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Wirksamkeit einer Nachbewertungsklausel in Grundstückskaufverträgen mit der Treuhandanstalt.

OLG Dresden, Az. 18 U 1019/99, Urt. v. 27.10.1999

Aktenzeichen: 18 U 1019/99 3-O-945/98 LG Z.

IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

Verkündet am 27.10.1999

Die Urkundsbeamtin: Justizsekretärin

In dem Rechtsstreit

- Klägerin und Berufungsklägerin -

Prozessbevollmächtigte:

gegen

- Beklagte und Berufungsbeklagte -

Prozessbevollmächtigte:

wegen Forderung

hat der 18. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.09.1999 durch

Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht ,

Richterin am Landgericht und Richterin am Amtsgericht

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 23.12.1998 verkündete Urteil des Landgerichts Z., Az.: 3 O 945/98, aufgehoben.

2. Der Klageanspruch wird dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.

3. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung über die Höhe des Klageanspruchs an das Landgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Berufung vorbehalten bleibt.

Tatbestand

Die bis zum 31.12.1994 (§§ 1, 5 TreuhUmbenV) unter der Bezeichnung Treuhandanstalt (fortan: THA) auftretende Klägerin begehrt von der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der gemäß §§ 1, 4 des Gesetzes vom 24.08.1998 zur Eingliederung von Gemeinden und Gemeindeteilen in die Stadt Z. mit Wirkung zum 01.01.1999 eingegliederten Gemeinde O. (fortan: Gemeinde) unter Berufung auf eine sogenannte "Nachbewertungsklausel" Zahlung weiterer DM 178.128,00 nebst Zinsen für zwei zu Investitionszwecken veräußerte Grundstücke.

Die Gemeinde erwarb von der THA auf der Grundlage zweier Gemeinderatsbeschlüsse vom 26.01.1991 (Bl. 22, 26 d.A.) sowie entsprechender Bescheinigungen des Landratsamtes Z. über das Vorliegen besonderer Investitionszwecke (Bl. 19, 27 d.A.) mit notarieller Urkunde vom 22.04.1991 (Bl. 12 bis 17 d.A.) die in der Gemarkung O. belegenen, vormals volkseigenen Flurstücke Nrn. 1/1 (Grundbuch Nr. 61; Bl. 18 d.A.) und 191/1 (Grundbuch Nr. 156; Bl. 23 d.A.) zu einem Kaufpreis von insgesamt DM 79.350,00. Der Kaufpreisfindung lagen zwei Wertgutachten des Sachverständigen M. vom 25.02.1991 (Bl. 20, 21 und 24, 25 d.A.) zugrunde, auf die Bezug genommen wird. Gemäß § 3 Abs. 1 der notariellen Urkunde waren sich die vertragsabschließenden "Parteien (...) darüber einig, dass wegen des noch nicht funktionsfähigen Grundstücksmarktes eine verläßliche Ermittlung des Verkehrswertes z.Zt. nicht möglich" war. Sie trafen gemäß § 3 Abs. 2 des Kaufvertrages folgende Nachbewertungsvereinbarung:

"Der Verkäufer veranlaßt auf den 31.12.1993 eine Neubewertung des Verkaufspreises zum Bilanzstichtag, die, sollten sich die Parteien darüber nicht innerhalb von 2 Monaten nach diesem Datum anderweitig einigen, für beide Seiten verbindlich von einem öffentlich bestellten und vereidigten von der Industrie- und Handelskammer zu bestellenden Grundstückssachverständigen durchzuführen ist. Bei der Neubewertung bleiben solche etwaigen Werterhöhungen, die auf zwischenzeitliche Maßnahmen, wie insbesondere Bau- oder Erschließungsmaßnahmen, die der Käufer (bzw. die Gesellschaft) selbst durchgeführt oder für die er (sie) die Kosten getragen hat, unberücksichtigt. Übersteigt der so ermittelte Verkehrswert den dem Kaufpreis zugrunde gelegten vorläufigen Wert für den Grund und Boden um mehr als 12 % ("Freigrenze"), so hat der Käufer den Betrag in Höhe der die Freigrenze übersteigenden Wertdifferenz (...) an den Verkäufer zu bezahlen."

Das Grundeigentum wurde auf die Gemeinde umgeschrieben, die die Flächen erschlossen und - nach Aufteilung des Flurstücks 1/1 - teilweise an Gewerbetreibende veräußert hat. Mit Schreiben vom 15.02.1994 (Bl. 29, 30 d.A.) bezifferte die THA "unter Berücksichtigung der (...) Bodenrichtwerte" den Verkehrswert der Flurstücke auf insgesamt DM 342.916,00. Auf Bitten der Gemeinde (Bl. 31 d.A.) begründete sie die Höhe ihrer Kaufpreisnachforderung unter dem 17.03.1994 näher (Bl. 32, 33 d.A.). Nachdem dieses Schreiben unbeantwortet blieb, gab sie (vgl. Bl. 34) ein Gutachten in Auftrag, welches jedoch in der Folgezeit nicht erstellt wurde. Mit Schreiben vom 12.03.1996 (Bl. 35 bis 37 d.A.) und 05.06.1996 (Bl. 46 bis 48 d.A.) stellte die Gemeinde näher dar, aus welchen tatsächlichen und rechtlichen Gründe sie das Nachzahlungsbegehren für unberechtigt erachtete. Die Klägerin, die sich der Auffassung der Gemeinde nicht anzuschließen vermochte (Bl. 38 und 49 bis 52 d.A.), beauftragte am 03.06.1996 (Bl. 44, 45 d.A.) die ihr auf Anfrage (Bl. 42, 43 d.A.) von der IHK Südwestsachsen benannte (Bl. 41 d.A.), öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige H. mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, welches am 31.07.1996 vorgelegt wurde und auf das wegen der näheren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 53 bis 70 d.A.). Die Gemeinde verweigerte unter dem 12.03.1997 (Bl. 73 d.A.) auch die von der Klägerin auf der Grundlage des Gutachtens H. nunmehr geforderte (Bl. 71, 72 d.A.) Nachzahlung von DM 178.128,00.

