Judicialis Rechtsprechung

20 W 172/02

Entscheidung vom 07.07.2003

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage B... , 6... N...,

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgericht Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss der 7. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 25.3.2002 am 7.7.2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 16.105,69.

Gründe:

Der Antragsteller und die Antragsgegnerin sind als Wohnungseigentümer Miteigentümer des Grundstücks B... , 6... N..., eingetragen im Grundbuch von O... Band 36 Blatt 14... und Blatt 14.... Wegen der örtlichen Verhältnisse der auf dem Grundstück befindlichen Hofreite und der auf ihm stehenden Gebäude wird auf die in DIN A 4-Format vorgelegten Lichtbilder Blatt 60 und 82-84 d.A. verwiesen. Wegen der örtlichen Verhältnisse der nicht vom Hof aus einsehbaren Bereiche des Grundstücks wird auf die mit Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 28.12.2000 sowie die im Verhandlungstermin vor dem Landgericht vom 20.3.2001 überreichten Lichtbilder (BI. 170-175 sowie Hülle BI. 196 d.A.) verwiesen. Ferner wird auf die mit Schriftsatz vom 28.12.2000 überreichte Lageskizze (BI. 175 d.A.) verwiesen.

Durch Teilungserklärung vom 31.3.1993 sind der Antragsgegnerin die in den Aufteilungsplänen rot umrandeten mit Ziffer 1 gekennzeichneten Räume zugewiesen und dem Antragsteller die in den Aufteilungsplänen gelb umrandeten mit Ziffer 2 bezeichneten Räume. Die der Antragsgegnerin als Sondereigentum zugewiesenen Räume befinden sich von der Straße aus gesehen in dem vorderen Gebäudeteil der Hofreite (Vorderhaus ) und die dem Antragsteller zugewiesenen Räume in dem sich daran anschließenden Gebäudeteil mit blau gestrichener Außenfassade.

Dem Sondernutzungsrecht des Antragstellers unterliegen die nicht bebaute Freifläche der ehemaligen Parzelle Flur 1 Nr. 2..., der Freisitz und der auf dem Grundstück befindliche Teich.

Durch § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung ist bestimmt, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedürfen. Wegen des Inhalts der Teilungserklärung im übrigen und ihres Wortlauts wird auf Blatt 35-43 der beigezogenen Akten mit dem Aktenzeichen 4 II 113/99 WEG, AG Nidda, verwiesen. Die Bildung von Wohnungseigentum gemäß der Teilungserklärung wurde am 29.9.1993 im Grundbuch für das Grundstück eingetragen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 13.11.1998 des Notars J. K. (UR Nr. 4.../1998) verkaufte der Antragsteller sein Mit- und Sondereigentum an dem Grundstück an Frau E. S. (im Folgenden: Erwerberin), welche die ihr verkauften Räume und Grundstücksteile mindestens seit Ende Januar 1999 in Besitz hat.

Die Antragsgegnerin hat die von ihr bereits im Januar 1999 verlangte und nach § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zur Veräußerung des dem Antragsteller gehörenden Sondereigentums sowie des ihm zustehenden Miteigentumsanteils bisher nicht erklärt.

Die Erwerberin hat seit ihrer Inbesitznahme der ihr als Sondereigentum bzw. zur Sondernutzung zugewiesenen Räume und Grundstücksteile ohne Zustimmung der Antragsgegnerin und teilweise gegen ihren ausdrücklich vorab erklärten Widerspruch eine Reihe baulicher Veränderungen auf dem Grundstück vorgenommen. So ließ sie bereits im Jahr 1999 gegen den erklärten Widerspruch der Antragsgegnerin die Außenfassade des von ihr bewohnten Gebäudeteils blau streichen. In dem dem Antragsteller zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenbereich ließ sie eine auf fest gemauertem Grund hergestellte Terrasse errichten. Den nach Aufnahme der Arbeiten erklärten Widerspruch der Antragsgegnerin ließ sie unbeachtet. Im Jahr 2000 ließ sie im Gartenteil des Grundstücks im Grenzbereich zwischen dem Sondernutzungsteil des Antragstellers und dem der Antragsgegnerin ohne deren Zustimmung einen zwei Meter hohen Metallgitterzaun mit stahlbewehrten Spitzen errichten. Ebenfalls an der Grenze zum Gartenteil der Antragsgegnerin ließ sie ohne deren Zustimmung zwei große überdachte Hundezwinger herstellen. In den Zwingern hielt sie zunächst zwei große schwarze Hunde und später einen Pittbullhund.

