Judicialis Rechtsprechung

Mit der integrierten Volltextsuche, die vom Suchmaschinenhersteller "Google" zur Verfügung gestellt wird, lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Urteil verkündet am 29.05.2001
Aktenzeichen: 14 U 107/00
Rechtsgebiete: BGB, ZPO


Vorschriften:

BGB § 652
BGB § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative
BGB § 328 Abs. 2
BGB § 158
BGB § 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alternative
BGB § 142 Abs. 1
BGB § 812
ZPO § 708 Nr. 10
ZPO § 713
ZPO § 546
Zur Auslegung einer Maklerklausel im Hinblick auf die Fälligkeit der Provision und zur nachträglichen Abänderung einer Maklerklausel durch die Kaufvertragsparteien.
OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

In dem Rechtsstreit ...

hat der 14. Zivilsenat in Kassel des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 8. Mai 2001 durch die Richter ... für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 29. März 2000 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beschwer der Klägerin beträgt 50.000 DM.

Tatbestand:

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Rückzahlung einer Maklerprovision in Anspruch.

Herr E. P. aus Ls. und Herr M. aus Oh. waren als Gesellschafter einer GbR Eigentümer des im Grundbuch von Rh., Grundbruch Bbrg., Band 30, Blatt 988, Flurstück 8/3, 146/1 und 8 eingetragenen Grundstücke, auf denen die Klinik am Wst. betrieben wurde. Da die Eigentümer das Klinikgelände veräußern wollten, beauftragten sie die Beklagte mit der Suche nach geeigneten Kaufinteressenten. Die Beklagte wiederum schaltete in die Verkaufsbemühungen die Ib. GmbH in München ein. Am 23.3.1995 (Bl. 117 d.A.) fand in den Geschäftsräumen der Ib. GmbH in München eine Besprechung statt, an der Herr Ep. für die Ib. GmbH, der Zeuge Ei., Herr P. als Eigentümer und Herr Rm. für die Beklagte teilnahm. Streitig ist, ob in der Folgezeit die Klägerin, gegebenenfalls auch durch Vertreter, Besichtigungstermine am Verkaufsobjekt wahrgenommen hat. Im Auftrag des Zeugen Ei. fertigte die Kanzlei des Notars H. in Oh. unter dem 31.3.1995 (Bl. 70 d.A.) einen ersten Vertragsentwurf über den Erwerb des Objektes, wobei in Ziffer VIII des Vertrages eine Maklerklausel zugunsten der Beklagten aufgenommen war.

Durch notariellen Vertrag vom 3.5.1995 (Bl. 14 d.A.) des Notars H. in Oh. ­ UR-Nr. 123/95 ­ veräußerten P. und M. insgesamt 95 % ihrer Geschäftsanteile an der GbR an die damals in Gründung befindliche Klägerin zum Kaufpreis von 19 Mio. DM. Von dem Kaufpreis sollte ein Teilbetrag von 250.000 DM am 30.6.1995 fällig werden, während der Restkaufpreis mit der Übertragung der Geschäftsanteile am 20.12.1996 fällig werden sollte. Ziffer XI des Vertrages enthält folgende Klausel:

"Käufer zahlt eine Provision für die Vermittlung dieses Vertrages. Sie beträgt einschließlich Mehrwertsteuer 500.000 DM für die beteiligten Maklerfirmen." a) Ib. GmbH München, (Anschrift) und

b) Fa. W. und Partner, Kassel (Anschrift).

Die Provision wird wie folgt fällig:

An vorstehend b) Zahlung von 50.000 DM zum 30.6.1995; Rest in Höhe von 200.000 DM entsprechend Kaufpreisfälligkeit;

an vorstehend a) 250.000 DM entsprechend Kaufpreisfälligkeit.

Nach diesem Vertrag verblieben 5 % der Geschäftsanteile beim Verkäufer P., während Herr M. aus der GbR ausschied. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vertrag vom 3.5.1995 Bezug genommen. Ebenfalls am 3.5.1995 ließ Herr P. vom Notar H. ein notarielles Angebot protokollieren (Bl. 21 d.A.), nach dessen Inhalt er der Klägerin die restlichen 5 % Geschäftsanteile zum Preis von 1 Mio. DM anbot, wobei er sich an dieses Angebot bis zum 30.6.1996 gebunden hielt. Die Gegenleistung von 1 Mio. DM sollte mit Annahme des Angebotes zum 30.6.1996 fällig werden. Dieses Angebot wurde von der Klägerin nicht angenommen. Der Vertrag vom 3.5.1995 wurde nicht vollzogen. Es wurden keine Geschäftsanteile übertragen und auch der Kaufpreis nicht gezahlt. Die Klägerin zahlte jedoch am 29.6.1995 eine Maklerprovision von 50.000 DM an die Beklagte.

