Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Parteien machen wechselseitig Ansprüche aus der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages geltend.

Mit notariellem Vertrag vom 11.4.2002 (Bd. I Bl. 9 ff d.A.) verkauften die Kläger der Beklagten ihr in O3 gelegenes Grundstück zum Preis von 385.000 €. Der Kaufpreis war in zwei Raten fällig, wobei die erste Rate von 307.000 € zum 30.4.2002 und die zweite Rate von 78.000 € zum 30.4.2003 fällig wurde (Bd. I Bl. 12 d.A.). In § 3 des notariellen Vertrages vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss, jedoch sicherten die Kläger zu, dass die Schwimmbadtechnik funktionsfähig und die Fußbodenheizung mangelfrei sei. In § 5 des Vertrages ist bestimmt, dass die Kläger durch einfache schriftliche Erklärung gegenüber dem Notar vom Vertrag zurücktreten können, falls die Beklagte mit einer Kaufpreisrate länger als 4 Wochen in Verzug gerät. Nach § 4 des Vertrages sollte der Besitz am Grundstück zum 15.4.2002 (Bd. I Bl. 11 d.A.) auf die Beklagte übergehen. Die Übertragung erfolgte lastenfrei. Die Kläger bewilligten und beantragten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Beklagten. Ferner unterwarf sich die Beklagte in der notariellen Urkunde bezüglich der Kaufpreisforderung der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Vertrag vom 11.4.2002 (Bd. I Bl. 9 ff d.A.) Bezug genommen.

Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Beklagten zahlte diese die erste Kaufpreisrate von 307.000 € durch eine Finanzierung mit Hilfe von Darlehen der A ...Versicherungsgesellschaft in O1. Zur Sicherung der Darlehen wurde zugunsten der A ...Versicherungs AG durch notariellen Vertrag vom 12.4.2002 (Bd. II Bl. 296 d.A.) eine Briefgrundschuld mit einem Betrag von 306.775,14 € nebst 16 % Zinsen und einer Nebenleistung von 2 % bestellt. Hinsichtlich der dinglichen Haftung unterwarfen sich die Kläger in der notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr Grundstück (Bd. II Bl. 296 d.A.). Die Beklagte nahm das Grundstück in Besitz und bewohnte es mit ihrer Familie. Die am 30.4.2003 fällige Kaufpreisrate von 78.000 € zahlte sie nicht. Die Kläger forderten die Beklagte daher mit Schreiben vom 13.5.2003 (Bd. I Bl. 71 d.A.) unter Fristsetzung zum 21.5.2003 auf, die zweite Kaufpreisrate nebst Zinsen zu zahlen. Die Mahnung blieb ebenso wie Vollstreckungsversuche der Kläger erfolglos, weil die Beklagte nach Auskunft des zuständigen Gerichtsvollziehers vom 2.1.2004 amtsbekannt pfandlos ist (Bd. I Bl. 34, 35 d.A.). Noch im Juni 2003 erklärte die Beklagte, die zweite Kaufpreisrate zahlen zu wollen. Hierzu war sie bereit, eine Forderung aus einem Hausverkauf in O2 an die Kläger abzutreten (Bd. II Bl. 283 d.A.). Die Abtretung kam nicht zustande und auf Pfändungsversuche der Kläger bezüglich dieses Objektes in O2 verliefen erfolglos.

Die Beklagte kam ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der A ...Versicherungs AG nicht nach. Deshalb wurde auf deren Antrag durch Beschluss des AG Lauterbach vom 22.7.2003 die Zwangsversteigerung in das Grundstück der Kläger angeordnet (Bd. I Bl. 29 d.A.). Nach einem Schreiben der A vom 24.9.2003 (Bd. I Bl. 31 d.A.) belief sich der Zahlungsrückstand der Beklagten aus Darlehen einschließlich der Rate für den 1.10.2003 auf 25.916,42 €. Mit Schreiben vom 6.10.2003 (Bd. I Bl. 233 d.A.) rügte die Beklagte gegenüber den Klägern diverse Mängel, vor allem Mängel an der Schwimmbadtechnik und der Fußbodenheizung. Sie forderte die Kläger auf, innerhalb von vier Wochen die Mängel zu beheben. Die Kläger kamen dem nicht nach und bestritten die behaupteten Mängel.

