Judicialis Rechtsprechung

Die Wiederwahl eines Verwalters kann erfolgreich angefochten werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft stört. Wer die Störung selbst vorwerfbar verursacht hat, kann sich nicht darauf berufen. Da die Mehrheit der Gemeinschaft sich bei einer Wiederwahl für die Person des Verwalters entschieden hat, unterliegt die Beurteilung des wichtigen Grundes schärferen Anforderungen als im Fall der Anfechtung bzw. Kündigung. Nicht jeder Fehler der Abrechnung begründet die Anfechtung der Wiederwahl, es kommt auf die Einzelumstände an.

---

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

20 W 209/01

In der Wohnungseigentumssache

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde und die Geschäftswertbeschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 09.05.2001 am 07.04.2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers in der Hauptsache wird zurückgewiesen. Auf die Beschwerde des Antragstellers gegen die Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts werden die Geschäftswerte für das amtsgerichtliche Verfahren und das Erstbeschwerdeverfahren auf 267.567,51 DM festgesetzt und die weitergehende Beschwerde zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde in der Hauptsache.

Die Entscheidung über die Geschäftswertbeschwerde ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 267.567,51 DM festgesetzt.

Gründe:

Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die Eigentümergemeinschaft XYZ. Straße 104-106 in X., deren Verwalterin die Beteiligte zu 3) ist.

In der Versammlung vom 07.06.2000 beschlossen die Eigentümer zu TOP 3 mehrheitlich die Gesamt und Einzeljahresabrechnung 1999 sowie die Entlastung der Verwalterin sowie zu TOP 5 deren Wiederwahl für die Zeit vom 01.01.2001 bis 31.12.2005 (Bl. 14 und 15 d. A.). In dem Protokoll der Versammlung vom 07.06.2000 heißt es zu TOP 5: Zu diesem Tagesordnungspunkt meldete sich Herr Dr. XF. zu Wort und versuchte, mit seinem Vortrag die Verwaltung zu diskreditieren. Als die Mehrheit der Eigentümerversammlung deutlich machte, dass sie nicht gewillt ist, sich diese Anschuldigungen von Herrn Dr. XF. weiter anzuhören, stellte Herr R. einen Geschäftsordnungsantrag auf Beendigung der Diskussion. Abstimmungsergebnis: Der Geschäftsordnungsantrag wurde bei 6 Gegenstimmen und 6 Enthaltungen mehrheitlich angenommen.

Mit am 09.06.2000 bei Gericht eingegangenem Schreiben vom gleichen Tag hat der Beteiligte zu 1) die zu TOP 3 und TOP 5 gefassten Beschlüsse angefochten. Mit Schreiben vom 10.07.2000 hat der Beteiligte zu 1) erklärt, er warte wegen der Formulierung des Antrags zur Anfechtung des Wiederwahlbeschlusses die mündliche Verhandlung ab (Blatt 11 d. A.). In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 13.09.2000 hat der Beteiligte zu 1) dann die Anträge aus der Antragsschrift vom 09.06.2000 gestellt (Blatt 73 d. A.).

Bezüglich der Jahresabrechnung hat der Antragsteller bemängelt, sie enthalte keine Vermögensübersicht. Nach Hinweis auf Seite 3 der Abrechung (Bl. 19 d. A.) hat der Antragsteller erklärt, dass ihm diese Vermögensübersicht nicht ausreiche. Hinsichtlich der Ausgabenposition "Rechtsstreit Dr. XF./WEG" mit insgesamt 5.741,20 DM seien aus dem WEG-Verfahren AG Offenbach 41 II 122/99 4.431,20 DM Anwaltshonorar zu Lasten der WEG abgerechnet worden, obwohl entweder die Verwalterin die Kosten selbst zu tragen habe, da sich das Verfahren gegen sie gerichtet habe, oder der Antragsteller auf Grund der gerichtlichen Kostenentscheidung. Hinsichtlich der Betriebskostenposition "Nachberechnung Wasser/Kanal 98" mit 43.168,87 DM (Bl. 18 d. A.) hat der Antragsteller geltend gemacht, die Beteiligte zu 3) hätte sich auf die Schätzung des Verbrauchs in 1998, die durch die Stadt X. wegen eines defekten Zählers vorgenommen wurde, nicht einlassen dürfen, da sie wesentlich über dem sonstigen durchschnittlichen Verbrauch liege.

Gegen den Beschluss über die Wiederwahl der Verwalterin hat der Antragsteller eine Vielzahl von Gründen vorgetragen. So hat er geltend gemacht, ihm sei bei der Diskussion über die Wiederwahl mit Billigung des Geschäftsführers der Beteiligten zu 3) das Wort entzogen worden sei. Auch aus TOP 1 des Protokolls vom 07.06.2000 ergebe sich, dass und wie der Antragsteller beschimpft worden sei. Schon am 11.06.1996 habe der Geschäftsführer der Verwalterin sich beleidigend über die Schreiben des Antragstellers und seine früheren Vermögensübersichten geäußert und auch die damalige Verwaltungsratsvorsitzende Senftleben in dem Protokoll der Versammlung vom 11.06.1996 (Bl. 27 d.A.) angegriffen. Außerdem habe die Verwalterin für das Abrechnungsjahr 1999 keine Vermögensübersicht mehr erstellt, nachdem sie für 1994 und 1995 mangels ordnungsgemäßer Vermögensübersichten nicht entlastet worden sei. Der Geschäftsführer der Verwalterin belüge häufig die Miteigentümer, so enthielten die Abrechnungen 1998 und 1999 falsche Angaben im Zusammenhang mit der Abrechnung von Wasser- bzw. Kanalkosten 1998. Auch informiere er die Gemeinschaft bewusst unvollständig über die laufenden WEG-Verfahren, insbesondere die Aufhebung von Beschlüssen. Er habe zu lasten der WEG Untreue und Betrug begangen. So habe die Verwalterin das Entstehen von Sollsalden auf den Gemeinschaftskonten und damit einhergehenden Zinsbelastungen für die WEG zu vertreten, da sie die bestehenden buchhalterischen Möglichkeiten nicht ausschöpfe und auch keine Sonderumlage anfordere. An sich umlagefähige Kosten würden von der Verwalterin nicht in den maßgeblichen Jahresabrechnungen eingestellt und erst in späteren Jahren gebucht; sie könnten deshalb nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden. Möglicherweise entstünde der WEG auch ein Schaden aufgrund der Nachzahlung für Wasser, Kanalkosten im Jahr 1998. Die bestehenden Versicherungsverträge seien durch die Verwalterin gelöst worden, wodurch die Wohnungseigentümergemeinschaft nun bei den neuen Versicherern mit wesentlich höheren Prämien belastet sei. Von der Verwalterin zu vertretenden Nachteile entstünden der Gemeinschaft auch im Zusammenhang mit dem Verfahren 41 II 176/00. Die Verwalterin habe sämtliche Kosten im Zusammenhang mit den laufenden WEG-Verfahren zu verantworten. Ihr Geschäftsführer kümmere sich nicht gehörig um laufende Reparaturarbeiten, bereite Eigentümerversammlungen nicht sachgerecht vor, führe gefasste Beschlüsse nur schleppend aus, leite Reparaturaufträge nicht weiter, behandele Miteigentümer herablassend und führe die Eigentümerversammlungen diktatorisch. Wegen des Vortrags des Antragstellers im einzelnen wird auf den Inhalt seiner Schreiben samt Anlagen Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat den Antrag des Antragstellers durch Beschluss vom 14.9.2000 (Bl. 85-90) zurückgewiesen.