Am 19.12.1996 fand in den Geschäftsräumen der Swd. Landesbank ein Krisengespräch statt (Bl. 11 d.A.), an dem neben den Eigentümern P. und M. der Geschäftsführer der Klägerin sowie Mitarbeiter der W. LB teilnahmen. Die Bank weigerte sich, den Anteilskauf der Kläger wegen bestehender Altverbindlichkeiten zu finanzieren. Am 16.12.1996 (Bl. 27 d.A.) schlossen die Verkäufer P. und M. als Gesellschafter der GbR mit der Klägerin, deren Geschäftsführer persönlich und der Pv. Treuhand GmbH als Käufer vor dem Notar Mz. in E. einen neuen Vertrag ­ UR-Nr. 677/96 ­ ab, nach dessen Inhalt nunmehr die Verkäufer unmittelbar das Eigentum am Grundstück auf die Käufer zum Preis von 22.300.000 DM veräußerten. In § 2 dieses Vertrages heißt es u.a.: Die Beteiligten sind einig, dass aufgrund dieses Vertrages (gemeint ist der Vertrag vom 3.5.1995) keine wechselseitigen Rechte und Pflichten fort- bestehen. Eine Maklerklausel enthielt der Vertrag vom 16.12.1996 nicht, auf den wegen weiterer Einzelheiten Bezug genommen wird.

Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin die angezahlte Provision von 50.000 DM von der Beklagten zurück.

Die Klägerin hat behauptet, sie habe mit der Beklagten keine Provisionsvereinbarung getroffen. Das Kurzexposé, das eine Käuferprovision von 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer vorsehe (Bl. 48 d.A.) sei ihr von der Firma des Zeugen Ei. erst am 27.9.1995 zugefaxt worden (Bl. 55 d.A.). Der Zeuge Ei. sei nicht befugt gewesen, in ihrem Namen eine Provision zu versprechen. Besichtigungstermine mit ihr hätten nicht stattgefunden. Die Beklagte habe für sie keine Maklertätigkeit erbracht.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, da der Vertrag vom 3.5.1995 nicht vollzogen worden sei, sei kein Rechtsgrund für ihre Provisionszahlung von 50.000 DM gegeben. Der Vertrag vom 3.5.1995 sei durch den Vertrag vom 16.12.1996 aufgehoben worden, womit die Maklerklausel entfallen sei. Eine Provision nach § 652 BGB sei mangels Provisionsvereinbarung nicht angefallen. Außerdem habe sie den Hauptvertrag wegen falscher Angaben der Verkäufer zu den Mieteinnahmen wirksam angefochten gehabt.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 50.000 DM nebst 5 % Zinsen seit Zustellung der Klage am 9.2.2000 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat behauptet, der Zeuge Ei. habe im Auftrag der Ib. GmbH die Klägerin zu Vorgesprächen aufgesucht und dabei dieser auch das Kurzexposé übergeben. Bei den Vorgesprächen sei bereits eine Provision von 500.000 DM einschließlich Mehrwertsteuer abweichend vom Kurzexposé ausgehandelt worden, weshalb schon der Vertragsentwurf vom 31.3.1995 eine entsprechende Maklerklausel zu ihren Gunsten enthalten habe. Die Klägerin habe auch mehrere Besichtigungstermine am Ob- jekt wahrgenommen. Mit dem Vertrag vom 16.12.1996 sei die Maklerklausel nicht aufgehoben worden, da die ursprünglichen Kaufvertragsparteien wirtschaftlich das erhalten hätten, was sie hätten erhalten wollen.

