Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer 8 U 87/01

Verkündet am: 24. Juni 2002

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf die mündliche Verhandlung vom 24. Juni 2002 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, den Richter am Kammergericht Markgraf und die Richterin am Landgericht Dr. Henkel für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 30. November 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin geändert:

Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Berufung richtet sich gegen das am 30. November 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

Der Beklagte habe in den Schreiben vom 19.04/22.06 und 23.06.00 keine sachliche Kritik an ihrer möglicherweise unzutreffenden Abrechnung der Betriebskosten geübt, sondern Formalbeleidigungen ausgesprochen. Der Beklagte habe zudem mit Strafverfahren gegen ihre Geschäftsführer gedroht, ihre Mitarbeiter und die ihrer Verwaltungsgesellschaft des Betruges bezichtigt. Aufgrund dieser objektiven Pflichtverletzungen des Beklagten sei ihr ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar. Aus der Häufigkeit der Vertragsverstöße ergebe sich auch eine Wiederholungsgefahr.

Erst jetzt im laufenden Prozeß sei ihr - unstreitig - zudem zur Kenntnis gelangt, dass der Beklagte gegen ihren Geschäftsführer eine Strafanzeige mit unzutreffenden Behauptungen gestellt habe. Wegen der Strafanzeige erklärt die Klägerin erneut die fristlose Kündigung.

Die Klägerin hat mit der Berufung zunächst beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 30.11.2000 - 34.O.390/00 - den Beklagten zu verurteilen, die Gewerberäume im Hause in geräumten Zustand an sie herauszugeben.

Am 04.04.2002 hat der Beklagte die Schlüssel für die Räume, an die Klägerin zurückgegeben.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 30.11.2000 - 34 O 390/00 - festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte trägt vor:

Die erhobenen Vorwürfe würden eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigen. Bei der Bewertung der Unzumutbarkeit sei zu berücksichtigen, dass eine Ehrverletzung der Klägerin als juristische Person nicht möglich sei, allenfalls könne die Herabsetzung der Klägerin in der Öffentlichkeit und somit eine Rufschädigung in Betracht kommen. Dies sei aber auch nicht gegeben, weil er, der Beklagte, seine Behauptungen ausschließlich gegenüber der Klägerin aufgestellt habe. Soweit Mitarbeiter der Klägerin betroffen seien, müsse sich die Klägerin gefallen lassen, dass er als Mieter die Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung mit deutlichen Worten rüge. Im übrigen fehle es an der Wiederholungsgefahr.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den von ihnen in der mündlichen Verhandlung vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Klägerin ist begründet.

Die Erledigung der Hauptsache ist festzustellen, da die Klage auf Räumung der Gewerberäume in der ursprünglich begründet war und die Klägerin erst durch Räumung und Herausgabe der Räume am 04.04.2002 im Laufe des Rechtsstreits klaglos gestellt worden ist.

Der Klägerin stand gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume zu, weil das Mietverhältnis durch die mit Schriftsatz vom 30. November 2001 erklärte fristlose Kündigung beendet worden ist (§§ 543 Abs. 1, 546 Abs. 1 BGB n.F.).

a)

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass das Mietverhältnis nicht bereits durch die zuvor ausgesprochenen außerordentlichen Kündigungen der Klägerin beendet worden ist.

Die fristlose Kündigung vom 12. April 2000 war unwirksam, weil zum Zeitpunkt des Zuganges der Kündigung der Beklagte den vertragswidrigen Gebrauch nicht mehr fortgesetzt hatte (§ 553 BGB a.F.). Der Bordellbetrieb war nach Abmahnung eingestellt worden.