Die Klägerin hat in erster Instanz die Auffassung vertreten, die Beklagte sei zur Zahlung des geforderten Betrages verpflichtet, weil die Nachbewertungsklausel in § 3 der Kaufvertragsurkunde als Individualabrede wirksam sei und es sich jedenfalls um eine der Nachprüfung nicht unterliegende Preisvereinbarung handele. Selbst wenn die Klausel jedoch an § 9 AGBG zu messen sei, werde die Beklagte hierdurch nicht unangemessen benachteiligt. Die Nachbewertungsabrede habe allein dazu gedient, das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung - Übertragung der Grundstücke - und Gegenleistung - Kaufpreis - angemessen zu bestimmen. Dies sei zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses wegen der damals bestehenden Bewertungsunsicherheit nicht möglich gewesen. Auch die Gutachten M. enthielten deshalb lediglich Näherungswerte. Dass sich die Nachbewertung allein zu ihren Gunsten habe auswirken sollen, liege darin begründet, dass der dem vereinbarten Kaufpreis zugrunde gelegte "vorläufige Wertansatz" von den Parteien übereinstimmend als "Mindestpreis" verstanden worden sei. Das Fehlen einer bezifferten "Kappungsgrenze" sei unschädlich. Zum einen sehe die Klausel eine "Freigrenze" von 12 % des "vorläufigen" Kaufpreises vor, zum anderen müsse die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der Käuferin auf keinen Fall mehr bezahlen, als unter den Bedingungen eines funktionsfähigen Grundstücksmarktes unmittelbar bei Vertragsabschluss vereinbart worden wäre. Schließlich habe sie das Nachbewertungsbegehren auch nicht verspätet geäußert.

Das Gutachten H. sei im Übrigen verbindlich. Die Sachverständige habe sich an den Werten des Gutachterausschusses des Landkreises Z.er Land orientiert und hieraus die maßgeblichen Ansätze ermittelt. Um der besonderen Situation der Grundstücke gerecht zu werden, habe sie hinreichende Abschläge vorgenommen.

Die Klägerin hat in erster Instanz beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie DM 178.128,00 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 4% für die Zeit vom 15.03.1997 bis zum 17.04.1997, in Höhe von 4,6% für die Zeit vom 18.04.1997 bis zum 11.03.1998 und in Höhe von 4,3% seit dem 12.03.1998 zu bezahlen.

Die Beklagte hat demgegenüber beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat gemeint, die Klägerin sei zu einer Geltendmachung des Nachbewertungsverlangens bis zum 31.12.1993 verpflichtet gewesen. Die erst am 03.06.1996 veranlasste Nachbewertung sei verfristet, hilfsweise werde Verwirkung eingewandt. Im Übrigen benachteilige sie die Klausel in § 3 des Kaufvertrages unter anderem auch deshalb in unangemessener Weise, weil für die Gemeinde über einen Zeitraum von mehr als 2 1/2 Jahren hinweg die auf diese zukommenden Belastungen weder überschaubar noch kalkulierbar gewesen seien.

Ungeachtet der Wirksamkeit der Nachbewertungsklausel sei im Übrigen das Wertermittlungsgutachten vom 31.07.1996 offenbar unrichtig und mithin nicht bindend. So seien Bodenrichtwerte aus dem Jahr 1996 zugrunde gelegt worden, obgleich als Bezugspunkt der 31.12.1993 vereinbart gewesen sei. Die aus dem Gutachten M. ersichtlichen örtlichen Verhältnisse - Zuschnitt, Stand der Erschließung - seien in Bezug auf beide Flurstücke nicht ausreichend gewürdigt worden. Auch berücksichtige das Gutachten H. weder die am 22.04.1991 gegebenen Altlasten und Immissionen noch die Baugrundverhältnisse, tatsächliche Umstände, die von elementarer Bedeutung für den Wert eines Grundstücks seien.

Das Landgericht hat die Klage mit - der Klägerin am 08.03.1999 zugestelltem - Urteil vom 23.12.1998 (Bl. 105 bis 113 d.A.), auf das Bezug genommen wird, abgewiesen. Gegen diese Entscheidung hat die Klägerin am 08.04.1999 Berufung eingelegt und diese mit dem am 10.05.1999, einem Montag, eingegangenen Schriftsatz vom 07.05.1999 begründet.

Zur Begründung ihres Rechtsmittels trägt sie - unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen - im wesentlichen vor,

das Landgericht habe anläßlich der mündlichen Verhandlung nicht zu erkennen gegeben, dass es die Nachbewertungsfrist in § 3 der Kaufvertragsurkunde als Ausschlussfrist verstehe. Diese Auslegung der Klausel sei im Übrigen unzutreffend und mit deren Wortlaut und Zwecksetzung nicht zu vereinbaren. Vielmehr bestimme der Terminus "auf den 31.12.1993" lediglich, ab wann sie eine Nachbewertung habe veranlassen müssen.

Sie stellt den Antrag,

die Beklagte unter Abänderung des am 23.12.1998 verkündeten Urteils des Landgerichts Z., Az.: 3 O 945/98, zu verurteilen, an sie 178.128,00 DM nebst Zinsen in Höhe von 4% für die Zeit vom 15.03.1997 bis zum 17.04.1997, in Höhe von 4,6% für die Zeit vom 18.04.1997 bis zum 11.03.1998 und in Höhe von 4,3% seit dem 12.03.1998 zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil, macht sich dessen Begründung zueigen und vertritt die Auffassung, bei der Auslegung der Formulierung "auf den 31.12.1993" sei zu berücksichtigen, dass es nicht dem Interesse der Gemeinde entsprochen habe, sich zeitlich unbegrenzt einem Nachbewertungsverlangen auszusetzen. Im Übrigen tritt sie den Argumenten der Klägerin unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens im einzelnen entgegen.

Wegen des weitergehenden Parteivortrags wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache teilweise Erfolg.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte gemäß § 3 Abs. 2 der Kaufvertragsurkunde ein Nachzahlungsanspruch dem Grunde nach zu (I.); hierüber ist durch Grundurteil zu befinden (§§ 304 Abs. 1 ZPO). Nachdem jedoch auch die Höhe des streitgegenständlichen Anspruchs streitig und insoweit eine Entscheidung des Senats nicht sachdienlich ist (§ 540 ZPO), ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, § 538 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO (II.).

I.

