Judicialis Rechtsprechung

I.

Der Beteiligte zu 4., zugleich als Erbe seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau Vorname A Nachname B, der früheren Beteiligten zu 3., beabsichtigt den Kauf landwirtschaftlich genutzter Grundstücke von den Beteiligten zu 1. und 2. als Verkäufern. Die Genehmigungsbehörde hat nach Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde zugunsten des Grundstücksinteressenten C gegen die Erteilung der Genehmigung des notariellen Kaufvertrages Bedenken geäußert. Das daraufhin von den Beteiligten zu 1. bis 4. angerufene Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat es abgelehnt, die Genehmigungsbehörde durch gerichtliche Entscheidung zur Erteilung der Genehmigung zu verpflichten. Hiergegen richten die Beteiligten zu 1. bis 4. ihre sofortige Beschwerde.

Durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 31.8.2004 (Urkundenrolle Nr. .../2004 des Notars Dr. Notar1 O1) haben die Beteiligten zu 3. und 4. von den Beteiligten zu 1. und 2. die Grundstücke

Grundbuch von Ortsteil 1 Blatt ...

Flur ... Flurstück ..., Lagebezeichnung 1, 6.000 qm = 0,6000 ha

Grundbuch von Ortsteil 1 Blatt ....

Flur .... Flurstück ...., Lagebezeichnung 2, 3.900 qm = 0,3900 ha

Grundbuch von Ortsteil 1 Blatt .....

Flur ..... Flurstück ..... Ackerland Lagebezeichnung 3, 2.474 qm = 0,2474 ha

Flur ..... Flurstück . Ackerland Lagebezeichnung 4 868 qm = 0,0868 ha

Flur ..... Flurstück .. Ackerland Lagebezeichnung 4 608 qm = 0,0608ha

Gesamtfläche: 13.850 qm = 1,385 ha

zum Kaufpreis von 7.187,40 EURO, gekauft (= 0,55 EURO pro qm * 13.068 qm = 7.187,40 EURO; die gegenüber der Summe der Einzelflächen niedrigere zur Kaufpreisberechnung zugrundegelegte Fläche, s. notV Nr.6), ist in der Vertragsurkunde nicht erklärt).

Der Genehmigungsantrag des Notars gemäß §§ 2, 5 bzw. 6 GrdstVG vom 16.9.2004 ging am 21.9.2004 beim Landrat des X-Kreises, Amt für den ländlichen Raum, als Genehmigungsbehörde ein. Im Wege der Anhörung gemäß § 4 Abs.1 Berufstandsmitwirkungsgesetz teilte die Genehmigungsbehörde die kaufgegenständlichen Grundstücke mit Verfügung vom 27.9.2004 dem Kreisbauernverband X als landwirtschaftliche Berufsvertretung mit. Am 29.9.2004 meldete sich der Landwirt C aus Gemeinde 1-Ortsteil 1 bei der Genehmigungsbehörde und bekundete Interesse an einem Erwerb der Flächen. Der Kreisbauernverband, dem dies noch nicht bekannt geworden war, teilte der Genehmigungsbehörde unter dem 6.10.2004, bei jener eingegangen am 7.10.2004, mit, er habe gegen die Genehmigung des Kaufvertrages keine Bedenken, sofern andere Landwirte keine Einwände hätten.

Am 11.10.2004 reichte der Landwirt C einen Kaufantrag für alle in dem notariellen Kaufvertrag betroffenen Grundstücke bei der Genehmigungsbehörde ein.

Die Genehmigungsbehörde führte am 13.10.2004 eine Besprechung über verschiedene Veräußerungen landwirtschaftlicher Grundstücke und die Fragen etwaiger Ausübungen von Vorkaufsrechten mit Vertretern des Kreisbauernverbandes, der Siedlungsbehörde und des Regierungspräsidiums O2 durch. Bei dieser Gelegenheit teilte die Genehmigungsbehörde den Vertretern der anderen Behörden den Kaufantrag des Landwirts C mit. Die Siedlungsbehörde kündigte an, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Mit Zwischenbescheid vom 14.10.2004 an den beurkundenden Notar verlängerte die Genehmigungsbehörde die Genehmigungsfrist um zwei Monate.

Am 18.10.2004 legte die Genehmigungsbehörde den notariellen Kaufvertrag der Siedlungsbehörde vor.

Die Siedlungsbehörde brachte am 10.11.2004 ihre Erklärung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts, beschränkt auf das Grundstück Flur ..., Flurstück ... "Lagebezeichnung 1" = 0,6000 ha, das seiner Größe nach allein dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegen konnte, bei der Genehmigungsbehörde an. Sie wies daraufhin, dass der kaufinteressierte Landwirt auf Verlangen der Verkäufer auch die wegen nicht ausreichender Größe nicht dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegenden weiteren Grundstücke aus dem Kaufvertrag erwerben müsse. Zur Begründung berief sie sich darauf, dass die Käufer des fraglichen Grundstücks keine Landwirte mehr seien, während der Kaufinteressent C Haupterwerbslandwirt sei. Er bewirtschafte 141 ha Grund und habe 82 Milchkühe mit entsprechender Nachzucht. Die fragliche landwirtschaftliche Fläche solle wegen der angrenzenden eigenen Flächen des Interessenten und der damit verbundenen besseren Bearbeitung angekauft werden. Dies liege im Interesse der Agrarstrukturverbesserung.

