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2. Mit dieser Zweckbestimmung kann die Vermietung eines Teileigentums zum Zwecke der Einrichtung einer städtischen Methadon-Abgabestelle vereinbar sein, wenn die nähere Umgebung des in der Innenstadt gelegenen Hauses durch das Vorhandensein vielgestaltiger Gewerbebetriebe gekennzeichnet ist und das Teileigentum durch einen separaten Eingang erreichbar ist.

3 Wx 336/01

In dem Wohnungseigentumsverfahren

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. bis 4. gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 19.09.2001 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G..., des Richters am Oberlandesgericht von W... und der Richterin am Oberlandesgericht Dr. L... am 14. Januar 2002

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2. bis 4. tragen die Gerichtskosten der dritten Instanz.

Wert: 10.000 €.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1. bis 4. sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligten zu 1. halten einen Miteigentumsanteil von 222/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Erdgeschoss und Kellergeschoss gelegenen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, ungefähr 250 qm groß (Anlage 1 zur Teilungserklärung). In Abschnitt B 7.2 bestimmt die Teilungserklärung:

"Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung sind die Sondereigentümer nur ausnahmsweise mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters berechtigt. Der Verwalter kann nur aus einem wichtigen Grunde die Einwilligung verweigern oder von der Erfüllung von Auflagen abhängig machen. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Sondereigentümer oder der Hausbewohner mit sich bringt oder befürchten lässt oder die Interessen der jeweiligen Eigentümer der im Erd- und Kellergeschoss gelegenen Gewerbeeinheit beeinträchtigen. Die Ausübung eines beliebigen Gewerbes oder Berufes im Erd- und Kellergeschoss ist zulässig."

Tatsächlich handelt es sich bei dem Gebäude um ein reines Büro- bzw. Geschäftshaus; unter anderem befinden sich dort eine Steuerberaterpraxis, eine Rechtsanwaltskanzlei und ein Unternehmen der Werbebranche.

Die Beteiligten zu 1. haben beantragt,

festzustellen, dass sie berechtigt sind, die in ihrem Sondereigentum stehenden, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, welche im Erdgeschoss und im Kellergeschoss des Hauses G..., Düsseldorf, gelegen sind, an die Stadtverwaltung Düsseldorf zum Zwecke der Einrichtung einer Methadon-Abgabestelle zu vermieten.

Die weiteren Beteiligten haben Antragsabweisung beantragt.

Sie meinen, die durch die Methadon-Abgabestelle zu erwartenden Belästigungen seien von ihnen nicht hinzunehmen.

Das Amtsgericht hat nach Anhörung des ärztlichen Leiters der städtischen Drogenambulanz beim Gesundheitsamt Düsseldorf, Herrn F..., den Antrag zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat das Landgericht den ärztlichen Leiter des städtischen Gesundheitsamts, Prof. Dr. S..., angehört und sodann dem Feststellungsantrag entsprochen.

Die Beteiligten zu 2. bis 4. haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt; der die Beteiligten zu 1. entgegengetreten sind.

Im einzelnen wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes, § 27 FGG.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Betreiben einer Methadon-Abgabestelle unter den Begriff der Gewerbe- oder Berufsausübung fällt. Denn zulässig sei auch eine mit dem Wortlaut der Zweckbestimmung nicht übereinstimmende Nutzung, sofern dadurch kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung. Nach diesen Grundsätzen sei die beabsichtigte Nutzung als Methadon-Abgabestelle in dem von dem Zeugen Prof. S... vorgestellten Rahmen und unter Berücksichtigung der örtlichen Umgebung des Hauses zuzulassen.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung des Teileigentums zur Ausübung eines "beliebigen Gewerbes oder Berufes" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 15 Abs. 1 WEG. Eigentümer und auch spätere Erwerber müssen sich darauf verlassen können, dass keine Nutzung zulässig ist, die mehr stört oder beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung genannte. Ob das der Fall ist, ist nach einer typisierenden Betrachtungsweise zu beurteilen (vgl. nur BayObLG WuM 93, 490; NZM 98, 335). Dabei ist auch auf den Charakter der Wohnanlage und die diesen prägenden örtlichen Verhältnisse abzustellen (BayObLGZ 94; 48; KG NZM 99, 425).

Die Beschreibung des Teileigentums in der Teilungserklärung ist als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Für die Auslegung ist deshalb der für Grundbucheintragungen geltende Grundsatz maßgebend, wonach auf Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGH ZMR 91, 230). Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass unter einem "beliebigen Gewerbe" bzw. einem "beliebigen Beruf" grundsätzlich jedes erlaubte Gewerbe und jeder erlaubte Beruf zu verstehen sind.

