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Bedarf der Grundstückskaufvertrag nach §§ 1643, 1829 BGB der familiengerichtlichen Genehmigung, so muss die Erklärung des zur Mitteilung nach § 1829 Abs. 2 BGB auffordernden Vertragsteils so beschaffen sein, dass die Eltern erkennen können, dass es sich nicht um eine bloße Sachstandsanfrage, sondern um eine Erklärung von rechtserheblicher Bedeutung handelt.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

3 Wx 200/03

In dem Notarbeschwerdeverfahren

wegen Vollziehung des Kaufvertrages vom 20.06.2002, Urkunde Nr. x/02, und des Ergänzungsvertrages vom 05.08.2002, Urkunde Nr. x1/02, durch den Notar D. H. aus ...

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 4. gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 27.05.2003 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G., der Richterin am Oberlandesgericht Dr. L. und des Richters am Oberlandesgericht von W.

am 23.07.2003

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Anordnung der Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 1. - 3. durch die Beteiligte zu 4. für das landgerichtliche Beschwerdeverfahren entfällt.

Die Beteiligte zu 4. hat die den Beteiligten zu 1. - 3. im weiteren Beschwerdeverfahren notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Beschwerdewert: 1.278.229,70 €.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1. - 3. sind Mitglieder einer Erbengemeinschaft und Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn von Walsum Bl. X verzeichneten Grundbesitzes. Durch notariellen Kaufvertrag vom 20.06.2002 (Urkundenrolle Nr. x/2002) vor dem Notar H in ... veräußerte die Erbengemeinschaft den Grundbesitz an die Beteiligte zu 4., und zwar in drei Planabschnitten.

Der Beteiligte zu 3. war zum Kaufvertragszeitpunkt minderjährig. Der Notar belehrte die Urkundsbeteiligten, dass der Vertrag der Genehmigung durch das "Vormundschaftsgericht" bedürfe und die erforderliche "vormundschaftsgerichtliche" Genehmigung erst dann wirksam werde, wenn sie dem Käufer durch die Eltern des Beteiligten zu 3. mitgeteilt werde. Der gesetzliche Vertreter des minderjährigen Beteiligten zu 3. beauftragte den Notar, den Genehmigungsantrag bei Gericht einzureichen. Des weiteren bevollmächtigte er den Notar, die Genehmigung für ihn entgegenzunehmen und diese der Beteiligten zu 4. mitzuteilen.

Mit Schreiben vom 26.06.2002 beantragte der Notar beim Familiengericht Duisburg-Hamborn die Genehmigung des Vertrages. Das Gericht fragte am 17.07.2002 bei dem Notar an, warum der Beteiligte zu 3. lediglich durch seinen Vater vertreten worden sei. Der Beteiligte zu 3. ist nach dem Tod seiner Mutter durch die jetzige Ehefrau des gesetzlichen Vertreters mit Beschluss des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn vom 08.05.1989 adoptiert worden. Am 05.08.2002 kam es zu einer Nachbeurkundung vor dem Notar (Urkundenrolle-Nr. x1/2002), durch die der Kaufvertrag auch von der jetzigen Ehefrau des gesetzlichen Vertreters genehmigt wurde.

Am 26.08.2002 teilte das Gericht dem Notar mit, dass zur Prüfung der Genehmigung noch weitere Auskünfte erforderlich seien und die Einholung eines Gutachtens in Betracht komme.

Mit Schreiben vom 24.09.2002 fragte die Beteiligte zu 4. bei dem Notar an, ob die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts inzwischen vorliege. Der Notar teilte der Beteiligten zu 4. telefonisch mit, dass eine Genehmigung noch nicht erteilt sei. Daraufhin wandte sich die Beteiligte zu 4. mit Schreiben vom 26.09.2002, welches sie durch Boten überbringen ließ, an sämtliche übrigen Beteiligten. In dem Schreiben heißt es u.a.:

"Eine Rückfrage bei Herrn Notar H. hat ergeben, dass eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung leider noch nicht vorliegt. Ich bitte Sie, insbesondere die Eltern des K., mir mitzuteilen, ob die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung zwischenzeitlich erteilt ist."