Mit Verfügung vom 15.11.2004 teilte die Genehmigungsbehörde dem amtierenden Notar gemäß §§ 6 RSG, 21 GrdstVG mit, dass die Siedlungsbehörde das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt habe, und dass der Genehmigung des Kaufvertrages Bedenken gemäß § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG entgegenstünden, weil die Erwerber der fraglichen Grundstücke keine Landwirte mehr seien und der Haupterwerbslandwirt C am Erwerb der Flächen interessiert sei. Gegen diese, dem amtierenden Notar am 17.11.2004, mit Rechtsmittelbelehrung versehen, zugestellte Verfügung haben die Beteiligten des notariellen Kaufvertrages durch Anwaltsschriftsatz am 1.12.2004 beim Landrat des X-Kreises Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Die Genehmigungsbehörde hat das Verfahren daraufhin an das Amtsgericht Eschwege weitergeleitet.

Die Antragsteller haben vorgebracht, sie seien Landwirte und hätten Teile ihres landwirtschaftlichen Betriebes lediglich aus gesundheitlichen Gründen der - inzwischen verstorbenen - Beteiligten zu 3. verpachtet. Sie seien land- und forstwirtschaftlich tätig, hätten einen vollbeschäftigten landwirtschaftlichen Mitarbeiter und einen kompletten Maschinenpark und seien zurzeit auch mit einem Umbau ihres Anbindestalls in einen Laufstall befasst. Ihr Betrieb sei von ursprünglich 50 ha auf 130 ha erweitert worden, die ihre Eigenflächen seien, rund 40 ha seien hinzu gepachtet. Die 170 ha Gesamtfläche seien zu 80 ha Ackerfläche, zu 55 ha Grünland und zu 35 ha Forst. Das Ackerland sei verpachtet. Die Beteiligte zu 3. sei Inhaberin des alteingesessenen landwirtschaftlichen Betriebes ...-Gut O3 gewesen. Sie habe ihn in den letzten Jahren aus gesundheitlichen Gründen nur reduziert betreiben können, weshalb das wirtschaftliche Betriebsergebnis zurückgegangen sei. Der Betrieb solle von seinen, des Beteiligten zu 4. Enkelsöhnen weiterbetrieben werden, wenn sie Abitur gemacht und ein land- und forstwirtschaftliches Studium absolviert hätten. Dies alles sei erbvertraglich festgelegt. Danach dürften Teile des landwirtschaftlichen Betriebes nicht veräußert werden, und die Enkel seien verpflichtet, den Betrieb einer nachfolgenden Generation zu übertragen.

Der Kaufinteressent könne schon deshalb kein maßgebliches Interesse an den fraglichen Grundstücken haben, weil er mehrfach beim Verkauf ähnlich gelegener Grundstücke kein Kaufinteresse gezeigt habe. Er könne sich nicht die "Rosinen herauspicken".

Die Genehmigungsbehörde hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung widersprochen. Die Beteiligte zu 3. habe nach 2003 die Viehhaltung aufgegeben und die landwirtschaftlichen Flächen verpachtet. Der Beteiligte zu 4. habe noch einen anderen landwirtschaftlichen Betrieb in O4. Ihm gegenüber sei der Kaufinteressent C Haupterwerbslandwirt, er erweitere zurzeit seine Milchviehhaltung mit einem leistungsfähigen Betrieb in günstiger Lage der bewirtschafteten zu den kaufgegenständlichen Flächen.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Eschwege hat den Antrag auf gerichtliche Entscheidung durch Beschluss vom 16.1.2006 wegen der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde zurückgewiesen. Nach seiner Auffassung hat die Siedlungsbehörde das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht zu Recht ausgeübt. Die Veräußerung der Grundstücke an die Beteiligten zu 3. und 4. an Stelle des Interessenten C widerspreche Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, weil die Beteiligten zu 3. und 4. zurzeit keine aktive Landwirtschaft betrieben. Da ihr gesamtes Ackerland vollständig unterverpachtet sei, sei nicht ersichtlich, dass ein Zukauf von Ackerland die Ertragskraft ihres landwirtschaftlichen Betriebes stärke. Der landwirtschaftliche Betrieb Nachname B befinde sich insgesamt in einer "Art Ruhezustand".