Das Landgericht hat durch Urteil vom 29.3.2000 (Bl. 76 ff d.A.) der Klage mit der Begründung stattgegeben, die Zahlung der Klägerin sei ohne Rechtsgrund erfolgt, weil die Provisionsforderung der Beklagten wegen Nichteintritts der Kaufpreisfälligkeit nicht entstanden sei. Einen außerhalb der Maklerklausel geschlossenen Maklervertrag zwischen den Parteien sei nicht schlüssig dargelegt. Daher sei die Provisionsanzahlung von 50.000 DM zurückzuzahlen.

Gegen das Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten.

Die Beklagte behauptet, die Klägerin sei bei der Besprechung vom 23.3.1995 durch den Zeugen Ei. vertreten worden, der in deren Namen eine Provision von 500.000 DM einschließlich Mehrwertsteuer zugesagt habe. Eine erste von mehreren Objektbesichtigungen durch die Klägerin habe am 26.3.1995 stattgefunden. Auch beim Beurkundungstermin am 3.5.1995 habe der Geschäftsführer der Klägerin die Provision von 500.000 DM gebilligt. Der Vertrag vom 3.5.1995 sei nicht wirksam angefochten worden. Auch sei die Maklerklausel nicht aufgehoben worden.

Die Beklagte meint, der Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin aus der Maklerklausel bestehe fort. Die Maklerprovision sei zudem auch für den Vertrag vom 16.12.1996 angefallen, weil dieser Vertrag wirtschaftlich mit dem ersten Vertrag vom 3.5.1995 identisch sei. Zudem sei zwischen den Parteien konkludent ein Maklervertrag durch ein eindeutiges Provisionsverlangen der Beklagten und durch Inanspruchnahme von Maklerdiensten durch die Klägerin zustande gekommen.

Die Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigt das angefochtene Urteil und behauptet, der Zeuge Ei. habe weder sie, die Klägerin, noch die Beklagte bei dem Gesprächstermin vom 23.3.1995 vertreten.

Sie meint, ein Maklervertrag sei nicht zustande gekommen und die Maklerklausel durch den Vertrag vom 16.12.1996 aufgehoben worden.

Wegen weiterer Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die zwischen den Parteien im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die an sich statthafte, form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist zulässig, und sie hat auch in der Sache Erfolg.

I.

Die zuerkannte Klageforderung von 50.000 DM ist weder aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB noch aus einem sonstigen rechtlichen Gesichtspunkt begründet.

1. Zwar ist die Beklagte durch Leistung der Klägerin in Höhe von 50.000 DM bereichert, denn die Klägerin hat am 29.6.1995 eine Maklerprovision von 50.000 DM an die Beklagte gezahlt.

2. Diese Leistung ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht ohne Rechtsgrund erfolgt und der Rechtsgrund für diese Leistung ist auch nicht nachträglich weggefallen.

