Judicialis Rechtsprechung

24 U 5/98

Verkündet am 29. Juni 1999

In dem Rechtsstreit

hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die am 19. Januar, 1999 geschlossene mündliche Verhandlung unter Mitwirkung seiner Richter E, T und S

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 26. November 1997 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, den in der Gemarkung D Flur zwischen S und den Flurstücken bis gelegenen, cirka 1.555 m2 großen Grundstücksstreifen in der Anlage zu diesem Urteil rot/schwarz umrandet und schwarz schraffiert zu räumen und an die Innenhafen D E mbH, B, D herauszugeben. Die Kosten "des ersten Rechtszuges werden der Klägerin zu 36 %; der Beklagten zu 64 % auferlegt, die Kosten des zweiten Rechtszuges trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen eine in bar oder in Gestalt einer Bankbürgschaft zu leistenden Sicherheit in Höhe von 10.000,00 DM abzuwenden, es sei denn, die Klägerin leistet vorher Sicherheit in gleicher Art und Höhe.

Tatbestand:

Die D H A (nachfolgend: H), Rechtsvorgängerin der Klägerin, überließ durch zwei schriftliche Vereinbarungen vom 14./19.07.1988 gegen Entgelt für die Dauer von dreißig Jahren mit zweimaligem Optionsrecht von jeweils zehn Jahren mehrere im D I gelegene Grundstücke der Beklagten zum Gebrauch für Lager-, Umschlags- und Verkehrszwecke sowie zur Einrichtung von Einstellplätzen. Gegenstand des ersten Vertrags (PV I) waren, nachdem durch schriftliche Nachtragsvereinbarung vom 10./20.07.1990 eine Grundstücksteilfläche aus dem Vertragsverhältnis herausgenommen worden war, noch zwei Grundstücksflächen in einer Gesamtgröße von (1.555 m2 + 420 m2 =) 1.975 m2, deren monatlicher Pachtzins zuletzt 1.214,31 DM betragen hatte. Bei der größeren Grundstücksfläche handelt es sich um einen cirka 200 m langen und cirka 7,5 m bis 10 m breiten Grundstücksstreifen, der nördlich von der im Eigentum der Klägerin stehenden S und südlich von den Gewerbegrundstücken S bis die die Beklagte zuvor im Wege der Zwangsversteigerung erstanden hatte, begrenzt wird (nachfolgend Grundstück S genannt). Bei dem kleineren Grundstück handelt es sich um einen kegelartig zugeschnittenen Grundstücksstreifen, der nördlich an die vorgenannten Gewerbegrundstücke grenzt und südlich vom I begrenzt wird (nachfolgend Grundstück I genannt). Gegenstand des zweiten Vertrags ist ein westlich an das I anschließender, cirka 440 m2 großer Grundstücksstreifen, der mit einer Kranschiene versehen ist (nachfolgend Grundstück K genannt) und für welches die Beklagte zuletzt einen Pachtzins von 276,71 DM monatlich zu zahlen hatte. Den Vertrag über die Kranschiene hatten die Parteien durch Schriftwechsel in der Zeit zwischen Anhängigkeit und Eintritt der Rechtshängigkeit dieses Prozesses aufgehoben, weshalb die Klägerin ihr diesbezügliches Klagebegehren nach Eintritt der Rechtshängigkeit zurückgenommen hat. Gleiches hat sie später hinsichtlich des Innenhafengrundstücks erklärt, nachdem die Parteien in der Kammersitzung vom 01.10.1997 (GA 238) folgendes zu Protokoll gegeben hatten:

"Die Parteien sind sich darüber einig, dass die 420 qm von der Anlage A 1 zur Klageschrift zurückgegeben worden sind."

Gegenstand des Rechtsstreit ist seither nur noch das Grundstück S. Die Beklagte überließ dieses Grundstück der N F (nachfolgend N genannt), die es ihrerseits der einen Baumarkt betreibenden Firma G GmbH überließ und die es an die einen Zoomarkt betreibende Firma S GmbH weitergab. Nähere Einzelheiten zu den nachgeordneten Rechtsverhältnissen sind nicht bekannt. Die H hatte im Jahre 1995 sämtlichen Grundbesitz, der Gegenstand der Verträge vom 14./19.07.1988 ist und gewesen war, an die Klägerin veräußert, welche am 09.09.1996 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Auf der Grundlage eines Ratsbeschlusses aus dem Jahre 1992, der die Umgestaltung des Innenhafengebiets in einen multifunktionalen Dienstleistungsmarkt vorsah, beschloss der Rat der beklagten Stadt im Oktober 1995 den Ausbau der S unter Einbeziehung des hier noch umstrittenen angrenzenden Grundstücksstreifens. Mit der Verwaltung des erworbenen Grundbesitzes und mit der Umsetzung des genannten Ratsbeschlusses beauftragte die Beklagte die I D E mbH (nachfolgend E genannt). Unter Hinweis auf die Ausbau- und Entwicklungspläne der Klägerin und unter Bezugnahme auf ein in § 9 der "Allgemeinen Bedingungen für Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ..." (nachfolgend AGB) vereinbartes Anforderungsrecht kündigte die H mit Schreiben vom 18.10.1995 sämtliche Verträge mit der Beklagter zum Ablauf des 31.01.1996. Die Beklagte wies diese und nachfolgende Kündigungserklärungen, die teilweise auf den gleichen Kündigungsgrund, teilweise auf Zahlungsverzug und schließlich auch auf eine angeblich unerlaubte Untervermietung gestützt wurden, zurück.

