Judicialis Rechtsprechung

1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die die Berechtigung zur Vermietung von der Zustimmung des Verwalters abhängig macht, verstößt insbesondere dann nicht gegen § 242 BGB, wenn die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert und die Wohnungseigentümerversammlung angerufen werden kann.

2. Bei einer Liegenschaft, die mit über 50 % der Einheiten von den Eigentümern selbst genutzt wird, ist die Nutzung einer Wohnung als Arbeiterheim mit wechselnden Benutzern zweckwidrig und überschreitet die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG, so dass eine Vermietungszustimmung verweigert werden kann. Der Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer ist deshalb auch nicht nach § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Er richtet sich auf Unterlassung der Vermietung ohne die erforderliche Genehmigung, ohne dass dem Wohnungseigentümer, der ohne die erforderliche Zustimmung vermietet hat, konkrete Maßnahmen, insbesondere nicht eine Kündigung und deren Vollstreckung, aufgegeben werden könnten. Welche Maßnahmen er zur Erfüllung seiner Verpflichtung ergreift, bleibt dem Wohnungseigentümer und der Prüfung im Zwangsvollstreckungsverfahren nach § 890 ZPO überlassen.

3. Auch wenn die fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung den Mietvertrag nicht unwirksam macht und kein Kündigungsrechts des vermietenden Wohnungseigentümers begründet, wird durch die Verpflichtung zur Unterlassung ungenehmigter Vermietung nichts rechtlich Unmögliches von dem Wohnungseigentümer verlangt, da er durch Abfindungszahlung oder Stellung von Ersatzraum auch ohne Kündigung eine Lösung des Mietvertrags oder durch einverständliche Abänderung des Mietvertrags eine Zustimmung des Verwalters erreichen kann.

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20 W 124/2003 20 W 180/2003

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN Beschluss

Entscheidung vom 28.01.2004

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft ...

an der beteiligt sind:

...

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen die Beschlüsse der 19. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 29.01.2003 am 28.01.2004 beschlossen:

Tenor:

Die weiteren Beschwerdeverfahren 20 W 124/03 und 20 W 180/03 werden zur gemeinsamen Entscheidung verbunden. Das Verfahren 20 W 124/03 führt. Auf die weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluss des Landgerichts Darmstadt vom 29.01.2003 -19 T 156/02- zu Ziffer 1 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Dem Antragsgegner wird aufgegeben, es zu unterlassen, die Wohnung Nr. ... der Liegenschaft ... in ... ohne Genehmigung der Verwalterin zu vermieten. Im übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Der Antragsgegner trägt die Gerichtskosten des Verfahren der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 10.000,00 €

Gründe:

Die Antragstellerin ist Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in .... Sie ist durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 08.05.1989 (Bl. 7 d. A.) ermächtigt, als Verfahrensstandschafterin für die Wohnungseigentümer aufzutreten.

Die zur Teilungserklärung aus 1970 gehörende Gemeinschaftsordnung sieht unter § 3 Abs. 2 vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann unter Auflagen erteilt werden; sie ist stets widerruflich, kann jedoch vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund soll insbesondere gelten, wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt.

Nach § 3 Abs. 3 gelten die Bestimmungen des vorhergehenden Absatzes sinngemäß auch für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung einer Wohnung. Weiter wird festgelegt, dass dies jedoch nicht für den Fall gilt, dass eine Überlassung an den Ehegatten des Eigentümers, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie erfolgt oder wenn ein Kreditgeber zur Rettung seiner Forderung ein Wohnungseigentum angesteigert hat und es einem Dritten überlässt. Zur endgültigen Entscheidung kann nach § 3 Abs. 5 die Eigentümerversammlung angerufen werden (Bl. 8, 9 d. A.).

Der Antragsgegner ist Eigentümer der Wohnung Nr. ... der vorerwähnten Liegenschaft.

Diese Wohnung ist vermietet. Nach dem Mietvertrag vom 18.10.2000 (Bl. 153-157) ist die möblierte Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Korridor, Bad und Toilette an eine Firma A-B vermietet und mit 9 Personen belegt. Dabei handelt es sich um Bauarbeiter, die zum Zeitpunkt der Einreichung der Antragsschrift die Wohnung bewohnten, zwischenzeitlich ausgezogen waren, nunmehr aber wieder in der Wohnung sind. Mit Schreiben vom 18.11.2000 (Bl. 14 d. A.) beschwerte sich die Wohnungseigentümerin C bei der Verwalterin, sie sei in der Nacht vom 04.11. auf 05.11. 2000 von zwei Mitbewohnern der Wohnung Nr. ..., die alkoholisiert und einer nur mit einer Unterhose bekleidet gewesen seien, belästigt worden. Diese Personen oder andere der Mitbewohner der Wohnung Nr. ..., die als Übergangslager für durchschnittlich 15 bis 20 Personen diene, hätten sie auch vermehrt verbal belästigt. Im Januar 2001 fand eine polizeiliche Durchsuchung der Wohnung nach illegalen Ausländern statt.