Das der Klägerin in § 3 des Kaufvertrages eingeräumte Recht, eine Nachbewertung der streitgegenständlichen Flurstücke "auf den 31.12.1993" zu verlangen, musste nicht bis zu dem genannten Zeitpunkt geltend gemacht werden; entgegen der von der Beklagten vertretenen Auffassung handelt es sich insoweit nicht um eine Ausschlussfrist (1.). Die dem Anwendungsbereich des AGBG unterfallende Nachbewertungsklausel ist wirksam, weshalb dahinstehen kann, ob sich der "Kaufpreisanpassungsanspruch" der Klägerin gleichermaßen auch aus der in § 11 des Kaufvertrages vereinbarten salvatorischen Klausel ergeben könnte (2.). Das Wertermittlungsgutachten der Sachverständigen H. vom 31.07.1996 ist jedoch offenbar unrichtig entsprechend § 319 Abs. 1 BGB, weshalb die Beklagte hieran nicht gebunden ist und vielmehr eine Bestimmung des Verkehrswerts der vertragsgegenständlichen Flurstücke durch Urteil erfolgen muss (3.).

1. Im Ergebnis einer am Wortlaut der Nachbewertungsklausel, den wirtschaftlichen und tatsächlichen Hintergründen des Vertragsabschlusses sowie den Verständnismöglichkeiten der Vertragsparteien ausgerichteten Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der Nachbewertungsklausel ist davon auszugehen, dass diese eine verbindliche Ermittlung des Verkehrswerts der maßgeblichen Flurstücke zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhand der zum 31.12.1993 vorhandenen Erkenntnismöglichkeiten im Wege eines Schiedsgutachtens vereinbart haben (1.). Die Stichtagsregelung - 31.12.1993 - stellt mithin keine Ausschlussfrist dar (2.), der Klägerin ist unter Berücksichtigung der konkreten Umstände die Geltendmachung des Nachbewertungsverlangens nicht aufgrund der Dauer des Nachbewertungsverfahrens verwehrt (3.).

1.1. Ausweislich Ziffer 4 der Anlage IX zum 1. Staatsvertrag über die Schaffung einer Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion vom 18.05.1990 (Schönfelder II, Ordnungsnummer 1; fortan: StVertr) konnte mit Rücksicht auf das Fehlen eines funktionsfähigen Marktes für Grund und Boden und entsprechender Marktpreise im Rahmen der Vertragsfreiheit mit den üblichen Klauseln vorgesehen werden, den zunächst vereinbarten Grundstückspreis nach Ablauf einer Übergangsfrist einer Überprüfung und nachträglichen Anpassung zu unterziehen. Dabei mussten Verfügbarkeit und Beleihungsfähigkeit des Grundstücks gesichert, die Übergangszeit kurz und die Kalkulierbarkeit der Belastung für den Erwerber gewährleistet sein. Auch bei Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrages am 22.04.1991 war, wie sich aus § 3 Abs. 1 der notariellen Urkunde ergibt, eine verlässliche Ermittlung des Verkehrswerts der maßgeblichen Flurstücke nicht möglich. Mit Vereinbarung der Nachbewertungsklausel in § 3 Abs. 2 des Kaufvertrages haben die Parteien mithin den damaligen tatsächlichen Verhältnissen Rechnung getragen. Denn es ist allgemein bekannt (§ 291 ZPO), dass das Fehlen eines Grundstücksmarktes in der früheren DDR zur Folge hatte, dass beim Verkauf vergleichbarer Grundstücke in vergleichbarer Lage vereinbarte Preise, die die Feststellung des Verkehrswerts in objektivierbarer Weise ermöglicht hätten, nicht vorlagen und damit die Gefahr bestand, dass der für die verkauften Grundstücke vereinbarte Preis ihrem Verkehrswert nicht entsprach (so auch: BGH, Urteil vom 26.02.1999, MDR 1999, 735)

Der Einwand der Beklagten, mit Rücksicht auf die beiden Wertgutachten M. vom 25.02.1992 seien vorliegend - ausnahmsweise - zuverlässige Bewertungsgrundlagen vorhanden gewesen, weshalb ein Bedürfnis für eine Nachbewertung nicht vorgelegen habe, vermag demgegenüber nicht zu überzeugen. Die Behauptung steht zum einen im Widerspruch zum Wortlaut des § 3 Abs. 1 der Kaufvertragsurkunde. Zum anderen jedoch beruhten die Ergebnisse des Gutachtens M. - wie sich aus dem in Ansatz gebrachten "durchschnittlichen Vergleichswert" sowie den im einzelnen bezeichneten "Wertungsfaktoren" erschließt - auf der Arbeitsrichtlinie zur vorläufigen Bewertung von Grund und Boden vom 18.07.1990 (abgedruckt bei: Rhode/Frank, Grundeigentumsrecht und Bodennutzungsrecht in den neuen Bundesländern, Bd. III, 2. Aufl., Ziff. 5820), einer seit Inkrafttreten der Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (WertV) auch in den neuen Bundesländern zum 03.10.1990 (vgl. Kleiber, WertR/WertR-Ost, 4. Aufl., Rdz. 4 bis 6) für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken nicht mehr maßgeblichen "Arbeitsorientierung" zur vorläufigen Bewertung von Grund und Boden bei Aufstellung der DM-Eröffnungsbilanz, die lediglich der "Eröffnung des marktwirtschaftlichen Verkehrs mit Grund und Boden" dienen sollte (vgl. Einleitung der Arbeitsrichtlinie). Infolgedessen waren die beiden "Wertermittlungsgutachten" des Sachverständigen M. nach der Überzeugung des Senats objektiv nicht zur Beseitigung vorhandener Bewertungsunsicherheiten geeignet. Vielmehr sollten diese - dies ergibt sich auch aus deren Kürze sowie der Gewichtung der Ausführungen zu den Punkten Grundstücksbeschreibung einerseits und Wertermittlung andererseits -, wie mit den Parteien im Senatstermin ausführlich erörtert, der verbindlichen Feststellung der bei Kaufvertragsabschluss maßgeblichen tatsächlichen Verhältnisse dienen.

In Würdigung der Gesamtumstände nämlich ist davon auszugehen, dass die im Kaufvertrag gewählte Formulierung - von der Klägerin "auf den 31.12.1993" zu veranlassende Neubewertung des "Verkaufspreises zum Bilanzstichtag" - dahin zu verstehen ist, dass auf der Grundlage der bis zum 31.12.1993 gewonnenen, eine Feststellung des Verkehrswerts in objektivierbarer Weise ermöglichenden Erkenntnisse eine Überprüfung des "vorläufigen Wertansatzes" bezogen auf den Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses erfolgen sollte. Zwar ist die THA zunächst nicht in Übereinstimmung mit der nunmehrigen Auslegung auch der Klägerin vorgegangen. Vielmehr hat sie mit Schreiben vom 15.02.1994 "unter Berücksichtigung der (...) Bodenrichtwerte", die sich aus einer Konsultation beim Landratsamt Z., Gutachterausschuss, ergeben hatten, eine Wertermittlung bezogen auf den Beginn des Jahres 1994 durchgeführt. Dass letztlich maßgebend der Verkehrswert der Flurstücke zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses sein sollte, steht zwischen den Parteien jedoch außer Streit und ergibt sich insbesondere auch aus der - jedenfalls klarstellenden - Festlegung, dass "bei der Neubewertung solche etwaigen Werterhöhungen, die auf zwischenzeitliche Maßnahmen" zurückzuführen sind "unberücksichtigt" bleiben sollten (aA: KG Berlin, Urteil vom 13.03.1998, DB 1998, 1277 f. - in Bezug auf eine allerdings im Detail anderslautende Nachbewertungsklausel).

