Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Verfügungsbeklagte, die von dem Verfügungskläger eine Hotelimmobilie in O1 gemietet hatte, hat den Betrieb des gemieteten Hotels "A O1" zum 31.10.2008 eingestellt. Der Verfügungskläger begehrt von der Beklagten im Wege der einstweiligen Verfügung die Wiederaufnahme und Fortführung des Betriebes.

Zwischen dem Rechtsvorgänger des Verfügungsklägers, der das Objekt von den Voreigentümern erworben hat und der am 08.03.2007 im Grundbuch von O1 als Eigentümer eingetragen wurde, und der Beklagten, die bis zum Jahre 2001 unter einem anderen Namen firmierte, wurde am 22.11.2000 ein Mietvertrag über die Hotelimmobilie ... Straße ... in O1 geschlossen. In § 1 Nr. 2 des Vertrages wurde vereinbart, dass das Mietobjekt zu dem seinen Zweck entsprechenden Betrieb, also zu dem Zwecke eines Dreisternehotels nach Maßgabe der Bestimmung der Ziffer 1 vermietet werde. Weiterhin wurde geregelt, dass eine andere Nutzung ausgeschlossen sei und die Mieterin verpflichtet sei, das Mietobjekt zu den in diesem Vertrag festgelegten Zwecken zu nutzen und zu betreiben. In § 1 Nr. 4 wurde vereinbart, dass die Mieterin nach Übergabe verpflichtet sei, im Hotel, in der Küche und im Restaurant die Voraussetzungen aufrecht zu erhalten, die zum Betrieb eines Dreisternehotels notwendig sind. Weiter wurde in § 1 Nr. 6 des Vertrages geregelt, dass für den Fall, dass der Mieterin die vertragliche Nutzung unmöglich, erschwert oder sonst eingeschränkt werde aus Gründen, die in ihrer Person oder in der Art und Ausübung gerade ihres Unternehmens liegen, von dieser daraus keinerlei Rechte auf Aufhebung und Abänderung des Vertrags hergeleitet werden könnten. In § 2 des am 22.11.2000 unterzeichneten Vertrages wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis ab dem Tag der Übergabe beginne und auf 20 Jahre abgeschlossen werde. Der Mietzins für die Immobilie wurde in § 3 auf einen festen Mietzins von jährlich 829.980 DM zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer festgelegt. In § 12 des Vertrages wurde vereinbart, dass eine Kündigung dieses Vertrages ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist möglich sei, wenn ein wichtiger Grund vorliege. Als solcher wurde unter § 12 a) der Fall bezeichnet, dass die Mieterin den Gewerbebetrieb einstellt oder wenn ihr die behördliche Erlaubnis entzogen werde. Weiterhin wurden in § 12 dann andere wichtige Gründe dargestellt, unter anderem ein Verzug der Mieterin mit der Mietzinszahlung und die Änderung der Betriebsart ohne Zustimmung der Vermieterin.

Nachdem die Beklagte mit dem Betrieb des Hotels Verluste erwirtschaftete, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 31.07.2008 zum 31.10.2008 vorsorglich zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Ein Grund für die Kündigung wurde in diesem Schreiben nicht genannt, vielmehr wies die Verfügungsbeklagte darauf hin, dass sie das Mietobjekt am 31.10.2008 an den Kläger zurückgeben werde und sie gerne bereit sei, die sich aus dieser Angelegenheit ergebenden Fragen in einem gemeinsamen Gespräch zu erörtern. Für den Fall, dass ein Interesse des Verfügungsklägers an einem solchen Gespräch bestehe, bat die Verfügungsbeklagte um Terminsvorschläge.

Mit Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 03.09.2008 ließ der Kläger darauf hin- weisen, dass die Kündigung unbegründet sei, da die Verfügungsbeklagte kein Recht zur vorzeitigen Beendigung des bis zum 15.12.2002 fest abgeschlossenen Mietvertrages habe. Die Verfügungsbeklagte wurde aufgefordert, gegenüber dem Bevollmächtigten des Klägers bis zum 17.09.2008 schriftlich zu erklären, dass sie aus der ausgesprochenen Kündigung keine Rechte herleiten werde. Ferner wurde die Beklagte aufgefordert, die Betriebsverpflichtung einzuhalten.

