Judicialis Rechtsprechung

1. Der Notar darf eine Verwahrungsgebühr gemäß § 149 Abs. 1 KostO nur dann beanspruchen, wenn hierfür ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" der am Verwahrungsgeschäft beteiligten Personen besteht (§ 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG). Da sich die Sicherung der Erfüllung der wechselseitigen Vertragspflichten bei einem notariellen Kaufvertrag grundsätzlich auch durch eine Vertragsgestaltung mit direkter Kaufpreiszahlung erreichen lässt, müssen im Einzelfall besondere weitere Umstände vorliegen, die den grundsätzlich sicheren Weg einer direkten Kaufpreiszahlung ausnahmsweise als nicht sicher genug erscheinen lassen, um das "berechtigte Sicherungsinteresse" für eine Verwahrungstätigkeit des Notars bejahen zu können.

2. Ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" für eine notarielle Verwahrungstätigkeit besteht - ohne Hinzutreten weiterer besonderer Umstände - dann nicht, wenn die von den Käufern abzulösenden Grundschulden ohne Finanzierung gelöscht werden können, obwohl der Nennbetrag der zu löschenden Grundpfandrechte den Kaufpreis übersteigt, der Verkäufer vor der Vertragsbeurkundung den Notar jedoch darauf hingewiesen hat, dass die Grundpfandrechte mit einem niedrigeren Betrag valutieren als der zu zahlende Kaufpreis.

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Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen BESCHLUSS

Geschäftszeichen: 1 W 1/04

Bremen, den 18.03.2004

in der Notarkostenbeschwerdesache

Tenor:

Auf die weitere Beschwerde der Beschwerdeführer wird die Kostenberechnung des Beschwerdegegners vom 19.02.2003 - über die mit Beschluss des Landgerichts Bremen - 8. Zivilkammer - vom 03.12.2003 rechtskräftig erkannten Änderungen hinaus - dahin geändert, dass die Gebühr für die treuhänderische Verwaltung des auf Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreises, Wert: € 649.795,93, gem. § 149 KostO zur Summe von 1.927,91 € (= € 1.661,99 + 16 % Mehrwertsteuer) entfällt,

und

insoweit lediglich eine Gebühr gem. § 147 Abs. 2 KostO in Höhe von 178,50 € zuzüglich Mehrwertsteuer ( = 207,06 €) angesetzt wird, so dass der Gesamtbetrag der Kostenberechnung € 3.096,84 € (= 4.817,69 - 1.927,91 + 207,06) beträgt und von den Beschwerdeführern noch € 596,84 zu zahlen sind.

Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe:

Die befristete weitere Beschwerde der Beschwerdeführer gegen den Beschluss des Landgerichts Bremen - 8. Zivilkammer - vom 03.12.2003 ist kraft Zulassung durch das Landgericht (§ 156 Abs. 2 Satz 2 KostO) zulässig. Sie ist auch begründet.

Mit der weiteren Beschwerde verfolgen die Beschwerdeführer ihren - bei dem Landgericht ohne Erfolg gebliebenen - Antrag weiter, die Kostenberechnung des Beschwerdegegners vom 19.02.2003 (Bl. 3 d.A.) dahin abzuändern, dass die von dem Notar festgesetzte Gebühr für die treuhänderische Verwaltung des auf Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreises nach einem Wert von € 649.795,93 gem. § 149 KostO in Höhe von 1.661,99 € nebst Mehrwertsteuer entfällt und insoweit lediglich eine Gebühr gem. § 147 Abs. 2 KostO in Höhe von 178,50 € zuzüglich Mehrwertsteuer für die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit angesetzt wird.

Der Antrag der Beschwerdeführer ist begründet, da der Beschwerdegegner bei dem vorliegend zu beurteilenden Sachverhalt die in Ansatz gebrachte Verwahrungsgebühr gem. § 149 Abs. 1 KostO nicht beanspruchen darf, weil die Verwahrungstätigkeit bei richtiger Behandlung der Sache nicht angefallen wäre und der Notar deshalb (§ 16 Abs. 1 Satz 1 KostO) für eine solche Tätigkeit eine Gebühr nicht berechnen darf, sondern lediglich eine Gebühr gem. § 147 Abs. 2 KostO.

1. Nach § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG, der - wie die übrigen Regelungen der §§ 54 a-e BeurkG - durch Gesetz vom 31.08.1998 (BGBl I Seite 2585) eingefügt worden ist, - darf der Notar Geld zur Verwahrung nur entgegennehmen, wenn hierfür ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" der am Verwahrungsgeschäft beteiligten Personen besteht.

Daran fehlt es vorliegend.

