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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 03.06.2004
Aktenzeichen: 8 U 8/04
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 305 c Abs. 1
BGB § 307
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 8 U 8/04

Verkündet am: 03.06.2004

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts Elßholzstraße 30 - 33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 03.Juni 2004 durch die Richterinnen am Kammergericht Spiegel, Dr. Henkel und Düe

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das am 1. Dezember 2003 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet.

Der Kläger kann von der Beklagten nicht die Feststellung verlangen, dass die von ihm gemieteten Gewerberäume in den S... A... / B... nur eine Mietfläche von 207,23 qm haben.

1. Die Klage ist bereits unzulässig. Gemäß § 256 ZPO kann Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird. Ein Rechtsverhältnis ist die rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu einer anderen Person oder einer Sache; kein Rechtsverhältnis in diesem Sinne sind bloße Tatfragen oder abstrakte Rechtsfragen. Nur das Rechtsverhältnis selbst kann Gegenstand der Klage sein, nicht seine Vorfragen oder einzelne Elemente, wohl aber einzelne Rechte und Pflichten oder Folgen (Zöller/Greger, ZPO, 24. Auflage, § 256 ZPO, Rdnr.3; Baumbach/Lauterbach/Hartmann, ZPO, 62. Auflage, § 256 ZPO, Rdnr.5). Keine Rechtsverhältnisse in diesem Sinne sind die Berechnungsgrundlagen für einen Anspruch (BGHZ 22,43/47; BGH NJW 1995,1097 = MDR 1995,306). Bei der Feststellung der maßgeblichen Mietfläche handelt es sich aber um eine

Tatsachenfrage und auch um eine solche, die darauf gerichtet ist, die Berechnungsgrundlagen für den zutreffenden Mietzins aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages festzustellen. Die begehrte Feststellung ist daher unzulässig. Vielmehr hätte der Kläger negative Feststellungsklage mit dem Inhalt erheben können, festzustellen, dass kein Anspruch auf Zahlung eines über einen bestimmten Betrag hinausgehenden Mietzinses besteht. Hierin wäre das Feststellungsbegehren eingeschlossen, festzustellen, in welchem Umfang der geltend gemachte Anspruch zu verneinen ist (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, V, Rdnr.32; BGHZ 31,358,362; BGH ZMR 1985,295; OLG Celle OLGZ 1965,184).

Der Senat ist auch wegen des Verschlechterungsverbots gemäß § 528 ZPO nicht gehindert, die Klage als unzulässig abzuweisen. Denn insoweit liegt eine Verschlechterung für den Kläger nicht vor. Nach herrschender Meinung darf das Rechtsmittelgericht auf die Berufung des Klägers ein erstinstanzliches Urteil, mit dem die Klage als unzulässig abgewiesen worden ist, in eine Abweisung als unbegründet ändern (Baumbach/Lauterbach/Albers, a.a.O., § 528 ZPO, Rdnr.13; Zöller/Gummer/Herget, a.a.O., § 528 ZPO, Rdnr.32; BGH NJW 1988,1983; Köln OLG - Report 1995,62; Karlsruhe NJW 2000,1577). Es liegt auch keine Verschlechterung vor, wenn auf die Berufung des Klägers die Abweisung der Klage als zur Zeit unbegründet durch Abweisung schlechthin ersetzt wird (BGH WM 1988,1196; Nürnberg NJW-RR 1998,1713). Dann aberliegt auch keine Verschlechterung vor, wenn eine durch das Erstgericht als unbegründet abgewiesene Klage durch das Berufungsgericht als unzulässig abgewiesen wird. Soweit das Landgericht vorliegend die Feststellung getroffen hat, dass die maßgebliche Mietfläche 238,57 qm beträgt, lag dieser Ausspruch nicht im Rahmen des vom Kläger gestellten positiven Feststellungsantrages, dass nämlich eine bestimmte Mietfläche aufgrund des Mietvertrages gemietet worden sei. Das Gericht darf wegen der Antragsbindung gemäß § 308 Abs. 1 ZPO nicht etwas anderes ("aliud") als begehrt zusprechen (Zöller/Vollkommer, a.a.O., § 308 ZPO, Rdnr.2). Entgegen der vom Landgericht offenbar vertretenen Ansicht liegt in diesem Ausspruch nicht nur ein "weniger", sondern eine "Aliud"- Entscheidung. Ein Verstoß gegen § 308 ZPO ist von Amts wegen zu beachten (BGH NJW 1993,928; NJW-RR 1990,1096; NJW- RR 2002,257). § 528 Abs. 1 Satz 2 ZPO ist in diesem Falle unanwendbar (Baumbauch/Lauterbach/Hartmann, a.a.O., § 308 ZPO, Rdnr.17). Daher hätte die Entscheidung des Landgerichts insoweit ohnehin der Abänderung durch den Senat unterlegen.

