Judicialis Rechtsprechung

Mit der integrierten Volltextsuche, die vom Suchmaschinenhersteller "Google" zur Verfügung gestellt wird, lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 19.05.2003
Aktenzeichen: 8 U 58/02
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 174
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 8 U 58/02

Verkündet am: 19. Mai 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, die Richterin am Landgericht Dr. Henkel und die Richterin am Kammergericht Spiegel auf die mündliche Verhandlung vom 19. Mai 2003 für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 14. Februar 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Widerklage, Hilfswiderklage und Hilfs-Hilfswiderklage werden abgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 14. Februar 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagten tragen zur Begründung der Berufung vor:

I. Prozessführungsbefugnis

§ 5 Ziffer 4 des notariellen Kaufvertrages bevollmächtige nur zur Geltendmachung von Rechten in fremdem Namen. Die Prozessführungsermächtigungen vom 19. Dezember 2001 berechtigten nur zur Prozessführung nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Dieses sei jedoch nicht beendet.

II. Aktivlegitimation

§ 5 Ziffer 4 des notariellen Kaufvertrages bevollmächtige nicht zur Kündigung. Darüber hinaus sei die Klägerin auch nicht berechtigt gewesen, in eigenem Namen zu kündigen.

Dem Entwurf der Änderungsvereinbarung hätten die darin zitierten Anlagen nicht beigelegen. Den Kaufvertrag hätten die Beklagten erst im Rahmen des Prozesses erhalten.

Auch die mit Schriftsatz vom 5. Dezember 2001 erklärte Kündigung sei Namens und in Vollmacht der Klägerin und nicht für die Verkäufer erklärt worden. Zu dem habe dem klägerischen Kündigungsschriftsatz keine auf die Prozessbevollmächtigten der Klägerin für diese Kündigung lautende Originalvollmacht beigelegen. Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten habe in seinem Erwiderungsschriftsatz vom 19. Dezember 2001 der Kündigung mangels Vorlage einer entsprechenden Vollmachtsurkunde widersprochen.

III. Zahlungsverzug

Ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten werde schon deshalb nicht erreicht, weil das Landgericht den für das zweite OG vereinbarten Mietzins hätte mitberücksichtigen müssen.

IV. Minderung

Der Mietzins sei aus folgenden Gründen gemindert:

1. Fenster

Die undichten und nicht korrekt schließenden Fenster befänden sich sämtlichst im 2. OG. Bei drei Fenstern des 1. OG sei das Glas gebrochen. Es handele sich um die von der Straße aus gesehen über dem Hauseingang Oranienplatz links befindlichen Fenster sowie um das erste von der Straße aus gesehen über dem Hauseingang Oranienstraße rechts befindliche Fenster. Die Mängelanzeige sei mit Schreiben vom 30. Januar 2001 erfolgt. Aufgrund der hierdurch eintretenden Beeinträchtigung der Räumlichkeiten sei ein Minderungsbetrag von 10 % (1.093,25 DM x 6 Monate = 6.558,00 DM) angemessen.

2.Außenwerbung

Der Minderungsbetrag betrage entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht nur 10 % sondern 20% (2.186,50 DM x 6 Monate = 13.119,00 DM).

3. Wasserstand im Keller

Die Beklagten hätten bei Vertragsabschluss keine Kenntnis vom Mangel gehabt. Dies sei erstmals bei Besichtigung des Kellers am 12.2.2001 aufgefallen. Der Keller sei nie nutzbar gewesen, da permanent das Wasser zwischen 2 cm und 15 cm hoch auf dem Boden gestanden habe. Dies liege daran, dass der Eingang zum Kellerraum eine ca. 10 cm hohe Bodenschwelle habe und darüber hinaus der Kellerboden ein Gefälle genau in die Richtung der der Kellertür gegenüber liegenden Seite habe, so dass sich in dem Raum permanent Wasser sammle. Der Kellerraum verfüge weder über Grundwasserpumpen noch über sonstige Ablaufeinrichtungen. Der Mangel sei mit Schreiben vom 16. Februar 2001 angezeigt und mit Schreiben vom 5. März 2001 erinnert worden. Eine Minderung von mindestens 10 % (1.093,25 DM x 6 Monate = 6.558,00 DM) sei angemessen.

