Judicialis Rechtsprechung

2. Bei einem Objekt, das nach einem umfangreichen Umbau in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist, sind die im Zeitpunkt des Umbaus geltenden Regeln der Technik für eine durch die Gemeinschaft beschlossene Sanierung maßgeblich.

3. Für den Beschluss über eine Sonderumlage gelten die selben Grundsätze wie für den Wirtschaftsplan, es steht den Wohnungseigentümern deshalb ein weiter Ermessensspielraum zu. Als Tatsachengrundlage ist die Kostenschätzung in einem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren ausreichend, auch wenn dieses sich gegen den Bauträger richtete.

4. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Auswahl eines Betriebes, der für die betreffenden Arbeiten nicht in die Handwerksrolle eingetragen ist, ist nicht wegen eines Verstoßes gegen die ordnungsgemäße Verwaltung für ungültig zu erklären, wenn die Arbeiten zwischenzeitlich mangelfrei ausgeführt worden sind.

5. Durch die Ausführung einer beschlossenen Sanierungsmaßnahme tritt keine Erledigung des Anfechtungsverfahrens ein, weil die Ungültigerklärung des Sanierungsbeschlusses dazu führen würde, dass der Anfechtende sich nicht an den Sanierungskosten beteiligen müsste.

Die Beteiligten zu 1)-3) sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in O1. Der Beteiligte zu 4) war ursprünglich auch Wohnungseigentümer, ist jetzt aber lediglich Verwalter.

Ursprünglich war die Schwiegermutter der Antragstellerin, Frau A, Alleineigentümerin der Liegenschaft. Diese errichtete auf dem Grundstück eine aus drei Wohnungen bestehende Eigentumswohnanlage durch Umbau eines vorhandenen Einfamilienhauses und Anbau einer Doppelhaushälfte. Mit Teilungserklärung vom 23.03.1994 erfolgte die Aufteilung in drei Wohnungen. Die Antragsgegner zu 3) sind Eigentümer der im Erdgeschoss des Altbaus gelegenen Wohnung Nr. I mit einem Miteigentumsanteil von 317,42/1.000, die Antragsgegner zu 2) sind Eigentümer der im Dachgeschoss des Altbaus gelegenen Wohnung Nr. III mit einem Miteigentumsanteil von 298,26/1.000. Die Antragstellerin erwarb die im Anbau befindliche Wohnung Nr. II durch notarielle Urkunde vom 11.03.1999 von ihrer Schwiegermutter. In einem von den Antragsgegnern gegen die ursprüngliche Alleineigentümerin wegen Mängeln an ihrem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum, u.a. betreffend die Außentreppe, eingeleiteten selbständigen Beweissicherungsverfahren vor dem Landgericht Wiesbaden -Az. 10 OH 1/98- erstattete unter dem 11.11.1998 der Sachverständige Prof. Dipl.-Ing. Hans-Jürgen SV1 ein Gutachten, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird. Auf Blatt 26-30 seines Gutachtens hat sich der Sachverständigen mit dem Zustand der Außentreppe befasst und hat festgestellt, dass wegen unterschiedlicher Treppensteigungen und Auftrittsbreiten sowie dem nur die oberen vier Stufen sichernden Geländer die Treppenkonstruktion gegen die HBO verstoße und nicht verkehrssicher sei. Die gesamte Außentreppe sei mit pauschal auf 7.000.00 DM zu schätzende Kosten neu zu errichten (Bl. 54-58 d. A.).

In einer Eigentümerversammlung am 15.08.2002, an der alle Wohnungseigentümer teilnahmen bzw. vertreten waren, wurde zu TOP 2 mehrheitlich gegen die Stimme der Antragstellerin die Sanierung der Treppe im laufenden Jahr 2002 auf der Basis der bis dahin eingehenden Kostenvoranschläge, die Vergabe der Arbeiten entsprechend dem Angebot einer Fa. B und die Erhebung einer anteiligen Sonderumlage, ausgehend von einem Kostenaufwand von 5.000,00 €, beschlossen (Bl. 8 d. A.).