Nachdem die Beklagte zunächst nach der Kündigung den Hotelbetrieb noch in unvermindertem Umfang fortgeführt hatte, wurde dieser zum 31.10.2008 eingestellt. Den Hotelangestellten wurden die Arbeitsverhältnisse jeweils mit Schreiben vom 30.09.2008 gekündigt und ein Teil dieser Kündigungen wurde am selben Tag den Angestellten persönlich übergeben. Die Verträge mit Lieferanten wurden teilweise gleichzeitig mit Schreiben vom 30.09.2008 gekündigt, zum Teil mit Schreiben, die bis Mitte Oktober 2008 erstellt wurden. Hotelzimmer in dem angemieteten Hotel konnten nur noch bis zum 15.10.2008 gebucht werden, Buchungen für spätere Zeiten wurden von der Verfügungsbeklagten nicht mehr angenommen. Bereits vorliegende Buchungen auch für den ... im Jahre 2009 wurden storniert.

Der Verfügungskläger hat die Ansicht vertreten, aufgrund der vereinbarten Betriebspflicht sei die Beklagte verpflichtet, das Hotel zu betreiben. Insoweit stehe ihm gegen die Beklagte ein Verfügungsanspruch zu. Der Verfügungskläger hat weiter die Auffassung vertreten, dass auch ein Verfügungsgrund bestehe, da die Schließung des Hotels bereits nach kurzer Zeit zu einem erheblichen Imageverlust führe und damit negativen Einfluss auf die Werthaltigkeit des Hotels ausübe. Er hat behauptet, ihm drohe ein erheblicher Schaden, wenn das Hotel nicht weiterbetrieben werde, da die Einstellung des Geschäftsbetriebes zwangsläufig den Verlust an Attraktivität und ein Sinken des Marktwertes zur Folge habe.

Der Verfügungskläger hat beantragt,

der Verfügungsbeklagten aufzugeben, den Betrieb des Hotels "A O1" in dem Projekt ... Straße ... in O1 bis zur Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses als Dreisternehotel wieder aufzunehmen und fortzuführen.

Die Verfügungsbeklagte hat beantragt,

den Erlass auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.

Sie hat die Ansicht vertreten, die Erfüllung des Hauptantrages sei ihr nicht möglich, weil die Arbeitsverträge mit den Mitarbeitern bereits Ende September zum 31.10.2008 gekündigt worden seien. Dies gelte auch für die Lieferungs- und Wartungsverträge. Sie hat die Meinung vertreten, bei der vereinbarten Betriebspflicht handele es sich nicht um einen Erfüllungsanspruch, sondern lediglich um einen Sekundäranspruch, dessen Verletzung allenfalls zu Schadensersatzansprüchen führen könne.

Die Verfügungsbeklagte hat behauptet, der Hotelbetrieb sei unwirtschaftlich gewesen, da das Hotel nur Verluste verursacht habe und sich die Verluste auf 2.853.520,-- EUR beliefen. Ein Grund für die Erwirtschaftung dieser Verluste sei auch die überhöhte Miete gewesen.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, der Verfügungsantrag sei unzulässig, weil es sich um eine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache handeln würde. Außerdem habe die beantragte Verfügung keinen vollstreckungsfähigen Inhalt, da der Weiterbetrieb des Hotels nicht ausschließlich von ihrem Willen abhänge.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, soweit ihnen die Feststellungen in dem Berufungsurteil nicht entgegen stehen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil die begehrte einstweilige Verfügung erlassen, da die Beklagte aufgrund der Regelung in dem Mietvertrag verpflichtet sei, das Hotel zu betreiben. Die Betriebspflicht sei eine Primärpflicht des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages, so dass sich ein eigener Anspruch des Verfügungsklägers auf Fortführung des Betriebs des Hotels ergebe. Weiterhin hat das Landgericht zur Begründung der Entscheidung ausgeführt, dass die Durchsetzung der Betriebspflicht im Rahmen einer einstweiligen Verfügung zulässig sei, da die Verfügungsbeklagte nicht zur Kündigung berechtigt gewesen sei und auch eine besondere Dringlichkeit zu bejahen sei, da bei der Schließung des Hotels erhebliche Imageverluste eintreten würden, die sich sehr nachhaltig für die weitere Fortführung des Betriebs auswirken würden. Weiterhin hat das Landgericht dargelegt, dass der Erlass der einstweiligen Verfügung geboten sei, um dem Verfügungskläger tatsächlich effektiven Rechtsschutz zu gewähren.