Gegen den ihm am 18.10.2000 zugestellten Beschluss hat der Antragsteller mit bei Gericht am 25.10.2000 eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt und diese entsprechend seinem erstinstanzlichen Vortrag begründet.

Die Anfechtung der Wiederwahl hat der Antragsteller zusätzlich darauf gestützt, dass der fehlerhafte Wortentzug in der Versammlung vom 07.06.2000 zu der Vermutung führe, dass die Wiederwahl nicht erfolgt wäre, wenn der Antragsteller seine Argumente gegen die Wiederwahl hätte vorbringen können. Der Verwalterin sei außerdem vorzuwerfen, dass sie sich nicht in angemessener Weise um die Beseitigung von Schäden aufgrund freiliegender Betonarmierungen kümmere. Die Beschlussfassung vom 19.04.2000 über die Ausschreibung von Sanierungsmaßnahmen durch einen Architekten mit dadurch verursachten Kosten von 40.000,00 DM ohne vorherigen Beschluss über die Sanierung als solche entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ebenso sei es zu beanstanden, dass die Beteiligte zu 3) es zugelassen habe, dass der Hausmeister Abschleppkosten für das Abschleppen eines berechtigter Weise auf dem Parkplatz eines Mieters des Antragstellers abgestellten Pkw verursacht habe. Die Beteiligte zu 3) habe der Gemeinschaft in mehrfacher Beziehung Schaden zugefügt. So erfülle die Überziehung des Gemeinschaftskontos mit der Folge der Entstehung von Sollzinsen den Straftatbestand der Untreue und die ungerechtfertigte Verbuchung von anwaltlichen Mahnkosten von 267,84 DM als Prozesskosten in der Wohngeldabrechung 1997 den Straftatbestand des Betrugs (was der Antragsteller mit Schreiben vom 13.06.2000, Bl. 33 d. A. auch zur Anzeige gebracht hat). Offenbar in kollusivem Zusammenwirken mit dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 2) sei deren Bezahlung mit Gemeinschaftsgeldern erfolgt trotz gegenteiliger Kostenentscheidung in der Sache 41 II 122/99. Weitere Schädigungen beruhten auf den in den zahlreichen vom Antragsteller betriebenen Anfechtungsverfahren für die Gemeinschaft entstandenen Verfahrenskosten, die alle durch die fehlerhaften Abrechnungen der Beteiligten zu 3) seit 1994 entstanden seien. Auch im vorliegenden Verfahren sei die Mandatierung der Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 2) unnötig und eine Schädigung der Miteigentümer.

Den Beschluss über die Wohngeldabrechung 1999 hat der Antragsteller auch im Beschwerdeverfahren hinsichtlich der seiner Auffassung nach ungerechtfertigten Nachzahlung 1998 für Wasser- und Kanalkosten auf Grund der Schätzung der Stadt X. beanstandet. Hinsichtlich der Vermögensübersicht ist der Antragsteller der Auffassung gewesen, dass dort sowohl die Forderungen gegen Miteigentümer, Banken und Dritte aufzunehmen seien als auch die Verbindlichkeiten per Stichtag. Die Ausgabenposition "Rechtsstreit Dr. XF../. WEG" mit 5.741,20 DM betreffe nicht von der Gemeinschaft zu tragende Verfahrenskosten.

Der Antragsteller hat im Beschwerdeverfahren beantragt,

den Beschluss des Amtsgerichts vom 14.9.2000 aufzuheben, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7.6.2000 zu TOP 3 über die Genehmigung der Jahresabrechung 1999 hinsichtlich der Verwalterentlastung und zu TOP 5 über die Wiederwahl der Verwalterin für ungültig zu erklären und festzustellen, dass die Verwalterin die Wohngeldabrechnung für das Jahr 1999 durch eine Vermögensübersicht per 31.12.1999 zu ergänzen hat.

Die Antragsgegner haben beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Sie haben die amtsgerichtliche Entscheidung verteidigt. Zu der formellen Beanstandung der Wiederwahl haben sie darauf verwiesen, dass der Wortentzug auf Grund der unsachlichen Äußerungen des Antragstellers zulässig gewesen sei und außerdem ausgeschlossen werden könne, dass die Argumentation des Antragstellers sich auf die Beschlussfassung hätte auswirken können.

Zu dem Vorwurf der Verzögerung von Sanierungsmaßnahmen haben die Beteiligten zu 2) vorgetragen, das von den Eigentümern beschlossene Sanierungskonzept sei längst beschlossen und werde durch die Anfechtungen des Antragstellers blockiert.

Das Landgericht hat die Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen, wobei es von einer Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses zu TOP 3 der Versammlung von 07.06.2000 in vollem Umfang ausgegangen ist. Insoweit hat die Kammer ausgeführt, dass die Vermögensübersicht, die Bestandteil der Jahresabrechung 1999 ist, inhaltlich ausreichend und schlüssig sei. Die Verbuchung der Rechtsanwaltskosten sei mangels formeller Rechtskraft der gerichtlichen Kostenentscheidung nicht zu beanstanden.

Die Anfechtung der Wiederwahl der Beteiligten zu 3) sei unbegründet. Abgesehen davon, dass nicht gezielt dem Antragsteller das Wort entzogen worden sei, wäre ein Entzug wegen der als beleidigend anzusehenden Ausführungen des Antragstellers auch gerechtfertigt gewesen. Insgesamt rechtfertige es weder jeder Vorwurf des Antragstellers für sich, noch alle zusammen, die Wiederwahl als mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung unvereinbar erscheinen zu lassen.

Der Beteiligte zu 1) hat mit seiner weiteren Beschwerde gegen den landgerichtlichen Beschluss erstmals gerügt, einzelne Antragsgegner seien weder von der Verwalterin, noch von Rechtsanwalt befragt worden, ob sie sich an diesem bzw. den anderen Anfechtungsverfahren beteiligen wollten. Für Anfechtungsverfahren sei der Beteiligten zu 3) auch im Verwaltervertrag nicht die Befugnis eingeräumt, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung von Wohnungseigentümern zu beauftragen. Das Landgericht, wie auch schon das Amtsgericht habe nicht entsprechend der von ihm gestellten Anträge entschieden. Aus seinem Vortrag sei ersichtlich gewesen, dass es ihm bei der Anfechtung der Genehmigung der Abrechung 1999, abgesehen von dem Punkt "Vermögensübersicht" lediglich um das Offenhalten von Schadensersatzansprüchen und damit die Verwalterentlastung gegangen sei. Hierauf sei das Landgericht aber in seiner Entscheidung nicht eingegangen. Hinsichtlich der Vermögensübersicht ist der Antragsteller der Meinung, es seien auch Verbindlichkeiten und Forderungen aufzunehmen. Statt des sogenannten "In-Prinzips", also nur die in dem Abrechungsjahr tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben in die Jahresabrechung aufzunehmen, werde in der Praxis maßgeblich das sogenannte "Für-Prinzip" verwendet, also die Berücksichtigung von auch außerhalb des Abrechnungsjahres erfolgten Einnahmen- und Ausgaben in der Abrechungsperiode, für die sie geleistet wurden.

