Judicialis Rechtsprechung

2. Soll in einer Wohnungseigentümerversammlung ein Verwalter gewählt werden, ist es nicht erforderlich, in der Einladung einen konkreten Namen für das Amt des Verwalters zu benennen.

3. Ein werdender Eigentümer hat bei einer bereits bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft kein eigenes Stimmrecht. Der Veräußerer kann jedoch sein ihm bis zur Umschreibung zustehendes Stimmrecht an den werdenden Wohnungseigentümer übertragen.

4. Ein Wohnungseigentümer ist nicht vom Stimmverbot des § 25 Abs. 5 WEG betroffen, wenn er als Verwalter gewählt werden soll.

5. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung bzw. Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses über die Bestellung eines Verwalters lässt sich nicht schon dann bejahen, wenn ein wichtiger Grund i. S. d. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG vorliegt und die Abberufung berechtigt wäre, sondern erst dann, wenn die Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. §§ 21 Abs. 3, 4 WEG entspricht, d. h. nicht mehr vertretbar ist.

Beschluss

In der Wohnungseigentumssache

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht #######, den Richter am Oberlandesgericht ####### und den Richter am Amtsgericht ####### am 14. Februar 2002 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsstellers vom 20. Dezember 2001 gegen den Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Verden vom 4. Dezember 2001 wird zurückgewiesen.

Der Antragssteller trägt die Kosten des sofortigen weiteren Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner im Verfahren über die sofortige weitere Beschwerde.

Der Beschwerdewert wird auf 3.000 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentumsanlage ####### in#######. Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Antragsgegner zu 1 in einer Wohnungseigentümerversammlung am 28. Dezember 2000 wirksam als Verwalter bestellt worden ist.

Das Amtsgericht Walsrode hat mit Beschluss vom 14. Mai 2001 den Antrag des Antragsstellers, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Dezember 2000 für ungültig zu erklären, zurückgewiesen (Bl. 28 ff. GA).

Mit Beschluss vom 4. Dezember 2001 hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts Verden auf die sofortige Beschwerde des Antragsstellers vom 13. Juni 2001 (Bl. 40 GA) die sofortige Beschwerde zurückgewiesen (Bl. 64 ff. GA). Der Beschluss wurde dem Antragssteller am 10. Dezember 2001 zugestellt (Bl. 69 GA).

Hiergegen hat der Vertreter des Antragsstellers mit Schriftsatz vom 20. Dezember 2001, eingegangen am Landgericht Verden am 20. Dezember 2001, eine sofortige weitere Beschwerde eingelegt und beantragt, die Beschlüsse des Landgerichts Verden vom 4. Dezember 2001, Az.: 2 T 196/01, sowie des Amtsgerichts Walsrode vom 14. Mai 2001, Az.: 6 II 3/01, aufzuheben und die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der WEG #######, vom 28. Dezember 2000 für ungültig zu erklären (Bl. 70 f. GA). Mit Schriftsatz vom 21. Januar 2002 hat der Antragssteller seine sofortige weitere Beschwerde begründet (Bl. 81 ff. GA).

Die Antragsgegner haben mit Schriftsatz vom 8. Februar 2002 beantragt, die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen und dies in demselben Schriftsatz begründet (Bl. 88 ff. GA).

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß der §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29, 22 FGG zulässig. Insbesondere ist sie fristgerecht eingelegt worden. Sie ist jedoch nicht begründet. Gemäß § 27 Abs. 1 FGG ist die sofortige weitere Beschwerde begründet, wenn die angefochtene Entscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes beruht. Dies ist der Fall, wenn eine Rechtsnorm nicht richtig angewendet worden ist (Bumiller/Winkler, FGG, 7. Aufl., RdNr. 13 zu § 27 FGG). Die Überprüfung des angefochtenen Beschlusses der Kammer durch den Senat hat Rechtsfehler zum Nachteil des Antragsstellers und Beschwerdeführers jedoch nicht ergeben.

