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Mit dem die Jahresabrechnung genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümer wird dem Verwalter stillschweigend Entlastung hinsichtlich der in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des zugrunde liegenden Verwalterhandelns erteilt, wenn sich die Eigentümer die Entlastung nicht ausdrücklich oder zumindest schlüssig vorbehalten.

2.

Ansprüche gegen den Verwalter wegen Vorgängen, die bei dem Genehmigungsbeschluss nicht bekannt oder erkennbar waren, können nicht mit Erfolg geltend gemacht werden, wenn der Verwaltungsbeirat die Vorgänge kannte oder kennen müsste.

3 Wx 92/00 4 T 552/99 LG Kleve 63 II 26/99 WEG AG Moers

In dem Wohnungseigentumsverfahren

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) gegen den Beschluß der 4. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 16. Februar 2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang und des Richters am Oberlandesgericht Dr. Schütz am 30. Oktober 2000

beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluß wird abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) wird der Beschluß des Amtsgerichts Moers vom 12. November 1999 teilweise abgeändert.

Der Beteiligten zu 2) wird unter Zurückweisung des weitergehenden Antrags der Beteiligten zu 1) aufgegeben,

a) an die Beteiligten zu 1) zu Händen der Verwalterin DM 9.634,96 nebst 4 % Zinsen seit dem 30.01.1999 zu zahlen,

b) über alle Einnahmen und Ausgaben, die sie für die Beteiligten zu 1) seit dem 01.01.1998 entgegengenommen bzw. getätigt hat, Rechnung zu legen,

c) das Guthaben des auf ihren Namen bei der Deutschen Bank in F geführten Kontos Nr. an die Beteiligten zu 1) zu Händen ihrer Verwalterin herauszugeben.

Die Anschlußbeschwerde der Beteiligten zu 1) wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens erster Instanz tragen die Beteiligten je zur Hälfte.

Die Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht fallen den Beteiligten zu 1) zur Last.

Wert des Beschwerdegegenstandes und Geschäftswert für die weitere Beschwerde: 21.309,26 DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 2) war bis zum 31.12.199? Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft in Moers.

Im November 1994 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Fenster ihrer Wohnanlage zu sanieren. Die Kosten wurden mit rd. 500.000,00 DM veranschlagt. Die Beteiligte zu 2) sollte den Beschluß umsetzen. Im Jahre 1995 wurden die Arbeiten ausgeführt und in der Jahresabrechnung für 1995 auch berücksichtigt.

Die Beteiligte zu 2) hatte insgesamt 20.309,26 DM als "Vergütung" für die Auftragsvergabe und "Überwachung der Sanierungsarbeiten" unter der Position "diverse Kosten" verbucht und dem Konto der Gemeinschaft für sich entnommen.

Am 26.10.1996 fand eine Rechnungsprüfung statt. Ob damals bereits das Konto "diverse WEG-Kosten" als zu wenig transparent bemängelt wurde, ist zwischen den Beteiligten streitig.

In der Versammlung vom 23.11.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer bei einer Enthaltung einstimmig "die Jahresabrechnung".

Die Beteiligten zu 1) haben beim Amtsgericht beantragt:

die Antragsgegnerin zu verpflichten,

1)

an die Antragsteller 33.618,36 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 30.01.1999 zu zahlen;

2)

die Auszüge mit den Nummern 75, 149 und 150 des Jahres 1997 des bei der Deutschen Bank AG in F unter der Nr. geführten Kontos sowie alle Unterlagen des für die Antragsteller von ihr unter der internen Konto Nr. 1590 geführten Kontos an die Antragsteller herauszugeben;

3)

den Antragstellern Rechnung zu legen, Auskunft zu erteilen und alle Unterlagen auszuhändigen über die von ihr für die Antragsteller in den Jahren 1994 - 1996 durchgeführten Fenstersanierungsarbeiten;

4)

den Antragstellern das Guthaben des von ihr bei der Deutschen Bank AG in F unter der Konto Nr. für die Antragsteller geführten Kontos herauszugeben;

5)

über alle Einnahmen und Ausgaben, die sie für die Antragsteller seit dem 01.01.1998 entgegengenommen bzw. betätigt hat, Rechnung zu legen.