1.2. Vor diesem Hintergrund rechtfertigen weder Wortlaut der Klausel noch Interessenlage der Parteien bei Kaufvertragsabschluss die Annahme einer Ausschlussfrist. Ob und inwieweit es sich bei der Wendung "auf den (Datum)", die ausweislich der zu Nachbewertungsklauseln in Verträgen mit der THA/BVS ergangenen Rechtsprechung vielfach verwandt (vgl. KG, a.a.O.; LG Rostock, OLG - Neue Länder 1999, 123 ff.; OLG Naumburg, OLG-NL 1996, 121 f.; OLG Naumburg, VIZ 1998, 412 ff.) wurde, um die Vereinbarung einer Ausschlussfrist handelt, bedarf der Auslegung (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 58. Aufl., Rdn. 7 vor § 194). Formulierungen wie "kann nur ... erfolgen", "das Recht erlischt" oder "ist ausgeschlossen" sprechen für das Vorliegen einer Ausschlussfrist (aaO). So hat auch das OLG Rostock mit Urteil vom 16.12.1998 (OLG-Report 1999, 207 ff.) die Klausel, "spätestens innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsschluss" als Ausschlussfrist verstanden. Eine vergleichbare Wendung wurde vorliegend jedoch nicht gewählt. Zwar hat die Beklagte bereits in erster Instanz unter Bezugnahme auf die Entscheidung des OLG Rostock vom 25.07.1996, der allerdings (vgl. VIZ 1996, 736 ff.) eine anderslautende Formulierung - "innerhalb von zwei Jahren nach dem 31.03.1991..." - zugrunde lag, die Auffassung vertreten, die Klägerin habe das Nachbewertungsverlangen spätestens bis zum 31.12.1993 äußern müssen. Vorprozessual hat sie sich hierauf jedoch nicht berufen. Auch hat sie tatsächliche, diese Folgerung stützende Umstände nicht vorgetragen. Sie meint lediglich, die Parteien seien übereinstimmend davon ausgegangen, dass das Nachbewertungsverlangen nicht zeitlich unbegrenzt habe geltend gemacht werden können. Dieses - zutreffende - Verständnis rechtfertigt jedoch nicht die Annahme einer Ausschlussfrist. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Bewertung in einer angemessenen Zeit nach dem Bewertungsstichtag erfolgen sollte. In Übereinstimmung hiermit steht auch, dass es der THA nach den vertraglichen Vorgaben oblag, zunächst eine gütliche Einigung anzustreben. Nachdem jedoch der Verkehrswertermittlung die am 31.12.1993 vorliegenden Erkenntnisse über die Marktverhältnisse zugrundezulegen waren, konnte von der THA redlicherweise nicht sowohl die Ermittlung der maßgeblichen Bewertungskriterien als auch eine tatsächliche Bewertung als Grundlage eines Einigungsversuchs bezogen auf denselben Zeitpunkt erwartet werden.

1.3. Das Nachbewertungsverlangen wurde mit Schreiben vom 15.02.1994 geäußert. Damals wurde der Gemeinde auf der Grundlage zwischenzeitlich ermittelter Bodenrichtwerte ein Einigungsvorschlag unterbreitet. In der Folgezeit haben die Parteien zunächst über die Grundlagen der Nachbewertung verhandelt. Unter dem 19.04.1994 teilte die THA der Gemeinde dann mit, dass ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Nachbewertungsgutachtens betraut worden war. Diese Vorgehensweise stand zwar nicht in Einklang mit den vertraglichen Vorgaben, die eine Nachbewertung durch einen "öffentlich bestellten und vereidigten von der Industrie- und Handelskammer zu bestellenden Grundstückssachverständigen" vorsahen. Auch ist der Umstand, dass dieser Sachverständige aus unbekannten Gründen nicht tätig wurde, der Klägerin - entgegen der von dieser vertretenen Auffassung - durchaus zuzurechnen. Unstreitig jedoch - dies ergibt sich auch aus dem zu den Akten gereichten Schriftverkehr - haben die Parteien noch bis zur Beauftragung der von der IHK benannten Sachverständigen H. über Möglichkeiten eine vergleichsweisen Einigung verhandelt. Unter diesem Umständen fehlt es bereits an einem - ein etwaiges Schutzbedürfnis der Beklagten rechtfertigenden - vertrauensstiftenden Verhalten der Klägerin, weshalb sich die Beklagte nach der Überzeugung des Senats daher weder unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung (vgl. Palandt-Heinrichs, aaO, Rdz. 87 zu § 242) noch unter dem des widersprüchlichen Verhaltens (aaO, Rdz. 55 zu § 242) auf die zwischenzeitliche Dauer des Nachbewertungsverfahrens mit Erfolg berufen. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Gemeinde, wie sie mit Schreiben vom 03.03.1994 behauptet hat, "unter Beachtung der Preisbindung gemäß Treuhandvertrag die(se) Flurstücke weiterveräußert" hat, mithin zu einer "Weitergabe" der sich aus der Kaufpreisnachbewertung anteilig ergebenden Mehrkosten (möglicherweise) nicht mehr in der Lage ist. Zum einen nämlich bestand gemäß § 4 des Kaufvertrages keine "Kaufpreisbindung", vielmehr war die Gemeinde zur Abführung eines etwaigen Mehrerlöses verpflichtet. Zum anderen ist die Veräußerung der Flurstücksteile bereits vor der erstmaligen Geltendmachung des Nachbewertungsverlangens erfolgt.

2. Die Nachbewertungsklausel in § 3 Abs. 2 der Kaufvertragsurkunde ist einer Überprüfung anhand des AGB-Gesetzes zugänglich, sie stellt sich jedoch nicht als überraschend (§ 3 AGBG) oder gemäß § 9 AGBG unwirksam dar.