Die Klägerin hat im ersten Rechtszug geltend gemacht, die Vertragsverhältnisse seien mit Blick auf die wiederholten Kündigungserklärungen beendet. Das Grundstück S werde für öffentliche Zwecke (Straßenbau) benötigt, weshalb das ihr vertraglich eingeräumte Sonderkündigungsrecht zum Zuge komme: Ferner gebrauche die Beklagte u.a. auch dieses Grundstück vertragswidrig (Untervermietung) und setze den Gebrauch in dieser Weise trotz Abmahnung fort. Schließlich sei die Beklagte mit dem Entgelt des Monats November 1996 und eines erheblichen Teils des Entgelts für den Monat Dezember 1996 in Rückstand geraten, so dass die (erneut erklärte Kündigung vom 13.12.1996 auch aus diesem Grunde berechtigt gewesen sei.

Die Klägerin hat zuletzt beantragt,

die in dem als Anlage A I beigehefteten Lageplan rot umrandete, für Lager-, Umschlags- und Verkehrszwecke sowie zur Einrichtung von Einstellplätzen genutzte Fläche in der S, D (ca. 1.555 m2 - Lageplan A I -) zu räumen und an die I D E mbH, P, D herauszugeben.

Die Beklagte hat um

Klageabweisung

gebeten. Sie hat geltend gemacht: Ein Sonderkündigungsrecht sei zugunsten der Klägerin als Rechtsnachfolgerin der H nicht wirksam vereinbart worden. Die diesbezügliche Klausel sei zum Einen überraschend, zum Ändern unangemessen. Ferner benötige die Klägerin das jetzt noch umstrittene Grundstück S auch nicht, weil sie den Ausbau der S umgestalten könne, ohne das Planungsziel wesentlich verändern zu müssen. Zahlungsverzug habe zu keinem Zeitpunkt in rechtlich relevanter Höhe vorgelegen. Auch werde das überlassene Grundstück nicht vertragswidrig gebraucht. Bei den Vertragsverhandlungen sei der H von Anfang an klar gewesen, dass sie, die Beklagte, als Investorin im Innenhafengebiet auftrete und deshalb die dort erworbenen Grundstücke durch Verkauf und Vermietung verwerten werde. Konkret sei der Rechtsvorgängerin dargelegt worden, dass beabsichtigt sei, die in ihrem, der Beklagten, Eigentum stehenden Gewerbeflächen S im Wege der Vermietung zu verwerten und sie nicht selbst zu gebrauchen. Diesem vertraglich vorausgesetzten Ziel widerspreche das in § 5 AGB enthaltene Verbot der Untervermietung, was bei Vertragsunterzeichnung übersehen worden sei.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, das vereinbarte Sonderkündigungsrecht sei zwar weder überraschend, noch unangemessen im Sinne des Gesetzes zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG), die Voraussetzungen dieser Vertragsklausel seien indes nicht erfüllt, weil das Grundstück S "zu öffentlichen Zwecken (nicht) benötigt" werde. Ein unabdingbar nötiger Bedarf sei nicht dargelegt worden, weil die von der Klägerin vorgelegten Pläne über den Straßenausbau belegten, dass der Grundstücksstreifen S von der Inanspruchnahme für den Straßenbau ausgespart werden könne. Zahlungsverzug zu Lasten der Beklagten könne nicht festgestellt werden, weil sie noch vor Zugang der Kündigungserklärung vom 13.12.1996 die Leistung, die dann auch zur Erfüllung der noch offenen Forderung geführt habe, bewirkt habe. Auf einen vertragswidrigen Gebrauch durch unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte könne sich die Klägerin ohne Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben im Rechtsverkehr nicht berufen, weil ihr und ihrer Rechtsvorgängerin die tatsächliche Nutzung des Grundstücks durch Dritte bekannt gewesen sei.

Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit welcher sie ihr erstinstanzliches Klageziel unverändert weiterverfolgt. Während sie die Feststellungen im angefochtenen Urteil zum Fehlen eines Zahlungsverzugs unangegriffen lässt, beanstandet sie die Auslegung der Sonderkündigungsklausel durch das Landgericht als fehlsam, insbesondere sei unabweisbarer Bedarf an dem Grundstück schon deshalb gegeben, weil es in die Straßenbauplanung einbezogen sei. Von einer Verwirkung des Kündigungsrechts wegen vertragswidrigen Gebrauchs könne keine Rede sein, weil es einen diesbezüglichen Vertrauenstatbestand zugunsten der Beklagten nicht gebe. Sofern bei Vertragsschluss mündlich die Untervermietung gestattet worden sei, fehle es diesbezüglich an der Einhaltung der gesetzlichen Formvorschrift, weshalb sie, die Klägerin, als Rechtsnachfolgerin jedenfalls zur ordentlichen Kündigung berechtigt sei. Schließlich habe sie das Vertragsverhältnis aus diesem Grunde auch deshalb ordentlich kündigen dürfen, weil das Teilgrundstück j ohne Einhaltung der gesetzlichen Form aus dem Vertragsverhältnis herausgenommen worden sei.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, die in der Anlage A I zur Klageschrift rot umrandete Fläche, auf der sich die Beschriftung befindet "rd. 2.390 m2", gelegen an der S in D zu räumen und an die I D E mbH, P, D herauszugeben.

Die Beklagte bittet um

Zurückweisung der Berufung.

Sie wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen und macht geltend, das Vertragsverhältnis über das Teilgrundstück Innenhafen sei nicht beendet und dies sei auch nicht an die Klägerin zurückgegeben worden. Vielmehr habe sie den auf dieses Teilgrundstück entfallenden Mietzins stets fortentrichtet. Die im Kammertermin vom 01.10.1997 abgegebene anderslautende Erklärung beruhe auf einer Verwechslung mit dem K, weshalb die Erklärung in der genannten Niederschrift wegen Irrtums angefochten und widerrufen werde.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Das Rechtsmittel der Klägerin führt zur vollständigen Abänderung des angefochtenen Urteils und zur antragsgemäßen Verurteilung der Beklagten. Das befristet bis 30.06.2018 laufende Mietverhältnis ist durch Kündigung wirksam beendet worden.

I.

Der Senat ist zur Entscheidung des Rechtsstreits international zuständig. Die internationale Zuständigkeit der deutschen Gerichte beruht auf Art. 16 Nr. 1 a des Europäischen Übereinkommens über die gerichtliche Zuständigkeit und die Vollstreckung gerichtlicher Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen (EuGVÜ). Nach dieser Bestimmung sind für Klagen, welche u.a. die Miete oder Pacht von unbeweglichen Sachen zum Gegenstand haben, die Gerichte des Vertragsstaats ausschließlich zuständig, in welchem die unbewegliche Sache belegen ist, und zwar unabhängig vom Wohnsitz der Beteiligten. Die Bundesrepublik ist Signatarstaat seit dem 01.12.1994, so dass die in Rede stehende Zuständigkeitsbestimmung die alles maßgebliche ist.

II.

Das Klagebegehren der Klägerin ist auch begründet, wobei das nationale deutsche Recht zur Anwendung gelangt. Aus den Umständen (Ort des Vertragsschlusses, Lage des Vertragsobjekts jeweils im Inland- und verschiedentliche Bezugnahme auf Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, z.B. § 3 Nr. 5 PV, § 8 PV, § 5 AGB) belegen mit hinreichender Sicherheit, dass die vertragsschließenden Parteien nationales inländisches Recht zugrunde gelegt haben (Art. 27 Abs. 1 EGBGB); im übrigen gilt Art. 28 Abs. 1, 3 EGBGB.