Anfang 2003 ist die beschlossene Sanierung der Außentreppe durchgeführt worden.

Die Antragstellerin hat mit am 13.09.2002 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten die Ungültigerklärung der zu TOP 2 bis 4 der Versammlung vom 15.08.2002 gefassten Beschlüsse beantragt.

Sie hat zur Begründung vorgetragen, dass der Beschluss zu TOP 2 hätte einstimmig gefasst werden müssen, da insbesondere der von dem Sachverständigen SV1 geforderte Abriss und Neuaufbau der Außentreppe eine bauliche Veränderung darstelle. Eine Beseitigung und Neuerrichtung der Außentreppe sei nicht erforderlich. Unter Berücksichtigung des Alters des Hauses sei die Substanz des Treppensockels nicht zu beanstanden. Das Gutachten des Sachverständigen SV1 sei für sie nicht verbindlich. Die Kritik des Sachverständigen SV1 beruhe auf der Anwendung von zur Zeit der Erstellung der Treppe noch nicht geltenden DIN-Vorschriften. Die Treppe sei völlig problemlos begehbar, es sei niemand bei der Begehung zu Schaden gekommen und keine Beanstandung durch die Bauaufsicht erfolgt. Zum Beweis ihres Vorbringens hat sich die Antragstellerin auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens berufen.

Da die Sanierung der Treppe nicht erforderlich sei, seien auch die Beschlüsse über die Beauftragung der Fa. B und die Sonderumlage obsolet. Da in dem Angebot der Fa. B das Geländer nicht enthalten war und unter Berücksichtigung der Preissteigerung seit Angebotsabgabe, entstünden der Gemeinschaft bei Beauftragung der Fa. B erhebliche Mehrkosten gegenüber einer Beauftragung der Konkurrentin, Fa. F & G.

Die Antragsgegner sind dem Antrag entgegengetreten und haben darauf verwiesen, dass die Antragstellerin das Verfahren mutwillig betreibe, da es ihr nicht um eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung gehe. Auf das Angebot der Verwaltung, die Arbeiten durch die Fa. F & G durchführen zu lassen, machte die Antragstellerin in ihrem Schreiben vom 04.10.2002 ihr Einverständnis davon abhängig, dass ihr die gewerbliche Nutzung der Einheit II genehmigt wird (Bl. 41 d. A.). Die Firma F & G sei der Hausverwaltung völlig fremd und habe auch keine Referenzen vorweisen können.

Das Amtsgericht hat in seinem Beschluss vom 05.05.2003 (Bl. 59-62 d. A.) den Antrag auf Ungültigerklärung der am 15.08.2002 zu TOP 2, 3 und 4 gefassten Beschlüsse zurückgewiesen, da sie ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen.

Dagegen hat die Antragstellerin Beschwerde eingelegt.

Die Antragstellerin hat ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholt und vertieft und gerügt, dass das Amtsgericht zu ihren Behauptungen keinen Beweis erhoben habe. Das Sachverständigengutachten SV1 entfalte im Verhältnis der hier Beteiligten keine Bindungswirkung, es betreffe nur das Verhältnis der Antragsgegner zu deren Verkäuferin, nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. In diesem Verhältnis könnten die Antragsgegner nicht verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn ihre Verkäuferin ihren Vertrag ordnungsgemäß erfüllt habe. An den Kosten einer Luxussanierung müsse sich die Antragstellerin nicht beteiligen. Auch nach Durchführung der Sanierung sei ihr Rechtsschutzbedürfnis auf Grund dieser Kostenverpflichtung weiter gegeben.