Die Beteiligte zu 2) hat die Anträge zu 4) und 5) anerkannt. Bezüglich des Antrags zu 2) haben die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die Beteiligte zu 2) hat im übrigen eingewendet, schon bei der Beschlußfassung über die Fenstersanierung habe sie darauf hingewiesen, daß sie eine Sondervergütung beanspruchen werde, ansonsten müsse ein Bauingenieur mit der Auftragsvergabe und Überwachung der Arbeiten betraut werden. Die unter der Position "diverse WEG-Kosten" aufgeführten Kosten habe sie in der Eigentümerversammlung vom 23.11.1996 ausführlich erläutert. Diese Kosten seien bei der anschließenden Beschlußfassung auch nicht ausgenommen worden.

Das Amtsgericht hat dem Zahlungsantrag in Höhe von 29.944,20 DM und den auf Rechnungslegung und Herausgabe gerichteten Anträgen zu 4) und 5) stattgegeben.

Den weitergehenden Antrag hat es zurückgewiesen.

Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts haben beide Beteiligte sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2) zurückgewiesen und dem Rechtsmittel der Beteiligten zu 1) stattgegeben.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wendet sich die Beteiligte zu 2), soweit sie zur Rückzahlung des Sonderhonorars für die Fenstersanierung in Höhe von 20.309,26 DM und zur Herausgabe weiterer Unterlagen betreffend die Fenstersanierung verurteilt worden ist. Sie ist der Auffassung, in der Versammlung vom 23.11.1996 sei die Jahresabrechnung von den Wohnungseigentümern einstimmig gebilligt worden. Mit diesem Beschluß sei ihr als Verwalterin auch Entlastung erteilt worden, so daß die Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Sondervergütung für die Fenstersanierung verlangen könnten. Sie habe auch alle bis zum Abschluß ihrer Verwaltertätigkeit vorliegenden Abrechnungsunterlagen an die Beteiligten zu 1) ausgehändigt, "weitere Unterlagen" könnten daher nicht von ihr mit Erfolg herausverlangt werden.

Die Beteiligten zu 1) sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist begründet. Sie führt zur Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen, soweit der Beteiligten zu 2) die Rückzahlung des entnommenen "Sonderhonorars" für die Fenstersanierung in Höhe von 20.309,26 DM und die Herausgabe weiterer Unterlagen bezüglich der Fenstersanierung aufgegeben worden ist.

1)

Das Landgericht hat bezüglich der Rückzahlung der 20.309,26 DM ausgeführt, die Zahlung einer Sondervergütung an einen Verwalter für besondere Leistungen sei nur dann zulässig, wenn sie besonders durch einen Beschluß der Wohnungseigentümer "vereinbart" sei. Daran fehle es hier. Die Genehmigung der Jahresabrechnung stelle insoweit einen stillschweigenden Beschluß der Wohnungseigentümer nicht dar. Eine Rückforderung des ohne Rechtsgrund von der Beteiligten zu 2) entnommenen Sonderhonorars sei durch den Beschluß über die Genehmigung der Jahresabrechnung nicht ausgeschlossen, denn über eine Entlastung der Verwalterin sei damit nicht befunden worden.

Soweit die Beteiligten zu 1) mit der Erstbeschwerde ihren Antrag, der Beteiligten zu 2) aufzugeben, über die von ihr im Jahre 1994 bis 1996 für die Beteiligten zu 1) durchgeführten Fenstersanierungsarbeiten Rechnung zu legen, Auskunft zu erteilen und alle Unterlagen auszuhändigen, weiterverfolgt haben, hat das Landgericht ausgeführt, die Beteiligte zu 2) habe nicht bewiesen, daß sie insoweit ihrer Auskunfts- und Rechnungslegungspflicht nachgekommen sei. Die Überlassung eines Aktenordners mit Kopien reiche nicht aus, vielmehr müsse die Beteiligte zu 2) den Beteiligten zu 1) unter Beifügung von Belegen eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben überlassen.