Auch die weiteren Kündigungen vom 29. Juni, 03. Juli und 10. Juli 2000 führten nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Zwar haben die von der Klägerin beanstandeten Äußerungen des Beklagten in seinen Schreiben vom 22.06. und 23.06.2000 teilweise beleidigenden Charakter und verletzen die Mitarbeiter der von der Klägerin beauftragten Verwaltungsgesellschaft in ihrer Ehre. Sie sind jedoch in einem milderen Licht zu sehen, da die Schreiben durch die unstreitig fehlerhaften Nebenkostenabrechungen der Klägerin bzw. deren Verwaltungsgesellschaft veranlaßt waren, so dass sie eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigten. Das Vertragsverhältnis war dadurch nicht in einem solchen Maße verletzt, dass der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr hätte zugemutet werden können (§ 554 a BGB a.F.). Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen, denen sich der Senat anschließt.

b)

Die Klägerin war jedoch berechtigt, das Mietverhältnis aufgrund der vom Beklagten gegen den Geschäftsführer der Klägerin erstatteten Strafanzeige vom 28. April 2000 und des Beschwerdeschreibens vom 07. Oktober 2000 aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB n.F. außerordentlich zu kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann; wenn also das Vertrauensverhältnis durch die Vertragsverletzung der anderen Seite so beeinträchtigt ist, dass die Durchführung des Vertrages gefährdet erscheint (BGH ZMR 1978,207). Maßgebend ist eine Gesamtwürdigung aller für die Vertragsfortsetzung wesentlichen Umstände, die auch das Verhalten des Kündigenden einschließt (Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, IV, Rn 190).

Die Erstattung einer Strafanzeige kann eine erhebliche Vertragsverletzung i.S. von § 554 a BGB a.F. / § 543 Abs. 1 BGB n.F. darstellen, wenn der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel nicht gewahrt wird (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Auflage, § 554 a BGB a.F., Rn 43). Eine schuldhafte Vertragsverletzung kann vorliegen, wenn die Anzeige auf erfundenen Tatsachen beruht und leichtfertig erhoben wird. Sie kann auch dann gegeben sein, wenn die Anzeige zwar auf wahren Tatsachen beruht, aber der Anzeigenerstatter nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen. Hierunter gehören diejenigen Fälle, in denen der Anzeiger eine Straftat seines Vertragspartners, von der er selbst nicht betroffen ist, zum Anlaß einer Anzeige nimmt. Der Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit liegt dann im denunziatorischen Charakter der Anzeige (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 554 a, Rn. 45 ), es sei denn der Anzeigenerstatter handelt aus staatsbürgerlicher Verantwortung. Eine schuldhafte Vertragsverletzung ist auch anzunehmen, wenn der Mieter dem Vermieter zu Unrecht vorsätzlich oder fahrlässig bei den Ermittlungsbehörden eines strafbaren Verhaltens bezichtigt (LG Mannheim, NJW-RR 2000,675).

Der Beklagte hat den Geschäftsführer der Klägerin wegen des Verdachts des Betruges und Untreue zum Nachteil des Landes Berlin angezeigt. In der Anzeige erhob der Beklagte den Vorwurf, dass dem Land Berlin durch den Abschluss eines Kaufvertrages über Teileigentum zwischen der Klägerin und einem Dritten, einem angeblichen Freund des Geschäftsführers der Klägerin, ein Schaden in Millionenhöhe entstehen würde. Die Strafanzeige vom 28.04.2000 und das Beschwerdeschreiben vom 07.10.2000 enthalten indes keine konkreten Umstände, aus denen sich ein begründeter Verdacht für den Vorwurf des Betruges oder der Untreue ergeben würde. Das Verfahren wurde deswegen gemäß § 170 Abs. 2 StPO eingestellt, weil kein hinreichender Tatverdacht bestanden hat. Der Beklagte hat auch im Prozeß nichts dazu vorgetragen, aufgrund welcher konkreten Tatsachen und welcher Informationen er davon habe ausgehen können, dass durch den Geschäftsführer der Klägerin und zwar in Ausübung der Tätigkeit als Organ der Klägerin eine strafbare Handlung begangen worden ist und der Beklagte deswegen in Wahrnehmung berechtigter Interessen gehandelt hat. Auch die vom Beklagten eingereichten Kopien von Presseveröffentlichungen, aus denen sich die Einleitung staatsanwaltlicher Ermittlungen gegen den Geschäftsführer der Klägerin ergibt, rechtfertigen das Verhalten des Beklagten nicht. Denn die staatsanwaltlichen Ermittlungen wurden aus anderen, mit den Vorwürfen des Beklagten nicht in Zusammenhang stehenden Gründen zu einem späteren Zeitpunkt eingeleitet; die Presseveröffentlichungen stammen vom 03. November 2000. Vielmehr erscheinen die Vorwürfe durch den Beklagten leichtfertig und grundlos erhoben zu sein. Ein Kündigungsgrund liegt aber vor, wenn die Strafanzeige - wie vorliegend - offenbar nur deshalb gestellt worden ist, um den Vermieter "anzuschwärzen" (vgl. LG Frankfurt WuM 1994, 15 = NJW-RR 1994, 143). Dann ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel nicht gewahrt.