Hinsichtlich der Verwalterwiederwahl beanstandet der Antragsteller, dass die Kammer ihm eine Beleidigung der Verwalterin unterstellt habe, der Wortentzug sei deshalb nicht gerechtfertigt gewesen, ohne Unterschied ob dieser direkt durch den Verwalter erfolge oder durch die Miteigentümer. Ein Verstoß gegen das Grundrecht auf rechtliches Gehör durch die anfängliche Weigerung, die Minderheit anzuhören, könnte sogar zur Nichtigkeit von Beschlüssen führen. Im übrigen sei die Kammer nicht genügend auf die Begründung des Antragstellers eingegangen und habe verkannt, dass die von ihm erhobenen Vorwürfe gegen die Verwalterin auch die Beteiligten zu 2) beträfen. Abgesehen davon könnte auch das Fehlverhalten des Verwalters gegenüber einem Wohnungseigentümer das Vertrauensverhältnis insgesamt zerstören. Schließlich sei bei der Beurteilung, ob die Wiederwahl der Beteiligten zu 3) zu beanstanden sei, das Ergebnis der bisherigen Anfechtungsverfahren des Antragstellers zu berücksichtigen.

Der Antragsteller wendet sich außerdem gegen die Festsetzungen des Geschäfts- und des Beschwerdewertes sowie gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts. Wegen des Vortrags des Antragstellers im Verfahren der weiteren Beschwerde im einzelnen wird auf den Inhalt seiner Schreiben samt Anlagen Bezug genommen.

Die Beteiligten zu 2) sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und haben den landgerichtlichen Beschluss verteidigt sowie beantragt, dem Antragsteller auch die außergerichtlichen Kosten der weiteren Beschwerde aufzuerlegen.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere form- und fristgemäß eingelegte sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist nicht begründet. Der angefochtene Beschluss beruht auf keiner Verletzung des Rechts (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

Die vom Antragsteller geltend gemachten Verfahrensverstöße führen nicht zu einem Erfolg der weiteren Beschwerde in der Hauptsacheentscheidung.

Es kann im vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob eine Interessenkollision insoweit besteht, als es um die Entlastung der Verwalterin und ihre Wiederwahl geht, und der Beteiligten zu 3) deshalb nicht die Antragsschrift als Zustellungsvertreterin der übrigen Wohnungseigentümer hätte zugestellt werden dürfen. Der angefochtene Beschluss beruht hierauf jedenfalls nicht, da im landgerichtlichen Verfahren die übrigen Wohnungseigentümer - nicht jedoch die Verwalterin- anwaltlich vertreten waren und die Zustellungen an ihren Verfahrensbevollmächtigten erfolgt sind. Auch wenn die Anwaltsbestellung durch die Verwalterin erfolgt sein sollte und eine Interessenkollision anzunehmen wäre, würde dies nicht die Wirksamkeit der Bestellung berühren, sind doch die übrigen Wohnungseigentümer und nicht die Verwalterin die Mandanten des Verfahrensbevollmächtigten und allein ihre Interessen hat er wahrzunehmen (vgl. Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., vor § 43 Rdnr. 122 und 123).

Nach § 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG sind in Beschlussanfechtungsverfahren wie vorliegend der Verwalter und die Wohnungseigentümer schon kraft Gesetzes materiell Beteiligte und deshalb am Verfahren formell zu beteiligen. Diese Beteiligung ist über den Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner erfolgt, wobei entsprechend § 88 Abs. 2 ZPO, der im Wohnungseigentumsverfahren analog anzuwenden ist (Senat, Beschluss vom 21.01.1991-20 W 20/91-), bei anwaltlicher Vertretung ein Mangel der Vollmacht nur auf Rüge des Gegners hin zu prüfen ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Vortrag des Antragstellers in seinem Schreiben vom 30.03.2003 eine derartige Rüge darstellen soll, ihr wäre in diesem Verfahren jedenfalls nicht nachzugehen. Der Antragsteller selbst würde dadurch, dass einzelne Antragsgegner nicht formell an dem Verfahren beteiligt worden wären, nicht in seinen Rechten verletzt. Er hat nicht vorgetragen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer sich hätten seinen Anfechtungsanträgen anschließen wollen und deshalb mit einem seine Position unterstützenden Vortrag zu rechnen gewesen wäre. Auf Seiten der Antragsgegner wäre eine Beeinträchtigung einzelner Antragsgegner, die sich selbst weder schriftlich, noch in den mündlichen Verhandlungen in den Vorinstanzen formell beteiligt haben, jedenfalls folgenlos, da der Antragsteller in der Hauptsache unterliegt, wie im weiteren noch ausgeführt wird. Die Frage der Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer mit den eigenen außergerichtlichen Kosten ist bei der Schlussabrechnung im Innenverhältnis der Antragsgegner zu ihrem Verfahrensbevollmächtigten zu klären.