1. Allerdings teilt der Senat im Ergebnis" die Beurteilung des Landgerichts, wonach sich die Klägerin mit Erfolg nicht auf das in § 9 AGB ausbedungene Sonderkündigungsrecht berufen kann. Das beruht aber nicht darauf, wie das Landgericht meint, weil die Voraussetzung des Sonderkündigungsrechts gemäß § 9 Nr. 1 S. 1 AGB, wonach die Verpächterin berechtigt ist, "den Pachtvertrag ganz oder teilweise innerhalb drei Monaten aufzuheben, wenn das Grundstück zu öffentlichen Zwecken oder im allgemeinen Hafeninteresse benötigt wird", nicht vorliegen, sondern darauf, dass die in Rede stehende Klausel überraschend im Sinne des § 3 AGBG ist. Überraschend sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen solche Klauseln, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht. Das trifft auf § 9 AGBG zu. Ungewöhnlich ist die Klausel schon deshalb, weil sie die individuell vereinbarte vertragliche Laufzeit von 30 Jahren (§ 2 PV I) zunichte macht. Die Laufzeitregelung ist bei allen Dauerschuldverhältnissen, so auch im Miet- und Pachtrecht, von essentieller Bedeutung. Von ihr ist abhängig, ob und welche Investitionen der Mieter vornimmt, denn das wirtschaftliche Ziel ist es, dem Mieter/Pächter Gelegenheit zu geben, dass das investierte Kapital sich während der Laufzeit amortisiert. Je länger die Vertragslaufzeit ist, desto größere Planungssicherheit hat der Mieter/Pächter, wenn auch verbunden mit einem deutlich erhöhten Vertragsrisiko, wenn sich nämlich herausstellt, dass sich die mit der vereinbarten langfristigen Nutzung verbundenen wirtschaftlichen Ziele nicht verwirklichen lassen, denn das Verwendungsrisiko geht zu Lasten des Mieters/Pächters (§ 552 Abs. 1 BGB). Aus diesem Grunde wird das Miet- und Pachtvertragsrecht (ebenso wie das Dienstvertrags- und Arbeitsrecht) hinsichtlich der Laufzeit von zwei Vertragstypen beherrscht, nämlich dem unbefristeten und dem befristeten Vertrag. Im ersteren Fall muss der Mieter/Pächter jederzeit zumindest mit ordentlicher Vertragskündigung rechnen, weshalb eine Vertragsklausel jedenfalls im gewerblichen Mietrecht, die die Kündigungsfrist vom Gesetz abweichend regelt, in der Regel nicht überraschend sein wird; möglicherweise ist sie im Sinne des § 9 AGBG unangemessen, wenn sie sich allzuweit von den gesetzlichen vorgesehenen Fristen (vgl. § 565 Abs. 1 a BGB) entfernt. Ganz anders verhält es sich aus den schon genannten Gründen bei einem befristeten Mietverhältnis, das beiden Seiten Planungssicherheit geben soll. Ein Sonderkündigungsrecht und das auch noch einseitig zugunsten des Vermieters, verkehrt die individuell getroffene Regelung in ihr Gegenteil, womit kein Mieter/Pächter rechnen muss.

An dieser Beurteilung vermag nichts zu ändern der Umstand, dass in § 4 b PV I im Rahmen der Optionsregelung davon die Rede ist, dass sie nicht zum Zuge komme, wenn eine vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses aufgrund der in Frage kommenden Vertragsbestimmungen oder der "Allgemeinen Bedingungen" eintritt. Fraglich ist bereits, ob es sich bei dieser Klausel tatsächlich, wie das Landgericht angenommen hat, um eine Individualvereinbarung handelt. Dagegen spricht, dass die verwendeten Formulierungen in dieser Bestimmung (im Gegensatz zu der in § 4 c Abs. 1 bis 3 PV I, wo die Beklagte plötzlich nicht mehr neutral als "Pächter", sondern mit ihrem Firmennamen bezeichnet wird) ebenso wie die in §§ 4 d bis 4 g PV I verwendeten wie aus einem Formularbuch abgeschrieben erscheinen und auch jede individuelle Nuance, bezogen auf das konkrete Vertragsverhältnis und die Verhältnisse der Beklagten, vermissen lassen (anders wieder § 4 h PV I). Aber selbst dann, wenn die in Rede stehende Klausel von der Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht stets in allen von ihr geschlossenen Pachtverträgen verwendet worden sein sollte, und deshalb rechtlich als Individualvereinbarung zu behandeln wäre, ändert sich an der Beurteilung der zu prüfenden Klausel nichts Entscheidendes. Maßgeblich ist, dass sich der Hinweis auf vorzeitige Beendigungsmöglichkeiten des Vertragsverhältnisses harmlos gibt, nämlich nur bezogen auf die Ausübung des Optionsrechts nach Ablauf von bereits dreißig Vertragsjahren. Das brauchte die Beklagte nicht zu veranlassen, die "Allgemeinen Bedingungen" einer besonderen Prüfung zu unterziehen, zumal nach einer derartig langen Vertragsdauer ohnehin ein nicht abdingbares gesetzliches Kündigungsrecht gemäß § 567 S. 1 BGB besteht (vgl. dazu Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl., § 567 Rn. 2). Hinzu kommt, dass sich das Sonderkündigungsrecht sowohl systematisch als auch von seinem Wortlaut her buchstäblich in den AGB der Verpächterin versteckt. Jeder Mieter/Pächter kann erwarten, dass an der Stelle, an der die Vertragslaufzeit geregelt wird, ein unübersehbarer Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht gemacht wird, weil es die vereinbarte lange Laufzeit zu konterkarieren geeignet ist. An dieser Stelle (§ 2 PV I) findet sich indes kein Hinweis. Ebensowenig findet sich ein derartiger Hinweis in § 7 AGB, der mit "Kündigungsrecht der H" überschrieben ist, und wo er wegen dieser Oberschrift (neben der Regelung § 2 PV I) am Ehesten erwartet werden könnte. Dort wird indes nur das außerordentliche Kündigungsrecht des Verpächters geregelt, überwiegend in Anlehnung an die gesetzlichen Regelungen der §§ 550, 554 und 554 a BGB. Das hier umstrittene, in § 9 AGB geregelte Sonderkündigungsrecht hat nicht etwa eine Überschrift, in der der Begriff der Sonderkündigung verwendet wird, vielmehr ist diese Klausel mit dem auch für den Senat, der ganz überwiegend mit gewerblicher Miete und Pacht sowie gewerblichen Leasingrechts befasst ist, ganz ungewöhnlichen und in der Senatspraxis bisher nicht begegneten Formulierung "Anforderung im öffentlichen Interesse" überschrieben, eine Formulierung, welchen den gemeinten brisanten, den Vertragszweck ganz wesentlich in Frage stellenden Gehalt nicht offenlegt. Mit einer derartigen Regelung brauchte die Beklagte auch als Handelsunternehmen nicht zu rechnen, schon gar nicht an dieser Stelle und auch nicht mit Blick darauf, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin als Hafengesellschaft öffentlichen. Interessen und Bedürfnissen nahestehend betrachtet werden kann. Dem Senat ist in seiner langjährigen Praxis, in der er es auch immer wieder mit fiskalischen Rechtsgeschäften von Gebietskörperschaften zu tun hatte, eine derartige oder auch nur vergleichbare Klausel bisher nicht begegnet.

