Judicialis Rechtsprechung

Wird dem Verpächter wegen der Zwangsversteigerung des Pachtgrundstücks die weitere Gebrauchsüberlassung unmöglich, kann er dem Anspruch des Pächters auf Rückzahlung der gesamten für die restliche Pachtzeit vorausbezahlten Pacht nicht entgegen halten, dass der Pächter die Unmöglichkeit durch eigene Rechtsbehelfe im Zwangsversteigerungsverfahren hätte verhindern können.

---

2 U 119/07

Beschluss

In dem Rechtsstreit

hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht R., den Richter am Amtsgericht Dr. L. und den Richter am Oberlandesgericht B. am 7. August 2007 beschlossen:

Tenor:

Es wird erwogen, die Berufung des Beklagten gegen das am 30. Mai 2007 verkündete Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Der Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme und evtl. Rücknahme der Berufung aus Kostengründen bis zum 27. August 2007.

Gründe:

Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Berufungsgerichts aufgrund mündlicher Verhandlung zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

Nach vorläufiger Beurteilung hat die Berufung aus folgenden Gründen auch keine Aussicht auf Erfolg:

Mit Recht hat das Landgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben.

Dem Kläger steht der vom Landgericht zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung des gesamten auf die noch nicht verstrichene Pachtzeit entfallenden Pachtzinses in Höhe von 5.521,95 EUR unabhängig von schadenersatzrechtlichen Erwägungen bereits aus §§ 346 Abs. 1, 326 Abs. 1 und 4, 441 Abs. 3 analog, 275 Abs. 1 BGB i. V. m. § 398 BGB zu.

Dem Beklagten ist die Erfüllung der Verpflichtung aus dem Pachtvertrag zur weiteren Überlassung der Pachtsache an die Zedentin als Pächterin des streitbefangenen Grundstücks unmöglich geworden, nachdem das Pachtgrundstück zwangsversteigert worden ist und der Ersteher das Pachtverhältnis gemäß § 57 a ZVG wirksam gekündigt hat und mit einer weiteren Überlassung der Sache an die Zedentin nicht einverstanden ist, § 275 Abs. 1 1. Alt. BGB. Aufgrund dieser Teilunmöglichkeit der von dem Verpächter für die restliche Pachtzeit geschuldeten Hauptleistung entfällt gemäß § 326 Abs. 1 Satz 1 1. und 2. Halbs. der Anspruch auf die Gegenleistung, soweit nicht die Pacht für den Zeitraum betroffen ist, für den das Objekt in der Vergangenheit der Zedentin bereits überlassen worden ist. Da die Zedentin zu Beginn des Pachtverhältnisses die für die gesamte Pachtzeit geschuldete Gegenleistung auf einmal bewirkt hat, schuldet der Beklagte die Rückzahlung des auf die Zeit vom 1. Juli 2006 bis zum 30. Juni 2040 entfallenden Teils des geleisteten Pachtzinses gemäß §§ 326 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB.

§ 326 Abs. 2 BGB steht dem Verlust des Anspruchs des Beklagten auf die anteilige Gegenleistung nicht entgegen. Insbesondere würde eine bloße einfache Mitverantwortung der Zedentin den Verlust des Anspruchs des Beklagten auf die Gegenleistung nicht berühren. Gegenüber dem Rückforderungsanspruch kann nämlich ein einfaches Mitverschulden nicht wie bei einem Schadenersatzanspruch gemäß §§ 280, 283, 254 BGB geltend gemacht werden. Vielmehr würde der Beklagte den Anspruch auf die volle Gegenleistung nur dann behalten, wenn die Zedentin für die eingetretene Unmöglichkeit allein oder weit überwiegend verantwortlich wäre, § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB. Mit zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht jedoch angenommen, dass der Beklagte die entscheidende Ursache dafür selbst gesetzt hat, dass die Erfüllung der Überlassungspflicht aus dem Pachtvertrag nicht mehr möglich ist. Der Beklagte hat nämlich die Zwangsversteigerung des Pachtgrundstücks aufgrund seines von ihm zu vertretenden fehlenden finanziellen Leistungsvermögens herbeigeführt.

Sein Vertrauen darauf, dass seine Mutter den Zuschlag für das Grundstück in der Zwangsversteigerung erhalten werde und dann das Pachtverhältnis mit dem Kläger fortsetzen werde, entlastet ihn nicht. Der Beklagte hätte nämlich bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt damit rechnen müssen, dass ein Dritter den Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erhält. Allein der Umstand, dass die Zedentin aufgrund der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung im Zwangsversteigerungsverfahren auf eine Veränderung der Versteigerungsbedingungen gemäß §§ 59 Abs. 1 Satz 1 ZVG dahin hätte dringen können, dass das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen wurde, rechtfertigt entgegen der von der Berufung vertretenen Ansicht nicht die Feststellung, dass die Zedentin zumindest weit überwiegend für die Unmöglichkeit der weiteren Gebrauchsüberlassung verantwortlich ist.

Gegenüber der von dem Beklagten zu vertretenen Verursachung der Zwangsversteigerung kommt der unterbliebenen Antragstellung des Klägers im Zwangsversteigerungsverfahren schon deshalb nur eine untergeordnete Bedeutung zu, weil der Kläger aufgrund des Pachtvertrages gar nicht verpflichtet war, zur Erhaltung seines Anspruchs auf Überlassung der Pachtsache und Fruchtziehung aus dem Objekt eine besondere Tätigkeit zu entfalten.

Der Beklagte war indes uneingeschränkt verpflichtet, seine Hauptleistungspflicht aus dem Pachtvertrag zu erfüllen. Im Übrigen handelt es sich bei der von dem Beklagten aufgezeigten Möglichkeit um eine rechtlich nicht unkomplizierte Maßnahme. Außerdem kommt hinzu, dass der Kläger nicht völlig untätig geblieben ist, sondern einen Anwalt beauftragt hat, der immerhin Rechte aus dem Pachtvertrag vorsorglich zu dem Zwangsversteigerungsverfahren angemeldet hat. Die Annahme einer zumindest überwiegenden Verantwortlichkeit des Klägers bzw. der Zedentin für die eingetretene Unmöglichkeit der Erfüllung der Hauptleistungspflicht des Beklagten ist aber auch deshalb ausgeschlossen, weil der Beklagte selbst bereits die Zwangsversteigerung dadurch hätte vermeiden können, dass er das Pachtgrundstück seiner Mutter verkauft hätte, die sodann gemäß §§ 581 Abs. 2, 566 BGB als neue Verpächterin in das Pachtverhältnis eingetreten wäre. Das Pachtgrundstück ist zu einem Meistgebot von 1.380.000 EUR zugeschlagen worden. Dabei ist ein Übererlös von 235.414 EUR entstanden. Nach dem eigenen Vortrag des Beklagten hat seine Mutter bis zu einem Gebot von 1.375.000 EUR mitgeboten.

Die Mutter des Beklagten wäre also bereit gewesen, für das Grundstück einen Betrag zu zahlen, der zur Tilgung der Verbindlichkeiten, die auf dem Pachtgrundstück ruhen, ausgereicht und dem Beklagten sogar noch einen Übererlös belassen hätte.

Nach alledem kommt es nicht darauf an, ob auch der Beklagte selbst im Zwangsversteigerungsverfahren einen Antrag nach § 59 Abs. 1 Satz 1 ZVG hätte stellen können.

Ende der Entscheidung