V. Aufrechnungsforderungen

1. Umbaukosten in Höhe von 107.958,40 DM

Im Hinblick auf das Schreiben der Beklagten vom 10. Januar 2001 genüge das Schreiben der Beklagten vom 12. Februar 2001 entgegen der Auffassung des Landgerichts den Anforderungen des § 538 Abs.2 BGB. Ein mit dem Fristsetzungsschreiben verbundenes ausdrückliches Verlangen auf Aufwendungsersatz lasse sich weder dem Gesetzeswortlaut noch den Kommentierungen hierzu entnehmen. Im übrigen bestehe aber auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag.

Die Rechnung der Beklagten vom 22. August 2001 enthalte ausschließlich Materialien und Arbeiten, die nach dem Fristablauf 16.2.2001 im 1. OG vorgenommen worden seien.

Die in dem Schreiben vom 14. Januar 1999 mit einem Betrag in Höhe von 3.758,40 DM in Rechnung gestellten Arbeiten seien durchgeführt worden.

2. Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 4.500,00 DM

Den Beklagten sei für die Instandsetzung des im Übernahmeprotokoll als defekt verzeichneten Schlosses Kosten in Höhe von 4.500,00 DM entstanden, die die Klägerin zu tragen habe.

3. Schadensersatz wegen Anmietung von Ersatzräumen in Höhe von 197.767,80 DM und entgangenem Gewinn in Höhe von 34.736,64 DM.

Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass zunächst die Vermieter zur Erstellung der Sanitäranlagen verpflichtet gewesen seien und dass die Beklagten diese mehrfach gemahnt hätten. Zudem übersehe das Landgericht, dass das 2. OG bis zum heutigen Tag nicht fertig gestellt worden sei.

VI. Zur Widerklage

1. Rechnung vom 22. August 2001 über 81.200,00 DM

Für die mit Rechnung vom 22. August 2001 in Rechnung gestellten Umbaukosten für die Sanitärräume im 1. OG von ursprünglich 81.200,00 DM verblieben widerklagend nur noch restliche 77.387,90 DM, nachdem nur ein erststelliger Teilbetrag in Höhe von 3.812,10 DM auf der Grundlage der erstinstanzlichen Entscheidung erforderlich sei, um den Mitrückstand unter die Zwei-Monatsgrenze zu reduzieren, bis zu der eine fristlose Kündigung durch die Klägerin nicht zulässig sei.

Soweit der Senat wegen der Minderungsansprüche die fristlose Kündigung für unwirksam erklären sollte, käme es auf die vorerwähnte Hilfsaufrechnung in Höhe von 3.812,10 DM für die Umbaukosten aus der Rechnung vom 22. August 2001 nicht mehr an. 2. Rechnung vom 14. Januar 1999 über 3.758,40 DM Über die Hilfs-Hilfswiderklage wäre insoweit zu befinden, sofern bereits durch die geltend gemachten Minderungsansprüche oder aber die Teilaufrechnung sich bereits eine Unwirksamkeit der Kündigung ergeben würde. Dann käme es auf die Hilfsaufrechnung aus der Rechnung nicht mehr an und es bestünde ein Zahlungsanspruch.

Die Beklagten beantragen,

Die Klage unter Abänderung des am 14. Februar 2002 verkündeten Urteils der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin abzuweisen;

widerklagend die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten 39.567,81 € (77.387,90 DM) zu zahlen;

hilfswiderklagend die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten als Gesamtgläubiger weitere 1.949,10 € (3.812,10 DM) zu zahlen,

hilfs- hilfswiderklagend die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten als Gesamtgläubiger weitere 1.921,64 € (3.758,40 DM) zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen und Widerklage sowie Hilfswiderklage abzuweisen.

Die Klägerin hält das angefochtene Urteil für überwiegend zutreffend und trägt ergänzend vor:

I. Prozessführungsbefugnis

Die Prozessführungsbefugnis ergebe sich aus § 5 des Kaufvertrages sowie aus den Prozessführungsermächtigungen vom 19. Dezember 2001.