2. Zutreffend ist (in Ergebnis und Begründung) auch die Feststellung des Landgerichts, dass das Mietverhältnis auf der Grundlage der Kündigungserklärung vom 13.12.1996 nicht wegen Zahlungsverzugs beendet worden ist. Auf die diesbezüglichen Erwägungen des Landgerichts, die von der Klägerin konkret auch nicht angegriffen werden, wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

3. Das Mietverhältnis wurde vielmehr aus anderen Gründen beendet, und zwar entweder auf der Grundlage der vorgenannten Kündigungserklärung, die der Beklagten (unstreitig) zugegangen ist, gemäß §§ 566 S. 2, 565 Abs. 1 Nr. 3, 2. Altern. BGB als ordentliche Kündigung mit Ablauf des 31.03.1997 oder auf der Grundlage der Kündigungserklärung vom 04.07.1997, die der Beklagten ebenfalls (unstreitig) zugegangen ist, als außerordentliche fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache gemäß § 550 BGB mit deren Zugang.

a) Mit Ablauf des 31.03.1997 (auf der Grundlage der Kündigungserklärung vom 13.12.1996) ist das Mietverhältnis dann beendet worden, wenn die Behauptung der Beklagten zutreffen sollte, dass bei Vertragsschluss zwischen den Parteien Einigkeit geherrscht habe, dass die Beklagte entgegen der anderslautenden Klausel § 5 AGB und entgegen der gesetzlichen Regelung (§ 549 Abs. 1 S. 1 BGB) das unbeschränkte und unbeschränkbare Recht haben sollte, die zum Gebrauch überlassenen Flächen nach Belieben Dritten zum Gebrauch zu überlassen und durch diese auch nachrangige Gebrauchsüberlassungen in beliebiger Stufigkeit begründen zu lassen. Trifft diese Behauptung zu, krankt das Vertragsverhältnis an dem in § 566 S. 1 BGB vorgeschriebenen Formerfordernis der Schriftlichkeit. Dieses Formerfordernis war unverzichtbar mit Blick auf die Zweckrichtung. Diese besteht vornehmlich darin, den potentiellen Erwerber des Grundstücks, der gemäß § 571 BGB kraft Gesetzes in das Vertragsverhältnis eintritt, über den Umfang der ihn ab Eigentumserwerb treffenden schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zuverlässig zu unterrichten, aber auch darin, die Vertragspartner vor einer langfristigen Vertragsbindung zu warnen und generell eine zuverlässige Beweislage herzustellen (BGH NJW 1998, 2664 m.w.N.; a.A. MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 566 Rn. 4 m.w.N., der nur die erstgenannte Schutzrichtung anerkennen will). Deshalb unterscheidet das Gesetz auch ganz bewusst nicht zwischen der Bindungswirkung unter den ursprünglichen Vertragspartnern und derjenigen des Erwerbers zum ursprünglichen Mieter (BGH NJW 1987, 948, 949).