Vor diesem Hintergrund ist die von der Stadt geplante konkrete Nutzung, die der Daseinsvorsorge dient und erhebliche Beeinträchtigungen der Beteiligten zu 2. bis 4. nicht erwarten lässt, zumutbar. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts, die im Wesentlichen auf der Aussage des Leiters des Gesundheitsamts, Prof. S..., beruhen, ist der Betrieb der Methadon-Abgabestelle durch die Stadtverwaltung dergestalt geplant, dass Behandlungsverträge für die Dauer eines Vierteljahres mit maximal 25 Drogenabhängigen abgeschlossen werden. Diese Personen sollen sich zwischen 10.00 und 11.00 Uhr in der Abgabestelle einfinden und bis 18,00 Uhr dort aufhalten; sie sollen von einem Arzt, einer Arzthelferin, einem Sozialarbeiter und einem Psychologen betreut und aus der Behandlungsgruppe ausgeschlossen werden, wenn ihnen ein dauerhafter Konsum von anderen Drogen nachgewiesen wird; nach Ablauf des Behandlungsvertrages soll über die weitere Behandlung entschieden werden.

Die mehr als sechs Monate vor der Verhandlung des Landgerichts erfolgte Aussage des Zeugen F... steht dem nicht entgegen. Zum Zeitpunkt von dessen Anhörung befanden die Planungen des Gesundheitsamtes sich noch im Anfangsstadium. So konnte der Zeuge über die beabsichtigte Besuchsfrequenz der Einrichtung und den genauen Behandlungsverlauf nichts mitteilen. Davon, dass Polizei und Ordnungskräfte in der Nähe des Hauses präsent sein werden, wie der Zeuge F... angegeben hat, kann ausgegangen werden. Dieser Umstand dürfte eher geeignet sein, der Vermeidung von Störungen zu dienen. Im übrigen befindet sich eine Polizeidienststelle ohnehin in der Nachbarschaft (C...).

Es ist nach den getroffenen tatsächlichen Feststellungen weder mit von der Abgabestelle ausgehenden Geräuschentwicklungen noch mit sonstigen Unannehmlichkeiten zu rechnen, die über das hinausgingen, was eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung mit sich bringen würde, zumal zu dem Teileigentum unstreitig ein separater Eingang führt. Für die Befürchtung der Beteiligten zu 2. bis 4., die Abgabestelle werden einen besonderen Anziehungspunkt für Drogensüchtige, auch aus dem Milieu des Straßenstrichs und der Obdachlosen bilden, fehlt es an konkreten Anhaltspunkten. Dagegen spricht die vorgesehene Art der Aufnahme von Behandlungsbedürftigen - keine Laufkundschaft -, ihre beschränkte Anzahl, die Langfristigkeit der Behandlung und der im ganzen kontrollierte Betrieb.

Auch wenn gelegentliche Belästigungen durch Personen, die die Abgabestelle aufsuchen, naturgemäß nicht ganz auszuschließen sind, haben die Beschwerdeführer keinen Anspruch darauf, dass die beabsichtigte Nutzung des Teileigentums unterbleibt. Dies schon deshalb nicht, weil die nähere Umgebung des Hauses G... durch das Vorhandensein vielgestaltiger Gewerbebetriebe gekennzeichnet ist. So befinden sich in der Nähe ein Leihhaus, ein Friseur, ein An- und Verkauf von Videos, ein türkischer Imbiss, eine Pizzeria, zwei Juweliere, ein Hotel, ein Reisebüro, ein Zigarrengeschäft und ein Sexshop. Bis zum Bahnhof mit seinem gemischtem Publikum sind es ca. 5 Minuten, auf der Parallelstraße - C... - ist der Straßenstrich angesiedelt.

Soweit die Beschwerdeführer vortragen, dass Drogenabhängige und ebenso Prostituierte von der Gesellschaft überwiegend als anstößig empfunden werden, ist das unerheblich. Die Wohnungseigentumsanlage befindet sich bereits in einem Umfeld, das von derartigem Publikum nicht frei ist. Ist eine Wohnungseigentumsanlage - wie hier - in einem innerstädtischen Bereich angesiedelt, so sind die für diesen Bereich typischen Unannehmlichkeiten hinzunehmen (vgl. KG NZM 99, 425, Drogencafe als "Ladenwohnung").

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Für die Anordnung von Kostenerstattung bestand keine Veranlassung.

Ende der Entscheidung