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Nimmt ein Grundstücksmakler in sein Exposé die Behauptung auf, das zu vermittelnde Grundstück sei als Ferien- bzw. Dauerwohnsitz zugelassen und genehmigt, und erfolgt diese Behauptung ohne Grundlage ins Blaue hinein, liegt hierin eine subjektiv in hohem Maße vorwerfbare Handlung zum Nachteil des Maklerkunden mit der Folge, dass der Makler seinen Maklerllohnanspruch entsprechend § 654 BGB verwirkt.

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Oberlandesgericht Celle Im Namen des Volkes Urteil

11 U 257/01

Verkündet am 19. Dezember 2002

In dem Rechtsstreit

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 19. November 2002 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht #######, die Richterin am Oberlandesgericht ####### und den Richter am Oberlandesgericht ####### für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Stade vom 18. Juli 2001 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Beschwer des Beklagten übersteigt nicht 20.000 Euro.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten um die Verpflichtung des beklagten Maklers, eine in Höhe von gut 11.000 DM bereits erhaltene Provision zurückzuzahlen.

Wegen des Sach- und Streitstandes erster Instanz wird auf das landgerichtliche Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Rückzahlung verurteilt. Es hat gemeint, der Beklagte habe aufgrund eines Anspruchs aus Verschulden bei Vertragsschluss die Provision an die Klägerin zurückzuzahlen. Er habe mit Fax vom 28. April 1999 der Wahrheit zuwider mitgeteilt, dass die vorhandenen und in der Liegenschaftskarte eingetragenen Gebäude wieder hergerichtet werden dürften. Tatsächlich bestehe für diese Gebäude aber keinerlei Bestandsschutz und sie seien bauordnungswidrig. Der Beklagte habe den Vortrag der Klägerin, hiervon gewusst zu haben, auch nicht hinreichend substantiiert bestritten. Schließlich habe es sich bei dem Vortrag hinsichtlich der Wiederherstellungsberechtigung um Vorbringen ins Blaue hinein gehandelt, obwohl dem Beklagten erkennbar gewesen sei, dass die Frage, ob Gebäude hergerichtet werden dürfen oder abgerissen werden müssen, für den Kaufentschluss des Interessenten wesentlich sei.

Gegen dieses Erkenntnis wendet sich der Beklagte mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung.

Der Beklagte macht nunmehr geltend, weder gewusst zu haben, dass die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude nicht wieder hergerichtet und auch nicht genutzt werden durften und dies auch nicht ins Blaue hinein behauptet zu haben, sondern sich bei der Samtgemeinde ####### bei deren Sachbearbeiter ####### erkundigt zu haben; dort seien ihm die im Exposé enthaltenen Angaben gemacht worden.

Ferner seien die von der Klägerin ins Feld geführte mangelnde Bebaubarkeit mit einem Wohnhaus bzw. der mangelnde Bestandsschutz für die Auflösung des Kaufvertrages durch die Klägerin nicht ursächlich gewesen. Dies folge schon aus dem zeitlichen Zusammenhang: Am 9. August 1999 sei der Klägerin bereits ein negativer Bescheid über die Bauvoranfrage erteilt worden. In der Zeit danach habe die Klägerin jedoch, nachdem der Beklagte ein Mahnverfahren eingeleitet gehabt habe, die Provision nach einer diesbezügliche Ratenvereinbarung in Raten gezahlt, woraus sich entnehmen lasse, dass die Bebaubarkeitsfragen für die Auflösung des Vertrages keinen Ausschlag gegeben hätten. Vielmehr sei Aufhebungsgrund gewesen, dass die Klägerin das Grundstück nicht habe bezahlen können, was die Urkundsnotarin und auch die Verkäufer ####### bezeugen könnten. Der Kaufvertrag sei auch nicht anfechtbar gewesen, weil die Auffassung des Landkreises #######, wonach die vorhandenen Gebäude als ehemalige Wehrmachtsbaracken keinen Bestandsschutz genössen, nicht zutreffe. Im Umfang der vorhandenen Bausubstanz bestehe sehr wohl Bestandsschutz; insoweit beruft sich der Beklagte auf das Zeugnis des Verkäufers #######.