a. Nach Ziffer XI des Vertrages vom 3.5.1995 hat sich die Klägerin als Käuferin des Kliniksgeländes in Bbrg. verpflichtet, für die Vermittlung des Geschäftsanteilskaufvertrages, der im wesentlichen auf den Erwerb des Kliniksgeländes gerichtet war, eine Maklerprovision von 500.000 DM ein- schließlich Mehrwertsteuer zu zahlen, wovon die Beklagte und die Ib. GmbH München jeweils die Hälfte erhalten sollten. Die Klägerin hatte der Beklagten zum 30.6.1995 einen Teilbetrag von 50.000 DM als Provision zu entrichten, während die restliche Provision an die Beklagte und die Ib. GmbH erst mit der Kaufpreisfälligkeit gezahlt werden sollten. Die in Ziffer XI des notariellen Vertrages vom 3.5.1995 aufgenommene Maklerklausel enthält einen echten Vertrag zugunsten Dritter (vgl. auch BGH NJW 1998, 1552). Dass der Beklagten aus dieser Regelung ein eigenes Forderungsrecht gemäß § 328 Abs. 2 BGB zustehen sollte, ergibt sich daraus, dass die Beklagte und die Ib. GmbH als Forderungsberechtigte ausdrücklich genannt sind, die Gesamtforderung von 500.000 DM unter diesen beiden Maklerfirmen aufgeteilt und die Fälligkeit der Teilprovisionen eigenständig unterschiedlich geregelt worden ist. Da die Klägerin aufgrund dieser Regelung am 29.6.1995 50.000 DM an die Beklagte gezahlt hat, ist ein Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin gegeben. Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann nicht angenommen werden, die am 30.6.1995 fällige Teilprovision von 50.000 DM sei nicht fällig geworden, weil die Fälligkeit der Restprovision an die Fälligkeit des Kaufpreises geknüpft worden ist und der Kaufpreis aus dem Vertrag vom 3.5.1995 nicht fällig geworden ist. Zunächst ist daran festzuhalten, dass die Fälligkeit der Teilprovision unterschiedlich geregelt ist und die am 30.6.1995 fällige Teilprovision von 50.000 DM gerade nicht von der Fälligkeit der Kaufpreisforderung abhängig gemacht worden ist. Der Umstand, dass die Restprovision entsprechend der Kaufpreisforderung fällig werden sollte, bedeutet nicht, dass die Entstehung der Gesamtprovision aufschiebend bedingt durch den Vollzug des Kaufvertrages vereinbart worden ist. Solche Klauseln, wonach die Provision erst mit dem Kaufpreis fällig werden sollte, können zwei unterschiedliche Bedeutungen haben. Sie können einmal dahin verstanden werden, dass der Anspruch auf Maklerprovision nur dann entstehen soll, wenn der Kaufpreis gezahlt wird. In einem solchen Falle wird die Zahlungspflicht von einem gewissen künftigen Ereignis abhängig gemacht, also von einer aufschiebenden Bedingung im Sinne des § 158 BGB. Es kann aber auch gemeint sein, dass lediglich die Fälligkeit der mit Abschluss des Vertrages entstandenen Provision hinausgeschoben wird. Im letzteren Falle kann der Umstand, dass es zur Ausführung des Hauptvertrages nicht gekommen ist, nicht dazu führen, dass der Makler überhaupt keine Provision erhält. Vielmehr wird die Provision in diesem Falle nach Ablauf der Zeitspanne fällig, innerhalb derer die Ausführung des Hauptvertrages erwartet werden konnte (vgl. BGH NJW 1986, 1035).