Gegen dieses ihr am 27.10.2008 zugestellte Urteil wendet sich die Verfügungsbeklagte mit ihrer bei Gericht am 29.10.2008 eingegangenen Berufung, die am gleichen Tag begründet worden ist.

Die Verfügungsbeklagte ist der Auffassung, ein Verfügungsanspruch sei nicht gegeben, vielmehr nehme die beantragte einstweilige Verfügung in unzulässiger Weise die Entscheidung in der Hauptsache vorweg. Dies sei aber nicht zulässig, da auch ohne den Erlass einer einstweiligen Verfügung dem Verfügungskläger keine erheblichen Nachteile drohen würden, da er später Schadensersatzansprüche geltend machen könne. Auch habe die einstweilige Verfügung keinen vollstreckungsfähigen Inhalt, da die Verfügungsbeklagte zu einer unvertretbaren Handlung verurteilt worden sei, die aber nur dann vollstreckt werden könne, wenn die Handlung allein und ausschließlich von dem Willen der Verfügungsklägerin abhänge. Dies sei aber nicht der Fall, da hier Verträge mit dritten Personen neu abgeschlossen werden müssten.

Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass auch kein Verfügungsgrund vorliege, da nicht ausreichend glaubhaft gemacht sei, dass durch die Einstellung des Hotelbetriebs dem Verfügungsbeklagten tatsächlich erhebliche Nachteile entstehen würden. Außerdem sei der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zu spät gestellt worden, da die Kündigung bereits unter dem 31.07.2008 ausgesprochen worden sei, so dass der Verfügungskläger ausreichend Zeit gehabt hätte, um Rechtsschutz nachzusuchen. Dies habe er aber nicht getan, sondern einen Zeitraum von über 9 Wochen vergehen lassen, so dass durch dieses Zuwarten nicht mehr von einer Eilbedürftigkeit ausgegangen werden könne.

Schließlich begehrt die Verfügungsbeklagte für den Fall, dass das angefochtene Urteil nicht abgeändert werden sollte, die Aufhebung der einstweiligen Verfügung gegen Sicherheitsleistung gemäß § 939 ZPO, da keineswegs ein Interesse an der Fortführung des Betriebs des Hotels durch die Verfügungsbeklagte im Vordergrund stehe, sondern vielmehr das Vermögensinteresse des Verfügungsklägers.

Die Verfügungsbeklagte beantragt,

unter Abänderung des am 23.10.2008 verkündeten Urteils des Landgerichts Hanau (Az.: 1 O 1113/08) den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen,

hilfsweise die Aufhebung der einstweiligen Verfügung gegen Sicherheitsleistung anzuordnen.

Der Verfügungskläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen und den Antrag auf Aufhebung der einstweiligen Verfügung gegen Sicherheitsleistung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und ist der Auffassung die mietvertraglich vereinbarte Betriebspflicht stelle eine Primärpflicht dar auf deren Erfüllung er einen Anspruch habe. Er sei nicht verpflichtet, "sehenden Auges" den Eintritt eines Schadens zu erdulden, vielmehr erfordere es ein effektiver Rechtsschutz gerade den Eintritt und die Fortwirkung des schädigenden Verhaltens der Verfügungsbeklagten zu verhindern.

Auch die Argumentation der Verfügungsbeklagten zur Vollstreckungsfähigkeit greife nicht durch, da diese durchaus in der Lage sei, den Hotelbetrieb innerhalb zwei Wochen wieder aufzunehmen, wie dies von der Verfügungsbeklagten unstreitig in dem zwischen den Parteien aus Anlass von Vergleichsverhandlungen geführten Briefverkehr bestätigt worden ist.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 519, 520 ZPO). Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, da das Landgericht völlig zu Recht die begehrte einstweilige Verfügung erlassen hat.