II. Aktivlegitimation

Die Kündigungen seien wirksam, auch wenn sie nicht ausdrücklich im Namen der Verkäufer erfolgt seien, da sich aus den Umständen ergeben habe, dass die Kündigungen im Namen der Verkäufer und "noch Vermieter" erfolgten. Den Beklagten sei die Bevollmächtigung spätestens seit dem Entwurf der Änderungsvereinbarung bekannt gewesen. Die Beklagten, die fast zu jedem Punkt des Entwurfs schriftliche Anmerkungen gemacht hätten, hätten die Vorbemerkung, aus der sich die Bevollmächtigung der Klägerin ergebe, unkommentiert gelassen. Zu dem hätten die Beklagten selbst mit Schriftsatz vom 31. Oktober 2001 vorgetragen, dass die Klägerin in die Rechtsposition der vormaligen Eigentümer eingetreten sei. Spätestens aber durch die Prozessführungsermächtigung vom 19. Dezember 2001 sei die Klägerin zur Kündigung in eigenem Namen berechtigt. Im Übrigen habe die Klägerin rein vorsorglich noch einmal unter dem 28. Februar 2002 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Die Beklagten legten die Prozessführungsermächtigung falsch aus. Die Klägerin sei zur Geltendmachung aller Ansprüche im eigenen Namen aus dem Mietverhältnis bei laufendem Mietverhältnis und zur Geltendmachung des Räumungsanspruches nach Ende des Mietverhältnisses bevollmächtigt worden.

Die mit Schriftsatz vom 5. Dezember 2001 erklärte Kündigung sei nicht unwirksam, denn die Zurückweisung wegen Fehlens der Vollmacht sei erst am 20. Dezember 2001 und damit nicht unverzüglich erfolgt.

III. Zahlungsverzug

Die Beklagten seien bereits ab 1. März bzw. 1. Mai verpflichtet gewesen, Mietzins zu zahlen, da in beiden Etagen funktionsfähige Toilettenanlagen vorhanden gewesen seien. Die Eröffnungsparty habe unstreitig am 23. Mai 2001 stattgefunden.

Zumindest aber die Nebenkostenvorschüsse hätten die Beklagten zahlen müssen, da sie - wenn überhaupt - nur von der Zahlung des Mietzinses befreit waren.

Zumindest ab Monat März 2001 habe den Beklagten kein Zurückbehaltungsrecht mehr zugestanden. Mit Schreiben vom 9. März 1999 hätten die Beklagten Rechnung gelegt über angeblich ausgeführte Arbeiten an der Sanitäranlage für das 1. OG. Die Vermieter hätten daher davon ausgehen können, dass die Arbeiten von den Beklagten selbst ausgeführt werden. Auch ein Zurückbehaltungsrecht unterstellt, betrage dies allenfalls das Dreifache der Mängelbeseitigungskosten und hätte daher Anfang März 2001 nicht mehr bestanden.

Selbst unterstellt, die Sanitärträume im 1. OG seien erst zum 1. Juli 2001 fertig geworden, so hätten sich die Beklagten spätestens im Dezember 2001 mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug befunden.

Entgegen der Auffassung der Beklagten, sei der Mietzins für das 2. OG bei der Frage des Mietzinsrückstandes nicht zu berücksichtigen, da es sich insoweit um zwei getrennte Mietverhältnisse handele. Gemäß § 21 Abs.8 des Mietvertrages habe allerdings die Beendigung des einen Mitverhältnisses auch die Beendigung des anderen zur Folge.

IV. Minderung

1. Fenster

Weder seien Fenster undicht oder schwer gangbar, noch fehlten Fensterscheiben. Eine Beeinträchtigung bestehe nicht, weil die Fenster im 1. OG vollständig von innen mit einer Schallisolierung verschlossen seien.

2. Außenwerbung

Bereits die vom Landgericht gewährte Minderung von 10 % sei überhöht, da die Außenwerbung bei der Art der angebotenen Veranstaltungen nicht notwendig gewesen wäre. Es handele sich nicht um eine an Laufkundschaft gerichtete Einrichtung.

3. Wasserstand im Keller

Wenn im Keller permanent Wasser stehen würde, dann wäre dies schon bei Mietvertragsabschluss mit der Folge des § 539 BGB so gewesen. Im übrigen seien in dem gesamten Keller fünf Grundwasserpumpen angebracht. Außerdem hätten die Beklagten das 2. OG als Lagerraum nutzen können.