1. Entgegen der Ansicht des Antragsstellers sind die Beschlüsse des Amtsgerichts Walsrode und des Landgerichts Verden nicht wegen einer Verletzung des rechtlichen Gehörs der Antragsgegner zu 2 bis 5 infolge fehlender Zustellung der Antragsschrift vom 23. Januar 2001 aufzuheben und zurück zu verweisen.

Zwar ist die Antragsschrift bei einem Verfahrensgegenstand nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG entsprechend § 253 Abs. 1 ZPO zuzustellen. Eine Zustellung der Antragsschrift erfolgte unter dem 29. Januar 2001 an den Antragsgegner zu 1 als Verwalter (Bl. 9 GA). Es kann jedoch dahingestellt bleiben, ob der Antragsgegner zu 1 als Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG befugt gewesen ist, auch für die anderen Antragsgegner Zustellungen entgegen zu nehmen, oder ob er hieran gehindert gewesen ist, weil Verfahrensgegenstand die beantragte Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung gewesen ist, mit welchem er als Verwalter bestellt worden ist (zum Meinungsstand vgl. Bärmann/Pick /Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., RdNr. 124 ff. zu § 27 WEG). Eine evtl. unterlassene Beteiligung der Antragsgegner zu 2 bis 5 vor dem Amtsgericht Walsrode, welche sich im Übrigen nicht rechtsnachteilig für den Antragssteller ausgewirkt hat, kann jedoch auch noch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden (BGH MDR 1998, 29). Insoweit hat die Kammer zu Recht ausgeführt, dass ein evtl. fehlendes rechtliches Gehör nachgeholt worden ist.

Nur der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass das Protokoll der öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts Walsrode vom 23. April 2001 (Bl. 23 GA) dafür spricht, dass rechtliches Gehör der Antragsgegner zu 2 bis 5 bereits durch das Amtsgericht Walsrode gewährt worden ist. Ausweislich des Protokolls erschien der Antragsgegner zu 1, dieser dürfte mit der Namensnennung 'Herr ####### ' gemeint sein, für die Antragsgegner, mithin auch für die Antragsgegner zu 2 bis 5.

2. Einwendungen des Antragstellers hinsichtlich des Antragsgegners zu 1 als Verwalter:

a) Einberufung der Eigentümerversammlung vom 28. Dezember 2000:

Entgegen der Ansicht des Antragstellers ist die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. Dezember 2000 durch das Schreiben vom 7. Dezember 2000 (Bl. 6 GA) nicht zu beanstanden. Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Wohnungseigentümerversammlung bei der Einberufung bezeichnet ist. Dies ist durch die Angabe 'Wahl eines neuen Verwalters' in der Einladung erfolgt. Durch die Regelung des § 23 Abs. 2 WEG sollen Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden. Der Wohnungseigentümer soll die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Beratung und Beschlussfassung in der Versammlung über bestimmte Tagesordnungspunkte vorzubereiten bzw. sich zu entscheiden, ob er an der Versammlung teilnehmen will, wenn es um Beschlussgegenstände geht, die ihn nicht interessieren (Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., RdNr. 68 zu § 23 WEG). An die Bezeichnung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. In der Regel genügt eine schlagwortartige Bezeichnung. Regelmäßig ist nicht erforderlich, dass der einzelne Wohnungseigentümer die tatsächlichen und rechtlichen Auswirkungen der Beschlussfassung in allen Einzelheiten überblicken kann. Nur bei schwerwiegenden Beschlüssen erfordert das Informationsbedürfnis, dass die Wohnungseigentümer auch die rechtlichen und tatsächlichen Folgen der Beschlussfassung erkennen können. Dagegen ist es nicht erforderlich, bereits den Inhalt eines beabsichtigten Beschlusses oder einen konkreten Beschlussantrag mitzuteilen (Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., RdNr. 69 zu § 23 WEG). Enthält die Tagesordnung eine Beschlussfassung über die 'Wahl eines Verwalters', so ist für jeden Wohnungseigentümer erkennbar, dass damit nicht nur die Bestellung eines Verwalters an sich beschlossen werden soll, sondern auch die wesentlichen Bedingungen des Verwaltervertrages beraten und beschlossen werden können. Der Bezeichnung von Einzelheiten bedarf es insoweit nicht (Bärmann/Pick/Merle a. a. O.; RdNr. 71 zu § 23 WEG). Demnach ist die Bezeichnung 'Wahl eines neuen Verwalters' in der Einladung vom 7. Dezember 2000 (Bl. 6 GA) ausreichend für die Bezeichnung des Gegenstandes bei der Einberufung i. S. d. § 23 Abs. 2 WEG. Die Benennung eines konkreten Namens für das Amt des Verwalters in der Einladung würde zudem in vielen Fällen möglicherweise auch zu einer Einengung der Wohnungseigentümerversammlung führen. So ist es durchaus möglich, dass in einer laufenden Versammlung weitere Vorschläge für den zu bestellenden Verwalter gemacht werden. Entsprechendes ist auch in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. Dezember 2000 (Bl. 7 GA) erfolgt. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 28. Dezember 2000 wurde der Vorschlag gemacht, eine Fremdverwaltung mit den Aufgaben des Verwalters zu betrauen. Dieser Vorschlag wurde von der Wohnungseigentümerversammlung abgelehnt. Erst danach wurde der Antragsgegner zu 1 als Verwalter gewählt (Bl. 7 GA).