Die Rüge des Antragstellers, es sei über nicht gestellte Anträge entschieden worden, greift nicht durch. Im Wohnungseigentumsverfahren sind Sachanträge grundsätzlich ohne Bindung an deren Wortlaut so auszulegen, dass sie nach Möglichkeit zu dem erkennbar erstrebten Ergebnis führen (BayObLG MDR 81, 499; Niedenführ/Schulze, aaO., vor §§ 43 ff Rdnr. 42). Auch bei der gebotenen Auslegung nach dem Willen des Antragstellers ohne Bindung an den Wortlaut durfte die Amtsrichterin davon ausgehen, dass von der Anfechtung laut Schreiben vom 09.06.2000 nicht nur die Verwalterentlastung und Wiederwahl betroffen waren, sondern auch die Genehmigung der Gesamt und Einzelabrechungen 1999. Dafür spricht die uneingeschränkte, insbesondere auch nicht auf einzelne Positionen der Abrechung beschränkte Anfechtungserklärung. Zudem können im Beschlussanfechtungsverfahren nach Ablauf der Anfechtungsfrist aus Gründen der Rechtssicherheit keine neuen Beschlüsse mehr angefochten werden, was im Fall fehlender eindeutiger Beschränkung ebenfalls ein Grund dafür ist, im Sinne einer umfassenden Anfechtung auszulegen. In seiner Begründung der Erstbeschwerde vom 24.10.2000 (Blatt 119, 120 d. A.) äußert der Antragsteller auch in der zweiten Instanz noch Zweifel, dass die alleinige Anfechtung der Entlastung ausreichend wäre, um Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin offen zu halten. Hier hat er die Auslegung seiner erstinstanzlichen Anträge auch noch nicht gerügt. Dies widerlegt den Vortrag des Antragstellers, seinem Willen habe nur die Anfechtung der Entlastung, nicht aber der Genehmigung der gesamten Jahresabrechung entsprochen. Auch das Landgericht durfte den Antrag des Beteiligten zu 1) (Blatt 129 d. A.), der laut Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.03.2001 (Blatt 141 d. A.) auch ausdrücklich gestellt worden ist, dahingehend auslegen, dass auch die Genehmigung der Jahresabrechung angefochten sein sollte. Der Antragsteller hat auch in seinem Schreiben vom 05.02.2001, dass diese Antragstellung enthält, noch die Ansicht der Kammer bekämpft, die im Abrechungsjahr getätigten Ausgaben seien in die Wohngeldabrechung aufzunehmen, selbst wenn sie zu Unrecht erfolgt sind. Wenn bei der Entscheidung über die Entlastung des Verwalters sich das Gericht mit diesen Ausgaben befassen müsse, könne doch gleich festgestellt werden, dass eine Ausgabe zu Unrecht erfolgt sei (Blatt 127 d. A.). Dies spricht gegen den jetzigen Vortrag des Antragstellers, er habe die Beschwerde auf die Anfechtung der Beschlüsse über die Entlastung und Wiederwahl beschränkt, zumal er die Aufhebung und nicht nur die Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses beantragt hat. Bei der langjährigen Prozesserfahrung des Antragstellers in Anfechtungsverfahren ist davon auszugehen, dass er eine nur beschränkte Anfechtung eindeutig formulieren kann, wenn sie seinem Willen entspricht. Das Landgericht hat entgegen der Meinung des Antragstellers auch inhaltlich über die Entlastung des Verwalters entschieden. Dies ist aus der Einleitung des letzten Absatzes auf Seite 5 des landgerichtlichen Beschlusses zu entnehmen und folgt schon daraus, dass der Beschluss über die Genehmigung der Entlastung in der Sache nicht zu beanstanden ist, wenn auch die Genehmigung der Jahresabrechung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die Beschwerde des Antragstellers gegen die Genehmigung der Gesamtjahresabrechung und der Verwalterentlastung zurückgewiesen hat. Selbst wenn eine Vermögensübersicht tatsächlich gefehlt hätte, wie der Antragsteller erstinstanzlich behauptet hat, hätte dies nicht zur Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses geführt, sondern die Vorlage hätte nachgeholt werden können (BayObLG NJW-RR 1992, 1169; Niedenführ/Schulze, aaO., § 28, Rdnr. 52). Die Vermögensübersicht (Blatt 19 d. A.) entspricht, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, den in der Literatur und Rechtsprechung dazu aufgestellten Anforderungen. Der Bestand der Konten für die Instandhaltungsrücklage und für die laufende Verwaltung einschließlich der Kontenentwicklung im Wirtschaftsjahr sind dargestellt und ein Überblick über den Stand der Geldanlagen wird gegeben. Gegenstand der Jahresabrechung nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist nach ganz überwiegender Auffassung (vgl. Niedenführ/Schulze, aaO., § 28 Rdnr. 42; Palandt/Bassenge, aaO., § 28, Rdnr. 7) lediglich, als einfache Einnahmen/Ausgaben-Überschussrechung die Liquidität der Gemeinschaft dadurch sicherzustellen, dass die Hausgeldvorschüsse zur Deckung der Ausgaben reichen bzw. Nachzahlungen für Deckungslücken zu errechnen. Für alles, was darüber hinaus geht, ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG erforderlich, wie z. B., wenn die Wohnungseigentümer eine Jahresabrechung wünschen, die einer Bestands- und Erfolgsrechung im Sinne des HGB entspricht und dementsprechend offene Forderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt, Rechungsabgrenzungen vornimmt und einen Vermögensstatus angibt (OLG Zweibrücken NZM 1999, 276; BayObLG NJW-RR 1993, 1166 und NZM 2000, 873, 875; Niedenführ/Schulze, aaO., § 28, Rdnr. 43). Eine derartige Vereinbarung hat der Antragsteller nicht vorgetragen, auch wenn eine langjährige andere Übung in der Gemeinschaft bestand, ersetzt dies keine Vereinbarung. Entgegen der Meinung des Antragstellers gilt für die Vermögensübersicht als Bestandteil der Jahresabrechung nichts anderes.

Nicht zu beanstanden ist auch die Verbuchung der Anwaltskosten in Höhe von 5.741,20 DM betreffend "Rechtsstreit Dr. XF." als Ausgabenposition in 1999 (Blatt 22 d. A. ), deren Höhe und Auszahlung der Antragsteller nicht in Zweifel gezogen hat. Dabei handelt es sich um Vorschüsse für die anwaltliche Vertretung der Beteiligten zu 2) in dem Verfahren vor dem AG Offenbach 41 II 122/ bzw. LG Darmstadt 19 T 515/99, das dem Senat unter dem Aktenzeichen 20 W 263/01 vorliegt und noch nicht rechtskräftig abgeschlossen ist. In der Entscheidung des Amtsgerichts wurden dem Antragsteller zwar auch die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens auferlegt, das Landgericht hat dies aber abgeändert und für beide Instanzen keine Erstattung angeordnet. Insoweit ist die Beanstandung der Aufnahme der Vorschüsse in die Jahresabrechnung deshalb, weil der Antragsteller selbst bzw. die Verwalterin die Kosten zu tragen habe, schon sachlich falsch. Dies hat das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt. Auch im übrigen ist es zu Recht davon ausgegangen, dass auch dann, wenn eine Kostenerstattung anderer Beteiligter als den Beteiligten zu 2) angeordnet worden wäre, eine Betreibung die rechtskräftige Entscheidung voraussetzen würde (§ 45 Abs. 3 WEG). Selbst wenn die Rechtskraft vorliegen würde, kann es für die Buchung in der Jahresabrechung nur darauf ankommen, ob, wann und in welcher Höhe die außergerichtlichen Auslagen der Gemeinschaft tatsächlich gezahlt bzw. beigetrieben worden sind und nicht, ob ein Anspruch auf Zahlung besteht, denn Forderungen sind nicht in die Jahresabrechnung aufzunehmen, wie oben bereits ausgeführt worden ist. Dass der Antragsteller bereits auf Grund der amtsgerichtlichen Kostenentscheidung in dem Verfahren AG Offenbach 41 II 122/99 Zahlungen an die Beteiligten zu 2) geleistet hätte, trägt er selbst nicht vor. Also ist es nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinschaft laut Abrechung mit Vorschüssen auf anwaltliche Verfahrenskosten belastet ist, die sie im Innenverhältnis zu ihrem Verfahrensbevollmächtigten schuldet. Bei rechtskräftigem Verfahrensabschluss wird der Verfahrensbevollmächtigte eine endgültige Abrechung zu erteilen haben, deren Ergebnis sich dann wiederum in der dann zeitlich maßgebenden Jahresabrechung der Gemeinschaft niederschlagen wird ebenso wie eine Kostenerstattung durch andere Beteiligte, sollte sie denn angeordnet werden und Zahlung oder Beitreibung erfolgen.

