Judicialis Rechtsprechung

Ist nach der aus dem Jahre 1995 stammenden Teilungserklärung jeder Wohnungseigentümer den übrigen Eigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der auf seine Einheit entfallenden Wohn- und Nutzfläche gemäss DIN in der jeweils gültigen Fassung zu tragen, so widerspricht die Umlage nach dem Verhältnis der reinen Wohnflächen in der Jahresabrechnung dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung; die für die Umlage maßgebliche Flächenberechnung ist weder nach der DIN 283 noch nach der DIN 277, sondern nach Maßgabe der II. BVO - allerdings unter Mitbewertung der Zubehörräume (hier: Keller und Spitzböden) - vorzunehmen.

2.

Billigt die Eigentümergemeinschaft den Einbau von Flachkollektoren einer Solaranlage durch einen Miteigentümer, ohne sich zuvor einen auf Tatsachen gegründeten groben Überblick darüber zu verschaffen, inwieweit dem Gemeinschaftseigentum infolge der Baumaßnahme eine optische, statische oder technische Beeinträchtigung (hier zu besorgende Undichtigkeit eines Daches) drohen kann, so widerspricht diese "Blankettzustimmung" dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

3 Wx 28/01

In dem Wohnungseigentumsverfahren betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft ..., Düsseldorf,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortigen weiteren Beschwerden des Beteiligten zu 1 und der Beteiligten zu 2 gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 05. Dezember 2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg und der Richter am Oberlandesgericht Dr. Schütz und von Wnuck-Lipinski

am 17. September 2001

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird zurückgewiesen.

Auf das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1 wird - unter Zurückweisung desselben im übrigen - der angefochtene Beschluss teilweise geändert.

Die amtsgerichtliche Entscheidung vom 15. September 1999 wird hinsichtlich TOP 4 - Fortfall der vom Landgericht vorgenommenen "Präzisierung" betreffend einzelner Abrechnungspunkte - und TOP 11.1 (Solaranlage) wieder hergestellt.

Soweit die Kammer den Antrag des Beteiligten zu 1 auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 23. Oktober 1998 zu TOP 11.2 (Pergola) abgelehnt hat, wird der angefochtene Beschluss aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung - auch über die Kosten insgesamt - an das Landgericht zurückverwiesen.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 12.000,- DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1, 2 und 3 sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft L... in Düsseldorf; die Beteiligte zu 4 ist die Verwalterin der Gemeinschaft.

Am 23. Oktober 1998 genehmigte die Eigentümerversammlung zu TOP 4 mehrheitlich die Jahresabrechnung 1997 und entlastete den Verwalter. Zu TOP 10 wurde eine Prioritätenliste für Sanierungsmaßnahmen beschlossen und zu TOP 11 die Zustimmung zu baulichen Veränderungen, betreffend die Errichtung einer Solaranlage zur Brauchwassererwärmung für die Wohnung der Beteiligten zu 2 (11.1), die Anbringung einer Pergola über einer Teilfläche ihres Balkons (11.2) und den Einbau neuer Fenster nach dem Vorbild der Nachbarwohnung Nr. 4 der Eheleute M..., erteilt.

Der Beteiligte zu 1 hat diese Beschlüsse angefochten und beantragt,

folgende in der Eigentümerversammlung vom 23. Oktober 1998 gefassten Beschlüsse der Parteien für unwirksam zu erklären:

TOP 4: Genehmigung der Abrechnung 1997 und Entlastung des Verwalters TOP 10: Prioritätenliste für Sanierungsmaßnahmen TOP 11:

1. W...: Genehmigung der Solaranlage zur Brauchwassererwärmung; 2. W...: Genehmigung der Pergola; 4. M...: Genehmigung der Fenster.