Die Beklagte leitete daraufhin vor dem AG Fulda unter dem Aktenzeichen 2 OH 13/04 ein selbständiges Beweisverfahren ein, in dem der Sachverständige SV1 unter dem 28.10.2004 (Bd. I Bl. 88 ff d.A.) ein erstes Gutachten erstellte. In diesem gelangte er zu dem Schluss, dass die Funktionsfähigkeit der Fußbodenheizung zwar beeinträchtigt sei, diese aber durch eine Spülung der Heizungsrohre wieder hergestellt werden könne. Mit Schreiben vom 15.9.2004 (Bd. I Bl. 26 d.A.) und nochmals mit Schreiben vom 24.9.2004 (Bd. I Bl. 28 d.A.) erklärten die Kläger gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten den Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag. Ferner erklärten sie mit Schreiben vom 8.10.2004 (Bd. I Bl. 245 d.A.) gegenüber dem Notar B den Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag. Die Beklagte trat ihrerseits mit Schreiben vom 17.12.2004 (Bd. I Bl. 256 d.A.) vom notariellen Kaufvertrag wegen Mängel der Kaufsache zurück. Auf Antrag der Beklagten wurde in dem selbständigen Beweisverfahren 2 OH 13/04 das Ergänzungsgutachten des Sachverständigen SV1 vom 3.6.2005 (Bd. II Bl. 374 ff d.A.) eingeholt. In dem Ortstermin wurde festgestellt, dass ein Heizkreislauf der Fußbodenheizung nicht gespült werden konnte. Die Heizungsrohre waren durch Korrosionsschlamm komplett zugesetzt. Der Sachverständige kam deshalb zu dem Schluss, dass die Fußbodenheizung vollständig erneuert werden müsse. Die Kosten hierfür beziffert er auf ca. 54.000 €. Durch Zuschlagsbeschluss vom 10.3.2006 (Bd. II Bl. 418 d.A.) wurde das Grundstück der Kläger auf Betreiben der A ...Versicherungs AG an einen Dritten zum Betrag von 161.000 € versteigert. Die A ...Versicherungs AG rechnete nunmehr ihre Forderung zum 1.6.2006 gegenüber der Beklagten mit 416.471,30 € ab, so dass nach Verrechnung des Versteigerungserlöses noch eine Restforderung von 257.113,52 € verblieb (Bd. II Bl. 458, 459 d.A.).

Mit der Klage vom 18.10.2004 haben die Kläger zunächst Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks und Erteilung einer Löschungsbewilligung für die zugunsten der Beklagten eingetragene Auflassungsvormerkung beantragt. Die Beklagte ist diesem Klageantrag mit der Maßgabe entgegengetreten, dass nur eine Rückgabe des Grundstücks und Erteilung der Löschungsbewilligung Zug um Zug gegen Rückzahlung der ersten Kaufpreisrate von 307.000 € in Betracht komme. Außerdem hat sie im Wege der Widerklage beantragt, die Zwangsvollstreckung der Kläger aus der notariellen Urkunde des Notars B vom 11.4.2002 Urkunden-Nr. ../02 für unzulässig zu erklären. Nachdem das Grundstück zwangsversteigert worden ist, haben die Kläger die Klage in der Hauptsache für erledigt erklärt. Dieser Erledigungserklärung hat sich die Beklagte nicht angeschlossen. Die Widerklage bezüglich der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 11.4.2002 haben beide Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Kläger die vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde an den Notar zurückgegeben haben. Mit der weiteren Widerklage verlangt die Beklagte von den Klägern, sie durch Zahlung von 257.113,52 € an die A ...Versicherungs AG von der Restdarlehensforderung und möglichen weiteren Darlehensansprüchen der A freizustellen. Dies lehnen die Kläger ab.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat durch Urteil vom 27.9.2006 (Bd. II Bl. 484 ff d.A.) festgestellt, dass die Klage in der Hauptsache erledigt ist und die Widerklage, soweit sie die Parteien nicht übereinstimmend für erledigt erklärt haben, abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