Die Antragstellerin hat den Antragsgegner auf Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen.

Nach Auffassung der Antragstellerin hätte der Antragsgegner den Bestimmungen der Teilungserklärung zufolge die Vermietung durch die Verwalterin genehmigen lassen müssen. Schon mangels Genehmigung sei die Vermietung rechtswidrig. Darüber hinaus werde die Vermietung gewerblich betrieben und führe zu erheblichen Störungen der Wohnungseigentümer.

Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beantragt,

1. dem Antragsgegner aufzugeben, das Mietverhältnis mit den Mietern der Wohnung Nr. ... in der Liegenschaft ... in ...binnen eines vom Gericht zu bestimmenden Zeitraums fristgemäß zu kündigen und unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung mit anwaltlicher und gerichtlicher Hilfe durchzusetzen und die Zwangsräumung zu betreiben.

2. für den Fall, dass die Kündigung nicht bis zu dem vom Gericht festzusetzenden Datum erklärt oder die Räumungsklage nicht innerhalb einer zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses liegenden Frist bei Gericht eingereicht und dies den Antragstellervertretern urkundlich nachgewiesen wurde, wird dem Antragsgegner ein Ordnungsgeld bis zu eine Höhe von jeweils 500.000 DM, ersatzweise Zwangshaft angedroht, desgleichen für den Fall, dass die Zwangsräumung nicht bis zu einer vom Gericht zu bestimmenden Frist durchgeführt wurde,

3. hilfsweise,

die Antragstellerin zu ermächtigen, entsprechende Maßnahmen auf Kosten des Antragsgegners direkt einzuleiten,

4. weiterhin hilfsweise,

dem Antragsgegner aufzugeben, eine Kopie des Mietvertrages mit den Mietern der Wohnung Nr. ..., ... in ..., den Bevollmächtigten der Antragstellerin vorzulegen und mitzuteilen, welche Personen in der Wohnung wohnen sowie wer die letzten Vermieter der Mieter waren und aus welchen Gründen das Mietverhältnis der Mieter endete.

Für den Fall, dass der Antragsgegner diesem Gebot nicht nachkommt, wird ihm ein Zwangsgeld bis zur Höhe von 500.000 DM, ersatzweise Zwangshaft angedroht,

5. weiter hilfsweise festzustellen, dass jeder zukünftige Mietvertrag des Antragsgegners bis zur Erteilung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zustimmung des Verwalters unwirksam ist,

6. dem Antragsgegner zur Meidung eines Ordnungsgeldes von bis zu 50.000,00 DM je Zuwiderhandlung zu untersagen, die Wohnung Nr. ... in der ..., ..., den zur Zeit darin lebenden Personen zu überlassen.

Der Antragsgegner hat erstinstanzlich beantragt,

die Anträge zurückzuweisen.

Er hat die Auffassung vertreten, die Gemeinschaftsordnung sei dahin auszulegen, dass eine Vermietung nicht generell dem Zustimmungsvorbehalt unterliegen solle, da sie sonst gegen den grundgesetzlich garantierten Eigentumsschutz und § 13 Abs. 1 WEG verstoße. Aber auch wenn man von einem generellen Zustimmungsvorbehalt ausgehe, seien die Anträge zurückzuweisen, da sie von dem Antragsgegner Unmögliches verlangten. Der Antragsgegner könne nicht auf Grund der fehlenden Verwalterzustimmung kündigen bzw. nach Überlassung der Wohnung diese den Mietern vorenthalten.

Störungen durch die Mieter hat der Antragsgegner bestritten. Zu dem von der Miteigentümerin geschilderten Vorfall sei es gekommen, weil die Mieter auf durchdringendes Klingeln aus dem Bett aufgestanden seien, um die Haustür zu öffnen.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 07.03. 2002 (Bl. 60- 67 d. A.) dem Antragsgegner aufgegeben, binnen vier Wochen nach Rechtskraft des Beschlusses den Antragstellern zu Händen des Verwalters eine Kopie des Mietvertrages mit den Mietern der Wohnung Nr. ..., ... in ...vorzulegen und mitzuteilen, wie viele Personen in der Wohnung wohnen. Für den Fall, dass der Antragsgegner diesem Gebot nicht nachkommt, hat das Amtsgericht ein Zwangsgeld bis zur Höhe von 250.000,00 € , ersatzweise Zwangshaft angedroht. Die weiteren Anträge der Antragstellerin hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Insoweit ist das Amtsgericht zwar davon ausgegangen, dass die Gemeinschaftsordnung in § 3 Abs. 3 eine grundsätzliche Zustimmungsverpflichtung enthalte. Die fehlende Verwalterzustimmung zu dem Mietvertrag begründe aber keinen direkten Anspruch auf Räumung, sondern zunächst nur darauf, dass der vermietende Miteigentümer seine Mieter zur Beendigung der Störung veranlasst. Nur wenn anders die Störungen nicht abgestellt werden könnten, könne als letztes Mittel die Kündigung verlangt werden. Diese scheide jedoch vorliegend schon mangels Erheblichkeit der vorgetragenen Störungen aus.