V. Aufrechnungsforderungen

1. Umbaukosten in Höhe von 107.958,40 DM

Auf keinen Fall stehe den Beklagten ein über den von dem Landgericht Berlin zuerkannten Betrag in Höhe von 23.200,00 DM gemäß Rechnung vom 22. Januar 2001 hinausgehender Betrag zu. Der Rechnung vom 22. Januar 2001 sei zu entnehmen, dass die Arbeiten im 1. OG nahezu abgeschlossen waren und dass die WC-Anlagen im 1. OG funktionsfähig hergestellt waren.

Die Beklagten selbst hätten mit Schreiben vom 14. Januar 2001 mitgeteilt, dass zu diesem Zeitpunkt bereits 80 % der Arbeiten ausgeführt gewesen seien. Weitere Arbeiten seien danach nicht notwendig gewesen und seien auch nicht ausgeführt worden. Ein Erstattungsanspruch in Höhe des weiter mit Schreiben vom 22. August 2001 geltend gemachten Betrages in Höhe von 81.200,00 DM bestehe nicht. Es werde bestritten dass die behaupteten Kosten angefallen und von den Beklagten gezahlt worden seien. Es werde auch bestritten, dass in der Rechnung vom 22. August 2001 nur Material und Arbeiten enthalten seien, die nach dem 16. Februar 2001 im 1. OG vorgenommen worden seien. Zudem fehle es an den Voraussetzungen des § 326 BGB.

Die Klägerin sei auch weder vertraglich verpflichtet, die Kosten einer versehrtengerechten Sanitäranlage zu übernehmen , noch habe sie die Übernahme solcher Kosten anerkannt. Das Landgericht habe zu Recht festgestellt, dass die Beklagten nicht dargelegt haben, dass die mit Schreiben vom 14. Januar 1999 mit einem Betrag in Höhe von 3.758,40 DM in Rechnung gestellten Arbeiten überhaupt ausgeführt worden sind. Zudem sei die Rechnung am 18. Februar 1999 gezahlt worden.

2. Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 4.500,00 DM

Es werde bestritten, dass die Beklagten ein defektes Schloss an der Vordertür instandsetzen lassen haben und hierfür Kosten in Höhe von 4.500,00 DM gezahlt hätten. Es sei nach wie vor das alte Schloss vorhanden.

3. Schadensersatz wegen Anmietung von Ersatzräumen in Höhe von 197.767,80 DM und entgangenem Gewinn in Höhe von 34.736,64 DM

Ein Anspruch bestehe bereits dem Grunde nach nicht. Zudem werde bestritten, dass es sich um Ersatzanmietungen gehandelt haben soll, denn auch nach dem 1. Juli 2001 hätten die Beklagten anderweitig angemietet. Zudem müssten sich die Beklagten ihre ersparten Mietkosten anrechnen lassen, die die angeblich Ersatzanmietungskosten bei weitem überstiegen.

Den Beklagten stehe entgegen der Auffassung des Landgerichts kein Zurückbehaltungsrecht wegen der fehlenden Heizkostenverteiler zu.

VI. Zur Widerklage

Bezüglich des von den Beklagten im Wege der Widerklage geltend gemachten Aufwendungsersatzanspruches sei die Klägerin nicht passivlegitimiert, da sie nicht Vermieterin sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Rechtszügen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung, Widerklage, Hilfswiderklage und Hilfs-Hilfswiderklage der Beklagten sind unbegründet.

A. Prozessführungsbefugnis

Die Klägerin ist und war, wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung im Ergebnis zutreffend ausgeführt hat, prozessführungsbefugt.