Auf die einseitige Erledigungserklärung der Kläger sei bezüglich der Klage die Erledigung der Hauptsache festzustellen, da die Klage ursprünglich begründet gewesen und erst nach Rechtshängigkeit durch die Zwangsversteigerung des Grundstückes unbegründet geworden sei. Die Beklagte sei zur Herausgabe des Grundstücks und Erteilung der Löschungsbewilligung bezüglich der Auflassungsvormerkung verpflichtet gewesen, da sie aufgrund der beiderseitigen Rücktrittserklärungen zur Rückabwicklung des Kaufvertrages verpflichtet gewesen sei. Diese Verpflichtung sei erst mit der Versteigerung des Grundstückes nach Rechtshängigkeit erloschen. Soweit die Beklagte mit der Widerklage Schadensersatz fordere, sei die Widerklage nicht begründet. Der geltend gemachte Schaden von 257.113,52 € sei nicht durch den Mangelbeseitigungsverzug der Kläger bedingt, da die Beklagte bereits vor Eintritt des Mangelbeseitigungsverzuges bei der A ..Versicherungs AG bezüglich der Darlehensverträge in erheblichen Zahlungsrückstand geraten sei. Für die Erfüllung der Darlehensverträge sei aber die Beklagte allein verantwortlich gewesen. Sie habe auch die aus ihrem Zahlungsverzug resultierende Zwangsversteigerung des Grundstückes zu vertreten. Auch ein Rückgewähranspruch bezüglich der ersten Kaufpreisrate von 307.000 € sei nicht begründet, weil den Klägern diesem Anspruch einen Wertersatzanspruch aus § 346 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB entgegenhalten könnten. Ziehe man von dem Kaufpreis von 385.000 € zunächst die Mängelbeseitigungskosten für die Instandsetzung der Fußbodenheizung in Höhe von 54.000 € ab, verbleibe zugunsten der Kläger immer noch ein Wertersatzanspruch in Höhe von 331.000 €, der die Kaufpreisrate von 307.000 € deutlich übersteige. Zugunsten der Beklagten verbleibe kein Differenzbetrag, so dass die Widerklage unbegründet sei.

Gegen das Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten.

Die Beklagte meint, die Feststellungsklage der Kläger sei nicht begründet, weil die Kläger nicht wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten seien. Ein Rücktritt der Kläger wegen ihres Zahlungsverzuges sei nicht möglich gewesen, da die zweite Kaufpreisrate in Höhe von 78.000 € wegen eines ihr zustehenden Zurückbehaltungsrechtes aufgrund der Mängel an der Fußbodenheizung nicht fällig gewesen sei. Demgegenüber sei sie wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten, weil die Kläger die Nacherfüllung bezüglich des Mangels an der Fußbodenheizung verweigert hätten. Die Kläger hätten zudem durch Verweigerung einer Rückabwicklung des Kaufvertrages Zug um Zug gegen Rückzahlung der 307.000 € eine zeitnahe Rückabwicklung des Kaufvertrages zu ihrer Rücktrittserklärung verhindert. Die Kläger hätten daher die Zwangsversteigerung des Grundstück zu vertreten und den daraus entstandenen Schaden zu ersetzen.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und

1. die Klage abzuweisen,

2. die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die A ...Versicherungs AG, ...Straße ..., ... O1, zur Ablösung der Darlehensforderung, die die A ...Versicherungs AG gegen sie, die Beklagte, aus den Darlehen mit den Nummern . und ... hat, 257.113,52 € zu zahlen und sie von weiteren Ansprüchen, die der A aus den genannten Verträgen erwachsen können, frei zu stellen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

Wegen weiterer Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

II.

Die an sich statthafte, form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist zulässig, sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

A.

Soweit das Landgericht festgestellt hat, dass die Klage in der Hauptsache erledigt ist, ist die Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO zulässig und in der Sache begründet. Die Begründetheit der Feststellungsklage ergibt sich daraus, dass die Klage auf Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks und Erteilung der Löschungsbewilligung für die zugunsten der Beklagten eingetragene Auflassungsvormerkung aus § 346 Abs. 1 BGB gerechtfertigt war und der Anspruch der Kläger erst nach Rechtshängigkeit durch die Versteigerung des Grundstückes an einen Dritten erloschen ist.