Hiergegen hat die Antragstellerin Beschwerde erhoben, da die Zustimmungsklausel nur dann Sinn mache, wenn davon ausgegangen werde, dass der Mietvertrag ohne Zustimmung unwirksam sei. Über die Vorlage des Mietvertrages hinaus seien Auskünfte über die Mieter erforderlich, um vor der Zustimmung des Verwalters eine Prüfung des Störungspotentials anstellen zu können.

Die Antragstellerin hat beantragt, unter Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses

1. dem Antragsgegner aufzugeben, das Mietverhältnis mit den Mietern der Wohnung Nr. ... in der Liegenschaft ... in ...unverzüglich zu beenden und unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung mit anwaltlicher und gerichtlicher Hilfe durchzusetzen und die Zwangsräumung zu betreiben.

2. für den Fall, dass die Kündigung nicht bis zu dem vom Gericht festzusetzenden Datum erklärt oder die Räumungsklage nicht innerhalb einer zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses liegenden Frist bei Gericht eingereicht und dies den Antragstellervertretern urkundlich nachgewiesen wurde, wird dem Antragsgegner ein Zwangsgeld bis zu einer Höhe von jeweils 250.000,- €, ersatzweise Zwangshaft angedroht, desgleichen für den Fall, dass die Zwangsräumung nicht bis zu einer vom Gericht zu bestimmenden Frist durchgeführt wurde,

3. hilfsweise,

die Antragstellerin zu ermächtigen, entsprechende Maßnahmen auf Kosten des Antragsgegners direkt einzuleiten,

4. weiterhin hilfsweise,

dem Antragsgegner aufzugeben, eine Kopie des Mietvertrages mit den Mietern der Wohnung Nr. ..., ... in ..., den Bevollmächtigten der Antragstellerin vorzulegen und mitzuteilen, welche Personen in der Wohnung wohnen sowie wer die letzten Vermieter der Mieter waren und aus welchen Gründen das Mietverhältnis der Mieter endete.

Für den Fall, dass der Antragsgegner diesem Gebot nicht nachkommt, wird ihm ein Zwangsgeld bis zur Höhe von 250.000 €, ersatzweise Zwangshaft angedroht, 5. festzustellen, dass jeder zukünftige Mietvertrag des Antragsgegners bis zur Erteilung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zustimmung des Verwalters unwirksam ist,

6. dem Antragsgegner bei Meidung eines Zwangsgeldes von bis zu 25.000 € je Zuwiderhandlung zu untersagen, die Wohnung Nr. ... in der ..., ..., den zur Zeit darin lebenden Personen zu überlassen.

Der Antragsgegner hat beantragt,

die Anträge der Antragstellerin insgesamt und die Beschwerde der Antragsstellerin zurückzuweisen.

Er hat seinerseits Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss eingelegt mit der bereits erstinstanzlich vertretenen Meinung zur Auslegung von § 3 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung. Nur bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung durch einen Mieter sei die Zustimmung des Verwalters vorgesehen. Nur in diesem Fall sei auch eine Regelung erforderlich, weil die Bestimmungen der Teilungserklärung nicht für Mieter maßgeblich seien. Mangels Zustimmungsbedürftigkeit bestehe auch kein Anspruch auf Vorlage des Mietvertrages.

Die Antragstellerin hat beantragt,

die Beschwerde des Antragsgegners zurückzuweisen.

Das Landgericht hat über die Beschwerden der Beteiligten in zwei selbständigen Beschlüssen entschieden. In ihrem Beschluss vom 29.01.2003 zu Aktenzeichen 19 T 136/02 (Bl. 114-119 d. A.) hat die Kammer die Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen.