Die Voraussetzungen für den Erlass einer Leistungsverfügung liegen vor, weil ohne Erlass einer einstweiligen Verfügung dem Verfügungskläger im Rahmen eines dauernden Rechtsverhältnisses wesentliche Nachteile entstehen würden (§§ 935, 940 ZPO).

Der Verfügungskläger hat gegen die Verfügungsbeklagte einen Anspruch auf den Weiterbetrieb des Hotels. Diese Verpflichtung folgt aus den zwischen den Parteien ausgehandelten mietvertraglichen Bedingungen. So wird in § 1 Nr. 2 des Mietvertrages ausdrücklich geregelt, dass das Mietobjekt zum Zwecke des Betriebs eines Dreisternehotels vermietet werde und die Mieterin verpflichtet sei, das Mietobjekt zu diesem Zweck zu nutzen und betreiben. Diese bereits eindeutige Übernahme der Betriebspflicht durch die Verfügungsbeklagte wird dann weiterhin noch dadurch konkretisiert, dass in § 1 Nr. 4 des Vertrags zusätzlich vereinbart wurde, dass die Beklagte als Mieterin verpflichtet sei, im Hotel, in der Küche und im Restaurant die Voraussetzungen aufrecht zu erhalten, die zum Betrieb eines Dreisternehotels notwendig sind. Bei der notwendigen Gesamtbetrachtung dieser Regelungen ist eindeutig eine Betriebspflicht der Beklagten bei dem Abschluss des Mietvertrages gewollt worden. Es handelt sich insoweit auch um eine selbständige Leistungsverpflichtung der Beklagten, deren Erfüllung der Verfügungskläger als Vermieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen kann (OLG Düsseldorf NZM 2001, 131). Soweit die Beklagte darauf verweist, aus der Regelung des § 12 a) des Mietvertrages sei zu schließen, dass es sich bei dem Betrieb des Hotels lediglich um eine Sekundärpflicht gehandelt habe, deren Verletzung schadensersatzpflichtig machen würde, vermag der Senat dieser Einschätzung nicht zu folgen. § 12 des Mietvertrages befasst sich nämlich mit dem Recht der außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter und führt gerade besonders schwerwiegende Pflichtverletzungen durch den Mieter auf. Gerade das Gewicht der in § 12 des Mietvertrages aufgeführten Gründe führt aber dazu, dass ersichtlich die Parteien wollten, dass die dort aufgeführten Pflichten von der Beklagten auch eingehalten werden sollten, da es sich insoweit um Kardinalpflichten aus dem begründeten Mietverhältnis handelt. Die Betriebspflicht der Verfügungsbeklagten folgt auch eindeutig aus der mietvertraglichen Absprache, so dass sie ihrem Wesen nach eine eigenständige Leistungsverpflichtung darstellt und nicht nur eine unselbständige, lediglich bei deren Verletzung ein Anspruch auf Schadensersatz rechtfertigende Nebenpflicht (Jendrek NZM 2000, 529; OLG Naumburg NJW-RR 1998, 873). Die Vereinbarung der Betriebspflicht zum Betrieb eines Hotels war in dem Mietvertrag über Gewerberäume nach ständiger Rechtsprechung auch problemlos zulässig (KG MDR 2000, 84).

Diese die Verfügungsbeklagte treffende Betriebspflicht ist auch nicht durch eine wirksame Beendigung des Mietvertrags in Wegfall geraten. Zwar hat die Beklagte mit ihrem Schreiben vom 31.07.2008 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum 31.10.2008 gekündigt, jedoch war die Beklagte zu einer Kündigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt, weil das Mietverhältnis zeitlich befristet war und eine Mietzeit von 20 Jahren bestimmt war. Wegen dieser zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses kam eine ordentliche Kündigung nicht in Betracht, da das Mietverhältnis, welches auf Zeit eingegangen war, erst mit Ablauf dieser Zeit endete oder in den gesetzlich zugelassenen Fällen der außerordentlichen Kündigung (§ 542 Abs. 2 BGB). Zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses war die Verfügungsbeklagte aber keinesfalls berechtigt, selbst wenn man mit ihrem Vorbringen davon ausgeht, dass das Hotel nicht habe rentabel geführt werden können. Da die Beklagte sich in dem Mietvertrag ausdrücklich einer Betriebspflicht unterworfen hat, fällt es in ihren Risikobereich, ob die angemieteten Räume rentabel bewirtschaftet werden können oder ob ein Verlust eintritt (KG a. a. 0.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 609).