1. Die Kläger haben sowohl gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten mit Schreiben vom 15.9.2004 (Bd. I Bl. 26 d.A.) und mit Schreiben vom 24.9.2004 (Bd. I Bl. 28 d.A.) als auch gegenüber dem Notar B mit Schreiben vom 8.11.2004 (Bd. I Bl. 82 d.A.) wegen Nichtzahlung der zweiten Kaufpreisrate in Höhe von 78.000 € den Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag erklärt. Insoweit konnten sich die Kläger auf ein vertragliches und ein gesetzliches Rücktrittsrecht berufen. Das vertragliche Rücktrittsrecht folgt aus § 5 des notariellen Kaufvertrages vom 11.4.2002, in dessen § 5 bestimmt ist, dass den Verkäufern das Recht zusteht, durch einfache schriftliche Erklärung gegenüber dem Notar vom Vertrag zurückzutreten, falls die Käuferin mit einer Kaufpreisrate länger als vier Wochen in Verzug gerät (Bd. I Bl. 13 d.A.). Die zweite Kaufpreisrate hat die Beklagte nicht gezahlt, obwohl sie nach dem Vertrag bis spätestens 30.4.2003 fällig war (Bd. I Bl. 12 d.A.). Damit waren die Voraussetzungen für das vertragliche Rücktrittsrecht erfüllt. Selbst wenn wegen eines Zurückbehaltungsrechtes der Beklagten wegen Mängel des Kaufgrundstückes die zweite Kaufpreisrate nicht fällig gewesen sein sollte, ergab sich ein Rücktrittsgrund der Kläger auch daraus, dass die Beklagte ihre Zahlungsverpflichtungen gegenüber der A ...Versicherungs AG nicht erfüllt hatte und dadurch die ungestörte Durchführung des Kaufvertrages gefährdet hat. Schließlich kam es gerade wegen des Zahlungsverzugs der Beklagten zu der Anordnung der Zwangsversteigerung des Grundstücks der Kläger. In der Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtung durch die Beklagte gegenüber der A liegt im Verhältnis zu den Klägern die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht, die die Kläger ebenfalls zum Rücktritt berechtigte.

2. Es kann dahinstehen, ob der Eintritt des Zahlungsverzuges der Beklagten dadurch ausgeschlossen war, dass ihr wegen Mängel an der Fußbodenheizung gegenüber der zweiten Kaufpreisrate möglicherweise ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zugestanden hat. Grundsätzlich schließt das Bestehen und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 320 BGB den Eintritt des Verzuges aus (vgl. BGH NJW 1982, 2242; BGH NJW 1999, 1210; BGH - 12. Zivilsenat - Urteil vom 18.4.2007 - XII ZR 139/05 zit. n. Juris). Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen SV1 vom 3.6.2005 (Bd. I Bl. 374 ff d.A.) spricht einiges dafür, dass die Fußbodenheizung einen Mangel aufwies, dessen Beseitigung rund 54.000 € erfordert. Ein solches Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangels der Kaufsache hat die Beklagte aber erst mit Schreiben vom 6.10.2003 (Bd. I Bl. 233 d.A.) geltend gemacht. Soweit sie behauptet, bereits früher mündlich Mängel gerügt zu haben, ist ihr Vorbringen unsubstantiiert und nicht nachvollziehbar. Schließlich hat die Beklagte noch im Juni 2003 gegenüber dem Bevollmächtigten der Kläger erklärt, die 78.000 € zahlen zu wollen (Bd. II Bl. 283 d.A.). Allerdings reicht es nach der Rechtsprechung des BGH aus, wenn die Mängeleinrede überhaupt, also auch beispielsweise während eines Prozesses, erhoben wird, um Zahlungsverzug von dem Zeitpunkt an und in dem Umfang zu verneinen, der den Schuldner zur Erhebung der Einrede berechtigte (BGHZ 113, 232 ff.). Selbst wenn man unterstellt, dass mit dem Schreiben der Beklagten vom 6.10.2003 der Zahlungsverzug der Beklagten bezüglich der zweiten Kaufpreisrate entfallen sei, ist dies im Ergebnis unerheblich, weil die Beklagte ihrerseits mit Erklärung vom 17.12.2004 (Bd. I Bl. 256 d.A.) vom notariellen Kaufvertrag zurückgetreten ist. Dieser Rücktritt war jedenfalls nach dem Vorbringen der Beklagten wegen des Mangels an der Heizungsanlage nach §§ 440, 323 BGB gerechtfertigt, wobei es keiner Frist zur Nacherfüllung bedurft hat, weil die Kläger Mängel an der Fußbodenheizung stets bestritten und eine Nacherfüllung ernsthaft und endgültig abgelehnt haben. Diesem Rücktrittsrecht der Beklagten stand der in § 3 des notariellen Vertrages vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, weil die Kläger im Kaufvertrag ausdrücklich die Mangelfreiheit der Fußbodenheizung zugesichert haben (Bd. I Bl. 11 d.A.). Da die Kläger insoweit eine Beschaffenheitsgarantie abgegeben haben, konnten sie sich nach § 444 BGB nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Mit dem von der Beklagten erklärten Rücktritt vom Vertrag ist jedoch gemäß § 346 BGB ein Rückgewährschuldverhältnis entstanden, wonach die Beklagte unabhängig von dem von Seiten der Kläger erklärten Rücktritt zur Rückgewähr und Herausgabe des Grundstückes verpflichtet war. Für die Erledigung der Hauptsache kommt es nicht darauf an, ob die Klage auf Herausgabe des Grundstücks und Erteilung der Löschungsbewilligung aufgrund einer Rücktrittserklärung der Kläger oder aufgrund einer Rücktrittserklärung der Beklagten begründet war. Entscheidend ist vielmehr, dass die Klage ursprünglich begründet war und erst durch die Zwangsversteigerung des Grundstückes nach Rechtshängigkeit der Klage unbegründet geworden ist. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, denn das Grundstück ist erst durch den Zuschlagsbeschluss vom 10.3.2006 (Bd. II Bl. 418 d.A.) versteigert worden.