Der Beschwerde der Antragstellerin hat die Kammer in ihrem Beschluss vom 29.01. 2003 zu Aktenzeichen 19 T 156/02 (Bl. 121-129 d. A.) teilweise stattgegeben. Unter Abänderung und Neufassung des amtsgerichtlichen Beschluss ist dem Antragsgegner aufgegeben worden, das Mietverhältnis unverzüglich zu beenden und unverzüglich nach Beendigung die Räumung mit anwaltlicher und gerichtlicher Hilfe durchzusetzen und die Zwangsräumung zu betreiben. Ferner wird dem Antragsgegner im Fall der Nichterfüllung ein Zwangsgeld, ersatzweise Zwangshaft angedroht und festgestellt, dass jeder zukünftige Mietvertrag der Zustimmung des Verwalters bedarf mit den in § 3 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Ausnahmen. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, da es der Antragsgegner unterlassen habe, die auch vorliegend erforderliche Verwalterzustimmung zu dem Mietvertrag einzuholen, bestehe ein Anspruch der Wohnungseigentümer darauf, so gestellt zu werden, wie es die Gemeinschaftsordnung vorsieht. Auf das Fehlverhalten der Mieter komme es hier ebenso wenig an wie auf das Fehlverhalten eines Erwerbers im Fall der Veräußerung ohne die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG. Deshalb seien die Hauptanträge mit Ausnahme des Antrags auf Untersagung der Überlassung der Wohnung an die zur Zeit darin lebenden Personen begründet.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde, die nur der Antragsgegner eingelegt hat und mit der er die Auslegung des § 3 Abs. 2 und 3 der Gemeinschaftsordnung durch die Vorinstanzen angreift und geltend macht, diese Auslegung ermögliche den Missbrauch der Teilungserklärung zur Reglementierung. Der vom Landgericht angenommene Zweck des Zustimmungserfordernisses, zu erreichen, dass möglichst viele Eigentümer bzw. nahe Angehörige die Wohnungen selbst nutzen, sei bloße Vermutung.

Im Gegenteil diene die über 100 Einheiten umfassende Anlage vorwiegend der Kapitalanlage, das Gepräge der Anlage werde gerade durch die Fremdnutzung bestimmt. Die Auslegung der Vorinstanzen entspreche weder dem Grundgesetz, noch § 13 Abs. 1 WEG. Sie müsse im Weg der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz auf das nötige Maß zurückgeführt werden. Durch die angegriffenen Entscheidung werde dem Antragsgegner rechtlich Unmögliches aufgegeben, da ihn die fehlende Verwalterzustimmung ebenso wenig wie das angedrohte Zwangsgeld zur Kündigung des Mietvertrages berechtige. Von einer Überbelegung der Wohnung könne keine Rede sein, die Vermietung an polnische Bauarbeiter habe die soziale Situation in dieser Anlage jedenfalls nicht verschlechtert.

Die Antragstellerin ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Nach Vorlage des Mietvertrages mit Namensliste hat die Antragstellerin ihren früheren Antrag zu 4) auf Auskunft für erledigt erklärt und im übrigen die Zurückweisung der weiteren Beschwerde des Antragsgegners beantragt.

Sie verteidigt die von den Vorinstanzen vorgenommene Auslegung von § 3 Abs. 2 und 3 der Gemeinschaftsordnung und die daraus vom Landgericht hergeleitete Sanktion der ungenehmigten Vermietung. Aus mietrechtlichen Verpflichtungen des Antragsgegners könne keine Beeinträchtigung des Anspruchs der Wohnungseigentümer auf Einhaltung der Gemeinschaftsordnung abgeleitet werden.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Obwohl in dem Beschwerdeschriftsatz vom 05.03.2003 als angefochtener Beschluss ausdrücklich nur der die Erstbeschwerde des Antragsgegners zurückweisende Beschluss des Landgerichts vom 29.01.2003 zu Az 19 T 136/02 aufgeführt wird, legt der Senat dieses Schreiben wegen des Antrags auf Verbindung mit dem Verfahren 19 T 156/02 und der Beschwerdebegründung, die sich - auch inhaltlich - gegen "die angefochtenen Beschlüsse" richtet, dahin aus, dass der Antragsgegner beide Beschlüsse des Landgerichts angefochten hat. Die weitere Beschwerde hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Nur der zu Az. 19 T 156/02 ergangene Beschluss beruht insoweit auf einer Rechtsverletzung (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO), als er den Antragsgegner zur unverzüglichen Beendigung des Mietverhältnisses und der zwangsweisen Durchsetzung der Räumung verpflichtet und ihm bei Nichterfüllung dieser Verpflichtung Zwangsgeld androht.

Für die Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung ist zunächst davon auszugehen, dass nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt.

Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Auslegung also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Erklärung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 53; Palandt/ Bassenge: BGB, 63. Aufl., § 10 WEG, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 10, Rdnr. 15, jeweils mit weiteren Hinweisen; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z. B. Beschluss vom 07.03.2003 - 20 W 431/2000 -).