Soweit der Antragsteller die Genehmigung der Jahresabrechnung bzw. die Entlastung der Beteiligten zu 3) im Hinblick auf die Position "Nachberechung Wasser/Kanal 98" in Höhe von 43.168,87 DM beanstandet, geht er von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen aus, denn es trifft nicht zu, dass die Verwalterin insgesamt Zahlungen von 18.815,49 DM und 43.168,87 DM, also rund 62.000 DM für 1998 auf Grund der Schätzung der Stadt X. akzeptiert habe, während in 1997 und früher die Ausgaben für Wasser und Kanal nur 52.000,00 DM betragen hätten. Nach dem Schreiben der Stadt X. vom 21.06.1999 (Anlage 1 zum Schriftsatz der Antragsgegnervertreter vom 29.06.2000 in dem Verfahren LG Darmstadt 19 T 515/99 ) belief sich der Gesamtbetrag auf Grund der Schätzung für Wassergeld und Kanalbenutzungsgebühren in 1998 auf 52.227,17 DM, wobei der durchschnittliche Verbrauch der vorangegangenen Jahre mit 7.300 cbm zu Grund gelegt worden ist. Da die Entscheidung der Verwalterin, ihren Widerspruch gegen den Festsetzungsbescheid aufrechtzuerhalten oder nicht, im Anschluss an dieses Schreiben Mitte 1999 zu treffen war, ist der Vorwurf des Antragstellers, sie hätte durchsetzen müssen, dass die niedrigeren Werte für 1999 berücksichtigt worden wären, schon nach dem zeitlichen Ablauf unberechtigt. Mitte 1999 konnte sich die Verwalterin nicht auf einen niedrigeren Gesamtjahresverbrauch in 1999 stützen, der noch nicht feststand.

Insgesamt greifen demnach die vom Antragsteller geltend gemachten Gründe für eine Ungültigerklärung der Beschlüsse über die Genehmigung der Jahresabrechnung und der Verwalterentlastung für 1999 nicht durch. Daraus folgt die Unbegründetheit des im Erstbeschwerdeverfahren erweiternd gestellten Verpflichtungsantrags des Antragstellers.

Es ist aus Rechtsgründen auch nicht zu beanstanden, dass das Landgericht den Beschluss über die Wiederwahl der Beteiligten zu 3) nicht für ungültig erklärt hat.

In der vor Abstimmung über die Wiederwahl beschlossenen Beendigung der Diskussion liegt keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör des Antragstellers, die zur Ungültigkeit bzw. sogar zur Nichtigkeit des anschließend gefassten Beschlusses führen würde. Zwar können außergewöhnliche Verstöße gegen das Grundrecht auf rechtliches Gehör wie die anfängliche Weigerung die Minderheit anzuhören derartige Folgen haben (Staudinger/Bub: WEG, 12.Aufl., § 24 Rdnr. 167, allerdings unter Berufung auf die unzutreffende Zitatstelle RGZ 151, 326). Zum einen ist nach dem Wortlaut des Protokolls der Versammlung vom 07.06.2000 zu TOP 5, wonach der Antragsteller versucht habe, mit seinem Vortrag die Verwaltung zu diskreditieren, davon auszugehen, dass der Antragsteller durchaus Vorwürfe gegen die Beteiligte zu 3) hat äußern können, ihm also nicht von vornherein das Wort eine Äußerung abgeschnitten wurde. Die Wortwahl der Verwalterin im Protokoll hat der Antragsteller auch nicht beanstandet, sondern nur die Annahme der Kammer, er habe die Beteiligte zu 3) beleidigt. Darüber hinaus müsste der Wiederwahlbeschluss auf dem behaupteten Verstoß beruhen, dieser führt also dann nicht zur Ungültigerklärung der anschließend gefassten Beschlüsse, wenn feststeht, dass die Wiederwahl der Beteiligten zu 3) nach ausgiebiger Äußerung des Antragstellers zu diesem Tagesordnungspunkt in gleicher Weise erfolgt wäre (BayObLG NJW-RR 1991, 531,533; Bub in PiG, Band 25, S. 64; Palandt/Bassenge: WEG, 62. Aufl., § 24 Rdnr. 17; a. A. Bärmann/Pick/Merle: WEG, 8. Aufl., § 23 Rdnr. 155, 156). Daran hat der Senat angesichts der bei der Abstimmung dokumentierten Mehrheitsverhältnisse (6 Gegenstimmen von 44 stimmberechtigten anwesenden bzw. vertretenen Eigentümern) und dem gespannten Verhältnis des Antragstellers zu der ganz überwiegenden Mehrzahl der anderen Eigentümer, wie es auch in den Ausführungen unter TOP 1 der Versammlung vom 07.06.2000 zu Tage tritt, keinerlei Zweifel.