3. Entgegen der Auffassung der Beklagten war die Klage auch nicht deshalb von vornherein teilweise unbegründet, weil die Kläger nicht die Herausgabe des Grundstückes und die Erteilung der Löschungsbewilligung Zug um Zug gegen Rückzahlung der 307.000 € verlangt haben. Zwar trifft es zu, dass nach § 348 BGB im Rahmen der Rückabwicklung des Vertrages die empfangenen Leistungen jeweils Zug um Zug zurückzugewähren sind, was von Amts wegen zu berücksichtigen ist. Im vorliegenden Fall besteht jedoch die Besonderheit, dass die Beklagte die erste Kaufpreisrate in Höhe von 307.000 € mit Hilfe der A ...Versicherungs AG finanziert hat und zu deren Gunsten das Grundstück der Kläger mit einer Grundschuld in Höhe von 306.775,14 € nebst 16 % Zinsen und einer 2 %igen Nebenleistung belastet worden ist (Bd. II Bl. 296 d.A.). Nach der Rechtsprechung zu §§ 346, 347 BGB a.F. hatte in einem solchen Fall der Verkäufer das Recht, den Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung des Grundstücks durch dessen Belastung mit einem Grundpfandrecht die daraus resultierende Schadensforderung mit dem zurückzuzahlenden Kaufpreis zu saldieren, so dass er in Höhe der noch valutierenden Darlehensforderung den Kaufpreis einbehalten durfte. Er musste sich mit einem Freistellungsanspruch nicht zufrieden geben, da nur durch einen Einbehalt in Höhe der valutierenden Darlehensforderung sichergestellt war, dass der Verkäufer den Kaufpreis nicht zurückzahlen muss, bevor das Grundpfandrecht aufgehoben ist. Schließlich kann nicht der Käufer, sondern nur der Sicherungsnehmer das Grundpfandrecht aufheben (vgl. OLG Oldenburg NJW-RR 2003, 447). Nach der ab 1.1.2002 gültigen Neufassung der §§ 346, 347 BGB ist nunmehr gemäß § 346 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Falle der Belastung oder nach § 346 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Falle der Verschlechterung der empfangenen Sache Wertersatz zu leisten. Streitig ist, ob in den Fällen des § 346 Abs. 2 BGB von vornherein nur Wertersatz geschuldet ist oder ein Wertersatzanspruch nur besteht, wenn die Herausgabe der empfangenen Leistung unmöglich ist (vgl. Staudinger/Kaiser, BGB, § 346, Rdnr.153). Der Wortlaut des § 346 Abs. 2 BGB ist nach Auffassung des Senats nicht dahin zu verstehen, dass im Falle der Belastung oder Verschlechterung eines herauszugebenden Grundstückes der Gläubiger des Rückgewähranspruchs nur auf den Wertersatzanspruch beschränkt ist, sondern er kann Wertersatz auch insoweit verlangen, als die Herausgabe teilweise unmöglich ist. Die Formulierung in § 346 BGB "statt der Rückgewähr oder Herausgabe" bedeutet nur, dass an Stelle der Primärleistung ein Surrogat in Form des Wertersatzes gefordert werden kann. Danach konnten hier die Kläger statt der Befreiung von der Belastung ihres Grundstückes Wertersatz in Höhe des Betrages fordern, der zur Beseitigung der Belastung erforderlich war. Für den Streitfall würde dies bedeuten, dass die erste Kaufpreisrate von 307.000 € gemäß § 348 BGB Zug um Zug gegen Wertersatz in Höhe von 307.000 € wegen Belastung des Grundstücks zu zahlen wäre. Da beide Leistungen auf Geld gerichtet sind, ist entsprechend der bisherigen Rechtsprechung eine Saldierung der beiden Forderungen vorzunehmen, so dass kein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der 307.000 € bestanden hat, bevor nicht das Grundpfandrecht gelöscht war. Für diese Lösung spricht auch ein praktisches Bedürfnis. Müssten nämlich die Kläger ihren Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks und Erteilung der Löschungsbewilligung bezüglich der Auflassungsvormerkung auf eine Zug-um-Zug-Verurteilung bis zur Aufhebung des Grundpfandrechtes beschränken, wäre völlig ungewiss, ob und wann die Beklagte das Grundstück herausgeben müsste. Schließlich konnte nicht die Beklagte, sondern nur die A ...Versicherungs AG auf die Grundschuld verzichten. Dabei stand im vorliegenden Fall fest, dass die Beklagte selbst die Belastung des Grundstücks durch das Grundpfandrecht nicht beseitigen konnte, da sie amtsbekannt pfandlos war und ihr nicht die erforderlichen finanziellen Mittel zur Ablösung des Pfandrechts zur Verfügung standen. Mit einer Verurteilung der Beklagten zur Rückgabe des Grundstücks Zug um Zug gegen Aufhebung des Grundpfandrechtes wäre damit die Erfüllung des Herausgabeanspruchs der Kläger auf unbestimmte Zeit hinausgeschoben worden. Den Klägern stand es deshalb frei, das belastete Grundstück herauszufordern und den Kaufpreis in der Höhe einzubehalten, in der die Grundschuld noch valutierte. Da die Klage auf Herausgabe des Grundstücks und Erteilung der Löschungsbewilligung ohne Zug-um-Zug-Einschränkung begründet war, ist die Klage in der Hauptsache erledigt, was das Landgericht zutreffend festgestellt hat.