Die Erwerberin betreibt ein Gewerbe. Sie hält unter anderem zu diesem Zweck mehrere Fahrzeuge, von denen regelmäßig zwei, unter anderem ein Kleinlastwagen, in dem engen Hof des Anwesens abgestellt sind. Die gewerbliche Tätigkeit der Erwerberin brachte es mit sich, dass sie den Hofbereich häufig auch nachts zum Ein- und Ausfahren mit ihren Fahrzeugen benutzte. Damit ihr das Ein- und Ausfahren bequemer möglich ist, lässt sie das Hoftor meist offen. Anfang Februar 2000 wurde zur Nachtzeit der PKW der Eheleute R., der in dem Anwesen wohnenden Mieter der Antragsgegnerin, beschädigt. Die Eheleute R. verlangten daraufhin von der Erwerberin, dass das Hoftor insbesondere zur Nachtzeit geschlossen zu halten sei. Das unterließ die Erwerberin nicht nur in tatsächlicher Hinsicht. Vielmehr wies sie das Anliegen der Eheleute R. ausdrücklich zurück und verbot ihnen, das Hoftor zu schließen. Im März 2000 geschah es nahezu täglich, dass die Mieter der Antragsgegnerin das Hoftor schlossen, die Erwerberin es bewusst wieder öffnete und es dann nachts über offen blieb.

Am 10.2.2000 kam es zu einem Vorfall mit dem Pittbullhund der Tochter der Erwerberin, der sich an diesem Tag unbeaufsichtigt im Hofbereich des Anwesens aufhielt. Das führte zur Einschaltung der örtlichen Polizeibehörde und dem Versuch, den Hund auf dem Hof einzufangen, was nicht gelang. Wegen der Einzelheiten wird auf den Polizeivermerk vom 11.2.2000 (BI. an 115, 116 d.A. ) verwiesen. Die Beteiligten streiten darüber, ob der Hund gefährlich oder ungefährlich ist. Nachdem der Hund zwischenzeitlich von dem Anwesen entfernt war, wurde er später wieder in dem auf dem Grundstück seinerzeit befindlichen Zwinger gehalten.

Die Hundezwinger sind inzwischen entfernt, ebenso der Stahlgitterzaun.

In der Zeit zwischen dem 1.1.1991 und 19.6.1996 waren gegen die Erwerberin bei der Staatsanwaltschaft in Gießen 7 Ermittlungsverfahren wegen Verstoßes gegen das Pflichtversicherungsgesetz durch das Führen von nicht haftpflichtversicherten Fahrzeugen anhängig. Nur eines davon führte zu einer Verurteilung der Erwerberin. In der Zeit zwischen 1980 und 1996 sind gegen die Erwerberin 5 Zahlungstitel ergangen. Das Vollstreckungsverfahren wegen des Zahlungstitels vom 2.9.1996, Az.: 3 B 1772/96 - AG Hanau, ist noch nicht abgeschlossen. Mit Schreiben vom 4.5.2000 wies die St. N... die Erwerberin darauf hin, dass sie mit Steuern und Gebühren in Höhe von 926,86 DM in Rückstand sei. Ihr wurde angedroht, für den Fall der Nichtzahlung die Wasserzufuhr abzustellen.