Der Senat kann bei der ihm als Rechtsbeschwerdegericht selbst obliegenden Auslegung von § 3 Abs. 3 Gemeinschaftsordnung den Vorinstanzen darin folgen, dass die Zustimmung der Verwaltung abgesehen von den in Absatz 3 ausdrücklich geregelten Ausnahmetatbeständen für jeden Fall der Vermietung erforderlich ist. Bei der Auslegung, die der Antragsgegner vornimmt, nämlich nur bei einer gewerblichen oder beruflichen Nutzung durch den Mieter sei die Verwalterzustimmung erforderlich, wären die Bestimmungen des Absatzes 3 überflüssig, dafür hätte die Aufnahme einer Ergänzung in den Absatz 2 ausgereicht. Mit Recht hat die Antragstellerin auch darauf hingewiesen, dass bei einer solchen Auslegung zwar die Ehegatten und nahen Verwandten als Wohnungsnutzer ohne Zustimmung des Verwalters in der Wohnung einen Gewerbebetrieb unterhalten oder eine Beruf ausüben könnten, nicht jedoch der Wohnungseigentümer selbst, ein völlig unlogisches und zweckwidriges Ergebnis der Auslegung.

Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei dem Umfang der Eigentümergemeinschaft von über 100 Einheiten um einen für jedermann erkennbaren Umstand handelt, der bei der Auslegung der Teilungserklärung berücksichtigt werden kann. Auch wenn dies der Fall wäre und daraus gefolgert werden könnte, dass nicht die Eigennutzung, sondern die Fremdnutzung auf Grund von Kapitalanlegung der Liegenschaft das bestimmende Gepräge gibt, folgt daraus noch keine Auslegung der Teilungserklärung im Sinn einer möglichst uneingeschränkten Vermietung. Auch für Kapitalanleger ist von Interesse, ob die Nutzer anderer Einheiten zahlungskräftig und gemeinschaftsverträglich sind. Unter Solvenzproblemen der Eigentümergemeinschaft, weil durch die Miete das Wohngeld von vermietenden Eigentümern nicht finanziert werden kann, u. a. wegen Leerstandes auf Grund des schlechten sozialen Umfeldes einer Liegenschaft, leiden auch die Profite der Anleger. Der Vermeidung einer derartigen negativen Entwicklung der Liegenschaft dient gerade die Zustimmungspflicht.

Die Auslegung als Vereinbarung eines allgemeine Zustimmungserfordernisses ist auch zulässig, ohne den Schutz des Eigentums zu tangieren. Das Eigentum unterliegt schon gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gesetzlichen Schranken, so auch durch die in § 14 WEG als Konkretisierung der sich aus der Wohnungseigentümergemeinschaft allgemein ergebenden Schutz- und Treuepflichten normierten besonderen Pflichten eines Wohnungseigentümers. Dazu gehört auch die Verpflichtung nach § 14 Nr. 1 WEG, von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Da zu § 14 WEG nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Vereinbarungen getroffen werden können, können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung bzw. in der Teilungserklärung die Pflichten aus § 14 auch erweitern (Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 14, Rdnr. 1). Als derartige Erweiterung ist das hier streitgegenständliche Zustimmungserfordernis zu sehen, da es einem im Sinn von § 14 Nr. 1 WEG störenden Gebrauch vorbeugen soll. Der § 14 WEG und das auf ihm basierende Zustimmungserfordernis in der Teilungserklärung begrenzen die gesetzlichen Rechte des Wohnungseigentümers nach § 13 Abs. 1 WEG, zu denen auch das Recht zur Vermietung gehört. Dass als Inhalt des Sondereigentums auch vereinbart oder durch den Eigentümer bei Begründung des Wohnungseigentums durch Teilungserklärung bestimmt werden kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten zur Benutzung der Zustimmung des Verwalters oder der Wohnungseigentümer bedarf, entspricht allgemeiner Auffassung (BGH NJW 1962, 1663=DNotZ 1963, 180 mit Anm. Weitnauer; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 12 Rdnr. 64; Staudinger/Kreuzer: BGB, 12. Aufl., § 13 WEG, Rdnr. 18; Müller: Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Seite 66, Rdnr. 84; Röll/Sauren: Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 8. Aufl., Rdnr. 70; Bärmann/Seuß: Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Seite 473, B 58; Riedler ZMR 1978, 161; Gottschalg WE 2000, 50).

Die vom teilenden Eigentümer einseitig in der Teilungserklärung gesetzte Gemeinschaftsordnung unterliegt - über die hier fernliegenden Anwendung von §§ 134, 138 BGB hinaus- der Inhaltskontrolle nach § 242 BGB (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 10, Rdnr. 52; Niedenführ/Schulze, aaO., § 10, Rdnr. 15; Palandt/Bassenge, aaO., § 10 Rdnr. 2). Insbesondere im Hinblick darauf, dass die Zustimmung des Verwalters zur Vermietung nach § 3 Abs. 2, auf den in Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung Bezug genommen wird, nur aus wichtigem Grund verweigert und nach § 3 Abs. 5 gegen die Entscheidung des Verwalters die Eigentümerversammlung angerufen werden kann, ist kein Grund ersichtlich, weshalb das Zustimmungserfordernis gegen Treu und Glauben verstoßen sollte. Weder wird die Rechtsstellung des Antragsgegners als Eigentümer zu stark ausgehöhlt, was der Fall sein könnte, wenn jede Vermietung untersagt wäre oder die Zustimmung im Ermessen des Verwalters liegen würde, noch war die Einschränkung seines Rechts auf Vermietung für den Antragsgegner nicht erkennbar. Nach Auffassung des Senats ergibt sich das Zustimmungserfordernis zur Vermietung nach Art und Umfang ausreichend deutlich auch für einen juristischen Laien aus der Teilungserklärung.