B.

Soweit die Beklagte mit der Widerklage die Zahlung von 257.113,52 € an die A ...Versicherungs AG zur Ablösung der Forderung aus den Darlehen mit den Nummern ... und ... verlangt (Bd. III Bl. 26 d.A.) ist die Klage weder aus §§ 437 Nr. 3, 440, 280, 281 Abs. 2 BGB noch aus einem sonstigen rechtlichen Gesichtspunkt begründet.

1. Insoweit kommt allenfalls ein Schadensersatzanspruch der Beklagten in Frage, weil das Rückgewährschuldverhältnis aus § 346 BGB nicht darauf gerichtet ist, dass die Kläger eine bestimmte Zahlung an einen Dritten zu leisten haben. Es spricht einiges dafür, dass die Kläger dem Grunde nach der Beklagten aus §§ 437 Nr. 3, 440, 281 Abs. 2 BGB wegen des vom Sachverständigen SV1 festgestellten Mangels an der Fußbodenheizung zum Schadensersatz verpflichtet sind, da sie im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich die Mangelfreiheit der Fußbodenheizung zugesichert haben. Diese Zusicherung ist nicht erfüllt, weil die Rohre der Fußbodenheizung nach den Feststellungen des Sachverständigen SV1 zumindest in einem Heizkreislauf mit Korrosionsschlamm zugesetzt sind und deshalb die Fußbodenheizung komplett erneuert werden muss. Obwohl die Beklagte die Kläger bereits mit Schreiben vom 6.10.2003 zur Nacherfüllung aufgefordert hatte, war eine solche Fristsetzung nach § 281 Abs. 2 BGB nicht notwendig, weil die Kläger den Mangel an der Fußbodenheizung stets bestritten und eine Nacherfüllung ernsthaft und endgültig abgelehnt haben. Der Schadensersatzforderung der Beklagten steht auch nicht entgegen, dass sie den Rücktritt vom Vertrag erklärt hat. Nach § 325 BGB kann neben dem Rücktritt auch zusätzlich Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangt werden (vgl. Palandt-Weidenkaff, 66. Aufl., § 440, Rdnr. 10).

2. Gleichwohl ist die Schadensersatzforderung der Beklagten nicht begründet, weil zwischen der Nichterfüllung des Kaufvertrages und dem Schadensbetrag von 257.113,52 € kein Kausalzusammenhang besteht. Die Forderung der A ...Versicherungs AG gegen die Beklagte in Höhe von 257.113,52 € umfasst alle rückständigen Darlehensraten, Zinsen, Vorfälligkeitsentschädigungen und Vollstreckungskosten (Bd. II Bl. 458, 459). Für Verzugszinsen, Vollstreckungskosten und Vorfälligkeitsentschädigungen haben die Kläger jedoch nicht aufzukommen, da die Beklagte schon vor Eintritt des Nacherfüllungsverzuges der Kläger gegenüber der A in Zahlungsrückstand geraten war. Wie die A AG der Beklagten mit Schreiben vom 24.9.2003 (Bd. I Bl. 71 d.A.) mitgeteilt hat, bestand einschließlich der Rate für den 1.10.2003 ein Zahlungsrückstand