1.1. Die Neufassung des § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG soll einer formularmäßig vorgesehenen Verwahrung entgegenwirken (BT-Drucksache 13/4184 Seite 37; Arndt/Lerch/Sandkühler, Komm. zur BNotO, 5. Aufl. 2003, § 23 Rn. 39; Winkler, Komm. zum BeurkG, 15. Aufl. 2003, § 54 a Rn. 11). Die notarielle Verwahrung soll vielmehr auf solche Fälle beschränkt werden, in denen sie tatsächlich notwendig ist, um das von den Beteiligten erstrebte Ziel zu erreichen (Arndt/Lerch/Sandkühler, ebenda). Entgegen einer verbreiteten früheren Praxis soll die Verwahrung bei Grundstücksgeschäften nicht mehr die Regel, sondern die Ausnahme sein (Arndt/lLerch/Sandkühler, a.a.O. Rn. 40).

Ob ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" der Beteiligten im Sinne des § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG im Einzelfall gegeben ist, bestimmt sich allein nach objektiven Kriterien; der bloße einvernehmliche Wunsch der Beteiligten nach einer Verwahrung genügt nicht (Winkler, a.a.O., Rn. 10; Arndt/Lerch/Sandkühler, a.a.O. Rn. 40; Eylmann/Vaasen-Hertel, Komm. zum BeurkG, § 54 a Rn. 4).

Da sich die Sicherung der Erfüllung der wechselseitigen Vertragspflichten bei einem Kaufvertrag grundsätzlich auch durch eine Vertragsgestaltung mit direkter Kaufpreiszahlung erreichen lässt (Winkler, a.a.O. Rn. 13), müssen im Einzelfall besondere weitere Umstände vorliegen, die den grundsätzlich sicheren Weg einer direkten Kaufpreiszahlung ausnahmsweise als nicht sicher genug erscheinen lassen, um das "berechtigte Sicherungsinteresse" für eine Verwahrungstätigkeit des Notars bejahen zu können (Winkler, a.a.O. Rn. 13 f; vgl. auch Tönnies, ZNotP 99, 419).

Zu der Frage, wann ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" im Einzelfall zu bejahen oder zu verneinen ist, sind in Anlehnung an ein Rundschreiben der Bundesnotarkammer vom 11.01.1996 (abgedruckt bei Weingärtner, Notarrecht, Nr. 298) in der kommentierenden Literatur diesbezügliche Regelbeispiele in Form von Fallgruppen gebildet worden (siehe nur Winkler, a.a.O., Rn. 8 ff; Arndt/Lerch/Sandkühler, a.a.O. Rn. 42 ff; Eylmann/Vaasen-Hertel, a.a.O. Rn. 6 ff; Brambring, DNotZ 1999 Seite 381 ff, 386; Weingärtner DNotZ 1999 Seite 393 ff; siehe z.B. auch die sog. Hammer Leitlinien, Kammerreport der Notarkammer Hamm 5/2001 Seite 36, 37 f).

Danach ist ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Vertragsbeteiligten i.S. von § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG (z.B.) dann anzunehmen, wenn aus dem Kaufpreis eine oder mehrere grundpfandrechtlich gesicherte Verbindlichkeiten des Verkäufers abzulösen sind und der Käufer den Kaufpreis über mehrere Kreditgeber finanzieren muss, während ein berechtigtes Sicherungsinteresse (z.B.) dann fehlt, wenn das Kaufobjekt nur mit mehreren abzulösenden Grundpfandrechten für verschiedene Gläubiger belastet ist ( M.w. N., jeweils a.a.O.).

1.2. Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt ist vor dem Hintergrund der genannten Fallgruppen durch folgende Umstände gekennzeichnet:

Den in dem von dem Beschwerdegegner beurkundeten Kaufvertrag vom 06.08.2002 vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 649.340,- € haben die Beschwerdeführer unstreitig vollständig aus dem Erlös des kurz zuvor erfolgten Verkaufs ihres Grundstücks -Allee 5 A bezahlt (Reinerlös: 787.221,72 €); auch den Verkauf des letztgenannten Grundstücks durch Notarvertrag vom 04.06.2002 hatte der Beschwerdegegner beurkundet.

Weiter ist festzuhalten, dass der von den Beschwerdeführern gezahlte Kaufpreis für das von ihnen am 06.08.2002 gekaufte Grundstück ohne weiteres ausreichte, um die von den Beschwerdeführern nicht übernommenen Grundpfandrechte in Abteilung III des Grundbuchs, nämlich drei Grundschulden zum Nennbetrag von insgesamt 1015808,60 €, die mit 348868,84 valutierten, abzulösen.

Aufgrund der vorgenannten (unstreitigen) Umstände bestand mithin objektiv bei Beurkundung des Kaufvertrages vom 06.08.2002 eine Situation, bei der

a) die drei von den Beschwerdeführern abzulösenden Grundschulden ohne Finanzierung der Beschwerdeführer aus dem Erlös des von dem Beschwerdegegner zuvor beurkundeten Verkaufs eines Grundstücks der Beschwerdeführer gelöscht werden konnten und auch abgelöst worden sind

und

b) eine Finanzierung des Kaufpreises nicht erforderlich war und auch nicht erfolgt ist.