2. Aber selbst wenn die Klage zulässig wäre, so ist sie jedenfalls auch unbegründet. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Beschreibung der maßgeblichen Fläche im Mietvertrag eindeutig ist. In Ziff. 1.1 des Mietvertrages ist der Mietgegenstand mit einer "Bürofläche " von ca. 230 qm beschrieben. Ferner wird hier geregelt, dass die Mietflächenangabe 9 % anteilige Nebenflächen für Eingang, Flure und Treppenhäuser, Gemeinschaftsflure sowie alle gemeinschaftlichen Nebenräume beinhaltet. Dass sich diese Flächen außerhalb der zur Alleinnutzung überlassenen Flächen befinden, ergibt sich eindeutig aus deren Beschreibung als gemeinschaftlich genutzte Flächen. Durch den ersten Nachtrag zum Mietvertrag ist dann der Mietgegenstand auf einen Flurbereich erweitert worden, wobei sich aus der Regelung in Ziff.2.1 des Nachtrags entnehmen läßt, dass bezüglich dieser Fläche gemeinsam mit dem Nachbarmieter ein Mitbenutzungsrecht besteht und im Übrigen die Regelungen des Mietvertrages Anwendung finden, die Mietflächen zur ausschließlichen Nutzung betreffen. Dass diese Fläche nicht als Nebenfläche i.S. von Ziff. 1.1. des Mietvertrages auszusehen ist, hat das Landgericht zutreffend ausgeführt. Dies hat der Kläger mit der Berufung auch nicht angegriffen. Aus der Regelung in § 1 Abs. 4 der Allgemeinen Mietbedingungen (AMB) lässt sich dann entnehmen, wie die maßgebliche Mietfläche zu ermitteln ist. Unter Bezugnahme auf Ziff. 1.1. des Mietvertrages wird hierin festgelegt, dass es sich bei den angegebenen Flächenmaßen um die von den Außenlinien der Umfassungswände des Mietobjektes umschlossene Fläche handelt und dass gegenüber angrenzenden Mietobjekten die Mittellinie der jeweiligen Mietbereichstrennwand ausschlaggebend ist.

3. Selbst wenn es sich bei dem Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt, was zugunsten des Klägers unterstellt werden kann, so sind die maßgeblichen Regelungen in Ziff. 1.1 in Verbindung mit § 1 Abs. 4 AMB weder wegen Verstoßes gegen das Klarheitsgebot des § 305 c Abs. 2 BGB (entspricht § 5 AGBG) unwirksam noch liegt eine überraschende Klausel gemäß § 305 c Abs.1 BGB (entspricht § 3 AGBG) vor. Auf das Schuldverhältnis sind ab dem 01 Januar 2003 die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB).

a) Die Regelungen sind aus den oben dargelegten Gründen eindeutig und verstoßen daher nicht gegen das Klarheitsgebot des § 305 c Abs.2 BGB.

b) aa) Die Regelung in Ziff. 1.1, wonach auch Nebenflächen als Mietgegenstand beschrieben werden und für diese Mietflächen anteilmäßig Mietzins zu entrichten ist, ist nicht gemäß § 305 c Abs. 1 BGB unwirksam. Die Wirksamkeit dieser Klauseln ist lediglich anhand des § 305 c Abs. 1 BGB zu überprüfen, nicht aber anhand des § 307 BGB (§ 9 AGBG). Denn es handelt sich insoweit um Bestimmungen, die die Art und den Umfang der vertraglichen Hauptleistungspflichten sowie die Höhe des vom Kläger für die Gebrauchsgewährung zu entrichtenden Entgeltes unmittelbar regeln. Von der Inhaltskontrolle sind aber Bestimmungen in AGB ausgenommen, die Art und Umfang der vertraglichen Hauptleistungspflichten unmittelbar regeln (Brandner in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB- Gesetz, 9. Auflage, § 8 AGBG, Rdnr.8). Ebenso unterliegen Preisvereinbarungen nicht der Inhaltskontrolle, soweit sie die Art und den Umfang der Vergütung unmittelbar regeln (Brandner in Ulmer/Brandner/Hensen, a.a.O., § 8 AGBG, Rdnr.14; Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Auflage, § 8 AGBG, Rdnr.4; BGHZ 106,46; BGHZ 116,119).

