Judicialis Rechtsprechung

Bei der Vereinbarung eines Wohnungsrechtes stellt die Verpflichtung, das Gebäude, auf das sich das Wohnungsrecht bezieht, "endgültig" fertig zu stellen, keine "Leistung" i. S. des § 23 GBO dar.

2.

Die vereinbarte Verpflichtung, zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmte Anlagen und Einrichtungen in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten, kann unter Umständen zu Rückständen von Leistungen i. S. des § 23 GBO führen, wenn die Gebrauchsfähigkeit dieser Anlagen für die Nutzung der dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume unerlässlich ist.

3 Wx 82/02

In der Grundbuchsache

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 7. Februar 2002 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G..., der Richterin am Oberlandesgericht S... und des Richters am Oberlandesgericht Dr. S... am 1. Februar 2003

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 1.000 €.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1. hat der Beteiligten zu 2. mit notariellem Vertrag vom 11.12.2001 - UR-Nr. 1981/2001/3 Notar K... - den o. a. Grundbesitz übertragen und die Auflassung erklärt.

In dem Vertrag heißt es u.a.:

Die Erwerberin hat auf dem hier übertragenen Grundbesitz mit Einverständnis des Veräußerers ein Einfamilienhaus gebaut, zu 70 % fertiggestellt (Innenausbau fehlt noch). Dem Veräußerer wird das lebenslange Wohnrecht an dem gesamten dann fertiggestellten Haus eingeräumt (§ 1093 BGB), an dem gesamten Wohnhaus.

Die Beteiligten bewilligen die Eintragung dieses Wohnungsrechtes zugunsten von Frau I... K... und zu Lasten des übertragenen Grundbesitzes in das Grundbuch mit dem Vermerk, dass zur Löschung des Wohnungsrechtes der Nachweis des Todes der Berechtigten genügt.

Schuldrechtlich gilt: Eingeschlossen in das Wohnungsrecht ist die Mitbenutzung aller gemeinschaftlichen Einrichtungen incl. der Gartennutzung und das freie Begehungsrecht von Haus und Hof. Das Wohnungsrecht ist unentgeltlich, und die mit dem Wohnungsrecht verbundenen Kosten, insbesondere für Strom, Wasser, Heizung und Instandhaltung, trägt die Berechtigte.

Klarstellend verpflichtet sich Frau S..., das Wohnhaus fertigzustellen.

Die Beteiligten haben beim Grundbuchamt Eintragung der Eigentumsumschreibung und des Wohnungsrechtes beantragt. Mit Zwischenverfügungen vom 3. und 16. Januar 2002 hat das Grundbuchamt Bedenken gegen die Eintragung der Löschungserleichterung geäußert, weil Rückstände von Leistungen hier nicht möglich seien.

Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten hat das Landgericht zurückgewiesen.

Mit der weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten ihr Begehren weiter. Sie sind der Ansicht, schon wegen der Verpflichtung zur endgültigen Errichtung des Gebäudes seien Rückstände denkbar. Außerdem bestehe die Verpflichtung, den gebrauchsfähigen Zustand zumindest der unbebauten Grundstücksteile und der "Zuwege" zur Wohnung zu erhalten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 78 GBO zulässige weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften.

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass bei einem Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB - wie es hier vereinbart ist - die Eintragung einer Löschungsklausel nur dann zulässig ist, wenn bei dem Wohnungsrecht Rückstände von Leistungen i.S. von § 23 GBO nicht ausgeschlossen sind (vgl. BayObLG in DNOtZ 1980, 157; OLG Frankfurt NJW-RR 1989, 146; OLG Düsseldorf Rechtspfleger 1995, 248) und die Leistungen zum dinglichen Inhalt des vereinbarten Rechts gehören.

Bei dem hier vereinbarten Wohnungsrecht sind - wie das Landgericht frei von Rechtsfehlern ausgeführt hat - Rückstände derartiger Leistungen ausgeschlossen.