2.1. Wie bereits (vorstehend, Ziffer 1.2.) ausgeführt, befassen sich verschiedene Entscheidungen mit der streitgegenständlichen Klausel vergleichbaren Formulierungen, was für das Vorliegen von seitens der THA vorformulierten Vertragsbedingungen im Sinne von § 1 Abs. 1 AGBG spricht. Dem Vortrag, die streitgegenständliche Nachbewertungsklausel sei auch in einer veröffentlichten Vertragssammlung enthalten, ist die Klägerin nicht entgegengetreten. Sie hat lediglich gemeint, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses seien die Niederlassungen der THA noch nicht angehalten gewesen, "Musterklauseln" zu verwenden. Dies schließt allerdings die tatsächliche Verwendung von Formularklauseln auch zu diesem Zeitpunkt nicht aus. Wenn jedoch, wie hier, bereits der äußere Anschein für das Vorliegen einer Formularklausel spricht, dann obliegt der Klägerin, als Verwenderin, die Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung, die Vertragsbedingung sei dennoch zwischen den Vertragsparteien im einzelnen ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 AGBG). Ihr Vortrag, im Vorfeld der Beurkundung sei im einzelnen über den Kaufpreis und dessen Vorläufigkeit und das Erfordernis einer Nachbewertungsklausel gesprochen worden, die Beklagte habe diese Klausel akzeptiert, da sie deren sachliche Notwendigkeit eingesehen habe, genügt den an die schlüssige Darlegung einer Individualabsprache zu knüpfenden Anforderungen nicht. Insbesondere ist nicht ersichtlich, ob und inwieweit die Klägerin die Regelung überhaupt zur Disposition gestellt hat.

2.2. Die Nachbewertungsklausel ist nicht überraschend im Sinne von § 3 AGBG. Die maßgebliche Vertragsbestimmung schließt unmittelbar an die Vereinbarungen über die Kaufpreishöhe an und auch § 3 Abs. 1 des Kaufvertrages verdeutlicht, dass nach der übereinstimmenden Auffassung der Vertragsparteien eine endgültige Festlegung des Verkehrswerts zum damaligen Zeitpunkt noch nicht möglich war.

2.3. § 8 AGBG steht im Übrigen - entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung - einer Inhaltskontrolle nicht entgegen. Allein der Umstand, dass Ziffer 4 der Anlage IX zum StVertr eine Nachbewertung des Verkehrswerts von Immobilien zuließ, rechtfertigt nicht die Annahme, es handele sich bei der streitgegenständlichen Nachbewertungsklausel nicht um eine von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelung. Die genannte - vom Leitbild des § 433 BGB abweichende - Bestimmung gestattete "im Rahmen der Vertragsfreiheit" lediglich die Vereinbarung einer "Übergangsfrist (...) mit üblichen Klauseln", die näher dargestellten Voraussetzungen genügen mussten. Ob und inwieweit die unter Berufung auf Ziffer 4 der Anlage IX zum StVertr getroffenen Abreden jedoch den Vorgaben dieser Regelung tatsächlich entsprechen, es sich mithin um "übliche Klauseln" im genannten Sinne handelt, beurteilt sich (auch und gerade) nach dem AGBG.

2.4. Eine nachträgliche Kaufpreisanpassung ist, wie sich aus § 11 Nr. 1 AGBG entnehmen lässt, nicht schlichtweg ausgeschlossen (ebenso: LG Rostock, a.a.O.; BGH, BGHZ 93, 252 ff., 257). Zwar ist diese Bestimmung unanwendbar, wenn es sich nicht um das Entgelt für Waren oder Leistungen - gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 HGB a.F. bewegliche Sachen, nicht hingegen Grundstücke - handelt. Jedoch ist anerkannt, dass Preiserhöhungsklauseln in Grundstücksgeschäften einer Kontrolle nach § 9 AGBG unterliegen (Zeuner, Privatisierungsverträge der Treuhandanstalt in der Gesamtvollstreckung ehemaliger Treuhandunternehmen, ZIP 83, 1365 ff., 1369; Wolf/Horn/Lindacher-Wolf, AGBG, 3. Aufl., Rdn. 12 zu § 11 Nr. 1).

Dies gilt selbst dann, wenn es sich um eine Anpassungsklausel mit Verhandlungspflicht handelt (Wolf/Horn/Lindacher-Wolf, a.a.O., Rdn. 5 u. 7 zu § 11 Nr. 1 AGBG). Die Vorschrift ermöglicht daher auch die Überprüfung sogenannter Nachbewertungsklauseln in Grundstückskaufverträgen mit der Treuhandanstalt (a.a.O., Rdn. 12; Zeuner, a.a.O.). Dem steht auch nicht entgegen, dass vorliegend die Verkehrswertermittlung einem Sachverständigen, mithin einem Dritten im Sinne des § 317 BGB, vorbehalten war. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, ist es nämlich ohne Belang, ob das Bestimmungsrecht vom Verwender selbst oder von einem Dritten ausgeübt werden kann (Wolf/Horn/Lindacher-Wolf, a.a.O., Rdn. 5 zu § 11 Nr. 1; KG, DB 1998, 1277 f., 1278).

Ob und unter welchen Voraussetzungen Nachbewertungsklauseln in Grundstückskaufverträgen der THA wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 9 AGBG unwirksam sind, wird in der Rechtsprechung kontrovers diskutiert. Ungeachtet der im Einzelfall jeweils im Detail unterschiedlichen Klauseln haben das OLG Rostock, 1. Zivilsenat (VIZ 1996, 736 ff.) und das OLG Naumburg (VIZ 1998, 412 ff.) eine Zulässigkeit der Klausel verneint, wohingegen sich das Kammergericht (DB 1998, 1277 f.), das Landgericht Rostock (OLG Neue Länder 1999, 123 ff.), das Oberlandesgericht Rostock, 6. Zivilsenat (OLG-Report 1999, 207 ff.) und 7. Zivilsenat (OLG Neue Länder 1996, 121 f.) für eine Zulässigkeit der Klausel ausgesprochen haben. Der Senat, der sich hieran durch die - die Revision gegen das Urteil des OLG Naumburg vom 09.12.1997 (VIZ 1998, 412 ff.) zurückweisende - Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26.02.1999 (MDR 1999, 735; vollständigere Fundstelle: Juris) nicht gehindert sieht, weil dort die Frage einer etwaigen AGB-Gesetzwidrigkeit offen gelassen wurde, schließt sich der letztgenannten Auffassung an.