Die Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes, jetzt ersetzt durch die §§ 305-310 BGB, auf Gemeinschaftsordnungen wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung entweder verneint oder bleibt dahingestellt. Auch die Literatur lehnt eine Inhaltskontrolle anhand der Vorschriften des AGB-Gesetzes überwiegend ab (vgl. die Zitate in dem Beschluss des Senats vom 02.03.1998 -20 W 54/98- in MittBayNot 1998, 345, in dem der Senat eine Überprüfung der Teilungserklärung durch das Grundbuchamt im Hinblick auf das AGB-Gesetz abgelehnt hat) . Auch der BGH hat die Anwendbarkeit der Vorschriften des AGB-Gesetzes auf Teilungserklärungen nach § 8 WEG bzw. Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nach § 10 WEG bisher offen gelassen (Beschluss vom 11.11.1986 -V ZB 1/86 (KG) in NJW 1987, 650). Der Beschluss des BGH vom 20.06.2002 -V ZB 39/01 (Brandenburg)- in NJW 2002, 3240 geht ebenfalls von einer nur unterstellten Anwendbarkeit der Vorschriften für Allgemeine Geschäftsbedingungen aus und betraf eine in einem Verwaltervertrag enthaltenen Formularklausel mit einer Bindungswirkung von mehr als zwei Jahren.

Auch im vorliegenden Fall kann diese Frage dahingestellt bleiben, denn die Teilungserklärung, in der das streitgegenständliche Zustimmungserfordernis enthalten ist, datiert aus 1970, nach § 28 Abs. 1 AGB-Gesetz a. F. gilt dieses, von hier nicht gegebenen Ausnahmen abgesehen, nur für vor seinem Inkrafttreten am 01.04.1977 geschlossene Verträge. Abgesehen davon, dass der Zeitpunkt des Erwerbes des Antragsgegners nicht bekannt ist, kann darauf nicht abgestellt werden, denn dies könnte eine relative Geltung der Teilungserklärung einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber zur Folge haben, wenn das AGB-Gesetz anwendbar wäre und sich daraus ein zur Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen der Teilungserklärung führender Verstoß ergeben würde. Dies wäre mit dem Satzungscharakter der Teilungserklärung unvereinbar.

Nach diesem Ergebnis der Auslegung der Gemeinschaftsordnung war der Feststellungsantrag der Antragstellerin begründet und auch das besondere Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellung ist zu bejahen, da der Antragsgegner auch unabhängig von dem konkreten Mietvertrag ein Zustimmungserfordernis nur für den Fall einer gewerblichen Nutzung durch den Mieter anerkennt.

Auf Grund der unstreitigen Tatsache, dass auch bis jetzt nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten keine Zustimmung des Verwalters zu der Vermietung der Wohnung Nr. ... vorliegt, steht den übrigen Wohnungseigentümern ein Unterlassungsanspruch nach §§ 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG zu (Niedenführ/Schulze, aaO., § 14, Rdnr. 12 ; Palandt/Bassenge, aaO., § 14 Rdnr. 14; Röll/Sauren, aaO., Rdnr. 71). Der Anspruch ist auch nicht gemäss § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, weil die Wohnungseigentümer zur Duldung deshalb verpflichtet wären, da kein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung zur Vermietung vorliegt.

Zwar ist in den Tatsacheninstanzen ein Verhalten der Wohnungsnutzer nicht festgestellt worden, das als unzumutbare Störung eine Versagung der Zustimmung rechtfertigen würde. Die in dem Schreiben vom 18.11.2000 geschilderten Vorfälle sind zum Teil bestritten worden, ebenso wie der Vorwurf der Verdreckung und behaupteter Verhaftung als Folge der polizeilichen Durchsuchung vom Januar 2001, ohne dass insoweit eine Tatsachenaufklärung erfolgt wäre. Die Amtsrichterin hat den Sachvortrag der Antragstellerin für einen Unterlassungsanspruch nicht für ausreichend erachtet. Die Kammer hat ausgeführt, auf eine konkrete Verfehlung der Benutzer komme es nicht an.