Die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung kann außer bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe wie z. B. bei rechtsmissbräuchlicher Ausübung von Stimmrechten nur dann erfolgen, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund ist entsprechend den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen nach allgemeiner Meinung dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten ist. Dies wird dann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Dabei sind deshalb, weil sich im Gegensatz zur Abberufung eines Verwalters, wo sich die Mehrheit gegen den Verwalter entschieden hat, im hier gegebenen Fall der Bestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter entschieden hat, bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung zu stellen. Die Gerichte sollen nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen (BGH NJW 2002, 3240, 3243; BayObLG WE 90, 68, dass. NZM 2000, 510, 511 und NZM 2001, 754, 756; OLG Karlsruhe NZM 1998, 768, 769; OLG Köln NZM 1999, 128 Merle, aaO., § 26 Rdnr. 38; Niedenführ/Schulze, aaO., § 26 Rdnr. 16; Staudinger/Bub, aaO., § 26 Rdnr. 160). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Kammer zu Recht davon ausgegangen, dass die vom Antragsteller erhobenen Vorwürfe gegen die Verwalterin weder einzeln, noch in ihrer Gesamtheit die Ungültigerklärung der Wiederwahl rechtfertigen. Hierbei handelt es sich um eine Rechtsfrage, die der Überprüfung in der Rechtsbeschwerde unterliegt. Wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, liegt keine Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalterin und den übrigen Wohnungseigentümern vor, sondern lediglich das Vertrauensverhältnis zwischen dem Antragsteller und der Verwalterin ist zerstört. Nach dem Abstimmungsergebnis der Wiederwahl von nur 6 Gegenstimmen bei 44 zu Beginn der Versammlung anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümern genießt die Verwalterin ganz eindeutig das Vertrauen der ganz überwiegenden Mehrheit der Eigentümer. Daran haben die zahlreichen Anfechtungsverfahren des Antragstellers nichts zu ändern vermocht, im Gegenteil wird dessen Verhalten auf Grund der dadurch für die Gemeinschaft verursachten außergerichtlichen Verfahrenskosten als gemeinschaftsschädigendes Querulantentum aufgefasst, wie z. B. aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen vom 07.06.2000 zu TOP 1 (Blatt 13 d. A. ) und vom 30.03.2001 zu TOP 1 und TOP 9 (Blatt 238-240 d. A.) ersichtlich ist. Dabei kann dahingestellt bleiben, wie ausführlich und zutreffend die Beteiligte zu 3) die Gemeinschaft im einzelnen über den jeweils aktuellen Verfahrensstand informiert hat, denn den Beteiligten zu 2) ist bereits auf Grund ihrer anwaltlichen Vertretung in den jeweiligen Verfahren die Kenntnis ihres Verfahrensbevollmächtigten zuzurechnen. Zwar kann es grundsätzlich auch ausreichen, wenn das Vertrauensverhältnis eines Verwalters zu einer Gruppe von Wohnungseigentümern (wie dem Verwaltungsbeirat) oder zu einzelnen Wohnungseigentümern nicht mehr besteht, dies gilt aber nicht, wenn das Zerwürfnis von den Betroffenen in vorwerfbarer Weise herbeigeführt wurde (BayObLG NZM 1999, 283 und NZM 2000, 510 für den Fall der vorzeitigen Abberufung des Verwalters). Dies ist jedenfalls im Hinblick auf die Strafanzeigen anzunehmen, die der Antragsteller gegen die Beteiligte zu 3) wegen Betrugs und Untreue (Blatt 33, 34, 57 d. A.) im Zusammenhang mit den von ihm beanstandeten Positionen der Jahresabrechnung 1999 und 1997 erhoben hat. Da keinerlei Anlass für die Annahme einer vorsätzlichen Bereicherung der Beteiligten zu 3) gegeben und die Rechtslage im Zivilverfahren zu klären war, durfte die Verwalterin dies als Überschreitung der Grenzen der notwendigen Rechtsverfolgung durch den Antragsteller ansehen. Die Strafanzeigen haben offenbar auch zu keinem Ergebnis geführt, jedenfalls hat der Antragsteller dazu nichts vorgetragen, so dass eine Ungeeignetheit der Beteiligten zu 3) als Verwalterin hieraus nicht herzuleiten wäre. Soweit der Antragsteller den Vorwurf der Untreue darauf gestützt hat, dass der Gemeinschaft durch Überziehung von Gemeinschaftskonten Sollzinsen entstehen, haben die Antragsgegner unwidersprochen vorgetragen, die Überziehung sei jeweils nur temporär zu Jahresbeginn durch dann anfallende hohe Ausgaben veranlasst und werde durch die späteren Wohngeldansprüche wieder ausgeglichen. Gleiches gelte auch für größere Instandsetzungsausgaben. Die Gemeinschaft lege keinen Wert darauf, ständig außerordentliche Eigentümerversammlungen zum Beschluss über Sonderumlagen durchzuführen, die dann im Zeitpunkt des Eingangs schon nicht mehr notwendig seien. Danach lässt sich nicht feststellen, dass die Kontoüberziehung nicht mit Wissen der Gemeinschaft erfolgt und von dieser bewusst in Kauf genommen worden ist, um nicht höheres Hausgeld zahlen zu müssen, das teilweise wieder rückerstattet wird, weil es für die Gesamtausgaben nicht erforderlich war. Auch daraus würde dem einzelnen Wohnungseigentümer ein Zinsverlust entstehen. Der Antragsteller hat auch nicht vorgetragen, dass diese Vorgehensweise im Rahmen der Anfechtung der Jahresabrechung von jemand anderem außer ihm beanstandet worden sei. Dem Landgericht ist deshalb darin zu folgen, dass die Verursachung dieser Zinsverluste die verschärften Anforderungen, die bei der Anfechtung einer Wiederwahl an die Gründe für die Ungeeignetheit der Verwalterin zu stellen sind, nicht erfüllt. Dies gilt erst Recht für den Vorwurf, bei der Betriebskostenposition 20 (Rechtstreit Dr. XF. gegen WEG) in der Jahresabrechnung 1997 seien 267,84 DM enthalten, die auf eine nach Meinung des Antragstellers überflüssige Mahnung durch die Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 2) verursacht seien (vgl. Blatt 235,236 d. A.). Soweit der Antragsteller die Unfähigkeit der Beteiligten zu 3) daraus ableitet, dass sie für 1994 und 1995 keine ordnungsgemäße Vermögensübersicht erstellt habe und in der Folge für 1995 und 1997 deshalb die beschlossene Entlastung gerichtlich aufgehoben worden sei sowie die Jahresabrechnungen 1996-1998 (teilweise) neu zu erstellen seien, führt dies nicht zum Erfolg. Zum einen sind noch nicht alle Anfechtungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen, was auch dazu führte, dass die Beteiligte zu 3) die beanstandete Verfahrensweise zunächst beibehalten hat. Darüber hinaus rechtfertigt nicht jeder Abrechnungsfehler eines Verwalters die Annahme einer so groben Pflichtverletzung, dass eine Wiederwahl dieses Verwalters als Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung angesehen werden müsste (OLG Köln NZM 1999, 128, 129; BayObLG NZM 2001, 754, 757). Der BGH hat in seiner oben bereits zitierten Entscheidung vom 20.06.2002 eine außerordentliche Abberufung des Verwalters selbst bei verspäteter Vorlage des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung nicht für gerechtfertigt erachtet, weil besondere Umstände des Einzelfalles nicht den Schluss zuließen, die Verwalterin werde zu einer ordnungsgemäßen Erfüllung ihrer Verpflichtungen auch zukünftig nicht in der Lage sein. Dementsprechend ist vorliegend ebenfalls kein Grund zu der Annahme vorhanden, die Beteiligte zu 3) werde nach rechtskräftiger Entscheidung über die angefochtenen Jahresabrechnungen, soweit sich daraus überhaupt Mängel ergeben sollten, diesen nicht Rechnung tragen. Die Vermögensübersicht für 1999 hat die Verwalterin jedenfalls ordnungsgemäß erstellt und ihre Entlastung für 1999 ist nicht zu beanstanden, wie im Vorhergehenden erläutert. Soweit der Antragsteller die Ungeeignetheit der Verwalterin aus den im vorliegenden Verfahren hinsichtlich der Anfechtung der Entlastung vorgebrachten Gründen bzw. daraus resultierender Vermögensschäden der Gemeinschaft hergeleitet hat (fehlende bzw. unzureichende Vermögensübersicht; "Zuvielzahlung" für Wasser- bzw. Kanalkosten an Stadt X. für 1998; unberechtigte Aufnahme der Anwaltskosten für die Verfahren AG Offenbach 41 II 122/99/LG Darmstadt 19 T 515/99 in die Jahresabrechung), ergibt sich die fehlende Berechtigung dieser Vorwürfe aus den vorstehenden Ausführungen zu der unbegründeten Anfechtung von Jahresabrechung bzw. Entlastung für 1999. Soweit der Antragsteller die Wiederwahl der Beteiligten zu 3) wegen der von ihm erhobenen Beanstandungen der Jahresabrechnung und der Verwalterentlastung 1997 angreift, wird auf den Senatsbeschluss vom 03.03.2003 in dem Verfahren 20 W 261/2000 Bezug genommen, wonach die Verwalterin nicht zu einer Aufteilung der Betriebskosten nach § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verpflichtet war.