Gegen diese, am 16.1.2006 vom Landwirtschaftsgericht in Anwesenheit der Beteiligten verkündete Entscheidung haben die Beteiligten zu 3. und 4. mit Anwaltsschriftsatz vom 30.1.2006 am 2.2.2006 beim Oberlandesgericht Frankfurt am Main sofortige Beschwerde eingelegt, bevor die schriftliche Fassung der Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts am 13.3.2006 ausgefertigt und zur Zustellung an die Beteiligten am 17.3.2006 abgesendet worden ist.

Sie verfolgen die Aufhebung des Beschlusses des Landwirtschaftsgerichts und die Feststellung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts unwirksam sei.

Dazu bringen sie vor, der kaufinteressierte Landwirt C benötige die fraglichen Grundstücke - von denen ohnehin nur das Grundstück Lagebezeichnung 1 seiner Größe nach dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegen könne - nicht dringend. Dagegen seien die Beteiligten Nachname B nicht Nichtlandwirt, sondern Landwirt mit einem bis in die dritte nachfolgende Generation gesicherten Vollerwerbsbetrieb. Inzwischen, Ende 2006, hätten sich die Enkel Vorname D und Vorname E Nachname B mit Zweitwohnsitz auf dem ...-Gut O3 in Gemeinde 1-Ortsteil 1 angemeldet. Auch hätten sie am 15.1.2007 einen Antrag auf Registrierung als Betriebsinhaber gestellt, in dessen Folge sie die Zahlungsansprüche ihrer verstorbenen Großmutter auf Betriebsprämien übernehmen könnten. Der landwirtschaftliche Betrieb sei nur wegen der Krankheit der Frau Nachname B für einige Zeit verkleinert worden, ohne ihn ganz einzustellen. Er sei nach wie vor existent und werde auch weiterhin betrieben. Die augenblickliche Betriebsführung sei durch die Nachfolge der Enkel gewährleistet. Auch seien 38.000 Bäume aufgeforstet worden und ein großer Maschinenpark vorhanden. Die Einkommensreduzierung sei allein Folge der Erkrankung der Frau Nachname B gewesen. Das im Jahre 2005 durchgeführte Flurbereinigungsverfahren, in welchem die Eheleute Nachname B den Zuschlag gerade auch des vorliegend im Streit stehenden Grundstücks erhalten hätten, habe einen sachgerechten Ausgleich der Grundstücke zwischen den Eheleuten Nachname B und dem Kaufinteressenten C hergestellt. Für den Fall der Erfolglosigkeit der sofortigen Beschwerde beantragt der Beteiligte zu 4. die Zulassung der weiteren Beschwerde.

Die ...-Behörde O2 als Beschwerdegegner verteidigt die angefochtene Entscheidung und weist darauf hin, dass nachträgliche Veränderungen der Verhältnisse für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts, für welches die Verhältnisse zum Zeitpunkt seiner Ausübung allein maßgeblich seien, unbeachtlich seien.

II.

Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3. und 4. ist statthaft und auch im übrigen zulässig. Nach § 22 Abs.1, § 2 Abs.1 S.3 HS 1 LwVG findet gegen die in der Hauptsache erlassenen Beschlüsse des Amtsgerichts als Landwirtschaftsgericht die sofortige Beschwerde an das Oberlandesgericht statt. Nach § 9 LwVG sind für das Verfahren über Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß § 10 RSG, nämlich Einwendungen dagegen, dass die Veräußerung eines Grundstücks der Genehmigung nach § 9 GrdstVG überhaupt unterliegt, oder dass die Genehmigung zu Unrecht versagt worden sei, die Vorschriften der Freiwilligen Gerichtsbarkeit anzuwenden - §§ 9,1 Nr.3 LwVG, 10 RSG, 9 GrdstVG.

Nach § 22 Abs.1 S.1 FGG beträgt die Beschwerdefrist zwei Wochen. Sie beginnt mit der Zustellung der mit einer Rechtsmittelbelehrung versehenen landwirtschaftsgerichtlichen Entscheidung zu laufen - § 21 Abs.2 S.1,2 LwVG. Die Beschwerde darf beim Gericht der anzufechtenden Entscheidung angebracht werden - § 21 Abs.1 FGG.

Diese Voraussetzungen sind für das Rechtsmittel der Beteiligten zu 3. und 4. erfüllt. Die Beschwerde ist schon deshalb rechtzeitig, weil nicht erkennbar ist, dass die Entscheidung des Amtsgerichts mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen gewesen ist. Die sofortige Beschwerde ist auch im übrigen zulässig.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt zu Recht die von der Genehmigungsbehörde gegen den notariellen Kaufvertrag vom 31.8.2004 gemäß § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG geäußerten Bedenken im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde zu Gunsten des Landwirts C. Das amtsgerichtliche Verfahren war formal korrekt. Die Entscheidung des Amtsgerichts ist sachlich nicht zu beanstanden. Dies gilt auch für das von der Genehmigungsbehörde unter Einschaltung der Siedlungsbehörde durchgeführte vorgerichtliche Genehmigungsverfahren.