Mit Antrag vom 6.4.1999 hat der Antragsteller beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, die von ihr geforderte Zustimmung zum Verkauf seines Wohnungseigentums bzw. Miteigentums an dem eingangs bezeichneten Anwesen an die Erwerberin zu erteilen. Diesem Antrag hat das Amtsgericht durch Beschluss vom 1.2.2000 nach Vernehmung von Zeugen in der mündlichen Verhandlung vom 17.1.2000 entsprochen. Auf den Inhalt der Entscheidung (BI. 92 ff d.A. ) und den Inhalt der Verhandlungsniederschrift vom 17.1.2000 (BI. 74-81 d.A.) wird Bezug genommen.

Gegen den ihr am 15.2.2000 zugestellten Beschluss hat die Antragsgegnerin mit ihrem am 28.2.2000 beim Amtsgericht Nidda eingegangenen Schriftsatz vom 25.2.2000 sofortige Beschwerde eingelegt. Zu den Einzelheiten ihres Vorbringens im Beschwerdeverfahren wird auf die Darstellung im angefochtenen Beschluss, Seiten 5 ff, Bezug genommen. Die Antragsgegnerin hat beantragt, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und den Antrag des Antragstellers zurückzuweisen. Der Antragsteller hat beantragt, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Das Landgericht hat im Beschwerdeverfahren durch Verhandlung vor dem beauftragten Richter über die Beschwerde mündlich verhandelt. Wegen des Verlaufs und des Ergebnisses der Verhandlung wird auf die Sitzungsniederschrift vom 20.3.2001 Bezug genommen. Das Landgericht hat darüber hinaus Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen R. sowie der Erwerberin als Zeugin. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 20.9.2001 (Bl. 280-297) nebst der beigefügten Anlagen Bezug genommen.

Durch den angefochtenen Beschluss, auf den verwiesen wird, hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts vom 1.2.2000 abgeändert und den Antrag des Antragstellers, die Antragsgegnerin zu verpflichten, ihre Zustimmung zu dem Verkauf des Wohnungseigentums Nr. 2, eingetragen im O... Blatt 14..., durch Vertrag vom 13.11.1998 des Notars J. K. in B... (UR Nr. 4.../98) zu erteilen, zurückgewiesen.

Gegen den am 5.4.2002 zugestellten Beschluss wendet sich der Antragsteller mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde vom 18.4.2002, beim Oberlandesgericht am 19.4.2002 eingegangen, auf die gleichfalls verwiesen wird. Mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller seinen bisherigen Antrag weiter. Die Antragsgegnerin ist der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen getreten.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gem. § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Die sofortige weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO, auf den er lediglich hin zu überprüfen ist.

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht in Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses den Antrag des Antragstellers, die Antragsgegnerin zur Erteilung der begehrten Zustimmung zu verpflichten, zurückgewiesen hat.

Gem. § 12 Abs. 1 WEG kann wie im vorliegenden Fall durch § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 31.3.1993 als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf. Nach § 12 Abs. 2 WEG darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Verweigert werden kann danach die Zustimmung, wenn die Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber für die übrigen Miteigentümer eine gemeinschaftswidrige Gefahr mit sich bringt. Diese Gefahr muss ihre Ursache in der Person des Erwerbers haben, ohne dass es auf ein Verschulden dieser Person ankommt (vgl. Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 12 Rz. 7; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 12 Rz. 32; vgl. auch Staudinger/Kreuzer, BGB, Stand Juni 1997, § 12 WEG Rz. 58; Sauren, WEG, 4. Aufl., § 12 Rz. 12; OLG Düsseldorf FGPrax 1997, 17; OLG Zweibrücken NJW-RR 1994, 1103; BayObLG WuM 1988, 408; WuM 1995, 328, 329; NJW-RR 1999, 452, 453; WuM 2002, 156). In diesem Zusammenhang hat das Landgericht zutreffend darauf abgestellt, dass durch diese Vorschrift den Wohnungseigentümern ermöglicht werden soll, sich davor zu schützen, dass das Wohnungseigentum in die Hand eines unzuverlässigen Erwerbers gerät, der sich in die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht eingefügt und Unfrieden in die Gemeinschaft bringt. Da jeder Eigentümer aber grundsätzlich in der Verfügung über sein Eigentum frei ist und die Versagung der Zustimmung zu einer bestimmten Veräußerung einen Eingriff in das Eigentumsrecht des Veräußerers bedeutet, ist eine Versagung der Zustimmung nur dann gerechtfertigt, wenn gewichtige Gründe in der Person des Erwerbers vorliegen, die befürchten lassen, er werde die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nicht beachten (BayObLG WuM 1995, 328 f, mit einer Reihe weiterer Rechtsprechungshinweise).