Die Beteiligte zu 4. teilte dem Notar mit Schreiben vom 11.10.2002 mit, dass die Genehmigung mangels einer Reaktion auf ihr Schreiben vom 26.09.2002 gemäß § 1829 Abs. 2 BGB als verweigert gelte und der Kaufvertrag damit endgültig unwirksam sei.

Am 18.10.2002 wurde die Genehmigung durch das Familiengericht erteilt. Diese ging am 21.10.2002 beim Notar als dem Bevollmächtigten der gesetzlichen Vertreter ein.

Mit Vorbescheid vom 04.11.2002 teilte der Notar den Beteiligten mit, dass er sich außerstande sehe, den Kaufvertrag beim Grundbuchamt einzureichen und zu vollziehen, weil der Vertrag endgültig unwirksam geworden sei. In diesem Vorbescheid wird u.a. zum Ausdruck gebracht, dass der Notar die familiengerichtliche Genehmigung aufgrund der im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Doppelvollmacht für die gesetzlichen Vertreter des Kindes entgegengenommen und sich selbst als Bevollmächtigten der Beteiligten zu 4. mitgeteilt und für diese in Empfang genommen hat.

Die Beteiligten zu 1 - 3. haben gegen die Weigerung des Notars Beschwerde eingelegt. Sie vertreten die Auffassung, dass die Schreiben der Beteiligten zu 4. vom 24. und 26.09.2002 nicht als Aufforderung im Sinne des § 1829 Abs. 2 BGB zu werten seien. Im übrigen sei das Verhalten der Beteiligten zu 4. treuwidrig, da sie in Kenntnis der Tatsache, dass eine gerichtliche Genehmigung zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorlag, das Schreiben vom 26.09.2002 bewusst so formuliert habe, dass dessen rechtliche Tragweite den anderen Beteiligten unklar geblieben sei.

Die Beteiligten zu 1 - 3 haben beantragt, den Notar zur Vollziehung des Kaufvertrages anzuweisen.

Die Beteiligte zu 4. hat beantragt, die Beschwerde gegen den Vorbescheid des Notars H. vom 04.11.2002 zurückzuweisen.

Die Beteiligte zu 4. ist der Ansicht, dass der Kaufvertrag endgültig unwirksam geworden ist und der Notar daher zu Recht die Vollziehung abgelehnt hat.

Das Landgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 27.05.2003 stattgegeben und den Notar angewiesen, den Kaufvertrag vom 20.06.2002 und den Ergänzungsvertrag vom 05.08.2002 bei dem Grundbuchamt einzureichen und zu vollziehen. Die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 1. - 3. sind der Beteiligten zu 4. auferlegt worden.

Das Landgericht hat im Einzelnen ausgeführt, dass die gemäß § 15 Bundesnotarordnung zulässige Beschwerde auch begründet ist, weil sich die Weigerung des Notars, den Vertrag beim Grundbuchamt zum Vollzug einzureichen, im Hinblick auf die Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrages vom 20.06.2002 als pflichtwidrig darstellt.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wendet sich die Beteiligte zu 4. mit ihrer weiteren Beschwerde vom 24.06.2003, mit der sie zugleich beantragt, im Wege der einstweiligen Anordnung die Vollziehung der angefochtenen Verfügung auszusetzen.

Sie macht insbesondere geltend:

Inhalt und Tragweite des § 1829 BGB seien verkannt und das Aufforderungsschreiben vom 26.09.2002 fehlerhaft ausgelegt worden. Die Kostenentscheidung sei ebenfalls unrichtig. Besondere Rechtfertigungsgründe für die Anordnung einer Kostenerstattung seien nicht gegeben.