Zwar trifft es zu, dass die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung auch die Mitüberlassung derjenigen Teile des Gebäudes umfasst, die zum ungestörten Mietgebrauch erforderlich sind, selbst wenn eine ausdrückliche Vereinbarung insoweit nicht getroffen ist (Münchener Kommentar, BGB, 3. Auflage, §§ 535,536 BGB, Rdnr.44). Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung gelten Grundstücks- und Hauszugänge, Treppenhäuser, Aufzug und ähnliche dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Mieter dienende Räume als mitvermietet (Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III.B, Rdnr.1171). Für diese ist dann zwar ein gesonderter Mietzins nicht ausgewiesen. Es kann in diesen Fällen davon ausgegangen werden, dass in die Kalkulation des vereinbarten Mietzinses für die vom einzelnen Mieter angemieteten Räume auch die Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen, die die Gebrauchsgewährung des eigentlichen Mietgegenstandes oft erst möglich macht, miteingeflossen ist. Die Nutzung dieser Flächen ist dann mit dem vereinbarten Mietzins abgegolten ( Senatsurteil vom 13. Dezember 2001 - 8 U 7231/00 -, KG- Report 2002,81). Dies schließt aber nicht aus, dass die Parteien eine besondere Regelungen auch zu den Nebenflächen treffen. Vorliegend enthält der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung zu den Nebenflächen, nämlich sie werden anteilig als Mietgegenstand definiert. Dann aber ist es auch nicht ungewöhnlich für sie einen gesonderten Mietzins auszuweisen. Hier ist zu berücksichtigen, dass sich diese Nebenflächen im einem Einkaufszentrum befinden und die Planung der einzelnen Mietobjekte unter Berücksichtigung der Wünsche der Mieter erfolgte. Der Flächenanteil der Nebenflächen sowie deren Gestaltung ist damit zumindest auch mitbeeinflusst durch die Mieter. In einem gleichgelagerten Fall hat auch das OLG München eine vertragliche Regelung der Umlegung der Gemeinschaftsflächen nicht als überraschende Klausel i.S. von § 3 AGBG angesehen (vgl. OLG München, Urteil vom 19. Mai 1998 - 5 U 5828/97 - unveröffentlicht).

Der Klausel wohnt vorliegend auch ein Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt nicht inne. § 305 c Abs.1 BGB ist unanwendbar, wenn eine ohne weiteres zu verstehende Klausel drucktechnisch so angeordnet ist, dass eine Kenntnisnahme durch den Kunden zu erwarten ist (BGHZ 47,210; NJW 1981,118 für § 3 AGBG). Davon kann hier ausgegangen werden. Die Klausel befindet sich auf Seite 1 des Mietvertrages, unter dem Abschnitt Ziff. 1 "Mietgegenstand" und ist drucktechnisch übersichtlich gestaltet, so dass der Kläger diese auch zur Kenntnis genommen haben muss. Ob diese Klausel sogar gesondert mit dem Kläger oder der von dem Kläger beauftragten F... G... f... l.. mbH besprochen worden ist - wie die Beklagte behauptet - und schon daher der Überraschungseffekt nicht vorgelegen haben kann, mag für die Entscheidung dahinstehen.