b) Fehlende Ladung des Antragsgegners zu 4, ####### :

Der Antragssteller trägt zu der seiner Ansicht nach fehlenden Ladung des Antragsgegners zu 4 in seiner Beschwerdebegründung vor, er bestreite mit Nichtwissen, dass der Antragsgegner zu 4 seinen Miteigentumsanteil an die Fa. #######, die Antragsgegnerin zu 5, veräußert hat, und dass im Kaufvertrag ein Übergang der Ansprüche auf die Käuferin enthalten ist. Ferner bestreitet er mit Nichtwissen, dass nach Maßgabe des Kaufvertrages das Stimmrecht mit Kaufpreiszahlung bereits übergegangen und der Kaufpreis bis zum Tage der Beschlussfassung am 28. Dezember 2000 tatsächlich bereits gezahlt worden ist. Er ist der Ansicht, der Übergang des Stimmrechts sei nicht ausreichend nachgewiesen worden (Bl. 82 GA).

Zunächst ist festzustellen, dass der Antragssteller sich hiermit zu seinem ursprünglichen Vortrag teilweise in Widerspruch setzt. So hat er in seiner Antragsschrift vom 23. Januar 2001 zunächst ausgeführt, der Antragsgegner zu 4 habe sein Wohneigentum an die Antragsgegnerin zu 5 verkauft (Bl. 2 GA).

Jedoch sind auch unabhängig von diesem Widerspruch Rechtsfehler des angefochtenen Beschlusses nicht zu erkennen. Die Kammer hat zur Beteiligung und Vertretung des Antragsgegners zu 4 in ihrem Beschluss vom 4. Dezember 2001 ausreichende Tatsachenfeststellungen getroffen, indem sie ausgeführt hat, zwar sei der Antragsgegner zu 4 noch immer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Aus den der Kammer vorliegenden Grundakten Grundbuch ####### Bd. ####### Bl. ####### , bei denen sich auch der Kaufvertrag des Notars ####### zur UR Nr. ####### vom 4. Mai 1999 befindet, ergebe sich, dass gemäß dessen § 4 Abs. 1 das Stimmrecht mit Kaufpreiszahlung übergeht und dass der Kaufpreis seinerseits gemäß § 3 Abs. 2 nach Eintragung der Auflassungsvormerkung zu zahlen ist. Die Auflassungsvormerkung ihrerseits sei am 28. Mai 1999 in das Grundbuch eingetragen. Dass unter Verstoß gegen den Vertrag der Kaufpreis bis zum Tage der Beschlussfassung am 28. Dezember 2000 nicht gezahlt worden sei und deshalb etwa das Stimmrecht nicht übergegangen sei, behauptet auch der Beschwerdeführer nicht (Bl. 66 GA).