Die Verfügungsklägerin war auch nicht verpflichtet, die Schließung des Hotels durch die Beklagte einfach hinzunehmen, da der vertragswidrige Nichtgebrauch dem vertragswidrigen Gebrauch gleichsteht (Bub/Dreier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rn. 939). Eine Ausnahme von diesem Grund ist hier nicht zu machen, da keinesfalls erkennbar ist, dass das Berufen des Verfügungsklägers auf die vereinbarte Betriebspflicht sich als unangemessen nach § 242 BGB darstellt, da die Verfügungsbeklagte den Mietvertrag aufgrund eigener Kenntnis der Gesamtumstände abgeschlossen hat.

Die damit vereinbarte Betriebspflicht rechtfertigt den Anspruch des Verfügungsklägers als Vermieter auf den Weiterbetrieb des Hotels, den der Verfügungskläger auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen kann, um eine nachhaltige Beeinträchtigung der Attraktivität des Hotels und dessen Image zu vermeiden (OLG Celle OLG-Report 2007, 582).

Der Senat verkennt nicht, dass mit der Anordnung der einstweiligen Verfügung eine Leistungsverfügung ausgesprochen wird. Eine solche ist aber erforderlich, um dem Kläger einen effektiven Rechtsschutz zu gewährleisten, da er auf die sofortige Erfüllung der Betriebspflicht so dringend angewiesen ist, dass er ein ordentliches Verfahren nicht abwarten kann, ohne unverhältnismäßig großen oder gar irreparablen Schaden zu erleiden. Das Vorliegen dieses Verfügungsgrundes hat der Senat dabei aufgrund einer objektiven Betrachtungsweise beurteilt und hat die schutzwürdigen Interessen beider Parteien gegeneinander abgewogen. Diese Abwägung führt aber dazu, dass der Erlass einer einstweiligen Verfügung nötig im Sinne von § 940 ZPO ist, da der Kläger auf den Betrieb des Hotels angewiesen ist und eine entsprechende Anordnung gewichtigte Interessen der Verfügungsbeklagten als Schuldner nicht verletzt (LG Bamberg, ZMR 2004, 581).

Die vereinbarte Betriebspflicht dient gerade dazu, das Hotel ständig einem breiten Kreis von Personen zugänglich zu machen, die zum einen mit dem Hotel bereits früher geschäftliche Kontakte hatten, oder die durch Empfehlungen oder eigene Recherche das Hotel besuchen wollen. Zudem ist insoweit einzustellen, dass gerade im Jahre 2009 in O2, wie dies gerichtsbekannt ist und sich aus den von der Verfügungsbeklagten dargelegten Unterlagen selbst ergibt, der ...tag durchgeführt wird. Diese Veranstaltung ist aber über die Grenzen Hessens hinaus bekannt und zieht erhebliche Teile der Bevölkerung an den Ort, so dass auch für das Hotel in diesem Jahr zusätzliche neue Kunden geworben werden können bzw. alte Kunden ihre Geschäftsbeziehung wieder aufgreifen, um für den ...tag Zimmer zu reservieren, wie dies ausweislich der von der Verfügungsbeklagten vorgelegten Unterlagen bereits geschehen ist.