Abgesehen davon, dass das Angebot der Fa. B wegen des nicht enthaltenen Geländers teurer sei, sei die Fachkunde der Fa. B zu bezweifeln, da sie nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragstellerin lediglich als Gartenbaubetrieb in die Handwerksrolle eingetragen sei und deshalb weder Betonhochbau-, noch Fliesenlegerarbeiten ausführen dürfe.

Die Antragsgegner sind der Beschwerde entgegengetreten. Sie sind der Auffassung gewesen, auf Grund der zwischenzeitlich erfolgten Instandsetzung der Außentreppe sei die Hauptsache hinsichtlich der Anfechtung von TOP 2 und 3 erledigt und die Beschwerde unzulässig.

Unabhängig von der prozessualen Bindung an das Beweissicherungsgutachten seien die Wohnungseigentümer und der Verwalter verpflichtet gewesen, die durch die Feststellungen eines vereidigten Sachverständigen belegte fehlende Verkehrssicherheit der Außentreppe herzustellen.

Die Antragsgegner haben die Auffassung vertreten, ein Mehrheitsbeschluss sei ausreichend, da die Sanierung eine Angelegenheit der Verwaltung darstelle, wie die Sanierung im einzelnen ausgeführt werde, sei Sache der hierzu ermächtigten Verwalter. Bauliche Veränderungen seien durch die Sanierung nicht eingetreten, die Außentreppe sei wieder hergestellt, allerdings in verkehrssicherer Ausführung.

Weiter haben die Antragsgegner vorgetragen, bei der Fa. B handele es sich um eine Baufirma, die jederzeit in der Lage und berechtigt sei, solche Arbeiten wie die Treppensanierung auszuführen. Schließlich behaupte die Antragstellerin selbst nicht, dass die Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt seien.

Die Kammer hat mit Beschluss vom 02.07.2003 (Bl. 90-97 d. A.) die Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen und ihr neben den Gerichtskosten auch die Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner auferlegt.

Zur Begründung wird ausgeführt, die beschlossene Sanierung entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Der nach dem Sachverständigengutachten SV1 erforderliche Abriss und der Neubau der Außentreppe stelle keine bauliche Veränderung dar, sondern eine aus Gründen der Verkehrssicherheit erforderliche Instandsetzung. Da die Antragstellerin die Feststellungen des Sachverständigen hinsichtlich der Verkehrsunsicherheit gerade nicht in Frage stelle, sei auch unerheblich, dass das Gutachten in einem Verfahren eingeholt wurde, an dem die Antragstellerin nicht beteiligt war. Wegen der feststehenden fehlenden Verkehrssicherheit sei es auch unerheblich, ob im Zeitpunkt der Errichtung der Treppe schon die heutigen DIN-Vorschriften gegolten hätten. Da die Beschwerde hinsichtlich der Anfechtung von TOP 2 demnach unbegründet sei, könne dahingestellt bleiben, ob sie wegen des fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses nach der Durchführung der Sanierung auch unzulässig wäre.

Auch die zu TOP 3 der Eigentümerversammlung beschlossene Auswahl der Fa. B sei nicht zu beanstanden, da diese bezüglich der Innensanierung ein besonders günstiges Angebot abgegeben habe. Auch ergebe es sich aus dem Briefkopf, dass die Firma über Erfahrungen in Natur- und Betonsteinarbeiten und Stahlbetonbau verfüge. Ob sie für die Durchführung von Treppenarbeiten in der Handwerksrolle eingetragen ist, sei ohne Belang, da es für die Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung lediglich auf die Befähigung zur ordnungsgemäßen Durchführung der Arbeiten ankomme. Dass die neue Treppe nicht ordnungsgemäß errichtet worden sei, behaupte die Antragstellerin selbst nicht. Da demnach die Neuerrichtung der Außentreppe durch die Fa. B ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe, sei auch die zur Finanzierung unter TOP 4 der Versammlung von 15.08.2002 beschlossene Sonderumlage nicht zu beanstanden.