Zwar ist die Kündigung gemäß Schriftsatz vom 30.11.2001 nicht in zeitlicher Nähe zu der Strafanzeige erfolgt. Jedoch hat die Klägerin unbestritten vorgetragen, dass sie die Unterlagen zur Strafanzeige erst am 29.Oktober 2001 erhalten hat. Erst zu diesem Zeitpunkt hatte die Klägerin umfassende Kenntnis über die für die Kündigung maßgebenden Tatsachen, so dass sie das Kündigungsrecht in angemessener Zeit ausgeübt hat.

Der Klägerin konnte auch nicht zugemutet werden, die ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf bzw. fristgemäße Kündigung abzuwarten. Nach dem Mietvertrag ist das Mietverhältnis bis zum 31.03.2002 befristet und ferner ist dem Mieter ein Optionsrecht auf weitere zweimal 5 Jahre eingeräumt. Nach § 3 Ziff.2 des Mietvertrages musste die Option spätestens 6 Monate vor Ablauf des Mietvertrages zum 31.03.2002 - also hier bis zum 30.09.2001 - erklärt werden. Nach dem im Termin von der Klägerin vorgelegten Schreiben des Beklagten vom 28.09.2001 hat der Beklagte die Option ausgeübt. Dieses Schreiben ist zwar bei der Klägerin erst am 01.10.2001 eingegangen. Jedoch hat die Klägerin vorgetragen, dass ihr das Schreiben bereits vorab per Telefax- wie es auch auf dem Schreiben vom Beklagten selbst vermerkt ist- zugegangen ist. Diesen Vortrag hat der Beklagte nicht bestritten. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung nur erklärt, dass er nicht mehr sagen könne, ob er das Schreiben vorab per Fax versandt habe. Im übrigen hat die Klägerin bereits in der Klageschrift unbestritten vorgetragen, dass das Mietverhältnis eine feste Laufzeit bis zum Jahre 2011 hat. Es ist davon auszugehen, dass der Beklagte die Option rechtzeitig ausgeübt und sich das Mietverhältnis entsprechend verlängert hatte.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 911 ZPO. Die Vorschrift des § 97 Abs. 2 ZPO war nicht zugunsten des Beklagten anzuwenden, weil die von der Klägerin erst in der Berufungsinstanz erklärte Kündigung nicht bereits im ersten Rechtszug hätte erklärt werden können. Die Klägerin hat von den Kündigungsgründe - nämlich der Strafanzeige - erst im zweiten Rechtszug Kenntnis erlangt und konnte erst zu diesem Zeitpunkt eine wirksame Kündigung aussprechen. Der Beklagte hätte die Kostenfolge nur durch ein sofortiges Anerkenntnis vermeiden können. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Voraussetzungen nicht vorliegen.

Ende der Entscheidung