Sie ist aufgrund ihrer am 19. August 2002 erfolgten Eintragung als Eigentümerin ins Grundbuch prozessführungsbefugt. Aber auch vor dem 19. August 2002 stand der Prozessführungsbefugnis der Klägerin nichts entgegen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten bevollmächtigt § 5 Ziffer 4 des notariellen Kaufvertrages (Anlage Bl.28) nicht nur zur Geltendmachung von Rechten in fremdem Namen, sondern in eigenem Namen. Bei der Auslegung der in § 5 Ziffer 4 des Kaufvertrages enthaltenen Klausel "Verkäufer erteilt Käufer hiermit Vollmacht zu seiner Vertretung gegenüber allen Mietern und Nutzern von Grundstück/Gebäuden in jeder, vom Käufer gewünschten Hinsicht einschließlich des Rechts zur Führung von Rechtsstreitigkeiten" ist gemäß §§ 133, 157 BGB zu berücksichtigen, dass die Verkäufer sich zugleich verpflichtet haben, sämtliche Mieter unverzüglich nach verbindlichem Feststehen des Übergabetermins schriftlich anzuweisen, jegliche Zahlungen, die Zeiträume nach dem Übergabetermin betreffen, nur noch an den Käufer nach dessen Weisung zu leisten. Zugleich haben die Verkäufer diese von den Mietern zu leistenden Zahlungen an den dies annehmenden Käufer abgetreten. Dies bedeutet, dass die Klägerin wegen des in erster Instanz rechtshängigen Zahlungsanspruchs ohnehin nicht in Prozessstandschaft sondern als Rechtsinhaber geklagt hat (vgl. Baumbach, Lauterbach, Albers, Hartmann, Zivilprozessordnung, 59. Auflage, Grdz. § 50, Rdnr.29). Bezüglich des geltend gemachten und in zweiter Instanz noch rechtshängigen Räumungs- und Herausgabeanspruchs war die Klägerin aufgrund gewillkürter Prozessstandschaft berechtigt, in eigenem Namen zu klagen. Den in § 5 Ziffer 4 des notariellen Kaufvertrages enthaltenen Regelungen ist zu entnehmen, dass die Klägerin letztlich bereits mit Übergabe des Grundstückes und nicht erst mit Eintragung des Grundstückseigentums wie ein Vermieter, und damit in eigenem Namen, agieren können sollte.

Darüber hinaus ist die Klägerin aber auch aufgrund der Prozessführungsermächtigungen vom 19. Dezember 2001 zur Führung des vorliegenden Rechtsstreits ermächtigt. Die Prozessführungsermächtigung ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht dahingehend auszulegen, dass die Klägerin erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Prozessführung berechtigt sein soll. Zum einen ist bereits dem Wortlaut eindeutig zu entnehmen, dass sich die Einschränkung "nach Ende des Mietverhältnisses" eindeutig nur auf die Geltendmachung eines Räumungsanspruches beziehen soll. Zum anderen ist die Prozessführungsbefugnis auch im Zusammenhang mit der in § 5 Ziffer 4 des notariellen Kaufvertrages getroffenen Regelung zu sehen. Aus dieser Regelung ergibt sich ebenfalls keine Einschränkung in der von den Beklagten gewünschten Sinn. Zudem ist, wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat, das Mietverhältnis aufgrund wirksamer Kündigung ohnehin beendet.

B. Klage

Die Klägerin hat gegen die Beklagten gemäß § 556 Abs.1 BGB einen Anspruch auf Rückgabe der mit den Verträgen vom 20. November 1998 gemieteten Mieträume

I. Aktivlegitimation

Die Klägerin ist zur Geltendmachung des Rückgabeanspruchs in eigenem Namen auch sachlich berechtigt und dies nicht erst seit dem 19. August 2002, dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als Eigentümerin ins Grundbuch.

Aufgrund der Prozessführungsermächtigung und Vollmacht vom 19. Dezember 2001 war sie jedenfalls berechtigt, mit Schriftsatz vom 28. Februar 2002 die Kündigung des Mietverhältnisses im eigenen Namen auszusprechen, denn diese berechtigt die Klägerin "zur Geltendmachung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis .... im eigenen Namen". Selbst wenn die Klägerin vor ihrer am 19. August 2002 erfolgten Eintragung als Eigentümerin ins Grundbuch nicht zur Kündigung im eigenen Namen berechtigt gewesen sein sollte, wäre sowohl die Kündigung vom 5. Dezember 2001 als auch die Kündigung vom 28. Februar 2002 gemäß § 164 Abs.1 Satz 2 BGB wirksam gewesen, da den Beklagten nicht zuletzt aufgrund des ihnen mit Schreiben vom 29. November 2000 übersandten Entwurfes einer Änderungsvereinbarung bekannt war, dass die Klägerin das streitgegenständliche Mietobjekt mit Kaufvertrag vom 10.Juli 2000 erworben hat und dass sie gemäß § 5 Ziffer 4 dieses Vertrages bevollmächtigt war, in Vertretung des eingetragenen Eigentümers Erklärungen jeglicher Art gegenüber allen Mietern abzugeben. Den Umständen nach mussten die Beklagten demnach davon ausgehen, dass die Klägerin die Kündigungen im Namen der Vermieter erklären wollte.