bb) Soweit der Kläger darauf abstellt, dass die Regelung zur Flächenberechnung, wonach die Mittellinien von Mietbereichstrennwänden bei angrenzenden Mietobjekten und im Übrigen die Außenlinien der Umfassungswände zugrunde zu legen sind, zu seinem Nachteil darauf abstelle, dass Mietzins für nicht nutzbare Grundflächen der Außen- bzw. Mietbereichstrennwände zu entrichten sei, liegt eine überraschende Klausel i.S. von § 305 c Abs.1 BGB nicht vor. Die Ungewöhnlichkeit einer Klausel bestimmt sich nach objektiven Kriterien. Maßgebend sind das Gesamtbild des konkreten Vertrags und die Erwartungen, die der redliche Verkehr typischer Weise oder aufgrund des Verhaltens des Verwenders bei Vertragsschluss an den typischen Vertragsschluss knüpft. Sie ist zu bejahen, wenn eine Klausel nach dem konkreten Vertragstyp unüblich ist, wobei es darauf ankommt, ob die als Kunden angesprochenen Verkehrskreise mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen dieses Inhalts bei diesem Vertragstyp rechnen (Ulmer in Ulmer/Brandner/Hensen, a.a.O., § 3 AGBG, Rdnr.11,14; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Auflage, § 305 c BGB, Rdnr.7). Der BGH hat Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach die Mietfläche ab Wandmitte gerechnet wird, jedenfalls dann für wirksam gehalten, wenn der Mieter die Zahl und die Anordnung der Wände selbst bestimmen kann und die Fläche im Mietvertrag als "Bruttomietfläche" bezeichnet wird (BGH Urteil vom 04.Oktober 2000 - XII ZR 44/98 -, NJW- RR 2001,439 = NZM 2001,234). Vorliegend wird im Mietvertrag auch auf die Bruttomietfläche abgestellt. Zwar ist in Ziff. 1.1. zunächst nur von "Bürofläche" und "Mietfläche" die Rede. Der allgemeine Sprachgebrauch verbindet indes mit dem Begriff "Mietfläche" keine bestimmte Art der Flächenberechnung (BGH, a.a.O.). Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Begriff der Mietfläche nach den allgemeinen Vorstellungen von vornherein als tatsächliche Nutzfläche verstanden wird. In § 1 Abs. 4 der AMB werden dann die Einzelheiten der Berechnung näher erläutert. Der Begriff der "Bruttogrundfläche" ist im Hochbau allgemein üblich (BGH, a.a.O.). Darunter ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks zu verstehen, die anhand der äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung zu berechnen sind (vgl. DIN 277 Teil 1, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Begriffe und Berechnungsrundlagen, Ziff.2.1 und 3.2.1). Dies schließt die Grundflächen der Außen mauern mit ein. Das OLG München hat in seiner Entscheidung vom 19.Mai 1998 - 5 U 5828/97 -(unveröffentlicht) auch angenommen, dass eine auf die Bruttogrundmietfläche gemäß DIN 277 Bezug nehmende Mietzinsklausel in einem gewerblichen Mietvertrag nicht überraschend i.S. von § 3 AGBG ist. Diese Auffassung hat der BGH durch Nichtannahmebeschluss vom 22. März 2000 - XII ZR 209/98 - gebilligt (vgl. BGH - Urteil vom 04. Oktober 2000 - XII ZR 44/98 - a.a.O.)