Im Streitfall lässt sich der Klausel in Ziffer XI des notariellen Vertrages vom 3.5.1995 eindeutig entnehmen, dass nicht der Provisionsanspruch als Ganzes von der Durchführung des Hauptvertrages und der Fälligkeit des Kaufpreises abhängig sein sollte, sondern nur die bei Abschluss des Vertrages vom 3.5.1995 bereits entstandene Provision hinsichtlich der Fälligkeit hinausgeschoben werden sollte. Die Formulierung, "der Käufer zahlt für die Vermittlung dieses Vertrages eine Provision" stellt klar, dass die Provision bereits mit Abschluss des Vertrages vom 3.5.1995 verdient war. In der anschließenden Regelung wird die Provision von 50.000 DM lediglich aufgeteilt und hinsichtlich der Fälligkeit geregelt, wobei gerade aus dem Umstand, dass am 30.6.1995 bereits 50.000 DM Provision an die Beklagte gezahlt werden sollten, also nicht erst bei Kaufpreisfälligkeit, zu schließen ist, dass die Maklerprovision in ihrer Entstehung nicht von der Kaufpreisfälligkeit abhängig sein sollte. Vielmehr ist nur die Fälligkeit der Provision auf den Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit hinausgeschoben worden. Der Umstand, dass die Parteien des notariellen Vertrages vom 3.5.1995 diesen nicht vollzogen, sondern am 16.12.1996 durch einen neuen notariellen Vertrag modifiziert haben, führt deshalb nicht dazu, dass weder eine Teilprovision von 50.000 DM noch eine Restprovision fällig geworden ist. Vielmehr wäre die Provision trotz Nichtdurchführung des Vertrages vom 3.5.1995 zwischenzeitlich fällig, weil inzwischen die Zeitspanne verstrichen ist, innerhalb derer der Vollzug des Hauptvertrages erwartet werden konnte. Die Klägerin hat daher die am 29.6.1995 gezahlten 50.000 DM auf der Rechtsgrundlage einer gültigen Vereinbarung und auf eine entstandene Provisionsforderung der Beklagten gezahlt. Ihre Leistung ist daher mit Rechtsgrund erfolgt. b. Der für die Zahlung der 50.000 DM gemäß Ziffer XI des Vertrages vom 5.3.1995 gegebene Rechtsgrund ist auch nicht dadurch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alternative BGB später weggefallen. Zwar haben die Verkäufer P. und M. als GbR sowie die Klägerin, ihr Geschäftsführer O. persönlich und die Pv. Treuhand GmbH als Käufer den Vertrag vom 3.5.1995 durch den notariellen Vertrag vom 16.12.1996 dahin abgeändert, das statt der Geschäftsanteile an der GbR zwischen Herrn P. und Herrn M. nunmehr unmittelbar Grundstückseigentum von den Grundeigentümern P. und M. auf die Käufer übertragen werden sollte. Mit diesem Vertrag vom 16.12.1996 haben die Vertragsparteien des Vertrages vom 3.5.1995 die in XI des Vertrages enthaltene Maklerklausel zugunsten der Beklagten nicht aufgehoben. In § 2 des Vertrages vom 16.12.1996 ist lediglich bestimmt, dass die Beteiligten einig sind, dass durch den Vertrag vom 3.5.1995 keine wechselseitigen Rechte und Pflichten fortbestehen. Zwar meint die Klägerin, mit dieser Regelung sei der Vertrag vom 3.5.1995 als Ganzes und damit auch die Maklerklausel in Ziffer XI des Vertrages vom 3.5.1995 aufgehoben worden. Dies trifft jedoch nach dem Wortlaut des Vertrages vom 16.12.1996 bereits nicht zu. Der Provisionsanspruch der Beklagten aufgrund der Maklerklausel fällt nicht unter die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Kaufvertragsparteien, denn die in der Maklerklausel enthaltene Provisionsvereinbarung stellt einen echten Vertrag zugunsten Dritter, also zugunsten der Beklagten dar. Die Klägerin als Käuferin war gegenüber der Beklagten zur Zahlung der Provision verpflichtet und die Maklerklausel gab der Beklagten insoweit ein eigenes Forderungsrecht. Um die Maklerklausel aufzuheben, hätte es einer ausdrücklichen dahingehenden Erklärung der Kaufvertragsparteien bedurft (vgl. auch BGH NJW 1986, 1165, 1166). Bei der gegebenen Interessenlage, wonach die Verkäufer P. und M. die Maklerprovision nicht tragen wollten, ist keineswegs selbstverständlich, dass mit der einvernehmlichen Aufhebung des Geschäftsanteilsübertragungsvertrages vom 3.5.1995 auch die Maklerklausel entfallen sollte. Selbst wenn es zunächst zu Irritationen wegen angeblich falscher Angaben bezüglich der Mieteinnahmen durch die Verkäufer gekommen sein sollte, lässt sich nicht feststellen, dass der ursprüngliche Vertrag vom 3.5.1995 nur aus Gründen, die in der Person der Verkäufer lagen, nicht vollzogen werden konnte. Im Gegenteil waren bei Abschluss des Vertrages vom 16.12.1995 nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin diese Schwierigkeiten ausgeräumt und mit dem Vertrag vom 16.12.1996 wurde letztlich wirtschaftlich der Erfolg erreicht, der mit dem Vertrag vom 3.5.1995 und dem Angebot des Verkäufers P. vom 3.5.1995 ebenfalls erreicht werden sollte. Auch wenn der Vertrag vom 3.5.1995 und das Angebot vom gleichen Tag formal nur auf Übertragung von Geschäftsanteilen gerichtet waren, ging es im Kern doch darum, dass die Klägerin das Kliniksgelände erwarb. Im Vertrag vom 16.12.1996 ist demgegenüber die unmittelbare Eigentumsübertragung von den Grundstückseigentümern an die Klägerin vereinbart worden. Dass neben der Klägerin noch ihr Geschäftsführer O. und die Pv. Treuhand GmbH als Käufer beteiligt sind, stellt im Verhältnis zum Vertrag vom 3.5.1995 wirtschaftlich gesehen keine erheblich abweichende Vereinbarung dar, da in Ziffer II des Vertrages vom 3.5.1995 bereits die Übertragung der Geschäftsanteile an die Klägerin oder an einen von ihr zu benennenden Dritten vereinbart war. Die Beteiligung Dritter an dem Grundstücksgeschäft war also auch schon im ersten Vertrag ins Auge gefasst. Da die Klägerin und die Verkäufer P. und M. durch den Vertrag vom 16.12.1996 im Ergebnis das erhalten haben, was sie erhalten wollten, und hierfür die Tätigkeit der Beklagten und der Ib. GmbH durch Nachweis des Objektes mitursächlich war, gibt es keinen objektiven Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin und die Verkäufer P. und M. durch den Vertrag vom 16.12.1996 die Maklerklausel auch tatsächlich aufheben wollten. Im Interesse der Verkäufer konnte eine solche Vereinbarung nicht liegen, weil die Verkäufer P. und M. bei Nichtvollzug des Vertrages vom 3.5.1995 zur Zahlung der Maklerprovision gegenüber der Beklagten verpflichtet geblieben wären, denn sie hatten die Beklagte unstreitig mit der Veräußerung dieses Objektes beauftragt. Die einvernehmliche Aufhebung des Vertrages vom 3.5.1995 ließ den Provisionsanspruch der Beklagten grundsätzlich bestehen, weil das Risiko der nicht sachgerechten Erfüllung des Hauptvertrages vom Auftraggeber des Maklers zu tragen ist (vgl. auch BGH NJW 1986, 1165, 1166; BGH NJW-RR 1991, 820). Dem Vertrag vom 16.12.1996 kann daher nicht entnommen werden, dass die Parteien des Vertrages vom 3.5.1995 die Maklerklausel nachträglich einvernehmlich aufgehoben haben. Es lag zumindest im Interesse der Grundstückseigentümer, die Klausel fortbestehen zu lassen.