Diese Rechtsgrundsätze hat das Landgericht nicht verkannt und vorliegend derartige gewichtige Gründe in der Person der Erwerberin, der Zeugin S., für gegeben erachtet; die Antragsgegnerin ist mithin zur Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung berechtigt. Dabei hat der Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu prüfen, ob der vom Beschwerdegericht festgestellte Sachverhalt die Tatbestandsmerkmale des unbestimmten Rechtsbegriffs "wichtiger Grund" erfüllt. Der Senat hat also nur zu prüfen, ob das Beschwerdegericht den unbestimmten Rechtsbegriff zutreffend ausgelegt und die Subsumtion richtig vorgenommen hat (vgl. OLG Düsseldorf WuM 1997, 388, 389; BayObLG WuM 1995, 328, 329; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 90).

Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler festgestellt, dass das Verhalten der Erwerberin zeigt, dass sie unfähig ist, sich in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzugliedern. Dabei ist zu berücksichtigen, dass diesem Gesichtspunkt für den in der Gemeinschaft verbleibenden Wohnungseigentümer ­ hier: die Antragsgegnerin - bei einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft, die wie hier lediglich aus zwei Wohnungseigentumseinheiten besteht, eine besondere Bedeutung beikommt. Dies rechtfertigt sich aus der besonderen Situation der Zweiergemeinschaft mit gleichen Stimmenanteilen, in der Meinungsverschiedenheiten regelmäßig nur im Prozesswege gelöst werden können. Die Gewähr für ein Eingliedern in die Gemeinschaft bietet die Erwerberin nicht. Deshalb kann der Antragsgegnerin nicht zugemutet werden, durch die Zustimmung zur Veräußerung zu einer dadurch zu erwartenden gemeinschaftsschädlichen Situation beizutragen.

Dabei durfte das Landgericht unter anderem darauf abstellen, dass die Erwerberin ­ obwohl sie noch gar nicht Wohnungseigentümerin und Miteigentümerin geworden ist ­ durch den Neuanstrich des mittleren Gebäudeteils mit einer stark auffälligen, von der Fassadefarbe des Vorderhauses stark abweichenden und bei Häuserfassaden heute noch eher unüblichen Farbe deutlich gegen ihre Pflichten verstoßen hat, die sie als Wohnungseigentümerin gegenüber der Antragsgegnerin hätte wahren müssen. Auf die diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen Beschluss, Seiten 8 ff, denen sich der Senat anschließt, kann zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Dabei ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass diese nachteilige Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks der Wohnungseigentumsanlage einen Nachteil im Sinne der §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG darstellen kann, der über das mit einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (zur nachteilige Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks vgl. Senat NZM 1998, 962, Beschlüsse vom 15.12.1994 und 09.07.2001, Az.: 20 W 354/94 und 20 W 349/99; BGH NJW 1992, 978, 979, NJW 1979, 817, 818; BayObLG ZMR 1997, 89, 90; WuM 1989, 262, 263; WuM 1988, 319, 320; OLG Köln OLGR 2000, 146).