in Höhe von 25.916,42 €. Mängelbeseitigungsverzug der Kläger ist aber frühestens mit dem Schreiben der Beklagten vom 6.10.2003 eingetreten. Die Beklagte war für die pünktliche und vollständige Rückzahlung der Darlehen gegenüber der A allein verantwortlich. Es ist nicht ersichtlich, dass die Kläger der Beklagten die Erfüllung der Darlehensverträge erschwert und unmöglich gemacht hat. Die Folgen und den Schaden aus dem Zahlungsverzug hat die Beklagte allein zu tragen.

3. Der Beklagten steht auch kein Schadensersatzanspruch aus §§ 346 Abs. 4, 280, 281 BGB wegen Verletzung von Rückgewährpflichten gegen die Kläger zu.

a) Den Klägern kann nicht als Pflichtverletzung angelastet werden, sie hätten es versäumt, aus dem einbehaltenen Kaufpreis von 307.000 € die Zwangsversteigerung des Grundstückes durch die A ...Versicherungs AG abzuwenden. Dabei ist schon zweifelhaft, ob die Kläger die A ...Versicherungs AG mit einer Zahlung von 307.000 € zur Aufgabe ihrer Grundschuld hätten bewegen können, da ohne Verrechnung des Ersteigerungserlöses eine Forderung der A von 416.471,30 € gegenüber der Beklagten offen stand (Bd. II Bl. 458, 459 d.A.). Aber selbst wenn die Kläger durch eine volle Auszahlung der ersten Kaufpreisrate von 307.000 € tatsächlich die Zwangsversteigerung des Grundstückes hätten abwenden können, waren sie nicht verpflichtet, diesen Betrag an die A ...Versicherungs AG auszuzahlen. Die Kläger hätten dann zwar möglicherweise ihr Grundstück unbelastet zurückerhalten können, sie wären dann aber hinsichtlich ihrer eigenen Ansprüche aus dem Rückgewährschuldverhältnis unbefriedigt geblieben. So hatten die Kläger z.B. gemäß § 347 BGB einen Anspruch auf Herausgabe von Nutzung, deren Höhe die Parteien im notariellen Vertrag auf 1.000 € monatlich festgelegt hatten. Bei Rückzahlung der 307.000 € an die A hätte die Beklagte die von ihr erbrachte Leistung in voller Höhe zurückerhalten, während die Kläger hinsichtlich ihrer Ersatzansprüche auf Wertersatz und Nutzungsentschädigung keine Befriedigung erlangt hätten. Den Klägern war aus den vorangegangenen Vollstreckungsversuchen bekannt, dass die Beklagte amtsbekannt pfandlos war. Da eigene Ansprüche der Kläger bei der Beklagten nicht realisiert werden konnten, hätten sie mit der Auszahlung der 307.000 € teilweise das Insolvenzrisiko der Beklagten übernehmen müssen. Dies war den Klägern jedoch nicht zuzumuten. Mit der Bestellung der Grundschuld hat die Beklagte auch das Verwertungsrisiko des Grundstücks übernommen. Die Kläger durften insoweit den Ausgang des Zwangsversteigerungsverfahrens abwarten.