Da die Antragstellerin auf der Durchführung des Anfechtungsverfahrens bestanden habe trotz des Angebotes des Verwalters, die Fa. F & G zu beauftragen, und trotz der nach dem Sachverständigengutachten SV1 feststehenden Verkehrsunsicherheit der Außentreppe, entspreche die Anordnung der Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner der Billigkeit.

Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 18.07.2003 zugestellten Beschluss des Landgerichts hat die Antragstellerin mit am 30.07.2003 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie die Aufhebung der zu TOP 2 bis 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.08.2002 gefassten Beschlüsse weiterverfolgt.

Zur Begründung wird ausgeführt, das Landgericht habe rechtsfehlerhaft kein weiteres Sachverständigengutachten eingeholt darüber, dass die Treppe unter Berücksichtigung des Alters des Hauses und des baulichen Zustands in Ordnung sei und keinen gefahrdrohenden Zustand darstelle. Die Antragstellerin habe lediglich die tatsächlichen Feststellungen des Sachverständigen SV1 nicht in Frage gestellt, aber mehrfach unter Beweisantritt bestritten, dass sich aus diesen Feststellungen die Verkehrsunsicherheit der Treppe ergebe. Daraus dass die Bauaufsichtsbehörde zu keinem Zeitpunkt eingeschritten ist, was der Fall gewesen wäre, wenn die Treppe sich in gefahrdrohendem Zustand befunden hätte, leitet die Antragstellerin den ordnungsgemäßen Zustand der Treppe vor der Sanierung ab.

Die Antragstellerin ist der Meinung, auch die Auswahl der Firma B entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da jeweils das günstigste Angebot für das jeweils konkrete Gewerk zu berücksichtigen sei. Aus der Aufführung bestimmter Arbeiten im Briefkopf der Firma könne nicht auf die Erfahrung mit derartigen Arbeiten geschlossen werden, die die Antragsteller auch bestreitet. Die nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Antragstellerin fehlende Eintragung der Fa. B für die streitgegenständlichen Arbeiten in der Handwerksrolle impliziere die Gefahr einer höheren Mängelhäufigkeit, abgesehen davon, dass den Wohnungseigentümern auch öffentlich-rechtliche Sanktionen drohen könnten. Das Rechtsschutzbedürfnis der Antragstellerin trotz zwischenzeitlich erfolgter Treppensanierung folge schon daraus, dass sie sich bei Ungültigerklärung der Beschlüsse nicht an den Kosten beteiligen müsse.

Die Antragsgegner sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und verteidigen den angefochtenen Beschluss. Der Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens habe es nicht bedurft. Das Landgericht sei zu der Feststellung, dass die Außentreppe verkehrsunsicher war, schon auf Grund der zwischen den Beteiligten unstreitigen tatsächlichen Feststellungen gelangt. Allein schon auf Grund der unterschiedlichen Höhe der Treppenstufen ergebe sich auch für einen Laien die fehlende Verkehrssicherheit. Dies sei auch im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes nicht anders gewesen.

Wie die Reaktion der Antragstellerin auf die vorgeschlagene Beauftragung der Fa. F & G zeige, gehe es der Antragstellerin nicht um die Auswahl einer anderen Firma als die Firma B, sondern um die Erzwingung einer gewerblichen Nutzung ihrer Wohnung.

Der Verwalter hat in seiner Stellungnahme die Auswahl der Fa. B auch damit begründet, dass diese Firma, wie ursprünglich geplant, auch die Sanierung der Kelleraußenwände hätte vornehmen können. Das Auftreten der Fa. B bei der Angebotserstellung habe im Gegensatz zur Fa. F & G sehr korrekt gewirkt. Auch die Ausführung der Arbeiten an der Treppe hätten diesen Eindruck bestätigt. Da die Angebote allen Eigentümern vorlagen, hätte die Antragsteller ihre Bedenken schon im Vorfeld einbringen können.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546 ZPO.