aa) Der Einwand der Beklagten, hier gehe es nicht um das Schriftformerfordernis des § 566 S. 1 BGB, sondern um die zutreffende Vertragsauslegung, nämlich die Korrektur einer bloßen Falschbezeichnung der im Vertrag vereinbarten Rechte der Beklagten, vermag nicht zu überzeugen. Richtig ist, dass der Bundesgerichtshof (vgl. z.B. NJW 1996, 2793) es auch bei formbedürftigen Erklärungen zulässt, Umstände außerhalb der Urkunde zu deren Auslegung heranzuziehen, wenn der darauf bezogene rechtsgeschäftliche Wille, wenn auch nur in unvollkommener Weise, Ausdruck in der Urkunde gefunden hat (krit. dazu Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 133 Rn. 19 und § 313 Rn. 25 a.E.). Dabei werden je nach der Schutzrichtung der Formvorschriften mehr oder weniger strenge Anforderungen an den zum Ausdruck kommenden Willen in der Urkunde gestellt (weiter einschränkend für die Bürgschaftserklärung gemäß § 766 BGB vgl. BGH 1989, 1486; vgl. dazu auch Palandt/ Heinrichs, aaO und ders./Sprau, aaO, § 766 Rn. 4). Mit Blick auf die Hauptschutzrichtung des § 566 S. 1 BGB sind eher strenge Anforderungen zu stellen, weil es in diesem Fall um den Umfang der begründeten Pflichten geht, welche der Erwerber als Dritter und am Vertrag nicht Beteiligter zu erfüllen haben wird. Maßgeblich für die Erwerbsentscheidung ist das, was der Erwerber an Verpflichtungen der Vertragsurkunde zu entnehmen vermag. Zwar muss er nach der Regelungssystematik des § 571 BGB auch mündlich getroffene Abreden einhalten (vgl. dazu Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts, 7. Aufl. Rn. 124 ff und 1437). Als Ausgleich für dieses ihm im Interesse des Mieters auferlegte Risiko hat er aber das Recht, sich gemäß § 566 S. 2, 565 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vom Mietvertrag zu lösen. Diese Schutzfunktion würde aber in einer die Rechtssicherheit und Rechtsklarheit erheblichen Weise ausgehöhlt, wenn es zugelassen würde, über die Auslegung des schriftlichen Mietvertrags Vertragspflichten in den Vertragstext hineinzulesen, die aus objektiver Drittsicht nicht festgestellt werden können. Das gilt in ganz besonderem Maße bei Falschbezeichnungen, die sich als solche aus dem Vertragstext nicht erschließen lassen. Das hat den Bundesgerichtshof schon vor längerer Zeit zu der Überlegung veranlasst, den Erwerber vor solchen Vertragsauslegungen zu schützen, die er nicht erkennen konnte (vgl. BGH NJW 1962, 1388 und WM 1965, 680; vgl. dazu auch Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 571 Rn. 17). Aus dem gleichen Grunde hat der Bundesgerichtshof es jüngst abgelehnt, Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 WEG nach dem (notfalls durch Beweisaufnahme festzustellenden) objektiven Erklärungswert auszulegen (MDR 1999, 28). Weil sich die Beschlüsse auch gegen den Sonderrechtsnachfolger richten, sich also verdinglichen (§ 10 Abs. 3 WEG), seien sie aus sich heraus objektiv-normativ auszulegen, wobei Umstände außerhalb der Urkunde nur dann herangezogen werden dürfen, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Streitfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, etwa weil sie sich aus dem übrigen Inhalt des Versammlungsprotokolls erschließen. In einer mit dem Sonderrechtsnachfolger vergleichbaren Lage befindet sich der Grundstückserwerber im Verhältnis zum Mieter, wobei der einzige, für die hier zu beantwortende Frage aber nicht wesentliche Unterschied darin besteht, dass der Sonderrechtsnachfolger sich nach dem Erwerb der Eigentumswohnung nicht mehr ohne weiteres vom Erwerbsvertrag lösen kann, während der Grundstückserwerber bei Nichteinhaltung der Formvorschrift des § 566 S. 1 BGB das gesetzliche Kündigungsrecht hat. Aber gerade das würde ihm bei einer strengen Auslegung des Mietvertrags nach dem objektiven Erklärungswert, wie ihn die Parteien bei Vertragsschluss der jeweils umstrittenen Klausel beigelegt haben, aus der Hand geschlagen mit der Folge, dass er an den für ihn nicht erkennbaren Vertragsinhalt gebunden wäre, ohne das Kündigungsrecht ausüben zu können, weil das Schriftlichkeitserfordernis dann, wenn eben auch mehr oder weniger unvollkommen, eingehalten worden ist. Die Schutzrichtung des § 566 S. 1 BGB gebietet es daher, wegen der verdinglichten Stellung des Grundstückserwerbers auf schuldrechtlicher Ebene einer Auslegung den Vorzug zu geben, die sich eher der objektiv-normativen annähert. Das hat zur Folge, dass solche Auslegungsergebnisse, die keinen hinreichenden Ausdruck in der Urkunde finden, im Rahmen des § 566 S. 1 BGB nicht berücksichtigt werden können.