Soweit der Antragssteller nunmehr im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde mit Nichtwissen bestreitet, dass der Kaufpreis bereits gezahlt worden ist, ist er zunächst darauf hinzuweisen, dass neues Vorbringen im sofortigen weiteren Beschwerdeverfahren nicht zu berücksichtigen ist. Gemäß §§ 27 Abs. 1 FGG i. V. m. 561 ZPO a. F. hat der Senat nur dasjenige Parteivorbringen zu berücksichtigen, das aus dem Tatbestand des Beschlusses der Kammer oder aus dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Des Weiteren wird der Antragssteller darauf hingewiesen, dass selbst bei einem früheren Bestreiten kein Verstoß gegen § 12 FGG festzustellen gewesen wäre, wonach das Gericht von Amts wegen die zur Feststellung der Tatsachen erforderlichen Ermittlungen zu veranlassen hat. Mit Schriftsatz vom 29. Juni 1999 bestätigte der Antragsgegner zu 4 dem beurkundenden Notar #######, dass der Kaufpreis in Höhe von 95.000 DM mit Wertstellung 29. Juni 1999 auf seinem Konto eingegangen ist (Bl. 26 GA). Auch aufgrund dieses Schreibens kann von einer Zahlung des Kaufpreises ausgegangen werden.

Die Antragsgegnerin zu 5 durfte als werdende Eigentümerin das Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 WEG auch wirksam für den Antragsgegner zu 4 ausüben.

Auch wenn ein werdender Wohnungseigentümer bei einer bereits bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft kein eigenes Stimmrecht erwirbt, kann jedoch der Veräußerer sein ihm bis zur Umschreibung zustehendes Stimmrecht an den werdenden Wohnungseigentümer übertragen (Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., RdNr. 8 a, 9 zu § 25 WEG). Eine entsprechende Übertragung des Stimmrechts ist durch § 4 Abs. 1 Nr. g des Kaufvertrages über ein Wohnungseigentum des Notars ####### vom 4. Mai 1999 zu UR Nr. 136/1999 erfolgt.

c) Interessenkollision des Antragsgegners zu 1:

Auch die Beurteilung der Kammer zur Stimmabgabe des Antragsgegners zu 1 in Bezug auf die Bestellung seiner Person als Verwalter lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Es liegt keine Interessenkollision i. S. d. § 25 Abs. 5 WEG vor. Ein Wohnungseigentümer ist nach der Rechtsprechung und ganz herrschender Lehre bei der Beschlussfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht gemäß § 25 Abs. 5 1. Fall WEG von einem Stimmverbot betroffen. Zwar betrifft der Bestellungsbeschluss die Vornahme eines Rechtsgeschäfts, jedoch verfolgt der Wohnungseigentümer dabei lediglich mitgliedschaftliche Interessen. Die Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen soll durch die Stimmverbote des § 25 Abs. 5 WEG nicht beeinträchtigt werden (Bärmann/Pick/Merke, a. a. O., RdNr. 102 zu § 25 WEG m. w. N.).

d) Rechtsmissbräuchliche Ausnutzung des Stimmrechts durch die Antragsgegner zu 2 und 3:

Eine dem Stimmrecht immanente Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben, der insbesondere eine rechtsmissbräuchliche Ausübung verbietet. Ob eine solche vorliegt, kann nur im Einzelfall festgestellt werden (Bärmann/Pick/ Merle, a. a. O., RdNr. 158 zu § 25 WEG).

Im vorliegenden Sachverhalt liegen keine objektivierbaren Tatsachen vor, aus denen auf einen Missbrauch des Stimmrechts durch die Antragsgegner zu 2 und 3 zu schließen ist. Der Antragsteller trägt hierzu im Wesentlichen lediglich nur allgemein vor, die Antragsgegnerin zu 2 betreibe ausschließlich Spielhallen und habe nicht die geringste Verwendungsmöglichkeit für eine zu Wohnzwecken dienende Eigentumswohnung. Auch der Antragsgegner zu 4 habe keine Verwendungsmöglichkeit für die von ihm erworbenen drei Garagen. Der einzige Grund für den Erwerb habe jeweils darin bestanden, zu Gunsten des Antragsgegners zu 1 in rechtswidriger Weise ein weiteres Stimmrecht zu begründen (Bl. 82 f. GA).