Die mit Schriftsatz vom 5. Dezember 2001 und vom 28. Februar 2002 erklärten Kündigungen sind nicht gemäß § 174 Satz 1 BGB unwirksam. Nach § 174 Satz 2 BGB kommt eine Zurückweisung nicht in Betracht, wenn der Erklärungsempfänger vom Vollmachtgeber über die Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt worden ist. Dabei reicht auch eine stillschweigende Inkenntnissetzung aus, die sich auch aus der Stellung des Vertreters ergeben kann (vgl. BAG in NJW 1993 1286; NJW 1997, 1867; Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Auflage, Rdnr.4). So liegt der Fall aber hier, weil die Beklagten wegen des Räumungsantrages von einer entsprechenden Bevollmächtigung zur Abgabe weiterer Kündigungserklärungen ausgehen musste (Urteile des Bundesgerichtshofes vom 18. Dezember 2002 - VIII ZR 72/02- und VIII ZR 141/02; Urteil des Senates vom 23. Januar 2003 - 8 U 340/01). Zudem haben die Beklagten die Kündigung vom 5. Dezember 2001 erst mit im Termin am 20. Dezember 2001 überreichtem Schriftsatz und damit nicht unverzüglich zurückgewiesen.

II. Zahlungsverzug

Die Beklagten waren bei Zugang der Kündigungen vom 5. Dezember 2001 und vom 28. Februar 2002 mit der Entrichtung der Miete für mehr als zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug. Die Klägerin war daher gemäß § 554 Abs.1 BGB berechtigt, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Mietzins für das zweite Obergeschoss bei der Frage der Höhe des Mietzinsrückstandes nicht zu berücksichtigen, da es sich bei den Mietverträgen vom 20. November 1998 betreffend das erste und das zweite Obergeschoss um zwei getrennte Mietverhältnisse handelt. Liegen jedoch - wie hier - bezüglich eines Mietverhältnisses die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor, hat dies gemäß § 21 Ziffer 8 der Verträge auch die Beendigung des jeweils anderen Mietverhältnisses zur Folge, da jeder Mietvertrag nur in Verbindung mit dem anderen Mietvertrag gelten soll.

III. Minderung

Der in der Zeit von Juli 2001 bis November 2001 zu zahlende Mietzins war entgegen der Auffassung der Beklagten nicht gemäß § 537 BGB über das vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zuerkannte Maß hinaus gemindert.

1. Fenster

Die Beklagten haben nicht nachvollziehbar dargelegt, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch die drei nun in der Berufungsinstanz näher bezeichneten zerbrochenen Außenscheiben mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist, § 537 Abs.1 BGB. Unstreitig sind sämtliche Fenster im ersten Obergeschoss von innen mit einer Schallisolierung versehen, so dass eine Beeinträchtigung allenfalls durch eine etwaige nur von außen sichtbare optische Beeinträchtigung des Mietobjektes denkbar wäre. Es ist aber nicht im Ansatz dargelegt, dass bei der Art der Nutzung des Mietobjektes die äußere Optik des Mietobjektes überhaupt von Belang ist.

2. Außenwerbung

Der Umstand, dass die Klägerin die Anbringung einer Außenwerbung verweigert hat, mindert den Mietzins um nicht mehr als 10 %. Die Beklagten haben in der Berufungsbegründung nicht nachvollziehbar dargelegt, dass die Gebrauchsbeeinträchtigung höher ist als vom Landgericht berücksichtigt. Im Hinblick auf die Art des von den Beklagten betriebenen Gewerbes und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass in den streitbefangenen Räume maximal zwei Tage in der Woche eine Veranstaltung stattfindet, auf die wiederum im Internet und durch Plakate aufmerksam gemacht wird, kann nicht davon ausgegangen werden, dass irgendwelche "Laufkundschaft" durch eine Außenwerbung auf die Veranstaltungen der Beklagten aufmerksam gemacht werden würde.