2)

Diese Erwägungen des Landgerichts sind nicht frei von Rechtsfehlern.

a)

Das Landgericht ist zunächst zutreffend davon ausgegangen, daß ein Verwalter über die im Verwaltervertrag vereinbarte Vergütung hinaus einen Anspruch auf Zahlung einer zusätzlichen Vergütung für Tätigkeiten im Rahmen der ihm gesetzlich zugewiesenen oder vertraglich übernommenen Aufgaben nur geltend machen kann, wenn insoweit entweder bereits im Verwaltervertrag eine Zusatzvergütung vereinbart ist oder aber anläßlich einer konkreten Maßnahme von den Wohnungseigentümern mit Mehrheit beschlossen worden ist. Das Landgericht hat ferner ohne Rechtsfehler angenommen, daß ein solcher Beschluß der Wohnungseigentümer weder ausdrücklich - in der Versammlung vom 12.11.1994 - noch stillschweigend durch den Beschluß zu TOP 6 über die Genehmigung der Jahresabrechnung in der Versammlung vom 23.11.1996 gefaßt worden ist. Das Landgericht hat aber verkannt, daß diese Beschlußfassung zu TOP 6 vom 23.11.1996 der Geltendmachung des Rückzahlungsanspruchs hinsichtlich der 20.309,26 DM entgegensteht.

b)

Das Landgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, in der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.11.1996 sei die Beteiligte zu 2) durch die Wohnungseigentümer nicht entlastet worden. Allerdings enthält weder die Einladung zu dieser Versammlung einen Tagesordnungspunkt "Entlastung des Verwalters" noch ist in der Niederschrift über die Versammlung ausdrücklich von der "Entlastung der Verwaltung" die Rede. Dies bedeutet aber nicht, daß die Wohnungseigentümer dem Verwalter keine Entlastung erteilt hätten. Die Genehmigung der Jahresabrechnung durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer ist in der Regel dahingehend auszulegen, daß dem Verwalter in bezug auf die in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des zugrunde liegenden Verwalterhandelns stillschweigend Entlastung erteilt wird. Zwar enthält die Genehmigung der Abrechnung nicht wesensnotwendig die Entlastung des Verwalters; wird aber über die Entlastung kein gesonderter Beschluß gefaßt oder behalten sich die Wohnungseigentümer bei der Genehmigung der Jahresabrechnung die Entlastung nicht ausdrücklich oder zumindest schlüssig vor, ist von einer Entlastung des Verwalters grundsätzlich auszugehen (vgl. Staudinger-Bub Rn. 18 zu § 28 WEG m.w.N.). So liegt der Fall hier. Die Wohnungseigentümer haben nicht nur in der Versammlung vom 23.11.1996 unter TOP 6 "Beratung und Beschlußfassung zur Jahresabrechnung 1995", sondern auch in der Versammlung vom 19.04.1997 unter TOP 8 "Beschluß über die Jahresabrechnung 1996" jeweils die Jahresabrechnung einstimmig - für 1995 bei einer Enthaltung - beschlossen, ohne auf die Entlastung der Verwalterin besonders einzugehen. Aus ihrem Vorbringen in der Antragsschrift vom 21.06.1999 (Bl. 3 d.A.) und im Schreiben der jetzigen Verwalterin vom 15.01.1998 (Bl. 42 d.A.) ergibt sich zudem eindeutig, daß die Wohnungseigentümer davon ausgegangen sind, daß mit dem Genehmigungsbeschluß hinsichtlich der Jahresabrechnungen der Beteiligten zu 2) gleichzeitig Entlastung erteilt worden ist. Daß bei der Beschlußfassung zu TOP 6 einzelne Positionen bei der Genehmigung der Jahresabrechnung oder der damit verbundenen Entlastung der Verwalterin ausgenommen werden sollten, geht weder aus der Beschlußfassung noch aus dem sonstigen Inhalt der jeweiligen Niederschriften hervor.

c)

Die der Beteiligten zu 2) erteilte Entlastung würde allerdings der Geltendmachung des Rückzahlungsanspruchs hinsichtlich der 20.309,26 DM nicht entgegenstehen, wenn die Vorgänge, die einen Rückzahlungsanspruch begründen würden, bei der Beschlußfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung und die Entlastung nicht bekannt und für die Wohnungseigentümer auch nicht erkennbar gewesen wären (vgl. Staudinger-Bub Rn. 438 zu § 28 WEG m.w.N.). Das ist indes nicht der Fall.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die von der Beteiligten zu 2) unter der Kostenposition "diverse WEG-Kosten" in der Jahresabrechnung für 1995 aufgenommene zusätzliche Vergütung für die Wohnungseigentümer erkennbar gewesen und ihnen nicht verborgen geblieben.