Die angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.08.2002 sind nicht aus formellen Gründen unwirksam.

Anders als in dem Parallelverfahren 20 W 114/02 ist die Einladung zur Versammlung vom 15.08.2002 wirksam durch den zwischenzeitlich zum alleinigen Verwalter bestellten Beteiligten zu 4) wirksam erfolgt.

Der Wirksamkeit der Beschlussfassung vom 15.08.2002 zu TOP 2 bis 4 steht auch nicht entgegen, dass sich die ausdrückliche Feststellung und die Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung nicht der Versammlungsniederschrift entnehmen lässt. Zwar handelt es sich hierbei nach der Rechtsprechung des BGH im Regelfall um eine Voraussetzung des wirksamen Zustandekommens eines Eigentümerbeschlusses (BGH ZWE 2001, 530).

Nach dieser Entscheidung muss die Feststellung und die Verkündung des Beschlussergebnisses aber nicht in das Versammlungsprotokoll aufgenommen werden und kann auch in konkludenter Weise erfolgen. Allein aus dem Fehlen einer Beschlussfeststellung im Protokoll lässt sich regelmäßig noch nicht schließen, dass ein Beschluss nicht zu Stande gekommen ist, im Zweifel wird vielmehr bei einem - wie im vorliegenden Fall- protokollierten klaren Abstimmungsergebnis von einer konkludenten Beschlussfeststellung auszugehen sein (BGH, aaO., Seite 534). Nach diesen Grundsätzen ist also davon auszugehen, dass zu TOP 2 die Sanierung der Hauseingangstreppe im Jahr 2002 auf der Basis der bis dahin eingegangenen Kostenvoranschläge, zu TOP 3 die Auswahl und Beauftragung der Fa. B entsprechend dem Angebot vom 17.01.2000 und zu TOP 4 eine der Höhe nach entsprechend den Miteigentumsanteilen bezifferte Sonderumlage zur Finanzierung der Treppensanierung auf der Grundlage des Angebots der Fa. B mehrheitlich beschlossen wurden. Davon sind auch die Vorinstanzen und alle Beteiligten bisher ausgegangen.

Die Gemeinschaft war entgegen der Meinung der Antragstellerin auch nicht daran gehindert, das Sachverständigengutachten SV1 als tatsächliche Grundlage ihrer Beschlussfassung zu verwenden, obwohl die Antragstellerin an dem Beweissicherungsverfahren gegen ihre Rechtsvorgängerin nicht beteiligt sein konnte, weil es bereits 1998 eingeleitet worden war, sie aber erst im März 1999 die Wohnung Nr. II erworben hat. Es geht hier nicht um die prozessuale Bindung der Antragstellerin im Sinn von § 493 Abs. 1 ZPO, sondern um die Tatsachengrundlage für die Beschlussfassung der Gemeinschaft. Diese könnten auch die von einem sachkundigen Wohnungseigentümer oder dem Verwalter selbst oder mit Hilfe eines Privatgutachters getroffenen Feststellungen sein oder auch Kostenvoranschläge von Handwerkern, aus denen sich die zu beseitigenden Mängeln ausreichend deutlich ergeben. So fundiert wie derartige Tatsachenfeststellungen ist das hier von einem durch die IHK öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in jedem Fall.