1.3. Bei einer solchen Situation durfte der Notar ein objektives Sicherungsinteresse der Beschwerdeführer an einer Kaufvertragsabwicklung über Anderkonto - ohne Hinzutreten weiterer besonderer Umstände - nicht bejahen.

Der Begriff des "berechtigten Sicherungsinteresses" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Anwendung eine Abwägung der vorhandenen Interessen und eine Prognose der künftigen Abwicklungsmöglichkeiten enthält, weshalb dem Notar ein "gewisser Beurteilungsspielraum" zuzubilligen sein mag (Arndt/Lerch/Sandkühler, a.a.O., § 23 Rn. 41).

Im vorliegenden Fall hat der Beschwerdegegner den Bereich des ihm zustehenden Beurteilungs- und Handlungsspielraums überschritten. Richtig ist zwar, dass der Nennbetrag der wegzulöschenden Grundpfandrechte mit 1015808,60 € den von den Beschwerdeführern zu zahlenden Kaufpreis in Höhe von 649340,- € überstieg und der Notar keine sichere Kenntnis des tatsächlichen Valutenstandes der Grundpfandrechte hatte. Wie sich aus dem Inhalt des Notarvertrages vom 06.08.2002 ergibt (dort Ziffer III Nr. 6 = Bl. 9 d.A.), hatte der Notar jedoch die Kaufvertragsparteien vor der Beurkundung auf diesen Umstand hingewiesen, worauf der Verkäufer ergänzend erklärt hatte, die Grundschulden valutierten lediglich mit ca. 487000,- €, also mit einem Betrag, der deutlich niedriger lag als der von den Beschwerdeführern zu zahlende Kaufpreis. Anhaltspunkte für die Annahme, dass die Erklärung des Verkäufers zu dem Valutenstand der Grundschulden unzutreffend sein könnte, hatte der Beschwerdegegner nicht.

Der Notar durfte das objektive Sicherungsinteresse der Beschwerdeführer an einer Kaufvertragsabwicklung über Anderkonto auch nicht deshalb bejahen, weil nach seiner - von den Beschwerdeführern bestrittenen - Darstellung die Beschwerdeführerin zu 2) einen Bruchteil des Kaufpreises (2/5) habe finanzieren müssen. Selbst wenn es sich so verhalten hat, reicht die Notwendigkeit der (Teil-) Finanzierung des Kaufpreises durch (lediglich) eine Bank nicht aus, um ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beschwerdeführer zu bejahen. Vielmehr liegt ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Käufer an der notariellen Verwahrung des Kaufpreises erst dann vor, wenn aus dem Kaufpreis eine oder mehrere grundpfandrechtlich gesicherte Verbindlichkeiten des Verkäufers abzulösen sind und der Käufer den Kaufpreis über mehrere Kreditgeber finanzieren muss. Wird die Kaufpreiszahlung nur über eine einzige Bank vorgenommen, so kann dies auch bei Ablösung mehrerer Grundpfandgläubiger durch Direktzahlung geschehen; die Abwicklung über Anderkonto bietet für den Käufer keine Vorteile gegenüber einer Direktzahlung auf Fälligkeitsmitteilung des Notars hin, in der der Notar auflistet, welche Beträge den einzelnen abzulösenden Gläubigern zur Erfüllung der ihm auferlegten Treuhandaufträge zu überweisen sind, so dass in diesem Fall kein durch Notaranderkonto abzusicherndes Eigeninteresse der Käufer besteht (Winkler, a.a.O. Rn. 33; Eylmann/Vaasen-Hertel, a.a.O. Rn. 14; Arndt/Lerch/Sandkühler, a.a.O. Rn. 43, jeweils m.w.N.; siehe auch Hammer Leitlinien, a.a.O., Seite 37 lit f).

Deshalb kommt es schließlich auch nicht darauf an, ob bei einer Verzögerung des Zahlungseingangs hinsichtlich des Kaufvertrages vom 04.06.2002 auch der Beschwerdeführer zu 1) den Kaufpreis für das mit Vertrag vom 06.08.2002 erworbene Objekt hätte zwischenfinanzieren müssen; dass in einem solchen Fall der von der von den Beschwerdeführern zu zahlende Kaufpreis über mehrere Kreditgeber hätte finanziert werden müssen, ist weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich.

1.4. Der Beschwerdegegner darf die mit seiner Kostenberechnung vom 19.02.2003 in Ansatz gebrachte Verwahrungsgebühr gem. § 149 Abs. 1 KostO in Höhe von 1927,91 € (inkl. Mehrwertsteuer) mithin nicht beanspruchen; ihm steht insoweit lediglich eine (weitere) Gebühr in Höhe von 207,06 € (inkl. Mehrwertsteuer) für die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit zu, § 147 Abs. 2 KostO. 2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 156 Abs. 5 Satz 2, Satz 3, 131 Abs. 1 Satz 2 KostO, 13 a Abs. 1 Satz 1 FGG.

Ende der Entscheidung