Dies zwingt aber nicht zur Aufhebung und Zurückverweisung zur weiteren Aufklärung, da sich aus anderen Umständen ergibt, dass die Gemeinschaft zur Duldung der streitgegenständlichen Nutzung nicht verpflichtet ist. In diesem Zusammenhang kann der Senat den Inhalt des Mietvertrages vom 18.10.2000 samt Anlage seiner Entscheidung zu Grunde legen, obwohl in der Rechtsbeschwerde neuer Sachvortrag grundsätzlich unbeachtlich ist, weil der Antragsgegner den Inhalt des Mietvertrages nicht entgegengetreten ist. Die danach vom Antragsgegner zugelassene Nutzung der Dreizimmerwohnung mit einer Küche, einem Bad und einer Toilette durch neun erwachsenen Personen, die nicht familiär oder verwandtschaftlich verbunden sind, überschreitet die Grenze des "maßvollen Gebrauchs" des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums nach § 14 Nr. 1 WEG und steht deshalb einem Anspruch des Antragsgegners auf Zustimmung zu dieser Vermietung entgegen. Dafür kann dahingestellt bleiben, ob die Grenzen einer (erheblichen) Überbelegung im mietrechtlichen Sinn bereits überschritten sind, weshalb es auch nicht entscheidend darauf ankommt, ob die Wohnfläche 99 qm - so die Antragstellervertreter in ihrem Schreiben vom 28.03.2003 (Bl. 175, 176 d. A.)- oder etwa 120 qm beträgt, wie der Antragsgegner behauptet. Die vom Antragsgegner mit dem Mietvertrag vom 18.10.2000 vereinbarte Nutzung ist deshalb zweckwidrig, weil an die Stelle der normalen Wohnnutzung, von der auch § 3 der Gemeinschaftsordnung als Regelfall ausgeht, und die üblicherweise durch Einzelpersonen, Paare oder Familien längerfristig erfolgt, eine Nutzung als eine Art Arbeiterwohnheim treten soll. Wie der Antragsgegner selbst vorgetragen hat, handelt es sich bei den Benutzern der Wohnung um polnische Bauarbeiter, die für die Dauer ihrer Arbeitserlaubnis eine Wohngemeinschaft bilden. Eine Nutzung als Arbeiterwohnheim bedeutet für die Gemeinschaft einen die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG überschreitenden Nachteil, weil dadurch der Charakter der Liegenschaft, die nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragstellerin noch ca. 55 % der Eigentümer selbst bewohnen, negativ verändert wird (OLG Hamm NJW 1992, 184 in einem vergleichbaren Fall der Nutzung eines Sondereigentums als Wohnheim für Aussiedler; Senatsbeschluss vom 23.09.1980 -20 W 100/80- in RPfleger 1981, 148 und OLG Hamm in FGPrax 1999, 98 für eine Einrichtung mit betreutem Wohnen von Kindern und Jugendlichen; BayObLG NJW 1992, 917, 918; Palandt/Bassenge, aaO., § 15, Rdnr. 15; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 13 Rdnr. 51 ).

Darüber hinaus verursacht eine Benutzung in der vom Antragsgegner gestatteten Art eine intensivere Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums als die übliche Wohnnutzung, z. B. hinsichtlich des Treppenhauses sowie der Versorgungsleitungen, und kann zu größerer Lärmentwicklung, insbesondere auch durch die zahlreicheren Außenkontakte, führen. Auf die tatsächlich von den Benutzern der Wohnung des Antragsgegners bisher ausgegangenen Störungen, zu denen die Tatsacheninstanzen keine für die Rechtsbeschwerde bindenden Feststellungen getroffen haben, kommt es für die Beurteilung der zweckwidrigen Nutzung nicht entscheidend an.

Maßgeblich ist vielmehr eine typisierende Betrachtungsweise, die auf die typischen Nutzungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Störungen abstellt, die generell erwartet werden können (BayObLG ZWE 2001, 27, 28 und NZM 2001, 137; Senatsbeschluss vom 27.10. 2003 -20 W 392/01-; Palandt/Bassenge, aaO., § 15, Rdnr. 14).

Inhalt des demnach den Wohnungseigentümern gegen den Antragsgegner zustehenden Anspruchs nach §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG ist die Unterlassung eines unzulässigen Gebrauchs und zwar sowohl die Beseitigung des gegenwärtigen störenden Zustandes als auch die Unterlassung einer künftigen gleichartigen Nutzung.