Hinsichtlich der Außentreppe hat der Sachverständige SV1 auf Blatt 27-30 seines Gutachtens festgestellt, dass wegen mehrerer Verstöße gegen die HBO eine Neuherstellung mit pauschalen Kosten von 7.000,00 DM erforderlich ist. Für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage, für die die selben Grundsätze gelten wie für den Wirtschaftsplan, steht den Wohnungseigentümern ein weiter Ermessensspielraum zu, wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat (BayObLG NZM 1998, 337; OLG Düsseldorf NZM 2001, 1039; Niedenführ/Schulze, aaO., § 28, Rdnr. 32; Palandt/Bassenge, aaO., § 28, Rdnr. 19, 4). Über die Sonderumlage musste entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht einstimmig beschlossen werden. Da die Grundsätze über den Wirtschaftsplan entsprechend gelten und die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums betroffen ist, reicht ein Mehrheitsbeschluss aus (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG). Auch eine bauliche Veränderung, die zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands dient, gehört zur Instandsetzung und kann deshalb mit Mehrheit beschlossen werden (BayObLG WuM 1996, 299 und NZM 1999, 378; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 22 Rdnr. 19; Niedenführ/Schulze, aaO., § 21, Rdnr. 66; Weitnauer, aaO., § 22 Rdnr. 5). Es geht dagegen nicht um Modernisierung, die Verbesserung eines bereits ordnungsgemäßen Zustandes zum Ziel hat, so dass auch nicht wegen der Überschreitung eines vernünftigen Kosten-Nutzen-Verhältnisses eine einstimmige Beschlussfassung erforderlich wäre, wie die Antragstellerin meint. Da die Außentreppe nach den Feststellungen des Sachverständigen SV1 nicht der HBO entspricht, muss sie zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten der Wohnungseigentümer erstmals ordnungsgemäß hergestellt werden. Die Antragstellerin wendet sich auch nicht gegen die tatsächlichen Feststellung des Sachverständigen. Sie meint nur, es seien die bei Errichtung des Gebäudes in den sechziger Jahren gültigen Normen maßgeblich.

Dem kann nicht gefolgt werden. Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer besteht auf Grund der Verpflichtung der Gemeinschaft zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Anspruch des einzelnen auf Einhaltung der im Zeitpunkt der Sanierung geltenden Regeln der Technik, auch wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands handelt. Da mit der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein umfassender Umbau des Hauses einhergegangen ist, waren die in 1994 geltenden Vorschriften auch bei der Sanierung einzuhalten.

Die Kammer musste auch nicht ein weiteres Sachverständigengutachten einholen über die Frage, ob sich aus den zwischen den Beteiligten nicht im Streit befindlichen tatsächlichen Feststellungen zum Zustand der Außentreppe auch die Verkehrsunsicherheit ergibt. Denn die Antragstellerin hat keinen ausreichenden Tatsachenvortrag dafür geliefert, dass die Treppe trotz der unterschiedlichen Stufenhöhen, dem unvollständigen Geländer und dem Ende der letzten Stufe an der Straßenkante verkehrssicher wäre. Dafür reicht der Verweis darauf, dass die Bauaufsicht bisher nicht eingeschritten ist, nicht aus. Ein Erfahrungssatz des Inhalts, dass alles, was die Bauaufsicht nicht ausdrücklich beanstandet, verkehrssicher ist, lässt sich schwerlich aufstellen. Dass es bisher nur zu einem Sturz einer Mieterin auf der Treppe gekommen ist, für den die Antragstellerin vorträgt, dass der Zustand der Treppe dafür nicht ursächlich gewesen sei, belegt ebenfalls nicht die Verkehrssicherheit. Dieser Vortrag bietet keine Anknüpfungstatsachen für die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens. Im Verhältnis zu dem Inhalt des Gutachtens des Sachverständigen SV1, dem zumindest die Bedeutung eines Privatgutachtens zukommt, auch wenn es nicht in einem Verfahren mit Beteiligung der Antragstellerin eingeholt worden ist, oblag es der Antragstellerin, der danach festgestellten Verkehrsunsicherheit entgegenstehende Tatsachen beizubringen. Die nach § 12 FGG geltende Amtsermittlungspflicht besteht nur insoweit, als der Beteiligtenvortrag und der übrige Akteninhalt Anlass geben und endet dort, wo ein Beteiligter es allein oder hauptsächlich in der Hand hat, Tatsachen und Beweismittel für eine ihm günstige Entscheidung beizutragen (Palandt/Bassenge: WEG, 64. Aufl., § 43, Rdnr. 16 m. w. H.). Die Antragstellerin hat jedoch selbst nicht vorgetragen, dass beispielsweise nach dem Umbau 1994 eine Abnahme der Treppe durch das Bauamt erfolgt sei.