a) Der in der Berufungserwiderung geäußerte Vorwurf der Beklagten, die Nachbewertungsklausel ermögliche es der Klägerin, zwischenzeitliche Wertsteigerungen des maßgeblichen Grundstücks abzuschöpfen, geht mit Rücksicht auf die im vorliegenden Fall vertraglich vorgesehene Ermittlung des Verkehrswertes bezogen auf den Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses (vgl. vorstehend I.1.1.) ins Leere. Auch nach Auffassung des Oberlandesgerichts Naumburg (VIZ 1998, 412 ff., 414) wird eine auf den Vertragsabschlusstag abstellende Nachbewertung dem Anliegen, das aufgrund des nicht funktionierenden Grundstücksmarktes mit dem zunächst vereinbarten Kaufpreis lediglich vorläufig gefundene Ergebnis noch einmal zu überprüfen, in der Hoffnung, aufgrund nachträglich gewonnener Erkenntnisse vormalige Unwägbarkeiten auszuräumen und nunmehr zu einem angemessenen Preis-Leistungsverhältnis zu gelangen, gerecht.

b) Auch der Umstand, dass der Rechtsvorgängerin der Beklagten ihrerseits nicht ebenfalls ein Anpassungsrecht - ein Anspruch auf Kaufpreisminderung - eingeräumt wurde, lässt die Klausel unter den gegebenen Umständen nicht als unangemessen erscheinen. Zwar mag es sein, dass grundsätzlich, soll der Verkehrswert kaufpreisbestimmend sein, dies in gleicher Weise für beide Kaufvertragsparteien gelten muss (so: OLG Naumburg, a.a.O., 415). Eines Anpassungsanspruchs auch des Käufers bedarf es jedoch dann nicht, wenn - wie hier - nach der übereinstimmenden Auffassung der Vertragsparteien ein die Höhe des "vorläufigen Wertansatzes" unterschreitender Verkehrswert tatsächlich nicht zu erwarten ist.

Der Entscheidung des OLG Naumburg, das insoweit einen anderen Standtpunkt vertritt, lag ein auf Vergleichspreisen aus Niedersachsen beruhender "vorläufiger Wertansatz" zugrunde, mithin ein an den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (WertV, BGBl. I 1988, 2209) ausgerichtetes Bewertungsverfahren. Die Gutachten M. beruhen demgegenüber nicht auf vergleichbar objektiven, weil an konkreten Marktverhältnissen orientierten, Bewertungskriterien. Vielmehr wurden (vgl. vorstehend, Ziff. I.1.1.) die Vorgaben der Arbeitsrichtlinie vom 18.07.1990 beachtet, ein Verfahren, das unter Beachtung der Prinzipien des Handelsgesetzbuchs zur kaufmännischen Vorsicht erarbeitet (Teil I Ziff. 2) wurde und das lediglich der Ermittlung eines dem Niedrigstwertprinzip folgenden (Teil I Ziff. 3), späteren Korrekturen zugänglichen, "Ausgangswertes" diente. Die Klägerin verweist daher nach der Überzeugung des Senats berechtigt darauf, dass die Parteien den vereinbarten Kaufpreis als "Mindestbetrag" verstanden haben. Auch die Beklagte hat nicht behauptet, ihre Rechtsvorgängerin habe erwartet, der tatsächliche Verkehrswert der beiden Grundstücke könne auch unter dem vereinbarten Kaufpreis liegen.

In Übereinstimmung mit der auch vom Kammergericht (DB 1998, 1277 f., 1278) vertretenen Auffassung ist im Übrigen davon auszugehen, dass die THA ein berechtigtes Interesse an der Nachbewertungsklausel hatte. Sie musste einen öffentlichen Auftrag erfüllen und den zum Verkauf stehenden Grund und Boden zu angemessenen Preisen veräußern. Andererseits hatte sie - ebenso wie die potentiellen Käufer und Investoren - ein Interesse daran, nicht zuzuwarten, bis sich ein verlässlicher Grundstücksmarkt herausgebildet hatte, sondern schnellstmöglich Grund und Boden für Investitionen zur Verfügung zu stellen. Vor diesem Hintergrund waren sich beide Parteien des Risikos bewusst, das sich aus dem Nichtbestehen eines intakten Grundstücksmarktes und der Verkehrswertentwicklung ergab. Um dieses Risiko einzuschränken, vereinbarten sie die Nachbewertungsklausel.

c) Auch der Umstand, dass die Klausel keine - bezifferte - Festsetzung einer Obergrenze vorsieht, begegnet keinen Bedenken. Zwar verweisen Wolf und Zeuner (jeweils a.a.O.) darauf, dass Nachbewertungsklauseln allenfalls kurzfristig zur Behebung einer vorübergehenden Bewertungsunsicherheit zuzulassen sind und dann eine für den Käufer überschaubare und kalkulierbare Begrenzung nach oben vorsehen müssen. Diese Auffassung stützt sich auf verschiedene Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (vgl. z.B. BGHZ 92, 200 ff., 203; BGHZ 82, 21 ff., 27), denen jedoch Klauseln, die die Möglichkeit nachträglicher Preiserhöhungen vorsahen, zugrunde lagen. Anders als vorliegendend - hier erfährt durch die Nachbewertung das dem Vertragsabschluss zugrunde liegende Verhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert des Grundstücks keine Veränderung -, ermöglichten die vom BGH in den vorzitierten Entscheidungen einer Inhaltskontrolle unterzogenen Klauseln jeweils die Abwälzung von Kostensteigerungen, die erst nach Vertragsabschluss eintreten sollten. Lediglich für derartige Konstellationen hat es der Bundesgerichtshof für erforderlich erachtet, der von der Preiserhöhung betroffenen Vertragspartei jedenfalls die Möglichkeit einer Lösung vom Vertrag einzuräumen.