Die Jahresabrechnung ist vor dem genehmigenden Beschluß der Wohnungseigentümer von zwei Mitgliedern des Verwaltungsbeirates am 26.10.1996 in den Räumen der Beteiligten zu 2) geprüft worden. Dabei wurde lediglich bemängelt, daß ein hohes Maß an Mahnaufwendungen entstanden sei. In der Sitzungsniederschrift heißt es sodann weiter: "Weitere Beanstandungen sind nicht aufgefallen bzw. wurden vor Ort erledigt". Aus dem Bericht über eine weitere Rechnungsprüfung am 01.03.1997 durch die Mitglieder des Verwaltungsbeirates geht zudem hervor, daß in der Versammlung vom 23.11.1996 von den Wohnungseigentümern "sehr viele Fragen" gerade zu dem Konto "diverse WEG-Kosten" gestellt wurden. Danach kann aber nicht angenommen werden, daß die einzelnen Beträge, welche die Beteiligte zu 2) im Zusammenhang mit der Fenstersanierung dem Gemeinschaftskonto für sich entnommen und als "diverse WEG-Kosten" verbucht hatte, dem Beirat und auch den Wohnungseigentümern in der Versammlung unbekannt waren oder zumindest bei der gebotenen sorgfältigen Prüfung nicht hätten bekannt sein müssen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob jeder Wohnungseigentümer die Entnahme des "Sonderhonorars" für die Fenstersanierung durch die Beteiligte zu 2) "erfaßt" hatte, es genügt, daß jedenfalls die Mitglieder des Verwaltungsbeirates die Entnahme der Beträge durch die Beteiligte zu 2) kannten oder aber kennen mußten (vgl. Staudinger-Bub Rn. 443 zu § 28 WEG).

Die der Beteiligten zu 2) mit der Genehmigung der Jahresabrechnung erteilte Entlastung schließt danach - wie ein negatives Schuldanerkenntnis - jegliche Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen die Beteiligte zu 2) aus ungerechtfertigter Bereicherung, Geschäftsführung ohne Auftrag oder unerlaubter Handlung wegen der entnommenen Vergütung bezüglich der Fenstersanierung aus.

d)

Die der Beteiligten zu 2) erteilte Entlastung befreit sie auch von der Pflicht zur weiteren Rechnungslegung oder zur Erteilung weiterer Auskünfte über die von ihr durchgeführte Fenstersanierung. Die gesamten Fenstersanierungsarbeiten in den Jahren 1994 bis 1996 sind Gegenstand der Jahresabrechnungen 1995 und 1996 gewesen. Soweit die Beteiligten zu 1) Herausgabe "aller Unterlagen" über die von der Beteiligten zu 2) in den Jahren 1994 bis 1996 durchführten Fenstersanierungsarbeiten verlangen, ist dieses Begehren zu unbestimmt. Die Beteiligten zu 1) haben in ihrer Antragsschrift selbst angegeben, die Beteiligte zu 2) habe in der Jahresabrechnung für das Jahr 1995 über die Durchführung der Fenstersanierung "Bericht erstattet" und die Kosten dargelegt. Daß dies in der Abrechnung für das Jahr 1996 nicht geschehen sei, haben sie nicht vorgetragen. Die Beteiligten zu 1) sind somit in der Lage, präzise anzugeben, welche Unterlagen (Angebote welcher Firmen, Rechnungen sowie Zahlungsbelege) nach ihrer Behauptung von der Beteiligten zu 2) bisher nicht herausgegeben worden sind. Der unbestimmte Bezug auf "alle Unterlagen" läßt auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die Beteiligte zu 2) im Verfahren vor dem Landgericht einen Ordner mit Unterlagen überreicht hat, welcher den Beteiligten zu 1) im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 02.02.2000 übergeben worden ist, einen vollstreckungsfähigen Ausspruch dahin, daß der Beteiligten zu 2) aufgegeben wird, "alle Unterlagen"... auszuhändigen, nicht zu.

3)

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.

Es entspricht billigem Ermessen, daß die Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Amtsgericht von den Beteiligten je zur Hälfte getragen werden, die Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht dagegen von den Beteiligten zu 1) allein.

Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand kein Anlaß.

Ende der Entscheidung