Nach § 2 Abs.1 S.1 GrdstVG bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber der Genehmigung, soweit nicht das Bundesland, in welchem das fragliche Grundstück liegt, von der Ermächtigung, Grundstücke bis zu einer gewissen Größe von der Genehmigungspflicht auszunehmen, Gebrauch gemacht hat - § 2 Abs.3 Nr.2 GrdstVG. Dies ist in Hessen für Grundstücke, die kleiner sind als 0,25 ha, der Fall - § 1 des Hessischen Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 17.4.1962 (GVBl I S.263) in der Fassung vom 18.12.1989 (GVBl 497; im Folgenden: HAG GrdstVG). Im übrigen ist die Genehmigung von den Vertragsparteien zu beantragen - § 3 Abs.2 S.1 GrdstVG.

Dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegt vorliegend allein das Grundstück Lagebezeichnung 1 mit seiner Größe von 0,6 ha. Nach § 4 Abs.1 S.1 RSG beträgt die Mindestgröße eines landwirtschaftlichen Grundstücks, für welches das gemeinnützige Siedlungsunternehmen, in dessen Bezirk die Hofstelle des interessierten Betriebes liegt, das Vorkaufsrecht ausüben kann, wenn die Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bedarf, 2 ha. Allerdings können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung die Mindestgröße der Grundstücke, die dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegen für eine beschränkte Zeit auf weniger als 2 ha festsetzen, solange dies zur Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur notwendig ist - § 4 Abs.4 letzter Halbsatz RSG. Hiervon hat das Land Hessen in § 2 der Verordnung zur Bereinigung des Siedlungsrechts vom 18.11.2002 Gebrauch gemacht und die Mindestgröße der Grundstücke, die dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nach § 4 Abs.1 RSG unterliegen, auf 0,5 ha festgesetzt. Diese Regelung ist bis zum Ablauf des 31.12.2007 begrenzt - § 4 der Verordnung -, so dass sie für den vorliegend zu beurteilenden Grundstücksverkauf einschlägig ist (GVBl I 2002, S. 689).

Diese Rechtslage hat die Siedlungsgesellschaft zutreffend dahin umgesetzt, dass sie das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht mit ihrem Schreiben vom 9.11.2004 nur bezüglich des Grundstücks Lagebezeichnung 1 ausgeübt hat. Dies hat zur Folge, dass der Vorkaufsberechtigte grundsätzlich nur Käufer desjenigen Grundstücks wird, zu dessen Lasten sein Vorkaufsrecht auch tatsächlich entstanden ist. Allerdings gelten die Vorschriften über das schuldrechtliche Vorkaufsrecht des BGB für das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht sinngemäß - § 8 Abs.1 S.1 RSG -, so dass der Grundstücksverkäufer verlangen kann, dass sich der Vorkauf auch auf alle diejenigen Sachen - im Zusammenhang mit dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht also vor allem auf andere verkaufte Grundstücke - erstreckt, die nicht ohne Nachteil für den Verkäufer von dem Verkauf getrennt werden können - § 467 S.2 BGB. Hieraus folgt im Ergebnis eine Vollerstreckung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts auf sämtliche, nicht von vornherein diesem Vorkaufsrecht unterliegenden Grundstücke dann, wenn der Verkäufer dies vom Vorkaufsberechtigten verlangt, und soweit andernfalls für ihn Nachteile eintreten würden.

Die andere mögliche Variante, dass im Anschluss an den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff, der dem Reichssiedlungsgesetz zugrundeliegt, Grundstücke, die wegen ihrer zu geringen Größe für sich genommen ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nicht auslösen können, als wirtschaftliche Einheit dennoch aufgrund der die Mindestgröße überschreitenden Summe ihrer Einzelflächen einem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegen können, ist vorliegend nicht einschlägig, weil die einzelnen in dem notariellen Kaufvertrag vom 31.8.2004 betroffenen Grundstücke nicht aneinander grenzend gelegen sind und auch im übrigen ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen ihnen - unstreitig - nicht zu erkennen ist.

Dann bleibt es dabei, dass das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht der Siedlungsgesellschaft allein zulasten des Grundstücks Lagebezeichnung 1 entstanden ist, dass die Siedlungsbehörde ihr Vorkaufsrecht deshalb zutreffend nur auf jenes Grundstück bezogen ausgeübt hat, und dass es der Entschließung der Beteiligten zu 1. und 2. unterliegt, ob sie von der Siedlungsbehörde verlangen, auch die anderen Grundstücke zu erwerben.