Das Amtsgericht hat am 15. September 1999 nach mündlicher Verhandlung die in der Versammlung vom 23. Oktober 1998 zu TOP 4 (Genehmigung der Abrechnung 1997 und Entlastung des Verwalters), TOP 11.1 (Genehmigung der Solaranlage zur Brauchwassererwärmung) und TOP 11.2 (Genehmigung der Pergola) gefassten Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt und den Antrag im übrigen zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht u.a. ausgeführt: Der Eigentümerbeschluss zu TOP 4 könne keinen Bestand haben. Nach der Teilungserklärung seien die Kosten und Lasten, mit Ausnahme der verbrauchsabhängigen Kosten, nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche zu verteilen. Dem stehe nicht entgegen, dass die Flächenberechnung für den öffentlich geförderten Wohnungsbau nach der II. BerechnungsVO durchgeführt werden müsse, welche die Zubehörräume außer Ansatz lasse (§ 42 Abs. 4) und in der Praxis die DIN 283 verdränge. Die in der Teilungserklärung ausdrücklich in Bezug genommene Nutzfläche sei nach I.1.8. der DIN 277 zu ermitteln. Keller- und Spitzbodenfläche seien danach ebenso einzubeziehen, wie die gesamte Nutzfläche des Hofgebäudes. Die Kosten für Kabelfernsehen seien dagegen zutreffend nach der Zahl der Wohneinheiten verteilt worden. Nach dem Organisationsbeschluss der Gemeinschaft sei eine auf 10 Einheiten aufgerüstete Verstärkeranlage verlegt worden. Für diese vorgehaltene Leistung müsse der Antragsteller - unabhängig davon, ob er von dieser Gebrauch mache - den entsprechenden Teil der Kosten tragen. Da die Abrechnung nach der ermittelten Wohnfläche fehlerhaft sei, sei der die Abrechnung für 1997 genehmigende und den Verwalter entlastende Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären.

Der Eigentümerbeschluss zu TOP 11.1. sei mangels Einstimmigkeit (§ 22 WEG) für unwirksam zu erklären, weil die Anbringung der genehmigten Solaranlage in das Gemeinschaftseigentum eingreife, indem das Dach gewichts- und konstruktionsmäßig belastet, das optische Erscheinungsbild der Dachfläche verändert und im Falle von Dachundichtigkeiten Streit über deren Ursache heraufbeschworen werde.

Entsprechendes gelte für den Eigentümerbeschluss zu TOP 11.2. Die Anbringung der Pergola greife durch die notwendige Verankerung in das Gemeinschaftseigentum ein, verändere das Aussehen der Fassade und führe im Falle von Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Fassade zu Streit über deren Ursache.

Mit ihrer hiergegen eingelegten sofortigen Beschwerde haben die Beteiligten zu 2 ihr erstinstanzliches Begehren - soweit das Amtsgericht demselben nicht entsprochen hat - weiter verfolgt.

Das Landgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 05. Dezember 2000 auf das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 den amtsgerichtlichen Beschluss teilweise geändert und wie folgt gefasst:

"Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.10.1998 zu Tagesordnungspunkt 4, Genehmigung der Abrechnung 1997 und Entlastung des Verwalters, wird insoweit für ungültig erklärt, als mit ihnen die Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1997 zu folgenden Positionen genehmigt wurde:

Strom, Straßenreinigung, Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer, sonstige Kosten, Sonderkosten und Schornsteinfeger.

Im übrigen werden die Anträge des Beteiligten zu 1 (TOP 10, 11.1, 11.2 und 11.4) zurückgewiesen.

Die weitergehende Beschwerde der Beteiligten zu 2 (TOP 4) wird ebenfalls zurückgewiesen."

Hiergegen haben sowohl die Beteiligten zu 2 als auch der Beteiligte zu 1 sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Mit ihrem Rechtsmittel verfolgen die Beteiligten zu 2 ihr ursprüngliches Begehren - soweit das Landgericht demselben nicht entsprochen hat (TOP 4) - weiter.

Der Beteiligte zu 1 erstrebt mit seinem Rechtsmittel die Änderung der landgerichtlichen Entscheidung und Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 11.1 (Errichtung einer Solaranlage zur Brauchwassererwärmung der Wohnung W...) und zu TOP 11.2 (Anbringung einer Pergola über einer Teilfläche des Balkons).