Der Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil auf die Berufung aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Unter Erweiterung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens hält die Klägerin dem Berufungsvortrag insbesondere entgegen, der Beklagte habe, ohne dass ihm dies die Verkäufer ####### mitgeteilt hätten, selbständig unzutreffend in das Exposé aufgenommen:

"Das zu verkaufende Objekt ist sehr wahrscheinlich nicht als Dauerwohnsitz genehmigungsfähig. Jedoch als (Dauer)Ferien- oder Wochenendwohnsitz zugelassen u. genehmigt!!!"

Eine derartige in seinem Anpreisungsschreiben enthaltene Angabe habe gegenüber dem Beklagten keine offizielle Stelle und auch nicht der Verkäufer gemacht.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung vom 19. Oktober 2002 Beweis durch Vernehmung der Zeugen ####### und ####### erhoben und ferner den Beklagten persönlich angehört. Der Zeuge ####### hat in seiner Vernehmung nicht bestätigt, dass Aufhebungsgrund für den Kaufvertrag gewesen sei, dass die Beklagte das Grundstück nicht habe bezahlen können. Vielmehr erklärte der Zeuge #######, der Vertrag sei aufgehoben worden, als endgültig klar war, dass die Klägerin nicht in der gewünschten Weise würde bauen können. Der Zeuge hat ferner nicht die Behauptung des Beklagten bestätigt, er habe dem Beklagten mitgeteilt, im Umfang der vorhandenen Bausubstanz bestehe Bestandsschutz. Der Verwaltungsfachangestellte ####### hat die Behauptung des Beklagten, er habe bei der Samtgemeinde ####### die im Exposé enthaltenen Angaben über die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks ####### bestätigt erhalten, nicht bestätigt. Auf die Einzelheiten beider Zeugenaussagen wird im Übrigen, soweit es darauf ankommt, im Rahmen der Entscheidungsgründe eingegangen werden.

II.

Die Berufung des Beklagten hat keinen Erfolg. Die Klägerin kann vielmehr, wie auch das Landgericht ausgesprochen hat, die gezahlte Provision vom Beklagten zurück verlangen, weil dem Beklagten ein Rechtsgrund zum Behaltendürfen des Maklerlohnes nicht zusteht.

Der Beklagte hat seinen Anspruch auf Maklerlohn in entsprechender Anwendung von § 654 BGB, der in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als allgemeiner Verwirkungstatbestand anerkannt ist (vgl. z. B. BGH NJW-RR 1990, 372 sowie BGH NJW-RR 1992, 110 f.) verwirkt. Der Beklagte hat sich eine grobe Treuepflichtverletzung zum Nachteil der Klägerin, die er als Maklerkundin ansah, zuschulden kommen lassen und sich dadurch des Lohnes als unwürdig erwiesen. Dies steht für den Senat auf Grund der durchgeführten Beweisaufnahme im Rahmen des Termin vom 19. November 2002 unter Hinzunahme der persönlichen Anhörung des Beklagten fest.

Die Vernehmungen beider Zeugen, sowohl des Verwaltungsfachangestellten ####### als auch des Verkäufers #######, haben ergeben, dass der Kläger von ihnen die Information, dass das Grundstück als Ferien- bzw. Dauer-Wochenendsitz zugelassen und genehmigt sei, nicht erhalten hatte. Die insoweit durchgeführte ergänzende Anhörung des Beklagten persönlich ergab auch, dass er für den entsprechenden Satz, den er in das Exposé, wie es in Kopie Bl. 52 d. A. zum Verfahren eingereicht ist, aufgenommen hatte, keinerlei Grundlage angeben konnte. Hieraus folgt, dass der Beklagte bewusst eine zentrale Angabe, die für jeden Maklerkunden wichtig ist, ins Blaue hinein ohne jede Kenntnis und ohne die gebotene konkrete Nachfrage zu halten, aufgenommen hat. Hierin liegt eine subjektiv in hohem Maße vorwerfbare Handlung zum Nachteil des Maklerkunden.

Die Folge dieser groben Pflichtwidrigkeit liegt im Verlust des Provisionsanspruches.