3.Wasserstand im Keller

Eine Minderung des Mietzinses wegen des von den Beklagten beanstandeten Wasserstandes im Keller kommt gemäß § 539 BGB nicht in Betracht. Nach dem Vortrag der Beklagten muss der Keller denknotwendig bereits bei Abschluss des Mietvertrages unter Wasser gestanden haben. Wenn das Wasser im Keller stünde, weil wie die Beklagten behaupten, die Bodenschwelle am Eingang des Kellers zu niedrig sei, der Keller ein ungünstiges Gefälle habe und entgegen der Behauptung der Klägerin keine Pumpen oder Ablaufvorrichtungen vorhanden wären, so wäre nicht erklärlich, dass das Wasser erst seit dem 12. Februar 2001 im Keller steht, vielmehr müsste es bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden gewesen sein. Da die Beklagten, wie § 1, Ziffer 1 des Mietvertrages vom 20. November 1998 zu entnehmen ist, den Kellerraum bei Abschluss des Mietvertrages besichtigt haben, war ihnen der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages bekannt. Soweit die Beklagten behaupten, sie hätten bei Vertragsabschluss keine Kenntnis vom Mangel gehabt, ist ihr Vortrag nicht nachvollziehbar und widersprüchlich.

IV. Aufrechnungsforderungen

1. Umbaukosten in Höhe von 107.958,40 DM

Die Beklagten haben gegen die Klägerin lediglich , wie vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, einen aufrechnenbaren Zahlungsanspruch in Höhe von 23.200 DM. Ein Anspruch der Beklagten auf Ersatz der weiteren mit der Rechnung vom 22. August 2001 berechneten Arbeiten in Höhe von insgesamt 81.200,00 DM besteht nicht. Dabei kann dem Landgericht nicht gefolgt werden, soweit es einen Schadensersatzanspruch gemäß § 538 Abs.2 BGB dem Grunde nach verneint. Die für den Verzug im Sinne von § 538 Abs.32 BGB erforderliche Mahnung liegt in dem Schreiben der Beklagten vom 12. Februar 2001, in dem sie eine Nachfrist zur Erledigung der restlichen sanitären Arbeiten im 1. und 2. Obergeschoss bis zum 16. Februar 2001 setzen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts waren die Beklagten darüber hinaus nicht verpflichtet, ein Aufwendungsersatzverlangen anzukündigen. Eine derartige Ankündigung ist weder nach dem Gesetz noch aus sonstigen Gründen erforderlich. Wenn sich ein Vermieter gemäß § 538 Abs.2 BGB in Verzug befindet, ergibt sich die Berechtigung des Mieters, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen direkt aus dem Gesetz. Der Vermieter muss damit rechnen, entsprechend in Anspruch genommen zu werden, ohne dass der Mieter verpflichtet wäre, ihn vorher nochmals darauf aufmerksam zu machen.

Der geltend gemachte Anspruch ist aber der Höhe nach nicht schlüssig dargelegt. Die Beklagten haben der Klägerin mit Schreiben vom 14. Januar 2001 mitgeteilt, dass sie 80 % der Arbeiten im ersten Obergeschoss ausgeführt hätten. Zum Ausgleich dieser Arbeiten verlangten sie von der Klägerin einen Abschlag in Höhe von 20.000,00 DM. Dem Schreiben ist ferner zu entnehmen, dass die Beklagten bezüglich des ersten Obergeschosses mit Gesamtkosten von ca. 30.000,00 bis 40.000,00 DM rechneten. Tatsächlich sollen dann aber laut Rechnung der Beklagten vom 22. August 2001 über die bereits entstandenen Kosten von 23.200,00 DM hinaus weitere Kosten in Höhe von 81.200,00 DM entstanden sein. Die Beklagten haben in dieser Rechnung nicht nachvollziehbar dargelegt, dass ihnen Kosten in der behaupteten Höhe entstanden sind. Laut dieser Rechnung wollen die Beklagten überwiegend bezahlte Fremdfirmen beauftragt haben. Gleichwohl haben sie keine einzige Rechnung einer Fremdfirma zum Nachweis des entstandenen Schadens eingereicht. Da die Klägerin bestreitet, dass die behaupteten Kosten überhaupt angefallen und von den Beklagten gezahlt worden sind, hätte es an den Beklagten gelegen, den behaupteten Schaden im einzelnen näher darzulegen. Darüber hinaus haben die Beklagten aber auch nicht substantiiert dargelegt, dass sämtliche Arbeiten und Materialien, die in der Rechnung vom 22. August 2001 aufgeführt sind, erst nach Inverzugsetzung als Schaden entstanden sind.