Vorliegend hingegen sollte gerade durch die Vereinbarung der maßgeblichen Nachbewertungsklausel dem Äquivalenzprinzip Rechnung getragen werden. Ein etwa von der Gemeinde danach zu entrichtender Betrag war - aufgrund des nicht funktionierenden Grundstücksmarktes - für keine der Parteien bezifferbar oder als Forderung oder Verbindlichkeit bilanzierbar. Durch die Festlegung eines Mindestpreises war zwar die Beleihungsfähigkeit des Grundstücks gesichert, die auf die Gemeinde infolge der Nachbewertung zukommende Belastung war jedoch nicht in der Weise kalkulierbar (Ziff. 4 Anlage IX zum StVertr), dass etwa entsprechende Rücklagen hätten gebildet werden können. Dies ist jedoch nach der Überzeugung des Senats auch nicht erforderlich. Die Gemeinde nämlich verfügte über einen dem Umfang der noch auf sie zukommenden Belastungen entsprechenden Vermögenswert, sie konnte sich mit zunehmendem Zeitablauf auf eine langsam eintretende Konsolidierung der Marktverhältnisse verlassen. Ihr war die Verfügung über die Grundstücke möglich und sie hat dies auch tatsächlich getan. Ihr stand es frei, von den Käufern höhere Preise zu fordern oder ihrerseits Nachbewertungsklauseln zu vereinbaren. Eines weitergehenden Schutzes durch eine betragsmäßige Festlegung des Nachbewertungsrisikos bedurfte sie mithin, weil sie in ihrer wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit - objektiv - nicht eingeschränkt war, nicht. Demgegenüber hätte eine "Deckelung" des Kaufpreises auf etwa einen bestimmten Prozentsatz des vereinbarten "vorläufigen Wertansatzes", wie von Zeuner (a.a.O.) gefordert, zur Folge, dass die THA entgegen ihrem Auftrag und dem Zweck der Nachbewertungsklausel in jedem Einzelfall hätte gewärtigen müssen, die Liegenschaften "unter Wert" zu veräußern. Es kann jedoch nicht Sinn einer Inhaltskontrolle nach dem AGBG sein, denjenigen Grunderwerbern, die bis zur Konsolidierung des Grundstücksmarktes Investitionen vorgenommen haben, sachlich nicht gerechtfertigte und an marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht orientierte Vermögensvorteile zu verschaffen. So hat - allerdings für den Geschäftsverkehr unter Kaufleuten - auch der Bundesgerichtshof (BGHZ 92, aaO, 204) darauf verwiesen, dass es in der Natur der Sache liege, dass ein Recht des Unternehmers zur Bestimmung der (...) zu zahlenden Preise für den Besteller ein Unsicherheitsmoment schaffe, welches jedoch mit Rücksicht auf die allgemeine Vertragsfreiheit hinnehmbar sei, sofern Obergrenze der allgemein am Markt durchgesetzte Preis sei. Nichts anderes kann auch hier gelten, zumal der Gemeinde die Entwicklung der Marktverhältnisse nicht verborgen geblieben sein sollte und die Gemeinde - wegen der vereinbarten "Freigrenze" - in keinem Falle mehr, als den dem tatsächlichen Verkehrswert der Grundstücke zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entsprechenden Preis wird zahlen müssen.

d) Nachdem die Klausel schließlich die Bewertung durch einen von der IHK zu bestellenden Sachverständigen vorsieht (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdn. 127 zu § 9 AGBG), die Auswahl des (Schieds-) Gutachters durch eine vertrauenswürdige und unabhängige Stelle mithin gewährleistet ist (vgl. OLG Naumburg, VIZ 1998, aaO), bestehen auch unter diesem Gesichtspunkt keine Bedenken gegen deren Wirksamkeit.

e) Auch mit Rücksicht auf die in Ziffer 4 der Anlage IX zum StVertr vorgesehene "kurze" Übergangszeit (vgl. auch BGH MDR 1999, 735) ist schließlich eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten nicht ersichtlich. Die Vereinbarung eines "Nachbewertungszeitraums" von etwa 2 bis 3 Jahren war, wie aus den zitierten Entscheidungen ersichtlich, üblich und dem Umstand geschuldet, dass für eine nachvollziehbare Verkehrswertermittlung nach dem Vergleichsverfahren (vgl. WertV) zunächst amtliche Kaufpreissammlungen gefertigt und von den Gutachterausschüssen ausgewertet werden mussten. Dass dies geraume Zeit in Anspruch nehmen werde, war auch für die Gemeinde durchaus absehbar.

2.5. Es bedarf nach alledem keiner Entscheidung, ob sich ein Anspruch der Klägerin auf Vereinbarung eines dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung entsprechenden Kaufpreises in Höhe des tatsächlichen Verkehrswerts der Grundstücke zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses auch aus der unter § 11 des Kaufvertrages vereinbarten salvatorischen Klausel oder - wie das OLG Karlsruhe (DB 1998, 1278 f., 1279) sowie der 1. Senat des OLG Rostock (VIZ 1996, 736 ff., 737) meinen - aus einer ergänzenden Vertragsauslegung ergeben könnte.

3. Hinsichtlich der Höhe des von der Klägerin beanspruchten Nachzahlungsbetrages ist der Rechtsstreit noch nicht zur Entscheidung reif, denn die Parteien sind an die Feststellungen des Sachverständigengutachtens H. nach der Überzeugung des Senats nicht gebunden. Allerdings ist bereits mit Rücksicht auf die dem Niedrigstwertprinzip folgende "Arbeitsrichtlinie", anhand derer der vertraglich vereinbarte "vorläufige Wertansatz" ermittelt wurde, mit der für den Erlaß eines Grundurteils vorauszusetzenden hohen Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass der geltend gemachte Anspruch in irgendeiner Höhe besteht (vgl. Zöller-Vollkommer, ZPO, 21. Aufl., Rdz. 6 zu § 304).

3.1. Die Nachbewertungsregelung enthält eine Schiedsgutachterklausel; dem Sachverständigen oblag es lediglich, Tatumstände festzustellen und Tatfragen zu entscheiden, ohne dass er befugt war, darüber zu befinden, welche Verpflichtungen sich daraus für die Parteien ergeben (Zöller-Geimer, ZPO, 21. Aufl., Rdn. 4 u. 67 ff. zu § 125). Bei dem - in Übereinstimmung mit den formellen Vorgaben des § 3 Abs. 2 in der Kaufvertragsurkunde - erstellten Wertermittlungsgutachten der Sachverständigen H. vom 31.07.1996 handelt es sich mithin um ein Schiedsgutachten, welches in entsprechender Anwendung des § 319 Abs. 1 BGB für die Parteien des Schiedsgutachtervertrages - wie auch für ihre Rechtsnachfolger (a.a.O., Rdn. 61 zu § 1029) - grundsätzlich verbindlich ist. Eine gerichtliche Überprüfung kommt jedoch bei offenbarer Unrichtigkeit in Betracht. Dies ist dann anzunehmen, wenn sich die offenbare Unrichtigkeit eines Schiedsgutachtens einem sachkundigen Betrachter sofort aufdrängt (BGH NJW-RR 1993, 1034 f.) oder wenn die Ausführungen des Sachverständigen so lückenhaft sind, dass selbst der Fachmann das Ergebnis aus dem Zusammenhang des Gutachtens nicht überprüfen kann (BGH MDR 1988, 381). Dies ist vorliegend der Fall. Die - darlegungsbelastete (BGH NJW 1984, 43 ff.) - Beklagte hat Tatsachen vorgetragen, aus denen sich schlüssig Mängel in der Leistungsbestimmung ergeben.