Nach den ursprünglichen vertraglichen Regelungen war es offenbar auch so, dass die Beklagten den Ausbau der Zahnarztpraxis des Klägers durchführen sollte. So forderte die m... M... für l... AG den Kläger mit Schreiben vom 25. Juni 2001 auf, ein sog. Anforderungsprofil mitzuteilen, aus dem sich ergeben sollte, welche Flächengröße und welche Raumaufteilung der Kläger wünschte. Die Aufteilung der vorhandenen Flächen sollte dann unter Berücksichtigung der Wünsche der Mieter erfolgen. Dementsprechend übermittelte der Kläger das von ihm gewünschte Anforderungsprofil. Im Mietvertrag ist in Ziff.3.2 geregelt, dass der Mieter seine mit dem Vermieter abgestimmte Ausbauplanung bis spätestens 25. September 2001 (später durch den Nachtrag Nr. 1 geändert in 09. Oktober 2001) zur Ausführung freigeben sollte. Wenn aber die Beklagte den Ausbau entsprechend der Wünsche des Klägers durchführen sollte, so konnte der Kläger nicht erwarten, dass der Vermieter die hierdurch entstehenden zusätzlichen Planungs- und Baukosten ohne Gegenleistung übernimmt. Eine solche Gegenleistung kann dergestalt sein, dass die Mehraufwendungen des Vermieters über den Mietzins amortisiert werden, indem diesem nicht die nutzbare Nettofläche, sondern die von der individuellen Aufteilung der Mieträume unabhängige Bruttofläche zugrundegelegt wird (BGH - Urteil vom 04. Oktober 2000 a.a.O.). Vorliegend ist im Zuge der Bauarbeiten zu einem späteren Zeitpunkt zwischen den Parteien eine andere Regelung getroffen worden, wonach der Kläger nunmehr den Ausbau der Mieträume nach seinen Wünschen und Bedürfnissen als Zahnarztpraxis selbst vornehmen sollte und die Beklagte als Ausgleich hierfür einen Baukostenzuschuß gewährte. So ergibt sich aus Ziff.3 des Nachtrags Nr. 2, dass das Objekt im wesentlichen im Rohbau übergeben wird und nicht nach der Allgemeinen Baubeschreibung (gemäß Anlage 3). Der Vermieter verpflichtete sich, zur (teilweisen) Abdeckung der dem Mieter entstehenden Kosten beim Ausbau des Mietobjekts einen einmaligen Baukostenzuschuß von 61.900,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer zu zahlen. Im Hinblick auf diese "Ausgleichszahlung" konnte der Kläger nicht davon ausgehen, dass sich die Interessenlage der Beklagten bezogen auf die Flächenerfassung änderte. Denn aufgrund der Durchführung der Bauarbeiten durch den Kläger selbst, hatte die Beklagte keinerlei Einfluss mehr auf die tatsächliche Nettofläche. Zwar hat der BGH in der Entscheidung vom 04. Oktober 2000 (a.a.O.) zur Begründung auch darauf abgestellt, dass der Mieter die Zahl und die Anordnung der Wände selbst bestimmen konnte und sich daher der Mietzins - wollte man auf das lichte Innenmaß abstellen - um so geringer ausfallen würde, je mehr Trennwände der Vermieter auf Wunsch des Mieters einbauen lässt. Vorliegend macht der Kläger zwar nicht geltend, dass auch die Flächen der Zwischenwände bei der Ermittlung der Mietfläche nicht zu berücksichtigen seien, sondern nur das Innenmaß bezogen auf die Gesamtfläche. Die Interessenlage ist aber vergleichbar. Aus diesen Gründen ist auch ein der Klausel innewohnender "Überraschungseffekt" zu verneinen, so dass auch die zweite Voraussetzung für die Unwirksamkeit nach § 305 c Abs. 1 BGB fehlt. In Ziff.4 des Mietvertrages, welcher mit "Miete und Betriebskostenvorauszahlung" überschrieben ist, wird unter Ziff.4.1 auf die "Bruttomietfläche" abgestellt, so dass hier bereits der Hinweis darauf gegeben ist, dass der Mietzins nicht nur anhand der tatsächlich nutzbaren (Netto)-Fläche bemessen werden soll. Nach Ziff.7 des Mietvertrages sind die im einzelnen bezeichneten Anlagen, so auch die Allgemeinen Mietbedingungen - AMB- (Anlage 1) - ausdrücklich als wesentliche Bestandteile des Mietvertrages bezeichnet und in diesen einbezogen. Die AMB enthält dann in § 1 unter der deutlich abgehobenen Überschrift "Mietgegenstand und Nutzung", in dessen Absatz 4 - unter Bezugnahme auf Ziff. 1.1. des Mietvertrages - die Art und Weise der Flächenberechnung. Die maßgebliche Regelung befindet sich bereits auf Seite 1 der AMB und ist daher ohne weiteres zu erfassen. Die AMB folgt im wesentlichen der Gliederung des Mietvertrages, ist drucktechnisch übersichtlich gestaltet und deutlich lesbar. Daher kann sie auch für die Kläger nicht "überraschend" gewesen sein.

Die Verurteilung zur Zahlung auf die Widerklage hin hat der Kläger mit seiner Berufung nicht angegriffen, so dass insoweit eine Entscheidung durch den Senat nicht zu treffen ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97,91 ZPO. Dem Kläger waren die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen aufzuerlegen und die Kostenentscheidung des Landgerichts abzuändern. Gemäß § 91 ZPO hat die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Der Senat ist auch nicht wegen des Verschlechterungsverbots gemäß § 528 ZPO an einer Abänderung zu Lasten des Klägers gehindert. Denn gemäß § 308 Abs.2 ZPO hat das Gericht von Amts wegen über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden, so dass insoweit eine Schlechterstellung möglich ist (Baumbach/Lauterbach/Albers, a.a.O., § 528 ZPO, Rdnr.12; Zöller/Gummer/Herget, a.a.O., § 528 ZPO, Rdnr.35; OLG Jena NJW-RR 2002,970).

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Revision wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZPO).



Ende der Entscheidung

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