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 ist in der Sache nicht begründet, während das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1 sich überwiegend als begründet erweist, da die Entscheidung des Landgerichts insoweit auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften beruht (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt,

a)

das Amtsgericht habe die zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 23. Oktober 1998 beschlossene Jahresabrechnung 1997 zutreffend für ungültig erklärt. Die amtsgerichtliche Entscheidung sei nur hinsichtlich der von der Ungültigerklärung betroffenen einzelnen Positionen zu präzisieren. Die in der Jahresabrechnung vorgenommene Kostenverteilung nach reiner Wohnfläche entspreche nicht der maßgeblichen Teilungserklärung in der Fassung der notariell beurkundeten Änderung vom 24. Oktober 1995. Insoweit werde auf die Begründung des Teilbeschlusses der Kammer - 25 T 615/98 - vom 29. Oktober 1998 Bezug genommen. Demnach seien die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung und sonstigen Verwaltung nach dem Verhältnis der auf die jeweilige Einheit entfallenden Wohn- und Nutzfläche zugrunde zu legen, nicht jedoch nach der reinen Wohnfläche gemäß § 42 der II. BerechnungsVO, wie dies die Beteiligten zu 2 wünschen und wie es in der Jahresabrechnung geschehen sei. Zu Unrecht verfolgten die Beteiligten zu 2 daher die Beibehaltung dieses Verteilungsschlüssels nach der II. BerechnungsVO, mit der Begründung, diese habe die damals gültige BIN 283 ersetzt. Dies treffe nicht zu. Die DIN 283, die durch die II. BerechnungsVO ersetzt worden sei, habe sich bereits zum Zeitpunkt der Änderung der Teilungserklärung vom 04. Oktober 1995 seit mehr als 6 Jahren in Kraft befunden. Wäre durch die Teilungserklärung die Anwendung der II. BerechnungsVO gewünscht gewesen, so würde sich in ihr ein entsprechender Hinweis befunden haben. Statt dessen sei die DIN in der jeweils gültigen Fassung erwähnt. Es habe aber nur die DIN 277 gegeben, die die Nutzfläche ausweise (1.8.1.). Ein weiterer Hinweis auf die Berücksichtigung nicht nur der reinen Wohnfläche, sondern auch der Nutzfläche ergebe sich daraus, dass das Architekturbüro S... seinerzeit nicht nur die Wohn- sondern auch die Kellerfläche vermessen hätten. Zu Recht sei - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - in die Jahresabrechnung die Gebühr für das Kabelfernsehen von 1.223,71 DM eingestellt worden, wovon 122,37 DM auf den Beteiligten zu 1 entfielen. Auch insoweit sei auf den Kammerbeschluss - 25 T 615/98 - vom 29. Oktober 1998 zu verweisen. Dem Eigentümerbeschluss vom 06. Dezember 1996 sei nicht zu entnehmen, dass die Aufrüstung auf 10 Einheiten nur beschlossen worden sei, um einen günstigeren Tarif zu erhalten und eine Umlegung sodann nur auf die einzelnen Nutzer erfolgen sollte. Wenn der Beteiligte zu 1 demnach von der Gebührenumlage freigestellt werden wolle, müsse er den Kabelanschluss abmelden. Die Ungültigerklärung der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 1997 erfasse auch die umgelegten Grundsteuern, da nicht feststehe, dass diese Abgabe für alle Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft erhoben worden sei. Die Ungültigerklärung beziehe sich auch auf die Sonderkosten der Müllentfernung, die dem Beteiligten zu 1 mangels Vorlage einer Rechnung und Angabe des Entstehungszeitpunkts nicht zugeordnet werden könnten.

Mit Rücksicht auf die nicht ordnungsgemäße Abrechnung habe das Amtsgericht zu Recht auch die Entlastung des Verwalters für ungültig erklärt.

b)

Zu Unrecht habe das Amtsgericht allerdings die Genehmigung des Einbaus der Solaranlage gemäß TOP 11.1 für ungültig erklärt. Einer einstimmigen Beschlussfassung über den Einbau einer Solaranlage bedürfe es nämlich nicht. § 6 der Teilungserklärung erlaube bauliche Veränderungen im Bereich des Sondereigentums auch, wenn hiervon das Gemeinschaftseigentum betroffen sei. Voraussetzung sei lediglich, dass die übrigen Eigentümer nicht unzumutbar beeinträchtigt werden, sei es durch eine nachteilhafte Veränderung der äußeren Gestaltung des Hauses oder der Gefährdung der Bausubstanz, insbesondere durch Undichtigkeit. Von beidem sei indes nicht auszugehen. Denn der Eingriff in die äußere Gestaltung durch Einbau der Solaranlage und die hieraus resultierende Gefahr von Feuchtigkeitseinwirkungen auf die Bausubstanz sei nicht höher einzuschätzen als beim Einbau von Dachflächenfenstern, den § 6 Abs. 2 der Teilungserklärung indes ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erlaube. Hinzu komme, dass die Beteiligten zu 2 ausdrücklich erklärt hätten, für die Folgen einer Undichtigkeit durch Einbau der Solarflächen einstehen zu wollen.