Das Landgericht hat diese Feststellung frei von Verfahrensfehlern und damit nach den § 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO für das Rechtsbeschwerdegericht bindend getroffen. Ob die Veränderung des optischen Gesamteindrucks nachteilig ist, ist eine Würdigung, die weitgehend auf tatrichterlichem Gebiet liegt (vgl. Senat, Beschluss vom 09.07.2001, 20 W 349/99; BayObLG WuM 1995, 59; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 22 Rz. 19). Dabei ist entscheidend, dass die nachteilige Veränderung von außen sichtbar ist; dies ist hier der Fall. Unerheblich ist, ob die Veränderungen ­ worauf die weitere Beschwerde abstellt ­ aus einem bestimmten Blickwinkel, nämlich von der Straße oder dem Eingang aus sichtbar sind bzw. ob sie für den einzelnen Wohnungseigentümer gar aus seiner Wohnung heraus wahrnehmbar sind (vgl. auch Senat, Beschluss vom 09.07.2001, 20 W 349/99; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 22 Rz. 18 m. w. N.). Konkrete Rechtsfehler des Landgerichts im Rahmen der tatsächlichen Feststellungen sind nicht ersichtlich. Das Landgericht war dabei berechtigt, von den sich bei den Akten befindlichen vielfältigen Lichtbildern auszugehen, die den tatsächlichen Zustand aus mehreren Blickwinkeln hinreichend deutlich wiedergeben. Eine Augenscheinseinnahme ist jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn Fotografien das Erscheinungsbild der Wohnanlage hinreichend klar vermitteln (Senat, Beschlüsse vom 09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99 und 20 W 452/2000; Niedenführ/Schulze, a. a. O., § 22 Rz. 19). Davon ist vorliegend auszugehen. Dass die Lichtbilder den tatsächlichen Zustand darstellen, wird von der weiteren Beschwerde nicht konkret in Zweifel gezogen. Das Landgericht hat auf Seiten 8 und 9 des angefochtenen Beschlusses im einzelnen dargelegt, dass es aufgrund der von ihm getroffenen Feststellungen von einer beachtlichen nachteiligen Veränderung ausgeht. Das Landgericht hat dabei den maßgeblichen Sachverhalt ausreichend erforscht, alle wesentlichen Umstände berücksichtigt und die getroffenen Feststellungen in sich widerspruchsfrei und nicht unter Verstoß gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze gewürdigt. Konkrete Rechtsfehler sind mithin nicht ersichtlich; die weitere Beschwerde trägt solche konkreten Gesichtspunkte auch nicht vor.

