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2. Die Festlegung von Betriebskostenvorauszahlungen, hinter der die tatsächlichen Betriebskosten erheblich zurückbleiben und die zu hohen Nachforderungen führt, stellt ohne weitere Umstände keine Pflichtwidrigkeit des Verpächters dar.

I-24 U 103/05

In dem Rechtsstreit

hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf unter Mitwirkung seiner Richter Z, T und H am 3. November 2005

beschlossen:

Tenor:

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Die Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

2. Der geplante Senatstermin am 14. Februar 2006 entfällt.

Gründe:

I. Das Rechtsmittel hat keine Erfolgsaussicht. Das Landgericht hat die Beklagte (Pächterin) zu Recht zur Zahlung der Pacht für die Parkgarage für die Zeit von September bis Dezember 2004 verurteilt (4 Mon x 9.628,00 EUR/Mon = 38.512,00 EUR nebst gesetzlicher gestaffelter Zinsen). Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung.

1. Die Beklagte schuldet die Pacht gemäß §§ 535 Satz 2, 581 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Pachtvertrag (PV, GA 10). Die Forderung ist unstreitig nicht bezahlt.

2. Die Beklagte hat auch keine Gegenrechte, die den Anspruch der Klägerin zu Fall bringen könnten.

a) Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, ihr seien Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen (§§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 282, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) gegen die Klägerin erwachsen, mit welchen sie gegen die Pacht aufrechnen könne. Die Klägerin hat bei den Vertragsverhandlungen in feststellbarer Weise nicht gegen sie treffende Pflichten verstoßen.

aa) Die Beklagte sieht eine erste Pflichtverletzung darin, dass es die Klägerin vor Vertragsschluss versäumt habe, die Rentabilität der Parkgarage unter besonderer Berücksichtigung des Parkkonzepts (kostenlose Überlassung von 100 Stellplätzen zeitlich begrenzt für einen Einkaufzentrum-Mieter und von 20 Stellplätzen zeitlich unbegrenzt für einen Grundstücksnachbarn) eingehend zu prüfen und Pacht nur in der Höhe zu verlangen und zu vereinbaren, dass das Objekt von der Pächterin auch wirtschaftlich betrieben werden könne. Eine solche Aufklärungspflicht hatte die Klägerin gegenüber der Beklagten nicht zu beobachten, und zwar selbst dann nicht, wenn der Klägerin (was die Beklagte nicht einmal behauptet) Rentabilitätsrisiken überhaupt bekannt gewesen wären.

(1) Jedem Vertragspartner obliegt es selbst, die wirtschaftlichen Chancen und Risiken einer rechtlichen Bindung zu prüfen und einzuschätzen. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers (§ 138 BGB) bleibt es den Vertragsparteien deshalb überlassen, welchen Preis sie für die vereinbarte Leistung vereinbaren (vgl. BGH NJW-RR 2002, 8; NJW 2002, 55 und NJW 2004, 3553). Für den Verpächter besteht deshalb grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung der marktüblichen Pacht, wenn diese erheblich unter der geforderten Pacht liegt. Im Regelfall muss der Verpächter den Pächter auch nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinweisen. Er darf vielmehr davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat, insbesondere auch darüber, ob sich das Pachtobjekt mit Blick auf die vereinbarte Pacht wirtschaftlich betreiben lässt; denn den Verpächter trifft nur das Verpachtungsrisiko, den Pächter dagegen das Verwendungsrisiko einschließlich des Risikos, mit der Pachtsache Gewinn zu erwirtschaften (BGH NJW 2000, 1417 und NJW-RR 2000, 1535; Senat OLGR Düsseldorf 2005, 79). Das gilt erst recht mit Blick darauf, dass sich der marktübliche Pachtpreis nicht an den erwarteten oder erwirtschafteten Umsätzen im konkreten Pachtobjekt, sondern daran orientiert, welche Pacht für vergleichbare Objekte erzielt wird (vgl. BGH NJW-RR 2002, 1521; NJW-RR 2004, 1454; Senat OLGR Düsseldorf 2005, 79).

(2) Aufklärungspflichten sind vom Verpächter nur dann zu erfüllen, wenn der Pächter vor oder bei Vertragsschluss konkrete Fragen zu den Geschäftsumständen, etwa zur Rentabilität stellt. Dazu erteilte Auskünfte müssen stets richtig sein, und zwar auch dann, wenn ohne Nachfrage keine Offenbarungspflicht bestehen würde. Es geht in solchen Fällen nämlich nicht um die Verlagerung des Geschäftsrisikos auf den Verpächter, sondern um den Schutz der Vertragsfreiheit des Pächters in Gestalt der Entschließungsfreiheit. Deshalb macht sich der Verpächter bei falscher Beantwortung für einen dadurch verursachten Schaden ersatzpflichtig (vgl. BGH NJW RR 1997, 144; NJWE-MietR 1997, 150 und BGHZ 136, 102 = NJW 1997, 2813). Im Streitfall finden diese Grundsätze keine Anwendung, weil die Beklagte (unstreitig) keine Fragen zur Rentabilität gestellt hat.

bb) Eine zweite Pflichtverletzung sieht die Beklagte darin, dass die Klägerin die Betriebskostenvorauszahlungen bewusst oder leichtfertig zu niedrig angesetzt habe, um so über die Gesamtbelastung des Pachtobjekts und seine Wirtschaftlichkeit zu täuschen. Auch eine solche Pflichtverletzung kann nicht festgestellt werden.

Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Verpächter verlangten Betriebskostenvorauszahlungen die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist vielmehr nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Pächter begründen, zu bejahen (BGH NJW 2004, 1102 und 2674). Solche besonderen Umstände werden von der Beklagten nicht vorgetragen, insbesondere keine Tatsachen, die den Schluss auf Vorsatz oder Leichtfertigkeit der Klägerin zuließen.

b) Ohne Erfolg macht die Beklagte ferner geltend, ihr seien Schadensersatzansprüche gegen die Klägerin aus der Verletzung von Nebenpflichten bei der Vertragsdurchführung entstanden, mit welchen sie gegen die Pacht aufrechnen könne. Die Klägerin hat auch bei der Vertragsabwicklung in feststellbarer Weise nicht gegen sie treffende Pflichten verstoßen.

aa) Die Beklagte sieht eine erste Pflichtverletzung darin, dass die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 (GA 18) falsch erstellt worden sei. Die Richtigkeit dieser Behauptung muss hier nicht geprüft werden. Sollte die Betriebskostenabrechnung falsch sein, kann sich die Beklagte weigern, die dort ausgewiesene Betriebskostennachzahlung auszugleichen. Es mag dann in einem besonderen Zivilprozess geklärt werden, ob die Betriebskostenabrechnung richtig oder falsch ist. Die als falsch beanstandete Betriebskostenabrechnung könnte im vorliegenden Verfahren nur dann relevant werden, wenn der Beklagten aus der angeblich unrichtigen Abrechnung ein aufrechenbarer Folgeschaden entstanden wäre. Ein solcher wird von der Beklagten indes nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich.

bb) Schließlich sieht die Beklagte zahlreiche weitere Pflichtverletzungen darin, dass die Beauftragte, der sie vertraglich die Verwaltung der Parkgarage übertragen hat, den in Rede stehenden Geschäftsbesorgungsvertrag (§§ 611, 675 BGB) nicht oder schlecht erfüllt hat und erfüllt. Diese Auseinandersetzungen sind für den vorliegenden Rechtsstreit unerheblich. Die der Beauftragten vorgeworfenen Vertragswidrigkeiten mögen die Beklagte berechtigen, gegen jene Erfüllungs- und/oder Schadensersatzansprüche zu erheben. Die Klägerin und das hier relevante Pachtverhältnis betrifft das nicht, und zwar ohne jede Rücksicht darauf, dass der Geschäftsführer der Beauftragten identisch ist mit dem Geschäftsführer jener Grundstücksverwaltungsgesellschaft, die für die Klägerin als Verwalterin des verpachteten Grundstücks tätig ist. Selbst wenn es richtig wäre, dass die Beauftragte vorsätzlich zum Nachteil der Beklagten die Parkgarage verwaltet hat, wird dadurch das hier zu prüfende Pachtverhältnis nicht berührt. Es geht gerade nicht um Vertragsverletzungen des Pachtvertrags. Das Wissen des Geschäftsführers der Beauftragten, das dieser in Erfüllung des (angeblich verletzten) Parkgaragenverwaltungsvertrags erlangt hat, wird nämlich entgegen der Meinung der Beklagten nicht der Klägerin gemäß § 166 BGB zugerechnet. Eine solche Wissenszurechnung zu Lasten der Klägerin könnte nur dann erfolgen, wenn die Beauftragte gerade als Gehilfin der Klägerin zur Erfüllung des Pachtvertrags gehandelt hätte (vgl. BGH NJW 2005, 365; 1988, 204; Senat OLGR Düsseldorf 2001, 2 jew. zum Leasingrecht; vgl. dazu auch Friedrich/Koch DB 2000, 2205). Abgesehen davon, dass die Beauftragte schon nach dem Vortrag der Beklagten stets nur als ihre eigene Erfüllungsgehilfin, nämlich im Rahmen des Parkgaragenverwaltungsvertrags vermögensschädigend gehandelt haben soll, scheidet eine Wissenszurechnung auch aus, weil die Verwalter als unterschiedliche Gesellschaften tätig sind.

II. Der Senat weist darauf hin, dass die Rücknahme der Berufung vor Erlass eines Beschlusses nach § 522 ZPO kostenrechtlich privilegiert ist.

Ende der Entscheidung