c)

Auch der Einbau einer Pergola (TOP 11.2) bedürfe nicht der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Die Baumaßnahme beeinträchtige nämlich nicht empfindlich das äußere Erscheinungsbild des Hauses und erfordere nach Sinn und Zweck der Teilungserklärung keine einstimmige Billigung. Die Dachterrasse der Wohnung der Beteiligten zu 2 sei zudem kaum einsehbar. Dichtigkeitsprobleme seien durch das Anbringen weniger Dübel an der Fassade nicht zu befürchten.

2.

Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.

a)

Im Ergebnis zu Recht haben die Vorinstanzen den die Jahresabrechnung für 1997 genehmigenden Beschluss zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 23. Oktober 1998 für ungültig erklärt. Hierbei bedurfte es allerdings nicht der von der Kammer ausgesprochenen "Präzisierung". Denn auch mit Blick auf die rechtsfehlerfrei bejahte, von den Beteiligten im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht mehr aufgegriffene Einstellung eines Betrages von 122,37 DM für den Kabelfernsehanschluss zu Lasten des Beteiligten zu 1, erweist sich die Jahresabrechnung nicht bloß in einzelnen Punkten, sondern bei weitem überwiegend und daher insgesamt als fehlerhaft und muss deshalb neu aufgestellt und beschlossen werden. Der Grund hierfür liegt in einem Verstoß gegen § 8 der durch die notarielle Urkunde vom 20. Oktober 1995 geänderten Teilungserklärung vom 04. Oktober 1995. Hiernach ist jeder Eigentümer den übrigen Eigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstiger Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der auf seine Einheit (einschließlich Hinterhaus) entfallenden Wohn- und Nutzfläche gemäß BIN in der jeweils gültigen Fassung zu tragen.

Dem entspricht die Jahresabrechnung 1997 insofern nicht, als sie lediglich die reine Wohnfläche zur Grundlage für die Umlage dieser Kosten nimmt. Für eine Umlage der entsprechenden Kosten gemäß DIN in der jeweils gültigen Fassung ist und war allerdings - entgegen der Auffassung der Vorinstanzen - kein Raum. Denn für eine solche Regelung in § 8 der Teilungserklärung ermangelte es von vornherein der Grundlage. Bereits zum Zeitpunkt der Änderung der Teilungserklärung vom 04. Oktober 1995 durch die notarielle Urkunde vom 20. Oktober 1995 gab es nämlich keine gültige DIN-Norm, die die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche regelte.

aa)

Die DIN 283 unterscheidet zwar zwischen Wohn- und Nutzfläche (Blatt 2 1.1 und 1.2), wobei sie im Zusammenhang mit einer Wohnung die Nutzfläche als die nutzbare Fläche von Wirtschaftsräumen (Arbeitsräume, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Futterküchen, Futterkammern, Ställe, Scheunen, Einstellräume für Fahrzeuge und Geräte usw. - Blatt 1 4.1) und gewerblichen Räume (Läden, Gaststättenräume, Werkstätten, Büro- und Lagerräume, Einstellräume für Fahrzeuge und Geräte usw. - Blatt 1 4.2) definiert. Letztlich kann indes an dieser Stelle offenbleiben, ob auf die jeweiligen Einheiten Nutzflächen in diesem Sinne entfallen. Denn die DIN 283 galt bereits zum Zeitpunkt der Änderung der Teilungserklärung am 20. Oktober 1995 nicht mehr. Sie ist nämlich vom Normenausschuss Bauwesen bereits im Jahr 1983, was die Wohnflächenberechnung betrifft, ersatzlos zurückgezogen worden (vgl. WuM 1984, 113; OLG Hamm OLGR 1997, 130). Da sich laut Teilungserklärung die hier maßgebliche Flächenberechnung ausdrücklich auf eine gültige DIN-Norm stützen sollte, bleibt - anders als in dem vom OLG Hamm (a.a.O.) entschiedenen Fall - für die Anwendung der (zurückgezogenen) DIN 283 kein Raum.