Die Siedlungsbehörde hat das Vorkaufsrecht auch rechtzeitig ausgeübt. Mit ihrem Zwischenbescheid vom 14.10.2004 hat die Genehmigungsbehörde die mit der Einreichung des notariellen Kaufvertrages am 21.9.2004 zunächst bis zum 21.10.2004 ausgelöste - § 6 Abs.1 S.1 GrdstVG - und noch laufende Genehmigungsfrist um zwei Monate, also bis zum 21.12.2004 verlängert. Der Kaufantrag der Siedlungsbehörde, das heißt die Ausübung des Vorkaufsrechts, ist am 10.11.2004 bei der Genehmigungsbehörde angebracht worden, mithin rechtzeitig. Die Voraussetzungen der Verlängerung der Genehmigungsfrist nach § 6 Abs.1 S.2 GrdstVG waren gegeben, weil die Genehmigungsbehörde gemäß § 12 GrdstVG verpflichtet war, eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts herbeizuführen. Nach § 12 GrdstVG muss die Genehmigungsbehörde, wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen nach dem Reichssiedlungsgesetz das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, den Grundstückskaufvertrag der Siedlungsbehörde zur Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorlegen, bevor sie über den Genehmigungsantrag entscheidet. Da jedenfalls für das Grundstück Lagebezeichnung 1 die Entstehung eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts in Betracht kam, musste die Genehmigungsbehörde die Prüfung des etwaigen Entstehens eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts einleiten. Solange aus der Sicht der Genehmigungsbehörde nicht feststand, dass ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden würde, musste sie bei Gefahr des Ablaufs der Genehmigungsfrist diese verlängern. Vorliegend kam hinzu, dass sich der Interessent bereits am 29.9.2004 unmittelbar bei der Genehmigungsbehörde gemeldet hatte, und dass Vertreter der berufsständischen Vertretung der Landwirtschaft, der Siedlungsbehörde, der Genehmigungsbehörde und des Regierungspräsidiums im Rahmen der Grundstücksverkehrsbesprechung am 13.10.2004 bereits darin übereingestimmt hatten, das Vorkaufsrecht auszuüben, so dass die Genehmigungsbehörde nach § 6 Abs.1 S.2 letzte Alternative RSG die Genehmigungsfrist obligatorisch auf drei Monate verlängern musste.

Der entsprechende Zwischenbescheid vom 14.10.2004 ist dem Veräußerer - vorliegend für die Beteiligten zu 1. und 2. am 14.10.2004 an den amtierenden Notar, der nach Nr. 9) des notariellen Vertrages mit der Durchführung des Vertrages sowie der Beschaffung aller notwendigen Löschungsbewilligungen und Genehmigungen beauftragt war - abgesendet worden, § 6 Abs.2 S.2 HS.2 GrdstVG. Damit ist die Verlängerung der Genehmigungsfrist wirksam ausgelöst worden.

Der Antrag der Kaufvertragsparteien auf landwirtschaftsgerichtliche Entscheidung ist rechtzeitig gestellt. Die Genehmigungsbehörde hat ihre Mitteilung über dem Kaufvertrag entgegenstehende Bedenken aus § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG im Anschluss an die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde dem amtierenden Notar am 17.11.2004 förmlich zugestellt. Danach endete die zweiwöchige Frist zur Anbringung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung bei der Genehmigungsbehörde - § 22 Abs.1,2 GrdstVG - mit dem Ablauf des 1.12.2004, an welchem Tage das Fax des Anwalts mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung bei der Genehmigungsbehörde - mithin fristgemäß - eingegangen ist.

In der Sache haben aus Sicht des hier erkennenden Senats - was das Grundstück Lagebezeichnung 1 anbelangt - die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorgelegen. Die Veräußerung dieser landwirtschaftlichen Fläche an die Beteiligten zu 3. und 4. würde eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne von § 9 Abs.1 Nr.1., Abs.2 GrdstVG bedeuten. Dies eröffnet das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht der Siedlungsbehörde gemäß § 4 Abs.1 RSG.