Objekte, wie ein Hotel dieser Art, die über einen Zeitraum geschlossen werden, verlieren schnell an Anziehungskraft und Kundenstamm. Angesichts des herrschenden starken Wettkampfes im Hotelgewerbe im Rheingebiet können verlorene Kunden später nur schwerlich wieder zurück gewonnen werden, wenn das Hotel erst geschlossen ist und dieses nicht mehr aufgesucht werden kann. Diese Umstände werden auch ganz deutlich in der von dem Verfügungskläger vorgelegten gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen SV1 aufgeführt. Die in der Stellungnahme aufgeführten Gründe sind für den Senat nachvollziehbar und wirken überzeugend. Der Sachverständige hat das Gutachten auch nicht in allgemeiner Art erstellt, sondern er hat sich vor der Abgabe der Stellungnahme das Hotel und die Örtlichkeit jeweils entsprechend angesehen. Es ist zudem gerichtsbekannt, dass ein leerstehendes Hotel sehr schnell aus dem Blick von möglichen Kunden fällt und insbesondere dann, wenn es sich um gehobenes Hotel handelt, von dem der Kunde davon ausgeht, dass dies in gewohnter Art und Weise weiter betrieben wird. Gerade diese Enttäuschungserfahrung von Kunden führt aber dazu, dass tatsächlich zu befürchten ist, dass durch die Schließung dieses Hotels zahlreiche Kunden abwandern, so dass der Kundenstamm erheblich reduziert wird, wodurch eine Neuvermietung erheblich erschwert wird. Außerdem spricht für ein überwiegendes Interesse des Klägers an der Fortsetzung des Hotelbetriebes der Umstand, dass die Weitervermietung eines nicht betriebenen Hotels viel schwieriger ist als diejenige eines im Betrieb befindlichen Hotels, weil nur so die Atmosphäre und der Geschäftsgang von den Interessenten richtig beurteilt werden kann.

Zudem spricht die Schließung eines Hotels für einen Nachfolgemieter gerade dafür, dass das Hotel nicht rentabel betrieben werden konnte, so dass er möglicherweise von dem Abschluss eines Mietvertrages Abstand nehmen würde. Der Verfügungskläger kann auch nicht auf das ordentliche Klageverfahren verwiesen werden, da in diesem Fall die Betriebspflicht leerlaufen würde, weil die bis zur endgültigen Klärung eingetretene Nachteile nicht mehr rückgängig zu machen wären und Schadensersatzansprüche schon aufgrund von Beweisschwierigkeiten nur schwer durchsetzbar wären (OLG Hamburg WuM 2003, 642).

Auch der von der Verfügungsbeklagten erhobene Einwand, der einstweiligen Verfügung fehle es an der Vollstreckungsfähigkeit, vermag nach Ansicht des Senats nicht durchzugreifen. Zwar vertreten einige Oberlandesgerichte diese Auffassung, jedoch vermag der Senat dieser Auffassung nicht zu folgen. Um einen effektiven Rechtsschutz zu gewährleisten, muss eine einstweilige Verfügung auch nach § 888 ZPO vollstreckt werden können (Staudinger/Emmerich, BGB, § 539 Rn. 42). Eine Vollstreckung nach § 888 ZPO ist nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil es wegen Unmöglichkeit der zu erbringenden Leistungen nicht zur Verhängung von Zwangsmitteln kommen kann (OLG Celle NJW-RR 1996, 585). Zwar mag es gelegentlich zweifelhaft sein, ob die Erfüllung einer Betriebspflicht in allen Fällen allein von dem Willen des Mieters abhängt, weil zum Betrieb eines Geschäftes auch die Mitwirkung Dritter, insbesondere der Angestellten und die Lieferanten erforderlich ist. Dieser Umstand führt aber nicht dazu, dass § 888 ZPO nicht anwendbar ist, da Anhaltspunkte dafür, dass es der Verfügungsbeklagten tatsächlich nicht gelingen sollte, den Betrieb des Hotels wieder aufzunehmen, nicht gegeben sind. So hat die Verfügungsbeklagte im Rahmen der nach dem Urteil einsetzenden Korrespondenz gegenüber dem Verfügungskläger geäußert, dass es ihr möglich sei, das Hotel in zwei Wochen wieder zu öffnen. Bedenken gegen diese Annahme bestehen nicht, da die Verfügungsbeklagte in Deutschland mehrere Hotels betreibt, so dass sie aufgrund dieser Tätigkeit durchaus Kontakte zu Personen hat, die bereit und in der Lage sind, die Führung eines Hotels zu übernehmen. Weiterhin ist einzustellen, dass die Kündigung der Arbeitsverhältnisse erst vor kurzer Zeit ausgesprochen wurde, so dass nicht zu erwarten steht, dass alle gekündigten Arbeitnehmer bereits neue Arbeitsstellen haben, sondern durchaus bereit sind, die Arbeit in dem Hotel wieder aufzunehmen. Dies gilt auch für bestehende Lieferantenverträge, da nicht zu erwarten ist, dass sich die Lieferanten des Hotels bereits vertraglich so verpflichtet haben, dass ihnen eine Wiederaufnahme der vertraglichen Beziehungen zu der Verfügungsbeklagten nicht möglich ist. Es steht damit in keiner Weise fest, dass die Erfüllung der mit der einstweiligen Verfügung titulierten Betriebspflicht der Verfügungsbeklagten unmöglich ist. Zudem schließt die Notwendigkeit der Hinzuziehung Dritter eine Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO nicht grundsätzlich aus. Es soll gerade erreicht werden, dass die Vornahme der titulierten Handlung bis zur Grenze der Unzumutbarkeit erzwungen werden darf, um der Vertragserfüllung den Vorrang einzuräumen (OLG Celle NJW-RR 1996, 585).