Das im einzelnen bestrittene Vorbringen des Antragstellers im Rahmen der weiteren Beschwerde, dass die Beteiligten hinsichtlich der Gebäude Sondernutzungsrechte vereinbart hätten, vermag zu keiner anderen Beurteilung zu führen. Soweit es auf neuem Sachvorbringen beruht, wäre es ohnehin unbeachtlich. Im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde als reinem Rechtsbeschwerdeverfahren ist neues Sachvorbringen grundsätzlich nicht mehr zu berücksichtigen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40, mit weiteren Nachweisen; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 83; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 Rz. 44). Der Vortrag wäre aber auch nicht hinreichend, um ihm die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts entnehmen zu können. Aus der Teilungserklärung selber könnte dies keinesfalls entnommen werde. Bei der Auslegung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, die das Rechtsbeschwerdegericht selbstständig und ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen vorzunehmen hat (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Staudinger/Bub, a.a.O., § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 41 jeweils m. w. N.), kommt es nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 72; Palandt/Bassenge, BGB, 62. Aufl., § 10 WEG Rz. 15, Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 10 Rz. 15, jeweils m.w.N.). § 3 Ziffer 2 der Teilungserklärung, der den Gegenstand des Sondereigentums regelt, gibt nicht den geringsten Anhalt dafür her, dass hier Sondernutzungsrechte begründet werden sollten, zumal die Beteiligten in anderem Zusammenhang ausdrücklich Sondernutzungsrechte begründet haben. Von dinglichen Sondernutzungsrechten, die einer Eintragung im Grundbuch bedürften, geht selbst der Antragsteller nicht aus. Für die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts wäre aber erforderlich, dass den Beteiligten bewusst gewesen wäre, eine dauerhafte Regelung über eine von der Teilungserklärung abweichende Nutzung herbeizuführen. Dies könnte dem Vorbringen des Antragsteller aber nicht entnommen werden. Ob also die Begründung eines Sondernutzungsrechtes überhaupt das Vorgehen der Erwerberin im Hinblick auf die Fassadenveränderung hätte rechtfertigen können, kann dahinstehen. Allerdings hat das Landgericht in anderem Zusammenhang zutreffend darauf hingewiesen (vgl. Seite 10 des angefochtenen Beschlusses), dass sich ein Sondernutzungsrecht lediglich auf den ausschließlichen Gebrauch der zugeteilten Flächen bzw. Gebäude bezieht und als Gemeinschaftseigentum gegen wesentliche einseitige Eingriffe geschützt bleibt, so dass in der Regel etwa die Befugnis zu baulichen Änderungen im Sinne des § 22 WEG fehlt (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rz. 17; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 15 WEG Rz. 74; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 13 WEG Rz. 17, Weitnauer/Lüke, WEG, a.a.O., § 15 Rz. 27; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 15 Rz. 12; KG WuM 1994, 225; WuM 1997, 241; BayObLG NZM 1999, 855, 856, jeweils mit weiteren Nachweisen; vgl. weiter Senat OLGZ 1991, 185). Selbst die von dem Antragsteller in Bezug genommene Regelung des § 3 Ziffer 2 der Teilungserklärung weist ausdrücklich auf die durch § 14 WEG begründeten gesetzlichen Einschränkungen und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer hin.

Der Umstand, dass die Antragsgegnerin zuvor selber den ihr zugewiesenen Teil des Hausanwesens gestrichen hatte, ist ebenfalls unerheblich, nachdem das Landgericht im Hinblick auf die nachteilige Veränderung gerade auf die besondere Farbwahl der Erwerberin abgestellt hatte. Darüber hinaus ist in diesem Zusammenhang durchaus zu berücksichtigen, dass sich die Erwerberin über einen ausdrücklich geäußerten Wunsch der Antragsgegnerin hinweggesetzt hatte, was sich bei dem Vorgehen der Antragsgegnerin nicht feststellen lässt. Letztendlich wäre auch darauf hinzuweisen, dass die auf § 12 WEG beruhende Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung dem verbleibenden Wohnungseigentümer das Recht gibt, durch Verweigerung seiner Zustimmung das Eindringen unzuverlässiger bzw. die Gemeinschaft in erheblicher Weise störender Wohnungseigentümer zu verhindern. Der Käufer dagegen hat keine vergleichbare Rechtsposition; er kann nicht verlangen, dass die Gemeinschaft sich, bevor er ihr Mitglied ist, seinen Vorstellungen anpasst (vgl. OLG Düsseldorf FGPrax 1997, 17).