Auch soweit der Antragsteller die Ungeeignetheit der Beteiligten zu 3) als Verwalterin aus deren Verhalten im Zusammenhang mit der Vorbereitung vom Sanierungsarbeiten, insbesondere die Verursachung von Kosten durch die Einschaltung des Sachverständigen C. und des Architekten herleitet, kann der Senat dem nicht folgen. Dass die in diesem Zusammenhang von der Gemeinschaft gefassten und demnach von der Beteiligten zu 3) vorbereiteten Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätten, hat das Anfechtungsverfahren des Antragstellers AG Offenbach 41 II 76/00/LG Darmstadt 19 T 385/01 nach dem zurückweisenden Beschluss des Amtsgerichts vom 09.08.2001 und der Beschwerderücknahme des Antragstellers vom 13.03.2002 (Blatt 278-284 und Blatt 287, 288 d. A.) nicht ergeben. Die Amtsrichterin hat die in ihrem Schreiben vom 07.01.2001 zunächst vertretene Auffassung, mangels eines Beschlusses über die konkrete Ausführung von Sanierungsarbeiten entspräche die beschlossene globale Ausschreibung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, in ihrer Entscheidung nicht aufrecht erhalten.

Dem allgemeinen Vorwurf, die Beteiligte zu 3) verzögere notwendige Sanierungsmaßnahmen, steht der Verlauf dieser Verfahren, die im Gegenteil eine Verzögerung der Ausschreibung durch die Anfechtung des Antragstellers belegen, entgegen. Die Akten hinsichtlich des die Sanierung betreffenden Anfechtungsverfahrens liegen dem Senat nicht vor. Soweit im vorliegenden Verfahren dazu Vortrag erfolgt ist, ergibt sich daraus kein Argument gegen die Wiederwahl der Beteiligten zu 3). Im Allgemeinen - der Senat hat nach seinem derzeitigen Kenntnisstand keinen Grund hier Abweichendes anzunehmen- erfordert ein Beschluss der Eigentümerversammlung über konkrete umfangreiche Sanierungsmaßnahmen, wie sie hier in Rede stehen und nach den Angaben der Beteiligten zu 2) einen siebenstelligen Betrag kosten sollen, eine sorgfältige Vorbereitung hinsichtlich der Klärung der Schadensursachen, der alternativen Methoden der Beseitigung sowie der dadurch entstehenden Sanierungskosten. Da-durch entstehen zwangsläufig Kosten für Bausachverständige bzw. Architekten, da von einem Verwalter im Normalfall nicht erwartet werden kann, dass er diese Vorbe-reitungen in eigener Verantwortung übernimmt. Durch diese Vorbereitung wird die Gemeinschaft aber überhaupt erst in die Lage versetzt, sich eine sachlich fundierte Meinung zu bilden und sie kann helfen, Kosten für ungeeignete oder überteuerte Maßnahmen zu verhindern. Die Lage ist nicht vergleichbar mit Reparaturen, bei Deinen sich auch der technische Laie ein Urteil über die Notwendigkeit der Maßnahme, deren Ausführung und den erforderlichen Kostenrahmen bilden kann.

Hinsichtlich des der Beteiligten zu 3) vorgeworfenen Redeentzugs verkennt der Antragsteller, dass nach dem Inhalt des Protokolls der Versammlung vom 07.06.2000 zu TOP 5 ihm nicht von der Verwalterin das Wort entzogen, sondern auf Grund eines Geschäftsordnungsantrags die Diskussion über den TOP Verwalterwiederwahl beendet wurde. Dies galt für alle versammelten Wohnungseigentümer und richtete sich nicht speziell gegen den Antragsteller. Wenn die übrigen Wohnungseigentümer noch Diskussionsbedarf sahen, war es ihnen unbenommen, den Antrag zur Geschäftsordnung abzulehnen. Das Verhalten anderer Wohnungseigentümer, auch verbale Entgleisungen, wie sie Gegenstand des Schreibens des Antragstellers vom 09.06.2000 (Blatt 35 d. A. ) waren, muss sich die Verwalterin nicht zurechnen lassen. Dies gilt auch für den Auftrag der Gemeinschaft, durch einen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, ob der Antragsteller durch Eigentümerbeschluss aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden könne oder ob ein Entzug des Wohnungseigentums möglich sei, wie er zu TOP 9) der Eigentümerversammlung vom 30.03.2001 der Beteiligten zu 3) (Blatt 103 d. A.) erteilt worden ist. Vorgänge, die zeitlich nach dem Beschluss über die Wiederwahl vom 07.06. 2000 liegen, können darüber hinaus grundsätzlich nicht als Anfechtungsgründe herangezogen werden (BayObLG NZM 2001, 104, 105).

Die gemäß §§ 31 Abs. 3 Satz 1, 14 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 4 KostO statthafte, zulassungsfreie und unbefristete Beschwerde des Antragstellers (KG WoM 1996, 306; OLG Stuttgart Die Justiz 1997, 130; OLG Zweibrücken NZM 2001, 245; BayObLG NZM 2001, 246; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 8. Aufl., § 48, Rdnr. 61; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 48 Rdnr. 23) gegen die Geschäftswertfestsetzung, die das in zweiter Instanz mit der Hauptsache befasste Landgericht getroffen hat, ist nur zum Teil begründet.

Der Geschäftswert gemäß § 48 Abs. 3 WEG richtet sich - anders als der Beschwerdewert - grundsätzlich nach dem Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung, es kommt also für den Geschäftswert nicht darauf an, in welchem Umfang der Antragsteller an der Gemeinschaft beteiligt ist. Dies dient unter anderem dem Zweck, die Wohnungseigentümer dazu anzuhalten, die über ihre subjektiven Interessen hinausgehende Wirkung des Verfahrens auf die anderen Beteiligten zu bedenken und von der leichtfertigen Stellung eines Antrags auf gerichtliche Entscheidung abzusehen (Staudinger/Wenzel: WEG, 12. Aufl., § 48, Rdnr. 15). Der Geschäftswert bei der Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung bestimmt sich deshalb nach allgemeiner Auffassung nach einem Bruchteil von 20- 25 % des Gesamtvolumens, wodurch im Regelfall auch dem verfassungsrechtlich garantierten Grundsatz des gleichen Zugangs zu den Gerichten Rechnung getragen wird. Wenn im Einzelfall das Eigeninteresse des anfechtenden Wohnungseigentümers -wie vorliegend- deutlich unter 25 % des Gesamtvolumens liegt, so kann eine weitere Herabsetzung geboten sein ( BayObLG WuM 1992, 714; OLG Hamm NZM 2001, 549; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 8. Aufl., § 48, Rdnr 22 mit weiteren Nachweisen; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 48, Rdnr. 40; Staudinger/Wenzel, aaO., § 48, Rdnr. 20). Dem hat die Kammer bereits dadurch Rechnung getragen, dass sie nur 10 % des Gesamtvolumens berücksichtigt hat. Eine Reduzierung auf die Kosten einer erneuten Eigentümerversammlung, wie sie im Fall der Anfechtung allein nur aus verfahrensrechtlichen Gründen angezeigt wäre, kommt vorliegend nicht in Betracht, da der Antragsteller sich auch gegen die Ordnungsmäßigkeit der Gesamtabrechnung, nicht nur der Beschlussfassung gewendet hat.