Nach § 9 Abs.1 Nr.1. GrdstVG darf die Genehmigung der Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet. Nach § 9 Abs.2 GrdstVG liegt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne von Abs.1 Nr.1 in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Als Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur gelten sämtliche Maßnahmen, die auf die Gründung oder auf den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ausgerichtet sind. Dabei kann es entweder darauf ankommen, dass die Eigentumsverschiebung bereits unternommenen oder von den zuständigen Stellen beabsichtigten konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht, oder dass nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur erkennbar sind (vgl.: BVerfG RdL 1967,92 ff (93 f), 95). Hieraus wird insbesondere abgeleitet, dass der Aufstockung lebensfähiger und förderungswürdiger landwirtschaftlicher Betriebe ein vorrangiges öffentliches Interesse an einer Verbesserung der Agrarstruktur zukommt. Dies führt in der Regel zur Bevorzugung der hauptberuflichen Landwirte als Käufer oder Kaufinteressenten gegenüber solchen Personen, welche die Landwirtschaft im Nebenberuf betreiben, also eine anderweitig gesicherte Lebensgrundlage besitzen. Die Bevorzugung der landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetriebe gegenüber Nebenerwerbsbetrieben, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Existenzgrundlage der bäuerlichen Familienbetriebe und damit der Agrarstruktur führen soll, ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts mit dem Grundgesetz vereinbar (vgl.: BVerfG a.a.O.; BGH NJW 1975,2192 ffe (2192)). Dabei dient das Genehmigungsverfahren nicht der positiven Lenkung des landwirtschaftlichen Grundstücksverkehrs sondern nur der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur (vgl.: BGHZ 94,292 ffe (294)). Das Genehmigungserfordernis dient allein dem öffentlichen wirtschafts- und agrarpolitischen Interesse der Allgemeinheit, durch eine sachgerechte Regelung des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Grundstücken die Agrarstruktur zu verbessern (BGH NJOZ 2006,2063 f). Nicht dagegen - auch nicht als Nebenziel - ist es auf den Schutz privater Interessen Dritter gerichtet, die an dem Erwerb der genehmigungspflichtig veräußerten Grundstücke interessiert, aber an dem Kaufvertrag nicht beteiligt sind. Im Sinne dieser exegetischen Grundsätze bestimmt § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG eine Eigentumsbindung, nämlich eine Einschränkung der Handlungsfreiheit im Bereich der Eigentumsordnung, die verfassungsrechtlich durch den Gesichtspunkt des Schutzes und der Förderung der Agrarstruktur legitimiert ist (BVerfG NJW 1967,1363). Der Veräußerer eines landwirtschaftlichen Grundstücks ist durch das Genehmigungserfordernis in seiner Veräußerungsfreiheit eingeschränkt. Ihm gegenüber ist wegen des grundgesetzlichen Schutzes seines Eigentums bei der Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu wahren. Für den Käufer wie auch für den Vorkaufsinteressenten greift Art.14 Abs.1 S.2, Abs.2 GG dagegen nicht ein. Beide verfügen nicht über eine vergleichbar grundrechtlich geschützte Position wie der Verkäufer.

In Anwendung dieser Grundsätze würde die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 31.8.2004 eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne von § 9 Abs.1 Nr.1, Abs.2 GrdstVG zur Folge haben. Für die Entscheidung über Einwendungen gegen die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen, die sich darauf gründen, dass die Genehmigung nicht nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre, kommt es auf die Verhältnisse in dem in § 6 Abs. 3 GrdstVG für die Ausübung des Vorkaufsrechts bestimmten Zeitpunkt an (vgl.: BGH vom 28.4.2006 BLw 32/05 Leitsatz a)). Zu diesem Zeitpunkt - vorliegend am 10.11.2004 - war die Beteiligte zu 3. krankheitsbedingt Nichtlandwirtin, allenfalls Nebenerwerbslandwirtin, und der Beteiligte zu 4. war, was den landwirtschaftlichen Betrieb in Ortsteil 1 abgelangt, Nebenerwerbslandwirt. Von diesem landwirtschaftlichen Betrieb der Beteiligten zu 3. und 4. war das gesamte Ackerland in einer Größe von 80 ha in vollem Umfang verpachtet. Die Rinderzucht war vorübergehend aufgegeben. Dass die forstwirtschaftliche Tätigkeit auf 35 ha Forst mit einem Mitarbeiter und gegebenenfalls auch unter Einsatz des Maschinenparks des ...-GutsO3 in eingeschränktem Umfang fortbetrieben wurde, und dass im übrigen 55 ha Grünland vorhanden waren, steht der Einordnung als allenfalls Nebenerwerbslandwirtschaft nicht entgegen. Auf den landwirtschaftlichen Betrieb des ...-GutsO3 bezogen, war der Beteiligte zu 4., soweit er überhaupt daran mitwirkte, von vornherein nur Nebenerwerbslandwirt. Mehr wäre ihm als Gesellschafter einer GbR, die in O4 eine Vollerwerbslandwirtschaft betrieb, in Gemeinde 1-Ortsteil 1 nicht möglich gewesen.

Unter diesen Umständen war nicht nachvollziehbar, dass die Beteiligten zu 3. und 4. im Rahmen das notariellen Kaufvertrags vom 31.8.2004 mit den dortigen landwirtschaftlichen Grundstücken zu den vorgenannten Nummern 1., 3., 4. und 5. Ackerland erwarben, welches die Beteiligte zu 3. seinerzeit nicht selbst bewirtschaften, sondern allenfalls im Wege der Verpachtung nutzen konnte. Wie das Landwirtschaftsgericht ausgeführt hat, befand sich der landwirtschaftliche Betrieb der Eheleute Nachname B zum damaligen Zeitpunkt in einer Art von "Ruhezustand". Das maßgebliche Einkommen des Betriebes wurde lediglich durch Verpachtung beziehungsweise Unterverpachtung erzielt.