Ganz besonders deutlich wird die Einschätzung des Landgerichts, dass die Erwerberin nicht bereit ist, sich in die Wohnungseigentümergemeinschaft einzufügen und demgemäß Unfrieden in die Gemeinschaft bringen wird, durch die eigenmächtige Errichtung des zwei Meter hohen Metallgitterzauns und des überdachten Hundezwingers im Gartenbereich begründet. Auf die diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen Beschluss (Seiten 10 ff) wird auch insoweit verwiesen. Die Erwerberin musste durch eine gerichtliche Entscheidung dazu veranlasst werden, hinsichtlich der Umzäunung den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und hinsichtlich der Zaunanlage Änderungen vorzunehmen. Dieser gerichtlichen Entscheidung ist aber die Erwerberin nicht einmal nachgekommen, sondern musste sogar noch durch weitere gerichtliche Zwangsmassnahmen zur Erfüllung der titulierten Verpflichtung angehalten werden. Nach dem nicht in Abrede gestellten Vorbringen der Antragsgegnerin im Verfahren der weiteren Beschwerde kam es sogar zu einer nochmaligen gerichtlichen Zwangsgeldfestsetzung, was jedoch dahinstehen kann. Bereits das vom Landgericht berücksichtigte Vorbringen in den Tatsacheninstanzen zeigt, dass es sich nicht um einzelne unerhebliche Verfehlungen im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, wie sie ggf. hinzunehmen wären. Vielmehr zeigt sich hierin deutlich, dass die Erwerberin nicht gewillt ist, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Soweit die weitere Beschwerde in diesem Zusammenhang ausführt, dass sich insoweit der tatsächliche Zustand ohnehin ändern werde, kann dies dahinstehen. An der Verbindlichkeit der gerichtlich ausgesprochenen Verpflichtung ändert dies ­ bis zu einer möglichen Abänderung ggf. nach § 45 Abs. 4 WEG ­ nichts. Sogar soweit die Erwerberin eigenmächtige Veränderungen, nämlich den Hundezwinger, hat beseitigen lassen, hat das Landgericht dies zu Recht nicht als Gesichtspunkt werten können, dass die Erwerberin sich im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft um den Ausgleich der unterschiedlichen Interessen bemühte. Vielmehr hat sie bezeichnenderweise vor dem Landgericht erklärt, ihre Tochter habe den Hundezwinger aus gänzlich anderen Gründen beseitigt, sie, die Erwerberin, hätte ihn ­ so ihre ausdrückliche Erklärung gegenüber dem Gericht ­ nicht entfernt.

Auf die darüber hinaus von der Erwerberin errichtete Terrasse hat das Landgericht nicht abgestellt (vgl. Seite 11 des angefochtenen Beschlusses), sondern diese Frage dahinstehen lassen. Auf die diesbezüglichen Ausführungen der weiteren Beschwerde kommt es also nicht an.

Die Bewertung des Landgerichts, dass die Erwerberin den Belangen der Antragsgegnerin im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft demonstrativ gleichgültig gegenüber tritt, wird durch den weiteren Umstand bestätigt, dass sie Briefe der Antragsgegnerin ungeöffnet zurückgehen lässt, jedenfalls nicht beantwortet. Dies hat sie vor dem Landgericht eingeräumt; sie konnte mithin nicht einmal mehr angeben, ob sie von der Antragsgegnerin wegen der Hofnutzung angeschrieben worden sei. Es mag dahinstehen, ob dieses Verhalten nicht zu beanstanden wäre, wenn ihr eigenes Verhalten keinen Anlass zu Beanstandungen gäbe, wie das Landgericht meint. Allerdings bedarf es im Rahmen einer aus zwei Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft einer gewissen Kommunikation auch außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung. Wie diese bei dem Vorgehen der Erwerberin gewährleistet werden soll, zumal die Antragsgegnerin selber nicht in der Wohnungseigentumsanlage wohnt, erscheint fraglich. Die Korrespondenz bereits von Anfang an lediglich über die bevollmächtigten Rechtsanwälte zu führen, wäre einem Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres zumutbar. Angesichts des eigenen Verhaltens der Erwerberin ist ihr diesbezügliches Vorgehen jedenfalls nicht zu billigen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat.