Unter Anlegung dieser Kriterien muss der Behauptung der Beklagten ihr sei die Untervermietung im dargelegten Umfang nach dem wirklichen Willen der damals Vertragsbeteiligten gestattet, nicht nachgegangen werden, denn dieser (hier zugunsten der Beklagten unterstellte) Wille hat in der Mietvertragsurkunde keinen hinreichenden Ausdruck gefunden. Dem Wortlaut der Urkunde zur Frage des Untervermietungsrechts kann nur entnommen werden, dass die Beklagte für jeden Fall der Untervermietung der Erlaubnis der Verpächterin bedarf. Auch aus dem sonstigen Inhalt der Vertragsurkunde lässt sich ein diesbezügliches Recht nicht ableiten. Das kann auch nicht daraus hergeleitet werden, dass die Beklagte als Investor auf die Untervermietung angewiesen ist. Abgesehen davon, dass schon ihre Investoreigenschaft ihrer namentlichen Bezeichnung im Vertragsrubrum nicht entnommen werden kann, stünde diese Eigenschaft nicht in einem unüberwindlichen Widerspruch zur Unterverpachtungsklausel des § 5 AGBG, Auch in diesen Fällen kann ein Verpächter ein dringendes Interesse daran haben, jedem einzelnen Fall der Unterverpachtung seine Zustimmung zu erteilen, weil nur auf diesem Wege das Interesse der Verpächterin gewahrt werden kann, den in § 5 Nr. 3 AGB vorbehaltenen Pachtzuschlag von 25 % des Pachtpreises zu realisieren und den Überblick darüber zu behalten, wen er bei Beendigung des Hauptpachtverhältnisses gemäß § 556 Abs. 3 BGB als Dritten auf Herausgabe in Anspruch nehmen kann. Ohne dieses Wissen geht die Verpächterin erhebliche Prozess- und wirtschaftliche Risiken ein, denn ein gegen den Hauptpächter erwirkter Titel auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks gebe gegen den oder gar die Unterpächter keinen vollstreckbaren Anspruch. Die Risiken zeigen sich auch im Streitfall in besonderer Deutlichkeit, weil sich die Beklagte bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt außerstande sieht, die rechtlichen Beziehungen zu den Unterpächtern verschiedener Stufen näher darzulegen und die Einzelheiten der vertraglichen Abreden darzustellen, geschweige denn Vertragsunterlagen vorzulegen. War die Beklagte demnach (nur) auf der Grundlage einer nicht im Vertrag niedergelegten Abrede oder nach dem Verständnis des Vertragsinhalts, wie ihn die ursprünglichen Vertragspartner gemeinsam hatten, ohne daß dieses Verständnis einen hinreichenden Ausdruck in der Vertragsurkunde gefunden hat, zur Untervermietung berechtigt, dann wäre ihr zwar kein Vertragsverstoß im Sinne des § 550 BGB vorzuwerfen, die Klägerin als Erwerberin wäre aber weder an die mündliche Abrede noch an das behauptete Verständnis des Vertragsinhalts gebunden, vielmehr zur fristgerechten Kündigung berechtigt (§ 566 S. 2 BGB).

bb) Der Wirksamkeit der Kündigungserklärung steht nicht entgegen, dass die Klägerin am 13.12.1996 die außerordentliche fristlose Kündigung und nicht die ordentliche befristete Kündigung erklärt hatte. Die außerordentliche Kündigung kann ohne Gefahr für die Rechtssicherheit gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden. Die Klägerin hatte deutlich gemacht, dass sie das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden wollte, weil sie das umstrittene Grundstück zur Verwirklichung der vom Rat der Stadt beschlossenen Umwidmung in eine öffentliche Verkehrsfläche verwirklichen wollte. Aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten konnte demnach kein vernünftiger Zweifel daran herrschen, dass es hier nicht darum ging, ein möglicherweise gestörtes Vertrauensverhältnis wieder herzustellen, um dann das Mietverhältnis doch noch fortsetzen zu können (vgl. dazu Wolf/Eckert, aaO Rn. 910 f m.w.N.).