Daran ändert der Umstand nichts, dass die Eheleute Nachname B die Zeit bis zu einer späteren Übernahme der beiden Enkelsöhne, die den Betrieb in Zukunft als Haupterwerbslandwirtschaft betreiben sollten, überbrücken und dies mit den Zukäufen landwirtschaftlicher Grundstücke vorbereiten wollten. Im erstinstanzlichen Verfahren ist hierzu vorgetragen worden, dass der jüngere Enkel, Vorname E Nachname B (geboren am -.-.1985), zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde 19 Jahre alt, Land- und Forstwirtschaft studieren und den Betrieb übernehmen wolle. Nach dem Beschwerdevorbringen haben sich beide Enkel, Vorname E und Vorname D Nachname B (geboren am -.-.1983) im Dezember 2006 im ...-Gut O3 mit zweitem Wohnsitz polizeilich gemeldet. Abgesehen davon, dass es nach den vorgenannten rechtlichen Vorgaben für die Frage der Wirksamkeit der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde auf die betriebliche Situation des Landwirtschaftsbetriebs des Beteiligten zu 4. Ende 2006 nicht ankommt, spricht auch die Zweitwohnsitz-Meldung der Enkel dafür, dass sie den landwirtschaftlichen Betrieb zurzeit allenfalls als Nebenerwerbslandwirtschaft betreiben. Ob und wann daraus eine Vollerwerbslandwirtschaft der Enkelsöhne werden wird, ist im vorliegenden Verfahren nicht absehbar.

Dagegen ist der - zum hier maßgeblichen Zeitpunkt 31 Jahre alte - Kaufinteressent C Vollerwerbslandwirt am Ort. Er bewirtschaftet 141 ha landwirtschaftlicher Flächen, davon 50,5 ha in seinem Eigentum und 90,5 ha hinzu gepachtet. Er betreibt Milchkuhwirtschaft mit 82 Rindern und Nachzucht. Er ist - ohnehin bereits Pächter des kaufgegenständlichen Grundstücks zu Ziffer 2. - am Eigentumserwerb des von der Siedlungsbehörde zum Gegenstand der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts erhobenen Grundstücks Lagebezeichnung 1 interessiert. Damit könnte er den Eigenanteil der von ihm bewirtschafteten Grundstücke erhöhen. Der Grundstückserwerb durch ihn würde zu einer Verbesserung der Agrarstruktur führen, welche der Erwerb durch den Beteiligten zu 4., der das Grundstück für einen unbestimmten Zeitraum verpachten würde, nicht mit sich bringt. Dass der Kaufinteressent vorher andere Angebote des Erwerbs landwirtschaftlicher Grundstücke ausgeschlagen oder auch ein Kaufinteresse bei der Siedlungsbehörde nicht angemeldet hat, steht dem Umstand, dass sein Eigenerwerb des Grundstücks Lagebezeichnung 1 im Vergleich zum Erwerb durch den Beteiligten zu 4. nach den eingangs dargelegten Grundsätzen zu einer Verbesserung der Agrarstruktur führt, nicht entgegen. In der Konstellation von November 2004 ist der Kaufinteressent C nach den vorgenannten grundstücksverkehrsrechtlichen Vorgaben als Erwerber des vorkaufsrechtsfähigen Grundstücks Lagebezeichnung 1 gegenüber den Beteiligten zu 3. und 4. bevorzugungswürdig gewesen.

Auch die von den Beschwerdeführern hervorgehobenen Ergebnisse des in 2005 durchgeführten Flurbereinigungsverfahrens führen zu keiner abweichenden Wertung. Abgesehen davon, dass auch diese wegen des für die vorliegende Entscheidung maßgeblichen Zeitpunkts im November 2004 für die Frage des Entstehens eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts unter dem Aspekt des § 9 Abs.1 S.1 GrdstVG nicht relevant sind, ist die Flurbereinigung als gewissermaßen Austausch von Grundstücken, die im Eigentum landwirtschaftlicher Betriebe stehen, davon zu unterscheiden, dass durch Verkäufe und Hinzukäufe die Agrarstruktur verbessert oder verschlechtert werden kann.

Die Genehmigungsfähigkeit des Erwerbs der fraglichen Grundstücke durch die Beteiligten zu 3. und 4. kann auch nicht durch die Genehmigung unter einer Verpachtungsauflage - § 10 Abs.1 Nr.1. GrdstVG - hergestellt werden. Zwar muß die Genehmigungsbehörde dann, wenn gegen die Genehmigung einer Grundstücksveräußerung der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung des Grund und Bodens vorliegt, die Genehmigung erteilen, wenn dieser Versagungsgrund durch eine Auflage ausgeräumt werden kann (vgl. z.B. BGH NJW 1955,816 (817)). Nach § 10 Abs.1 GrdstVG können dem Erwerber eines Grundstücks Auflagen gemacht werden. Danach ist der Genehmigungsbehörde ein Ermessensspielraum eröffnet. Im Rahmen der Ermessensausübung ist aber die Genehmigungsbehörde im Interesse des Grundstücksveräußerers an den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, das heißt an das Prinzip des geringst möglichen Eingriffs in die Veräußerungsfreiheit gebunden. Dies führt dazu, dass regelmäßig dann, wenn der Eintritt einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens schon durch eine Auflage abgewendet werden kann, das Veräußerungsgeschäft unter Auferlegung dieser Auflage zu genehmigen ist. Solchenfalls kann ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nicht entstehen, weil dessen Voraussetzungen gemäß § 4 Abs.1 S.1 RSG gerade an die Versagung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung gemäß § 9 GrdstVG anknüpft, die nicht gegeben ist, wenn das Grundstücksveräußerungsgeschäft unter einer Auflage genehmigt werden muss (vgl.: BGH a.a.O.).