c. Die Maklerklausel in Ziffer XI des Vertrages vom 3.5.1995 ist aber auch deshalb nicht nachträglich weggefallen, weil die Klägerin und die Verkäufer P. und M. den Provisionsanspruch der Beklagten und der Ib. GmbH nicht nachträglich ohne deren Mitwirkung aufheben konnten. Mangels anderweitiger Vereinbarung konnten die Klägerin und die Verkäufer P. und M. den Provisionsanspruch der Beklagten nach § 328 Abs. 2 BGB nachträglich nur dann wieder entziehen, wenn die Umstände, insbesondere der Vertragszweck, ergeben, dass sie sich die Aufhebung dieses Rechtes ohne Zustimmung des Dritten vorbehalten haben. Von einem solchen Vorbehalt kann im Streitfall nicht ausgegangen werden. Im Gegenteil ist nach der Regelung in Ziffer XI des Vertrags vom 3.5.1995 anzunehmen, dass die Klägerin gegenüber den Verkäufern P. und M. mit schuldbefreiender Wirkung die Provision gegenüber der Beklagten übernommen hat und dies nicht ohne deren Zustimmung rückgängig gemacht werden kann (vgl. BGH NJW 1986, 1165, 1166). Die Maklerklausel in Ziffer XI des Vertrages vom 3.5.1995 enthält nämlich nicht nur eine deklaratorische Regelung dahin, dass der nach § 652 BGB entstandene Provisionsanspruch von der Klägerin zu tragen ist, sondern die Regelung enthält ein eigenständiges konstitutives Provisionsversprechen der Klägerin. Die Verkäufer P. und M. haben nämlich nicht nur einen Provisionsanspruch der Beklagten gegen sie auf die Klägerin überbürdet, sondern es ist zugleich ein Provisionsanspruch der Ib. GmbH mitgeregelt worden, die von den Verkäufern nicht beauftragt war. Es ist nicht nur die Provisionspflicht dem Grunde nach geregelt worden, sondern auch die Aufteilung der Provision zwischen den Maklerfirmen. Dabei war im Verhandlungswege abweichend vom Kurzexposé erreicht worden, dass die Provision auf einen Gesamtbetrag von 500.000 DM einschließlich Mehrwertsteuer reduziert worden war. Außerdem ist die Fälligkeit der Teilprovisionen unterschiedlich und abweichend von § 652 BGB geregelt. Allein der Umstand, dass ein wesentlicher Teil der Restprovision an die Fälligkeit des Kaufpreises in der Maklerklausel geknüpft worden ist, bedeutet nicht, dass sich die Verkäufer und die Kläge- rin insoweit vorbehalten haben, den Provisionsanspruch der Beklagten ohne deren Zustimmung wieder aufzuheben. Diese Regelung bedeutet vielmehr nur ein Hinausschieben der Fälligkeit des Provisionsanspruches entsprechend dem Kaufpreisanspruch. Da die Maklerklausel in Ziffer XI des Vertrages vom 3.5.1995 ein eigenes und konstitutives Provisionsversprechen der Klägerin enthält, das gegenüber den Verkäufern P. und M. schuldbefreiende Wirkung hat, konnte der Provisionsanspruch nicht ohne Zustimmung der Beklagten wieder aufgehoben werden. Dafür spricht auch, dass die Maklerklausel auf Drängen des Zeugen Rm., der für die Beklagten im Beurkundungstermin anwesend war, in den Vertrag aufgenommen worden ist. Da die Kaufvertragsparteien mithin durch den Vertrag vom 16.12.1996 die Maklerklausel nicht zu Lasten der Beklagten aufheben konnten, hat diese Klausel nach wie vor Bestand und der Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin ist nicht entfallen.

