgeschlossenen Mietvertrag heißt es ausdrücklich, dass der Mietgegenstand in dem Zustand vermietet wird, in dem er sich befindet, § 1 Ziff. 1.1 des Vertrages. Das dem Vertrag beigefügte Zustandsprotokoll, das nach den schriftlichen Angaben am 17. April 1998 erstellt und am 7. September 1998 korrigiert worden ist, weist die von der Beklagten geltend gemachten Beeinträchtigungen gerade als vorhanden aus.

Die Klausel ist auch nicht dann unwirksam, wenn man in ihr nicht nur eine Beschreibung des Vertragsgegenstandes sieht, sondern eine Klausel mit der das Minderungsrecht des Mieters eingeschränkt wird. Denn es handelt sich um einen Gewerbemietvertrag. Für derartige Verträge kann das Minderungsrecht eingeschränkt werden, vgl. § 537 Absatz 3 BGB a. F. (§ 536 Absatz 4 BGB n. F.). Selbst wenn man annähme, bei dem Vertragswerk handelte es sich um von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen, bestehen keine Bedenken gegen die Wirksamkeit einer derartigen Klausel. Bereits aus § 537 BGB a. F. (§ 536 b BGB n. F.) ergibt sich, dass ein Ausschluss des Minderungsrechtes für anfängliche Mängel ohne weiteres möglich ist. Die Klausel verstößt damit nicht gegen die wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, wie § 9 AGBG a. F. (§ 307 Absatz 2 BGB n. F.) es voraussetzt.

Selbst wenn es die genannte Regelung im Vertrag nicht gäbe, wäre die Beklagte mit der Minderung nach § 539 BGB a. F. (§ 536 b BGB n. F.) ausgeschlossen, weil sie keinen Vorbehalt hinsichtlich des beanstandeten Zustands zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses behauptet, obwohl ihr dieser Zustand wegen der vorangegangenen Nutzung der Mietsache seit 1991 bekannt war.

b) Die Beklagte kann sich auch nicht auf etwaige Erklärungen des Herrn....berufen. Soweit sie dabei auch auf ein Interview Bezug nimmt, ist dies unerheblich, weil diese Erklärungen nicht an die Beklagte gerichtet waren. Die behaupteten Zusagen haben aber auch keinen Eingang in den schriftlichen Mietvertrag gefunden, der die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich hat (vgl. BGH, NJW 1980, 1680; 1991, 1750; ZIP 1999, 1887). Die Beklagte behauptet insoweit auch nicht, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch anderweitige mündliche Abreden bestanden hätten (vgl. dazu Senat, Urt. vom 27. Mai 2002, 8 U 2074/00). Der Vertrag schließt derartige Abreden schon wegen der erforderlichen doppelten Schriftform aus, vgl. § 22 Ziff. 22.1 des Vertrages (vgl. dazu BGHZ 66, 378).

Soweit die Beklagte meint, das Schreiben vom 10. August 1998 enthalte eine Zusicherung, steht dem der Wortlaut des Schreibens entgegen und die Tatsache, dass der Mietvertrag dazu keinerlei Angaben enthält.

3) Die Beklagte kann sich auf eine Minderung des Mietzinses auch nicht insoweit berufen, wie sie vorträgt, dass sich die Heizleistungen nach dem Vertragsschluss mit der Klägerin nachteilig verändert hätten.

Ausweislich des Protokolls über die Besichtigung des Mietobjektes im April 1998, war das Heizprovisorium bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden.

Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Vertrag insoweit einen Anschluss an die Fernwärme oder die Installation einer eigenen Heizung vorsah. Selbst wenn man insoweit davon ausgeht, dass dadurch besondere Heizleistungen als vereinbart anzusehen waren - der Vortrag der Beklagten enthält insoweit keine konkreten Tatsachen - hätte es aber einer Anzeige über die unzureichende Arbeit der Heizungsanlage bedurft (vgl. § 545 BGB a. F.).

4) Die Zinsen stehen der Klägerin nach den §§ 284 ff. BGB zu.

B.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat aus den genannten Gründen keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Zahlungsverpflichtung wendet.

Die Berufung der Beklagten hat aber Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Rechnungslegung wendet. Dies folgt allerdings nicht schon daraus, dass sie nach dem Vertrag ohnehin nur zur Auskunft unter Nachweisen verpflichtet ist. Der Anspruch auf Rechnungslegung stellt nämlich nur eine besondere Form der Auskunft dar, so dass nicht ohne weiteres zu erkennen ist, dass die Verurteilung über den eigentlichen Anspruch hinausgeht. Davon ist schon deshalb nicht auszugehen, weil die Beklagte sich gegen die Art des Urteilsausspruches nicht wendet, so dass es nahe liegt, dass die Parteien den Begriff der Rechnungslegung jedenfalls insoweit übereinstimmend anders aufgefasst haben, als es der üblichen juristischen Verwendung entspricht.

Die Verurteilung ist aber aufzuheben, weil die Beklagte nunmehr Auskunft erteilt hat. Soweit die Klägerin meint, die Auskunft sei unzureichend, weil die Bestätigung eines Steuerberaters oder Notars fehle, ändert dies nichts. Denn darauf hat sie nach dem Wortlaut des Vertrages keinen Anspruch. Weitere Nachweise waren auch nach Auffassung der Klägerin, wie sie auf ausdrückliche Nachfrage im Termin vom 5. Juni 2003 bestätigt hat, nicht erforderlich, so dass Erfüllung eingetreten ist.

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Absatz 1 Satz 1, 97 Absatz 2 ZPO. Die nunmehr erteilte Auskunft hätte bereits in erster Instanz erteilt werden müssen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.

Eine Zulassung der Revision kommt nicht in Betracht. Auch die Beklagte hat keine Umstände geltend machen können, die eine Revisionszulassung hätten rechtfertigen können.

Ende der Entscheidung