bb)

Zu Unrecht haben die Vorinstanzen die DIN 277 bezüglich der Flächenberechnung nach § 8 der Teilungserklärung für anwendbar gehalten. Zwar spricht für die Anwendung der DIN 277, dass sie im Zeitpunkt der Neufassung des § 8 der Teilungserklärung gültig war, während die DIN 283 - wie ausgeführt - bereits im August 1983, soweit sie die Wohnflächenberechnung betrifft, zurückgezogen war (vgl. WuM 1984, 113). Die Anwendung der DIN 277 wäre jedoch sachwidrig, weil sie nicht Wohnflächen berechnet. Diese Norm hat eine ganz andere Funktion als die DIN 283 oder die II. BerechnungsVO. Die DIN 277 beinhaltet Maßstäbe für die Ermittlung und den Vergleich der Kosten von Hochbauten, d.h. sie dient der Bewertung von Baukörpervolumina (vgl. Isenmann ZMR 1986, 114). Die DIN 277 spricht auch deshalb - anders als die DIN 283 - nicht von Wohnflächen, sondern unterscheidet zwischen (für jede Grundrissebene getrennt zu ermittelnde) Nutzfläche (1.8), Funktionsfläche und Verkehrsfläche sowie Brutto- und Netto- Grundrissflächen. Folglich kann diese Norm nicht dazu herangezogen werden, um die Wohn- und Nutzfläche gemäß DIN zu bestimmen (vgl. auch OLG Hamm OLGR 1997, 130).

cc)

§ 8 der geänderten Teilungserklärung vom 20. Oktober 1995 ist durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht uneingeschränkt selbst ständig auszulegen. Maßgebend sind dabei der Wortlaut der Erklärung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Es kommt aber nicht auf den Willen des Erklärenden, sondern darauf an, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss (vgl. BGHZ 113, 374, 379; BayObLG WE 1993, 285; 1994, 17; OLG Hamm WE 1993, 318; Senatsbeschluss - 3 Wx 225/99 - vom 04. August 1999). Danach kann die Regelung des § 8 der geänderten Teilungserklärung nur dahin verstanden werden, dass die dort beschriebenen Kosten und Lasten im Verhältnis der auf die einzelnen Einheiten entfallenden reinen Wohnflächen zuzüglich der der Zweckbestimmung und Nutzung dieser Einheiten dienenden weiteren Sondereigentums- und Sondernutzungsflächen verteilt werden sollten. Da eine gültige DIN-Norm - wie ausgeführt - eine solche Flächenermittlung nicht vorsieht, letztere aber unzweifelhaft dem objektiven Sinn der Erklärung entspricht, liegt es nahe, zum Zwecke der Flächenberechnung auf die II. BerechnungsVO, die bei der Wohnflächenberechnung in der Praxis die DIN 283 verdrängt und letztlich zu deren Aufhebung geführt hat (vgl. WuM 1984, 113), zurückzugreifen. Diese sieht zwar eine Mitbewertung von Zubehörräumen wie Keller und Spitzböden nicht vor (§ 42 Abs. 4). Hieraus verbietet sich aber nicht, solche Räumlichkeiten, um dem objektiven Sinn des § 8 der geänderten Teilungserklärung Geltung zu verschaffen (vgl. auch die zeitnah erstellten Flächenberechnungen vom 13.08. und 06.09.1995), bei der Flächenberechnung zum Zwecke der Lastenverteilung wie Wohnraum zu behandeln. Hiernach bleibt festzuhalten, dass der die Jahresabrechnung 1997 genehmigende und den Verwalter entlastende Eigentümerbeschluss zu TOP 4 insgesamt wegen Anwendung des nicht der Teilungserklärung entsprechenden Umlagemodus (reine Wohnfläche) den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und demnach insgesamt für ungültig zu erklären ist.

b)