b) Die Beklagte kann nicht einwenden, das Grundstück sei mit der defekten Fußbodenheizung praktisch gebrauchsuntauglich gewesen, so dass sie dies nicht habe nutzen können und dadurch zusätzliche Ausgaben gehabt habe, weshalb sie die Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der A nicht habe erfüllen können. Da die Beklagte die zweite Kaufpreisrate von 78.000 € einbehalten hatte und insoweit sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen hat, hätte sie aus dem einbehaltenen Betrag von 78.000 € die Fußbodenheizung instand setzen können. Schließlich dient gerade das Zurückbehaltungsrecht der Durchsetzung etwaiger Gewährleistungsansprüche der Beklagten. Da nach dem Gutachten des Sachverständigen SV1 sich die Kosten für die Erneuerung der Fußbodenheizung auf 54.000 € beliefen, hätte die Beklagte mit der zweiten Kaufpreisrate die Heizung instand setzen können. Sie kann sich daher nicht darauf berufen, keine Nutzung gezogen zu haben oder dass die Nutzungen gemindert waren.

c) Darüber hinaus scheidet ein Schadensersatzanspruch der Beklagten aber auch deshalb aus, weil nicht festgestellt werden kann, dass ihr durch die vermeintliche Pflichtverletzung der Beklagten wegen Nichtabwendung der Zwangsversteigerung ein Schaden entstanden ist. Ein solcher Schaden könnte der Beklagten nur daraus erwachsen sein, dass das Grundstück in der Zwangsversteigerung mit einem Erlös von 161.000 € zu einem geringeren Betrag als dem objektiven Verkehrswert versteigert worden ist und dadurch ihre Darlehensverbindlichkeiten bei der A auch nur in geringerem Umfang getilgt worden sind. Die Beklagte behauptet aber, das Grundstück sei objektiv tatsächlich nicht mehr als 161.000 € wert gewesen (Bd. II Bl. 454 d.A.). Deshalb ist insoweit kein Schaden dargetan. Die Restforderung der A ...Versicherungs AG in Höhe von 257.113,52 € stellt jedenfalls nicht den Schaden dar, der infolge der Nichtabwendung der Zwangsversteigerung entstanden ist, sondern beruht im wesentlichen darauf, dass die Beklagte bereits vor Eintritt des Mangelbeseitigungsverzuges ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der A nicht nachgekommen ist. Der Widerklageanspruch auf Zahlung von 257.113,52 € an die A ist deshalb unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt begründet.

C.

Soweit die Beklagten mit der Widerklage beantragen, die Kläger zu verurteilen, sie wegen weiterer Darlehensverbindlichkeiten aus den genannten Darlehensverträgen bei der A ...Versicherungs AG freizustellen, ist auch dieser Anspruch weder aus §§ 346 Abs. 4, 280, 281 BGB noch aus einem sonstigen rechtlichen Gesichtspunkt begründet, weil die Kläger der Beklagten insoweit nicht zum Schadensersatz verpflichtet sind. Hierzu wird auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen.

III.

Die Berufung der Beklagten ist daher mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Entscheidung des Senats nicht von der Rechtsprechung des BGH oder anderer Oberlandesgerichte abweicht und die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§§ 26 Nr. 8 EGZPO, 544 ZPO).

Ende der Entscheidung