d. Die Maklerklausel ist auch nicht gemäß § 142 Abs. 1 BGB durch Anfechtung des Hauptvertrages vom 3.5.1995 durch die Klägerin entfallen, weil eine wirksame Anfechtung des Hauptvertrages durch die Klägerin nicht schlüssig vorgetragen ist. Es ist schon nicht ersichtlich, in welcher Weise die Klägerin den Vertrag angefochten hat. Dass sie bei einer Krisenbesprechung erklärt hat, der Vertrag sei für sie erledigt, lässt nicht erkennen, dass die Klägerin den Vertrag wegen vermeintlich falscher Angaben nicht gelten lassen wollte. Zudem sind die Ungereimtheiten bezüglich der angeblich falschen Mieteinnahmen ausgeräumt worden, so dass nicht festgestellt werden kann, worauf die Klägerin ihre Anfechtung stützen konnte.

3. Aber selbst wenn man zugunsten der Klägerin unterstellt, die Maklerklausel in Ziffer XI des Vertrages vom 3.5.1995 sei nachträglich entfallen, lässt sich noch nicht feststellen, dass auch der Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin nach § 812 BGB weggefallen ist. Die Beklagte behauptet substantiiert und schlüssig, dass am 23.3.1995 in den Räumen der Ib. GmbH bereits ein Gespräch stattgefunden hat, bei dem die Provisionspflicht der Klägerin geregelt worden sei. Der Zeuge Ei. habe insoweit im Namen der Klägerin eine Provision von 500.000 DM zugunsten der Beklagten und der Ib. GmbH zugesagt. Im Anschluss daran habe die Klägerin auch mehrere von den Maklern organisierte Objektbesichtigungstermine wahrgenommen. Die Klägerin bestreitet zwar, dass der Zeuge Ei. befugt war, für sie zu handeln und dass Besichtigungstermine von ihr wahrgenommen worden sind. Grundsätzlich kann durch ein hinreichend deutliches Provisionsverlangen und der anschließenden Inanspruchnahme von Maklerdiensten ein Maklervertrag schlüssig zwischen Käufer und Makler zustande kommen (vgl. BGH NJW 2000, 282). Selbst wenn der Zeuge Ei. bei den Vorgesprächen im Namen der Klägerin ohne deren Vollmacht aufgetreten sein sollte, hätte die Klägerin sein Handeln spätestens mit der Billigung der Maklerklausel genehmigt. Danach könnte ein Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen sein. Da die Klägerin das Fehlen des Rechtsgrundes im Sinne des § 812 BGB darlegen und beweisen muss, genügt es nicht, den Vortrag der Beklagten hinsichtlich des Provisionsverlangens und der Besichtigungstermine schlicht zu bestreiten. Die Klägerin muss vielmehr ihrerseits beweisen, dass ein Provisionsverlangen nicht gestellt worden ist und sie auch keine Maklerdienste in Form von Besichtigungsterminen in Anspruch genommen hat. Da die Klägerin dies nur bestreitet, für ihre Darstellung aber keinen Beweis antritt, ist es durchaus möglich, dass entsprechend dem Vortrag der Beklagten ein Provisionsanspruch nach § 652 BGB entstanden ist. Damit kann das Fehlen des Rechtsgrundes im Sinne des § 812 BGB ebenfalls nicht positiv festgestellt werden, so dass auch aus diesem Grund das Rückforderungsbegehren der Klägerin nicht begründet ist.

Die Klage ist mithin abzuweisen.

II.

Da die Klägerin unterlegen ist, hat sie die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Beschwer ist gemäß § 546 ZPO festgesetzt worden.



Ende der Entscheidung

Zurück