cc) Der Klägerin ist es nicht versagt, sich auf den Formmangel des § 566 BGB auch zu berufen. Auf die Frage, ob es der HAFAG nach den Rechtsgrundsätzen von Treu und Glauben im Rechtsverkehr versagt gewesen wäre, sich auf den Formmangel zu berufen (vgl. dazu BGH NJW 1971, 131; NJW 1975, 1653; NJW-RR 1986, 944 und NJW 1987, 948; MünchKomm/Voelskow, aaO, § 566 Rn. 8 FN. 17 und Rn. 17), kommt es im Streitfall nicht an, weil die Klägerin als Grundstückserwerberin und demnach in erster Linie durch § 566 BGB geschütztes Rechtssubjekt für den Formmangel nicht verantwortlich ist. Eine Verantwortlichkeit ihrer Rechtsvorgängerin, sollte sie denn bestehen, muss sich die Klägerin nicht zurechnen lassen, weil es diesbezüglich an einer Zurechnungsnorm fehlt. Insbesondere gilt nicht § 278 BGB, weil die H zu keinem Zeitpunkt in Ansehung des Mietverhältnisses Effüllungsgehilfin der Klägerin gewesen ist.

b) Sollte die Beklagte unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Untervermietung berechtigt gewesen sein, dann war die außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 04.07.1997 nach vorheriger fruchtloser Fristsetzung zur Abhilfe {GA 184 ff) wirksam und beendete das Mietverhältnis mit deren Zugang (§ 130 BGB). Die Untervermietung ohne Erlaubnis der Rechtsvorgängerin der Klägerin stellte dann nämlich einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar (§ 550 BGB). Ob die H nach den Grundsätzen von Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB) ihr Recht verloren hatte, den vertragswidrigen Gebrauch wenigstens für die Zukunft geltend zu machen (was dem Senat zweifelhaft erscheint), bedarf hier keiner Untersuchung. Das Recht der Klägerin als Erwerberin des Gründstücks die Beklagte zur Rückkehr vertragsgemäßen Gebrauchs zu bewegen, ist keinesfalls verwirkt gewesen. Unstreitig war die Vertreterin der Klägerin erst nach der von der H am 18.10.1995 erklärten Kündigung auf der Grundlage" des von jener beanspruchten Sonderkündigungsrechts in Verhandlungen mit der Beklagten über die Abwicklung des Mietverhältnisses eingetreten, gestützt auf die Ermächtigung der H, die zu jener Zeit mangels Eigentumsübergangs noch Vermieterin/Verpächterin der Beklagten gewesen war. Aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten war die Klägerin als künftige Erwerberin davon ausgegangen, dass es infolge der für wirksam gehaltenen Kündigung vom 18.10.1995 nur noch um die Modalitäten der Vertragsabwicklung ging, so dass die Klägerin zu jener Zeit keine Veranlassung hatte, der Frage nach der Berechtigung der Untervermietung nachzugehen und auf dieser Ebene nach weiteren Kündigungsgründen zu suchen. Zu Recht weist die Klägerin darauf hin, dass die Beklagte vor diesem Hintergrund keine Veranlassung hatte, Vertrauen in die Haltung der Klägerin als künftiger Erwerberin zu investieren, sie werde einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache auch künftig dulden.

3. Die vom Senat aufgeworfene Frage, ob die am 01.10.1997 protokollierte Einigung der Parteien über die vorangegangene Rückgabe des Innenhafengrundstücks gleichzeitig zu einer formdefizitären Teilaufhebung des hier umstrittenen Vertrags vom 14./19.07.1988 (PV I) geführt hatte mit der Rechtsfolge einer weiteren Kündigungsberechtigung der Klägerin gemäß §§ 566 S. 2, 565 Abs. 1 a BGB, bedarf nach den vorangegangenen Erwägungen keiner rechtlichen Prüfung mehr; ebensowenig die Frage, ob die Beklagte die in Rede stehende Erklärung wegen eines behaupteten Erklärungsirrtums anfechten kann.

III.

Die den ersten Rechtszug betreffende Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 269 Abs. 3 ZPO, die den zweiten Rechtszug betreffende auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Eine Entscheidung zur Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, weil das Senatsurteil kraft Gesetzes revisibel ist (§ 546 Abs. 1 S. 1 ZPO). Die von der Beklagten erlittene und gemäß § 8 ZPO zu berechnende Beschwer übersteigt den Betrag von 60.000,00 DM.

Berufungsstreitwert: (12 x 956,03 DM) 11.472,36 DM.

Ende der Entscheidung