Letztendlich hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei festgestellt und im angefochtenen Beschluss im einzelnen zutreffend dargestellt, dass das Verhalten der Erwerberin gegenüber den früheren Mietern der Antragsgegnerin ebenfalls zeigt, dass sie nicht bereit ist, sich in die Wohnungseigentümergemeinschaft einzufügen und Unfrieden in die Gemeinschaft bringt, so dass die Verweigerung der Zustimmung durch die Antragsgegnerin auch deshalb berechtigt wäre. Auch ihr Verhalten gegenüber diesen Mietern hat deutlich gemacht, dass die konkrete Befürchtung besteht, sie werde ­ erst recht wenn sie die gesicherte Position eines Miteigentümers erlangt hat - die Rechte der anderen Miteigentümer bzw. deren Mieter nicht beachten; das vom Landgericht aufgezeigte Verhalten der Erwerberin kann nicht mit bloßen Meinungsverschiedenheiten abgetan werden, wie sie in jeder Gemeinschaft vorkommen. Dies zeigen etwa ihre Äußerungen gegenüber den Mietern der Antragsgegnerin, 3/4 des Hofes gehörten ihr, was sich mit der Teilungserklärung nicht in Einklang bringen lässt. Diese wie auch die sonstigen zu beanstandenden Vorgehensweisen der Erwerberin, etwa im Zusammenhang mit der Hofnutzung und der Benutzung des Hoftors, hat das Landgericht der Beweisaufnahme entnommen, ohne dass die weitere Beschwerde hier konkrete und durchgreifende Rechtsfehler hinsichtlich der Tatsachenfeststellungen aufgezeigt hätte.

Angesichts dieser Gesamtumstände kommt es auf für die Zuverlässigkeit der Erwerberin in finanzieller Hinsicht, hinsichtlich der das Landgericht begründete Zweifel festgestellt hat, gar nicht mehr an. Allerdings wären bereits nach den eigenen Angaben der Erwerberin und auch unter Berücksichtigung des unstreitigen Schreibens der St. N... vom 4.5.2000, das die Wohnungseigentümergemeinschaft direkt betrifft, ihre wirtschaftlichen Verhältnisse nicht gänzlich geklärt, worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat. Dem diesbezüglich neuen Vorbringen der Antragsgegnerin ist der Antragsteller nicht einmal entgegen getreten, was jedoch letztendlich angesichts der ansonsten festgestellten Gesichtspunkte, die die Antragsgegnerin bereits zur Verweigerung der Genehmigung berechtigen, dahinstehen kann.

Soweit die sofortige weitere Beschwerde behauptet, der Grund für die Verweigerung der Zustimmung durch die Antragsgegnerin liege in der früheren Beziehung der Beteiligten begründet, kann dies dahinstehen. Die vorgetragenen Gründe reichen jedenfalls ­ wie ausgeführt - für eine Verweigerung der Zustimmung aus, ohne dass der Antragsgegnerin ein treuwidriges Verhalten vorgeworfen werden könnte.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Antragsteller zu tragen, § 47 Satz 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsteller die Kosten seines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat.

Entgegen der Rechtsauffassung und dem Antrag der Antragsgegnerin bestand jedoch keine Veranlassung, dem Antragsteller die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens bzw. des Verfahrens der weiteren Beschwerde aufzuerlegen. Die Voraussetzungen des § 47 Satz 2 WEG für eine ausnahmsweise Anordnung der Erstattungspflichtigkeit liegen zur Überzeugung des Senats hier nicht vor. Der bloße Umstand, dass der Antragsteller unterlegen ist, vermag hierfür nicht auszureichen. Insoweit war die Sach- und Rechtslage durch die Auslegung eines unbestimmten Rechtsbegriffs geprägt, so dass dem Antragsteller die Aussichtslosigkeit seiner Rechtsverfolgung bzw. seiner Rechtsmittel nicht von vorneherein hätte bekannt sein müssen und mithin die weitere Rechtsverfolgung hätte als mutwillig angesehen werden können.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG; insoweit hat der Senat die nicht beanstandete Wertfestsetzung durch das Landgericht zugrundegelegt.

Ende der Entscheidung