Die Beteiligten zu 2. und 3. sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Im Einzelnen wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß §§ 15 Bundesnotarordnung, 27, 29 FGG zulässige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 4. ist in der Hauptsache nicht begründet. Die auf zulässige Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1 - 3. ergangene Entscheidung des Landgerichts hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung - bis auf den Kostenpunkt - stand (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler angenommen, dass der Grundstückskaufvertrag nach §§ 1643, 1829 BGB durch die am 18.10.2002 erteilte familiengerichtliche Genehmigung, die der Notar nach eigener Darstellung (Bl. 5 d.A.) aufgrund der ihm erteilten Doppelvollmacht entgegengenommen und der Beteiligten zu 4 mitgeteilt hat, Wirksamkeit erlangt hat. Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 4. hat ihr Schreiben vom 26.09.2002 die Rechtsfolge des § 1829 Abs. 2 BGB, dass die Genehmigung als verweigert gilt, nicht ausgelöst. Das Landgericht hat insofern ausgeführt:

"Weder das Schreiben der Beteiligten zu 4. vom 24.09.2002 an den Notar noch das Schreiben vom 26.09.2002 an die Beteiligten zu 1., 2. und 3 stellt eine Aufforderung im Sinne des § 1829 Abs. 2 BGB dar. Ein solcher Erklärungswert kommt beiden Schreiben nicht zu.

Mit dem Schreiben vom 24.09.2002 erkundigte die Beteiligte zu 4. sich bei dem Notar danach, ob die Genehmigung des Gerichts vorliege. Es handelt sich bereits dem Wortlaut nach um eine bloße (Sachstands-)Anfrage nach dem Stand des Genehmigungsverfahrens.

In dem Schreiben vom 26.09.2002 liegt ebenfalls keine eindeutige und hinreichend klare Aufforderung der Beteiligten zu 4 an die gesetzlichen Vertreter im Sinne des § 1829 Abs. 2 BGB.

Bereits der Wortlaut des Schreibens lässt eine solche Auslegung nicht zu. Die Beteiligte zu 4. teilt den gesetzlichen Vertretern in dem Schreiben zunächst mit, was eine Rückfrage beim Notar ergeben habe, und bittet sie sodann um Mitteilung, ob die Genehmigung "zwischenzeitlich" erteilt sei. Gegen eine bloße Sachstandsanfrage lässt sich zwar anführen, dass die Beteiligte zu 4. in dem einleitenden Satz darauf hinweist, sich über den Sachstand bereits bei dem Notar erkundigt zu haben. Für den Empfänger des Schreibens bleibt aber das Datum der Rückfrage zeitlich offen. Damit wird nicht ersichtlich, dass die Beteiligte zu 4. gerade erst einen Tag zuvor, nämlich am 25.09.2002, von dem Notar erfahren hat, dass die Genehmigung noch nicht vorliegt. Aufgrund der Wortwahl "zwischenzeitlich" kann und muss der Empfänger die Anfrage vielmehr so verstehen, dass die Beteiligte zu 4. - wegen Zeitablaufs - nun bei den übrigen Beteiligten nachfragt.

Der weitere Einwand der Beteiligten zu 4., dass sie in ihrem Schreiben vom 26.09.2002 genau den Gesetzeswortlaut des § 1829 Abs. 2 BGB wiederholt habe, greift ebenfalls nicht durch. Hierzu ist anzumerken, dass die Beteiligte zu 4. nach der Genehmigung des "Vormundschaftsgerichts" fragt. Es geht aber richtigerweise um die Genehmigung des Familiengerichts nach § 1643 Abs. 1 BGB. Im Übrigen würde eine bloße Anfrage nach dem Stand des Genehmigungsverfahrens auch nicht anders formuliert werden, wie das Schreiben vom 24.09.2002 zeigt.