Dieses Vorbringen des Antragsstellers ist nicht geeignet, um eine rechtsmissbräuchliche Nutzung des Stimmrechts sicher annehmen zu können. Es handelt sich hierbei lediglich um bloße Mutmaßungen. Außerdem muss sich der Antragssteller vorhalten lassen, dass die Antragsgegner zu 2 und 3 auch das Recht haben, nach Belieben Grundeigentum zu erwerben.

e) Verstoß gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Bestellung des Antragsgegners zu 1 als Verwalter:

Unabhängig von der Frage, ob eine Beschlussanfechtung der richtige Rechts-behelf ist, der Antragsteller hätte als Wohnungseigentümer auch die Möglichkeit gehabt, sogleich gegen die übrigen Wohnungseigentümer eine gerichtliche Entscheidung auf Abberufung zu beantragen (OLGR Celle 1999, 217, 218; Bärmann/ Pick/Merle, a. a. O., RdNr. 189 zu § 26 ZPO), ist in der Bestellung des Antragsgegners zu 1 als Verwalter dennoch kein Verstoß gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung zu sehen.

Grundsätzlich entscheiden die Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG über die Abberufung des Verwalters selbst. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes i. S. d. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG hat nicht zur Folge, dass ein Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Abberufung des Verwalters hat. § 26 Abs. 1 WEG besagt zunächst nur, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen darf. Der wichtige Grund ist somit eine unerlässliche Mindestvoraussetzung für die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses i. S. v. § 26 Abs. 1 WEG über die Abberufung eines Verwalters. Selbst wenn ein wichtiger Grund vorliegt, ist damit noch nicht automatisch gesagt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter auch abberufen muss (OLGR Celle, a. a. O.).

Entsprechendes hat für eine Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses über die Bestellung des Verwalters zu gelten. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung bzw. Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses über die Bestellung eines Verwalters lässt sich deshalb nicht schon dann bejahen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und die Abberufung berechtigt wäre, sondern erst dann, wenn die Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 3, 4 WEG entspricht, d. h. nicht mehr vertretbar ist (OLGR Celle, a. a. O.).

Eine diesbezügliche Verletzung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, welche zu einer nichtvertretbaren Bestellung führen würde, ergibt sich, unabhängig der zwischen den Parteien streitigen Ursachen (Bl. 83 f, 89 f GA), nicht daraus, dass der Antragsgegner zu 1 dem Beschluss des Amtsgerichts Walsrode vom 10. März 1997 auf Entfernung eines Edelstahlrohres nicht nachgekommen ist. Entsprechendes gilt für die vom Antragsteller beschriebene Nutzungsänderung einer Bowlingbahn in ein Kerzengeschäft. Auch hat die Kammer in ihrem Beschluss vom 4. Dezember 2001 festgestellt, dass frühere Verfahren den Antragsgegner zu 1 auch nicht von vornherein persönlich als Verwalter ungeeignet erscheinen lassen, sodass auch insoweit seiner Bestellung kein in seiner Person liegender Grund zwingend entgegenstand (Bl. 67 GA).

III.

Da die sofortige weitere Beschwerde des Antragsstellers gegenüber dem früheren Vorbringen keine nennenswerten weiteren Gesichtspunkte aufzeigt und Rechtsfehler in dem angefochtenen Beschluss der Kammer nicht vorliegen, erscheint es angemessen, nach § 47 Satz 2 WEG zu bestimmen, dass die außergerichtlichen Kosten des sofortigen weiteren Beschwerdeverfahrens der Antragsgegner durch den Antragsteller zu erstatten sind.

Der Beschwerdewert war gemäß §§ 48 Abs. 3 WEG, 30 Abs. 2 KostO nach dem Regelwert festzusetzen.

Ende der Entscheidung