Ein "Rückstand" ist - entgegen der Auffassung der Beteiligten - nicht schon wegen der Verpflichtung der Beteiligten zu 2. zur endgültigen Erstellung des Gebäudes möglich. Nach dem Inhalt des notariellen Vertrages bezieht sich das Wohnungsrecht auf das "gesamte fertiggestellte" Wohnhaus. Die bezüglich der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht endgültig fertiggestellten Wohnungen zur "Klarstellung" angeführte Verpflichtung der Beteiligten zu 2., das Wohnhaus fertigzustellen, ist lediglich schuldrechtlicher Natur, aber nicht dinglicher Inhalt des Wohnungsrechtes. Diese Verpflichtung stellt auch keine "Unterhaltungspflicht" der Beteiligten zu 2. dar, denn die Erstherstellung des Wohnhauses ist Voraussetzung für den Beginn der Ausübung des Wohnungsrechtes und keine "Unterhaltung".

Rückstände sind auch nicht deshalb denkbar, weil sich aus dem Mitbenutzungsrecht der Beteiligten zu 1. bezüglich des Gartens und dem "freien Begehungsrecht" von Haus und Hof eine Verpflichtung der Beteiligten zu 2. ergibt, diese Grundstücksteile im gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten.

Abgesehen davon, dass die Vereinbarung über die Einbeziehung der Mitbenutzung "aller gemeinschaftlichen" Einrichtungen und der Gartennutzung sowie des freien Benutzungsrechtes von Haus und Hof in das Wohnungsrecht ebenfalls nur schuldrechtlich gelten sollte, ist die Beteiligte zu 1. auch nach den vom Bundesgerichtshof (BGHZ 52, 234) entwickelten Grundsätzen nicht verpflichtet, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten und sie gegebenenfalls wieder in diesen Zustand zu versetzen, denn die Gebrauchsfähigkeit dieser Anlagen (Garten und Hof) ist nicht unerlässlich, um das dem Wohnungsrecht unterliegende Haus ordnungsgemäß nutzen zu können.

Die Voraussetzungen für eine - von den Beteiligten angeregte - Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof gemäß § 79 Abs. 2 GBO sind nicht gegeben. Der Senat setzt sich weder in Widerspruch zu seiner Entscheidung vom 12.10.1994 - 3 Wx 479/94 in Rechtspfleger 1995, 248 - noch zur Entscheidung des OLG Frankfurt vom 01.11.1988 - 20 W 341/88 in NJW-RR 1989, 146 -. Der vorliegende Fall unterscheidet sich von der Entscheidung des Senats vom 12.10.1994 darin, dass es dort um die Unterhaltung der gemeinschaftlichen Versorgungs - und Entsorgungsleitungen sowie die Instandsetzung der Treppe ging, welche die einzelnen Stockwerke eines Gebäudes verbindet, in dem der Berechtigten nur an einem Teil der Räume ein Wohnungsrecht zusteht.

Bei dem vom OLG Frankfurt entschiedenen Fall handelte es sich um ein Wohnungsrecht, welches auf Mitbenutzung an allen dem allgemeinen Gebrauch der Hausbewohner dienenden Räumen, Anlagen, Einrichtungen und Freiflächen gerichtet war und nur ein exklusives Wohnungsrecht an dem zum Anwesen gehörenden Hausgarten vorsah. Die Befugnisse der Berechtigten sollten sich dort in einer bloßen Mitbenutzung des gemeinsamen Hauses erschöpfen. Das ist mit dem vorliegenden Fall ebenfalls nicht vergleichbar. Zudem hat auch das Oberlandesgericht Frankfurt in seiner Entscheidung ausgeführt, dass Rückstände an einem Wohnungsrecht nur dann ausnahmsweise möglich sind, wenn nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Verpflichteten und dem Berechtigten als Nebenleistungspflicht des Eigentümers eine Unterhaltspflicht zum "dinglichen Inhalt" des Wohnungsrechtes gemacht wird.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Ende der Entscheidung