Soweit die Beteiligte zu 4. darauf hinweist, dass sie das Schreiben an die übrigen Beteiligten durch einen Boten habe zustellen lassen und diese Form der Zustellung den Empfängern die besondere Bedeutung des Schreibens gezeigt habe, vermag dies die Kammer ebenfalls nicht zu überzeugen. Dem ist entgegenzuhalten, dass die Beteiligte zu 4. die Aufforderung nicht nur an die gesetzlichen Vertreter, sondern identische Schreiben auch an die übrigen Verkäufer gerichtet hat. Durch Verwendung der Formulierung "Ich bitte Sie, insbesondere die Eltern des K." hat die Beteiligte zu 4. - auch - die Beteiligten zu 1 und 2. und die gesetzlichen Vertreter des minderjährigen Verkäufers nur "insbesondere" gebeten, ihr mitzuteilen, ob die Genehmigung zwischenzeitlich erteilt sei. Aufgrund des Verteilervermerks unter den Schreiben war für sämtliche Beteiligten erkennbar, dass auch die übrigen Käufer ein gleichlautendes Schreiben erhalten haben. Die Empfänger dieser Briefe konnten und durften das Schreiben so verstehen, dass es ausreicht, wenn einer der Verkäufer, nicht unbedingt die gesetzlichen Vertreter des Minderjährigen, das Schreiben beantwortet. Diese Mitteilung hätte aber keine Wirkung entfaltet, wenn sie von den Beteiligten zu 1. oder 2. stammte (vgl. § 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB). Gerade daran zeigt sich, dass das Schreiben nicht mehr als eine Anfrage nach dem Sachstand darstellt."

2.

Diese Ausführungen sind im wesentlichen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden und rechtfertigen die dem Notar erteilte Vollzugsanweisung. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Aufforderung gemäß § 1829 Abs. 2 BGB rechtsgeschäftlichen Charakter hat (so die überwiegende Meinung: Staudinger-Engler, BGB, 13. Bearbeitung, § 1829 Rn. 32; Münchner Kommentar - Wagenitz, 4. Auflage, § 1829 Rn. 28; Soergel-Zimmermann, BGB 13. Auflage, § 1829 Rn. 14 Palandt-Diederichsen, BGB, 62. Auflage, § 1829 Rn. 5; Bamberger/Roth, BGB 2003, § 1829 Rn. 6) oder nur eine rechtsgeschäftsähnliche Handlung darstellt (so BGB -RGRK, 12. Auflage, § 1829 Rn. 16; Erman-Holzhauer, BGB, 10. Auflage, § 1829 Rn. 7). Auch im letzteren Falle sind die Allgemeinen Vorschriften über Willenserklärungen entsprechend anwendbar (Staudinger-Engler § 1829 Rn. 32). Dies gilt insbesondere für die Auslegungsvorschriften gemäß §§ 133, 157 BGB (vgl. Palandt-Heinrichs, Überblick vor § 104 Rn. 7).

Zwar hängt der Eintritt der Rechtsfolge aus § 1829 Abs. 2 BGB nicht davon ab, ob der zur Mitteilung auffordernde Vertragsteil sich dieser Folge bewusst ist. Bereits das Reichsgericht (RGZ 130, 148, 153) hat aber mit Recht darauf hingewiesen, dass die Anforderungen an den Inhalt der Aufforderungserklärung nicht zu gering bemessen werden dürfen; ihr Inhalt muss hinreichend klar sein. Dies dient entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 4. nicht nur dem Schutz des die Aufforderung aussprechenden Vertragsteils, sondern auch dem Schutz des Erklärungsempfängers. Dieser muss erkennen können, dass es sich nicht um eine bloße Sachstandsanfrage, sondern um eine Erklärung von rechtserheblicher Bedeutung handelt. Die gesetzlichen Vertreter des Beteiligten zu 3. mussten in der Lage sein zu erkennen, dass das Ausbleiben einer Antwort Folgen für die Wirksamkeit des Vertrages haben würde (vgl. hierzu Staudinger-Engler § 1829 Rn. 32; Münchner Kommentar-Wagenitz § 1829 Rn. 28; BGB - RGRK § 1829 Rn. 17).