Hinsichtlich der mit Schreiben vom 14. Januar 1999 mit einem Betrag in Höhe von 3.758,40 DM in Rechnung gestellten Arbeiten kann auf die in vollem Umfang zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden. Die Klägerin ist für die behauptete Bezahlung der Rechnung beweisfällig geblieben. Das von ihr vorgelegte Überweisungsformular ist im Hinblick auf das substantiierte Bestreiten der Beklagten zum Beweis der behaupteten Zahlung nicht geeignet. Selbst wenn aber zugunsten der Beklagten ein Betrag in Höhe von 3.758,40 DM berücksichtigt werden würde, änderte dies nichts daran, dass diese zum Zeitpunkt der Kündigungen mit der Entrichtung der Miete für mehr als zwei aufeinander folgende Termine in Verzug waren.

2. Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 4.500,00 DM

Ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 4.500,00 DM gleich aus welchem Rechtsgrund besteht nicht, da die Beklagten für die Behauptung, dass sich die Rechnung vom 12. April 2001 über 4.500,00 DM tatsächlich auf die Reparatur des bei Übergabe defekten Schlosses an der Vordertür bezieht, beweisfällig geblieben sind. Die Rechnung nimmt lediglich auf ein Angebot mit der Nummer 0079 Bezug, das die Beklagten dem Gericht nicht vorgelegt haben. Eine nähere Bezeichnung der durchgeführten Arbeiten enthält die Rechnung nicht. Da die Klägerin behauptet, das defekte Schloss sei gar nicht ausgetauscht worden, hätte es an den Beklagten gelegen unter Beweisantritt substantiierter vorzutragen.

3. Schadensersatzanspruch wegen Anmietung von Ersatzräumen in Höhe von 197.767,80 DM und entgangenem Gewinn in Höhe von 34.736,64 DM

Die Beklagten haben gegen die Klägerin keinen Anspruch gemäß § 538 Abs.1 BGB auf Zahlung des geltend gemachten Schadensersatzes. Es kann insoweit auf die in vollem Umfang zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung bezug genommen werden. Soweit sich die Vermieter in der Zeit vor März 1999 in Verzug befunden haben sollen, berührt dies den geltend gemachten Anspruch nicht, da er sich erst auf die Zeit ab März 1999, zu dem sich die Vermieter nicht mehr in Verzug befanden, bezieht. Unerheblich ist, ob das zweite Obergeschoss fertiggestellt worden ist, da sich der geltend gemachte Anspruch auf den Zeitraum bis 30. Juni 2001 bezieht. Insoweit gelten die Ausführungen des Landgerichts.

C. Widerklage

Widerklage und Hilfswiderklage sind , wie oben ausgeführt, unbegründet.

Hinsichtlich der Hilfs- Hilfswiderklage fehlt es jedenfalls an der Passivlegitimation der Klägerin.

Bei dem von den Beklagten geltend gemachten Anspruch handelt es sich um einen solchen, der, sofern er überhaupt bestehen sollte, in der Zeit vor der Veräußerung fällig geworden ist. Die Klägerin tritt insoweit nicht an die Stelle des Veräußerers, da der geltend gemachte Anspruch nicht gemäß § 571 Abs.1 BGB in die Dauer ihres Eigentums fällt (Palandt-Weidenkaff, BGB, 60. Auflage, § 571, Rdnr.17).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs.1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO.



Ende der Entscheidung

Zurück