Der Antragsteller kann auch nicht damit Erfolg haben, dass er im Rahmen der Geschäftswertbeschwerde geltend macht, das Gesamtabrechungsvolumen könne bei der Geschäftswertfestsetzung nicht zu Grunde gelegt werden, weil es auch Positionen umfasse, die er nicht beanstandet und die das Gericht deshalb nicht geprüft habe. Der Antragsteller muss sich daran festhalten lassen, dass er innerhalb der Anfechtungsfrist den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.06.2000 zu TOP 3, der Einzeljahresabrechnung und Verwalterentlastung umfasste, angefochten hat. Auf die eingangs zu den Verfahrensrügen des Antragstellers gemachten Ausführungen zu dem Umfang des Anfechtungsgegenstandes wird Bezug genommen.

Da der Antragsteller zusätzlich auch die Einzelabrechung hinsichtlich der Positionen "Nachberechnung Wasser/Kanal 98" mit 43.168,87 DM und "Rechtsstreit Dr. XF. ./. WEG" mit 5.741,20 DM angefochten hat, kommen diese Werte der Einzelbeanstandungen noch hinzu (Merle, aaO., Rdnr. 22; Niedenführ/Schulze, aaO.), wobei für die Geschäftswertfestsetzung anders als bei dem Wert der Beschwer nicht nur die auf den Antragsteller entfallenden Anteile, sondern die Gesamtpositionen maßgeblich sind. Für die Beanstandung der Vermögensübersicht ist dagegen kein zusätzlicher Wert auszuwerfen, da es sich um einen Bestandteil der Gesamtabrechnung handelt. Zu dem Wert für die Anfechtung der Genehmigung der Einzel- und Gesamtabrech-nung 1999 mit zusammen 100.956,31 DM tritt dann noch für die Anfechtung des Beschlusses über die Verwalterentlastung, die das Landgericht nicht gesondert bewertet hat, ein weiterer Betrag von 5.000,00 DM. Nach der überwiegenden Auffassung, der sich auch der Senat angeschlossen hat, richtet sich der Geschäftswert für die Anfechtung von Beschlüssen über die Entlastung des Verwalters in erster Linie danach, ob und in welchem Umfang Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen (BayOblG WuM 1999, 185; Niedenführ/Schulze, aaO., Rdnr. 38; Merle, aaO., Rdnr. 21). Dies entspricht am ehesten der Bedeutung des Entlastungsbeschlusses als negativem Schuldanerkenntnis gemäß § 397 Abs. 2 BGB dahingehend, dass den Wohnungseigentümern keine Ansprüche gegen den Verwalter wegen solcher Vorgänge zustehen, die bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (Niedenführ/Schulze, aaO., § 28, Rdnr. 159; zu den Entlastungswirkungen im einzelnen: Köhler ZMR 1999, 293, 294). Da das Verfahren nicht ergeben hat, in welcher Höhe derartige Ansprüche in Betracht kämen, muss der Geschäftswert insoweit geschätzt werden, wobei der Senat in entsprechender Anwendung von § 30 Abs. 2 KostO a. F. den Regelwert von 5.000,00 DM angesetzt hat. Beträge von 1.000,00 DM bzw. 500,00 EUR (so BayObLG WuM 1999, 185; Niedenführ/Schulze, aaO., § 48, Rdnr. 38) werden der Bedeutung der Entlastung für die Beteiligten und den Verwalter, wie oben ausgeführt, nicht gerecht. Für die beantragte Ungültigerklärung der (wiederholten) Verwalterbestellung hat das Landgericht zu Recht auf die Gesamtvergütung für die gesamte vorgesehene Amtszeit von 5 Jahren abgestellt (BayObLG ZMR 99, 780 und NZM 2001, 246; Niedenführ/Schulze, aaO., § 48 Rdnr. 45; Palandt/Bassenge, aaO. § 48 Rdnr. 13). Nach den Angaben des Vertreters der Beteiligten zu 2) in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 13.09.2000 (Blatt 73 d. A.) beträgt das Verwalterhonorar jährlich 32.322,24 DM, für fünf Jahre also 161.611,20 DM. Zusammen mit dem Teilbetrag von 105.956,31 DM bzgl. der Anfechtung von TOP 3 belaufen sich der Geschäftswert für das erstinstanzliche Verfahren sowie die Geschäftswerte der beiden Beschwerdeverfahren auf jeweils 267.567,51 DM.

Es kann auch nicht die Rede davon sein, dass die nach den vom Senat auf Grund der Geschäftswertbeschwerde des Antragstellers, für die das Verbot der reformatio in peius nicht gilt (Niedenführ/Schulze, aaO., § 48, Rdnr. 21; Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann: KostO, 15. Aufl., § 31, Rdnr. 63), festgesetzten Werten zu berechnenden Kosten des Verfahrens zu dem Interesse des Antragstellers an der Ungültigkeitserklärung der Genehmigung der Jahresabrechnung, der Verwalterentlastung und der Wiederwahl der Verwalterin nicht in einem angemessenen Verhältnis stünden (§ 48 Abs. 3 Satz 2 WEG). Für den nicht anwaltlich vertretenen Antragsteller dürften auch bei dem jetzt festgesetzten Geschäftswert die geschätzten Gerichtskosten je Instanz 2.000,00 DM nicht übersteigen, drei Gebühren aus einem Wert bis 280.000,00 DM betragen nach § 32 KostO a. F. 1.590,00 DM. Außergerichtliche Kosten der Gegenseite hat er nicht zu tragen. Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 03.12.2002 -20 W 189/2002) erfordern selbst geschätzte Verfahrenskosten von 11.000,00 DM bei Abwägung der Interessen des Antragstellers gegenüber den Interessen der übrigen Beteiligten an einer wirksamen Jahresabrechung bzw. Verwalterentlastung und Wiederwahl der Verwalterin auf fünf Jahre keine weitere Ermäßigung wegen der aus dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Justizgewährungspflicht. Allerdings würde das Kostenrisiko Antragstellern in Beschlussanfechtungsverfahren schon in erster Instanz vor Augen geführt, wenn die Vorschussanforderung auf Grund einer zutreffenden vorläufigen Geschäftswertfestsetzung erfolgen würde.

Hinsichtlich der Geschäftswertbeschwerde ergeht die Entscheidung gerichtsgebührenfrei und außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet (§ 31 Abs. 3 Satz 2 und 3 a. F. KostO). Bezüglich der Hauptsache hat der Beteiligte zu 1) die Gerichtskosten seiner erfolglosen weiteren Beschwerde gemäß §§ 47 Satz 1 WEG i. V. m. 97 Abs. 1 ZPO analog zu tragen.

Es bestand für den Senat keine Veranlassung, von dem in der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, § 47 Satz 2 WEG, da das Unterliegen des Beteiligten zu 1) für eine Anordnung nicht ausreicht und die Grenze der Mutwilligkeit noch nicht überschritten ist.

Ende der Entscheidung