Aus dem abschließenden Katalog möglicher Auflagen in § 10 Abs.1 GrdstVG kommt vorliegend allein die Auflage einer Verpachtung des Grundstücks an einen Landwirt in Betracht - § 10 Abs.1 Nr.1. GrdstVG -, die den Beteiligten zu 3. und 4. als Erwerber aufzuerlegen wäre. Soweit hierzu erwogen werden könnte, den Grundstückskauf durch die Beteiligten zu 3. und 4. mit der Auflage zu genehmigen, die Grundstücke an den Kaufinteressenten C bis zu demjenigen Zeitpunkt zu verpachten, zu dem der landwirtschaftliche Betrieb des ...-GutsO3 zu einer, etwa von den Enkeln des Beteiligten zu 4. geführten Vollerwerbslandwirtschaft erstarkt ist, führt dies nicht zu einer Bindung der Genehmigungsbehörde, die Genehmigung unter solcher Auflage zu erteilen. Die erwünschte Sicherheit der Agrarstruktur durch eine feste Eigentumsregelung hinsichtlich des betroffenen Grundstücks könnte auf diesem Wege schon deshalb nicht erreicht werden, weil letztlich nicht mit hinreichender Sicherheit absehbar ist, dass den Enkeln des Beteiligten zu 4. die Qualifikation zum Landwirt gelingt, und dass sie tatsächlich als Vollerwerbslandwirte das ...-Gut O3 bewirtschaften werden. Solchenfalls würde es einer gesunden Agrarstruktur nicht entsprechen, wenn der Kaufinteressent C auf unbestimmte Dauer Pächter des fraglichen Grundstücks bliebe.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass eine Verpachtungsauflage nur dann in Betracht kommt, wenn durch sie eine absehbare Übergangszeit bis zum bevorstehenden Wegfall des Versagungsgrundes überbrückt werden kann (vgl. z.B.: OLG Stuttgart RdL 1984,330 f). Hiervon kann vorliegend nicht mit hinreichender Sicherheit ausgegangen werden.

Dann kann eine Verpachtungsauflage, auch in der Variante einer Verpachtung an den Landwirt C, die durch den Grundstückserwerb der Beteiligten zu 3. und 4. eintretende ungesunde Verteilung des Grund und Bodens nicht abwenden.

Als mit ihrem Rechtsmittel unterliegenden Parteien sind nach billigem Ermessen den Beteiligten zu 1. bis 4. die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen - §§ 44 Abs.1, 33 LwVG, 131 Abs.1 S.1 Nr.1. KostO.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Nach § 45 Abs.1 S.1 LwVG kommt eine Erstattung außergerichtlicher Kosten durch einen unterliegenden Beteiligten nur ausnahmsweise, und auch nur dann in Betracht, wenn andere Beteiligte von ihren außergerichtlichen Kosten entlastet werden sollen.

Der festgesetzte Beschwerdewert entspricht der Höhe des Kaufpreises für das von der im Streit stehenden Grundstücksverkehrsgenehmigung betroffenen Grundstück - §§ 36 Abs.1 S.1, 37 LwVG, 20 Abs.1 KostO (6000 qm * 0,55 €/qm = 3300 €).

Eine Zulassung der Rechtsbeschwerde kommt nicht in Betracht, weil das vorliegende Verfahren keine grundsätzliche Bedeutung hat - § 24 Abs.1 S.2,1 LwVG.

Ohne Zulassung ist die Rechtsbeschwerde nur statthaft, wenn das Oberlandesgericht von einer in der Beschwerdebegründung bezeichneten Entscheidung des Bundesgerichtshofes oder des früheren Obersten Gerichtshofes für die Britische Zone oder von einer in der Beschwerdebegründung bezeichneten Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts abgewichen ist und der Beschluß auf dieser Abweichung beruht, oder soweit es sich um die Unzulässigkeit der Beschwerde handelt - § 24 Abs.2 Nr.1.,2. LwVG.

Die Rechtsbeschwerde muss binnen eines Monats seit Zustellung des Beschlusses durch einen Rechtsanwalt beim Bundesgerichtshof eingelegt und binnen eines weiteren Monats, beginnend mit der Einlegung der Rechtsbeschwerde, begründet werden - §§ 26, 29 LwVG.

Ende der Entscheidung