3.2. So geht die Bewertung der Sachverständigen H. von Bodenrichtwerten für das Jahr 1996 aus und nicht, wie vertraglich vereinbart, von den Erkenntnissen, die zum 31.12.1993 vorlagen. Zwar ist die richterliche Überprüfung von Schiedsgutachten auf Kriterien beschränkt, von denen feststeht, dass jede Entscheidung unbillig ist, die das vorgegebene Kriterium außer Betracht läßt (BGH NJW 1996, 452 f.). Dies ist jedoch zu bejahen. Auf der Grundlage des Schreibens der THA vom 15.02.1994 ist nämlich davon auszugehen, dass bereits zum damaligen Zeitpunkt Bodenrichtwerte vorlagen, die von den dem Gutachten H. zugrundegelegten Werten erheblich abweichen. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Sachverständige H. eine "Abzinsung auf den Bewertungsstichtag" vorgenommen hat. Nach der Überzeugung des Senats trägt die rückwirkende Abzinsung der für das Jahr 1996 ermittelten Bodenrichtwerte den an den tatsächlichen Marktverhältnissen orientierten Schwankungen der Verkehrswerte im Zeitraum zwischen dem 31.12.1993 und dem Jahr 1996 nicht nachvollziehbar Rechnung.

3.3. Das Gutachten ist zudem lückenhaft.

a) Ausweislich Ziffern 2.4.2 und 3.1 des Gutachtens H. wurden jedenfalls die bei der ursprünglichen Kaufpreisbewertung durch den Sachverständigen M. berücksichtigten Altlasten und Immissionen (Wismut-Halden, Bahnverkehr) nicht in die Bewertung einbezogen. Dem kann die Klägerin zunächst nicht entgegenhalten, dass ausweislich § 7 des Kaufvertrages eine "Freistellung von Altlasten" vereinbart war. Die Klausel sieht einen Ausschluss der Verkäuferhaftung für etwaige Bodenverunreinigungen vor; im Übrigen hat die THA lediglich ihre Unterstützung bei der Verfolgung eines etwaigen Antrages auf Freistellung von den finanziellen Aufwendungen für mögliche umweltbeeinträchtigende Altlasten in Aussicht gestellt. Gerade der Ausschluss jeglicher Gewährleistung für etwaige Altlasten muss daher auch zu einer Berücksichtigung von Bodenverunreinigungen bei der Nachbewertung führen.

b) Ob entsprechendes auch für die von dem an der nordöstlichen Grenze des Flurstücks 1/1 belegenen Faulteich ausgehende Geruchsbeeinträchtigung gilt, ist derzeit einer abschließenden Beurteilung nicht zugänglich. Insbesondere ist nicht ersichtlich, ob der Faulteich bereits zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses vorhanden war und bei dem auf den Wertermittlungen des Sachverständigen M. beruhenden "vorläufigen Wertansatz" Berücksichtigung fand.

Die nach dem Vorbringen der Beklagten mit Schreiben vom 12.03.1996 bei Vertragsabschluss keiner der Parteien bekannte Aufschüttung eines früher auf dem Flurstück 1/1 vorhandenen Teiches mit Müll stellt die Richtigkeit des Gutachtens H. allerdings nicht in Frage. In Bezug auf dieses Flurstück enthält nämlich das Gutachten M. die Aussage, der Baugrund werde als normal tragfähig eingeschätzt. In Hinblick auf den allein maßgeblichen Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses ist der Beklagten die Berufung auf nachträgliche Erkenntnisse verwehrt. Vielmehr hat insoweit sie das Risiko unzureichender Baugrundverhältnisse übernommen, wie sich auch aus dem Gewährleistungsausschluss in § 5 des Kaufvertrages ergibt.

c) In Bezug auf das Flurstück 1/1 lässt das Gutachten H. zudem außer Betracht, dass dieses zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nur über einen Landwirtschaftsweg erreichbar war, der - ausweislich des Gutachtens M. - "mit eingeschränkter Durchfahrtshöhe unter der Bahnstrecke verläuft".

Soweit die Beklagte allerdings darauf verweist, dass sich die ursprüngliche Planung ihrer Rechtsvorgängerin (auch) wegen des Grundstückszuschnitts nicht habe in vollem Umfang verwirklichen lassen, ist dies unerheblich, weil insoweit sie das Verwertungsrisiko trifft.

d) In Bezug auf das Flurstück 191/1 bedürfen zwar die tatsächlichen Angaben zu Grundstücksnutzung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses einer weiteren Aufklärung. Das Gutachten H. ist jedoch jedenfalls insoweit lückenhaft, als die aus dem Wertgutachten M. ersichtlichen Mängel der Grundstücksentwässerung sowie der Umstand, dass infolge der Hanglage mit Sickerwasser zu rechnen war, nicht in die Bewertung einbezogen wurden.

II.

Der Senat verweist den Rechtsstreit zur mündlichen Verhandlung und Entscheidung über die Höhe des Klageanspruchs nach §§ 538 Abs. 1 Ziff. 3, 540 ZPO an das Landgericht zurück, weil insoweit (vgl. vorstehend Ziff. I.3.) eine weitere Sachaufklärung erforderlich ist.

Nach Anhörung der Parteien hält der Senat die Zurückverweisung trotz der eintretenden weiteren Verzögerung und der Verteuerung des Verfahrens (vgl. § 15 BRAGO) - allerdings abgemildert durch die sonst höhere Beweisgebühr im Berufungsrechtszug - für sachgerecht, § 540 ZPO. Eine eigene Sachentscheidung des Senats widerspricht nicht nur den Regelungen über die funktionale Zuständigkeit, sie führt auch zum Verlust einer Instanz für die Parteien.

III.

Das Landgericht wird auch über die Kosten des Berufungsverfahrens zu entscheiden haben.

Gegenstandswert des Berufungsverfahrens und Beschwer beider Parteien: DM 178.128,00.

Ende der Entscheidung