Als rechtsfehlerhaft erweist sich die Auffassung des Landgerichts, wonach der mehrheitlich gefasste Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Genehmigung des Einbaus einer Solaranlage durch die Beteiligten zu 2 wirksam sei. Selbst wenn es sich bei dem Einbau der Solaranlage, insbesondere der Anbringung der Flachkollektoren auf der Dachfläche, nicht um eine gemäß § 22 WEG Allstimmigkeit erfordernde bauliche Veränderung handeln sollte, ist der Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären, weil er nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung in Einklang steht. Unter TOP 11.1. der ETV vom 23. Oktober 1998 heißt es:

"Die Miteigentümer W... beantragen die Zustimmung zum Anbringen einer Phönix-Solaranlage zur Brauchwassererwärmung (siehe vorgelegte Unterlagen) auf der rückwärtigen Dachseite auf einer Fläche von max. 9 qm. Die Erstellungs- und Instandhaltungskosten und das Haftungsrisiko werden vom Antragsteller übernommen..."

Nach der Reaktion der Beteiligten auf die Auflage des Senats vom 14. Mai 2001 muss davon ausgegangen werden, dass der Beschlussfassung der Eigentümer zu TOP 11.1 aussagekräftige Unterlagen nicht zugrunde lagen. Es fehlte an einer genauen Lagebeschreibung, optischen Aufgliederung, Angaben der Gewichtsverteilung und Art der Einpassung in das Dach (aufliegend oder bündig ?) der immerhin "max. 9 qm" betragenden, also die Maße eines gewöhnlichen Dachfensters bei weitem übersteigenden Fläche der Flachkollektoren. Die Eigentümer konnten daher nach dem ihnen vorliegenden Informationsstand nicht einmal einen auf Tatsachen gegründeten groben Überblick darüber haben, inwieweit eine optische, statische oder technische Beeinträchtigung, etwa in Gestalt einer drohenden Undichtigkeit des Daches zu besorgen war. Eine derartige Blankettzustimmung zu einer Baumaßnahme widerspricht aber den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weshalb die Beschlussfassung für ungültig zu erklären ist. Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich nicht daraus, dass die Beteiligten zu 2 "das Haftungsrisiko" übernommen haben. Denn diese kaum konkretisierte Haftungsübernahme reduziert weder das Risiko eines Streits über das Vorliegen der entsprechenden Haftungsvoraussetzungen noch ist hierdurch die Leistungsfähigkeit der Beteiligten zu 2 im Schadensfall sicher gestellt.

c)

Die Beurteilung der Kammer zu TOP 11.2. der Wohnungseigentümerversammlung vom 23. Oktober 1998, wonach die Anbringung der Pergola nicht die Zustimmung sämtlicher Eigentümer erfordere, weil sie weder das äußere Erscheinungsbild des Hauses empfindlich beeinträchtige, noch sonst eine Maßnahme darstelle, die nach dem Sinn der Teilungserklärung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe, ist nicht frei von Rechtsfehlern. Denn die Kammer hat keine objektivierten Feststellungen getroffen, die eine Einschätzung ermöglichen, inwieweit der in Aussicht genommene Bau der Pergola den optisch-ästethischen Gesamteindruck der Fassade tangiert und ob eine etwaige unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer im Sinne des § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung zu besorgen ist bzw. warum dies nicht der Fall sei. Insbesondere ist nicht ersichtlich, worauf die Beurteilung beruht, dass die Dachterrasse der Wohnung der Beteiligten W... "kaum einsehbar" sei. Eine Besichtigung der Örtlichkeit hat die Kammer nicht vorgenommen. Sie konnte auch nicht auf eine solche des Amtsgerichts zurückgreifen. Da die Pergola noch nicht erstellt war, gab es auch keine Fotos von der errichteten Pergola. Es ist auch nicht ersichtlich, dass das Landgericht sich für seine Einschätzung einer nicht gegebenen "empfindlichen" und daher von ihm für zumutbar gehaltenen Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes auf sonstige aussagekräftige Fotos oder Skizzen gestützt hat bzw. zu stützen vermochte. Dem Senat steht daher eigene Bewertungen und Feststellungen zum Grad der Beeinträchtigung durch den Bau der Pergola erlaubendes Material ebenfalls nicht zur Verfügung, so dass die Sache zur Klärung dieser Frage der Beeinträchtigung an das Landgericht zurückzuverweisen ist.

Ende der Entscheidung