Der Verfügungskläger hat die Verfügung auch innerhalb des angemessenen Zeitraums beantragt. Er war nicht verpflichtet, unmittelbar nach dem Ausspruch der Kündigung zu reagieren, da nicht ernsthaft ersichtlich war, dass die Beklagte tatsächlich die Schließung des Hotels zum 31.10.2008 betreiben würde. Maßnahmen selber wurden von der Beklagten insoweit zunächst nicht eingeleitet, vielmehr datieren die ausgesprochenen Kündigungen erst vom 30.09.2008 bzw. zu einem späteren Zeitpunkt. Da zudem die Beklagte nicht einmal, wie in dem Kündigungsschreiben angedeutet, an den Kläger herangetreten ist, um Gespräche zu führen, war für den Verfügungskläger zunächst keinerlei Eilbedürftigkeit erkennbar. Zudem hat der Verfügungskläger mit Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 03.09.2008 bei der Beklagten um eine entsprechende Klarstellung und eine Äußerung bis zum 17.09.2008 gebeten. Erst nach Ablauf der in diesem Schreiben gesetzten Frist und Kenntnis von dem Ausspruch der Kündigungen gegenüber den Arbeitnehmern war für den Kläger die Eilbedürftigkeit erkennbar. Nach Erkennen dieser Situation wurde aber in einem angemessenen Zeitraum der Erlass der einstweiligen Verfügung beantragt, da der entsprechende Antrag bereits am 09.10.2008 bei Gericht eingegangen ist. Zwischen dem Ablauf der der Beklagten gesetzten Äußerungsfrist und dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung lagen deshalb keine vier Wochen, so dass aus dem Verhalten des Klägers nicht geschlossen werden kann, dass er selbst die Angelegenheit als nicht eilbedürftig angesehen hat.

Der Antrag der Beklagten, die einstweilige Verfügung gegen Anordnung einer Sicherheitsleistung aufzuheben, war zurückzuweisen, weil die einstweilige Verfügung der Sicherung des Anspruchs des Verfügungsklägers auf Erfüllung der Betriebspflicht dient, welche durch eine Sicherheitsleistung nicht überflüssig gemacht werden kann. Zwar würde möglicherweise eine Schadensersatzforderung des Verfügungsklägers entstehen, jedoch ist das Wesen einer einstweiligen Verfügung nicht auf die Sicherstellung einer eventuellen Schadensersatzforderung gerichtet, da insoweit gerade die Arrestvorschriften greifen, sondern auf die Sicherstellung der geschuldeten Leistung, hier also des Betriebs des Hotels (Zöller/Vollkommer, ZPO, 27. Aufl., § 939 Rn. 1).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Eine Anfechtung des Urteils durch Revision ist nicht statthaft, weil in dem Urteil über die Anordnung einer einstweiligen Verfügung entschieden wurde (§ 542 Abs. 2 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird in Betracht der Länge der Dauer des Mietvertrages und der möglichen Einschätzung der Dauer eines Hauptsacheprozesses auf eine Jahresmiete, mithin auf 550.911,24 EUR festgesetzt.

Ende der Entscheidung