Dem Antragsgegner muss aber selbst überlassen bleiben, welche Mittel er einsetzt, um diesen Anspruch zu erfüllen. Das Landgericht hat, soweit es dem Antragsgegner die Beendigung des Mietverhältnisses und die zwangsweise Durchsetzung aufgegeben hat, übersehen, dass von dem Verpflichteten des Unterlassungsanspruchs im Erkenntnisverfahren noch keine konkrete Maßnahme verlangt werden kann. Es muss vielmehr dem Vollstreckungsverfahren nach §§ 45 Abs. 3 WEG, 890 ZPO überlassen bleiben, zu prüfen, ob der Antragsgegner alles zur Erfüllung seiner Verpflichtung getan hat, die unzulässige Nutzung zu unterbinden (OLG Köln WuM 1997, 636; OLG Zweibrücken NJW-MietR 1997, 255; BayObLG ZMR 1994, 25 und NZM 1998, 773, 775; Palandt/Bassenge, aaO., § 15, Rdnr. 24; Gottschalg DWE 2000, 50, 53). Zwar ist dem in der landgerichtlichen Entscheidung schon dadurch Rechnung getragen worden, dass nicht die Kündigung, sondern die Beendigung des Mietverhältnisses dem Antragsgegner aufgegeben worden ist, was auch eine einverständliche Auflösung des Mietvertrages einschließt. Allerdings kann der Antragsgegner auch seine Verpflichtung so erfüllen, dass er eine Vertragsänderung erreicht, die eine Zustimmung des Verwalters bzw. der Eigentümerversammlung ermöglicht. Deshalb ist die Beendigung des Mietvertrages nicht die einzige Möglichkeit, den rechtswidrigen Zustand der ungenehmigten, zweckwidrigen Nutzung des Sondereigentums durch den Antragsgegner zu beseitigen. Andererseits berücksichtigt die Tenorierung des Landgerichts nicht ausreichend, dass der Unterlassungsanspruch nicht nur die gegenwärtige Nutzung, sondern auch die zukünftige betrifft, obwohl auch die Kammer hiervon ausgegangen ist, wie sich daraus ergibt, dass sie den Feststellungsantrag für begründet erachtet hat.

Aus dieser Umformulierung des Tenors der landgerichtlichen Entscheidung wird auch deutlich, dass der Einwand des Antragsgegners nicht zutrifft, es würde rechtlich Unmögliches von ihm verlangt. Zwar führt nach herrschender Auffassung die fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages.

Die Vermietungsbeschränkung nach § 3 der Gemeinschaftsordnung wirkt nur schuldrechtlich zwischen den Wohnungseigentümern und relativ dinglich gemäß § 10 Abs. 2 WEG gegenüber deren Sondernachfolgern, nicht jedoch absolut gegenüber jedermann (Staudinger/Kreuzer, aaO., § 13 Rdnr. 12; Gottschalg DWE 2000, 50, 51; Müller, aaO., Seite 66, Rdnr. 83, 84; Bärmann/Seuß, aaO., anderer Auffassung wohl Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 12 Rdnr. 64). Auch wenn dem Wohnungseigentümer die Unterlassung der rechtswidrigen Vermietung aufgegeben worden ist, steht ihm deshalb in der Regel kein Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund zu (BGH NJW 1996, 714; Staudinger/Kreuzer, aaO.; Bub WE 1989, 122, 123; Bielefeld DWE 1991, 92, 93; Gottschalg DWE 2000, 50, 51). Dies hat aber nicht zur Folge, dass deshalb kein Unterlassungsanspruch bestünde, wie der Antragsgegner meint, denn es kann nicht zu Lasten der Eigentümergemeinschaft gehen, dass sich der Antragsgegner mietvertraglich gebunden hat, ohne die erforderliche Verwalterzustimmung einzuholen oder den Mietvertrag der Gemeinschaftsordnung in dieser Beziehung anzupassen. Vielmehr hat der Antragsgegner die Folgen daraus zu tragen, dass er in unterschiedlichen Rechtsbeziehungen einander widersprechende Verpflichtungen eingegangen ist, ohne diese in Übereinstimmung zu bringen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 Satz 1 WEG, 92 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO (analog).

Zwar war die weitere Beschwerde teilweise erfolgreich, die Abänderung der Tenorierung in Ziffer 1 des Beschlusses zu Az. 19 T 156/02 führt jedoch zu keinem bewertbar anderen wirtschaftlichen Ergebnis, weshalb es der Billigkeit entsprach, dem Antragsgegner die Gerichtskosten insgesamt aufzuerlegen.

Dies gilt auch insoweit als die Antragstellerin den ursprünglich als Antrag Nr. 4 gestellten Auskunftsantrag nach Vorlage des Mietvertrages samt Anlage für erledigt erklärt hat. Den Wohnungseigentümern stand als Vorbereitung für die Zustimmung über die Vermietung jedenfalls ein Anspruch auf Auskunft über den wesentlichen Inhalt des Mietvertrages zu, wie bereits das Amtsgericht ausgeführt hat.

Zur Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten (§ 47 Satz 2 WEG) hat der Senat keine Veranlassung gesehen.

Den Beschwerdewert hat der Senat in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Schätzung des Landgerichts festgesetzt (§ 48 Abs. 3 WEG).

Ende der Entscheidung