Diesen Anforderungen genügt das Schreiben vom 26.09.2002, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, nicht. Dass in dem Schreiben nach der "vormundschaftsgerichtlichen" und nicht nach der "familiengerichtlichen" Genehmigung gefragt wird, ist allerdings nicht von ausschlaggebender Bedeutung. Diese Formulierung knüpft lediglich an die Terminologie des notariellen Vertrages (Bl. 26 d.A.) an. Entscheidend ist, dass für die gesetzlichen Vertreter des Beteiligten zu 3. aufgrund des Verteilervermerks ersichtlich war, dass die Anfrage an alle Verkäufer gerichtet war. Die rechtserhebliche Bedeutung im Sinne des § 1829 Abs. 2 BGB war hiernach für die gesetzlichen Vertreter des Beteiligten zu 3, nicht - jedenfalls nicht hinreichend klar - erkennbar. Sie konnten redlicherweise davon ausgehen, dass das Schreiben eine rechtlich unverbindliche Anfrage darstellte, die auch von den übrigen Verkäufern beantwortet werden konnte, ohne dass damit die Wirkung des § 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB herbeigeführt wurde.

Der Umstand, dass die familiengerichtliche Genehmigung am 18.10.2002, also nur wenige Tage nach Ablauf der Zwei-Wochen-Frist erteilt worden ist, legt die Annahme nahe, dass es den gesetzlichen Vertretern des Beteiligten zu 3. möglich gewesen wäre, die Genehmigung binnen zwei Wochen zu erwirken und der Beteiligten zu 4. mitzuteilen, wenn sie das Schreiben vom 26.09.2002 als rechtserhebliche Aufforderung gemäß § 1829 Abs. 2 BGB aufgefasst hätten. Diese Erklärungsbedeutung wurde ihnen aber, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, durch die Anfrage vom 26.09.2002 nicht vermittelt.

3.

Mit dieser Auslegung des § 1829 Abs. 2 BGB setzt sich der Senat nicht in Widerspruch zu der Rechtsprechung des BGH zur vergleichbaren Vorschrift des § 177 Abs. 2 BGB (vgl. BGH NJW 2000, 3128, 3129). Es geht hier nicht darum, dass die Aufforderung, sich über die Genehmigung zu erklären, nicht auf die Erteilung der Genehmigung gerichtet sein muss, sondern ergebnisoffen sein kann. Im vorliegenden Fall ist vielmehr von entscheidender Bedeutung, dass der rechtserhebliche Aufforderungscharakter für den Erklärungsempfänger erkennbar sein muss. Ein Grund zur Vorlegung an den BGH gemäß § 28 Abs. 2 FGG ist insofern nicht gegeben.

4.

Da die weitere Beschwerde in der Sache keinen Erfolg hat, ist für den begehrten Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 24 Abs. 3 FGG kein Raum.

5.

Die Kostenentscheidung des Landgerichts ist dahin zu ändern, dass die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten für die landgerichtliche Beschwerdeinstanz entfällt. Besondere Billigkeitsgründe sind hierfür nicht erkennbar (§ 13 a Abs. 1 Satz 1 FGG). Die zu entscheidende Rechtsfrage ist schwierig; die von der Beteiligten zu 4. vertretene Rechtsauffassung wurde von dem Notar geteilt. Unter diesen Umständen erscheint es dem Senat angemessen, dass die Beteiligten die ihnen im landgerichtlichen Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst tragen.

Die Erstattungsanordnung für das weitere Beschwerdeverfahren beruht auf der zwingenden Vorschrift des § 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG.

Ende der Entscheidung