Auf einer verfahrensfehlerhaften Beweisaufnahme-, bzw. Beweiswürdigung beruht die Entscheidung des Landgerichts deshalb nicht.

Auch hinsichtlich der zu TOP 3 der Versammlung vom 15.08.2002 beschlossenen Auswahl der Fa. B und ihrer Beauftragung haben die Vorinstanzen der Anfechtung der Antragstellerin zu Recht den Erfolg versagt.

Zunächst trifft es nicht zu, dass in jedem Fall der billigere Anbieter genommen werden müsste. Andere Auswahlkriterien wie die Seriosität des Angebots oder wie vorliegend die Eignung des gleichen Anbieters für mehrere Sanierungsmaßnahmen kann die Gemeinschaft im Rahmen des ihr zustehenden Ermessensspielraumes durchaus als entscheidend ansehen, insbesondere bei nicht allzu großen Preisdifferenzen wie hier zwischen 4.287,69 € ohne Geländerkosten (Fa. B) im Vergleich zu 4.682,99 € einschließlich Geländer (Fa. F & G).

Für die hier gegebene Fallgestaltung kann auch dahingestellt bleiben, ob nur die Auswahl von für die betreffenden Arbeiten in der Handwerksrolle eingetragenen Auftragnehmern ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Hier ist die Treppensanierung durch die Fa. B schon in 2003 durchgeführt worden und hat soweit ersichtlich zu keinerlei Beanstandungen geführt. Jedenfalls hat keiner der Beteiligten, auch nicht die Antragstellerin, vorgetragen, dass bisher Mängel der Treppensanierung aufgetreten wären. Die nur abstrakte Gefährdung dadurch, dass möglicherweise kein Mitarbeiter der Fa. B über einen Meisterbrief als Betonbauer verfügte, hat sich vorliegend jedenfalls nicht dadurch konkretisiert, dass ein mangelhaftes Werk erstellt worden ist. Die Antragstellerin hat auch nicht vorgetragen, dass die Gemeinschaft tatsächlich öffentlich-rechtliche Sanktionen wegen der Beauftragung der Fa. B getroffen hätten.

Da sich die weitere Beschwerde wie auch die bereits die Erstbeschwerde der Antragstellerin mithin als unbegründet erweist, kann auch dahingestellt bleiben, ob durch die Ausführung der Treppensanierung schon während des amtsgerichtlichen Verfahrens Erledigung eingetreten ist, was zur Verwerfung der Erstbeschwerde als unzulässig hätte führen müssen. Es fehlt für eine Erledigung jedenfalls an der Voraussetzung, dass die Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse keine weiteren Auswirkungen gehabt hätte (BayObLG NJW-RR 1999, 164), da sie dazu geführt hätte, dass die Antragstellerin an den Sanierungskosten nicht zu beteiligen gewesen wäre.

Auf Grund dieser Kostenbeteiligung hatte die Antragstellerin aber das erforderliche Rechtsschutzinteresse für eine Entscheidung über die Erstbeschwerde (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 43 Rdnr. 102; Staudinger/Wenzel: Vorbem. zu §§ 43 ff WEG, Rdnr. 65).

Die Gerichtskosten ihres erfolglosen Rechtsmittels hat die Antragstellerin gemäß §§ 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1 ZPO (analog) zu tragen.

Die Anordnung der Erstattung der außergerichtlicher Kosten im vorliegenden Verfahren entsprach nicht der Billigkeit, da das Unterliegen der Antragstellerin dafür nicht ausreicht.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und erfolgte entsprechend den voraussichtlichen Kosten der beschlossenen Sanierung entsprechend dem Angebot B.

Ende der Entscheidung