Hiergegen kann der Beklagte nicht mit Erfolg einwenden, für die Klägerin sei es auf die bestehenden Baulichkeiten auf dem Grundstück nicht angekommen, weil deren Lebensgefährte ohnehin großspurig erklärt habe, er werde als Verwaltungsbediensteter seinerseits in der Lage sein, seine über eine Herrichtung der vorhandenen Gebäude hinaus gehenden Bauvorhaben genehmigt zu erhalten. Von der Richtigkeit dieser Äußerung des damaligen Lebensgefährten der Klägerin kann zu Gunsten des Beklagten ausgegangen werden. Sie führt dennoch nicht dazu, dass die fehlerhafte Angabe des Beklagten als weniger schwerwiegend erschiene. Der Abschluss des notariellen Kaufvertrags durch die Klägerin lag zu einem Zeitpunkt, als sie Kenntnis von der abschlägigen Bescheidung ihrer Bauvoranfrage noch nicht hatte. Die Klägerin konnte und durfte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zudem darauf vertrauen, dass sie, selbst wenn ihre weitergehenden Baupläne nicht realisierbar waren, zumindest entsprechend den definitiven Maklerangaben des Beklagten in der Unterlage Bl. 52 d. A. ein Grundstück erwarb, welches zur Wochenend- und Ferienhausnutzung zugelassen und genehmigt war und dem deshalb ein erheblich höherer Wert als einer reinen landwirtschaftlichen Nutzfläche zukam. Der Beklagte hat zu keinem Zeitpunkt vor dem Vertragsschluss der Klägerin mitgeteilt, dass sie auf die Angabe in seinem Exposé hinsichtlich der Genehmigungslage insoweit nicht vertrauen durfte. Diese Sachlage rechtfertigte den Vertragsschluss auch ohne sichere Kenntnis, ob die von der Klägerin und ihrem damaligen Lebensgefährten gewünschte weitergehende Bebauung möglich sein würde. Aus diesem Grunde gehen auch die Erwägungen des Beklagten fehl, wonach seine Fehlangabe für den Kauf, wenn man den Anspruch auf einen Schadensersatzanspruch, wie das Landgericht es - anders als der Senat - getan hat, stützen würde, an der Kausalität mangele.

Die Klägerin ist auch nicht gehindert, den Rückforderungsanspruch hinsichtlich des verwirkten Maklerlohnes noch durchzusetzen, obwohl sie mit dem Beklagten zunächst eine Ratenzahlungsabrede zum Zwecke der Beendigung von dessen Mahnverfahren getroffen hatte. Die Klägerin war bemüht, einen ihr drohenden Schaden möglichst gering zu halten. Dementsprechend durfte sie zunächst versuchen, es beim Bestand des Kaufvertrages zu belassen und auszuloten, inwieweit eine Grundstücksbebauung und Grundstücksnutzung in ihrem Sinne möglich war. Dementsprechend erscheint es nachvollziehbar, dass sie zunächst selbst vom Bestand des Vertrages ausgegangen war und somit auch von ihrer Schuld hinsichtlich des Maklerlohnes. Nachdem sich nach und nach herausgestellt hatte, dass weder die gewünschte Bebauung möglich sein würde noch eine Genehmigung der vorhandenen Bauten zur Wochenendnutzung vorlag, sondern vielmehr mit einer Abrissverfügung zu rechnen war, hat die Klägerin noch rechtzeitig das vorliegende Verfahren angestrengt, ohne ihrerseits ihren Anspruch aus Billigkeitsgründen verloren zu haben.

III.

Auf die weiteren Fragen, ob die Angaben des Exposés auch insoweit fehlerhaft gewesen sein mögen, als der Beklagte dort angegeben hat, dass die vorhandenen Bauten hergerichtet werden könnten und wer ggf. die Beweislast, ob diese Angabe von dem Zeugen ####### gegenüber dem Beklagten im Gespräch gemacht worden ist, trüge, kommt es nach dem Vorstehenden nicht an.

IV.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 3. Dezember 2002 hat dem Senat keinen Anlass zum Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung gegeben.

V.

Die prozessualen Nebenentscheidungen gründen sich auf § 97 Abs. 1 ZPO hinsichtlich der Kosten sowie auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit.

Zur Zulassung der Revision hat der Senat keinen Anlass gesehen. Im Streitfall geht es um die Würdigung bestimmter Angaben und Vorgänge in einem Einzelfall. Auch die Parteien haben insoweit nichts aufgezeigt, was zu anderer Beurteilung Anlass gäbe.

Ende der Entscheidung